房地产进入性调研新乡平原新区市场调研报告大全

第一篇：房地产进入性调研新乡平原新区市场调研报告大全

房地产进入性调研-新乡平原新区市场调研报告 房地产进入性调研-新乡平原新区市场调研报告

1.宏观环境研究；

2.区域发展概况；

3.地产市场剖析；

4.典型竞品项目；

5.市场小结；

区域发展/开发机会

①区域客户分流——客户容量变化不大，不会陡增，随着其他区域发展客户被剥离、分流。

②市场环境变化——随着区域发展逐渐成熟、配套逐步落地，品牌开发企业大盘林 立、供应量大，市场竞争红海。

③客户属性演变——投资区域增多，投资属性变弱；区域市场产品结构变化、规划 同质化及政策打压等，地缘首置增多。

为快速开发，产品战略机会点：

区域层面：与大盘共生，遵循市场主流 竞争层面：市场主流快销产品的超越 客户层面：满足主流首置型客户需求

品牌房企为平原新区带来产品及品质提升，客户对品质要求更高，并带动区域快速成熟，未来竞争更加激烈。

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2013 年起，恒大、绿地、正弘等一线房企相继进入平原新区，品牌开发房企云集，房地产发展热点板块。

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品牌房企带来产品及品质的提升，客户对品质的要求更高，且选择空间增大，成交周期延长。

后来你成为牧民 赶来云海繁星 脚旁驮岁月的白驹 将漫生春草嚼咀

当你站于隆冬爱河边 俯身朝下望去 有人破冰做你 一生倒影 你会凝视他 如同另个自己 直到你的热泪都化作潮汐 爱即永恒汛期 最终你所历风雪 开遍梅花鹿背脊 落日坠成腕上胎记 来世便凭此再遇 当你仍是虔诚滋养着 参天铁树的泥 有人做撼动你 一生马蹄 你会信奉他 如同整个奇迹 直到悬河千言汇入那句——

“爱你是我的壮举。”

市场小结

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主力产品：区域在售高层主要以 100-110 ㎡功能三房为主、其次110-120 ㎡舒适三房；洋房以 120-130 ㎡三房、140-150 ㎡四房为主； u

总价段分析：区域市场高层总价段 80-90 万占比较高，洋房总价100-140 万占比较高 u

高层去化：明星项目产品去化：高层 90 ㎡以下去化率高；100-115 ㎡三房去化量大；洋房 125-130 ㎡去化较好。区 域项目单盘高层月均去化约 50 套 u

成交价格：区域在售高层均价 7300 元/㎡（毛坯），小高层与高层价差不明显；洋房平层均价 8500 元/㎡（毛坯）

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客群分析：目前区域成交客户主要以郑州客户为主，其次为地缘性及原阳县客户，客群偏年轻化，以 90-120 ㎡的三

室两厅 一卫、三室两厅两卫为主要需求，总价集中在 70-100 万之间。

区域未来竞争激烈 目前在售以高低配复合型产品为主，市场主力面积 100-120 ㎡三房为主；整体产品 力较好，但附加值较少，品质化发展趋势明显

后来你成为牧民 赶来云海繁星 脚旁驮岁月的白驹 将漫生春草嚼咀 当你站于隆冬爱河边 俯身朝下望去

有人破冰做你 一生倒影 你会凝视他 如同另个自己 直到你的热泪都化作潮汐 爱即永恒汛期 最终你所历风雪 开遍梅花鹿背脊 落日坠成腕上胎记 来世便凭此再遇 当你仍是虔诚滋养着 参天铁树的泥 有人做撼动你 一生马蹄 你会信奉他 如同整个奇迹 直到悬河千言汇入那句—— “爱你是我的壮举。”

市场小结  宏观环境平原新区紧邻省会郑州，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，地理位置优越。新乡作为四线城市，目前政策基调仍 以去库存为主，政府通过直接购房补贴、增大货币化安置比例以及放款公积金贷款条件鼓励购房，增加去化。目前平原新 区可享受首付20%、不限购的政策利好。

 区域发展

平原新区从“郑州后花园”变为“郑州刚需外溢承接地”，交通、商业、学校、教育等基础配套逐步完善，片区产业发展 迅速，各大品牌房企及重点企业入驻，带动区域快速成熟，同时未来竞争更加激烈。

 地产市场 2018 年平原新区共供应 1454.9 亩，共成交 54.9 万方，楼面价为 1694.8 元/㎡。平原新区住宅成交环比-35%，整体市场库 存呈上升趋势。目前在售以高低配复合型产品为主，市场主力面积100-120 ㎡三房为主，品质化发展趋势明显；区域在售 高层均价 7300 元/㎡（毛坯），洋房平层均价 8500 元/㎡（毛坯）；

目前区域成交客户主要以郑州客户为主，其次为地缘 性及原阳县客户，客群偏年轻化。

 典型项目 受市场整体降价影响，区域成交量下降明显，首付分期、分销成为销售走量的手段，区域竞争激烈。2019 年预计新增货量 为 74.3 万㎡，市场供应量仍然较大，在售项目产品以大户型为主，去化压力较大。

第二篇：新乡建材市场调研报告

新乡建材市场调研报告

为了迎合中原崛起计划，提升中原形象，新乡市计划起到带头作用，率先进行调整，决定提高新乡市建材各大专业市场，重塑往日雄风，促进新祥商贸业的繁荣发展，带动周围各乡镇的经济发展，更好奇道辐射作用，新乡市市委等各部门和群众代表组成调研团，对新乡市建材市场进行实地调查，针对出现的问题，细心考察研究，两天共考察了牛村建材市场、红太阳家私会展中心、盛联国际家居城、豫北家居世界、光彩建材市场、洪门建材市场、古龙装饰材料大世界、红星美凯龙、新美建材市场、居然之家、香江家居等业主。具体情况如下：

一、市场基本情况

（一）新乡市建材市场现处于后期发展阶段，市场颇具规模，专业化程度高，市场培育周期长，买铺风险大，近几年越来越多的商家进入直接导致市场过度饱和，建材生意状况相对以往利润越来越少，导致投资信心不足，市场趋于衰落。

（二）市场位置过于偏僻，距市区太远，再加上交通不便，周围属于郊区，没有商业配套措施，市场潜力受到很大限制，各商户经营状况一般，商户以零售为主，批发为辅。主要辐射城区及郊区，部分优势业务辐射下辖县市以及周边城市，但核心建材市场破旧（古龙建材市场，牛村建材市场），有待升级。

（三）目前新乡市家居建材市场各业态、品牌、高中低档次齐全，以中高档建材为主，低端建材为辅，据不完全统计新乡市家居建材市场经营面积达81平方米，远高于一般地级市，市场供应量过剩，竞争激烈。

（四）牛村建材市场：该市场位于牧野区建设西路30号，该市场位于郊区，位置偏僻，市场占地面积22500平方米。该市场主要以临街商铺为主，市场主通道达10.8米，次通道达4.2米。铺位输达180家，主力铺面面积占200平方米，出租率达60%。目前有117路、63路、25路、49路公交车通向该市场，交通便捷，出入方便。该市场主要以石材板材加工，市场辐射范围不是很广，属于中低端产品，主要是附近居民购买，市区购买群体不多，市场经营状况一般，人气不是很旺，该市场货源地主要来自浙江、福建、主要供应本地区、焦作、福建、广东为主。

（五）红太阳家私会展中心：该市场建设于2003年，位于红旗区南干路和牧业路交叉路口，总投资6000万，市场占地面积36600平方米，交通便捷，是集产品销售和展示为一体，有商户100多家，市场前停车位比较多，但该市场规划比较混乱，物业管理方面存在很多问题，管理员和开发商只收租金和费用，但确不为商户务实，商家人数减少，市场冷清。

（六）盛联国际家具城：是经国家有关部门批准，在河南省唯一一家能够使用国际冠名权和连锁企业名称冠名权的国际家居连锁经营机构，省联国际夹具企业的第一力作—盛联国际新乡家具A馆，150多家国内国际知名品牌汇集于此，组成新乡品牌家具的主流市场，2005年在北京、天津、重庆、南京、西安、湖北、江苏、河南等十八省市联合评比新乡盛联国际家具城被授予中国十八是省市家具放心购物示范商场，目前，省联国际家具城已经成为豫北地区经营规划规模最大，知名品牌最多，品牌齐全，服务最优的专业中高档家具城。

（七）豫北家具大世界：位于牧野区东干道两侧，经营面积达2万平方米，市场为当地早期开发的家具市场，主要经营中低档次家具，购买人群主要以附近居民为主，整体辐射面积不是很大，商户对市场管理方面意见很大，管理层对市场责任心不够强烈，对于商户反映地的一些问题和建议置之不理，很少做活动和宣传，商户对于物流需求很大，一般在附近寻找物流公司合作，专线较多，部分需要从郑州中转。

（八）光彩建材市场：主要由货轻纺城、副食烟酒城、建材家句城、五金机电城、电器灯饰城五大专业市场及大卖场组成，目前是当地最大的专业市场，市场主要经营中高档建材，市场经营一般，大多数商户依靠固定客户资源和老客户维持，市场内部规划不是很完整，市场内乱停乱放现象比较严重，主通道过于狭窄，很容易造成堵车。

（九）洪门建材市场：洪门建材大世界的特点在于红门村委会直接招标，制定招标政策，主营方向为陶瓷、卫浴、瓷砖、石材、管材等，经营方向广状况良好。

（十）古龙建材装饰材料大世界，位于河南新乡市牧野区杨岗主营项目：装饰材料批发，上收入6911万，主营收入7000万，资产总计4500，今年坚持深入改革，改变经营单一状况，实行多业并举。渐渐深入改革发展。

（十一）红星美凯龙创建的品牌大卖场，不只是一个个简单的商业流通物业，红星卖场销售的家具商品，也不只是一件件普通意义的商品，我们更多传播的是一种家的文化，家的艺术。引领社会大众商品的生活理念和生活方式。红星人推崇“快乐学习”，快乐工作。的快乐文化。不仅追求学习的快乐，工作本身的快乐还体验工作中的生活方式，还大力创建学习中企业，积极开展自我超越，共同学习和系统思考，心智模式五项修炼。红星美凯龙停车位约有1000个，周围建设比较齐全，交通便捷。但是红星美凯龙位于北环不在新乡市重点发展的地区据商户反映入住率较低，投资潜力低。

（十二）居然之家成立于1993年，由全国华联商厦联合有限公司、北京中天基业投资管理有限公司等33位股东的大型国有控股股份制企业，注册基金达8100万，经营范围是投资开办以“居然之家”为统一字号，以中高档为经营定位，为顾客提供设计、建材家具、家居用品及装饰品等一站式服务，融家装设中心、家居建材品牌专卖店、建材超市、家具商场等多种类型为一体的大中型家具建材主题购物中心，已在全国大中型城市开办107家分店，营业面积达60万平方米，年销售额超过350亿，在家具建材流通业处于领先地位。

（十三）香江家居，香江集团拥有“香江家居”，“金海马家居”两大家具；流通连锁品牌，连锁网点遍布全国二十多个省市，为响应国家“十二五”，发展商贸大物流的战略规划，想将商业依托国家确定的九大物流战略，并在全国家居战略重点省市建立省级批发中心，香江家具品牌批发厂，构建全国最大家居流通网络，正全力打造“买全球，卖全球”的大商贸，大流通家具产业新格局。

二、新乡整个建材市场存在的问题

经过几天的实地考察，建材市场在建设和管理中存在五大方面的问题：

（一）地理位置偏僻，远离购买人群，早场市场人气降低，市场逐渐衰弱，再加上市场位于郊区，缺乏配套的商业措施，很大程度上限制了市场本身的发展和进步，导致市场规模小，专业化程度低，不利于大规模化发展。

（二）市场规划不合理，管理混乱，市场多属于临街商铺或大卖场，仓储面积小，店外堆积乱，主要表现在三个方面：一：市场管理人员和开发商只收取费用，不理会商户的反映，导致商户强烈不满，导致市场商户人数下降，规模锐减，二：市场没有规划停车位，市场内乱停乱放现象严重，交通拥挤不堪，三：缺乏固定的物流公司合作，多属于临时寻找，不利于市场运输效率，导致产品堆积店铺外占用大面积街道。

（三）市场内商户以零售为主，批发为辅的经营方式，不利于规模发展，再加上今年来建材市场趋于饱和，利润降低，部分商家为多赚取利润，采用以劣充优，价格欺骗等方法，有些商家为逃避产品检验，采用先按国家标准生产一批合格产品应付检查，后续偷工减料大批生产伪劣产品，有些购买名牌产品标识对自己的伪劣产品进行包装，骗取消费者，导致市场经营混乱，市场服务水平降低，存在很大的隐患。

（四）市场定位较低，不适应当今经济发展需要，迟早会被市场淘汰，新乡建材市场发展时间较长，是连接郑州乃至全国的商贸地，有很大的商业发展前景和良好的发展环境，由于认识的局限性，建材市场市场定位过低，主要服务周边地区，缺乏走出去战略眼光，覆盖面积小存在销售局限，市场知名度低，影响力小。

（五）缺乏政策支持，一是行政指导才能力弱，导致市场分散，缺乏凝聚力，抵挡外来产品能力弱，市场分散既不利于市场统一管理，也不利于市场优良发展，更不利于市场品位的提高，二是行政收费太高，压缩商家盈利空间，导致大多数商家赔本，打击投资信心，很大程度上影响市场的进一步发展。

三、建议：通过对新乡建材市场的调研，针对出现的问题，我有以下建议：（1）加强对市场的统一管理，对市场进行走访，了解商户们的反映与需求，并及时提供帮助与支持。对市场内进行规划，认真规划停车位避免出现乱停乱放的现象，彻底解决市场内交通拥堵的问题。

（2）政府应将强对市场价格的调控，充分起到政治指导能力。防止不法商家虚假报价，加强质量检测，做到质量优先，树立诚信经营的信誉，另外加强道德宣传，增强商家的道德意识，自愿诚信经营。政府还应降低市场内的行政收费，加大商家的盈利空间，营造良好的经营环境。

（3）（4）加强品牌建设，加大宣传力度，使我们的品牌真正走出去。让更多的人了解，近一步打开国内市场与知名品牌进行合作，努力做到互助互赢，从而提高我们的知名度和市场影响力。打造自己的物流，提高运输能力，也是我们品牌走出去的重要一步

第三篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

---市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700 －4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

第四篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

一、唐山市房地产市场现状

唐山市是一座滨海现代化大城市，地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。唐山市是河北省经济中心，是中国北方重要的对外门户，同时也是中国未来发展前景最好的城市之一。依托这些特点也形成了唐山房地产发展的主要特质。从2006年开始，唐山商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，同时，唐山也成为国内王牌房地产竞相博弈之地。总体而言，唐山房地产无论从城市地理环境还是进驻地产实力，都有着良好的发展前景。2010年以后，随着大量外埠资本进驻唐山，唐山房地产格局呈现出新变化。一方面，房地产的整合概念不断增强，如路南区万达广场项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费能力。长期以来，唐山房地产高端消费都收到了产品的极大制约，项目品质的均等性使唐山的房地产业不能满足细分市场需求。2010年后，这一局面被打破，唐山地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2011年，唐山房地产进入历年来最火爆的一年。

目前，唐山房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、唐山商品住宅发展特征

产品特征：市中心（路北区、路南区、高新区、凤凰新城）区域住宅以高层住宅、高档公寓为主；城郊结合部（南湖生态区）以多层、小高层、联排别墅为主；

价格特征：唐山城区商品住宅总体价格水平在8780元/平方米，均价在8780元/平方米以下的物业主要集中在路北、路南、高新、南湖生态区及周边区县。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老板、外来人员等

产品定位：中高端产品为主，其中凤凰新城项目以中高档社区为主，如：橡树湾、梧桐大道、万科金域华府等。路北区、高新区及部分路南区项目以中档社区为主，如：景泰翰林、碧玉华府、世纪学庭、新华一号、世博广场。

第五篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20**年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20**年-**年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20**年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20**年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。