中韩影视基地的项目调研报告

中韩影视基地的项目调研报告

各位领导：

我这里要向大家介绍的是位于威海文登市开发区的中韩影视基地项目。该项目地处文登市珠海路与金山路交叉处，地理位置比较独特，是连接中心城区及开发区的交叉地段，是将来文登市整个城区的中心位置。

通过本人对于威海房产市场及政府各项关于房产政策方面的调研，感到此项目在作为北方三、四线城市进行投资是可行的。根据测算我预估该项目整个投入是592582461元，整个销售收入（不考虑停滞销因素）是691549920元，整个项目盈利为98967459元（见下表）。

序号

项目（费用）名称

原始指标

单位

工作量

单价或费率

合价（元）

一

土地成本

81007973

土地成本金（工业）

用地面积

亩

138000

4554000

土地成本金（住宅）

用地面积

亩

167

450000

75150000

相关项目

0

测绘费

用地面积

平方米

133796.77

0.23

30773

登记费

用地面积

平方米

133796.77

0.1

13380

应交契税

土地估价

万元

41994000

3%

1259820

二

开发前期费用

0

勘查设计费

6353188

工程勘查费

钻孔深度

米

133796.77

668984

施工图设计

建筑面积

平方米

162405.83

5684204

装修环境设计

建筑面积

平方米

0

市政配套费

15848661

大配套

地上面积

平方米

133796.77

5351871

教育附加

地上面积

平方米

133796.77

2675935

供热设施

地上面积

平方米

133796.77

6020855

管道燃气

户

户

500

3600

1800000

报批报建费

15889811

用地规划管理

用地面积

平方米

133332

0.9

119999

规划技术服务费

建筑面积

平方米

162405.83

1.45

235488

项目环境影响评测费

建筑面积

平方米

162405.83

1.5

243609

防雷监督设计审查费

建筑面积

平方米

162405.83

487217

地震安全评价

建筑面积

平方米

162405.83

487217

人防易地建设费

建筑面积

平方米

162405.83

300000

图纸审查费

建筑面积

平方米

162405.83

0

0

消防审查费

建筑面积

平方米

162405.83

1.5

243609

水资源费

建筑面积

平方米

162405.83

324812

劳动保险费

建安成本

元

324811660

1.82%

5911572

农民工工资保障金

建安成本

元

324811660

0%

0

物价调节基金

销售收入

元

691549920

0.50%

3457750

工程招投标管理费

建安成本

元

324811660

0.04%

129925

招投标代理服务费

建安成本

元

324811660

0.05%

162406

工程质量监督费

建安成本

元

324811660

0.07%

227368

工程监理费

建安成本

平方米

133796.77

1337968

房产测绘费

建筑面积

平方米

162405.83

1.36

220872

三通一平费

2000000

原址拆除及三通一平

0

三

建筑安装工程费

326211660

地上土建工程

建筑面积

平方米

133796.77

2000

267593540

地下土建工程

建筑面积

平方米

28609.06

2000

57218120

备案费

1000000

工程承包交易费

400000

四

配套建设费

16189409

供电

建筑面积

平方米

133796.77

6154651

供水

建筑面积

平方米

133796.77

2006952

排污

建筑面积

平方米

133796.77

1337968

热力

建筑面积

平方米

133796.77

6020855

电信

建筑面积

平方米

133796.77

668984

直接费

0

五

税金

79215515

营业税金及附加

销售收入

元

691549920

5.55%

38381021

所得税

销售收入

元

691549920

3.75%

25933122

土地增值税

销售收入

元

691549920

2%

13830998

土地使用税

用地面积

平方米

133796.77

1070374

六

财务费用

38035246

管理费

销售收入

元

691549920

2%

13830998

销售佣金

销售收入

元

691549920

3.5%

24204247

七

不可预见费

13830998

不可预见费

销售收入

元

691549920

2%

13830998

间接费

概算总造价

592582461

方案

类别

销售面积

销售单价

销售金额

成本费用

独栋

38834.89

8000

310679120

商铺

6000

8000

48000000

地下车位

19000

1600

30400000

公寓

88962

3400

302470800

总计

691549920

据表所示，我们的收入数（不考虑滞销因素）还是比较保守的，换言之应该乐观的讲，我们的盈利还可能存在一定的空间的。

既然作为项目运作，没有哪一家房产企业会一下子投入全部的成本资金，而应该是滚动运作的。我本人考虑该项目的运作也应该如此。经过测算，我们认为分为2期开发较为有利。分别为第一期50亩用地（其中工业用地14.8亩，商业用地35.2亩）建筑体量为97000m2，那么根据上表计算投入总成本应为31858万元（其中土地为1788万元。建安成本为19400万元。其他包括税金在内费用按每m2建筑面积1100元计入10670万元）考虑到其他费用可以利用政策进行缓交包括有些费用是后期支付的因素及基础出土0.00就可以对外销售的客观条件，对于整个项目实际需要的资金分别是：

②

土地费用1788万元

②考虑到出土0.00及满足销售符合当地政策允许的必要条件时完成建安支出成本为3800万元（按完成总产值19%～20%测算得出）

③其他费用为1412万元（其考虑到前期必须交纳的规费、设计费及原中韩创意公司前期的投入及项目远行过程中必要的支出，例如管理费用的开支）。

综合所述，本工程前期投入的滚动资金为7000万元。目前与原威海创意投资有限公司的谈判结果来看

①

原威海创意投资有限公司要求在新公司的持股比例为40%，要求我司持有新公司60%的股份。

②关于目前土地持有的价值为：工业用地是13.8万/亩，商业用地是45万/亩（对于原先政府与原威海创意投资有限公司谈定的土地价格对照上述土地价格的溢价部分，由政府退回原威海创意投资有限公司的股东，与新公司无关。若在土地拍价的时候，拍定的价格超过上述土地标价时，则超出部分由原威海创意投资有限公司的股东负责支出，换言之土地价必须锁定在上述价格中）。这样做的好处为我们可以锁定土地价格，避免竞拍土地时价格不可控因素，将可变成本变为不变成本。②对于以后的土地溢价部分将归新公司所有。

根据以上分析我司为运作该项目一期工程需支出的资金为4200万元，占公司总股本60%，原威海创意投资有限公司出资2800万元（包括前期的投入），占公司总股本的40%。

截止目前为止，原威海创意投资有限公司的前期支出费用为966.22万元。见下表：

预付土地款：

400万

景观设计费：

80万

建筑设计费：

171.1万

动漫设计：

4.5万

装饰及设计管理费：

18万

预付营销策划费：

10万

工程款：

50万

勘测、检测、可行性报告：

9.46万

广告牌：

6.5万

北京建筑科学院：

5.万

创意宣传会费：

14.16万

固定资产：

47.7万

威海文化基金会费：

6万

管理费用：

108.8万

开发间接费用：

35万

具体操作：

(一)我司先支付股权转让款300万的定金，打入威海创意投资有限公司帐户，双方到文登市工商局办理股权变更备案手续。

（二）文登市国土局发布中韩影音创意基地项目地块一期50亩土地招拍挂公告7日内，我司支付1160万元。

（三）然后根据具体事态的发展及建造进程状况，双方按照股份比例相应逐步投入（我司可投入资金到4200万元止，原中韩公司投入资金及前期投入到2800万元止。

我个人认为投入上述的资金全部到位后应该能够满足工程运作的实际需要。分析如下：

本项目一期在股东资本金全部到位的前提下，预计建筑施工可以达到主体三层，具备威海当地主管部门发放预售许可证的条件，项目可以全面进入正式销售阶段。

项目在地基开挖、施工全面展开的同时，正式启动宣传推介和准客户信息搜集工作，期间可以收取有确定购买意向客户的诚意认购金，根据文登当地市场的房地产营销惯例，额度在每套二至十万元。预计正式销售前搜集不少于一千个客户信息，收取不少于二百个客户的诚意认购金，筹集不低于六百万元的建设资金。

项目正式开盘当月，包含之前确定的销售合同，计划全部签约不低于三百套，考虑办理贷款滞后等原因，预计筹集建设资金三千至四千万元。

开盘后进入正常销售阶段，如果每月销售不低于五十套，则每月可筹集不低于一千万元建设资金，可以满足后续的工程用款。

如果房屋销售达不到预期，可考虑办理项目贷款，现已经与文登市农村城市信用社理事长和主任进行了前期接触，对方表示待手续齐备时可以考虑项目贷款事宜。

如果房屋销售达不到预期，贷款不顺利，还可以考虑股东借款、社会融资等非常融资手段。

六、国家房地产调控政策对项目的影响

当前国家对房地产的调控政策一般对大城市和房价过高的城市影响较大，像文登市这样的三、四线城市，房价不高，没有泡沫迹象，从常理分析国家不会对此类市场进行强力调控。由于胶东半岛独特的地理气候优势，半岛地区近十年内都是北方地区有迁移意向移民的首选之地。同时沿海地块房价过高会对文登市区房价起到明显的拉升作用，我对于本项目的销售和价格预期前景是乐观的。再则，目前山东省正在努力打造蓝色经济区，对于具有文化产业的项目极为关注及重视。而且截止到现在为止已经有具有相当规模的外来房产公司进驻威海且不少于4家。土地价格又推向新高，像环山路那样的以前名不见经传土地也拍到了330万～350万的价格。这样的趋势势必会对本地房产市场的发展带来一定程度的冲击。为此我有理由相信，在这片热土上我们是大有作为的。

以上是我不成熟的观点，望领导指正。

宝钢工程建设有限公司

程庆伟

2011年3月23日