不动产测量报告

宁强县广坪镇农村房地一体确权登记发证不动产测量报告

一、概述

1.任务来源

根据国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）、《国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2011]60号）、国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）、《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》国土资发(2015J 41 号、陕西省人民政府办公厅《关于加快农村集体土地确权登记发证工作的通知》（陕政办发[2011]57号）和《宅基地和建设用地使用权及其地上房屋所有权登记工作方案》汉市国土资发（2016）485号的要求，建立和实施不动产登记制度，坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。

受陕西省宁强县自然资源局委托，对位于广坪镇所有农户及集体、国有的不动产(土地、房屋)进行面积量算。陕西迪博景源测绘地理信息有限公司于2019年11月初进行实质工作阶段。具体完成时间为： 2019年11月—2020年1月完成权属调查工作和测量勘丈工作；2020年2月—2020年4月完成内业成图工作；2020年5月—6月完成外业检测查图，2020年6月—2020年7月完成图件成果编制工作；2020年8月完成文字总结和资料整理归档工作。以满足广坪镇符合政策的农村房地登记办证的需要（集体及国有不动产只登记不发证）。

2.不动产简况

宁强县广坪镇农村房地一体确权登记发证项目主要调查发证的对象为农村住宅用地(072)，集体及国有用地只调查不发证。广坪镇建筑物多为钢筋混凝土结构房屋，部分砖木结构房屋及少量土木结构房屋。广坪镇农村住宅用地，属首次登记。具体完成的工作量见宁强县广坪镇农村房地一体确权登记发证项目面积汇总表（已另外装订成册）。

3.测量内容

对广坪镇所有调查宗地的占地面积及建筑物的建筑面积进行测量，报告使用的长度单位为“米”(m)，面积单位为“平方米”(m2)。

4.测量工具

宁强县广坪镇农村房地一体确权登记发证项目投入的设备配置主要有：

硬件设备

（1）全站仪10台；

（2）GPS接收机6台，RTK 1+3两套；

（3）微机24台，打印机2台；

（4）惠普绘图仪2台；

（6）30m鉴定钢尺20把，手持测距仪10台；

（7）对讲机16个，生产用汽车4辆及其它交通工具。

仪器全部在施测前经过具有资质仪器检定中心的检定。

软件设备

图形编辑软件采用CASS9.0﹠AutoCAD 2007；

面积计算统计及数据库采用CitoRES V6.0房产测绘软件；

文档编写采用Microsoft Word 2010；

数据统计采用Microsoft Excel 2010。

二、测量技术依据

(1)《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；

(2)《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）；

(3)《不动产权籍调查技术方案(试行)》国土资源部2015年3月30日；

(4)《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）；

(5)《城市测量规范》（CJJ/8-2011）；

(6)《国家基本比例尺地形图图式第一部分: 1:500 1:1000 1:2000地形图图式》GB/T20257.1-2007，以下简称《1:500图式》；

(7)《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T2260-2000）；

(8)《卫星定位城市测量技术规范》（CJJ/T 73-2010）；

(9)《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》（CH/T2009-2010）；

(10)《国土资源部办公厅关于印发《宗地代码编制规则（试行）》的通知》（国土资厅发[2011]57号）；

(11)《城镇地籍数据库标准》TD/T1015-2007，以下简称《数据库标准》；

(12)《测绘技术设计规定》（CH/T1004-2005）；

(13)《测绘技术总结编写规定》CH/T 1001-2005；

(14)《数字测绘产品检查验收规定和质量评定》（GB/T18316-2001）;

(15)经批准过的本项目技术设计书。

三、控制测量坐标系统

平面坐标系：200国家大地坐标系；

高程系统：采用国家1985高程基准；

分带方式：按3度分带，中央经线为105°，其带号为35；

投影方式：投影高为0米，高斯—克吕格正形投影。

2.控制测量

2.1 GPS控制测量

在该区域共搜集国家GPS控制点3个，分别是石岭子(C级、F280)、舒家坝(C级、F261)、安乐河(C级、F277),窨井内的标志完整清晰、盖板完整。本次广坪镇共设D级GPS点18个，是以上三个国家GPS控制点基础上，布设D级（四等）GPS控制点，其流程、方法、措施、精度均符合规范及技术设计要求。

2.2.图根测量

图根点的布设应满足宗地测量通视原则，小范围测量相邻图根点距离不小于20米，大范围测量相邻图根点距离不小于50米。图根点编号按照行政村内顺序编号，编号按照行政村名首字母+“001”顺序号组成，如江林村第一个图根点编号为“JLC001”。图根点的点位采用十字测钉，木桩钉子。

图根点测量，实在测区GPS控制点的基础上，采用GPS-RTK固定解施测获取。观测历元为10个，采样间隔为1秒进行，成果点位中误差不超过±2.5cm。每个图根点在不少于三个不同时间利用RTK控制点测量模式平滑处理20次3测回进行测量数据采集，采集的数据成果平均值作为图根点的最终成果。本次调查共布设图根点 个，对100%的图根控制点进行了外业检查，其精度进行了统计计算，满足地籍测绘要求。

2.3.控制检查

控制点查工作是从2017年10月展开的，到最终资料提交进行了全过程质量控制和质量检查。质量检查按本项工作的进展分阶段进行跟踪检查。

1.控制点观测使用的仪器符合要求，使用前已送法定计量单位进行了检验，检验项目齐全，各项指标符合要求

2.观测过程中对施测的方法进行了外业跟踪检查，检查比例为30%。

3.对D级GPS网的布网网形和强度进行了检查，查看了坐标系统选用的正确性，平差方法、各类限差、对起算数据进行了100%检查。

4.认真查看了GPS观测的测站记录，以及GPS随机软件的解算过程。对各等级的外业观测数据进行了100%检查。

5.对各等级控制点的点位密度及精度进行了100%的检查

6.GPS控制成果用国家已知点进行检核、边长、高差用一秒全站仪往返测量距离及高差检核，符合设计要求。

7.图根点经外业100%的检查，检测精度满足规范要求。图根点利用前后两次之差，以村为单位计算图根点测量中误差。均符合规范及技术设计要求，可以进行测绘。图根点检查形成了以村为单位的图根点位中误差计算表。

四、宗地界址、房屋权界调查

界址、房屋权界调查是调查的重点，在确界时我们坚持“走到、看到、问到、量到”的原则，做到看清、查实、量准。保证查清本宗地的座落，界址点、界址线位置，界址线类型以及与四邻宗地的相关位置，房屋的墙体归属、座落和权属范围界线等。

1.宗地界址调查

1.1.界址调查

以“尊重历史、注重现实、权属合法、界址清楚、面积准确、一户一宅”为纲领。界址调查是在村长带领下，有村长、相邻农户、作业人员共同到达现场，在村长指界的同时，务必有两相邻农户对界址进行确认，结合颁发土地证、身份证、户口本、建房时间等要素、宁强县自然资源局对本次颁证上限面积的要求，按1982年以前、1982年至1986年之间以及1987年以后三个时间节点确认界址点。

(1)界址调查必须由本宗地及相邻宗地的权利人或委托人到现场指界。

● 单位使用的宗地，由法人代表出席指界，并出具身份证明和法人代表身份证明。

● 个人使用的宗地，由户主出席指界，并出具身份证明。

● 两个以上土地使用者共同使用的宗地，由共有人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具身份证明和指界委托书。

● 对于法人代表或户主不能亲自出席指界的，委托代理人出席指界，并出具身份证明及指界委托书。

(2)相邻界址由双方共同指界认定，并在调查表上签字并加盖公章认可，宗地中的界址线标明所处围墙、墙壁等类型的内、中、外关系情况。

(3)农村宅基地调查范围包括农户使用的正房、辅房、院场、圈舍等，对于宗地界址临街、巷、路的，结合相关权利人情况参照本宗地指界人提供的权源证明材料签字认可并加盖公章。

(4)属批少占多的，宗地界线按现状占用范围确定，多占的部分只予勘丈不予确权。

(5)违法用地不予确权，暂按现状调查界线和用途，进行封闭性勘丈，并在调查表上说明。

(6)对历史上没有权源文件的宗地，根据1982年、1987年、1999年的相关政策规定确定确权面积，实地调查按宗地现状确定界线。

(7)一宗地有两个以上土地使用者且能够垂直分割的，要查清各自使用部分和共同使用部分的界线进行分宗确界。

(8)有争议的界址，调查现场不能处理的，记录争议情况，一时难以处理的可按现状设立争议界。争议界在地籍图上用长度2mm、线粗0.3mm、间隔1mm的虚线表示。

(9)违约缺席指界的，按照以下情况处理:

● 如一方违约缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定；

● 对于个别宗地权利人拒不配合调查人员确界的，按照现状确定权属界址；

● 如双方违约缺席，其宗地界线由调查员依据现状界址及地方习惯确定；

● 将确界结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议必须在十五日内重新提出划界的申请。逾期不申请，按上述方式确定的界线自动生效。

(10)指界人在认界后，不在调查表上签字盖章的，参照违约缺席指界的办法处理

1.2.宗地调查

本次权属调查主要是宗地的权属调查，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，全面查清项目区内农民居住住宅用地、乡镇企业用地、农村公共设施用地、农村公益事业用地等建设用地使用权状况，包括土地权属来源及其权利所涉及的位置、界址、面积和用途等基本情况；对申请人、宗地位置、界址、用途等情况进行实地核定,填写《地籍调查表》。

1.2.1.土地权属状况

包括权利主体、权属性质、权属来源、坐落及四至。

1.2.2.土地用途确定

按主要的批准和实际用途，根据土地权属来源材料或用地批准文件确定批准用途，现场调查确定实际用途，按照二级类确定宗地地类。

1.2.3.绘制宗地草图、丈量界址边长

根据宗地界址调查、设定结果，用铅笔现场绘制宗地草图、丈量相关界址边长。

2.房屋权属调查

2.1.产权调查

依据《房产测量规范》的有关规定和要求，调查房屋产权人、产别、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，填写房屋调查表，并绘制房屋分户图。

（1）从房屋产权人处收集准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，并将产权证明留复印件或拍照留存，作为权源资料保存。根据房屋产权证明，将产权人名称填写入《房屋调查表》内。

（2）对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋，应收集村镇规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应收集乡村建设规划许可证等资料。

（3）产权共有或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，将共有或争议情况或他项权利情况填入《房屋调查表》的“附加说明”栏内。

（4）房屋墙体归属按自有、共有和借墙进行区分。同时，当房屋墙体与宗地的界址边重合时，应与地籍调查表内的界址线类别和界址线位置一致。

（5）考虑到我国农村宅基地房屋现状，为保持农村房屋产权的独立性和明晰性，对于农房中的一房多户，应现场确定房屋分户界址和权属情况。对共有建筑面积采用“一刀切”的方式，经共有产权主的协商或约定，或遵循当地习惯做法，进行共有面积的现场分割指认，并由产权主提供经各共有方签字的协议或合约。房屋产权状况调查形成的结果记录在房屋调查表内。

（6）对于集中集资建房或集中安置或整体搬迁上楼等社区楼房化住宅形式，无法进行共有面积分割的，参照《房产测量规范》的要求，进行房屋共有建筑面积的分摊和计算。

2.2.房屋信息调查

（1）依据《房产测量规范》的有关规定和要求，调查房屋座落、建筑结构、层数、所在层次、建成年份、用途等基本情况。

（2）对于属于新农村统规统建的房屋，应参照批建材料，调查房屋的批准用途与实际用途，核对房产面积是否批建一致等。

（3）房屋建筑结构根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。调查时，应注意“混合”房屋和“砖木”房屋的结构区分。对于农房，判定时，除可根据房屋主要承重结构判定外，还可通过观察外檐口材料参照判定。

2.3.《不动产权籍调查表》的填写

在进行房屋调查现场，填写《不动产权籍调查表》，主要包括内容有：不动产单元号、房地坐落。房屋所有权人、房屋性质、用途、结构等基本信息。

2.4.绘制房屋草图、丈量房屋边长

（1）房产测量草图均按概略比例尺绘制；

（2）房屋外墙及分隔墙均绘单实线；

（3）加绘指北方向线；

（4）按实际丈量房屋所有边长、边长其注记取至厘米；

（5）测量草图应在实地绘制，汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。