惠州市江北中心区详细规划(调整)文本

第一篇：惠州市江北中心区详细规划(调整)文本

惠州市江北中心区详细规划（调整）

调整背景：1.市江北中心区内基础设施高标准的建成。2.市一级大型公建如体育馆、科技馆、博物馆、市文化艺术中心、会展中心将相继建设。3.东江水利枢纽工程的建成对江北自然景观环境的改善。4.东江公园、北湖公园、鹅潭公园等城市公园绿地的建设。5.水北村拆迁工作的完成，沿江用地将赋予新的建设要求。

规划调整范围：为江北南区1、2、6、7、8、9、10、11、12、13、16、17、18号区。

规划用地：总用地面积约为313.37公顷。

规划功能定位：为市级服务的集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等为主的综合区。

一、空间布局

(一)调整原则：有利于江北中心区综合功能的提升；有利于江北中心区景观形象的营造；有利于土地集约化发展；有利于发展需要，更具可操作性，便于规划管理。

(二)主要调整内容

1.文化艺术中心用地南侧预留公共设施计算指标用地面积1.9公顷，容积率1.2，建筑密度30%，绿地率35%，建筑限高30米，总建筑面积3.8万平方米。

2.16号区丽日百合家园小区与德赛大厦之间的用地，规划为商业性办公用地，计算指标用地面积0.9公顷，容积率7.21，建筑密度35.3，绿地率15%，建筑限高141米，总建筑面积6.49万平方米。

3.18号区江北电信局南侧原规划的停车库，现改为商业、办公综合大楼，计算指标用地面积0.63公顷，容积率6.8，建筑密度45%，绿地率15%，建筑限高100米，总建筑面积4.28万平方米。

4.9号区村民安置用地已按审批的总平面做了相应调整，计算指标用地面积5.3公顷，容积率2.9，建筑密度33%，绿地率35%，建筑限高80米，总建筑面积15.42万平方米。

5.10号区内建筑限高由原规划的45米调整为150米，其中商业居住计算指标用地面积10.96平方米，容积率5.0，建筑密度35%，绿地率35%，建筑限高150米，总建筑面积54.8万平方米；公园计算指标用地面积3.74公顷。

6.江北11、12号小区沿江带各用地指标调整如下：JBN11-1地块计算指标用地面积1.34公顷，容积率

4.58,建筑密度28.3%，绿地率30%，建筑限高100米，总建筑面积6.15万平方米；JBN11-2地块计算指标用地面积2.37公顷，容积率5.0,建筑密度28.9%，绿地率30%，建筑限高198米，总建筑面积11.85万平方米；JBN12-1地块计算指标用地面积0.99公顷，容积率4.48,建筑密度18.4%，绿地率30%，建筑限高100米，总建筑面积4.45万平方米。

7.江北12号小区沿江带商住用地调整指标如下：计算指标用地面积3.08公顷，容积率3.76，建筑密度35%，绿地率30%，建筑限高100米，总建筑面积11.59万平方米。

8.江北13号区合生帝景湾居住小区调整指标如下：计算指标用地面积20.76公顷，容积率3.0（不含地下室），建筑密度24.3%，绿地率33.9%，住宅建筑限高100米，酒店建筑限高200米，总建筑面积61.67万平方米（不含地下室）。

9.全民健身用地地下空间规划为商业、服务业等配套服务设施，用地规模为3.3公顷。

二、交通组织

(一)调整原则

进一步组织交通系统；进一步提高通行能力；进一步完善静态交通。

(二)调整内容

1.各地块配建停车位须满足《惠州市城市规划标准与准则》中的规定：住宅按不少于1个车位/100平方米建筑面积配置；商业按不少于1个车位/100平方米建筑面积配置；商业性办公按不少于0.6个车位/100平方米建筑面积配置。

2.利用全民健身用地地下空间，增设停车库，建筑面积为22805平方米。

利用市民乐园周边现已建成的机动车路面，对原规划的21米路进行了相应调整。

第二篇：惠州市惠城区南部新城控制性详细规划

惠州市惠城区南部新城规划 道路交通规划

本片区对外联系的主要通道为惠大高速公路、莞惠高速公路、惠南大道、主1号路、主3号路（三环路南延段），各建设地块出入口及内部支路详见图则。

本片区内道路采用网状道路结构，区内道路分为六个等级：

（1）高速公路：惠大高速、莞惠高速，红线宽度控制60－80米；

（2）快速路：惠南大道、四环路，红线宽度60米；

（3）城市主干路：主1号路、主3号路（三环路南延段）、主2号路、主4号路、6号路，红线宽36－60米，双向6～8车道；

（4）城市次干路：红线宽32—42米，双向4～6车道；

（5）Ι级支路：联系各街坊及组团间的支路，红线宽18—32米；

（6）Π级支路：各街坊及组团内部道路，红线宽18米。

南部新城的规划填补了惠城区和惠阳区两个市区主要城区过渡地带城市规划空白的现状，南部新城的规划区域，既是惠城区、惠阳区两大主城区城市中心的延伸，也是相对较为独立的一个崭新城市区域。南部新城具有良好的区位条件，是连接各城区的重要交汇点

《惠州市惠城区南部新城控制性详细规划》指出，南部新城具有良好的区位条件：广东省区域空间的资源结构性变化，使得惠州市成为区域发展的重点地区之一。在中海壳牌南海石化项目建成投产、大亚湾经济技术开发区发展迅猛的条件下，惠州市域经济发展重点正向南调整，这也使得南部新城成为惠城区及惠阳区（包括大亚湾经济技术开发区），东西向连接陈江仲恺地区惠东的重要节点。在惠州城市总体规划平面图中，南部新城正好处在惠州的中心位置。

南部新城规划是市政府历年来首次对惠城区和惠阳区的中间地带进行详细规划。惠城区和惠阳区两大主城区存在很多优势互补的方面，两个主城区的发展呈现出“向心力”。南部新城规划的出台，将有利于整个惠州城市资源的整合和升级。此外，南部新城将成为惠州城市发展南北走廊的重要衔接点，是惠州城市“南进北拓”的重要跳板。

根据惠州城市总体规划，惠州主要由四大城市次区域组成，即分为惠城、惠阳-大亚湾、陈江-仲恺和北部山区四个主要组成部分。新规划的南部新城，属于惠城次区域的一部分。南部新城的发展，将承担起疏导老城区城市功能的作用，包括居住、城市商务和公共服务等。

优越的自然资源，将为南部新城乃至整个中心市区奉献出最美的人居环境

驱车从演达一路向南，片刻间进入惠南大道，地势豁然开朗，视野渐觉舒展，青山绿水之间，金山片区的原生态身姿就展现无遗。其实，不少人对南部新城的自然生态了解不多，这里的一切仍处在浑沌未开、朦胧面纱依在的初始开发阶段。

单单以南部新城最受瞩目的金山湖为例，对其了解较深的人也不是太多。当年惠州学院选址从木墩湖

移到金山湖时，我们爬到山顶往下看，最让我们激动的是金山湖周边连绵起伏的山丘，无论是发展文化教育，还是作为商住开发都非常适合。这里自然环境优美，利用周边山体结合控制，以天然山体作屏障，打造环城绿带、生态功能区，形成组团式开发，对发展文化教育和运动休闲高质素居住区无疑是上乘之选。金山湖板块的崛起也验证了这一点。

经常到金山片区走走，会发现，比惠州西湖大两倍的金山湖湖区，从惠州学院和正在兴建的金山湖体育中心所依托的青黛色群山，越过惠南大道渐次缓坡下降，至东南方向展现宽阔诱人的湖泽，远端则是渐去渐远的河网湿地，分不清江河湖海，全部用生态的画轴收藏。这儿山色空濛，湖光潋滟，云淡风清，气息舒朗，处处洋溢着清新、宁静、舒畅、温馨的美。

与西湖、红花湖并列为我市三大风景湖区的金山湖，终于揭开了她的神秘面纱，其优势也正被越来越多的认可。在具备核心区位和稀缺资源的条件下，南部新城的规划也特别注重强化“新城市”的各种生活主题。政府拟在河南岸至金山湖一带兴建面积达数千亩的湿地公园，将秀丽的湖江美景囊括其中，为南部新城乃至整个中心市区奉献出最美的人居环境。

此外，据了解，南部新城的分区规划中，提出“消费/商务、体育/文娱、居住/休闲”的概念，就涵盖了南部新城三个重要内容：体育文化公园、商务服务中心区和城市居住社区。体育文娱主题使南部新城的商务功能和居住功能具有了与众不同之处，而商务和城市居住社区则是体育文化新城的有益补充。市规划建

设局有关负责人分析说，多样的“新城市”生活在复杂而丰富的功能空间里交融，将最终形成相得益彰之势。链接

1扛起体育文化大旗

在全市层面，南部新城是扩大城市影响力、提高城市竞争力、增强城市辐射力的重要城市中心体系功能拓展新区。在惠城区层面，南部新城则是区别于普通城市发展路径的重要区域，是改变惠城区整体城市地位和形象的城市空间，将延续中心城区的城市公共服务以及生活职能，与惠城区江北、江南共同形成高效的城市中心服务体系。为此，在相关规划中，南部新城共划分出5大功能区间。

根据规划，南部新城将是文化教育氛围浓厚。在金山湖一带，已经落成的惠州一中高中部、市一级中学惠州南山学校、省一级小学南坛小学实验学校等名校坐落景区核心地段。规划在惠南大道以西建设教育园区，目前已有惠州市卫生学校进驻教育园区，另有若干院校也有明显的进驻意向。此外，还将建设2所职业技术学校、1所寄宿制高中、4所普通高中、9所九年一贯制学校和19所幼儿园、托儿所，以及图书馆等文化娱乐设施。

体育文娱主题是南部新城规划的另一个核心内容。以体育中心、体育学校为核心项目，规划布置南北长约3000米的体育文化空间，以此构成体育文化核心区组团。2010年，广东省第13届运动会场馆以及市级体育中心的建设计划也是该规划的重要内容。

目前，3个第13届省运会场馆——金山湖体育馆、金山湖游泳跳水馆、市体育中心已开放使用，南部新城体育中心格局已清晰明了。体育中心是城市高级别的公共设施，作为政府大型的公共投入，它产生的带动效应，将影响整个惠州市的城市发展格局，激活惠城南部新城的发展潜力。

文娱方面，金山湖一带的最大亮点是以金山河为依托，采用环形带状珍珠项链式的分散布置方式建造金山公园。公园占地面积约3.2平方公里，园内将建成50至100多米的空间连续绿化带，沿河两侧还串连布置滨水绿地，使其既具有湿地公园的生态功能，又保持了调蓄洪的防灾功能。

此外，沿规划1号路（市体育中心以西道路）规划布置商务、商业、消费和娱乐空间，构成商务/商业中心区组团。城市住区则规划在商务区、体育娱乐区周边，并在三栋镇安排层次多样的住区空间，分为低密度、中高密度以及高密度住区。再就是综合产业发展区，主要是惠城区数码园区，它将承接高新技术产业发展需要。

构建立体交通

据了解，惠城南部新城近期的建设重点是推动大型基础设施建设，如建设惠南大道、外环路、惠大高速（惠澳大道）、莞惠高速等一批交通基础设施；配合2010年第13届省运会在我市召开，重点建设体育中心及体育学校和体育运动公园；重点推进惠城数码工业园建设，继续实施惠南大道沿线的居住区开发。

南部新城规划为该区域勾画出立体交叉的多层级路网和大运量快速公交系统的蓝图。目前，连接粤东、粤西的要道惠莞高速正在建设，惠州未来10年的主干道惠南大道已通车。作为惠州市整体交通的重要组成部分和新城居民出行的期望所在，南部新城的交通系统正在变成现实。

综合路网四通八达

现在，南部新城规划区内的对外交通由西侧县道200(惠淡公路)，东侧省道254(惠澳大道)构成，内部交通主要由惠州一中路、三栋墟镇内和多条村道等次级道路系统组成。而按照《规划》要求，规划区内的道路系统将由高速公路、快速路、主干路、次干路和支路五类道路组成，路网结构为网络状与自由式相结合。

高速公路：作为规划区东界的惠大高速和南界的惠莞高速，是规划区对外交通的重要通道。同时，为满足内外交通的合理衔接，惠莞高速将有全互通式出入口与惠南大道衔接，惠大高速公路则分设半互通和全互通式出入口与规划区北侧的体育中心和南侧的市数码园衔接。此外，规划在惠大高速与惠莞高速相交处设置大型全互通式立交。

快速路：包括作为规划区北界的惠城四环路和规划区西侧由三栋经永湖、淡水至澳头的惠南大道。快速路是规划区对外交通的主要联系通道之一，根据区域交通组织的实际需要及道路规划设计要求，区内主干路与快速路相交均采用立交处理。

主干路：规划主干路呈三横两纵分布，主干路红线为42~62米，主线双向6车道。

两纵指主1路和主3路。其中主1路是区内的公交走廊，优先考虑公共交通的行驶要求；靠近规划区东界的主3路为城区三环路的南延线，远期可成为惠阳与惠城的主要联系通道之一。

三横指主2路、主4路和主6路。主2路、主4路远期可向惠澳大道以西延伸，成为区域性主干路。

莞惠高速、惠大高速

南部新城的规划按照近期（2006～2010）、中期（2011～2015）、远期（2015～2020）建设。而近期和中期将重点推动大型基础设施建设，在道路系统建设计划方面，从加强和珠三角核心区的交通联系出发，将重点考虑建设莞惠高速、惠大高速。从构建都市区的干线要求出发，将重点考虑建设惠南大道、惠大高

速的主要出入口、三环路南沿段以及其它相关道路。同时，演达路西段、四环路南段、南部新城主一号路以及其它相关路的建设将为数码工业园、体育中心等提供交通支持。

据了解，全长约65公里的惠莞高速惠州段计划2008年通车。有关专业人士表示，惠莞高速公路的建成通车，将从根本上解决广东省内东、西两翼之间的交通瓶颈问题，从而更好地为区内经济发展服务。以惠州为例，可以通过东莞虎门大桥，直接连接珠三角西岸的江门、中山、珠海等城市，使惠州通往珠三角西岸地区的距离缩短五六十公里。

惠南大道已通车

而全长30.59公里的惠南大道二期改造工程正加速推进，两头一、二、三标段9公里已基本建成通车，并在去年春节前亮起了路灯。市委市政府主要领导多次强调，惠南大道是惠州今后10年城市发展的主干道，是构建惠淡文化产业带的重要通道，是惠州市由沿江城市向沿海城市推进的大动脉，也是构建“一城两区”的重要基础。加快城市化进程，交通是基础。惠南大道等一批交通干道的相继建设，将直接带动道路两旁土地的升值，既可拉动房地产业，又可直接造福当地老百姓。

第三篇：宁波江北规划2010

一、江北区生态建设规划确定 创建“一心一轴三区”生态产业体系

江北区将以地处杭州湾大通道出口的优势为依托，实施高效、集约化的城市产业战略，力争到2020年形成“一心一轴三区”为格局，以循环经济为核心的生态产业体系。

根据规划，“一心”即以城区中马、白沙、文教、孔浦四大街道为主体，包括甬江街道等部分地区构成的江北产业中心。该区域重点发展商贸物流、金融、信息咨询、研发设计等生产配套的服务业，完善城区房地产、餐饮零售、旅游、教育、文化、卫生、体育等服务业。“一轴”即由庄桥街道、洪塘街道、慈城镇中心三点形成的轴线。以庄桥街道为中心的平原地区，重点发展冶金、机电、橡塑加工等行业;以洪塘街道为主体建成都市型农业生产基地;以慈城镇古城区为中心发展旅游和配套服务业。

“三区”即都市型农业产业发展区，指洪塘都市型农业产业中心，重点发展都市农业、经济林果种植业、蔬菜花卉种植业、禽畜养殖业及旅游业;生态型工业集中区，指宁波城市工业功能区和江北区投资创业中心，重点发展江北区生态工业;生态型旅游发展区，指慈城镇古城区与保国寺及周围山林，主要发展生态观光旅游服务业、经济林果种植业和特色蔬菜种植业。

二、板块规划

“十五”期间，江北区综合经济连续保持快速增长，城乡一体化进程高速推进，都市工业蓬勃发展，已形成冶金、通用设备、机电为主的产业格局。随着杭州湾大桥即将飞架南北，江北区将迎来新的发展机遇，成为宁波接轨上海的重要窗口。“十一五”期间，江北区将进一步优化经济结构，实施“优二进三”的发展战略，大力建设“都市工业集聚区、港桥经济服务区、生态居住示范区、文化旅游休闲区”，实现“打造都市经济强区，构建生态文化大区”的宏伟目标。

在功能定位、区划和产业布局的总体格局中，七个区域将是“十一五”期间规划建设的重点区块，即：滨水核心区块，新三江口区块，江北新区区块，都市工业集聚区块，大桥接点门户区块，生态文化旅游区块，北高教园区（江北区块）。

1、滨水核心区块：该区块属于宁波市都市商贸金融圈的一部分。包括老外滩历史文化商务区块、人民路商务商贸区块、槐树路休闲商务区块、甬江北岸商务居住区块、大剧院区块、日湖区块等功能子区块。重点发展高档商贸商务、物流商务、信息中介、休闲文化、餐饮娱乐、会展服务、高档公寓等现代服务业和楼宇经济。

2、新三江口区块：该区域作为宁波市三江六岸的重要组成部分。包括湾头半岛及附近区块、文教街道区块、庄桥旧镇区块、城庄区块。重点发展休闲旅游、商贸流通、现代居住等服务业，尤其是湾头半岛区块应充分利用其独特地理区位优势，功能定位以绿色为背景，以休闲为主要功能，集旅游、娱乐、购物、健身、居住等多功能的城市复合区城市RBD。规划以道路为连接、以水为分隔，构筑9个主题岛屿，形成“九岛一心”规划结构。

3、江北新区区块（包括江北西区）：该区块位于中心城区三江片的西北部，西起绕城高速公路，东、北至萧甬铁路，南至余姚江。包括以下子区块：新区商务启动区块，投创中心商贸区块，洪塘南区商务区块，4个人口集聚区（谢家、洪塘、裘市、邵家渡），马径汽车销售服务区块。功能定位是：集高品质的行政办公、商业商务、居住、休闲、文化、体育等功能的综合性城市新区，以及中心城的副商业中心。

4、都市工业集聚区块（三大工业区块融合）：三大工业区块合计面积35.4平方公里，分别为中心城工业区块A、B、C组成。“十一五”期间，定位为都市工业集聚区，主要以A区的高新技术产业园区和C区循环经济示范园区的开发建设为主。

5、大桥接点门户区块。

6、慈城古县城旅游度假区：慈城北面腹地辽阔，山水自然资源丰富，西与余姚接壤，杭州湾跨海大桥南翼连接必经之地，是宁波市规划中的北部卫星城区。该区以慈城古县城保

护开发为契机和重点，突出“江南第一古县城”的定位，把慈城建设成为设施完善、特色鲜明的“宁波城市未来文化核心区”。现代都市农业观光园。宁波市洪塘现代都市农业园区是国家级农业综合开发科技推广示范项目，浙江省首批12个现代农业示范园区之一。规划总面积7.8平方公里，由农业高新技术示范园区、荪湖风景度假区和湖心生态园等“两区一园”组成。丘陵水库生态休闲旅游区。范围为慈城古城北部山区，包括英雄水库、五婆湖水库、毛力水库及周边山林果园。该区域集中了江北区主要的山林资源，区域内山水田园农舍兼备，自然环境良好。该区块功能定位为山水田园观光休闲旅游。在保护生态环境的基础上，适度规划开发城郊森林公园、山地越野、攀岩等户外运动以及“农家乐”旅游、度假区项目。

7、北高教园区（江北区块）：该区块是宁波市北高教园区的组成部分，南临甬江，西至世纪大道，是江北区最东部的地域，范围涉及甬江街道的双桥村、联成村和路林村，是宁波市城市发展的重点区域之一。今后五年，将和镇海区块一起，在宁波市北高教园区的总体规划建设下，形成“城中有校、校中有城、城校联动、共同发展”的格局，建设成为一座具有“高等教育、高科技孵化、高品位人居、优美环境”三高一优特色的现代化、生态型宁波大学城。

三、九岛一心

1、总体概况

湾头地区作为宁波市三江六岸核心滨水区的重要组成部分，长期以来实行了规划控制，伴随着杭州湾跨海大桥建设和宁波中心城区的迅速发展，湾头地区面临着前所未有的发展契机，将成为“十一五”期间宁波市“中提升”战略的重要地块。目前，湾头地区的开发建设已基本完成规划设计及项目的可行性策划分析，一期安置房地块拆迁的前期准备工作及安置房征集方案的评审也已完成。其中，湾头地区开发建设共需搬迁企业100多家，拆迁安置村民约2400户。预计到2008年，这个地块将建起35万平方米左右的安置用房。

未来几年湾头地区开发建设的总体目标是在资金、土地指标等前置条件确保的前提下，到2010年初步形成休闲时尚风貌，到2015年全面建成休闲商务区。2006年，主要完成总体规划和农民安置地块规划控制文本，启动一期安置地块拆迁和被征地农民的社会保障和村级集体资产股份制改造，筹划举办湾头设计论坛;2007年，争取完成土地利用总体规划调整，启动农民安置房一期建设和城中村改造征地拆迁前期工作，基本完成被征地农民的社会保障和村级集体资产股份制改造，配合启动城庄路段住宅和非住宅拆迁工作;2008年，完成农民住宅安置前原住宅情况调查及确权签约工作，启动二期安置房建设前期工作和天星岛的开发建设，实施非住宅拆迁工作;2009年，争取完成一期安置房建设和先期开发区域内的农民住宅安置，继续实施非住宅拆迁，启动二期安置房建设和区域内主要道路、内河、江塘等基础设施建设;2010年，进一步完善基础设施建设，继续做好农民住宅拆迁安置、非住宅拆迁工作，启动日月岛、明星岛开发建设。

2、湾头地区核心规划结构：九岛一心

湾头地区规划以道路为连接，以水为分隔，构筑九个主题岛屿。形成“九岛一心”规划结构。“一心”为中央生态休闲湖;“九岛”为金星岛、木星岛、日月岛、明星岛、火星岛、天星岛、海星岛、水星岛、土星岛等功能各异的岛屿或半岛，每个岛含一个主题功能，形成六大功能区块。（规划岛屿暂以行星来命名）

金星岛、木星岛

其中，金星岛为当地村民拆迁安置用地。木星岛为低密度生态居住区，占地面积19.49公顷，营造一个人与自然和谐共生的现代低密度居住区，主要服务于贸易企业主、办公楼企业中层管理人员以及其他成功人士。该区域将按要求配置幼儿园、社区服务中心、净菜超市以及文体设施、社区商业网点等公共服务设施。

日月岛

日月岛强化商贸、商务、办公等城市功能，适建酒店式公寓楼、知识经济产业带、超高层办公、Shop鄄pingMall、湖滨休闲天地等项目，构筑建筑文化与商贸文化、休闲文化相融合。其中ShoppingMall着力打造宁波独特休闲购物场所（如引入夜行零售概念），进行一站式现代时尚消费场所，满足周边居民及商务人士生活机能需求。

明星岛

明星岛主要发展滨江景观豪宅、社区邻里中心等项目。其中社区邻里中心是一个集购物、休闲、餐饮为一体的综合性商业中心，主要进行社区服务商业，沿街线性布置，服务于周边区域各大楼盘社区，满足周边居民即时性消费，弥补大型社区商业的市场空白。火星岛

火星岛主要发展总部基地办公、贸易企业天地、渔人码头、精品酒店等项目。其中知识经济产业带是汇集金融、咨询、研发、IT等国内外知名企业，以标准甲级写字楼为主;渔人码头以精品餐饮、休闲娱乐为主，配以水上娱乐。

天星岛、海星岛

天星岛在“小三江口”处开发白金五星级酒店。在海星岛上开发一段江岸，设沙滩会所，建筑延伸至水岸，作为滨江超大花园会所。该会所作为宁波唯一临江私人会所，主要服务于总部企业的老总。

水星岛、土星岛

水星岛主要发展私人景观商务会所，利用中心生态湖景观资源，打造独特休闲娱乐氛围。该会所主要采用会所及俱乐部形式经营，力图在软硬件方面区别于其他娱乐形式，主要为政商高层人士及来华外籍人士提供社交礼仪、商务休闲等服务。

土星岛由生态公园和湿地公园组成，临水设置通透的场馆、焰火广场，适合开展论坛、科普展示、焰火施放以及旅游、自行车等各类公众性户外活动。

3、湾头地区道路交通建设

北、西、东三面环水的湾头，目前仅西面有姚江大桥一座桥梁联系外界。按照规划，在该区域内将新建两座对外联系的桥梁：东面增设湾头桥（暂名）、北面架设城庄桥。

湾头路网结构为“环路＋放射路”的模式，由城市道路、场地道路和岛内道路三级道路体系构成，每个岛屿设置不少于2个对外交通出入口，岛屿之间有两条环路连接。其中，城市道路主要为环城北路、城庄路、湾头桥;场地道路包括滨江路、环湖路及多条放射状的内部次干道;岛内道路即各岛屿内部的主要道路。

湾头的车行交通主要由外环—滨江路承载，公交首末站、社会停车场等交通设施布局其两侧，使车辆的运行和停靠在本区外围解决，从而保持区内静逸、悠闲的环境特质。自行车交通方面，湾头每个岛内滨水设置兼具步行功能的自行车专用道，这些专用道可观景、健身，亦可并入区域交通网络。湾头的步行交通由休闲步道构成，滨水、沙滩及岛内开放空间均设置休闲步道，以形成连续的步行网络。此外，规划还考虑利用湾头丰富的水利资源，通过设置游船码头来架构湾头的水上交通，其中湾头岛外侧沿余姚江设置两处游船码头，沿中央生态休闲湖设置两处游船码头。

另外，湾头区域还将规划配置6个社会停车场库;东南角设置1处公交首末站;沿城市干道和滨江路根据场地客流量设置公交停靠站。

4、湾头地区发展目标

打造城市最佳休闲商务区，提高城市品位

湾头地区三面水体环绕，自然环境得天独厚，规划通过“九岛一心”的规划结构，以绿色为背景，以水为基调，提供大型生态绿色休闲空间，使绿色率达到39.1%，水面率达到19.2%。通过形成丰富的开放空间系统，从而塑造丰富的空间形态，创造独特的区域景观，打造宁波最高档次的商务、居住和休闲商务区。

营造24小时活力区，促进城市繁荣

湾头地区应当成为资源共享的活力之滨，一天中的不同时段、一年中的不同季节都有活动，节假日要有节日气氛，营造24小时活力区。

规划在日月岛强化商贸、商务、办公等城市功能，适建酒店式公寓楼、知识经济产业带、超高层办公、ShoppingMall、湖滨休闲天地等项目，构筑建筑文化与商贸文化、休闲文化相融合。规划在明星岛发展滨江景观豪宅、社区邻里中心等项目。规划在火星岛发展总部基地办公、贸易企业天地、渔人码头、精品酒店等项目。规划中央湖周边布置咖啡、茶座、酒吧等时尚餐饮和休闲吧，散落在水边和绿色中。另外，在“小三江口”和“岛头”两大节点还大可作为，引入超五星酒店、具有影响力的论坛等内容。

创造建筑精品区，引领城市未来

湾头地区的建筑应该强调质量而非数量，各类建筑的高品质、典范性设计将体现湾头地区城市设计的灵魂。

规划控制湾头的开发强度平均不超过0.67，建筑总量控制在155万平方米左右，高层局限于临环城北路的日月岛和金星岛，最高不超过120米。通过严格的规划控制造出最好的商务楼宇、最好的住宅、最好的酒店等。焦点宁波房地产网

描绘了湾头地区未来的美好蓝图：以绿色为背景，以水为基调，全市最高档次的具有商务、居住、娱乐、购物等复合功能的城市休闲商务区———城市RBD。

第四篇：浅议控制性详细规划的局部调整

浅议控制性详细规划的局部调整

【摘要】控制性详细规划已成为我国城市规划实施管理的重要平台，在城市规划体系中具有核心地位，也是协调平衡各方利益的重要“公共政策”。控规调整实际上是各种利益矛盾的再平衡。本文通过对控规的介绍，目前控规局部调整中角色关系、启动和裁决机制、利益补偿等的分析，并借鉴美国区划调整经验，对完善控规局部调整机制提出建议。

【关键词】控制性详细规划；局部调整；公共政策

简·雅各布斯曾指出“城市永远不会成为艺术品，因为艺术是生活的抽象，而城市是生动、复杂而积极的生活自身”。城市规划的重心正从技术性布局、片面追求城市形象转向统筹多种利益，兼顾效率与公平。“城市规划是社会多元主体和成员追求社会、经济和环境效益的共识和目标框架，是一种可以在各种矛盾之间进行谈判、讨价还价和和解的机制，能够面对未来的不确定因素，框架内还包括灵活性的政策行动程序以及实施方案或建议”（于立，2004）。目前控制性详细规划（以下简称“控规”）已成为我国城市规划实施管理的重要平台，在城市规划体系中具有核心地位，也是协调平衡各方利益的重要“公共政策”。在城市规划走向和谐的过程中，控规在编制、审批、修改的程序方面以及成果内容方面进行优化完善显得十分迫切和重要。

一、什么是控规

（一）控规的概念

控规，即控制性详细规划——以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

（二）控规的内容

控制性详细规划应包括下列内容：

1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。

3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。

4、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。

5、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

（三）控规与其他层次规划的区别

城市总体规划:城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体部署。是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。

控制性详细规划：以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

二、控制性详细规划的实施

控制性详细规划一旦编制好并通过相应的法定程序审批后，即形成为法定文件。在规划实施过程中要加强管理，在控制性详细规划完成后即开展修建性详规和单体建筑设计及环境设计。由于整个开发和建设的过程较长，一定要进行跟踪管理，不允许任意修改规划，避免改变使用性质、加建、加层等违章现象出现。建设项目完成后要进行规划验收，不仅要核对建筑密度、容积率等指标，还要对配套建设、绿化环境、停车位、道路、管线等设施的各项指标进行核实，达标后才能予以验收投入使用。

由于控规是以城市总体规划或分区规划为依据进行的，总体规划确定城市的规模和发展方向，是对城市一定期限内的综合部署和具体安排。总体规划是长远性的规划，期限较长，而控制性详细规划更加具体，需要与时俱进，所以总规与控规还有现状会发生冲突，种种原因，控规需要修正。因此我们要对控规的调整作相应的研究。

三、控规局部调整的相关研究

随着一些城市控规编制的大规模完成，中心城区基本实现“控规满覆盖”，规划部门的工作重点逐渐由控规编制转向控规的实施管理。控规修改的问题逐步显现。

控规的修改可分为控规修编和局部调整。控规修编是因为社会经济发展或上层次规划发生重大变化，城市结构需要调整，需对控规进行大面积修改或对布局结构进行修改，如一个片区由市场区调整为商住区；控规局部调整是对控规中一个或几个地块的形状、面积、指标进行修改，如改变地块的土地利用性质、容积率，改变城市道路走向等等。下文针对控规局部调整进行论述。

国内一些学者对控规局部调整的需求类型、原因、影响及对策进行了系统的研究，总结出调整的需求类型有工业企业的搬迁改造、房地产开发的市场导向、历史遗留问题、专项规划调整等（李江云，2003）；调整引发原因有土地开发单位经济利益追求、迫于社会因素的压力、城市建设和规划本身的不确定性、控规编制经验不足等（李浩，2007）；所造成的不利影响有对城市公共利益的侵犯、不正当竞争行为的加剧、城市未来发展的失控、对规划科学性和严肃性的质疑等（李浩，2007）；控规局部调整的改进策略主要有几方面：（1）增强控规弹性，提高用地兼容性，适应市场变化；（2）严格控规局部调整的法定程序，维护合理性和严肃性；（3）改进控规指标调整的决策机制，强化公共参与；（4）完善规划调控的经济政策。

上述的对策研究通常较为原则性，缺乏对具体实施策略的探讨。笔者认为控规在目前阶段还无法形成类似于香港法定图则的“法定方案”，原因在于法定图则是分类极为粗犷、指标较少的土地分类管理规则，而内地的控规则是包含基础设施、历史环境保护、建筑管理等的规划方案，且城市在高速发展过程中，无法达到具有10－ 20年稳定期的法定文件要求（尹稚，1995）。故控规的调整在今后较长一段时间内仍将继续存在，当前工作的重点是改进控规调整程序，促使控规调整向有利于城市结构优化的方向发展。本文通过研究控规局部调整过程中的角色互动关系，对控规调整的新机制提出建议，希望能对控规调整的改进完善提供借鉴。

四、控规调整程序以及存在的问题

《中华人民共和国城乡规划法》对控制性详细规划的调整程序要求为“修改控制性详细规划的，组织编制机关应对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案”。修改后的控规按原审批程序报批。

参看北京、上海、成都等地的控规局部调整程序，各地对于控规局部调整的具体操作可概括为有规划调整需求的土地业主向政府提交调整申请，政府在征求有利害关系的市民的意见，以及由规划师提供技术支撑的基础上进行决策。

(一）控规局部调整中的四种角色关系

在控规局部调整过程中存在四种角色，分别为政府、市场（即土地业主，也可以说是资本）、有利害关系的市民以及规划师。

四种角色中，政府的角色最为重要，是裁决者，并具有技术力量，还代表着市民的公共利益，自由裁量的空间非常大，故是四种角色的中心。市场的能量很大，可以对政府施加影响力。前两者是控规调整的主体力量。市民对政府决策的影响相对较小，征求市民意见通常是自上而下的过程，缺乏反馈机制和约束力。规划师可为控规调整提供部分技术支撑，但调整通常是协调沟通的问题，规划师很难在协调方面发挥重要作用。在目前的模式下，决定城市空间生产的是政府和市场的力量；而作为城市空间使用者的市民很难决定自己生活的空间。政府的决策立场受招商引资、城市形象等方面的影响，同控规调整所涉及的市民的利益并不完全一致。

(二)目前控规调整程序存在的问题

1、公众与市场的地位不对等。市民无法取得同市场（土地业主）一样表达自身利益诉求的机会。土地业主可以申请调整控规以更加符合自身利益，在方案调整及裁决上拥有较多话语权。而市民由于信息不对称，缺乏组织机制，不能透过正常管道行使权利，更不能借助某种机制主动改善自己的居住环境。而公众参与对于控规局部调整非常重要。公众参与虽会增加规划的成本，降低效率，却有利于“消除规划部门自编自审自改、内部循环、缺乏约束的弊端”（汤海孺，2005），保证规划工作的公平、公正、公开，增加规划的威信和约束力，避免发生个体“非正常”地参与监督，带来社会不安定因素。

2、裁决机制不规范。目前的控规调整机制自由裁量权过大，同样的调整在一个地方可以而在另外一个地方却不行，没有一个条文细则进行说明和约束，调整案例也未公开供查阅和引用，从而造成市场方想尽办法去影响裁决。

五、控规调整新机制探讨

美国区划经验对我国的控规局部调整具有借鉴作用。美国的公众和社会团体在区划的制定与实施上具有非常重要的作用，公众与市场的地位是对等的；区划较多地采用依法裁定的办法，仅在历史地段等特殊地区采用自由裁量的方法；另外，区划还有着奖励区划和开发权转让等利益补偿制度。基于前文控规调整存在问题的分析和美国区划经验的借鉴，我认为控规局部调整的新机制应更强化公众参与，实现市民与市场的地位对等，并对控规调整裁决的自由裁量权进行限制。

(一)控规调整的启动机制

目前的控规调整是由土地业主或政府申请，调整目的多是为更符合市场开发利益；而小区或居住区的公共利益却没有一种途径进行优化。建议以社区为基本单元实行联名申请控规调整制度，调整内容为增加公共服务设施等公共利益，跟调整内

容有利害关系的一个或几个社区中30％的居民进行联名申请就可以在规划主管部门立案，审查同意后进行规划选址和调整控规。若处于旧城区没有可开发用地，可通过给开发商指标补偿的办法进行建设，或进行备案在以后更新改造时优先考虑。这样市场和市民都有途径维护自己的利益，促进城市结构优化。

（二）控规调整的裁决机制

目前的控规调整公示意见不具有硬约束力，市民意愿得不到充分尊重，参与规划的热情不高。建议借鉴美国区调整的经验，建立居民否决制度。跟调整内容有利害关系的一个或几个社区中50％的居民明确表达反对意见，则调整不予通过，土地业主须与相关市民进行协商。经市民同意或默许的调整方案再进行专家或行政审查。通过这种方式，市场和市民得以地位对等地进行协商。在充分尊重市民意见的情况下，公共设施用地和绿地等公共用地被开发商蚕食的机会可大为减少。

对于控规局部调整的审查，应有专家和市民代表参加，并具有发言权。另外，审查会应借鉴依法裁决机制。一是行政部门应根据调整案例形成控规调整审查的指导性意见，如哪种调整明确可以通过，哪种调整明确不允许，形成规范性的条文。二是调整结论应更完整，有调整内容、依据、理由、结论等要素，作为案例备案，供公众查询，甚至可以供其他城市参考和专家研究。这种规范化的程序有利于在国内形成统一的调整模式，促进规划体系完善。

(三)控规调整的利益补偿

在控规调整中，应有两种利益补偿方式，一种是政府对土地业主的奖励，另一种是土地业主对市民的补偿。如果土地业主申请的控规调整对市民造成了干扰，应提供公共利益进行补偿；反之土地业主为市民的公共利益做出贡献，则可以获得容积率或建筑密度等的奖励。为监督利益补偿的实行，在技术审查会上应有市民代表出席。

六、控规局部调整新机制下的公众参与方式与规划师角色定位

（一）公众参与方式

公众参与控规调整不仅是个人层面的参与，而且要以社区组织团体作为参与的代表。各个社区中应有向公众展示、宣传规划并搜集民意的规划咨询机构，对公众负责，代表公众同政府及开发商沟通。这样才能相对降低参与成本，提高公众参与规划的深度和效率，使公众的意见更好地体现到规划部门所主持的城市规划中。

(二)规划师角色定位

在新的控规调整模式中，政府、市场、市民和规划师四种角色的定位有所变化。市民的主体地位得以强化，同市场一起作为控规调整的两个利益攸关方。由于市民的作用强化，需要规划师同市民加强沟通，传达调整内容的意图和影响，并搜集民意，代表市民同市场协商，将市场和市民沟通的意见向政府进行汇报说明。政府的核心职能为裁决者，充分考虑市场、市民、专家的意见，最终做出决策。

由于规划师同市民的沟通增强，部分规划师将作为社区规划师，为社区居民提供规划咨询服务，代表市民组成社区团体，沟通政府与市民的意见。

七、总结

本文从构建和谐社会对规划的要求出发，分析了控规局部调整中四种角色的不稳定状态，认为控规调整程序应在启动机制、裁决机制、利益补偿和规划师角色定位四方面进行改进，并将公众参与真正纳入到控规调整程序中来。

第五篇：上海市控制性详细规划局部调整规定

上海市控制性详细规划局部调整规定（试行）

第一条（目的与依据）

为进一步加强规划管理，提高城市规划的科学性和合理性，规范控制性详细规划局部调整的编制与审批，保障城市规划有效实施，根据建设部《城市规划编制办法》和《上海市城市规划条例》等有关规定，结合本市实际情况，制定本管理规定。

第二条（原则与适用）

经法定程序批准的控制性详细规划是本市城市规划实施管理的法定依据，必须严格执行，任何单位和个人不得擅自调整。

凡因城市总体规划、分区规划、单元规划等上位规划发生重大变更，或者因设立重大建设项目，确需对已经法定程序批准的控制性详细规划主要功能或总体布局等产生调整的，按照法定程序修编控制性详细规划，并报原审批部门审批。

因本规定第三条所列情形而确需对已经法定程序批准的控制性详细规划进行局部调整的，必须按照规划合理、程序规范和信息公开的原则，按本规定的相关程序和要求执行。

第三条（定义）

因相关的专业系统规划、专项规划（含控制线规划）或因建设项目其它规划实施条件发生变化，导致已经批准的控制性详细规划确定的部分规划控制线、局部地块用地性质等强制性控制指标调整的，属控制性详细规划局部调整。

因重要地区编制城市设计或修建性详细规划确需对已经批准的控制性详细规划作局部调整，经本规定第五条规定的程序认定后方可进行。

控制性详细规划局部调整分为技术性局部调整和一般性局部调整。

（一）以下情形可以认定为控制性详细规划技术性局部调整：

1、符合城市规划导向、满足地区功能发展要求以及用地性质兼容性规定等要求的规划用地性质、用地布局或地块边界的调整。

（1）住宅用地调整为社区公共服务设施用地、公共绿地的;

（2）中心城范围内住宅用地调整为商业办公用地，且对周边无不良影响和不增加容积率的；

（3）中心城范围内规划保留的工业用地，周边为居住用地的，将工业用地调整为社区公共服务设施用地、公共绿地的；

（4）经相关权益方协商同意，局部调整相邻地块边界的；

（5）经征得相关主管部门同意，对交通和市政等基础设施规模和布局进行局部调整，且符合相关专业系统规划、满足功能和服务半径要求的；

2、在规划建筑总量平衡的前提下，进行局部地块规划建筑容量转移，且满足日照、绿化等环境和交通、市政基础设施承载力的（已签订国有土地出让合同的除外）；

3、为满足功能和城市空间景观的要求，在符合安全、交通、环境、日照等管理要求的前提下，局部增加工业、商业办公、居住、公共服务设施或市政交通基础设施等地块建筑高度、面宽、密度的；

4、为有利沿街建筑立面景观或使用功能的连续，局部减少建筑退让道路红线距离，且满足道路交通功能、消防间距等要求的；

5、因城市公共活动功能的需要，在保持绿地总量平衡、满足城市公共空间景观要求的前提下，局部降低其中某地块绿地率的；

6、因道路、河道、电力高压线等工程实施而局部调整红线、蓝线、黄线等规划控制线，且在规划总体控制要求基本不变的前提下调整相关建设地块规划指标的；

7、经市规划局认定的其它情形。

（二）除本条

（一）所规定情形之外，涉及对已经法定程序批准的控制性详细规划确定的用地性质、规划指标、结构布局等强制性控制指标有一定调整，且对周边产生一定影响的，可以认定为控制性详细规划一般性局部调整。

第四条（编制要求）

（一）因专业系统规划、专项规划（含控制线规划）编制或调整导致对已经批准的控制性详细规划的局部调整，由市规划局会同相关专业部门、区县规划部门等随专业系统规划、专项规划的编制或调整，依照控制性详细规划编制成果规范，同步编制控制性详细规划局部调整方案（含图则）。

（二）因编制修建性详细规划、城市设计或因规划实施条件变化确需对已经批准的控制性详细规划作局部调整或深化的，应经市规划局依申请审核同意，由区县规划部门组织编制控制性详细规划局部调整方案。

第五条（审批程序）

上述随专业系统规划、专项规划（含规划控制线）编制或调整的控制性详细规划局部调整方案（含图则）同步上报后，按规定程序一并审批。

确有特殊原因（如规划控制线编制）而无法同步编制和上报控制性详细规划局部调整方案的，由市规划局根据批准后的专业系统规划、专项规划（含规划控制线）另行制定。

对第四条

（二）依申请的控制性详细规划局部调整，按以下程序审批。

（一）任务申请与审核

区、县规划部门经区、县人民政府同意后，应向市规划局提出控制性详细规划局部调整的申请。申请报告内容应符合本管理规定附件1的要求。

市规划局收到申请报告后应在10个工作日内予以审核。审核同意的，应予批复并认定属一般性局部调整或技术性局部调整，明确相关规划研究和编制以及公众参与等要求；审核不予同意的，应书面函复并告知理由。

（二）规划编制与上报

区、县规划部门应按照市规划局对控制性详细规划局部调整申请报告的批复，组织具有相应资质的规划设计单位编制控制性详细规划局部调整方案。控制性详细规划局部调整方案编制的内容应符合本规定附件2的规定。

对于一般性局部调整（涉及保密要求的除外），区、县规划局参照《上海市制定控制性详细规划听取公众意见的暂行规定》，将控制性详细规划局部调整的相关内容在规划所在区域和政府网站上公示不少于20天，并收集公众意见，汇总形成公众参与报告书。

区、县规划部门应按成果规范要求将控制性详细规划局部调整方案上报市规划局。对符合上报要求的，市规划局应予受理；对不符合规定要求的，不予受理。

（三）规划审批

市规划局应当根据对申请报告的批复，对上报的控制性详细规划局部调整方案组织审核和审批。

1、对于控制性详细规划技术性局部调整，市规划局在10个工作日内通过内部会审予以审批。根据需要，市规划局会同相关区、县规划部门可组织专家和专业部门审议以及听取公众意见（所需时间不计入审批时间）。

2、对于控制性详细规划一般性局部调整，市规划局在20个工作日内应组织专家和专业部门审议，形成控制性详细规划局部调整审议意见，并结合公众参与报告书等予以审批。

3、对于历史文化风貌保护区规划一般性局部调整，应符合本规定并应按“特别论证制度”予以审批。

4、对于已签订土地出让合同的控制性详细规划一般性局部调整，除涉及公众利益外不予调整。

5、对不符合任务书批复要求的，书面通知区、县规划部门予以修改后另行报批。

根据需要，相关区、县规划部门可参与相关审查会议。

第六条（经市政府批准的控制性详细规划的局部调整）

对于经市政府批准的控制性详细规划进行的局部调整，在报经市政府同意后，根据控制性详细规划局部调整审议意见和公众参与报告书，由市规划局审批并报市政府备案。

第七条（经区、县政府批准的控制性详细规划的局部调整）

（一）对于浦东新区、郊区区、县政府经法定程序批准的控制性详细规划进行的局部调整，参照本规定的程序报原审批部门审批。

（二）控制性详细规划局部调整的批复及成果，应按规定报市规划局备案。

第七条（信息公开）

控制性详细规划局部调整方案批准后，规划成果等审批结果应按照《上海市城市规划管理信息审核及发布工作规则》予以发布。

第八条（其它）

（一）未按本管理规定及相关规定进行控制性详细规划局部调整的，调整规划无效；因违规调整规划而审批建设项目造成后果的，按照《上海市城市规划管理条例》追究有关审批单位和责任人的责任。

（二）本规程从2007年11月1日起试行。

附件

1、关于控制性详细规划局部调整申请报告的内容要求

2、关于控制性详细规划局部调整方案的内容要求

附件1：

关于控制性详细规划局部调整申请报告的内容要求

本规定第五条第一款规定的控制性详细规划局部调整申请报告应当包括以下内容：

1、规划名称及概况。包括申请调整规划的范围的地理位置、历史背景、建设现状、交通条件，以及规划调整范围与周边地区的关系等。

2、原控制性详细规划编制和实施情况的简要评价。

3、申请规划局部调整必要性的论证。包括社会经济发展情况、上层次规划情况、原规划存在的主要问题等。

4、规划局部调整拟解决的主要问题。

5、对一般性局部调整征求相关利害关系人意见的情况。

附件2：

关于控制性详细规划局部调整方案编制的内容要求

本规定第五条第二款规定的控制性详细规划局部调整方案应当符合控制性详细规划编制成果规范，具体包括以下内容：

1、控制性详细规划局部调整方案名称及概况。包括地理位置、历史背景、用地现状、交通条件、与周边关系等。

2、原控制性详细规划的各项控制指标和要求。

3、控制性详细规划局部调整的具体内容。

4、控制性详细规划局部调整的理由、依据。包括社会和经济效益；对城市空间形态、历史文化风貌的影响情况；对环境和交通的影响情况；对市政配套设施、社区公共服务设施的影响情况等。

5、控制性详细规划局部调整修订（补充）图则。