控制性详细规划修改论证报告（5篇范文）

第一篇：控制性详细规划修改论证报告

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控制性详细规划

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地块修改论证报告

筑家设计有限责任公司

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目录

一、项目基本情况…………………………………………………1 1

1、项目位置及规划用地范围 2、用地权属情况 3、用地及周边现状、二、原控规及上层次规划和相关规划要求 ………………………7 7

1、原控规要求

2、上层次规划及相关规划要求 三、修改要求、理由及依据 ………………………………………8 8

1、修改要求与修改后的技术指标 2、概念性规划方案印证 3、修改理由及依据 四、修改论证……………………………………………………… 14

1、常住人口计算 2、公共服务设施影响论证 3、道路交通影响论证 4、修改前后对绿地的影响论证 5、历史文化保护影响及空间景观影响论证 6、对周边建设影响论证 7、市政设施影响论证 8、“四增两减”政策的落实 五、结论…………………………………………………………… 23

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六、附件、附图…………………………………………………… 24

附件: :

1、长沙市城乡规划局 2015.6.17 下达的控规修改论证通知单

2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单

3、长沙市领导对（关于《支持爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见）的批示 4、长沙市天心区人民政府《关于支持解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》

5、长沙市发展和改革委员会《关于爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的意见》 6、长沙市卫生局《关于爱尔眼科医院集团总部大厦建设相关工作情况的汇报》 7、长沙市商务局《关于解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见

8、长沙市国土资源局承办《长沙市人民政府办公厅公文转办单》反馈意见 9、省市两级政府关于支持总部大厦建设的政策和文件

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附图: :

1、位置图 2、原控制指标规划图 3、规划控制指标修改图 4、项目详细规划方案图 5、项目详细规划方案日照图 6、地铁铁道学院站位置示意图 7、项目详细规划方案效果图 8、项目详细规划方案鸟瞰图

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长沙大道一段两厢控制性详细规划

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地块修改论证报告

一、项目基本情况1、项目位置及规划用地范围

项目位于长沙大道一段两厢控制性详细规划范围内，修改地块为控规中的 098-C-3-11、098-C-3-14 地块，地处芙蓉南路以西、紫薇路以东、白兰路两厢地段。规划用地红线面积 31498.57平方米。2、用地权属情况

土地权属单位和项目建设单位为湖南佳兴投资置业有限公司(爱尔医疗投资有限公司的全资子公司)。

报告文档·借鉴学习23、用地及周边现状

规划红线范围内用地现状为待建区，基本为未经整理的浅坡地，周边有部分建筑分布。

修改地块北侧为已建的湘中海·星之都住宅小区 13 层住宅楼，西侧为规划的紫薇路用地、已建成的新开村安置住宅小区 4-6 层住宅楼、新悦家园小区和天心区疾病预防控制中心，东侧为芙蓉南路；南侧为已建成的中石化长大加油站，地块被一条东西向的规划白兰路分为南北两部分。场地没有进行土地平整。

详见现状实景照片与地形图如下：

（1）场地实景

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（2）项目毗邻的芙蓉南路

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（3）项目周边建设实景与场地 项目北部 项目南部

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项目西部

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项目东部

项目内部

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二、

原控规及上层次规划和相关规划要求1、原控规要求

长沙大道一段两厢控制性详细规划由长沙市华银建筑设计有限责任公司编制，于 2005 年 6 月完成正式成果。

项目地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。

原控规南地块（098-C-3-14）用地性质为商业用地（C2），规划控制指标为容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，绿地率≥30%，机动车出入口方位 N。

原控规北地块（098-C-3-11）用地性质为商住用地（C2R2），商住比为 2:8，规划控制指标为容积率≤4.5，建筑密度≤32%，建筑限高≤100 米，绿地率≥38%，机动车出入口方位 W。2、上层次规划及相关规划要求

（1 1）《长 沙市城市总体规划》4(2014 修改))

依据 2014 修改版的《长沙市城市总体规划》，本次拟修改范围内规划用地性质为商业金融业用地。此次修改符合长沙市城市总体规划的用地性质的定位。

（2 2）长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升

A．该规划区的功能定位 保护利用优秀的历史文化资源，建设城市 CBD，使之成为集信息、商业、商务和行政办公于一体的环境优美、设施一流、高效集约的副中心级的商业中心。此次修改符合此功能定位。

B．轨道交通规划 规划范围内规划地铁一号线，线路沿芙蓉南路，本片范围内设 2站,分别是铁道学院站和友谊路站。此次修改强化了 TOD 的开发模式。

C．公共服务设施规划 规划范围内的公共服务设施基础较好，控规优化提升对规划范围内的公共服务设施包括中小学、体育设施用地、医疗卫生设施、体育

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设施规划等公共服务设施进行了较好的配置。此次修改是对商业用地功能的补充，有利于商业用地功能互补。

三、

修改要求、理由及依据1、修改要求与修改后的技术指标

本次修改将按照市政府对该地段爱尔总部大厦建设的批示，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改。

（1）控规地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。

（2）098-C-3-14 地块按用地红线界线分为 098-C-3-14A（西部分）与 098-C-3-14B（东部分）两个地块。098-C-3-14A 规划控制指标不变，仍为：容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，绿地率≥30%。用地面积依用地红线相应划分。098-C-3-14B 用地性

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质由商业用地（C21）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为18.9:81.1，规划控制指标为容积率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100 米，绿地率≥30%，机动车出入口方位 N。用地面积为红线内用地。

（3）098-C-3-11 地块的用地性质由商住用地（C2R2）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为 11.5:88.5，规划控制指标修改为容积率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100 米，绿地率≥30%，机动车出入口方位 E、W、S。

（4）上述地块控规修改后计容面积为 99163平米，平均容积率≤6.0。

（5）修改后的控规地块，依据长沙市城乡规划局建设项目规划审查规定汇编（修订）（二 0 一三年度）的技术规定，高层商业建筑（二类地区），2000-5000平米用地规划指标为容积率≤7.0，建筑密度≤45%，绿地率≥25%；10000-20000平方米用地规划指标为容积率≤6.5，建筑密度≤42%，绿地率≥28%。

（6）项目地段属高强度开发地区（铁道学院地铁站场区域）。按照长沙市容积率管理技术规定的要求：“地铁站点周边控制范围以站点几何中心作为计算基点，规定半径为 300 米”，“高强度开发地区根据所处城市区位和功能定位不同，分为城市主中心地区、城市次中心地区、枢纽及片区中心地区和一般中心地区共四类地区。针对不同的开发地区确定容积率控制上限”具体见表 1：

表 1 高强度开发地区用地容积率控制上限 高强度开发地区类型 上限容积率 备注 城市主中心地区 12 各类型高强度开发地区的控制范围结合区域内轨道交通站点确定，具体控制范围面积和站名详见附表 1 城市次中心地区 10 枢纽及片区中心地区 8 一般中心地区 6 项目地块紧邻铁道学院地铁站，距离在 300 米范围内。参照一般中心地区的标准，容量不超过 6.0（具体模拟总平见附图）。

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报告文档·借鉴学习112、概念性规划方案印证

控规地块对照该项目规划方案，项目地块技术指标与修改的控制指标符合（具体见附图：模拟总平面图）。

（1）方案构思与建筑布局 基于上述地块规划指标的调整，对其总体布局规划如下：

A.因需无偿整体返还新开村 10000平米的商业用房，在此次模拟方案中拟考虑在南（098-C-3-14B）地块解决上述问题； B．北（098-C-3-11）地块为独立的爱尔总部大厦； C．南北两地块的建筑既可各自单独运营，保持总部大厦和新开村物业的独立性，也可相互补充，互为一体； D．建筑布局上，建筑顺应地形, 尽力提高商业价值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商铺的临街面，给城市让出更多的城市空间,创造人性化的城市空间； E．平面功能上，本方案设计结合功能需要合理布局，利用横向、竖向结合的方法协调各部分功能； F．立面设计：建筑的外部造型及立面设计考虑到不同视距及角度的观赏效果。运用大面块的变化 及细小的变动，使立面造型丰富，远看有着强烈的节奏感及雕塑感。近观可看到现代建筑细腻的细部。

该模拟方案的总体规划布局紧凑，功能明确，既满足了整体返还村里物业的要求，也符合爱尔总部大厦独立运营需求。

（2）日照 方案满足地块内及周边建筑日照要求，详见日照分析图。

（3）间距 方案满足《长沙市城市规划管理技术规定》中关于商业建筑的间距要求。

（4）退让

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方案南、北地块高层建筑离界、建筑退让，满足规划管理技术规定要求。

（5）消防 北地块方案满足建筑防火规范要求、南地块建筑北向消防登高扑救面要局部占用白兰路道路路幅用地。南地块方案高层商业、商务楼建筑局部进入了地铁控制保护区范围，需得到长沙市轨道办认可。

（6）交通组织 内部支路环绕建筑，道路使用效率高，满足通行以及消防通道的要求，北地块需占用芙蓉南路西厢绿化带部分用地作为进出通道。地下车库设置了双向 7.0 米宽通道，南向车行出入口距离交叉口长度不足。3、修改理由及依据

（1）修改理由 A.根据爱尔眼科规划，到 2020 年将办成 200 家连锁医疗机构，拥有 2 万员工、实现 1000 万门诊、100 亿收入、1000 亿市值、并创办一所爱尔大学，该规划的实现迫切需要新建强大的总部大厦来支撑。集团计划把总部办公、研发、学术研讨、国际交流、教育培训、采购、信息、行政管理和眼科医学各中心及实验室等多功能集成在新的总部大厦项目内。原控规地块指标无法满足总部大厦功能定位及面积要求，加之地块周边规划道路尚未列入近期的修建计划，原机动车出入口方位 W，难以支撑数千名员工、客户及相应机动车辆的出入需求,需增加地块临近芙蓉路、白兰路各一个机动车出入口（其中白兰路为消防车辆出入口）。

B.上述地块紧邻芙蓉路、地铁 1 号线铁道学院站口（300 米范围内），按照《长沙市容积率管理技术规定》，高强度开发区域内的容

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积率范围为 6-12，而本次规划修改申请修改的平均容积率≤6.0，符合相关技术规定要求和领导批复。

C.依据《长沙市人民政府办公厅关于鼓励企业总部大楼建设有关事项的通知》（长政办发[2013]42 号），爱尔总部大厦的兴建符合该文件精神鼓励和支持的范畴，加之该总部大厦将是长沙市近年来最大的社会资本办医产业项目，市发改委已将该项目已列为 2015 年长沙市重大项目并上报湖南省列入“511”重点投资计划。

（2）修改依据 A.长沙市规划信息中心提供的长沙大道一段两厢控制性详细规划的控规拼接单元； B.《长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升》成果； C.长沙市城乡规划局规划修改论证通知单； D.《长沙市容积率管理技术规定》及补充规定； E.长沙市控制性详细规划局部修改论证报告成果规定； F.国家及地方相关法律、规范、规程。

（3）建设方承诺 A.该项目物业全部自持，不对外出售。

B.按规划、国土等部门的相关规定，按时、足额补缴因指标调整产生的地价差额。

C.已邀请美国 AECOM、NBBJ、帕金斯威尔和法国 AIA 四家全球顶级设计公司主持项目设计，将爱尔总部大厦打造成简约大气、历久弥新的地标式建筑，为城市添色增彩。

D.项目建成后，爱尔总部大厦将在营业办公面积、绿色环保、人文环境、设施设备、智能信息化管理、流程设计等方面体现国际标准、世界一流；中南大学爱尔眼科学院及爱尔眼科研究所将汇聚以院士、报告文档·借鉴学习14

专家为首的国内外精英人才，动态配置顶尖仪器设备，创建国家重点实验室，最终成为全球行业顶级的教学、科研、学术平台及基地。同时，该项目将进一步提升长沙市属企业的品牌形象及社会办医在全国的影响力，为全市、全省乃至全国培养更多的优秀专业人才，造福人民群众。

附：爱尔总部大厦用房功能分配 序号

功能办公用房 2 爱尔眼库及角膜中心、眼膜捐献志愿者活动基地 3 中南大学爱尔眼科学院研究生、博士实习基地 4 科技部亚非拉各国眼科医生培训中心 5 国际学术交流中心 6 多功能会议学术报告厅 7 学科实验室及模拟研究室 8 眼科精密采购测试应用中心及新材料研究中心及实验室 9 多媒体学习和图书文献室 10 信息中心、服务器、计算机房和数据库中心 11 财务管理专用集成办公室 12 小型多功能教研、会议室（5 个）专家工作室 14 与我公司合作的国际机构驻华办事处或分公司 15 非政府项目、公益项目办公和活动基地 16 爱尔集团展厅及眼科医学科普博物馆

据此，土地权属和建设方湖南佳兴投资置业有限公司特提出申请，对 098-C-3-11、098-C-3-14 地块进行规划用地性质与规划控制指标的修改论证，在通过此项目的前置审查后，向长沙市城乡规划局申请开展项目的规划修改。

四、修改论证1、常住人口计算

（1）长沙大道一段两厢控制性详细规划正式成果中，本片区规

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划人口为 6.6 万人。根据 2015.3.3 提供的控规拼接单元资料汇总，该片区总户数为 94042 户，经整合成果计算，规划片区总人口 94466户*3.2 人= 302291 人。

（2）修改前后项目地块内人口容量计算 修改前的原规划地块为商住用地与商业用地，修改后为商业、商务用地地块，修改后项目减少了居住用地，即修改后人口容量减少了63531*80%/120*3.5=1482 人。

附表 1 长沙大道一段两厢控制性详细规划常住居住人口一览表 序号 人口容量 修改前(人)修改后(人)减少值(人)1 项目地块内人口容量 1482 0 1482 2 控规编制单元人口容量 302291 300809 1482 2 2、公共服务设施影响论证

（1 1）中、小学规模核算

本次项目修改后地块人口减少 1482 人，由此减少本地区相关配套设施的容量。中、小学规模因人口减少无扩容要求，不改变原控规的中、小学布局与规模设置。

（2 2）医院规模核算

本次项目修改后地块人口减少 1482 人，由此减少本地区相关配套设施的容量。医院规模因人口减少无扩容要求，不改变原控规的医院布局与规模设置。3、道路交通影 响论证（1）本项目会进行交通影响评价工作，项目的道路交通影响论证以此评估报告为准。

（2）本次修改地块东、南、西三个方向均有城市道路：西邻规划紫薇路(16.0 米)、东邻芙蓉南路(60.0 米路幅以及两厢各 20.0 米

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绿化带)、南邻规划白兰路(20.0 米)。芙蓉南路有地铁 1 号线大运量交通配置。项目所处的交通区位优势明显，在模拟规划中，规划增加了相应的支路系统与地面、地下停车位，结合建筑的进退形成城市广场作为聚散广场使用。

（3）项目道路 A.保持项目周边城市主、次、支路道路不变。

B.项目外部道路 北地块用地周边均有城市道路通过: 西邻规划紫薇路(16.0米)、东邻芙蓉南路(60.0 米路幅以及两厢各 20.0 米绿化带)、南邻规划白兰路(20.0 米)。芙蓉南路有地铁 1 号线大运量交通配置。项目所处的交通区位优势明显，项目为城市主、次、支路所环绕，具有良好的通行能力。因此，项目的人流与车流均能通过周边城市道路便捷的进出。

C.项目内部道路规划 北地块道路以 7.0 米双车道、南地块以 4.0 米内部道路为项目车行进出环行道路与消防通道，并组织地块内部步行通道。以此满足人的通行与建筑消防要求。在模拟规划中，规划增加了相应的支路系统与地面、地下停车位。

D.静态交通规划 停车位按《长沙市建设工程机动车停车场（库）配建标准》进行设置。

宗地计容面积共计 99163平米，车位数 1017 个。其中商业面积12452平米，按照 1.2 个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数为 150 个；商务办公面积 86711平米，按照 1 个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数 867 个。

南地块总面积为 14400平米，其中商业面积 2720平米，按照 1.2

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个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数 33 个；商务办公面积 11680平米，1 个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数 117 个。南地块车位数总计应为 150 个。

北地块总面积为 84762平米，其中商业面积 9732平米，按照 1.2个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数 117 个；商务办公面积 75030平米，1 个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数 750 个。北地块车位数总计应为 867 个。

在附后的模拟总平面图中，因南地块面积的限制，在满足自身地块停车数 80%的前提下，将部分停车位调整至北地块，但总的停车位数保持 1017 个不变。同时，根据《长沙市建设工程机动车停车场（库）配建标准》，“非居住建筑地上停车场的停车位应不少于建筑物应配停车位总数的 10%且不大于 20%”，模拟方案符合上述规定。

附表 2 长沙大道一段两厢控规本项目地块停车位计算表 地块 编号 用地性 质代码 用地 性质 名称 总用地 面积(M2)净用地 面积(M2)容积 率 建筑密 度(%)绿地率(%)建筑限 高(M)居住户 数(户)居住人 数(人)配建车位(个)主出入 口方位 098-C-3-11 B1B2 商业、商务用地 16391 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14B B1B2 商业、商务用地 3011 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 此次修改未对城市道路做任何改动，增加了内部支路，并在详细规划中结合需求增加地块内车行道路、步行通道与停车位。项目控规机动车停车需求为 1017 个，模拟详规中设置停车位为 1017 个，符合要求。

附表 3

长沙大道一段两厢控规修改前后广场规划情况一览表 序号 类

别 规划前(公顷)修改后(公顷)国家和地方规范标准 1 道路广场用地面积（公顷）

118.84 118.84 《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中规

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定：人均道路与交通设施用地指标不应小于 12.0 m²/人，2 人均道路广场面积（m2/人）

3.93 3.95

原控规项目编制成果未充分考虑道路广场的设置，人均道路广场面积远低于国家和地方标准，该项目控规修改缓解了上述压力。该项目依据现行规范考虑增加了项目支路、城市广场、停车场（库）。4、修改前后对绿地的影响论证

附表 4 长沙大道一段两厢控规修改前后绿地一览表 序号 绿地类别 修改前(公顷)修改后(公顷)国标 1 公共绿地面积（公顷）

10.24 10.24人均公共绿地面积（m2/人）

0.338 0.3404 ≥7 原建设控规片区大部分为已建成区，片区人均公共绿地指标远低于国标。由于本次修改项目局部减少了人口规模，使片区总人口实际下降。因此对规划区内的公共绿地指标不会造成结构性的影响，且相对缓解了公共绿地的缺失。5、历史文化保护影响及空间景观影响论证

（1）历史文化保护影响影响论证 项目用地未涉及历史文化风貌区、历史街区、文物保护单位的问题。不影响该规划区的历史文化保护；将规划区采取居民外迁等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。

（2）空间景观影响论证

A.“五线”控制要求 蓝线 经查阅核实，本地块内没有《长沙市市区地表水体保护（蓝线）规划》需保护的水体。

绿线

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经查阅核实，修改范围内地块与《长沙市城市绿线保护规划》无矛盾。

灰线 经查阅核实，长沙市所确定的灰线—微波通道在修改地块西部外缘通过，所以不影响项目控规高度修改。

另外，地块处于机场净空区控制线（188 米）范围外，控规地块场地标高最高点为 79.77 米，188 米-79.77 米=108.23，因此建筑限高 100 米对机场净空不会造成影响。

橙线 经查阅核实，长沙轨道交通 1 号线途经规划区一侧的芙蓉南路，项目在橙线控制保护区范围，建设用房严格后退轨道特别保护区，控制保护区内的建设需得到长沙市轨道办的确认后方能建设。

紫线 经查阅核实，《长沙市历史文化名城保护规划》对本地块没有紫线控制的保护要求。

黄线 南地块（098-C-3-14B）设计建筑按加油站外建筑物分类为一类保护物。地块南侧长大加油站为一级加油站，其埋地油罐距离南地块红线 40.8m，距离设计建筑 50.8m，加油区（以加油站大棚投影范围计）距离南地块设计建筑大于 20m。南地块设计建筑与南侧长大加油站埋地油罐距离及加油机距离大于汽车加油加气站设计与施工规范（GB50156-2012）中规定的 25m 及 16m 安全间距要求，具体详见总平面图。

B.空间景观影响

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景观分区 以芙蓉南路为界，路东厢大部分为教育科研院校的校园景观区及居住景观区，路西厢为住宅、文化体育、商业为主的综合景观区。

建设轴线 北部以南二环为主要的带状生态轴线，和芙蓉南路的建设发展轴，已经以木莲冲路为主的文、体、商功能区集合的建设发展轴。

景观节点 以中南大学铁道学院、省经济管理干部学院、湖南林业科技大学为代表的校园景观及开放空间。6、对周边建设影响论证

项目地块与周边建设隔道路相对独立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地块对周边的用地建设基本无不良影响，但因为现状场地为待建区，地块内环境要素混杂，景观不佳。建设现代的总部大厦可以带动周边地区的发展，解决农民安置问题。

规划修改不影响西部已建且要保留的多、高层住宅建筑的日照条件，在建设时需要相互协调，项目在修建性详规设计时应保证建筑间距、建筑退让等满足相关规范要求。根据项目的概念规划方案，均可满足以上要求（具体见附图）。

因此项目建设对周边建设影响甚微。7、市政设 施影响论证

（1）给排水设施核算 A.给水系统 依据《长沙市给水工程专业规划》以及该控规给水规划，该片区年规划人均综合用水指标为 800 升/人·日。调整后会减少高峰日用水量为 Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片区总人口减少，修改后会减少高峰日用水量 1185.6m3。

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B.排水系统 污水量按规划人口平均日综合水量的 100%标准计。在进行管道污水流量计算时，考虑 20%的管网地下水渗入量，则每天减少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423 万 m3/d。

（2）电力系统 本区负荷预测根据规划区内不同的用地性质，采用分类用电综合指标法和参考相关区域的用电负荷密度预测本规划区用电负荷，其中：商业、商务用地单位建筑面积负荷（kw/万 m2）取值为 500kw/万 m2，二类居住用地单位建筑面积负荷（kw/万 m2）取值为 250 kw/万 m2。项目的用电负荷：该区住宅建筑减量 5.08 万 m2 ×250kw =1270kw，该区商业、商务建筑增量 8.06 万 m2 ×500kw =4030kw，项目修改后的用电负荷增量为 2760kw。

（3）信息规划 电话数量预测：根据规划区用地性质综合考虑预测电话数量，其中：商业、商务用地单位建筑面积安装数量（门/万 m2）取值为 100门/万 m2，二类居住用地单位建筑面积安装数量（门/万 m2）取值为125 门/万 m2 计。此次修改电话数量：该区住宅建筑减量 5.08 万 m2×125=635 门，该区商业、商务建筑增量 8.06 万 m2×100=806 门，项目的电话数量减量为 171 门。

（4）燃气规划 居民用气量预测按 70 万千卡/人·年，综合用气量按 300m3/人·年计，则减少年用气量为 44.46 万 m3/人·年。修改减少了人口容量，用气量发生变化。原控规在本地块已设置燃气管道，可在下一步规划中，根据用气量核实管径，以保证用气要求。8、“四增两减”政策的落实

宗地的控规修改已按“四增两减”要求落实，主要体现在以下几

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个方面：

（1）减人口密度：宗地北地块的用地性质由商住用地修改为商业商务用地，取消了地块的居住功能，减少了人口 1482 人，减少了片区的人口密度。

（2）增广场、增绿化：根据项目的模拟修建性详细规划方案总平面图，爱尔集团总部大楼项目建成后，将在大楼东侧前坪形成一个不低于 1600平方米公共广场，并于市政绿地形成一个 6000平米的绿化开敞空间；同时，由于地块人口减少，人口密度的降低，人均广场和绿化面积也相应增加。

（3）增设施：根据项目的模拟修建性详细规划方案，将设置两处对外开放的停车场，地下地上停车位将比原来增加 1017 个。

（4）增支路：由于项目的开发建设，将拉通规划中的白兰、紫薇路，极大的缓解项目周边的道路通行压力。

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五、结论

本次修改按照市政府对总部大厦建设的要求，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改，规划控制指标在《长沙市容积率管理技术规定》要求的范围内进行修改。

对整个片区内的公共服务设施配套（中小学、医院等）、道路交通、公共绿地、市政设施以及对周边建设等影响较小，符合旧城人口疏解的规划对策，进一步落实了增加公共绿地、公共空间、基础设施、道路密度，减少中心城区的人口密度的要求，改进空间环境质量，完善城市功能，顺畅交通，提高城市品质，塑造优美的城市空间和城市环境，可满足相关的要求。

附表 5 修改前规划控制指标表 地块 编号 用地性 质代码 用地性质名称 净用地面积(M2)容积率 建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(M)居住户数(户)居住人数(人)配建车位(个)主出入口方位 098-C-3-11 C2R2 商住用地 14128 4.5 32 38 100 424 1482 0 W 098-C-3-14 C21 商业用地 4284 2.5 35 30 24 0 0 0 N 总计

424 1482 0

附表 6 修改后规划控制指标表 地块编号 用地代号 净用地面积(m²)容积率 建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(m)居住户数(户)居住人数(人)配建车位(个)主出入口方位 098-C-3-11 B1B2 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14A B1 1938 2.5 35 30 24 0 0 0

098-C-3-14B B1B2 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 总计

0 0 1017

除以上修改外，无其它修改。

以上修改符合长沙市技术管理规定要求，修改方案可行。

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六、附件、附图

1、长沙市城乡规划局 2015.6.17 下达的控规修改论证通知单

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2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单

第二篇：控制性详细规划学习报告

控制性详细规划学习报告

控制性详细规划是衔接城市总体规划(或分区规划)与修建性详细规划、规划设计与管理实施的中间环节，在我国的城市规划体系中处于核心地位。它的提出是为了弥补我国城市规划体系中总体规划过于概括、过于灵活，而修建性详细规划过于细致、过于刚性的缺点。然而从其二十多年的发展历程来看，虽然控制性详细规划在我国城市建设中发挥了巨大作用，但是仍然没有达到预期效果。作为规划管理最重要的平台，控制性详细规划的无奈是被称为“控制不住的规划”，这是因为它在理论上和实践中仍然存在一些不尽完善之处，影响其作用的发挥。正是基于此，论文对控制性详细规划的理论和实践进行分类评价分析，期望能对控制性详细规划的研究工作有所裨益。论文主要采用系统分析、文献研究、比较研究、实证研究等方法，从大量个别的理论研究和实例出发，概括出以往控制性详细规划的普遍性问题。论文研究主要由三部分组成：基础研究部分在回顾我国控制性详细规划产生与发展的基础上，明确了控制性详细规划在我国城市规划体系中所处的地位以及理论上应该发挥的作用，并从技术层面、编制层面和法制层面分析了控制性详细规划存在的主要问题，同时还研究了国外以及港台地区相关规划类型的经验与教训，希望能为我国控制性详细规划的发展提供良好的借鉴意义。实证研究部分首先从覆盖率、实效性、经济分析、公众参与、控制性详细规划调整等几个方面详细对控制性详细规划的理论进行分类研究；然后从城市旧区改造、城市新区开发、一般城区建设、城市中心区、法定图则等几方面对控制性详细规划的实践情况进行详细分类考察。通过对前文的分析总结，论文在结论部分，提出了对完善控制性详细规划的初步建议，即：提高控制性详细规划的法律地位、完善控制性详细规划的内容和深度、在控制性详细规划层面进行有效的城市设计、加入规划期限、采用多种类型不同深度的规划控制引导和关心公共利益等。

控制性详细规划的控制指标

控制性详细规划的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有关控制性详细规划研究与实践，都把控制性详细规划的控制指标的确立放在重要的地位。

1、控制指标的内容构成（1）地块划分

控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域结构出发，其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。在此基础上，确定各地块的用地面积和各项控制指标。

一般规定最小地块面积和宽度、深度，防止过小尺度的开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有关，用地集中、性质单一的，地块可大一点，用地零碎分散，地块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关，统一开发，地块划分可大一点，多渠道开发的用地，地块划分小一点。一般而言划分地块应注意以下几点：

①旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大；

②至少与一条道路相邻；

③用地性质尽量单纯；

④同类用地控制要求大致相同；

⑤保护地段单独划出。

（2）土地使用性质及兼容范围

确定城市土地使用性质，一般参照《中华人民共和国城市用地分类标准》

（GBJ137-90）将土地划分至小类。具体的类别划分与所在城市的规模、城市特征、所处区位等有关。一般的规律是大城市分类多、小城市分类少；老城区分类多、新开发区分类少；中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早，有些分类已不适应使用要求，可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类，对它进行补充和发展。

土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容，即以某一类土地使用性质为主，兼容其它性质，如在居住用地（R）中，可兼容小型的办公用地（C）。近年来在实践中出现了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最为常见，它以某一类土地使用性质为主，与其它性质的土地相混合，如商住用地（C2/R）等。

确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大，均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调，不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性，为建设发展和管理实施留有余地，同时又保证城市的有机、有序地发展。

（3）土地使用强度

①容积率：也称建筑面积密度或楼板面积率（FloorAreaRatio，缩写FAR），即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量，构成了土地使用强度的最主要因素，因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一。

②建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。

③人口密度：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。

④建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一般有两种控制方式，一是绝对高度控制，如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性建筑物；二是相对高度控制，如纽约的“日照后退曲线法”和“遮天率曲面法”，以及香港、台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。

⑤建筑后退：包括后退红线和后退建筑基地界限。建筑后退红线即建筑最外边线后退道路红线的距离，应根据建筑使用性质和所面临的道路等级而定。当建设用地划分较小，其间又没有道路分隔时，应根据具体情况，提出后退建设用地边界的要求，一般至少应满足消防通道的要求。

（4）道路及其设施

此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置、断面、坡度、重要控制点坐标和标高等的确定；对社会停车场（库）、配建停车场（库）进行定位、定量和定界的控制；允许设置机动车和行人出入口的方向和位置的控制。

（5）城市环境景观

这方面控制较多地运用绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等指标。绿地率指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。此项控制的目的是为了保证集中绿地面积，推动多种形式的绿化。

此外，还可以对其它设施提出控制要求。其它设施包括:居住区服务设施(中小学、托幼、居住区级公建)，环卫设施(垃圾转运站、公共厕所)，电力设施(配电站，配电所)，电信设施(电话局、邮政局)，燃气设施(煤气调压站)等。对一些特殊的地区，还可增加一些控制指标。

如工业区的烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要求。

2、控制指标的确定

（1）确定的原则

控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区位及环境条件，注重提高土地使用的效率，综合平衡经济、社会和环境效益，具体应遵循以下原则：

①符合国家、盛市各级规划与建设相关法规的要求。符合总体规划、分区规划的控制要求。

②综合考虑城市整体或地区全局的情况，力求总体平衡。

③力求优化城市用地结构

④控制要求要体现不同对象的特点。

⑤充分考虑土地价值及开发的经济效益。

（2）控制指标的确定

确定控制指标通常有以下几种方法：

①环境容量推算法：根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等，预测规划期末的容量，据此确定各项指标。该方法比较严谨，但涉及面广、参数众多，资料的收集和整理也相当复杂。

②人口推算法：根据城市总体或分区规划提出的人口和用地的要求，以规划期限内的人均居住用地与建筑面积来计算。

③典型实验法：选择有代表性的地块，甚至是全部规划地区，进行实验性的形态空间规划，由此反算出各项指标。这种方法简单易行，是目前采用较多的方法。

④经验推算法：根据以往旧城和新区开发的经验，归纳出所需指标的数值。控制性详细规划具有以下特征：

一、控制引导性和灵活操作性

1.控制引导性

对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。

2.灵活操作性

⑴适应城市快速发展，简化规划管理

⑵控制指标留有“弹性”，某些指标可以在一定范围内浮动

二、法律效应

1.城市总体规划法律效应的延伸和体现

2.总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展

三、图则标定

1.控规法律效应图解化的表现

2.用一系列控制线和控制点对用地和设

施进行定位控制

控制性详细规划 regulatory plan

以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

控制性详细规划的主要任务是：

以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

控制性详细规划应当包括下列内容：

⑴ 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

⑵ 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

⑶ 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；

⑷ 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；

⑸ 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；

⑹ 制定相应的土地使用与建筑管理规定。

控制性详细规划的文件和图纸应当包括：

⑴ 控制性详细规划文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；

⑵ 控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

修建性详细规划应当包括下列内容：

⑴ 建设条件分析及综合技术经济论证；

⑵ 作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；⑶ 道路交通规划设计；

⑷ 绿地系统规划设计；

⑸ 工程管线规划设计；

⑹ 竖向规划设计；

⑺ 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

修建性详细规划的文件和图纸应当包括：

⑴ 修建性详细规划文件为规划设计说明书；

⑵ 修建性详细规划图纸包括：规划地区规划图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1/500—1/2000.住房建设规划指制订出若干年内分建造住房的规划，包括居住区和住房建造的数量以及居住水平等多项指标。

第三篇：《控制性详细规划》读书报告

《控制性详细规划》读书报告

摘要：本书主要论述了控制性详细规划的发展历史、编制原理、编制方法、管理程序等。

能够帮助城市规划相关人员对控制性详细规划有初步认知，通过对此书的细读，从四个方面谈谈对控制箱详细规划的认识和建议。

关键词：控制性详细规划认识建议

一、概述

控制性详细规划是衔接城市总体规划(或分区规划)与修建性详细规划、规划设计与管理实施的中间环节，在我国的城市规划体系中处于核心地位。它的提出是为了弥补我国城市规划体系中总体规划过于概括、过于灵活，而修建性详细规划过于细致、过于刚性的缺点。

二、控制性详细规划的涵义

以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

控制性详细规划是《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划，是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规划建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理‘开发的衔接，作为城市管理的依据并指导修建性详细规划的编制。

三、控制性详细规划规划的作用

1、承上启下，强调规划的延续性

规划设计：具有宏观与微观、整体与局部的双重属性，既有整体控制，又有局部要求；既能继承、深化、落实总体规划意图，又可对城市分区及地块建设提出直接指导修建性详细规划编制的准则。

规划管理：将总体规划宏观的管理要求转化为具体的地块建设管理指标，使规划编制与规划管理及城市土地开发建设相衔接。

2、与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据

控规能将规划控制要点用简练、明确的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导开发行为，实现规划目标，并且通过对开发建设的控制，使土地开发的综合效益最大化。有利于规划管理条例化、规范化和法制化，有利于规划和管理以及开发建设三者的有机衔接。

3、体现城市设计构想

对城市设计主要以引导为主，按照美学和空间艺术处理的原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议，甚至提供具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则

和设计框架。控制指标主要有建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合形式、建筑轮廓线控制等。

4、城市政策的载体

控规的编制和实施过程中包含城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容

通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策，辅以城市未来发展的相关政策和信息来消除在决策时所面对的不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。

四、对控制性详细规划的建议

1、采用多类型不同深度的规划控制和引导。在控制性详细规划技术层面存在“包打天下“的”范式化“现象，这会导致互相套用既有的规划模式而使规划缺乏应有的适应性。因此建议控制性详细规划应采用多种类型、不同深度的规划控制和引导。同时为其采用合理编制方式提供时间基础。

2、关心经济、政策和公共利益。控制性详细规划在技术层面对政策与经济的研究比较少，造成的结果是，虽然控制性详细规划控制了地块性质、容积率、建筑限高、人口密度、建筑形式与色彩等等，可是城市的开发和建筑并没有严格按照这些控制来进行，控制性详细规划在市场和权力面前显得极为脆弱。初步建议：第一、控制性详细规划的编制要加入经济与政策分析；第二、规划的目标应事先公共利益最大化；第三、加强控制详细规划管理中的公众参与。

3、规范控制性详细规划编制。目前控制箱详细规划工作层面问题常影响其作用的发挥，经常出现编制主体混乱、对现状资料收集不全、分析不够等问题。初步建议：第一、规范编制主体；第二、合理划分规划区范围；第三、规范前期工作；第四、合理制定控制性指标；第五、合理划分地块

4、提高控制性详细规划的法律地位。明确规划设计主体与规划管理主体间的权、责、利；要明确处罚规定

5、在土地使用强度等控制指标的决定应更严肃慎重，通过大量的调查分析或形体示意，力求做到有根有据，经得起推敲。控制性详细规划必须贯彻城市设计思想，控制性详细规划的工作开展要以形体规划层面上的城市设计为基础。

6、控制性详细规划作为技术成果，编制主体可以是规划设计单位。但作为规划、管理、法律三者交汇的法定成果，城市规划管理技术规定和法定图则等应由政府及城市规划行政主管部门负责制定。

第四篇：《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》

《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》

备 案 说 明

瑞安市城乡规划设计研究院

2012年07月25日

一、规划编制的依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月）；

2、《城市规划编制办法》（2006年4月）；

3、《浙江省城乡规划条例》（2010年10月）；

4、《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011（2012年1月）；

5、《瑞安市城市规划管理技术规定》（2011）；

6、《瑞安市市域总体规划》（2006－2020）；

7、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》（2011年）；

8、《关于要求调整市数字电视中心建设项目规划选址的函》瑞广电〔2012〕59号；

9、《瑞祥新区架空高压线上改下工程可行性研究报告》（2012年02月）

10、规划修改相关文件。

二、规划过程 1、2011年12月，提出申请

瑞安市广播电视台向瑞安市住房和城乡规划建设局提交《关于要求调整市数字电视中心建设项目规划选址的函》，要求将数字电视中心项目选址进行调整； 2、2012年03月，开始编制

瑞安市广播电视台与瑞安市城乡规划设计研究院达成协议，委托编制《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》及必要性论证； 3、2012年04月，技术审查及项目公告

提交规划修改初步方案，供相关部门技术审查及讨论； 瑞安市住房和城乡规划建设局通过公告征求相关利害人意见； 4、2012年05月，项目会签及公示

根据公告意见对规划方案进行进一步完善，由瑞安市住房和城乡规划建设局组织对规划修改方案进行会签，听取相关部门意见；

根据会签意见，对送审成果进行修改，与相关职能部门衔接协调后形成公示成果，提交公示成果，并对规划成果进行为期30天的公示； 5、2012年06月，报批

根据公示意见对规划方案进行进一步完善，对公示稿进行修改，与相关职能部门衔接协调后形成报批稿，与6月底报瑞安市人民政府审批； 6、2012年07月，批复

规划通过瑞安市人民政府批复(瑞政发[2012]119号)，于7月中旬收到批复，形成正式成果。

三、规划衔接

本次规划修改对原规划进行了总结与分析，在此基础上，根据近期急需建设实施的项目，与《瑞安市市域总体规划(2006-2020)》与《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》进行了充分衔接，确定了本次规划修改方案。

四、规划会签、公示及意见处理情况

2012年5月25日至2012年6月25日，为了使该规划更趋完善，集思广益，由瑞安市住房和城乡规划建设局组织对修改方案进行为期一个月的公示。公示期间无任何异议。2012年6月，对公示成果进行完善后形成正式成果报瑞安市人民政府，于2012年7月中旬收到批复文件。

第五篇：控制性详细规划心得整理

控制性详细总结报告

问题一：什么是控制性详细规？

按照《城市规划基本术语标准》（GB/T50280-1998）的定义，控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。简言之，就是以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。

一、控规的任务：

在城市总体规划的指导下，制定所涉及的城市局部地区、地块的具体目标，并提出各项规划管理控制指标，直接指导各项建设活动。

二、控制性详细规划应当包括下列内容：

1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

3、提出各地块的建筑位置、体型、色彩等城市设计指导原则；

4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行系统以及其他交通设施、规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施。控制点坐标和标高。

5、根据规划容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线、进行管线综合、确定地下空间开发利用的具体要求。

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

问题二：控规做什么？（对总规的确认和修正）

控制性详细规划上有总规和分区规划制约，下要引导控制修建性详细规划，这也突出了控制性详细规划的最大作用——承上启下。除此之外，控制性详细规划还有以下几个重要作用：与管理、开发的结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理），体现城市设计构想（给城市设计制定大致风格），城市政策的载体（体现政府领导的各种政策）。其内在构成包括六个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动

一、土地使用控制

土地使用控制即对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定，具体控制内容包括用地性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等。用地性质按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定建设用地上的建设内容，用地使用相容性（土地使用兼容）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，给规划管理提供一定程度的灵活性。地块划分：

1、地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。

2、地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。

3、地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。

地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，同时确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上，而应以用地性质规划为基础，综合考虑街坊开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素，对地块进行合理划分，其划分有如下一般原则：

1、严格根据总体规划和其他专业规划，根据用地部门、单位划分地块。

2、尽量保持以单一性质划分地块，即一般一个地块只有一种使用性质。

3、建议每一个地块至少和城市道路相邻。

4、结合自然界、行政界线划分地块。

5、考虑地价的区位极差

6、地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发。

7、有利于保护文物古迹和历史街区，对文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独画块，不再给定指标。

8、规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖蓝线、城市绿线、基础设施用地黄线、文物古迹保护紫线等。

9、规划地块划分应尊重地块现有土地使用权和产权边界。

10、满足标注厂房、仓库、综合市场等特殊功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要。

11、地块划分可根据开发模式和管理要求，在规划实施中进一步重组

12、地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.5-3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右。

二、环境容量控制

即为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定，其控制指标一般包括：容积率、建筑密度、人口密度、人口容量、绿地率和空地率等。容积率和建筑密度分别从空间和平面上规定了建设用地的建设量，人口密度规定了建设用地上的人口聚集程度，绿地率和空地率规定了公共绿地和开放空间在建设用地里所占的比例。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量

三：城市设计引导

控规阶段的城市设计主要是弥补控规在城市区段空间环境设计方面的缺陷，并在操作层面实现城市设计的可操作性，其内容包括：空间布局、道路与交通系统、景观设计、绿化设计、建筑形态、环境设施与小品，其中成果一部分转化为各项控制指标、纳入到控规成果中，另一部分表现为设计引导，以图则的形式补充到控规成果中。

问题三：我们怎么做？为什么？

控制性详细规划是以总体规划为依据的，因此，收集总体规划的资料也是必不可少。总体规划涉及的内容有很多，而我们控制性详细规划仅仅需要收集其中的几项就够了。

1、总体规划的路网。

总体规划的路网是我们今后确定控制性详细规划路网的基本依据。控制性详细规划的路网骨架大体上应该同总体规划的路网骨架相一致。局部地方路网与总体规划路网不符的，可以一定程度上的调整，但应在规划中清楚地说明它对总体规划路网的改动。

2、总体规划所确定的功能结构与规划人口分布图。尽管控制性详细规划不用确定整个城市的功能结构，但是对自己规划范围的地块还是应该有一个清晰而准确的科学定位，这个定位必须结合总体规划来确定，不能与总体规划相违背。

3、总体规划的土地利用图。

这个是以后对用地进行规划布局的一个依据。综合屏南县城总体规划的现状道路交通系统，我们经过讨论，找出了几处不合理之处，并对其进行优化调整：主要是主干路的Y字形交叉口和县镇府周围的支路升级。而中心城区对于县城的重要性不言而喻，所以对于规划区范围内的功能结构我们并没有大的调整，在总规的功能结构上进行细化，主要的城市发展轴没有变化。

我们要为一个城市做规划，不能拍脑袋想，是要基于实际情况，因此现状资料是非常非常的重要。结合屏南县城的现状情况，地形条件复杂，这也要求我们对屏南县城的地形进行分析研究。现状资料包括内容特别多，对于控制性详细规划来说，最重要的现状资料莫过于现状地形图了。有了现状地形图，我们才能做出现状地形分析图、用地布局图，现状建筑质量分析图等，然后才能对现状用地进行分析，结合现场实际，提出现状存在的问题等。另外，由于地形图是过去一段时间测绘的，即使是最新的地形图也不可能包含最新最准确的信息，我们还需要收集到从地形图测好开始到规划时止的新建用地与建筑的资料，以及已报批但还没修建的用地与建筑的资料。我们所使用的地形图是屏南县06年绘制的，许多地方存在变化和更改，这也要求我们根据实际去调整。

结合屏南县总体规划，分析中心城区现状资料，找出现状城市建设存在的问题，将这些问题提出来，作为我们今后规划中重点要解决的对象。结合屏南县中心城区规划，根据资料与现状，我们提出下列几个存在的主要问题：

1、用地布局上：用地功能混杂，土地利用率低，教育用地容量不足，商业用地分化严重，中心区中心集聚性弱。

2、道路系统不够完善，存在几处明显问题，并且存在较多的T、Y型字口，锐角交叉口太多，缺乏公共停车场，汽车沿街停放，影响交通和环境。

3、城市景观风貌较为平淡，缺乏亮点，尤其反映城市个性的干道景观和滨河景观特色不鲜明；城市水系没有得到很好利用，没有和城市绿地系统有效结合。

根据总结出来的问题，经过小组讨论，我们提出了我们这次规划的重点：

1、我们这次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”，调整城市用地功能和结构。

优化城市道路交通系统。处理T、Y型字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。

2、整治城市水系，规划中心城区有机合理的生态景观风貌。

3、加强城市绿地系统建设。

4、确定合理的城市建设控制指标。

最后，资料收集分析，存在主要问题找出，规划的重点讨论得出，现在来开始我们的规划就可以做到从容，有理有据。

此次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”。因为总体规划的路网已定，控制性详细规划是以总体规划为依据的，我们就可以参照总体规划的路网，然后再结合屏南县城中心区现状控制路网，可以初步定下最主要的主干路网，调整城市用地功能和结构。首先把中心城区分成两个功能组团，一北一南，分别设置主次中心，结合城市发展轴，再把中心城区分成四个功能片区。解决了规划的第一个重点——调整城市用地功能和结构。

功能结构确定下来以后，再按照各自的功能定位与要求，往下深化路网，形成完善的道路系统，明确各个道路的等级与功能，最终形成规划路网。优化城市道路交通系统。对城市主干道上T字形路口进行微调，城市次干路形成环形交通，减轻中心城区中心交通压力，处理T字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。这个过程不是一个简单的单向流动过程，它需要在这期间不断地进行反复的对比与调整。至此解决了我们规划的第二个重点——优化城市道路交通系统。

这次规划，我们在确定路网的同时，结合屏南县中心城区的实际与特点，按照充分利用当地资源特色的原则，把城市水系整治作为规划的重点，重新规划优化了城市水系喝道，适度加宽和调整走向，沿河两岸设置滨河绿地，作为城市的公共休闲开敞空间，结合城市绿地系统，设置步行系统，结合城市文化景观轴和自然景观轴，规划中心城区有机合理的生态景观风貌，以此解决了第三个重点——整治护城河沿岸环境。

接下来，路网确定了以后，就可以进行地块的用地布局填充。进行用地填充，要依据总体规划，但总体规划过于笼统，与现实情况出入较大，因此还需要充分结合现状以及收集来的用地调整的资料，进行合理的用地布局。此外，结合现状地形与绿化景观设置的要求，尽量将山头或陡坡的用地规划为大面积的公园或绿地，在快速路旁布置30米的绿地，再在适当的地方布置街头和居住小区绿地，以此形成点、线、面一体的绿地景观系统，解决了第四个规划重点——加强城市绿地系统建设。

进行用地布局的同时，按照公共服务设施配置的服务半径与规模大小要求，再结合收集来的学校、医院等部门的规划要求进行公共服务设施的布点。最后完成整个地块的用地填充。用地布局完成以后并不是马上就进行各个地块的控制指标的规划，因为这个方案并不是最终成果，可能还要修改，这时仅仅需要大范围地分区地设定一个控制指标。再按照城市设计引导确定各个地块与分地块的控制指标，控制指标之间很多都是有关系的（比如通过几项指标可推算出另一指标）。最后完成指标控制。解决了第五个规划重点——确定合理的城市建设控制指标。

问题四：成果有哪些？（内容、特色、不足）

一、成果分为

文本、图纸、说明书、总结汇报PPT、成果展板。

其中图纸包括：区位图，现状分析图，地形分析图，土地利用规划图，块划分编号图与指标控制图，道路竖向规划图，场地竖向规划图，道路系统规划图，公共管理与公共服务设施布局图，绿地系统规划图，功能分区规划图，规划结构分析图，景观结构分析图，六线控制图，城市设计引导图（含总平面布局及鸟瞰），分图则共51张图纸。控制性详细规划图集最主要的中心任务就是编制一张土地利用控制图和各个分图则，围绕这个中心任务产生更多的图纸。

二、特色

整个控制性详细规划强调“以人文本”的规划理念。编制规划中，首先保证的是做到承上，主干路路网基于总体规划中的不合理进行微调，次干路进行环形道路设计，满足交通功能。分析土地利用现状，对于不同性质的用地在总体规划的基础上进行置换、合并，融入“因地制宜、体现公平、绿色和谐”的规划理念。地形条件复杂，合理利用山地城市的地形特点，规划与山体结合的城市公园，搭配合理的公共服务设施布置，利用天然城市水系，打造特色的生态自然景观，并且注重山水的保护与开发。

三、存在的不足

（1）图纸表达不够成熟和规范，文本中出现解释说明类的语言，没有达到精炼严谨的表达，说明书没有很好的达到说明图纸内容的效果。

（2）前期资料收集不够细致，大多停留在总规层面，分析不够透彻。（3）强制性指标控制中可能存在不合理，缺乏弹性控制。

（4）区位分析图，停留在总规的层面上，控规的所做应该是地块与周边的关系分析图，应该从更小范围分析其与周边的关系，而不是把它置于整个福建省或者宁德市来分析。

（5）分图则编制不够细致，地块划分存在不足。

问题五：学控规有何感受？

刚开始做控规，抓不到主体，按照成总体规划的思路来做，导致前面花了较多时间走回头路。控规做完后，最大的感受就是——规范，不仅是图纸要求表达更加规范，指标的控制也要求规范，这也是和总规的最大区别，总规更侧重于宏观上的结构规划。

在学习过程做，对于强制性指标的控制，这是控规的重点，也是控规的难点，在我看来，强制性指标应该通过应变措施方式，进行弹性控制，例如相关规定中的容积率奖励政策，这样才能让控规更具有操作性。可是现实中，容积率到底能不能做到弹性控制，目前国家调控房价的大背景，房开商对于土地的利用率更加看重。在编制过程中，对于用地分类，即使是分到小类，也不能完全表达很多用地，例如城市中心的写字楼等，这类复杂的用地以后再编制规划中怎么很好的表达，这些问题都给了我很多思考。

这次控制性详细规划课程选取的规划地块是屏南县中心城区，结合做总体规划也是选择屏南县城，可以说这次控制性详细规划的编制可以说是对总体规划课程的一次重温，而对于控制性详细规划的图纸要求，也可以说是对前面三年的设计做了一个综合的重温和练习。比如在控制性详细规划中运用到的城市设计，这也给予了我们很多好处，为马上出去实习做功课。

此次控规的学习，使我更加认识到团队合作精神的重要性，其可激发成员学习的主动性，而形成集体意识，也使自己得到全面的发展。在接触控规时，前期思想一直都停留在总规层面上，导致方案的构思不够大胆，路网规划不尽合理等，后来通过案例分析及解读，对控规慢慢有了系统性的认识，规范是任何一个设计都不可避免的，其在控规中体现得更透彻，因为图则中所画的任何一笔都具有法律效应，强制性指标的控制，是控规的重点，同时也是难点，通过指标调整，可以增加城市土地有偿使用的收益，有利于实现国有土地资产的保值增值，控规指标调整是局部的，但其影响却可能是深远的。

控规让我再次系统的复习了四年以来所学的专业知识，这也体现控规承上启下的作用，特别是城市设计引导，应用了前期所学的各种设计如：小区规划设计、单体建筑等，这是一个反复的过程，学完控规，我还是有以下困惑：

1、在案例的解读及分析过程中，发现强制性指标进行的都是弹性控制，但是具体落实到我们的设计中，并没有进行这一步，指标的控制还只是停留在城市设计引导及相应规范要求中。

2、由于控规需要细分至小类，设计过程中碰到商住这种混合性的用地，在其指标及人口控制中还是很难把握，同时也由于时间的关系，并不能很好的思考这个问题。

3、整理完图集，发现建筑质量分析这张图纸，对我们后续工作并没有什么作用，现在还是搞不清这张图纸的意义在哪里？

4，人口的控制也是通过了反复的推敲，应用各种方法进行验证，虽然最后能得到一个比较合理的数据，但是发现计算的过程中，缺少考虑商业办公等用地中的居住。

同时，我也明白，其实做任何设计，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走弯路，少浪费时间。

最开始在学习控规控规的理论知识时，觉得有点困惑和不解，可能是理论知识比较枯燥的缘故，但学到后来觉得控规跟我们的生活联系非常密切，要做好规划就必须去获取现场资料，了解整个环境，然后进行大量的分析，为后面的规划打下一个良好的基础。到我们作图的时候就发现理论知识很有用，它会指导你的整个规划过程。

在作图的过程中，图纸表达方面还有点不熟悉，开始的时候效率比较差，但通过一段时间的作图、改图，效果就明显的提高。还有就是要时常带上一些必备的书籍和规范，在作图的时候会时常用到，规范其实在平时抽时间看是很枯燥的，但在作图的时候去运用它，记忆起来就非常快。

控规更加贴近人民群众的生活，更加关系到到其的切身利益，控规的实施需要平衡各利益悠关方的利益，而不是简单的依靠图纸图则来确定。控规的规划更需要对规划地区内部与外部的了解和分析，考虑近期和远期的经济性来进行规划建设。控规对地块的建设控制和建设的时序必然会引起社会经济等的走向，所以首要目标是确定规划所能带动经济效应。因此规划必须结合城市经营运作来规划建设，如此才能带动城市与经济的良好的互促发展，而不致使城市规划与城市经营相互冲突而带来一大堆问题。

城市的建设也不是把促进经济发展作为唯一目标，而且也要考虑人的发展、人的使用等问题，在建设的开始就要预防城市病，拒绝城市变成一个冷漠的场所。牧歌时代的灵魂没有消失，而是要通过正确规划引导来展现，既城市建设的生态性、和谐观。如城市内河的利用，内河可以作为良好的生态孕育场所也可以作为良好的滨水公园也可以是人们倾倒垃圾的场所。因此应以经济发展和人本规划思想为基点作出正确的规划走向。

问题六：指标与城市设计的关系？

建筑高度的控制在城市设计空间构图中的作用十分重要，因为它所能达到的视觉高度极易被人感知，是城市建筑形态的主要构成因素之一。

控规对建筑体量的控制和引导可用的控制手段还很少，主要通过文本中城市设计导则内容进行描述性界定，如“体量不宜过大，要突出时代感等内容”，从实际控制效果来说，几乎没有任何作用。

以建筑密度、容积率和绿地率为例来说明，公共管理与公共服务用地对以上四个指标会有一定的限制，比如行政办公用地就要有适当的比例，建筑密度和建筑高度会有所控制，绿地率要求要高一些。商业设施用地的话，就对容积率的要求会有所不同，在城市中心它的容积率可以很高，作为标志性建筑。而工业用地则是要求低容积率，比较高的建筑密度。

问题七：经济技术指标？

一、规定性指标（强制性指标）

用地性质；用地面积；建筑密度；建筑后退红线；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他公共服务设施。

二、指导性指标（引导性指标）

人口容量、建筑形式、风格、体量、色彩要求；其他环境要求

建筑密度和容积率都要规定它们的上限，绿地率有个下限，还要根据用地性质来确定各个指标，建筑密度、建筑高度和容积率这三者之间的关系比较密切。容积率大，建筑高度一般来说比较高，而建筑密度和绿地率就不一定；而建筑密度大，它的绿地率、容积率相对来说会偏小，建筑高度也会有所控制。

三、指标间的关系

容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系

容积率=用地内所有建筑的总建筑面积/用地面积

建筑密度=(用地内所有建筑的基底面积总和/用地面积）*100% 建筑平均层数=用地内所有建筑的总建筑面积/用地内所有建筑的基底面积 因此，容积率=建筑密度*建筑平均层数

绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）*100%