某宾馆改扩建工程可行性分析报告
一、宾馆根本情况
〔某宾馆注册资本
3,500万元，距市中心
25公里，占地面积十万平方米，拥有各类客房近
300套，可满足
600余人同时入住。经营范围有餐厅、酒吧、洗浴健身、棋牌茶室、歌舞厅等。
二、宾馆经营情况
〔一〕接待情况
工程
2007年
2021年
2021年
2021年
1-6月
平均客房出租率〔%〕
58.04%
51.88%
39.72%
38.68%
主要客源地〔人次〕
外宾
1726
410
内宾
75150
67874
48763
21353
合计
76876
68284
48835
21393
公司
2007年、2021年、2021年和
2021年
1-6月平均客房出租率逐步下降，分别为
58.04%、51.88%、39.72%和
38.68%；其中约
99%的客人为国内宾客，外宾占比拟低。
〔二〕收入情况〔万元〕
年份
房费收入
同比增长
餐费收入
同比增长
其他收入
同比增长
销售收入
同比增长
2007年
1895
-2.27%
3594
-3.83%
1598
-11.12%
7087
-5.18%
2021年
1854
-2.16%
3475
-3.31%
1566
-2.00%
6895
-2.71%
2021年
1627
-12.24%
2909
-16.29%
1368
-12.64%
5904
-14.37%
2021年
1-6月
686
-57.84%
1572
-45.96%
451
-67.03%
2709
-54.12%
公司
2007年、2021年、2021年和
2021年
1-6月销售收入逐年下降，分别为
7087万元、6895万元、5904万元和
2709万元。其中餐费收入占营业收入的50%左右，房费收入占营业收入缺乏
30%。
〔三〕盈利状况
〔万元〕
工程
2021年1-6月
2021年
2021年
2007年
金额
占营业收入比例
金额
占营业收入比例
金额
占营业收入比例
金额
占营业收入比例
营业收入
2709
100.00%
5904
100.00%
6895
100.00%
7087
100.00%
营业本钱
2295
84.72%
4717
79.89%
4996
72.46%
5220
73.66%
销售费用
3.77%
166
2.81%
225
3.26%
211
2.98%
管理费用
575
21.23%
1150
19.48%
987
14.31%
1566
22.10%
财务费用
248
9.15%
556
9.42%
599
8.69%
576
8.13%
营业利润
-461
-17.02%
-1131
-19.16%
-277
-4.02%
-867
-12.23%
利润总额
-447
-16.50%
-1111
-18.82%
0.28%
173
2.44%
净利润
-447
-16.50%
-1080
-18.29%
0.09%
119
1.68%
公司
2007年、2021年、2021年和
2021年
1-6月营业利润均为负，分别为-867万元、-277万元、-1131万元和-461万元，净利润分别为
119万元、6万元、-1080万元和-447万元。
三、宾馆市场竞争力分析
〔一〕优势
1、独具特色的建筑风格，古朴典雅。
2、优越的区位条件，交通便利。
3、现有资源空间集聚度高，形成了较为健全的建筑群，有利于特色环境气氛的营造。〔二〕劣势
1、行业竞争大，区域竞争剧烈
2、历史悠久，具有较高的艺术、文化价值，但缺少参与性强的工程
3、市场单一，国内旅游市场开展缓慢、缺乏对国内年轻群体的吸引。
4、开发力度不够，缺乏高端设施
四、工程建设投资情况
建设投资情况
根据本工程总体建设内容，对建筑工程费用、设备购置费与安装调试费、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。经测算，本工程建设投资
18,720.18万元，其构成情况如下：
建设投资构成表
工程
估算价值〔万元〕
占投资比例
土建工程
设备购置及安装
其它费用
合计
一
工程费用
13670.20
3120.04
0.00
16790.24
89.7%
（一）扩建工程
11143.80
2303.40
0.00
13447.20
71.8%
贵宾楼
10110.00
2059.00
0.00
12169.00
65.0%
秦淮楼
428.80
104.40
0.00
533.20
2.8%
绅士会所
305.00
140.00
0.00
445.00
2.4%
室外休闲运动场
300.00
300.00
1.6%
（二）装修改造工程
2526.40
816.64
0.00
3343.04
17.9%
会议中心
800.00
240.00
0.00
1040.00
5.6%
客房装修改造
1393.40
1393.40
7.4%
风味餐厅
333.00
76.64
0.00
409.64
2.2%
配电室增容
200.00
200.00
1.1%
能源改造
300.00
300.00
1.6%
二
工程建设其他费用
1051.84
1051.84
5.6%
三
根本预备费
878.10
878.10
4.7%
四
建设投资
13670.20
3120.04
1929.94
18720.18
100.0%
五、投资效益分析
〔一〕经营期内各年接待量预测
依据工程需求分析，龙泉宾馆每年接待总人数需求占区内星级宾馆的三分之一左右。龙泉宾馆改造主要围绕提升住宿、餐饮和娱乐实施的。通过改造扩建，增强接待效劳能力、提升效劳水平。以取得更好的经济效益。本工程计算期内，龙泉宾馆接待情况详见下表：
序号
效劳工程
指标
单位
经营期
第1年
第2年
第3--10年
客房扩建
增加数量
间
平均房价
元/间.天
550
550
550
入住率
%
客房改造
客房数量
间
287
287
287
平均房价增加值
元/间.天
入住率
%
餐饮设施扩建
增加上座
人/月
4000
4000
4000
平均消费
元/人
200
200
200
餐饮设施
改造
平均上座
人/月
5000
5000
5000
消费水平增加值
元/人
娱乐增加
新增消费人数
人/月
1800
1800
1800
平均消费水平
元/人
500
500
500
〔二〕产品本钱估算
序号
新增工程
计算依据
新增本钱费用
原辅材料
483万元
燃料动力
71万元
工资及福利费用
人员
40名
80万元
折旧及摊销
固定资产折旧采用平均年限法，建筑物按
30年进行折旧，留残值
5%；设备按
10年进行折旧，留残值
5%；待摊投资按
10年进行折旧。
922万元
修理费
按年折旧费的30%计提
277万元
利息支出
本工程无利息产生，不支付利息
0万元
其它费用
121万元
其中：其它管理费用
含产品研发费、日常管理部门的办公费
48万元
其他营业费用
产品销售过程中所涉及的产品推介费、运输装卸费、货物保险费、销售人员的差旅费等
72万元
合计
1954万元
〔三〕营业收入估算
1、营业收入〔不含税〕
本工程经营期内经营工程包括客房住宿、餐饮及商品销售。
序号
工程
单位
正常年收入
客房住宿
万元
1772
餐饮
万元
1260
娱乐效劳
万元
1800
合计
万元
48322、营业税及附加税
本工程正常年营业税为
512万元。
本工程正常年城市维护建设税和教育费附加税分别为
75万元和
32万元。
3、利润总额及净利润
正常年利润总额
2,259万元，年税后净利润
1,694万元。
〔四〕财务盈利能力分析
1、投资利润率，资本金净利润率
总投资收益率是息税前利润〔利润总额+利息支出〕占工程总投资比率。
本工程总投资收益率：11.3%。
资本金净利润率是净利润占工程资本金比率。
本工程资本金净利润率：8.5%。
2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期经测算，财务评价指标如下表：
指标
财务内部收益率
〔%〕
财务净现值
〔I=10%〕万元
投资回收期〔年〕
〔含建设期
2年〕
工程现金流量
〔所得税前〕
13.2%
3619
8.4
工程现金流量
〔所得税后〕
10.3%
275
9.8
〔五〕财务评价结论
本工程〔正常年〕年营业收入
4,832万元，利润总额
2,259万元，净利润
1,694万元，总投资收益率
11.3%，资本金净利润率
8.5%，税后财务内部收益率为
10.3%，财务净现值〔I=10%〕275万元，投资回收期
9.8年〔含建设期
2年〕，本工程具有一定的盈利能力。
六、结论
宾馆由于客房数量少、接待床位有限以及设施相对陈旧和落后，配套的接待档次、客房接待能力均不能满足实际需求，使得宾馆作为高档涉外旅游饭店的经营业务活动受到严重制约。通过本次对宾馆的增资改建，加大宾馆硬件设施投入，提高接待档次、完善配套功能和增强宾馆的接待能力，有助于提高公司核心竞争力，适应区域旅游市场不断开展的需要。
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