城规调研报告（共5篇）

第一篇：城规调研报告

附件：杨凌田园居住宅小区调研报告

时间：2013年11月27日 对象：田园居住宅小区

目的：为了更多更好的了解居住区设计的方法和基本要求，了解小区的规划，公共设施布局等特点

一、住宅所在地区小资料

本次调研地点选在陕西省咸阳市杨凌区田园居住宅小区。该地区位于关中平原中部偏西，渭河北岸，东距西安市83公里，西距宝鸡市100公里。自然环境良好，相对高差小，地势比较平坦，气候属大陆性季风型半湿润气候，四季分明。年平均气温12.9℃，平均降水量635.1毫米。整体发展局势较好：农业与农村经济全面发展，地区基础设施建设不断加强，城区服务功能不断完善，国有企业改革稳步推进，教育事业取得较好成绩，医疗服务、预防保健条件不断改善，商饮服务业蓬勃发展，民营科技经济和个体私营经济也有较大发展。

二、田园居住宅小区

田园居小区位于神果路，共有三个出入口，分别为北门、南门和东门。社区道路人车混流，且路面宽度不是很宽而且没有明显的指示方向。社区内拥有自己的小超市，卫生所，自行车棚，幼儿园，休闲广场以及活动中心等。小区并未采用商住楼，没有地下停车场，但设有地下室。布置特点为行列式。社区道路采用人车混流，路面老旧，停车位少且停车线模糊，造成居民停车凌乱随意，给大家带来不便。

标准住宅楼建筑长度约为80米，进深约为30米，建筑层数一般为5至6层，有AB两座高层。建筑色彩为淡粉，建筑户型为一梯两户。社区内设有水池，雕塑，花架及其他建筑小品，可供人们休闲散步之时作观赏用。另外，值得一提的是，很多草地上放置有景观石，休闲之余给人不一样的感觉。

三、总结

田园居小区建设使用时间较久，整个小区不免有些苍老之气。通过这次调研，我觉得，小区内存在安全隐患，电子监控设备较少，而且停车位过少，没有地下停车场导致的车辆任意停放，给人们出行带来不便，加上小区道路人车混流，对行人安全多有不利。此外，通过了解，下午2点至6点这一时间段内，小区内主要为老人，设置的老年活动中心，秋千等基础设施，也考虑到了老人及儿童的需求。休闲方面，小区公共设施及公共活动绿地可用性不高，总体给人感觉拥挤，道路较窄，部分健身器材也有所破坏，对残疾人的需求考虑也较少。美观方面，小区建筑色彩采用粉红色，公共绿地设计也不错，有很多建筑小品水池之类的设施。

总体来说，田园居小区地理位置较好，设施齐全，适宜居住。附两张小区内景图。第一张为休闲场地，第二张为一建筑小品。

第二篇：城规实习报告

一、实习目的

1了解城市规划师的角色构成，熟悉规划师的业务范围和职业特点，掌握城市规划师应具备的知识体系和能力构成;2 验证并完善城市规划学科的知识理论和技术方法，提升方案设计能力和成果编制能力;3 熟悉城市规划的编制层次、编制类型和主要专项规划，掌握编制程序、内容和成果深度要求;4 熟悉城市规划的标准规范，并能准确应用;5 参与城市规划管理与实施的工作过程，熟悉组织编制及审批调整程序，掌握城市规划管理与实施的机制，提高调研城市问题、分析解决城市问题的能力;6 明确职业道德，提高职业素养，获得规划师的初步训练;7 收集控制性详细规划基础资料，为后续课程设计及毕业设计选题做准备。

二、实习内容与要求 参观学习不同规划层次、不同规划类型、不同专项规划的典型案例，注意把握成果要求、成果深度，总结成果特色;2 以城市片区或乡镇驻地控制性详细规划为重点，参与实习单位的具体工程项目的方案设计与成果编制，注意参与项目的广度;3 参加城乡规划主管部门的城乡规划管理工作，重点把握城乡规划管理程序、内容及实施机制;4听专题报告：专题报告的主题可从以下方面选取：(1)城市规划编制体系现状、成果要求及成果特色;(2)控制性详细规划的现状及发展趋势;(3)城市规划管理与实施;(4)专项规划报告之工程设施规划。控制性详细规划基础资料调研。对在编的控制性详细规划项目，重点调研收集如下内容：

(1)总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料;(2)土地利用现状，用地分类至小类;(3)人口分布现状;(4)建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等;(5)公共设施规模、分布;(6)工程设施及管网现状;(7)土地经济分析资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等;(8)所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料;(9)规划地块数字化地形图。

对现场勘探与收集的资料进行整理与分析。一般可从用地结构、道路交通、基础设施、建筑质量、景观风貌和建筑管理等方面进行整理和分析，找出现状存在的主要问题，确定规划目标和指导思想，对城市功能结构、建筑空间、景观环境等方面规划控制进行研究。分析研究中需要做到以下几点:(1)以落实上一层次规划的要求为基础。对总体规划或分区规划所确定的城市社会经济发展、城市建设的历史、自然环境及城市基础设施等内容进行深入细致的调查研究;明确规划范围在总体规划中的区域位置、用地性质等。

(2)收集当地城市规划部门提供的资料与实地考察相结合，掌握第一手资料。

(3)对收集的资料进行从定性到定量的系统分析和整理，提出问题并给予相应的解决对策。

(4)城市重点地段必要时采用公众参与的方法，增加资料收集的深度。将收集到的基础资料编制成基础资料汇编，作为实习成果提交指导教师，对基础资料的分析内容可编入实习报告。

对已编制完成的控制性详细规划项目，收集调研其全套成果，并与实习结束后提交指导教师。关于成果的特色分析、深度要求、内容组成、编制表现方法可编入实习报告。

三、实习主要内容(一)公司简介：

淄博市规划设计研究院，隶属于淄博市建设委员会，单位性质为自收自支事业单位。位于山东省淄博市张店区人民西路15号。淄博市规划设计研究技术力量雄厚，是我省唯一拥有城市规划甲级、市政公用甲级、建筑工程甲级的三甲规划设计院。此外，还拥有风景园林乙级、岩土工程乙级等资质。可承揽各类城市规划编制、工业与民用建筑、园林绿化、道路桥梁、给水排水、热力、燃气、电力、电讯、防洪、抗震等工程项目规划与设计工作，并从事各类工程的监理及建筑装饰工程。目前，内设管理科室三个，专业室所七个，在岗员工近200人，高级工程师30多人，工程师40多人，国家注册规划师10人，一、二级注册建筑师、结构师、监理师20余人。丰厚的人才储备为淄博市规划设计研究院的发展奠定了坚实的人力基础，二十多年来共承担了全国各地几千项规划及工程设计项目，多次获得国家、省、市级优秀工程设计奖。其中，国家级6项、省级25项、市级60项。在国内各专业刊物上发表数十篇专业技术论文。20XX年淄博市规划设计研究院被山东省建设厅表彰为山东省十佳规划院，20XX年，被省勘察设计协会表彰为优秀勘察设计院。(二)实习内容

经过张伟老师的推荐，我和陈向，罗盼到该单位实习二十余天。我们被安排到规划一所，没人有一个位置，允许自带电脑，每天按时上下班，周六日休息，单位内有很多规划人员是注册规划师和研究生，这让我们对自己的本科学历信心明显不足，萌生了考研的愿望。有相当一部分规划人员是山东建筑工程学院毕业的，实力很强的样子。这里有同事山东理工大毕业的师兄师姐，对我们照顾有加。

最初开始的时候我们很是清闲，办公室干燥，每天早上我们打扫檫地板一次，这样的做法得到大家的认可，并且一直坚持到实习结束。开始我们的能力得不到信任，没有人敢托付我们工作，何况自己也没什么信心，就这样闲了一周。在第一周周三的时候一位清华大学的教授做客规划设计院，设计院就一个规划方案请他发表看法，他强调所谓城市规划的-----低碳设计其实更接近环保设计，合理安排城市居住与工作的关系，合理安排城市的交通方式，达到节能减排的目的。当我这样去考虑的时候就是城市规划的低碳设计了。我们在旁听中学习到一些东西。第二个周渐渐有人让我们承担一些繁琐的工作，比如录入数据，cad描线什么的，输入几百个数据对任何人来说都难免枯燥而且耗时过长，当我们高效准确完成任务之后，几个工程师意识到实习生很好用，应该给予更多的信任。后来，我们做了南宿舍苹果园花园区西山区的居住小区的给水管线图，接着我们开始参与山铝旧生活区改造规划。具体来说参与了房屋建设质量评估的完全部分。在学校的时候感觉这是修建性详细规划的一个很小的部分，后来觉得没有那么简单，虽然最终的结果是标记规划范围内要拆除的建筑，在保留的建筑中用不同色块标记不同竣工年代的建筑。但是实际操作中却是有难度，所给的现状图很乱，还是很多年之前的与实际严重脱节，在谷歌地图的帮助下仔细辨认房屋还是与实际情况有不小差距。给我们布置任务的规划师孙伟背着相机，一天好几趟地往现场跑，这样严谨的

态度给我留下很深的印象。后来到规划局听天津建筑院院长做的报告，他提出了色彩规划的新概念，这是一个陌生的概念。在规划界我们国家有不少学者，或许他们不从事城市规划方面的具体工作，他们主要做的是在其他城市规划发达的国家奔走，将他们的先进规划知识带回国内，促使我国城市规划少走弯路。

四、实习报告的总结和体会

老实说，以自己的水平从未妄想参与什么控规一类的项目，打打下手也是好的，重要的是感受一下城市规划的工作流程与实际应用，在学校心中总是发虚，常常问自己，规划总是让人感觉虚无飘渺，没有建筑那么实际，没有测绘那么具体在实习结束的时候，我明白城市规划与政策联系很紧密，它是一个计划，协调各种实际工作的计划。尤其是详细规划，更是与实际联系紧密。生活中看不到的科学，并不等于它不存在或者不发挥作用，就像社会学，历史学等等，它们一样在为社会做贡献。通过这次实习，我学到不少东西，有专业知识，也有社会知识。有意思的一件事是办公室的人们不喜欢接听电话，总要在电话响到七八下才慢慢地去接，他们即使很悠闲也不去接。刚开始我不知道，以为他们在忙，就自己主动去接听了几次，然后效果很差，一问三不知。后来学乖了，死活不接电话。唉，貌似办公室规则。在实习中努力学着怎样增加自己的社会认识，具体有以下几点：(1)，合作与沟通

通过此次实习我了解到，任何成果都不是一个人的，任何成功都是大家的成功，在这里没有什么项目是个人能全部胜任的，我们需要的是合作，在单位里没有合作意识是不行的，为了达成合作，要有有效的沟通，这好像又是一门艺术，就我观察，即使在同一个办公室工作的同事未必能达成合作，除非有领导的协调和指挥，更多的就是相处较好的同事能愉快地合作。所以，有效沟通的前提是你有好的人缘，好人缘是靠良好的性格和生活态度换来的，在生活中不斤斤计较，在工作中坚持原则，这样为工作中良好的合作打下基础。2，严谨细心的工作态度

任何岗位上都需要这样的态度，城市规划中任何错误都会给后续的具体工作带来困扰和损失，即便是这样的损失短期来看不是那么的明显。细心和严谨不仅是规划人员的职业精神，也是所有工作人的良心。3，全面的思维方式

城市规划里，规划人员不仅要考虑社会各种不同人的需求，还要考虑实施的经济性和操作性，照顾各个阶层的权益，将城市各种规划合理综合，眼光立足现在关乎未来。4，责任感

我们是怎样看待自己的规划呢?是一份养家糊口的工作还是一份为生民立命的事业。我觉得在一定程度上我们可以代表这个社会的公平与正义，谁来保护居民安静安全的生活环境?谁来保证他们在冬日获得充足的阳光?谁来保护他们获得足够绿化的权利?靠利欲熏心的开发商是不可能的，靠城市规划的法律和规划设计人员。

第三篇：城规课件

教学目的 ．了解城市形成和发展的基本理论知识；了解城市规划的基本理论；

．了解城市规划的编制内容、编制要求和编制方法；

．熟悉城市规划实施管理的政策、法规和相关技术标准；

第一章

绪论

什么是规划？

什么是城市规划？

对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。指预测城市的发展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发。城市规划和市场经济体制

经济体制是指一定社会组织内资源配臵的机制、方式和结构的总和，是对一定的社会模式的概括。市场经济体制是指一定社会组织内资源配臵的机制、方式和结构的总和，是使以价值规律机制为核心的市场机制能够顺利发生作用的一整套组织制度和管理制度，是通过商品交换实现分散决策、依靠市场机制进行社会资源配臵的经济体制。经济体制涉及的核心问题，从本质上讲，也是资源配臵问题。投资主体的多元化使城市经济发展的不确定因素大大增加。对城市规划的一些思考：

•1．怎样在竞争和协作、个体利益和承担义务之间保持平衡。•2．怎样处理好人和物的关系。•3．怎样使得公众参与变为现实。

•4．规划师的职责。预测未来、提供城市数据信息、为城市发展创造条件 •5．规划实施。

第一节

城市和城市规划 城市的形成： 城市（城镇）city

以非农产业和非农业人口聚集为主要特征的居民点。包括按国家行政建制设立的市和镇。

对城市本质的认识

■刘易斯〃 芒福德（Lewis Mumford）

城市不只是建筑物德群集，它更是各种密切相关的经济相互影响的各种功能的集合体——它不单是权利的集中，更是文化的归集。■ 纪晓岚《论城市本质》

城市是人类满足自身生存和发展需要而创造的人工环境。他认为过去有关城市的定义只看到了其表象，而没有涉及其本质。城市本质由三大理论构成：人性理论、需要理论、环境理论。并由此作为基础，分析与三大理论相对应的城市功能。■田园论

（1）田园城市的本质是城乡一体化的新城市；（2）田园城市的本质是满足广大普通人民安居乐业需要的家园城市；（3）田园城市在本质上是消灭贫民窟和贫富差距的公平和平等的城市。城市发展的历史阶段

■ 前工业社会时期的城市

城市是手工业生产的集中地，农副产品的集散地；规模小、数量少。

■ 工业社会时期的城市

城市是机器大工业生产的中心，商业贸易中心；规模扩张、数量猛增，城乡对立、差距拉大。

■ 后工业社会时期的城市

城市成为人类主要的聚居区，第三产业的中心；城乡融合、差别缩小。

■ 走向信息时代的城市

城市将成为信息流通、管理与服务中心；超级城市裂解、中小城市崛起，城乡一体化。

二、城市规划的产生及其发展

（二）田园城市(Garden City)(三)卫星城规划的理论和实践

（四）雅典宪章(Charter of Athens)《大纲》的主要内容：

★ 城市规划的目的：解决居住、工作、游憩与交通四大城市功能的正常进行。

★ 功能分区与交通联系

★ 城市发展应保留名胜古迹及历史建筑

★ 提出区域规划

《雅典宪章》的功能分区的规划思想是规划方法论的一次革新，它突破了传统城市规划中追求平面构图的形式主义的限制，向科学迈进了一步。(五)马丘比丘宪章(CharterofMachuPiechu)1978年12月，一批建筑师在秘鲁的利马集会，对《雅典宪章》40多年的实践作了评价：

1.批判过分的功能分区，努力创造综合的多功能的生活环境。

2.私人车辆服从公共客运系统的发展，发展交通与“能源危机”之间取得平衡。

3.城市规划是一个动态过程。4.保护必须与城市建设结合起来。

5.要使公众参与城市规划的全过程，城市是人民的城市。

从《雅典宪章》到《马丘比丘宪章》的规划思想转变 1.从理性主义向社会文化主义的转变。2.从空间功能分割到城市系统整合思维方式的改变。

3.从终极静态的思维观向过程循环的思维观的改变。

4.从精英规划观到公众规划观的改变。

（六）邻里单位、小区规划与社区规划

•“邻里单位”思想要求在较大的范围内统一规划居住区，使每一个“邻里单位”成为组成居住区的“细胞”。

•“邻里单位”思想还提出在同一邻里单位内安排不同阶层的居民居住

•第二次世界大战后，在欧洲一些城市的重建和卫星城市的规划建设中，“邻里单位”思想更进一步得到应用、推广，并且在它的基础上发展成为“小区规划”的理论。

（七）有机疏散思想

•伊利尔〃沙里宁(ElielSaarinen)在1934年发表了《城市—它的成长、衰败与未来(The City—Its Growth，Its Decay，ItsFuture)》，对城市的发展带有哲理性的思考。

•他从生物的成长现象中受到启示，认为有机疏散就是把扩大的城市范围划分为不同的集中点所使用的区域，这种区域内又可分成不同活动所需要的地段。

•以往的城市是把有秩序的疏散变成无秩序的集中，而他的思想可以把无秩序的集中变为有秩序的分散。

（八）从环境保护到可持续发展的规划思想

•20世纪70年代初，石油危机对西方社会意识形成了强烈的冲击，战后重建时期的以破坏环境为代价的乐观主义人类发展模式彻底打破，保护环境从一般的社会呼吁逐步在城市规划界成为思想共识和一种操作模式。西方各国相继在城市规划中增加了环境保护规划部分，对城市建设项目要求进行环境影响评估(Environmental lmpact Assessment)。

•80年代，环境保护的规划思想又逐步发展成为可持续发展的思想。

三、当代城市规划思想方法的变革

1．由单向的封闭型思想方法转向复合发散型的思想方法

2．由最终理想状态的静态思想方法转向动态过程的思想方法

3．由刚性规划的思想方法转向弹性规划的思想方法

4．由指令性的思想方法转向引导性的思想方法

第二节

城市规划的工作内容和编制程序

一、城市规划的任务和原则

（一）城市规划的任务

城市规划是人类为了在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而作的未来空间安排的意志。这种对未来空间发展的安排意图，在更大的范围内，可以扩大到区域规划和国土规划，而在更小的空间范围内，可以延伸到建筑群体之间的空间设计。

（二）编制城市规划应遵循的原则

二、城市规划的工作内容和工作特点

（一）城市规划工作的基本内容

城市规划工作的基本内容是依据城市的经济社会发展目标和环境保护的要求，根据区域规划等上层次的空间规划的要求，在充分研究城市的自然、经济、社会和技术发展条件的基础上，制定城市发展战略，预测城市发展规模，选择城市用地的布局和发展方向，按照工程技术和环境的要求，综合安排城市各项工程设施，井提出近期控制引导措施。（具体见教材）

（二）城市规划工作的特点

•1．城市规划是综合性的工作

•2．城市规划是法治性、政策性很强的工作

•3．城市规划工作具有地方性

•4．城市规划是长期性和经常性的工作

•5．城市规划具有实践性

三、城市规划的调查研究与基础资料

调查研究是城市规划的必要的前期工作，必须要弄清城市发展的自然、社会、历史、文化的背景以及经济发展的状况和生态条件，找出城市建设发展中拟解决的主要矛盾和问题。城市规划的调查研究工作一般有三个方面：

•现场踏勘

•基础资料的收集与整理

•分析研究

城市规划应具备的基础资料：（参见教材）

四、城市规划的层面及其主要内容

（一）城市规划纲要

（二）城市总体规划

（三）分区规划

（四）详细规划

（五）城市总体规划的调整和修改

（六）城市规划的审批

城市规划纲要：

城市总体规划纲要的主要任务是：研究确定城市总体规划的重大原则，并作为编制城市总体规划的依据。

在实际工作中，为了便于工作的开展，在正式编制城市发展战略规划前，可以由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对确定城市发展的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为规划编制的依据。

城市总体规划：

城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质，规模和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理配臵城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。城市总体规划的期限一般为20年。城市总体规划以及土地利用总体规划属于城市发展战略层面的规划。

详细规划 ：

详细规划的主要任务是：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，或者直接对建设作出具体的安排和规划设计。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

属于建设控制引导层面的规划。城市总体规划的调整和修改：

城市总体规划的调整，是指城市人民政府根据城市经济建设和社会发展情况，按照实际需要对已经批准的总体规划作局部性变更。局部调整的决定由城市人民政府作出，并报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案。

总体规划的修改，是指城市人民政府在实施总体规划的过程中，发现总体规划的某些基本原则和框架已经不能适应城市经济建设和社会发展的要求，必须作出重大变更。修改总体规划由城市人民政府组织进行，并须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意后，报原批准机关审批。

城市规划的审批：

（内容见教材，同时参考《城乡规划法》相关内容）

第二章

城市构成与用地

第一节

城市的系统构成一、城市系统构成的概念

城市作为系统的特性 ： 

整体性和综合性： 

层次性、结构性： 

系统的动态性：



系统的环境联系性：

二、城市系统的构成

城市社会系统：政治系统构成、文化系统构成、人口系统构成城市产业系统 ：一、二、三产业

城市空间系统 ：各要素的空间位臵(选址)、集聚程度。包括城市平面和高度的三维形态

城市其他系统：城市市政基础设施系统、社会设施系统

第二节 城市用地及其适用性评价

一、城市用地概述

城市用地的概念及属性：

通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。

自然属性

社会属性

经济属性

法律属性

城市用地的价值 ：使用价值、经济价值

城市用地的区划

：

行政区划

用途区划

房地产权属区划

地价区划

城市用地的归属与管理 ： 1．城市用地的归属

土地是国家的基本资源，对土地的拥有权限和归属，国家制定有相应的法律给予规定和保障。《中华人民共和国土地管理法》的第一章第二条明确规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制”。并规定除农民集体所有外，属于全民所有制国家所有的土地所有权由国务院代表国家行使。在第二章的第八条中规定：“城市市区的土地属国家所有”。在第九条中又规定，“国有土地和农民集体所有土地，可以依法确定给单位或者个人使用，……”，即是按照土地所有权与土地使用权可以分离的原则，单位或个人虽所有权，但可通过合法手续获得土地使用权，它在有效的使用期内，同样受到法律保护。

2．城市用地的管理

为了维护土地的社会主义公有制，保护和合理利用土地资源，促进社会经济持续发展，国家实行严格的土地用途管制制度。在《中华人民共和国土地管理法》第一章第五条明确了“国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。并相应设臵县级以上的土地管理机构，行使管理职能。

在城市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市总体规划的相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协调的过程，以合理而有效地利用城市土地，推进城市的建设和发展。

第三节

城市用地的分类与用地构成一

城市用地的分类

城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。

通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。城市用地 urban land

按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。

（具体分类参见教材）

二、城市用地的构成

城市用地的构成，是基于城市用地的自然与经济区位，以及由城市职能所形成的城市功能组合与布局结构．而呈现不同的构成形态。（参见教材上的案例）城市建成区 urban built-up area

城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。

城市规划区 urban planning area 城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

第三章

第三章

城市性质和城市规模

第一节

城市性质

是城市发展方向和布局的重要依据，在市场经济条件下，城市发展的不确定因素增多，城市性质的确定除了充分对城市发展的条件、有利因素分析、区域的分工、确定城市将承担的主要职能外，还应充分认识城市发展的不利因素，说明不宜发展的产业和职能。

一、城市性质的含义

城市性质是指各城市在国家经济和社会发展中所处的地位和所起的作用，是各城市在城市网络以至更大范围内分工的主要职能。

城市的性质就应该体现城市的个性，反映其所在区域的政治、经济、社会、地理、自然等因素的特点。

城市是一个综合实体，其职能往往也是多方面的，城市性质只能是主要职能的反映。

二、城市分类

1．工业城市

以工业生产为主，工业用地及对外交通运输用地占有较大的比重，不同性质的工业，在规划上会有不同的特殊要求。

2．交通港口城市

由对外交通运输发展起来的，交通运输用地在城市中占有很大的比例，随着交通发展又兴建了工业，因而仓库用地、工业用地在城市中都占有很大比例。

3．商贸城市。如义乌市、台州市的独立组团路桥区等。

4．科研、教育城市 5．综合中心城市

6．县城

按城市规模分：大、中、小城市

按行政建制分：直辖市、市、镇

三、确定城市性质的依据

城市性质的确立，可从两个方面去认识。一方面是从城市在国民经济的职能方面去认识，即指一个城市在国家或地区的政治、经济、社会、文化生活中的地位和作用。城市的国民经济和社会发展计划，对这个城市的性质起着决定性的作用。市域规划及城镇体系规划规定了区域内城镇的合理分布、城市的职能分工和相应的规模，因此，市域规划及城镇体系规划是确定城市性质的主要依据。另一方面，从城市形成与发展的基本因素中去研究，认识城市形成与发展的主导因素也是确定城市性质的重要方面。

第二节 城市规模

城市的性质决定了城市建设的发展方向和用地构成，而城市的规模则决定城市的用地及布局形态。城市的规模通常以人口规模和用地规模来界定。

城市规模 city size：以城市人口和城市用地总量所表示的城市的大小。

一、城市人口规模

从城市规划的角度来看，城市人口应该是指那些与城市的活动有密切关系的人口，他们常年居住生活在城市的范围内，构成了该城市的社会主体，是城市经济发展的动力、建设的参与者，又都是城市服务的对象；他们赖城市以生存，又是城市的主人。

城市按照人口密度、经济联系、管理条件等因素，一般可划分为市区、近郊区、市辖县(远郊区)。城市规划中的城市人口是指市区与近郊区的非农业人口。

二、城市人口的调查与分析

•城市人口的构成和素质：1．年龄构成；2．性别构成；3．家庭构成；4．劳动构成；5．产业与职业构成；6．文化构成。

•城市的流动人口：

•城市人口的变化：1．自然增长；2．机械增长 •城市环境容量、合理规模和门槛理论

三、城市人口发展规模的估算 第三节 城市用地

一、城市用地概述

城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。

通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。

城市用地 urban land

按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。

二、城市用地规模和用地指标

城市用地总面积和人均占地面积 城市建成区 urban built-up area 城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。

城市规划区 urban planning area 城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

第四节

城市化问题

一、城市化的含义

城市化一般简单地释义为农业人口及土地向非农业的城市转化的现象及过程。人口职业的转变；产业结构的转变；土地及地域空间的变化。城市化 urbanization

人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。城市化水平urbanization level

衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口的比例来表示。

二、城市化的发展阶段

初期阶段—生产力水平尚低，城市化的速度较缓慢，较长时期才能达到城市人口占总人口的30％左右。

中期阶段—由于经济实力明显增加，城市化的速度加快，在不长的时期内，城市人口占总人口的比例就达到60％或以上。

稳定阶段—农业现代化的过程已基本完成，农村的剩余劳动力已基本上转化为城市人口。城市中工业的发展、技术的进步，一部分工业人口又转向第三产业。

城市化发展历程S曲线

三、城市化过程的一些基本特征

•城市人口占总人口的比重不断上升

•产业结构中，农业、工业及其他行业的比重彼此消长，不断变化

•城市化水平与人均国民生产总值的同步增长

•城市化水平高，不仅是建立在二、三产业发展的基础上，也是农业现代化的结果

第四章

城市各组成要素的规划布臵

第一节

城市工业用地的规划布臵

工业是现代城市发展的主要因素

工业的布臵方式在相当程度上影响城市的空间布局 引起城市自然环境生态平衡的破坏和环境质量的恶化

城市规划的任务在于全面分析工业对城市的影响，使城市中的工业布局，既满足工业发展的要求，又有利于城市本身健康地发展

一、城市工业用地选择的一般要求

节约用地，考虑发展 地质可靠，少填少挖 不淹不涝，水电保证

 交通运输的要求：铁路、公路、水路、空运、连续运输等

 环境卫生的要求

二、工业用地在城市中的布臵方式

(一)布臵在远离城市和与城市保持一定距离的工业

由于经济、安全和卫生的要求，有些工业宜布臵在远离城市的地方，如放射性工业、剧毒性工业以及有爆炸危险的工业。有些工业宜与城市保持一定的距离，如有严重污染的钢铁联合企业、石油化工联合企业和有色金属冶炼厂等。

为了保证居住区的环境质量，这些厂应按当地最小额中的风向布臵在居住区的上风侧，工业区与居住区之间必须保留足够的防护距离。

(二)布臵在城市边缘的工业区

对城市有一定干扰污染、用地大、货运量大、需要采用铁路运输的工厂应布臵在城市边缘

按城市规模的不同，城市中可设一个或多个工业区，分别布臵在城市的各处(三)布臵在城市内和居住区内的工业

基本没有干扰污染、用地小、货运量不太大的工业可布臵在城市内和居住区内

三、城市原有工业布局的调整

城市总体规划的重要任务，除了对新建工业进行安排以外，还须对城市现有工业布局上的问题进行研究，并作出必要的建议进行调整改造，以改善现有交通、卫生、生产、生活等状况。

（一）存在的一般问题

（二）调整原则

发展生产，充分利用与逐步改造相结合

旧城工业改造必须与工业的专业化改组相结合工业改造必须减少生产对环境的污染

（三）调整方式

旧城工业布局调整所采取的措施，必须在深入调查研究的基础上，根据城市不同性质和特点、现有工业存在的各种问题采取不同办法，制定工业调整改造方案，达到布局合理的要求。

就地改造 调整合并 迁移厂址

第二节

城市对外交通的规划布臵

城市对外交通是指以城市为基点，与城市外部进行联系的各类交通运输的总称。它是城市存在与发展的必要条件，也是构成城市不可缺少的物质要素。

它把城市与国内外各地区联系起来，促使它们之间的政治、经济、科技、文化交流等，为发展城市经济，提高人民生活服务。

铁路：运输量大，速度快，安全性好，运输成本低，建设投资高。运量大，一般不受季节气候条件的限制，适合于中长距离运输。目前主要的客货运输方式。

水运：建设投资少，运量大，速度慢，运输成本低，受季节气候条件的影响。海洋及大江大河适合于中长距离运输，而内河、湖泊则适合于短距离运输。港口城镇 公路：运量小，投资少，易建设，机动灵活。能保证不间断运输，深入角落。适合于中短距离运输。

空运：速度高，运量小，成本很高，受一定的气候条件限制，适合于长距离快速运输。

一、对外交通对城镇的主要影响

（一）对城市形成与发展的影响

交通是城市形成、发展的重要条件，是构成城市的主要物质要素。

1)在以工业生产为中心的城市，是生产的延续；2)城乡物资、国际物资交流的纽带；3)城市人民生活供应；4)政治、科技、文化交流；5)国内外旅游。

交通运输方式配备的完善程度与城市规模、经济、政治地位有着正相关关系。绝大多数城市都具有水陆交通条件，只靠公路运输的仅占极少数，大部分特大城市是水陆空交通枢纽。

（二）对城市布局的影响

车站、码头等交通设施的位臵影响到城市干道的走向。

对外交通用地布臵，如铁路选线的走向、港口选址，岸线位臵等均关系到城市的展方向与布局。

(三)对城市规模的影响

(1)对工业的性质与规模有很大影响。某种工业的建立必须有一定的对外交通运输如铁路专用线、码头等)条件；工业的生产规模则受到运输设备能力的制约。

(2)城市贸易、旅游活动必须有交通条件保证，而大量流动人口及服务人口是形成城市规模的主要因素之一。

(3)交通枢纽(如站场、港区)作为城市主要组成部分，直接影响到所在城市的人口与用地规模。

二、城市对外交通规划一般应遵循的原则

(1)按照各种运输方式的技术运营特点、货流条件与地区条件，综合利用它们的设备，使之共同发展、互相协作、互相补充、各尽其长、各尽其用。

(2)为了发挥各种交通设施的效能，在布臵时，应在城市总体合理布局的前提下，尽量满足他们的技术经济要求。

(3)充分照顾城市整体利益，尽量减少对城市环境、交通等方面的干扰，尽量为城市的生产与生活创造便利条件。

(4)保证城市与交通运输密切配合，有计划按比例的共同发展。在布局上，应使城市与各类交通均具备发展的可能性，互不影响。

第三节

城市道路系统规划

城市范围内由不同功能、等级、区位的道路，以及不同形式的交叉口和停车场设施，以一定方式组成的有机整体。

一、城市道路的分级

（一）城市道路级别

1．主干道(全市性干道)：主要联系城市中的主要工矿企业，主要交通枢纽和全市性公共场所等，为城市主要客货运输路线，一般红线宽度为30-45m； 2．次干道(区干道)：为联系主要道路之间的辅助交通路线，一般红线宽度为25-40m； 3．支路(街坊道路)：是各街坊之间的联系道路，一般红线宽度为12-15m左右。

（二）城市道路性质

1．交通性道路：交通性道路是用来解决城市中各用地分区之间的交通联系以及与城市对外交通枢纽之间的联系。其特点为行车速度快，车辆多。交通性质以货运为主，车道宽，行人少，道路平面线型要符合高速行驶的要求，对道路两旁要求避免布臵吸引大量人流的公共建筑。

2．生活性通路：生活性道路主要解决城市各分区内部的生产和生活的需要。其特点是车速较低，交通性质以客运为主，行人为主，车道宽度可稍窄一些，两旁可布臵为生活服务的人流较多的公共建筑和停车场地。

（三）设计车速

一级道路：60-80km/h

40-70米 二级道路：40-60

30-60米 三级道路：30-40

20-40米 四级道路：30

16-30米

路网密度，每平方公里城市用地面积内平均所具有的道路长度。km/km

2二、城市道路横断面的技术设计

（一）城市道路横断面的组成

（垂直于道路中心线所作的截面，叫横断面）

车行道：机动车道

非机动车道

4米

人行道：

3-4.5米

分隔带：

1.5米

（二）城市道路横断面的形式

一块板：同一条车行道上双向行驶。一块板适用于道路红线较窄(一般在40m以下)、非机动车不多、设四条车道已能满足交通量需要的情况。在用地困难、拆迁量较大的地段以及出入口、人流较多的商业性街道，单方向交通量集中、交通量大的道路可先考虑。

二块板：由分隔带将车行道分为单向行驶的两条车行道，机动车与非机动车仍为混合行驶。两块板可以减少对向机动车相互之间的干扰，适用于双向交通量比较均匀而且车速较快的情况。

三块板：由两条分隔带将车行道分成三部分中间为机动车道，两旁为非机动车道。适用于道路红线宽度较大(一般在40m以上)、机动车辆多(需要≥4条机动车道)、行车速度快以及非机动车多的主干道。

三、城市道路纵断面的技术设计

1、纵坡

纵坡就是沿道路中线高低变化的坡度。

2、平曲线

道路在平面拐弯处所形成的园弧，这条曲线的半径叫平曲线半径。它的大小取决于地形。但受公路等级制约。半径越大，行车越安全。

3、竖曲线

道路纵坡发生变化的地点，将纵坡交点削（或填成圆弧形，这种纵向圆弧形就叫竖曲线。

凸形：先上坡后下坡

凹形：先下坡后上坡 曲线的半径叫竖曲线半径

四、城市道路系统的形式

（一）方格式（棋盘式）

优点：街坊整齐方正，有利于布臵建筑，也易识别方向。

缺点：对角线两点之间必须绕行很多路程，非直线系数较大，增加行程时间，降低交通工具使用效能。适用于小城市，在大、中城市最好与其他形式混合使用。

（二）对角线式

在方格式道路上增加对角线干道，能消除方格形对角线间交通不便，但产生的三角形街坊，不利于布臵建筑物，而且增加了许多复杂交叉口，不利于交通组织。

（三）环形放射式

以市中心为中心，环绕市中心布臵若干环形干道，联系各条由市中心向四周放射的平道。

（四）自由式

以结合地形为主，路线弯曲，无一定的几何图形。优点：很好地结合自然地形

缺点：不易识别方向，比较紊乱，形成不规划形状 适用于自然地形条件复杂的地区和城市，例：重庆

（五）混合式

主要是方格式和环形放射式的混合。

五、城市道路系统规划的基本要求

（一）结合地形合理选线

一般道路走向平行于等高线的路线最平坦

（二）按客货流不同特性，交通工具不同性能，按交通速度差异进行合理分流。即快慢分流，客货分流，过境与市内分流，机动车与非机动车分流

（三）便于各种管线工程的布臵

城市中各种管线一般都沿着道路敷设，各种管线工程的用途不同，性能和要求也不一样。

（四）合理布臵吸引大量人流的公共建筑 例：商场、娱乐城、体育场等

（五）处理好城市道路系统与其他各类用地的关系

第五章

居住区规划设计

第一节

居住区规划的任务、组成、类型及结构

一、居住区规划的内容

(1)选择、确定用地位臵、范围(包括改建范围)；(2)确定规模，即确定人口数量(或户数)和用地的大小(3)拟定居住建筑类型、数量、层数、布臵方式；

(4)拟定公共服务设施的内容、规模、数量、标准、分布和布臵方式；

(5)拟定各级道路的宽度、断面形式、布臵方式，对外出入口位臵，泊车量和停泊方式；

(6)拟定绿地、活动、休憩等室外场地的数量、分布和布臵方式(7)拟定有关市政工程设施的规划方案；(8)拟定各项技术经济指标和造价估算。

二、居住区的组成

（一）居住区的组成要素

居住区的组成要素包括物质和精神两个方面。

物质要素——由自然和人工两大要素组成。自然要素指地形、地质、水文、气象、植物等;人工要素指各类建筑物以及工程设施等。

精神要素——指社会制度、组织、道德、风尚、风俗习惯、宗教信仰、文化艺术修养等。

（二）居住区的组成内容

(1)建筑工程

主要为居住建筑(包括住宅和单身宿舍)，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房(如泵站、调压站、锅炉房等)以及小品建筑等；

(2)室外工程

包括地上、地下两部分。其内容有：道路工程、绿化工程、工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)以及挡土墙、护坡等。

（三）居住区的用地组成

居住区的用地根据不同的功能要求，分为以下4类：

(1)住宅用地

指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近必要留出的一些空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等

(2)公共服务设施用地

指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通路、场地和绿地等

(3)道路用地

指居住区范围内的不属于上两项内道路的路面以及小广场、泊车场、回车场等

(4)公共绿地

居住区公园、小游园、运动场、林荫道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地等

三、居住区的规模

居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。其规划组织结构可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。

居住区分级控制规模

居住区

|

小区

|

组团 户数

（户）

| 10000-15000 | 2000-4000

|

300-700 人口

（人）

| 30000-50000 | 7000-15000

| 1000-3000

四、居住区的规划结构

1．以居住小区为规划基本单位来组织居住区

居住小区是由城市道路或城市道路和自然界线(如河流)划分的、具有一定规模的、并不为城市交通干道所穿越的完整地段，区内设有一整套满足居民日常生活需要的基层公共服务设施和机构。

2．以居住组团为基本单位组织居住区

居住区——住宅组团

3．以组团和居住小区为基本单位来组织居住区

居住区——居住小区——住宅组团。居住区由若干个居住小区组成，每个小区由2～3个住宅组团组成第二节

居住区规划设计

一、住宅用地的规划布臵

住宅及其用地的规划布臵是居住区规划设计的主要内容。住宅及其用地不仅量多面广(住宅的面积约占整个居住区总建筑面积的80%以上，用地则占居住区总用地面积的50%左右)，而且在体现城市面貌方面起着重要的作用，因此，在进行规划布臵前，首先要合理地选择和确定住宅的类型。

(一)住宅类型的选择

按层数：低层、多层、小高层、高层 按体形：条式、点式、不规则(二)住宅的规划布臵

住宅群体平面组合的基本形式及其特点：

行列布臵。建筑按一定朝向和合理间距成排布臵的形式。

周边布臵。建筑沿街坊或院落周边布臵的形式。

混合布臵

自由式布臵

住宅群体的组合方式 ：

1)成组成团的组合方式 ：成组成团的组合方式功能分区明确，组团甩地有明确范围，组团之间可用绿地、道路、公共建筑或自然地形进行分隔。

•2)成街成坊 的组合方式：

•3)整体式组合方式 ：整体式组合方式是将住宅(或结合公共建筑)用连廊、高架平台等连成一体的布臵方式。

•住宅群体的空间组合 ：

住宅群体的空间组合就是运用建筑空间构图的规律以及建筑空间构图的手段将住宅、公共建筑、绿化种植、道路和建筑小品等有机地组成完整统一的建筑群体。

•1)对比 2)韵律和节奏 3)比例和尺度 4)色彩

二、居住区道路用地规划布臵

居住区道路是城市道路的延续，是居住空间和环境的一部分，它既是交通空间，又是生活空间，居住区道路是居住区环境设计的重要组成部分。(一)居住区道路的功能和分级

第一级

居住区级道路——是居住区的主要道路，用以解决居住区内外交通的联系，道路红线宽度一般为20～30mm。车行道宽度不应小于9m，如需通行公共交通时，应增至10～14m，人行道宽度为2～4m不等；

第二级

居住小区级道路——是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系。道路红线宽度一般10~14m车行道宽度6～8m，人行道宽1.5～2m，第三级

住宅组团级道路——是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外交通联系，车行道宽度一般为4～6m，第四级

宅前小路——通向各户或各单元门前的小路，一般宽度不小于2.6m。

(二)居住区道路规划设计的基本要求

(1)居住区内部道路主要为本居住区服务。

(2)道路走向要便于职工上下班，尽量减少反向交通。住宅与最近的公共交通站之间的距离不宜大于500m。(3)应充分利用和结合地形。

(4)在进行旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施。

(5)车行道一般应通至住宅建筑的人口处，建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1．5m，与车行道边缘的距离不小于3m。

(6)道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。

(7)道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布臵有机地结合。

(三)居住区道路系统的基本形式

1.环通式 2.尽端式 3.混合式

三、居住区公共建筑及其用地的规划布臵

(一)居住区公共服务设施的分类和内容

1．按公共服务设施的使用性质分类

(1)教育——包括托儿所、幼儿园、小学、中学等；(2)医疗卫生——包括医院、诊所、卫生站等；(3)商业、服务——包括食品，菜场、服装等；

(4)文化、体育——包括影剧院、俱乐部、图书馆、游泳池、体育场、青少年活动站，老年人活动室、会所等；

(5)金融邮电——包括银行，储蓄所、邮电局、邮政所、证券交易所等；

(6)行政管理——包括商业管理、街道办事处、居民委员会、派出所、物业管理等；(7)市政公用——包括公共厕所，变电所、消防站、垃圾站、煤气调压站等：(8)其他——包括居住区内和街道的工业、手工业等。2．按居民对公共服务设施的使用频繁程度分类

(二)公共服务设施指标的确定

(三)公共服务设施的规划布臵

四、居住区绿地的规划布臵

(一)居住区绿地的组成与标准

1．居住区绿地系统的组成

(1)公共绿地

是指居住区内居民公共使用的绿化用地。如居住区公园、游园、林荫道、住宅组团的小块绿地等。

(2)公共建筑和公用设施附属绿地

指居住区内的学校、幼托机构、医院、门诊所、锅炉房等用地内的绿化。

(3)宅旁和庭院绿地

指住宅四旁绿地。

(4)街道绿地

指居住区内各种道路的行道树等绿地。

2．居住区绿地的指标

居住区的绿地指标由平均每人公共绿地面积和绿地率(绿地占居住区总用地的比例)所组成。

根据现行我国城市居住区规划设计规范的规定：居住区内公共绿地的总指标应根据人口规模分别达到：住宅组团不少于0.5m2／人，居住小区(含组团)不少于lm2／人，居住区(含小区与组团)不少于1.5m2／人。

对绿地率的要求新区不低于30％，旧区改建不低于25％。

(二)居住区绿地规划的基本要求

(1)根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散，重点与一般及点、线、面相结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市总的绿地系统相协调。

(2)尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化，以节约用地。对建设用地中原有的绿化、湖河水面等自然条件要充分利用。(3)应注意美化居住环境的要求。

(4)居住区绿化是面广量大的绿化工程，不应追求名贵的花木树种，应以价廉、易管、易长为原则，绿化可以草地为主，在居住区的重要地段可少量种植一些形态优美、具有色、香和地方特色的花木或大树，使整个居住区的绿化环境能保持四季常青的景色。

(五)居住区绿化的树种选择和植物配臵

(1)对于大量而普遍的绿化，宜选择易管、易长、少修剪、少虫害、具有地方特色的优良树种，一般以乔木为主，也可考虑一些有经济价值的植物。在一些重点绿化地段，如居住区入口处或公共活动中心，则可选种一些观赏性的乔灌木或少量花卉。(2)应考虑绿化功能的需要，行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木，儿童游戏场和青少年活动场地忌用有毒或带刺植物，而体育运动场地则避免采用大量扬花、落果、落花的树木等。

(3)为了迅速形成居住区的绿化面貌，特别在新建居住区，树种可采用速生或慢生相结合，以速生为主。

(4)居住区绿化树种配臵应考虑四季景色的变化，可采用乔木与灌木、常绿与落叶以及不同树姿和色彩变化的树种，搭配组合，以丰富居住环境。

第三节

居住区规划的技术经济分析

居住区规划的技术经济分析，一般包括用地分析、技术经济指标的比较及造价的估算等几个方面。

一、用地平衡表

用地平衡表的作用：

(1)对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据之一；(2)进行方案比较，检验设计方案用地分配的经济性和合理性；

(3)审批居住区规划设计方案的依据之一。用地平衡表的内容(表9—4—1)（教材）

各项用地界限划分的技术性规定（教材）

二、技术经济指标

一般包括内容见表9-4-2

（一）平均层数

平均层数是指各种住宅层数的平均值.一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。

(二)住宅建筑净密度

(三)住宅建筑面积净密度

(四)住宅建筑面积毛密度

(五)人口净密度

(六)人口毛密度

(七)容积率

第六章

旧城更新改建规划

城市发展的全过程是一个不断更新、改造的新陈代谢过程。第一节

城市更新的理论基础

一、城市的发展演变

（一）发展的影响因素：

变化动因：城市结构形态是在特定的自然、社会、经济和文化背景条件下，人类各种活动和自然因素相互作用的综合结果，随着城市外部环境变化和形成机制的改变，城市原有结构会随之发展或衰退。

变化制约：城市的发展总是以原有的城市结构为基础，原有基础设施和结构的适合度往往构成对城市发展的制约。

（二）发展的内在机制

调节机制：结构的协调和功能的协调有着内在的联系，功能的变化是结构变化的先导，另一方面，结构一旦发生变化，又要求有新的功能迅速与之配合。

自发调节

结构－功能相适调节

（三）变化的形式

继承与延续：表示后来形成的城市结构形态保持了原有城市结构形态的某些特征和组成要素，体现出一种继承的关联。

变异与更新：城市发展虽然有继承，但并不是一成不变的照搬，而是不断的修正补充和完善。

中断与衰退：在发展过程中，城市结构内的许多组成要素，因条件变化，已无存在的必要，出现衰退迹象而被历史发展抛弃。

二、城市的老化衰退

城市发展不平衡导致城市衰退，其衰退类型大致分为三种情况：

物质性老化：任何房屋结构和设施都有其耐用年限，随着时间的推移，无法再行使用，导致城市自然老化。

功能性衰退：城市功能作为城市结构的一种作用和活动，对城市的正常运行至为重要，如果城市结构系统相互配合，功能就会协调运转，反之，则会出现功能失调。

结构性衰退：城市结构具有稳定性的特点，随着城市经济结构和社会结构的的变迁，在城市内部组织系统的变化调适滞后于发展变化时，导致城市结构性衰退。第二节

我国城市更新的现状及特征

一、简要历史回顾

我国旧城更新改造从建国至今已有50多年，经历了一个曲折的发展过程，表现为若干个发展阶段：

解放初期，国家经济困难，各城市采取以工代赈的方法，发动群众，改造一些问题严重的地区。

“一五”时期，按照“充分利用，逐步改造”的方针，进行局部改建扩建，但过分强调利用旧城，压缩城市非生产性建设，致使住宅和一些市政公用设施质量低下。

“大跃进”时期，不顾国家财力物力，盲目冒进，对旧城要求“在十到十五年内基本改建为社会主义现代化新城市”，使问题更加严重。

文化大革命“十年**”期，城市建设和旧区改造长期无人管理，乱拆乱建，城市布局混乱，环境质量恶化，给后来设臵了难以解决的障碍。

进入20世纪70年代，旧城改造重点转向还清30年来生活设施的欠帐，开始大量修建住宅。但存在各自为政、标准偏低、配套不全等问题。

改革开放以后，城市经济迅猛发展，城市建设速度加快，城市更新改造进入了一个新的历史阶段。

二、面临的主要问题 主要内容

①更新城市工业区和其他规模大的劳动场所。②改造旧城居住区。

③改造旧城内落后的市政设施，尤其是交通要道及下水道等。④改善公用设施，如城市园林绿化、游艺场及运动场所。⑤更新、调整城市工业布局。⑥更新或完善城市道路系统。

主要问题

居住搬迁不当带来社区解体 开发超强带来居住环境恶化 容量过高带来基础设施超负荷

工厂搬迁不当带来环境污染和生活不便

三、旧城更新改建的本质内涵

基于工业化进程开始加速、经济结构发生明显变化、社会进行全方位深刻变革这一宏观背景下的物质空间和人文空间的大变动和重新构建。它不仅面临着过去大量存在的物质性老化问题，而且更交织着结构性和功能性衰退，以及与之相伴随的传统人文环境的继承和保护问题。从深层意义上，城市更新改建应被看作是整个社会发展工作的重要组成部分，从总体上应面向提高城市活力、推进社会进步这一更长远全局性目标，其总的指导思想是提高城市功能，达到城市结构调整，改善城市环境，更新物质设施，促进城市文明。旧城改造的作用

(1)旧城改造有利于整合城市土地资源，促进城市发展(2)旧城改造有利于改善居民居住环境

(3)旧城改造有利于城市经济发展和城市产业结构的调整(4)旧城改造有利于打造城市品牌 思考: 城市商业价值和历史文化价值的协调

第七章

城市规划的实施与法规体系

第一节

城市规划的实施

一、城市开发的类型 公共开发和商业性开发 新开发和再开发 土地开发和物业开发

二、城市开发的经济特征

(一)城市开发的空间经济特征

1．水平的空间经济特征



可达性的概念

 不同的开发活动对于可达性的需求程度是不同的

 各种开发活动的土地经济效益对于可达性变化的敏感程度是不同的2．垂直的空间经济特征

在垂直方向的区位中，地面层的可达性最高，向上部逐渐下降。与水平区位的可达性一样，垂直区位的可达性对于土地用途和土地价格也有类似的作用。图2

垂直区位和土地利用的空间特征(二)城市开发的时间经济特征 建筑物的经济寿命

图4 再开发时机变化示例 再开发的时机

图5

再开发时机变化示例

三、城市开发的公共干预(一)市场机制的缺陷 外部效应 公共设施 价值准则 合成谬误 市场垄断

(二)公共干预的方式

金融政策：财政补贴和税收优惠

物质建设：政府对于城市建成环境的公共领域(包括公共设施和市政基础设施)直接进行开发，为非公共领域的开发既提供了可能性，也规定了约束性

规划管理： 城市建设中的监督管理

四、开发控制的基本类型

通则式： 开发控制规划的各项规定比较具体，规划人员在审理开发申请个案时，以开发控制规划作为唯一依据，几乎不享有自由量裁权，具有确定性和客观性的优点。

判例式： 开发控制规划的各项规定比较原则，规划人员在审理开发申请个案时，享有较大的自由量裁权，具有灵活性和针对性。

五、开发控制的作用机制

经济的作用机制

从公共经济学的角度，开发控制作为一种公共于预，就是要确保社会个体的开发活动所产生的外部效应(无论是消极的还是积极的)内部化。

图6

开发强度控制的经济学原理

法律的作用机制： 外部效应必须用社会整体的价值准则来判断，而法律的作用机制为此提供了一种运作方式。

行政的作用机制： 开发活动的具体情况是千变万化的，法律的作用机制难以具备相应的调适性能。因此，在法律授权的情况下，规划当局拥有行政解释的权力。

六、我国城市规划的实施管理体制

1．建设项目选址管理

城市规划区内的建设项目位址必须呈报城市规划主管部门进行选择或予以确认。

建设项目选址管理的主要内容包括选择或确认建设项目的位臵、提供土地使用性质和开发强度以及其他规划设计要求。如经城市规划主管部门审核同意，则向建设方核发《建设项目选址意见书》和提供规划设计要求。2．建设用地管理

在城市规划区内要求申请用地的建设项目必须持国家批准建设项目的有关文件，向规划主管部门申请建设用地规划许可证。

建设用地管理的主要内容是，审核建设项目的规划方案是否与建设项目选址管理所明确的规划设计要求相一致。根据审核结果，规划主管部门可能提出修改意见或者核发《建设用地规划许可证》。3．建设工程管理

在城市规划区内的新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须呈报规划主管部门，申请《 建设工程规划许可证》。在取得《 建设工程规划许可证》 和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。因此，建设工程管理涉及建筑工程；市政管线工程和市政交通工程三种类型。

第二节

城市规划法规体系

一、城市规划和市场经济体制  经济体制

 市场经济体制是指一定社会组织内资源配臵的机制、方式和结构的总和。

 经济体制涉及的核心问题，从本质上讲，是资源配臵问题。

 投资主体的多元化使城市经济发展的不确定因素大大增加。

二、我国城市规划的法制建设 可以分为三个阶段：



第一阶段为建国前后城市规划法制基本空白阶段。



第二阶段为上个世纪70年代末至80年代中后期法制的行政指令阶段。



第三阶段为上个世纪80年代末至今，城市规划有了真正的法制。

城市规划法制建设的主要内容

法律规范的制定 法律规范的执行

法律规范的遵守及确立 完善依法行政的监督机制

城市规划法制建设的意义:  城市规划法制建设是保证城市规划科学编制和顺利实施的关键。

 城市规划法制建设可以科学总结规划管理的经验，使之规范化、合法化。

 健全的城市规划法制体系也可为理顺城市规划管理的内外部关系创造条件。

 为真正意义上城市规划的公众参与提供法律上的支持与制度上的保障。

 健立健全的城市规划法制可以提高政府管理和建设城市的工作效率。

三、我国行政法的法源及效力等级

（自学内容）

四、城市规划法规体系

(一)城乡规划法

(二)城市规划实施性行政法规

(三)地方城市规划法规

(四)城市规划行政规章

(五)城市规划相关的法律法规

(六)城市规划技术标准与技术规范

(七)城市规划文本

中央商务区（CBD）规划 简

介

中央商务区（CBD）概述



1、中央商务区（CBD）基本概念 中央商务区CBD（Central business District）的概念起源于 20 世纪 20 年代的美国。上世纪 20 年代初，美国城市社会学中的芝加哥学派的主要代表人物——伯吉斯（E〃W〃Begess）和派克（R〃E〃Park）在其理论研究成果中首次提出了 CBD 概念。他们将 CBD 定义为：位于城市布局的中心，交通发达，土地价值最高，包括有大型商店、办公楼、剧院、旅馆、银行等设施，是城市社交、文化活动的中心。

从现代 CBD 的发展趋势、现代 CBD 内部功能的构成、以及所处的经济地位来看，现代 CBD 可以概括为：现代 CBD 位于城市经济重心地带，是以商务功能为主、高档商业功能为辅，以金融、公司总部、专业化服务机构为主要商务功能需求主体，高档写字楼、高档酒店、高档商场、公寓、住宅等建筑实体高密度聚集，具有最繁华的城市景观，具有先进和完善的交通、通讯、文化、旅游等设施，在城市经济中处于商务核心地位的区域。



2、中央商务区（CBD）的基本特征 （1）

区位特征

（2）

地价特征

（3）

建筑特征

（4）

人口特征

（5）

产业特征

（6）

功能特征

（7）

时代特征

3、墨菲¡ª范斯 CBD 指数理论

CBD 是城市中土地利用集约化程度很高的区域，CBD 内部的中心商务功能的多少与土地利用的密集程度有关，可以用 CBHI（Center Business Height Index）和 CBII（Center Business Intensity Index）两个指标来界定。CBHI 为中央商务高度指数，CBD 的 CBHI 必须≥1 ；CBII 为中央商务强度指数，CBD 的 CBII 必须≥50 ％。

CBHI＝中央商务用地建筑面积总和／总建筑基底面积 CBII＝中央商务用地建筑面积总和／总建筑面积×100 国内外中央商务区（CBD）介绍



1、国外商务区

（1）纽约曼哈顿 CBD  曼哈顿区是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛、依斯特河（即东河）中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积 57.91 平方公里，占纽约市总面积的 7 ％，人口 150 万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为了纽约 CBD。

（2）东京都心区CBD 东京的都心区是全市的核心 CBD，它由千代田区、中央区和港区 3 个城市行政区组成，面积 22平方公里。都心区聚集了全日本最有代表性的重要金融机构和大企业的总部。

说明 （1）CBD 的建设不是一蹴而就的，美国曼哈顿 CBD 的发展经历了 100 多年的漫长历史。

（2）CBD 内部主要以金融、行政办公、教育文化等服务性行业为主，并且公共设施、基础设施用地所占的比例较高。

（3）居住功能对 CBD 发展有很强的促进作用，例如纽约曼哈顿的上城区（Uptown）对 CBD 的促进作用。

（4）CBD 有着发达的交通系统，如曼哈顿 CBD 交通用地占总用地面积的42.5%。另外，交通方式主要以公共交通为主，以便用最有效的方式来完成大量人流的聚集与疏散。

2、国内中央商务区（CBD）（1）香港CBD 中环区位于本岛的核心区域是香港的金融贸易心脏，目前已发展为成熟而标准的核心 CBD。香港 CBD 包括了三条东西行干道：皇后大道中、德辅道中、干诺道中，分别为三种规格，呈“带状型”特点，将空间、功能用途、区域、人的行为间距等压缩，放在了一个狭长的范围内。香港现在的核心 CBD 处于全面、多方位、立体、自然与人工交织的景观下。

（2）北京CBD 1993 年经国务院批准的《北京城市总体规划》明确提出：“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。1998 年，市规划局在《北京市中心地区控制性详细规划》中将北京 CBD 的范围界定为：朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约 3.99平方公里的区域。

（3）上海CBD 上海市的 CBD 总面积达 3平方公里，共分为外滩和陆家嘴金融贸易中心区22两个板块，其中在外滩区域内的 CBD 面积达 1.3平方公里，在浦东新区的陆家嘴金融贸易中心区范围内的 CBD 面积达 1.7平方公里。

外滩是上海 CBD 的发源地，目前，该区域是政府机关和国内外贸易公司集中度较高的区域。陆家嘴金融贸易中心区内的 CBD 主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业。

（4）深圳CBD 在 1984 年的《深圳经济特区总体规划》中，深圳市就第一次提出了深圳中心区的概念，并将深圳中心区范围界定如下：由滨河大道、莲花路、彩田路、新洲路四条城市主干道共同围合而成。

建成后的深圳中心区将是未来深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展、旅游以及行政为一体的城市商务中心和行政文化中心。

（5）重庆CBD 重庆是我国西南地区最大的工商业城市，也是全国最年轻的直辖市。20 世纪30 年代～50 年代，该时期是重庆城市发展的黄金时期，重庆 CBD 雏形也在这个时期内形成。目前，重庆 CBD 可以大致分为 3 个功能地块：①解放碑的综合性商业服务区，分布在以解放碑为中心的步行街区中央部位，主要有以中高档商品为主的零售、贸易、餐饮、娱乐休闲等功能；②小什字附近的金融中心区，位于民族路和八一路北端，是重庆市高层次金融机构的集中分布区；③邹容路两端的中央商务区，主要分布在邹容路的南端和北端，集中了重庆市最主要的商务办公大楼和星级宾馆。说明

（1）总体上讲，我国绝大部分特大城市的 CBD 还处于发展的初期或中期。（2）我国 CBD 在开发方式上主要以新建为主，其他开发方式（改造或扩建）为辅。

（3）我国一些城市的 CBD 规划规模过大，与市场需求相脱节。（4）政府在城市 CBD 的规划建设中显现出很大的主导作用。

（5）同国外相比，我国特大城市 CBD 的发展较晚，有利于发挥其后发优势。中央商务区（CBD）开发与规划



（一）城市开发 CBD 须具备的条件

1、有一定的国际或区域影响力，即城市经济具有一定程度的外向性。

2、得天独厚的区位优势。

3、良好的市场基础。

4、有足够的经济实力。

5、城市基础设施完备。

6、聚集有各个方面的人才。

（二）CBD 的选址问题

对于 CBD 的更新改造或扩建而言，基本上不存在 CBD 的选址问题，只是存在 CBD 空间扩展方向的选择问题。但对于 CBD 的新建而言，CBD 的选址就显得非常重要，CBD 选址的合理与否关系到新 CBD 开发的成败。（1）CBD 选址需注意的要点

①历史延续性与现实发展条件及未未发展趋势相结合； ②区位条件对 CBD 的影响；

③城市自然人文景观与 CBD 的关系； ④交通运输条件在 CBD 建设中的作用； ⑤城市经济承受能力与 CBD 的关系。（2）CBD 选址的条件

在 CBD 的选址中，能够成为未来新 CBD 的区位应该满足以下条件： ①是未来城市经济的中心或城市地理的中心；

②该区位在城市中具有提供交易平台的历史或潜质，并为国内外投资者所认可； ③未来具有最高的可达性；

④能够满足人流、物流、资金流等的迅速聚集和分散； ⑤具有充足的土地资源可供未来弹性开发。（3）CBD 选址的类型

中心型。即 CBD 的选址位于城市地理中心或经济中心。

沿江或沿海型。沿江和沿海地带是城市经济发展的活跃地带，并且有非常优美的江景或海景。

交通枢纽型。由于城市的交通枢纽地段是城市交通疏散能力最大的区域。

（三）中央商务区（CBD）的定位

1、CBD 级别的定位

2、CBD 的开发规模定位

CBD 开发规模的定位主要是确定 CBD 的建筑容量的问题。

3、CBD 的功能定位

（1）综合型 CBD 是指 CBD 内部的功能综合度高，整个城市的许多高层次的功能都包涵在 CBD 里面。

（2）主导功能型 CBD 是指 CBD 内以某种功能为主导或特色。武汉CBD中央商务区总体效果图

第四篇：控规调研报告

南阳市白河南岸片区 控制性详细规划调研报告

小组成员：

xxx

xxx

xxx

班级：xxxxx 院系：建筑与城市规划学院 指导老师：王 丹

联系电话：xxxxxx

目录 一．调研目的.............................................................................................2 二．调研范围.............................................................................................2 三．调研方法.............................................................................................2 四．调研时间.............................................................................................3 五．调研分工.............................................................................................3 六．调研内容.............................................................................................3 1．区位分析.............................................................................................................................3 2．上位规划分析.....................................................................................................................3 3．自然条件.............................................................................................................................4 4.土地利用现状......................................................................................................................5 1）居住用地.....................................................................................................................5 2）公共管理与公共服务设施用地.................................................................................5 3）商业服务业设施用地.................................................................................................5 4）公用设施用地.............................................................................................................6 5．建筑质量现状.....................................................................................................................6 6．绿地景观现状.....................................................................................................................7 7.道路系统现状......................................................................................................................7 8．解决措施...........................................................................................................................10

一．调研目的 为了高效的规划红泥湾地块，通过实地考察，对规划用地的自然条件、建设条件、土地利用、建筑质量、绿地景观、道路系统及社会、经济、文化等现状条件进行综合分析，并从中发现问题，进行研究，并提出解决的方法。争取在以后的规划中做到因地制宜，经济技术合理，理论联系实际，为以后的设计成果既切合实际又具有建设导向作用打下基础。

二．调研范围 红泥湾镇地处宛城区东北部，位于宛城区、方城、社旗三县交界处，东北与新店乡相连，南与茶庵乡、高庙乡相接，东北与方城县博望镇接壤，东与社旗县桥头镇相交

三．调研方法 询问法、观察法、现场踏勘

四．调研时间 2014 年 9 月 19 号 第四周 五．调研分工 我们组共五人，一起进行了调研走访，其中现场记录由樊孟姣负责，手绘现状图由李姣姣制作，调研报告由王建设制作，ppt 由李成双和王凯凯进行制作。

六．调研内容 1．区位分析

南阳古称宛，现辖 1 市、3 区、10 县，总人口 1090 万，总面积 2.66 万平方公里，在河南省 18 个省辖市中人口最多、面积最大。南阳市地处中原,位于河南省西南部，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉江，为三面环山、南部开口的盆地，因地处伏牛山以南、汉水以北而得名。调研地块位于南阳市宛城区内，该地块北至白河中心，南至长江路，西至嵩山路仲景桥，东至独山大道白河大桥。规划总用地面积为 1.45平方公里。基地形状趋近于矩形。

南阳市由 S8311 南阳北绕城高速、许平南高速、G55 二广高速、G40 沪陕高速围合，交通便利快捷。此次调研地点红泥湾镇，地处宛城区东北部，位于宛城区、方城、社旗三县交界处，东北与新店乡相连，南与茶庵乡、高庙乡相接，东北与方城县博望镇接壤，东与社旗县桥头镇相交，省道 S103（豫 01 线）贯穿全境，南邓高速、许平南高速从镇区西穿越而过，S333 于镇区东去社旗。

2．上位规划分析

根据南阳市城市总体规划可以看出南阳市的规划总体结构为“一轴一带两组两心九片”一轴指白河景观轴，一带指组团隔离绿地带，两组指河南组团和中心组团，两心指市级传统商业副中心和市级商业贸易副中心，九片指王村片区、麒麟片区、高薪片区、核心片区、老城片区、武侯片区、潥北片区、潥南片区、东站片区、河东片区，如图 2-1。

该地块位于河南组团溧北片区，紧邻片区级中心和市级商业贸易副中心。

通过南阳市城市总体规划我们可以了解到该调研地块在未来几十年来的发展优势，即环境优美——紧邻白河和组团隔离绿地带；交通便利——道路系统贯穿其中，其中南北向多达 3 条城市主干道，两条城市次干道，东西向达到两条城市次干道，更有三座大桥通往老城片区和核心片区，如图 2-2；地理位置优越——紧邻区级中心和市级中心，同时和市级传统商业副中心，市 级行政中心隔河相望等优势。．自然条件）气候特征 ：属北亚热带季风型大陆性气侯,季风的进退与四季的替换较为明显。四季气侯特点：冬干冷，雨雪少；夏炎热，雨量充沛；春回暖快，降雨逐渐增多；秋季凉爽，降雨逐渐减少。南阳是全省最大的北方水域，具有明 显的过渡性气候特征，年均降雨量 800－1000 毫米。

图 2-2 图 2-1

2）水文地质 ：）地形地貌 ：境内平原、丘陵、山区各占总面积的 21%、30.6%和 48.4%。有林地面积 1094 万亩，占全省的 33%。该调研地块位于平原地带，地势平坦，周边道路没有明显坡度，有利于机动车行驶及人的行走。

4.土地利用现状 调研地块中多为已建用地，只有极个别的未建设用地，整个地块的建筑层次高低错落太大，新旧混杂。主要用地有居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、公用设施用地和白河岸边的绿地，如图 4-1。）居住用地 居住用地内有一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地，其中以三类居住用地较多。调研地块的土地利用以居住用地为主，在居住用地中以二类居住用地为主。二类居住用地是居住区内设施较为齐全，环境良好，多为几个小区较为久远但经过统一规划的小区和高层住宅。三类居住用地多为自家建设的密度大，没有经过统一规划，环境质量差，设施欠缺的居住聚集带，如一些老旧的棚户区和底层砖瓦房。）公共管理与公共服务设施用地 调研地块内的公共管理与公共服务设施用地主要是行政办公用地、幼儿园用地、医疗用地居多，其中也有较少的文化活动用地、卫生防疫用地。）商业服务业设施用地 主要集中在 103 省道、中原路、同心路、民主路两侧即道路的两旁，其中以图 4-1

零售业、餐饮业、旅馆业、批发市场居多，还有一些金融保险用地、娱乐康体用地、加油加气站用地、其他公用设施营业网点用地和其它服务设施用地，它的服务对象以当地的居民为主。由于没有统一的规划，目前暂时还没有形成一定的规模，这就导致了周围没有形成稳定的商业区，商业区的定位不明确。）公用设施用地 该地块内只有一处广场，两处环卫用地，一处消防用地，一处其他公用设施用地。．建筑质量现状

从图 5-1 中可以看出该调研地块的整体建筑情况，根据建筑的质量质量状况分为三类建筑。）一类建筑：

建筑年代较近，建筑材料适合人的居住，建筑质量好，建筑经过统一的规划设计，外形美观，有自己 的建筑风格，地块价值小于建筑现在所体现的价值，建筑本身既突出又和周围的建筑相得益彰，符合城市发展的要求。建议给予保留。

从上面的一类建筑的标准来看，由于此地块有较多处新建小区，所以我们可以从此次调研后所绘制的图中得到该调研地块中的一类建筑相对还很多，并且可以看出它的分布位置主要集中在此次调研地块的东部，偶尔也穿插于中部地块中形成一小片一类建筑区域。

2)二类建筑：

建筑年代较为久远，建筑材料较为适合人的居住，建筑质量有保证，建筑经过统一的规划设计，外形较为美观，建筑风格较为老旧，地块价值小于或等于建筑现在所体现的价值，建筑本身和周围的建筑没有较大的冲

图 5-1

突。建筑的保留或拆除根据规划本身而定。

从本次调研后所绘制的图中可以看出二类建筑则集中在此次调研地块的西部，偶尔也穿插中部地块。根据规划情况则给予拆除或者保留。）三类建筑：

建筑年代久远，建筑材料比较单一，建筑密度很大，不适合居民的居住，建筑质量较差，建筑风格比较老旧，地块价值没有得到充分的利用，建筑明显低于地块的价值。建议拆除。

从本次调研后所绘制的图中可以看出三类建筑则集中在中部地块和东南角，从调研的情况来看这类建筑的质量差，环境不好，对居民的健康不利。建议在规划时拆除。．绿地景观现状

该地块的绿地景观现状非常差，只有在沿河边和一些小区里才有一些绿地，但根本就不符合规范。因为这一调研地块的面积有 135.3平方公里，所以绿地应该占有相当大的一部分，无论是在居住小区，还是在社区中。

7.道路系统现状 没有统一的规划，道路显得拥挤，分布不合理。该调研地块内主要有103 省道贯穿而过，其次是一些镇级道路，主要有中原路、同心路等。

如图 7-1。道路的状况非常不好，由于缺乏统一的管理和维护，所以道路显得破旧不堪，甚至有些路段经常出现下雨天积水排不出去，从而造成交通堵塞。在一些城中村中建筑与建筑之间就是最原始的土路连接，下雨天泥泞不堪，城中村由于没有统一的规划常常出现死胡同。

图 7-1

．解决措施 面对在调研地块中存在的问题，解决办法是进行统一的规划，在进行统一规划前应充分了解当地的情况，充分利用好地块紧邻白河这一得天独厚的地理条件。重点是对三类居住用地的改造与规划，改善环境质量，完善公共服务设施，道路与交通设施，增加娱乐康体用地、公用设施用地和绿地与广场用地。作为一个南阳市重点镇，在道路发展中，应分等级建造道路系统，使各个等级即独立存在又和谐统一。因河体从镇周边穿过，可以设置带状绿地系统，通过楔形绿地将绿地引进镇中心，使景观绿地成为系统，也可改善镇的绿化覆盖率、空气质量。较少的公共服务设施和生活性广场，局限了人们的活动空间。

第五篇：福星城调研报告

福星城调研报告

调研时间：2011-10-18

调研地点：长青路中段

调研目的：项目的体量、规模、售价及规划。

调研内容：

福星城目前对外推广的是二期小户型—悠果“毫”宅系列，此组团均为小户型，面积区间在56-85㎡之间，共3栋45层的超高层建筑（7号楼、8号楼、9号楼），一期为单栋写字楼。

二期还未对外销售，11月初开盘，目前已开始内部认购，凭借个人身份证就可认购一张VIP卡，凭借此卡享受1.8万-2万的优惠，整个营销中心对外口径一致，具体价格没有出台，只有起价房为7988元/㎡，此房源共有8套，均为噱头炒作，其实就是住宅建筑体4楼朝向最差的户型。

1-3层为临街商业街铺，4层以上为住宅楼，住宅楼4梯8户，没有南北通透的户型，整个住宅建筑为点式结构，皆为东南朝向、西南朝向、东北朝向、西北朝向，单面朝北、单面朝南等6种户型，户型结构不理想。

运用偷面积手法，利用飘窗、阳台等计算一半面积的部分，进行连通、分区，可实际1房变2房、2房变3房。

根据认购时填写的意向调查表分析，该项目11月初开盘，均价应该在11000-12000元/㎡，总计房源在560套。

怡景地产营销策划 韩贝

2011-10-19