景德镇老瓷厂改造研究论文（5篇范例）

第一篇：景德镇老瓷厂改造研究论文

【摘要】自古以来，景德镇便是我国陶瓷制造业的核心地区，而在当前对其老瓷厂进行改造，可以促进旅游业的发展。本文首先简要分析了景德镇已改造的老瓷厂现状，然后结合实际，探讨了基于旅游文化的景德镇老瓷厂改造途径，以期带动当地旅游业实现蓬勃发展，丰富其旅游文化。

【关键词】旅游文化;景德镇;老瓷厂;改造途径

景德镇这座城市经历了一次次的重建，其原来的老弄堂、老码头、旧瓷厂等都逐渐从城市的记忆中被抹去，淡化了人们对这座古城“以瓷兴市”的印象。这些景观构成元素零星散落在过去的空间中，并在老瓷厂改造时被留存了下来。总体而言，老瓷厂的景观由四大元素构成，即水体、植物、建筑和材料。充分利用这几大元素，并将其与旅游文化结合起来，便可以打造出独具特色的景德镇老瓷厂景观。

一、当前景德镇已改造的老瓷厂现状分析

陶溪川把旧厂房改造成了文化创意街区，具有浓郁的国际风范。其建面有近9万平方米，不仅包含了五六十年代的传统工业厂房，还有六七十年代的苏联式厂房。每一栋厂房的改造都秉持了修旧如旧的理念，各具特色。建国瓷厂是开国以来景德镇的首家国营企业，面积为5万平方米，厂房大多建造于上世纪五十到八十年代。雕塑陶艺村则成为了国际化的交流平台，其将雕塑瓷厂作为中心，面积达449亩，一到旅游旺季便是车水马龙，一派繁华景象。不论是陶溪川、建国瓷厂还是雕塑陶艺村，都属于旧城改造方案当中的重点区域。其构成了大型艺术景观群落，不仅能进行交易、学术交流和作品展示，还能作为艺术家们的工作室，从而给景德镇的旅游文化注入新鲜活力。

二、基于旅游文化的景德镇老瓷厂改造途径

1.将水体引入其中。在陶溪川和建国瓷厂中，本身是没有水体存在的，但水又是人文景观中一个重要的主题。人天生就具有亲水性，而水体也通常是关键的景观设计要素。在陶溪川和建国瓷厂中，对于水景的设计就使用了动静结合的方法，充分展现出了其特色旅游文化。建国瓷厂的面积不大，因此在水景设计方面只采用了喷泉这一形式。而陶溪川面积相对更广，所以除了喷泉之外，还运用了倒影池和条形涉水池等设计。其在西北门的位置安设了组合式喷泉，配水形式多种多样，具有变化感。而在中心广场的位置则安设了一个倒影池，将老烟囱围绕其间，光与水相映生辉，表现出水体景观的艺术魅力。烟囱临水而立，影子倒映在水面，使视觉范围进一步扩大，空间层次也显得更为丰富。这样便增添了景观的美感，使其装饰性得到提升。在中间的主干道两旁，还安设了条形涉水池，池边有鹅卵石铺设的驳岸，游览者可以和水互动，加强了旅游的乐趣。2.优先种植本土植物。景德镇的一些老瓷厂中，原先就种有香樟、梧桐之类的大型乔木。几十年的光阴流逝后，这些树木皆长得枝繁叶茂，把老瓷厂掩盖在其中，构成了优良的上层植物自然景观。从中层空间的角度看，有许多改造空间都挑选了竹子这一植物来进行种植和搭配。竹子是江南园林中十分常见的植物类别，其长成以后会营造出光影交错的纵横观感，从而令人产生虚实相间的审美体验。在旧瓷厂建筑的四周以及道路的拐角位置，增设了一些面积较小的绿化草坪，并在瓷厂附近种植了串串红、八爪金盘和月季等植物。在水边则种下了芭蕉树，以此将整个空间的层次拉开，使户外绿化地带成为了空间的关键节点。这一系列本土植物的引种，突出了因地制宜的优势，让景德镇的旅游文化得到进一步发扬。3.充分利用建筑改造空间。在对老瓷厂进行改造和利用时，一定要充分尊重其既有的空间形态以及文化氛围，不能影响其独特价值。在室外的场地可以设置水景区、种植区、休息区和停车区等，让游客能够自由停留并游览，提升场地的利用率。而在改造室内空间时，应当尽可能地保留老瓷厂的整体框架，不要大刀阔斧地修改。可以在部分天窗和单面墙体内加上落地玻璃，增强室内的采光度，并在较大的厂房内使用钢架结构，维持其原有形态。也可以对墙面进行适度修整，布置好灯光，将其设计成博物馆或是展览区，抑或把单体墙面围合起来，再划分出多个小型空间，使其构建成艺术家的工作室。通过这样的处理，便能够吸引更多游客前来参观。4.将材料和谐延续下去。景德镇拥有著名的陶瓷文化，且当地人的娱乐、节日、信仰等也都和陶瓷有关，展现出鲜明的地方特色。比如当地人们喜欢利用废旧窑砖来建设住房，这种砖块由于经历了反复高温煅烧，具备了更强的致密度，而且隔音效果很好，冬暖夏凉。当前陶溪川除了保留一部分烟囱以外，将其余窑砖全部拆掉，用于铺装整个街区的地面。这无论是从废物利用的角度看，还是从旅游景观打造的角度看，都能取得理想的效果。用于运输的窑车也成为了美丽的花坛，粗糙的车身与鲜艳的花朵相映成趣，在保有工业化气息的同时增添了温婉的美感，打造出了当地的品牌旅游文化。

三、结束语

在基于旅游文化进行城市景观设计时，需要合理分析当地环境的状况，并妥善运用景观要素，采用现代化艺术手法，最大限度地满足人们的审美标准。对于景德镇老瓷厂的改造而言，应当将水体引入其中，优先种植本土植物，充分利用建筑改造空间，并将材料和谐延续下去，以此打造出灿烂的旅游文化，充实旅游内涵。

参考文献：

[1]汪玉娇.今朝瓷都更妖娆——景德镇“浴火重生”中的城市建设和改造[J].时代主人,2017,(01):14-16.[2]曹颖,吴婧姝,史芳.青花瓷韵——瓷文化在景德镇里弄改造中的再现及重构[J].工业建筑,2012,42(01):74-77.

第二篇：加快##老工业基地振兴和改造研究

一、##工业经济的基本情况 １、现实基础：工业体系较为齐全。##市是新兴工业城市，是##重要的工业基地之一，全市已形成冶金、化工、煤炭、机械、纺织、森工、建材、电子、医药等门类齐全的综合性工业体系。主导产业初具规模。２００３年全市冶金、机械、化工、轻纺、林产工业、建材等６个主导行业的规模以上企业实现产值１８８．１１亿元，占全市规模以上工业总产值的７９．６％。国企改革稳步推进。市县属国有工业企业已实施改革２６８户改制面达９４．７％。国有工业经济比重逐步降低，２００３年，市县属国有及国有控股工业企业资产总额占全市规模以上工业企业资产总额的３４％以下。非公有制企业快速发展，年产值超亿元的私营企业已有１０家。项目带动战略初见成效。开展“项目年”活动以来，全市累计完成技改投资８２．８亿元，竣工投产技改项目１１１８项，分别有１８项和５８项进入国家和省重点技术改造计划盘子；实施技术创新和新产品开发５０２项，其中１５项列入国家重点技术创新计划盘子。园区经济开始起步。目前，市、县两级园区共落户企业３９５户，已投产或部分投产２９４个，在建８５个，进行前期工作１６个，预计２００４年可完成产值６５．７亿元。２、比较优势：自然资源丰富。闽江上游沙溪、金溪、尤溪流经全境，水力资源丰富。已发掘的金属和非金属矿７９种，已探明储量并可供开发利用的４９种，其中重晶石为全国富矿之一。全市森林覆盖率７６．８％。工业在全市国民经济中保持核心的位置。长期以来，##一直为##的老工业基地，１９９０年以前，##全部工业总产值仅次于福州居全省第二位。２００３年全市一、二、三产业的比重为２４．７％、４１．８％、３３．５％，其中工业增加值达１０３．９８亿元，占ＧＤＰ的比重为３２．３％；工业企业提供的税收占全市财政收入的比重长期保持在５０％以上。许多产品产量在全省占较大比重。２００３年，钢产量２１１．３万吨占全省８２．５％原煤产量３１５．９万吨占全省４０．６％化肥产量２９．１万吨占全省４９．２％机制纸产量１４．３万吨占全省８４．１％水泥产量７０５．８万吨占全省３３．４％布产量１６１４８万米占全省１５．６％发电量５９．１５亿千瓦时占全省９．７％。一批企业的规模、市场占有率等在省内、国内占有一席之地。三钢集团公司近年内钢生产能力将达３００万吨；三化公司已形成全国最大的商品电石生产厂和全省最大的化肥生产企业；厦工三重公司已是全国三大主要道路施工机械生产企业之一，压路机国内市场占有率１１．３％；华橡自控公司为全国最大的轮胎定型硫化机生产企业，产品国内市场占有率４０％；##纺织有限公司是省内唯一生产各种高档牛仔布的企业。３、主要矛盾和问题：一是工业总量偏小，市场化程度较低。２００３年工业总产值仅占全省的４．８％，列全省第５位。全市规模以上工业企业中，大都分布在产业易于进入、重复建设、技术含量低、产品附加值低、从事初级产品加工的行业中。二是企业工艺装备水平落后，技术创新能力不强。市县两级投资５０００万元以上的大项目少，技术装备属于８０年代以后水平的仅占３０％左右。高新技术产业产值仅１２．１６亿元，仅占规模以上工业产值５．７％。三是产业结构不尽合理，配套协作能力差。重工业在全省比重最高；各地产业结构、产品结构高度趋同，区域经济的关联效应、规模效益低，产业辐射力弱、缺乏带动整个区域经济联动发展的支柱产业。四是国有经济比重过高，企业历史包袱重。２００２年国有及国有控股工业企业资产占总资产的比重达７１．８％（包括中央、省属企业）。目前市属还有５６家国有企业在职和离退休职工２．８万人。城镇登记失业率６．３％，高出全省平均数２．１个百分点。五是投资环境不宽松，经济发展活力不足。财税扶持力度不大配套政策措施不够完善发展空间相对不足交通、区位、融资环境相对较差；有的政府部门思想观念不够解放，抓发展、促发展的主动性差；有的部门办事效率低，服务意识差等等。

二、调整优化经济结构和产业布局 振兴老工业基地的主要任务是，在巩固发展第一产业、大力发展第三产业的基础上，全面提升和优化第二产业。要以##的客观实际为基础，立足于现有主导、优势产业条件，加大工业经济结构调整步伐；以体制和机制创新为前提，走新型工业化道路，提高工业经济发展速度和质量的统一；以市场需求为导向，围绕做大做强机械、冶金和林产工业三大产业集群，改造提升三个传统产业，培育发展三个新兴产业，大力发展服务业、推进农业产业化，构造具有##特色的产业发展新格局。

（一）培育发展三大产业集群 １、冶金及压延加工业产业集群。重点抓好##省明光新型材料有限公司彩涂板、热镀锌板、型钢系列产品开发，力争２００７年前在沙县金古工业区形成１００万吨／年以上的金属深加工能力。加快三钢（集团）公司产品结构调整，由以建筑用钢为主向船舶、工程机械、建筑业用钢结构转变。有色金属工业重点发展钨、铅、锌、铝箔产品深加工和系列开发，积极发展稀土新兴工业，开拓应用新领域。至２００７年产值达１３０亿元，年均增长２３．９％；到“十一五”末，达２２５亿元，年均增长２０％。２、机械及汽车零配件产业集群。一是以厦工三重公司为重点建设路面及环保机械龙头企业，重点巩固发展压路机，路面养护机械为辅，规模生产垃圾压实机等新产品。二是以华橡自控公司及双轮化机公司为重点建设橡塑机械龙头企业，着重加速产品多元化开发，全面推进现有主导产品升级换代；同时积极拓展橡塑机械国外市场。三是以齐齐哈尔二机床（集团）##制造有限公司为重点培育数控机床龙头企业，生产多系列铣床产品。四是以##齿轮箱公司、永安轴承公司、将乐三华轴瓦股份公司等骨干企业为重点，抓住##省建设东南沿海汽车基地的机遇，开发汽车用齿轮、轴承、轴瓦、蓄电池以及为汽车、工程机械配套的变速箱等产品，逐步形成化”方针，即以发展民营经济为主，大力推进工业化、产业化和城镇化，发展县域经济。按照“二三一”的产业序列，用企业化的管理、工业化的理念，进一步加快农产品加工业、流通业发展，大力推进农业产业化经营。支持“龙头”企业发展，采用“公司＋基地＋农户”的模式，在农村形成以绿色食品为主导的新型食品工业体系，把我市建成有机食品、绿色食品生产加工基地。继续抓紧调整农业产业结构，充分利用我市农副产品，发展具有地方特色和比较优势的莲子、肉类、水果、蔬菜、菇、笋、烟叶等深加工，重点培育建宁鑫达、文鑫、孟宗、兴辉和梅列健盛、沙县三和等一批农副产品深加工骨干企业。

三、振兴老工业基地的主要措施 １、创新体制和机制，推进国有经济战略性调整。加快调整国有经济的布局和结构。着重解决国有经济比重偏高的结构性问题和国有股“一股独占”等体制性弊病，２００５年以前基本完成国有资本从轻纺、二轻、建材、建筑、商贸等一般性竞争领域退出。以股份制改革为重点，引进区内外具有品牌、市场、行业竞争优势的大企业和战略投资者，通过股权转让、增资扩股、兼并等多种形式重组大中型国有及国有控股企业，促进各类资本交叉持股和相互融合。从股权流动机制入手，继续推行由原平均持股向经营者和经营骨干、科技人员大股控股转变的二次改革，促进中小企业进一步放开搞活。引导各类企业进行整合、重组和分工，培育一批主业突出、自主创新能力强的大企业。全面推进综合配套改革，建立完善政府、企业、中介机构和个人诚信体系，进一步完善产权交易市场，依托我市已组建的产权交易中心，探索建立区域性柜台交易市场，推动产权有序流转。２、扩大对外开放，提高利用外资水平。依托资源优势和产业基础，承接沿海地区产业转移，鼓励企业主动承接沿海地区企业的协作加工业务，鼓励国内外战略投资者参与老工业基础改造和产业优化升级。以重点外资项目为载体，巩固壮大一批骨干企业，发展一批新的合资、合作企业。鼓励外资以并购、参股等多种方式参与国有企业改组改造或处置不良资产。加强招商引资，充分运用市场化运作，创新招商工作机制，吸引外商到我市共同开发矿产、旅游等自然资源。积极培育壮大机械电子、纺织、化工、制药、农林产品加工等出口规模。鼓励有实力的各类所有制企业进行跨国投资与经营，开展多种形式的国际合作，带动商品、技术和劳务出口。３、大力发展个体私营经济，构筑多元化经济格局。拓宽非公有制经济投资领域。原则上除国家明令禁止的行业和项目外，均允许非公有资本进入。凡是不需要国有控股的均要支持和鼓励非公有资本控股或参股经营；只需国有资本相对控股的行业，应逐步减持国有资本至适当的比例。鼓励有实力的民营企业、外资企业参股、收购、兼并市、县两级国有及国有控股企业，进入能源、交通、水利、环保、市政建设等基础设施和公益性领域，以及非义务教育、非基本医疗等服务领域。采取有效措施，解除非公有资本进入国有企业存在的人员、债务、不良资产等负担，降低非公有资本投资服务领域的门槛，消除非公有资本投资基础设施项目和公益性项目的政策“梗阻”，为非公有资本进入创造可行的条件；建立和完善投资促进机制，通过财政补贴、特许经营、优先分红等措施，降低非公有资本投资基础性、公益性、政策性领域的风险。４、应用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，促进产业、产品升级。围绕我市经济结构战略性调整的总体规划，以加速工业化进程为目标，以市场为导向，以企业为主体，以信息化带动工业化为指针，以技术创新、产品开发、项目建设为抓手，把利用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业和企业技术创新、技术改造结合起来，提高企业的创新能力和产业的核心竞争力。力争到“十一五”末，全市传统产业中骨干企业的技术装备达到二十世纪九十年代水平，全市高新技术产业产值占全市规模以上工业总产值的２０％，培育销售收入５亿元以上的企业１９家，实现利税５０００万元企业２０家，创省名牌产品２０个，全国名牌产品２个。５、抓好工业园区建设，实现产业集聚化。以工业园区为载体，强化规划功能，合理引导，提升园区产业集群聚合度。近几年来，##市已初步形成了以金沙园、尼葛园为核心的工业园区体系。必须抓住园区建设尚处起步阶段的有利时机，以产业集群和循环经济的理念推进园区建设。要坚持科学规划先行的原则，在抓好园区建设规划的同时，按照产业集群模式布局，抓好产业规划，做到两个规划一起抓，突出产业特色，打造特色产业园区，为未来产业集聚、集群留有充分的发展空间。同时，整合、调整现有工业小区，重点抓好金沙园、尼葛园、小蕉工业区建设，强化招商与服务，集中资金、集中精力，促进项目、企业、业主集聚，吸引更多的相关产业向园区积聚，逐步使园区（小区）成为产业集群发展的基地，而不是企业的简单堆积地。６、加强基础设施建设，增强保障能力。水利、能源和交通等基础产业和基础设施，是振兴老工业基地的重要保障。合理开发资源，加快能源建设，优化能源结构，促进低能耗、高附加值产业发展，降低高耗能行业能耗水平。实施永安资源综合利用火电厂等项目，加快尤溪街面水电站等建设步伐，形成电力供应良性循环。科学规划、合理开发矿产资源，提高资源利用率。加快交通基础设施建设，完善路网建设，提高等级和标准，提高对外交通和城市出入口的通行能力。加快城市供水、供电、排水和道路等市政基础设施、社会公益事业和住房建设，提高环境质量和城市功能。推进城市污水、垃圾处理产业化，建设一批重大污染治理、综合利用和与居民生活相关的环保设施项目。７、以科技进步为动力，加快实现新科技创新。找准科技进步和创新的突破口。充分利用省内外的科技资源，通过产学研联合，引进技术成果，再加以改造提升，进而实现技术创新。要以光机电仪一体化、新型材料、生物工程等高新技术产业作为扶持和开发重点，发展特色化高新技术。要推广应用信息技术，运用信息技术提高连续生产过程自动化、控制智能

化及管理信息化水平，提高生产效率和产品质量。推进先进制造技术的应用，实现制造领域的优质高效生产。加大科技投入，实施人力资源开发战略，充分发挥科技三项经费、技改资金的效益。要培养和造就一批富有创新精神的职业经理人队伍、高素质的科技人才和技术工人队伍。进一步优化创业和生活环境，建立起有利于人才作用发挥的激励机制、创业机制和优化配置机制。

第三篇：加快##老工业基地振兴和改造研究

一、##工业经济的基本情况 １、现实基础：工业体系较为齐全。##市是新兴工业城市，是##重要的工业基地之一，全市已形成冶金、化工、煤炭、机械、纺织、森工、建材、电子、医药等门类齐全的综合性工业体系。主导产业初具规模。２００３年全市冶金、机械、化工、轻纺、林产工业、建材等６个主导行业的规模以上企业实现产值１８８．１１亿元，占全市规模以上工业总产值的７９．６％。国企改革稳步推进。市县属国有工业企业已实施改革２６８户改制面达９４．７％。国有工业经济比重逐步降低，２００３年，市县属国有及国有控股工业企业资产总额占全市规模以上工业企业资产总额的３４％以下。非公有制企业快速发展，年产值超亿元的私营企业已有１０家。项目带动战略初见成效。开展“项目年”活动以来，全市累计完成技改投资８２．８亿元，竣工投产技改项目１１１８项，分别有１８项和５８项进入国家和省重点技术改造计划盘子；实施技术创新和新产品开发５０２项，其中１５项列入国家重点技术创新计划盘子。园区经济开始起步。目前，市、县两级园区共落户企业３９５户，已投产或部分投产２９４个，在建８５个，进行前期工作１６个，预计２００４年可完成产值６５．７亿元。２、比较优势：自然资源丰富。闽江上游沙溪、金溪、尤溪流经全境，水力资源丰富。已发掘的金属和非金属矿７９种，已探明储量并可供开发利用的４９种，其中重晶石为全国富矿之一。全市森林覆盖率７６．８％。工业在全市国民经济中保持核心的位置。长期以来，##一直为##的老工业基地，１９９０年以前，##全部工业总产值仅次于福州居全省第二位。２００３年全市一、二、三产业的比重为２４．７％、４１．８％、３３．５％，其中工业增加值达１０３．９８亿元，占ＧＤＰ的比重为３２．３％；工业企业提供的税收占全市财政收入的比重长期保持在５０％以上。许多产品产量在全省占较大比重。２００３年，钢产量２１１．３万吨占全省８２．５％原煤产量３１５．９万吨占全省４０．６％化肥产量２９．１万吨占全省４９．２％机制纸产量１４．３万吨占全省８４．１％水泥产量７０５．８万吨占全省３３．４％布产量１６１４８万米占全省１５．６％发电量５９．１５亿千瓦时占全省９．７％。一批企业的规模、市场占有率等在省内、国内占有一席之地。三钢集团公司近年内钢生产能力将达３００万吨；三化公司已形成全国最大的商品电石生产厂和全省最大的化肥生产企业；厦工三重公司已是全国三大主要道路施工机械生产企业之一，压路机国内市场占有率１１．３％；华橡自控公司为全国最大的轮胎定型硫化机生产企业，产品国内市场占有率４０％；##纺织有限公司是省内唯一生产各种高档牛仔布的企业。３、主要矛盾和问题：一是工业总量偏小，市场化程度较低。２００３年工业总产值仅占全省的４．８％，列全省第５位。全市规模以上工业企业中，大都分布在产业易于进入、重复建设、技术含量低、产品附加值低、从事初级产品加工的行业中。二是企业工艺装备水平落后，技术创新能力不强。市县两级投资５０００万元以上的大项目少，技术装备属于８０年代以后水平的仅占３０％左右。高新技术产业产值仅１２．１６亿元，仅占规模以上工业产值５．７％。三是产业结构不尽合理，配套协作能力差。重工业在全省比重最高；各地产业结构、产品结构高度趋同，区域经济的关联效应、规模效益低，产业辐射力弱、缺乏带动整个区域经济联动发展的支柱产业。四是国有经济比重过高，企业历史包袱重。２００２年国有及国有控股工业企业资产占总资产的比重达７１．８％（包括中央、省属企业）。目前市属还有５６家国有企业在职和离退休职工２．８万人。城镇登记失业率６．３％，高出全省平均数２．１个百分点。五是投资环境不宽松，经济发展活力不足。财税扶持力度不大配套政策措施不够完善发展空间相对不足交通、区位、融资环境相对较差；有的政府部门思想观念不够解放，抓发展、促发展的主动性差；有的部门办事效率低，服务意识差等等。

二、调整优化经济结构和产业布局 振兴老工业基地的主要任务是，在巩固发展第一产业、大力发展第三产业的基础上，全面提升和优化第二产业。要以##的客观实际为基础，立足于现有主导、优势产业条件，加大工业经济结构调整步伐；以体制和机制创新为前提，走新型工业化道路，提高工业经济发展速度和质量的统一；以市场需求为导向，围绕做大做强机械、冶金和林产工业三大产业集群，改造提升三个传统产业，培育发展三个新兴产业，大力发展服务业、推进农业产业化，构造具有##特色的产业发展新格局。

（一）培育发展三大产业集群 １、冶金及压延加工业产业集群。重点抓好##省明光新型材料有限公司彩涂板、热镀锌板、型钢系列产品开发，力争２００７年前在沙县金古工业区形成１００万吨／年以上的金属深加工能力。加快三钢（集团）公司产品结构调整，由以建筑用钢为主向船舶、工程机械、建筑业用钢结构转变。有色金属工业重点发展钨、铅、锌、铝箔产品深加工和系列开发，积极发展稀土新兴工业，开拓应用新领域。至２００７年产值达１３０亿元，年均增长２３．９％；到“十一五”末，达２２５亿元，年均增长２０％。２、机械及汽车零配件产业集群。一是以厦工三重公司为重点建设路面及环保机械龙头企业，重点巩固发展压路机，路面养护机械为辅，规模生产垃圾压实机等新产品。二是以华橡自控公司及双轮化机公司为重点建设橡塑机械龙头企业，着重加速产品多元化开发，全面推

进现有主导产品升级换代；同时积极拓展橡塑机械国外市场。三是以齐齐哈尔二机床（集团）##制造有限公司为重点培育数控机床龙头企业，生产多系列铣床产品。四是以##齿轮箱公司、永安轴承公司、将乐三华轴瓦股份公司等骨干企业为重点，抓住##省建设东南沿海汽车基地的机遇，开发汽车用齿轮、轴承、轴瓦、蓄电池以及为汽车、工程机械配套的变速箱等产品，逐步形成产业体系，使我市建设成为我省汽车零配件主要生产基地。该产业集群产值２００７年计划达到４０亿元，年均增长２３．６％，到“十一五”末，达７０亿元，年均增长２０．５％。３、林产工业产业集群。以工业化促进林业产业化，合理开发利用森林资源，重点发展制浆造纸、木竹人造板、林产化工及森林食品等四个分产业。林产工业产业集群产值２００７年计划达到８５亿元，年均增长２０％。其中：（１）制浆造纸产业。以青山纸业股份有限公司、青州造纸有限责任公司、##腾荣达制浆有限公司、建宁铙山纸业有限公司为龙头骨干企业，规模生产牛皮卡纸、拷贝纸及薄页纸、绒毛浆纸，开发特种纸等新产品。该产业产值２００７年计划达到４５亿元。（２）木竹人造板产业。以永安林业（集团）股份有限公司等为龙头骨干企业，规模生产木质胶合板、竹质胶合板、中密度纤维板、刨花板、竹木地板、集成板等产品。该产业产值２００７年计划达到１６亿元。（３）林产化工产业。以沙县松川化工有限公司、中城百事达变性淀粉有限公司等为骨干企业，规模生产松香及其深度加工系列、木竹活性炭系列等产品。该产业产值２００７年计划达到７亿元。（４）森林食品产业。以三和食品（##）有限公司、##健盛食品有限公司等为骨干企业，规模生产清水笋、笋制品等产品。该产业产值２００７年计划达到１７亿元。

（二）改造提升三个传统产业 １、纺织工业。一是加大结构调整力度，重点发展中高档纱、产业用纺织布、无纺布，努力对接沿海纺织服装行业，积极发展高档面料，延长产业链，实现产业互补。近期重点抓好立丰印染股份公司印花、染色整理易地技改、##纺织化纤集团公司高强高膜ＰＶＡ纤维技改等列入全省２００４年工业结构调整重点项目的实施。二是依托大企业，做好配套服务。紧紧依托##纺织化纤集团，利用其化纤原料，积极开发纺织面料、针织面料、装饰面料、产业用布等下游产品。三是做大产业用布，加快成为##省产业用纺织品生产基地。积极扶持，加强对产业用布的引导和整合，拓宽产业用布的应用领域，重点向医用、建筑、农业用布、运输篷布以及高级人造和合成革基布等领域发展。四是充分发挥我市中高档纱和产业用布的优势，积极与泉州、石狮、广东等地的服装及染整业配套，建立跨区域的产业链，实现区域间的互补性。２、建材工业。以建福水泥、岩城水泥等企业为重点，同时加快永安谋成水泥集团闽燕公司１００万吨／年旋窑水泥等项目的实施进度，抓紧做好将乐红狮水泥有限公司２×５０００吨／日干法水泥项目前期工作。扶持鼓励发展高强复合板、防水阻燃复合板等新型建筑材料，调整产品结构和生产布局，逐步改变我市建材产业主要以水泥生产为主的状况，提高建材产品质量和市场占有率。３、化工工业。重点发展新型农药、高档涂料、塑料加工助剂、食品添加剂、饲料添加剂、造纸化学品、生物化工，同时借助沿海石化一体化工程，主动寻找、策划项目，选准一批可供合作的项目，全方位开展对接与协作，延伸产业链，创造条件争取省石化中下游产品在##市布点。以三化、三农、永安智胜、麦丹公司等企业为主，近期重点抓好三化年产３万吨三聚氰胺扩建和三农年新增４０００吨固体草甘膦技改等４个列入##省２００４年工业结构调整重点计划项目的实施。积极支持汇天药业公司开发医药新品种，重点支持其开发生产洛索洛芬钠片和国家一类新药来氟米特等新药。

（三）扶持壮大三个新兴产业 １、生物制品。以##省明溪南方红豆杉生物有限公司、三真生物科技有限公司等企业为龙头，重点发展生物药物和天然药物，选择开发具有创新意义且能形成优势的新药和医药中间体，开发与应用具有知识产权的生物工程药物技术和中成药技术。近期重点抓好南方红豆杉生物有限公司年产９０公斤９９．５％紫杉醇等项目。２、特色食品加工。按照区域化布局、专业化生产、一体化经营、企业化管理、社会化服务的产业化生产经营思路，集中力量培育、扶持一批名牌绿色食品。根据各县优势和区域特点，分片建设食品产业带、畜禽产业带、林竹笋产业带、食用菌等产业带，并向周边辐射。重点发展以沙县小吃为龙头的食品加工业；以三真生物科技有限公司等食用菌龙头企业为依托，开发特色产品，注重高海拔反季节食用菌的资源开发，建立专业化、规模化的生产基地；以##市楼源畜牧场、沙县鸭业总公司等为龙头，大力发展专业化规模养殖和饲料基地配套建设；依托建宁鑫达等企业建设一批农产品加工项目，配套建设无公害农产品生产基地。３、新型电子元器件生产。着重抓好市区、将乐、大田等县（市、区）新型电子企业发展。扶持将乐长兴、乐兴等电子企业所形成的晶片生产、切片、研磨、高低频石英谐振器产业链发展，加快港乐水晶电子有限公司“射频声表面波晶体滤波（ＲＦ－ＳＡＷＦ）”产品、ＳＰＸＯ振荡器系列产品生产线、乐兴公司陶瓷谐振器生产线、长兴公司超小型自动编带石英晶体谐振器生产线、联发电子公司开表面贴装石英晶体谐振器（ＳＭＤ）项目的开发生产，加快炬嘉光电科技有限公司半导体照明（ＬＥＤ）系列产品开发研制。

（四）积极发展服务业 深化服务业体制改革，推进服务业的社

会化、市场化和产业化。积极组建跨地区、跨行业、跨所有制的大型服务业集团，注重发展与人民群众生活密切相关的中小服务业企业。改造提升商贸、房地产、社区等新兴服务业，加快发展金融、信息、中介等现代服务业。大力发展连锁经营、现代物流和专业化配送，推动网上购物等电子商务的发展。合理布局中心城市、交通枢纽和物资集散地物流基础设施，抓紧建设综合物流运输平台和信息平台，推进物流园区和配送中心网络建设，从根本上解决工业产成品大量库存的顽症，加快资本周转，降低企业成本。做好商业网点规划，建设商业中心城市。

（五）加快推进农业产业化 要统筹城乡经济发展，把县域经济纳入老工业基地振兴的整体规划，坚持“一主三化”方针，即以发展民营经济为主，大力推进工业化、产业化和城镇化，发展县域经济。按照“二三一”的产业序列，用企业化的管理、工业化的理念，进一步加快农产品加工业、流通业发展，大力推进农业产业化经营。支持“龙头”企业发展，采用“公司＋基地＋农户”的模式，在农村形成以绿色食品为主导的新型食品工业体系，把我市建成有机食品、绿色食品生产加工基地。继续抓紧调整农业产业结构，充分利用我市农副产品，发展具有地方特色和比较优势的莲子、肉类、水果、蔬菜、菇、笋、烟叶等深加工，重点培育建宁鑫达、文鑫、孟宗、兴辉和梅列健盛、沙县三和等一批农副产品深加工骨干企业。

三、振兴老工业基地的主要措施 １、创新体制和机制，推进国有经济战略性调整。加快调整国有经济的布局和结构。着重解决国有经济比重偏高的结构性问题和国有股“一股独占”等体制性弊病，２００５年以前基本完成国有资本从轻纺、二轻、建材、建筑、商贸等一般性竞争领域退出。以股份制改革为重点，引进区内外具有品牌、市场、行业竞争优势的大企业和战略投资者，通过股权转让、增资扩股、兼并等多种形式重组大中型国有及国有控股企业，促进各类资本交叉持股和相互融合。从股权流动机制入手，继续推行由原平均持股向经营者和经营骨干、科技人员大股控股转变的二次改革，促进中小企业进一步放开搞活。引导各类企业进行整合、重组和分工，培育一批主业突出、自主创新能力强的大企业。全面推进综合配套改革，建立完善政府、企业、中介机构和个人诚信体系，进一步完善产权交易市场，依托我市已组建的产权交易中心，探索建立区域性柜台交易市场，推动产权有序流转。２、扩大对外开放，提高利用外资水平。依托资源优势和产业基础，承接沿海地区产业转移，鼓励企业主动承接沿海地区企业的协作加工业务，鼓励国内外战略投资者参与老工业基础改造和产业优化升级。以重点外资项目为载体，巩固壮大一批骨干企业，发展一批新的合资、合作企业。鼓励外资以并购、参股等多种方式参与国有企业改组改造或处置不良资产。加强招商引资，充分运用市场化运作，创新招商工作机制，吸引外商到我市共同开发矿产、旅游等自然资源。积极培育壮大机械电子、纺织、化工、制药、农林产品加工等出口规模。鼓励有实力的各类所有制企业进行跨国投资与经营，开展多种形式的国际合作，带动商品、技术和劳务出口。３、大力发展个体私营经济，构筑多元化经济格局。拓宽非公有制经济投资领域。原则上除国家明令禁止的行业和项目外，均允许非公有资本进入。凡是不需要国有控股的均要支持和鼓励非公有资本控股或参股经营；只需国有资本相对控股的行业，应逐步减持国有资本至适当的比例。鼓励有实力的民营企业、外资企业参股、收购、兼并市、县两级国有及国有控股企业，进入能源、交通、水利、环保、市政建设等基础设施和公益性领域，以及非义务教育、非基本医疗等服务领域。采取有效措施，解除非公有资本进入国有企业存在的人员、债务、不良资产等负担，降低非公有资本投资服务领域的门槛，消除非公有资本投资基础设施项目和公益性项目的政策“梗阻”，为非公有资本进入创造可行的条件；建立和完善投资促进机制，通过财政补贴、特许经营、优先分红等措施，降低非公有资本投资基础性、公益性、政策性领域的风险。４、应用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，促进产业、产品升级。围绕我市经济结构战略性调整的总体规划，以加速工业化进程为目标，以市场为导向，以企业为主体，以信息化带动工业化为指针，以技术创新、产品开发、项目建设为抓手，把利用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业和企业技术创新、技术改造结合起来，提高企业的创新能力和产业的核心竞争力。力争到“十一五”末，全市传统产业中骨干企业的技术装备达到二十世纪九十年代水平，全市高新技术产业产值占全市规模以上工业总产值的２０％，培育销售收入５亿元以上的企业１９家，实现利税５０００万元企业２０家，创省名牌产品２０个，全国名牌产品２个。５、抓好工业园区建设，实现产业集聚化。以工业园区为载体，强化规划功能，合理引导，提升园区产业集群聚合度。近几年来，##市已初步形成了以金沙园、尼葛园为核心的工业园区体系。必须抓住园区建设尚处起步阶段的有利时机，以产业集群和循环经济的理念推进园区建设。要坚持科学规划先行的原则，在抓好园区建设规划的同时，按照产业集群模式布局，抓好产业规划，做到两个规划一起抓，突出产业特色，打造特色产业园区，为未来产业集聚、集群留有充分的发展空间。同时，整合、调整现有工业小区，重点抓好金沙园、尼葛园、小蕉工业区建设，强化招商与服务，集中资金、集中精力，促进项目、企业、业主集聚，吸引更多的相关产业向园区积聚，逐步使园区（小区）成为产业

集群发展的基地，而不是企业的简单堆积地。６、加强基础设施建设，增强保障能力。水利、能源和交通等基础产业和基础设施，是振兴老工业基地的重要保障。合理开发资源，加快能源建设，优化能源结构，促进低能耗、高附加值产业发展，降低高耗能行业能耗水平。实施永安资源综合利用火电厂等项目，加快尤溪街面水电站等建设步伐，形成电力供应良性循环。科学规划、合理开发矿产资源，提高资源利用率。加快交通基础设施建设，完善路网建设，提高等级和标准，提高对外交通和城市出入口的通行能力。加快城市供水、供电、排水和道路等市政基础设施、社会公益事业和住房建设，提高环境质量和城市功能。推进城市污水、垃圾处理产业化，建设一批重大污染治理、综合利用和与居民生活相关的环保设施项目。７、以科技进步为动力，加快实现新科技创新。找准科技进步和创新的突破口。充分利用省内外的科技资源，通过产学研联合，引进技术成果，再加以改造提升，进而实现技术创新。要以光机电仪一体化、新型材料、生物工程等高新技术产业作为扶持和开发重点，发展特色化高新技术。要推广应用信息技术，运用信息技术提高连续生产过程自动化、控制智能化及管理信息化水平，提高生产效率和产品质量。推进先进制造技术的应用，实现制造领域的优质高效生产。加大科技投入，实施人力资源开发战略，充分发挥科技三项经费、技改资金的效益。要培养和造就一批富有创新精神的职业经理人队伍、高素质的科技人才和技术工人队伍。进一步优化创业和生活环境，建立起有利于人才作用发挥的激励机制、创业机制和优化配置机制。

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第四篇：棚户区改造研究

棚户区改造法律资料汇总及指引

棚户区是我国对西方所谓贫民窟的一种具有中国特色的称谓，当然做为比西方资本主义先进的社会主义制度下我们的国家是不可能存在平民窟的，因为西方资本主义国家公民有迁徙自由的权利，在他们的城市化的过程中，大量失地农民进入城市，在社会保障不健全的情况下，大量的在城市化浪潮中被卷进城市的人就在城市的国有土地上搭建临时的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最终形成了城市平民窟，也就是我国的所谓棚户区。因为国情不同，主要是土地政策的不同所以有关棚户区的形成和处理在中西方有很大差别，但是还原棚户区的本来面目可以使问题相对简单明了化，也使我们的棚户区改造的政策更显人性化，也正契合了我党国执政为民的理念。

什么是棚户区

棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。

棚户区的特征如下：

第一，棚户区所在区域属于城市市区内，及城市建成区，包括城镇、国有农场等国有土地之上。

例：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：城市规划区内国有土地上和独立工矿区内。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：城市建成区国有土地范围内。

第二，棚户区所在的绝大部分房屋为平房。平房是相对于楼房而言，其特点是低矮，质量差。也包括部分简易的楼房。

例如：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：集中连片平房和简易楼房。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：集中连片平房区、简易楼以及因规划需要拆除的现状楼。

第三，市政设施不完善，没有公共排水设施等。治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。

山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：使用年限长、房屋质量差、设施不配套、交通不便利、环境脏乱差、安全隐患大。

第四，破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建。

山东省建设厅对棚户区的概念还特别突出了：“破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面积小。

“人均居住水平低”（黑龙江省、大兴安岭）；“人均建筑面积小”（吉林）；“人均住房建筑面积低于十平方米”（山东青岛）；“人均居住面积小”（咸阳）

通过对棚户区特征的分析，虽然国家没有对棚户区作出一个明确统一的概念，但可以看出，各个地方人民政府对棚户区的定义，基本上是大同小异，均能反映出当地棚户区的实际情况。

什么是棚户区改造

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造５０００万平方米棚户区，近１００万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

２００５年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用３至５年时间，让２００多万居民全部迁入新居。

目前，我国包括棚户区在内有大约１．５亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国将从２００９年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。

核心政策如下：

1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。

2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。

4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。

以上政策在《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见》(晋政发[2008]3号)和《太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见》（并政发〔2007〕23号）中均有比较充分的反应。

棚户区改造的法律性质

在《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》中的第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

（四）为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；

（五）为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；

根据山西省和太原市关于棚户区改造的指导意见的指导思想分别是：“城市居民棚户区改造,是实践党的宗旨、邓小平理论和“三个代表”重要思想,落实科学发展观,构建社会主义和谐社会的具体体现。城市居民棚户区改造要与创建宜居城市,完善住房保障体系和改造“城中村”相结合,与降低城市中心区人口密度和社区建设相结合,按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求,优化配置土地资源,建设节能省地型住宅,从根本上改善居民的居住和生活环境。”和“以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以改善居民居住条件、提高城市土地集约利用率为宗旨，科学规划，精心组织，分类实施,全面启动城市居民棚户区改造，力争用3-5年时间完成全市棚户区改造任务，提升城市品位，改善人民生活，构建和谐太原，促进经济社会全面发展。”

在住建部和山西省和太原市三级指导意见中的棚户区改造基本原则中均规定了“政府主导、市场运作”的基本原则。

综上我们可以看出棚户区改造在法律上属于是公共利益的范畴。

棚户区改造的一般程序

一、前期准备工作

（1）核实拟拆迁的土地性质，确定适用拆迁的程序。

主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁，以及农村房屋拆迁。

（2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。

此时应该注意：① 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。② 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。③提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。④提示建设项目若在拆迁期限内发生转让，应经拆迁主管行政机关同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。⑤提示委托人，拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规，以及本地的实际情况。

（3）核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件，是否合法取得建设项目批准文件，是否取得建设用地规划许可证并且公示。（5）调查被拆迁人的基本情况

主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。

（6）在确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

（四）分户。等行为。

（7）参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。

二、参与评估（1）评估机构的确定。

通过三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。（2）审查拆迁估价委托书

①核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。②对估价机构确定程序的合法性进行核实。

③核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。

④对估价报告的形式与内容进行核实。

⑤对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。⑥对评估报告有疑问或异议的处理。

三、评估的详细操作（1）何谓房屋拆迁评估

房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程，由有资质的评估公司专业评估人员，遵循房屋拆迁估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房屋客观合理价格（价值）进行估算和判断的活动。

（2）房屋拆迁评估的标准

我国《城市房屋拆迁管理条例》确定了房屋拆迁评估的标准，是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

Ⅰ 房屋的区位是指房屋的地理位置，与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素，实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时，应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅，改为营业用途不但要看是否有营业执照，还要有规划部门批准手续。

Ⅲ 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。除上述三个因素外，房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑，采用一定的系数进行换算。（3）房屋拆迁评估行为的法律性质

Ⅰ 合法性：房屋拆迁评估必须符合《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等法律法规、规章的规定，估价机构做出的《评估报告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆迁评估必须遵循法定的程序完成。Ⅲ 补充性：房屋拆迁评估不是拆迁过程中必须的程序。拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致意见，可不经过评估程序，直接签订补偿安置协议。

Ⅳ 专业性：从事房屋拆迁评估的机构必须具有三级以上房地产评估资质，从事房屋拆迁估价的人员必须具有中国注册房地产估价师资格。

Ⅴ中立性：评估公司作为拆迁活动中中立的第三方机构出现，对被拆迁房屋的市场价值进行客观、公正的估价，其评估结论可以作为补偿安置的依据。但有证据证明评估主体不适格、程序不合法、有串通行为、结论明显背离事实的情况，该评估结论可以被撤销或不予采信。

Ⅵ非强制性：房屋的估价一般不等同于房屋补偿价，在确定房屋拆迁补偿价时，《评估报告》不具有强制适用性。实践中拆迁人与被拆迁人可以依据评估报告确定的估价值协商房屋拆迁补偿价。同时《评估报告》在裁决中仅为证据，没有拘束力。（4）房屋拆迁评估范围

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰、无法恢复使用设备的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托其他资产评估公司确定。拆迁估价的价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（5）房屋拆迁评估机构的产生

Ⅰ承担房屋拆迁估价机构必须取得建设部拆迁主管机关依法核准的房地产价格评估资格，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

Ⅱ房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，均可以从事城市房屋拆迁评估业务，但处于暂定期内的三级估价机构除外。市、县房屋拆迁主管部门定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

Ⅲ 评估机构按以下程序产生：

⑴由拆迁人与被拆迁人协商共同选定并委托一家具有资质的房地产评估机构承担。

⑵拆迁人与被拆迁人不能共同选定委托的，由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产评估机构进行随机抽取或抽签确定。为保护拆迁人利益，应由拆迁管理部门邀请居委会、街道派人监督抽签程序，由被拆迁人代表抽签确定评估机构。

⑶公示入选的评估机构。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

⑷拆迁估价机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估费用由拆迁人承担。

Ⅳ评估机构产生程序的弊端

⑴评估机构出自拆迁的“资源库”，不排除主管部门相关人员的意见对评估机构实施评估的影响。

⑵拆迁估价委托合同由拆迁人与评估机构签订，并由拆迁人支付费用。事实上，拆迁人和评估机构建立起一定的利益联系，可能影响评估的公正性。

（6）房屋拆迁评估工作流程

Ⅰ评估人员在开展工作之前，应向拆迁当事人出示资格证件，表明自己的身份。没有评估资格或不是通过法定程序选定的评估机构人员不能参加评估工作。

Ⅱ向被拆迁人索取拆迁估价所必需的资料，拆迁当事人有义务向评估机构如实提供。必要时估价人员需查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，房地产管理部门给与协助查阅。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

Ⅲ现场勘察。评估人员需对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

Ⅳ资料的综合和分析，确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据。其中两个数据非常重要，一是拆迁估价时点，拆迁估价时点取为房屋拆迁许可证颁发之日；二是当地房地产市场交易价格数据。按《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

Ⅴ制作评估报告，提出价格评估意见，注册评估师签字盖章。（7）房屋拆迁评估方法

目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。

Ⅰ市场比较法，是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较，对这些补偿价格做合理修正，以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况，如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用：⑴类似交易较少的经营性房屋，有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁，评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较；⑵很难获取交易的真实信息，因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上，被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。

Ⅱ成本法，是估算估价对象在估价时点重新构建成本，扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本，对于一些临建房屋适用。

Ⅲ假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有：①土地取得费用，包括征地费、拆迁费、出让金等；②前期工程费用，包括场地平整费、项目设计费等；③建筑安装工程费用；④期间费用，指开发经营者在商（pin）品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等；⑤开发基础设施建设费（市政配套费）；⑥税金；⑦利润。适用该方法时主要扣除第④、⑥、⑦项。

Ⅳ重置法，是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑，该方法应是最适用的。但按《城市房屋拆迁管理条例》，很多地区并没有确立这样的补偿原则，造成无法适用该评估。（8）评估价格应包含土地使用权价值

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，理解该条规定，不难看出既然是市场价就应该包括土地使用权在内，而非只是房屋本身的价值。因此可以做出这样的理解：房屋拆迁行为就是拆迁人通过市场价格将被拆迁的房屋购买，然后进行拆除的行为。拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋价值进行评估，评估价应为房屋本身的价值与附着的土地价值之和。

（9）被拆迁人对评估机构不配合，应但承担的后果。

被拆迁人应该配合评估机构实施评估，提供相关资料并配合实地查勘，否则，评估机构很难评估。如果被拆迁人不配合，将承担限制举证的后果。裁决机关依据评估报告做出裁决后，被拆迁人提起行政诉讼后再举证来否定原评估报告，人民法院对其举证将会不予采纳。（10）拆迁当事人对评估结果有争议时如何处理。

被拆迁人对评估结果有争议是最常见的，通常认为该结果不能反映自己房产的真实价值。此时有些被拆迁人干脆置《评估报告》不顾，当起“钉子户”。该做法可以导致裁决程序中出现主张权利程序瑕疵。拆迁当事人对评估结果有争议时，应当遵循以下程序解决： Ⅰ拆迁当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

Ⅱ拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

Ⅲ拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

Ⅳ拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。

Ⅴ估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

Ⅵ估价专家委员会应当由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。棚户区改造的拆迁安置问题

一、拆迁安置的依据。

根据山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见：

四、拆迁补偿安置与住房保障

拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿相结合的方式。为保障被拆迁城市棚户区内居民的基本住房需求,应以产权调换为主。依法实行产权调换和货币补偿,属于私有房屋的,按照《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定执行。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。

符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。

拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。各市、县人民政府要结合城市居民棚户区改造,通过就地或异地建设、收购二手住房等方式,筹集一批租赁型经济适用住房,并按照廉租住房政策储备一批廉租住房,以满足无力购买回迁安置住房的住房困难家庭的需求。

根据以上的文件的精神，关于拆迁安置补偿总体上分为两大类四种情况。

首先，两大类分别为货币补偿和产权调换。

货币补偿是指拆迁人以专业房产评估机构对被拆迁人的房屋进行的评估结果为依据，与拆迁人达成拆迁协议进行补偿。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。货币补偿给被拆迁人后，拆迁方接受相关房屋进行拆除。

产权调换是指拆迁人给予被拆迁人异地或回迁安置并根据相关评估结果计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。其中根据城市房地产拆迁管理条例规定拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

其次四种情况。

四种情况是根据拆迁的房屋产权情况分别为：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房条件的住户的房屋

4、无证自建房屋。

1、私有房屋的拆迁按照《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定执行。

2、租住的公房。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。

也有关理论对公房类承租人进行拆迁补偿安置的方法有四种：（1）租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人（在公房中，对搬迁费、提前奖、过渡费三项费用有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。对承租人添置物品的补偿则无论是公房还是私房，有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。下同）。

（2）货币安置。此种安置的关键在于如何在被拆迁人与承租人之间进行分配。对此有的地方是确定一个固定的比例，如无锡市政府颁布的《无锡市城市房屋拆迁管理办法》（2001年12月1日起施行）第三十二条规定：“拆迁政府规定的租金标准的公有出租居住房屋，„„被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，拆迁补偿金额的80%补偿给房屋承租人，20%补偿给被拆迁人。”《南京市城市房屋拆迁管理办法》第三十五条则规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额分配比例的，从其约定。”《天津市城市房屋拆迁管理规定》第三十二条规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，„„实行货币补偿的，按照下列规定执行：

（一）拆迁住宅房屋的，拆迁人按照被拆迁房屋补偿金额的5％给予被拆迁人补偿，按照被拆迁房屋补偿金额的95％给予房屋承租人补偿；”这就产生一个问题，即承租人是获得80%合理还是获得95%合理？还是这些比例都不合理？笔者以为对拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋实行货币补偿时，按固定比例补偿是没有法律依据也是不合理的，事实上也是一直为人所诟病的。在实施货币补偿时，还是应区分两种情况，即承租人符合享受房改政策条件的，房屋的成本价归被拆迁人，其余补偿归承租人；承租人不符合享受房改政策条件的，则承租人只能获得搬迁费、提前奖、过渡费及添置物品部分的补偿。

（3）准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，除将成本价支付给被拆迁人外，由承租人享受被拆迁人的相关权利，其可以要求拆迁人进行产权置换安置。

（4）产权安置。若承租人符合享受房改政策条件，又愿意购买其承租房屋的，则由承租人直接向产权人购买被拆迁房屋，从而成为被拆迁人，并可要求拆迁人进行安置。

3、符合廉租房条件的住户的房屋

根据太原市的相关政策对棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件的被拆迁人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定优先予以安置。具体办法由市房地产行政主管部门另行制定。山西省相关政策是符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。

4、无证自建房屋。

根据城市房屋拆迁管理条例的规定拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。所以对于拆除无证的自建房屋是不予以补偿的，但是出于社会安定和照顾到自建房屋人员的安置问题。山西省规定拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。该条政策只是针对自建居住三年以上的住户，并且计算的截止时间点是拆迁公告发布的那一天。

二、拆迁安置的标准

根据《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定补偿分为拆迁搬迁补助、临时安置补助(过渡期)和经营性用房停产、停业补偿。

1、拆迁搬迁补助

第六条拆迁住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬迁补助费200—300元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费7—10元。

(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费150—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费5—7元。

(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费90—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费3—5元。

第七条拆迁非住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:

(一)设区的市商业营业用房每平方米支付15—20元,生产用房每平方米支付20—25元,办公用房每平方米支付10—12元,仓储用房每平方米支付15—20元。

(二)县(市)商业营业用房每平方米支付10—15元,生产用房每平方米支付15—20元,办公用房每平方米支付7—10元,仓储用房每平方米支付10—15元。

(三)建制镇商业营业用房每平方米支付7—10元,生产用房每平方米支付10—15元,办公用房每平方米支付5—7元,仓储用房每平方米支付7—10元。

第八条实行货币补偿和现房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付搬迁补助费;实行期房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付两次搬迁补助费。

2、临时安置补助(过渡期)第九条被拆迁人自行过渡的,支付临时安置补助费(过渡费)的标准为:

(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费120—200元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费4—6元。

(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费90—150元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费3—4元。

(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费60—100元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费2—4元。

3、经营性用房停产、停业补偿。

第十条拆迁经营性、生产型非住宅房屋或者拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,拆迁人应当根据被拆迁人在拆迁公告发布的上一纳税情况给予经济补偿。经济补偿包括工资补偿和经营补偿两部分。经营补偿金额按照实际纳税额计算;没有纳税的,不予补偿。

拆迁公告发布前,虽已获取营业执照,尚无纳税行为的不予补偿;拆迁公告发布前,已停产、停业的,不予补偿。

第十一条拆迁经营性非住宅房屋,造成停业的,补偿标准为:

工资补偿应当根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同在册(在岗)人员,按本企业上一人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一月平均纳税情况给予一次性补偿。

造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。

第十二条拆迁生产型工业企业非住宅房屋,造成停产的,补偿标准为:

工资补偿应当根据劳动和社会保障部门提供的被拆迁单位在册(在岗、缴纳劳动保险)的人员名册,按本企业上一人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一月平均纳税额给予一次性补偿。

造成全部停产的,补偿期限不超过6个月;造成部分停产的,补偿期限不超过3个月;非正常生产的企业,工资补偿按前款规定标准的一半补偿,期限不超过6个月。

第十三条拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,补偿标准为:

工资补偿根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同的在册(在岗)人员,按本企业上一人均月工资标准给予一次性补偿;未签订劳动用工合同的不予补偿。

经营补偿根据上一月平均纳税额给予一次性补偿;未纳税的不予补偿。

造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。第十四条拆迁出租的非住宅房屋,已签订租赁合同的,并在被拆迁房屋所在地房地产管理部门登记备案的,拆迁人对被拆迁人和承租人的补偿标准为:

(一)根据租赁合同约定的租金标准,给予被拆迁人3个月的一次性经济补偿。

(二)根据本办法第七条、第十条、第十一条、第十二条规定的补偿标准,给予承租人经济补偿。

未签订租赁合同或者租赁合同未到房地产管理部门登记备案的,不予补偿。

房屋拆迁纠纷的行政裁决

一、概念界定

（1）房屋拆迁裁决，是指房屋拆迁主管部门依据拆迁法律规范的规定，对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等拆迁事宜作出的关于双方当事人之间的权利和义务的具体行政行为。

（2）强制拆迁，是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁的行为。

二、适用范围

主要针对城市房屋拆迁中的律师实务，集体土地上的房屋拆迁裁决，按各省、市的规定确定是否适用本章内容。

三、裁决申请与受理阶段

（一）申请阶段

律师在代理当事人提请房屋拆迁裁决申请时，重点是把握按规定申请所必需的资料。在为拆迁主管行政机关提供服务时则应审查申请资料是否符合要求。

1.代理拆迁人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。

（2）申请人的身份证明(指营业执照、法人代码)、法定代表人的身份证明。

（3）被拆除房屋的权属及租赁关系的调查资料、房屋评估报告。（4）对被申请人的房屋拆迁补偿安置具体方案。

（5）申请人与被申请人就补偿安置达不成协议的相关证据资料(包括协商记录)。

（6）其他与裁决有关的资料。

拆迁人首次申请裁决时，还需提供拆迁基地已达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例数。

2.代理被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。（2）申请人的身份证明。

（3）房地产权属证明或租用公房凭证、房屋租赁合同。（4）其他与裁决有关的资料。

3.代书裁决申请书应包括以下主要内容：

（1）申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所。

（2）被申请人名称、地址等基本情况。（3）申请裁决的请求、事实和理由。（4）申请人签名或盖章、申请日期。

（二）审查受理阶段

律师在拆迁行政裁决阶段，应注意的重点是听证和可能不被受理的情形。

1.裁决听证

裁决机关收到拆迁人的裁决申请后，应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例进行审核，对已达成协议不足20％的，裁决机关应当在受理裁决前就该拆迁基地的补偿安置标准、安置方式等内容组织听证。

律师可代理委托人参与裁决受理前的听证，并可结合相关法律法规，以及委托人的合法权益发表律师意见。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁决机关不予受理裁决申请：（1）已超过房屋拆迁期限的。

（2）申请人未在规定的日期内补齐资料的。

（3）申请人与被申请人达成房屋拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷的。

（4）房屋已经灭失的。

（5）申请人主体资格不符合《城市房屋拆迁管理条例》、《实施细则》规定的。

（6）申请人对拆迁许可证合法性申请裁决的。（7）裁决做出后，当事人就同一理由再次申请裁决的。对裁决申请不予受理的，裁决机关应当自收到申请之日起5日内书面通知申请人。

律师对行政机关作出受理或不予受理的决定，均可为当事人提供咨询意见，确认行政机关的决定是否符合法律规定。如确认不符合法律规定，可接受委托代书复议申请书、诉状或代理复议与行政诉讼。

四、裁决审理阶段

在拆迁裁决的审理阶段，律师的服务重点主要是以下几方面： 1.对裁决审理的程序和内容的核实。

（1）裁决行政机关是否向申请人发出裁决受理通知书。（2）裁决行政机关是否向被申请人送达裁决申请副本及答辩通知书。

（3）相关资料、程序的合法性。

（4）裁决行政机关是否组织拆迁当事人进行调解。注意未经调解，不能作出裁决，而申请人经两次通知未参加裁决调解的，视作为撤回裁决申请；被申请人经两次通知不出席裁决调解的，裁决机关可以缺席裁决。

（5）

核实补偿安置标准是否符合法律规定与该案的实际情况。

在审理过程中，当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁估价专家委员会鉴定的，裁决机关应当委托估价专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。

（6）

裁决行政机关是否及时合法地作出书面的裁决书。经调解当事人达不成协议的，裁决机关应自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。裁决书内容应当合法、适当。裁决须经裁决机关领导班子集体讨论决定。

（7）裁决书是否送达。裁决书应当送达当事人，并留有送达的证据。裁决书可以按照直接送达、邮寄送达、留置送达、公告送达的顺序以及实际情况，确定送达方式。公告送达的，可将裁决书张贴于被拆除房屋的拆迁基地公示栏内。裁决书自张贴于公示栏内之日起满7天视作送达。

2.裁决中止的审查

在裁决审理过程中，可能出现中止裁决的情形。律师在此种情形下的服务重点是以下七个方面：

（1）审查是否是发现新的需要查证的事实。

（2）审查是否是当事人对评估结果有异议，需等待鉴定结论的。（3）审查是否是裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的。

（4）审查是否是作为自然人的申请人死亡，需要等待继受人表明是否愿意继续裁决的。

（5）审查是否是作为自然人的被申请人死亡，需要变更被申请人的。（6）审查是否是其他特殊情况需要中止的情形。

（7）中止裁决的情形消除后，应当提请行政裁决机关恢复裁决。3.裁决终结的审查

裁决审理过程中，行政裁决机关可能会决定裁决终结，律师在这种情形下提供法律服务的重点是以下四个方面：

（1）审查是否是当事人达成拆迁补偿安置协议的。（2）审查是否是发现申请人或被申请人不是裁决当事人的。（3）审查是否是申请人撤回裁决申请的。

（4）审查是否是作为自然人的申请人死亡，15日内继受人没有表示参加裁决或放弃参加裁决的。

4.裁决书内容的审查 裁决书应包括以下主要内容：

（1）申请人与被申请人(包括代理人)的姓名或单位名称等基本情况。

（2）申请裁决的请求、争议的事实和理由。（3）裁决机关认定的事实、理由和适用的法律依据。（4）补偿安置方案(补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁日期、搬迁过渡方式和过渡期限以及《实施细则》中规定的应当补偿的项目)。

（5）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限。（6）裁决机关的名称、裁决日期并加盖公章。（7）裁决规定的搬迁期限不得少于15日。

五、行政强制执行阶段的律师实务

在行政决定的行政强制执行阶段，律师为当事人以及行政机关提供法律服务的重点主要以下四个方面：

1.审查行政强制执行申请主体

房屋拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当执行裁决方案。被拆迁当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，裁决机关可依法申请强制执行。

2.审查行政强制拆迁前是否依法听证

申请行政强制执行前，裁决机关应当组织拆迁当事人对行政强制执行的依据、程序、补偿安置方案及测算依据等内容进行听证。同时，还应邀请政府有关部门和具有社会公信力的人员参加。被拆迁当事人拒绝参加听证会的，裁决机关应当组织召开调查会。律师可代理委托人参与听证会及调查会，发表律师意见。

3.审查行政强制执行申请应提交的材料 申请行政强制执行，应当提交下列资料：（1）行政强制执行申请书。（2）裁决调解记录和裁决书。（3）安置用房或补偿资金证明。

（4）被拆迁当事人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明。

（5）被拆迁当事人不同意拆迁的有关材料。（6）听证会或调查会记录。4.行政强制执行其他应注意的事项

（1）申请行政强制执行，应当由裁决机关领导班子集体讨论决定。

（2）拆迁人未按裁决规定向被拆迁当事人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准和产权清晰、无权利负担的安置用房的，不得申请行政强制执行。

（3）裁决机关应当提前15天通知被拆迁当事人并做好宣传解释，动员被拆迁当事人自行搬迁。

（4）拆迁人应当对被拆除房屋以及房屋内的物品向公证机关办理证据保全。

（5）行政强制执行时，裁决机关应当组织街道办事处、居(村)委会代表和公证人员到现场。

（6）裁决机关是被拆迁当事人的，由同级人民政府裁决。（7）行政强制执行应当注意防止人身伤害的发生，要有应对突发事件的预案。

（8）执行的整个过程都要坚持“以人为本”的原则，注重社会稳定与和谐。

行政复议与诉讼 一、一般规定 1．目的和依据

为依法维护拆迁委托人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政复议法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《最高人民法院〈关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复〉》、《最高人民法院〈关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复〉》等规定，结合拆迁行政复议与行政诉讼业务操作流程和经验制定本章，供本市律师办理拆迁行政复议与行政诉讼业务作参考。

2．适用范围

本章适用于律师代理拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人等为维护自身合法权益，依法进行司法救济的实务操作。

二、拆迁行政复议 1.一般规定

拆迁行政复议并不是每个项目拆迁的必经阶段,但拆迁行政复议与拆迁各阶段交织在一起，律师可以对此提供相应的法律服务。

在拆迁人申请规划许可证、房屋拆迁许可证等文件、拆迁管理部门作出与拆迁相关的行政决定等过程中，只要当事人认为该具体行政行为侵犯其合法权益，均有权依法向管辖部门申请行政复议。

除行政复议法、行政诉讼法已有规定外，律师应当提示拆迁委托人，对城市房屋拆迁裁决不服的，拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行；拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

2.律师在行政复议阶段的法律业务内容：

（1）审查拆迁许可以及前置程序的合法性，律师工作内容包括但不限于：

（一）审查立法文件的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（二）审查规划许可的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（三）审查用的许可的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（四）审查拆迁许可证发放的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（五）审查拆迁人申请拆迁许可时提交的拆迁计划和方案是否合法，有无损害被拆迁人合法权益的情形；

（六）审查拆迁补偿资金是否符合法律规定的及是否被挪用等情形。

（2）审查相关拆迁实施行为，律师工作内容主要包括：

（一）审查被拆迁房屋评估的合法性。包括评估机构的确定、评估程序、评估报告和专家鉴定等内容（内容详见本指引第三章第二节部分）。

（二）审查补偿安置方案的合法性。包括补偿对象、利益相关人、补偿范围、补偿标准，补偿方法，以及安置房源等内容。

（三）审查补偿安置实施过程的合法性。包括拆迁实施单位与被拆迁人之间的协商、谈话、协议，以及补偿安置的执行等事实情况。

（3）审查作出行政裁决或具体行政行为的合法性：

包括具体行政机关对被拆迁房屋的面积认定、违章建筑处理、婚姻状况证明、共有产权情况、户籍人口证明、伤残证明、住改非，以及经营许可等内容。（4）审查行政强制拆迁的合法性：

包括行政裁决、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的原因、行政强制拆迁的实施等内容。

（5）对相关事实调查取证，发表律师意见。（6）向委托人提供法律咨询。（7）对具体事项进行专项法律研究。

（8）代理协商、调解、申请行政复议、仲裁、诉讼、申诉。（9）参与对被拆迁人被行政处罚、裁决或强制拆迁后的法律疏导、矛盾化解工作。

（10）其他相关法律服务。

三、拆迁诉讼 1.一般规定

按法律关系的不同，拆迁诉讼可以分为以下两类：

（1）拆迁行政诉讼：房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。除了本章第一节行政复议后15日内提起行政诉讼，当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼。

（2）拆迁民事诉讼：是拆迁当事人因房屋拆迁法律行为而引起的民事诉讼，以及拆迁当事人与非拆迁当事人之间的与拆迁相关的诉讼。

2.律师代理拆迁诉讼应注意以下案件受理管辖的特别规定：（1）公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的行政决定或行政裁决等行政行为不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应按行政案件受理。

（2）拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

（3）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以申请房屋拆迁主管机关裁决。房屋拆迁主管机关是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以按法律规定向人民法院起诉。

3.律师在拆迁诉讼中的举证

根据不同的案情及诉讼请求，律师应当分别按照行政诉讼证据的若干规定和民事诉讼证据的若干规定提交如下证据：

（1）证明诉讼主体资格的证据

当事人应当提交身份证明资料，即，当事人为自然人的，应提交身份证或户口本；为法人或其它经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等；法人或其它经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料。（2）证明房屋发生拆迁法律事实的证据 拆迁人应提交的证据：

（一）房屋拆迁许可证。

（二）拆迁公告。

（三）新建建筑物的，提交《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明。

（四）房屋被拆除前所作的面积测量报告。

（五）已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议。

（六）已向被拆迁人支付货币补偿款、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的凭证。

（七）提供过渡期临时用房给被拆迁人的证据。

（八）用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积竣工测量报告等。

被拆迁人应提交的证据：

（一）能证明被拆除房屋的所有权的凭据。

（二）能证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等的证据。

（三）在被拆迁房屋所有权凭据上记载的所有人不是主张权利的被拆迁人时，还须要提交能够证明被拆迁人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、原权利人放弃权利的证明等。

（四）能证明房屋何时被拆除的证据。

（五）已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议。

（六）经过房屋拆迁主管部门裁决的，还应提交裁决书。

棚户区改造依据的法律文件

《中华人民共和国宪法》 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》

《城市房屋拆迁管理条例 》或（《国有土地上房屋征收与补偿条例》）

《山西省城市房屋拆迁条例》

《山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》

《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》 《国家发展改革委办公厅关于中西部地区中央下放煤矿棚户区改造有关问题的通知》

《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》

《山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见(试行)》

《山西省人民政府关于实施国有重点煤矿棚户区改造的意见》 《太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见》

第五篇：老住宅小区改造设计探讨

老住宅小区改造设计探讨

周玉明

(苏州大学艺术学院，江苏 苏州215011)

摘要：以苏州市里河新村2、3、4小区为例分析老住宅小区的现状，阐述改造设计的目标及内容，并对住宅楼修缮、道路管线改造、停车位建设、绿化改造、环境综合整治及配套设施建设的长效管理等问题进行了思考。

关键词:老住宅小区；改造；设计

中图分类号：[J59]文献标识码：A

老住宅小区改造是政府为切实改善居民生活环境、造福为民而实施的一项重要举措，很多地方都在有条不紊地组织实施 这项民心、实事工程。老住宅小区改造设计事关群众切身利益，牵涉的问题很多，需要方方面面的协同努力，更需要老住宅小 区广大居民的大力支持和积极配合。本文以苏州市里河新村 2、3、4 小区改造设计为例，对其进行探讨。概况

里河新村 2、3、4 小区位于沧浪区东南部，西接莫邪路，东靠东环路，是建于 20 世纪 70 年代末、80 年代初的住宅区，现占地面积约 12 公顷，现有住宅 74 幢，住宅建筑面积近15.8 万平方米，居住户数 2810 户，人口 8432 人。2 现状分析

里河新材 2、3、4 小区是根据建造时的要求设计、建造的，现已不能完全满足居民生活需求，主要存在以下问题：

(1)住宅楼年久失修，屋顶、墙面、门窗、阳台、院墙、楼梯、管道等均存在问题。

(2)小区道路狭窄，道路局部破损，难以满足使用要求，缺少机动车停车位，自行车库破旧。

(3)绿地杂乱、零散、不成系统，行道树香樟、重阳木等树冠较大，新村内树木疯长，枝叶遮天蔽日，局部地段不能满足居民的日照、采光要求，有的已滋生病菌;花灌木品种单一，色彩缺少变化;玉兰苑水池水质太差，缺少居民休闲活动场所。

(4)围墙、出人口破旧，新村周边环境杂乱，难以管理，给安全带来一定隐患;违章搭建用房较多，影响小区环境。3 改造设计目标

按照建设“和谐社会，幸福社区”的总体要求，以解决小区基础设施薄弱、停车难、无配套用房、无物业管理等突出问题为切人点，在维持现有整体环境的情况下，适当调整功能，完善配套设施，拆除违章建筑，整治小区环擒，全面提升和改善老住宅小区生活设施条件和环境，营造交通顺畅、环境优美、管理有序、生活便利、安全文明的居住新面貌。4 改造设计内容

针对里河新村 2、3、4 小区存在的问题，着力开展以下四个方面内容的改造设计。

4.1 住宅楼修缮

根据老新材现有实际情况，住宅楼不进行平改坡改造，房屋整修包指屋面防水改造(SBS)、避雷装置整修、刷喷外墙涂料(含楼道内)、外墙面渗漏铲粉、门窗整修及油漆、换塑钢窗、封阳台、装屋面落水管(pvc)和空调落水管(pvc)、污水管改造(pvc)、砌筑检查井、楼梯栏杆油漆等内容；采用和小区风格协调的虚实相间的围墙建筑，以利于小区封闭管理，底层住宅围墙 则统一做压顶，将现有院门安装统一样式的防盗门，井全部粉刷，使外观整洁美观。

4.2 道路、管线改造及停车位建设

(1)东西向 2.5 米宅间道路拓宽至 4.5 米，利用拓宽部分设停车位;南北向 3.5 米宽道路拓宽窒 4.0 米，两侧铺植草砖;因 地制宜规划停车位 180 个。

(2)结合道路改造，对雨、污水管网进行调整，局部增设窨边井，完善排水系统;对小区自来水管线进行换管改造。

(3)根据实际情况，杆线不作入地考虑，对供电、电信、有线电视、煤气、移动等有关杆、线进行迁移。

(4)对小院内路灯系统进行重新设计，安装照明设施。

4.3 绿化改造

(1)行道树及宅旁绿地改造。香樟行道树以保留为主，重阳木行道树则结合道路改造及停车场设置进行必要的移植;对

居民宅前屋后的绿化进行全面梳理，树种选择充分体现物种多样性原则，增加樱花、石榴、紫薇、桂花、腊梅等居民喜爱的花灌木，乔木、灌木、草本植物互相配植，形成四李有景，丰富多彩的植物景观。

(2)玉兰苑改造。保留现有活动用房、古典亭廊及点景山石;填平原有玉兰苑水池，改建东南角的山坡及其上的绿化，点 缀古典风格六角观赏亭;合理安排玉兰苑出入口及游步道，方便居民生活;扩大硬质铺装面积，设置舞台及背景(浮雕墙).满 足居民休闲活动需求;对绿化进行重新调整，以玉兰为主题进行改造，增植白玉兰、广玉兰、紫玉兰等绿化品种。

(3)四个节点的景观设计。重点设计四个景观节点，美化小区环境。尽量保留原有大树及观赏性较强的植物，调整树种 搭配，增种灌木色块，美化视觉效果；适当安排铺装地及游步道，设置休息座椅，为居民提供合适的休息场所。

4.4 环境综合整治及配毒设施建设

(1)建门卫室3 个共约60平方米；安提技防设施，实行小区封闭管理;每单元安装统一的电子防盗门。

(2)整治修缮自行车库;对违章搭建用房进行整治，依法拆除占用道路、绿地的建(构)筑物，整治院内超出院墙高度的建 筑物;规范原有院墙门的位置和走向;对垃坡房等进行整修，整治小区周边环境;对小区东南向主人口店面进行整治。

(3)利用空地适当增建若干配套用房。在主入口西部空地建造配套经营用房300平方米，解决拆除破墙开店违章安置及 补贴物业用房;根据居民要求，玉兰苑整治后增设公用厕所一座，约 30平方米。

(4)楼道内增设照明系统，每层楼安装触摸式延时楼灯开关。

(5)进行节水器具改造;为每户腊民增设信报箱。几点思考

5.1 住宅楼修缮兼顾实用性及装饰性

修缮房屋，延长使用寿命，保障居住安余，并在实用的基础上加强装饰性，通过对住宅建筑阳台、墙面、窗台、檐口等不同部位的色彩处理，加强其装饰效果，改善居住区视觉环境。

5.2 因地制宜进行道路、管线改造及停车位建设

老住宅小区改造有别于新建住宅小区，不能照搬新建住宅小区的规范、标准。里河新材 2、3、4 小区道路改造就是结合现状绿化、管线改造及停车位建设，因地制宜地确定其宽度，而不是套用居住区、居位小区、居住组团及宅间道路的宽度标准。

5.3 绿化现计以人为本

(1)里河新材 2、3、4 小区原有的绿地杂乱、零散、不成系统，整治中加强各新村绿化节点设计，井将绿地组织成一个完整的景观绿地系统。在统一中求变化，在变化中求统一。

(2)有些大树病虫害严重，且影响居民的采光通风，群众要求移除的呼声很高，本次改造设计基本满足了居民的要求。

(3)强调绿地的可参与性。设计方案填埋了中心绿地玉兰苑水质较差的水池，将其改造成休闲广场，增强了绿地的可参 与性，在其他节点也增添了一些建筑小品及硬质铺地，方便居民进入绿地活动，为居民提供锻炼、休闲、文化活动场所。

(4)提高环境的识别性。不同区域采用不同的主景树种，形成各自不同的景现特色，如有的区域以香樟为主，有的区域以 银杏为主，有的区域以桂花为主，从而提高环境的识别性。

(5)通过绿化改造及小品设计体现居住区的文化内涵，提升里河新村 2、3、4 小区环境品味，陶冶居民情操。

5.4 环境综合整治及配雀设施建设考虑长效管理

改造后的小区倡导物管，实行封闭式管理。本次改造设计充分考虑小区的长效管理，巩固整治成果。在设计过程中有小 区居民代表参与全过程，并计划在老住宅小区结合整治完毕后，由街道、社区积极引导发动，在原有居民代表的基础上，按规 范程序选举产生小区业主委员会，由其确定引进专业机构成街道管理。

参考文献

[1] 朱家瑾.居住区规划设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2000.[2] 朱建达.当代国内外住宅区规划实例选编[M].北京：中国建筑工业出版社，1996.