区房地产估价与交易税收管理工作交流[5篇范文]

第一篇：区房地产估价与交易税收管理工作交流

进一步规范存量房交易税收秩序，区地税局要加大对存量房交易税收征管的执法力度。营造公平的税收环境。对纳税人采取“阴阳合同”方式瞒报交易价格偷逃税款的行为，要依法进行查处；

涉嫌犯罪的要移送司法机关依法进行处理。

杜绝“阴阳合同”现象，为加强存量房交易税收征收管理。减少税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔某〕1号）财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税〔2010〕105号）和《某市地方税务局某市财政局某市物价局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》渝地税发〔某〕139号）等有关文件规定，经区政府同意，现就推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关工作交流如下：

一、提高认识,统一思想

深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容，开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想，提高认识，积极支持开展房地产估价技术的研究与应用，加强存量房交易税收征管工作。

二、形成合力,精心组织

由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长，成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。

办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。区地税局局长阎健任主任，税政科科长霍永红任副主任，办公室成员由区地税局相关人员和某同诚房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。领导小组负责指导全区房地产估价技术的研究与应用，强化存量房交易税收的征收管理。

区地税局：负责组织开展房地产市场税源调查、数据采集与建库、制订评估技术标准、开发和完善评估系统、建立争议处理机制、依法征收存量房交易税收等工作。

参与评估政策制订。区财政局：负责组织、协调并提供工作经费保障。

区发改委：负责对存量房交易计税价格争议进行价格认定工作。

协助开展评估技术标准制订及相关评估参数论证等工作。区国土分局、区房管局：负责提供房屋交易数据信息及房屋产权证的查询。

区城乡建委：协助开展房屋建安造价、成本费用等测算和论证工作。

区规划分局：协助做好电子地图建设等工作。

三、稳步实施,完善体系

制订适合本地的房地产交易价格评估技术标准，区地税局会同区发改委、城乡建委、财政、国土、房管、规划等有关部门。建立存量房交易价格评估系统，组织专家对存量房交易价格评估系统进行评审，待软件定型后，按照“循序渐进、稳步实施”原则，从2012年1月1日起实现存量房交易价格评估系统推广应用。正式上线运行存量房交易价格评估系统后，应全面取消房屋交易政府计税指导价格。对存量房交易环节征税，区地税局应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估，以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的以申报价格作为计税价格；

申报价格明显低于评估价又无正当理由的以评估价作为计税价格。

四、完善服务,加强宣传

尤其是对“阴阳合同”风险宣传，区有关部门应积极配合区地税局开展存量房交易税征收政策宣传。要通过办税服务厅、互联网等多种途径为纳税人提供政策咨询服务，为诚信纳税营造良好的环境和氛围。要建立计税价格争议解决机制，以提高征管效率、评估的社会公信力和纳税遵从度。有关部门在开展涉税房地产交易价格认定工作中，不得以任何名义向纳税人收取费用。

第二篇：房地产估价机构脱钩改制工作现场会交流材料

房地产估价机构脱钩改制工作现场会交流材料

(重庆)

2000-11-15来源：上传人：

^^^^重庆市房地产价格评估机构脱钩改制的实践与体会 ^^^^^^^^^^^^^重庆市国土资源和房屋管理局 ^^^^^^^^^^^^^^（二○○○年十月十九日）^^^^房地产价格评估机构与行政管理机关彻底脱钩，成为市场上独立的企业法人，既是建立社会主义市场经济体制的必然要求，又是国家对行政机构和事业单位改革的要求。从去年8月份到今年6月底，我局根据市政府的安排布署，结合建设部、国土资源部的有关会议文件精神在全市房地产价格评估机构开展了脱钩改制工作。目前这一工作已经完成，现将有关情况汇报如下： ^^^^

一、脱钩改制前后我市房价、地价评估机构的基本情况： ^^^^从一九九二年来，我市分别设立房价、地价评估所。至去年8月，^我局陆续审批设立了48个房价评估机构和29家地价评估机构。几年来，我们根据《城市房地产管理法》的规定和建设部、国土资源部的要求，对全市房价、地价评估机构进行了卓有成效的管理。改制前，全市有房屋评估和土地评估机构共68家，其中房价评估机构39家，土地评估机构29 家，分别隶属于各级建委、财政、金融等部门；也有少数为股份制企业。^全市有注册房屋估价师近400名，注册土地估价师420名；^建立有房地产估价师协会和土地估价师协会。对机构的设立、审批、年检、注销均由我局负责。市局属直属事业单位的评估机构2家，^分别为市房地产评估所和土地评估所，职工40名，其中房地产评估所27名，土地评估所13 名，注册土地房产和土地估价师共18名。两所均于一九九二年经市编委批准成立，属于自收自支事业单位。截止到九九年底，两所资产总额近两仟万元。^^^^去年八月，重庆市政府发布政府令，即《重庆市资产评估机构管理办法》；市国资局印发了《关于全市资产评估机构脱钩改制的通知》，具体安排部署全市各类房产、土地、国有资产等评估机构进行脱钩改制，要求各评价机构必须在人员、财务、职能和名称四个方面同原主管部门或挂靠单位彻底脱钩，不脱钩的不得再从事评估业务；脱钩以后，按照《公司法》或《合伙企业法》的要求，改制组建以注册评估师出资设立的合伙制或有限责任制的评估机构。脱钩改制以后，各类评估机构的设立和资质等级，由市政府成立资产评估机构资格评审委员会审批，评审委员会主任由分管副市长兼任，各专业主管部门只负责初审工作。土地房屋系统所管理的评估机构一律纳入脱钩改制的范围，由我局负责本系统内改制工作。^^^^经过近一年的脱钩改制，在39家房价评估机构中有11家未能完成脱钩改制被注销评估资格。29家地价评估机构中有 23家未完成脱钩改制被注销评估资格。我局直属的市房价评估所改制分设为两个有限责任评估机构；原21个分所，只有 1个县房价评估分所经脱钩改制成立独立的企业法人，^其余 20个分所撤销。市地价评估所改制为君达有限评估公司，原设14个分支机构全部撤销。^^^^

二、摸清情况，知难而进。^^^^改制涉及职工身份、福利待遇、利益分配等诸多方面的矛盾，件件事情无小事，都可能影响脱钩改制的推进，为了摸清职工的思想状况，掌握工作的主动权，我局重点对局属房价评估所和地价评估所进行调查，主要存在以下“四难”。^^^^一是职工对改制信心不足，改制工作难实施，改制初期职工对改制的认识不足，普遍认为改制后会丧失事业单位职工身份，怕个人的就业、劳保、养老、医疗等福利都将受到极大的影响；年纪大的和年纪小的又没估价师资格，怕出不了资占不了新企业的股份分配受影响；原所的领导担心改制后不能进入新企业的董事会，心理难以承受；估价师担心股份设置不合理、权益得不到保证。最担心的还是离开了主管局的支持，业务受到影响，收益减少，因此，不愿改制。^^^^二是人员构成复杂，思想难以统一，两所的职工人员构成比较复杂，牵扯的面也比较广，职工中多数是从其它事业单位和局机关调去的，有军队转业的正团级干部和刚分到位的转业干部；有市政府办公厅领导的子女；有局级后备干部；有我局机关的局极，处级干部的子女多名；有工作三十多年的老同志，也有才参加工作的硕士研究生等，不少同志都希望不改制，或能回到原工作单位。为此，大量的思想工作不仅在改制单位，也涉及到局机关局、处级干部和社会的方方面面。思想很难统一。^^^^三是要求改制分步实施，整体推进难。改制机构的职工和领导也曾向局党组反应，要求改制分二步走：第一步即愿意脱钩改制的同志先走出去；不愿改制的同志留下来，继续承担公益性的评估，不进入评估市场。第二步待条件成熟以后再脱钩，这种要求也是符合政策规定的。^^^^四是改制工作的要求高、^工作难度大。^脱钩改制是按《公司法》组建新的评估公司，原所职工的安置补偿方案，新企业的章程等都必须要每个职工签字才能通过。加上脱钩以后，主管局不再有行政权，只能通过建议等方式来促进改制工作的进行，力度有限。而且在脱钩改制过程中，往往因为资产处置、安置补偿、股份设置、董事会产生办法、职工福利基金、奖励基金、职业风险基金的归宿、个人住房等问题不如职工的意，都可以拒绝签字，使改制工作难以进行，工作难度大。^^^^两上所的问题，是全市评估机构的普遍问题。针对“四难”，领导小组认为只有严格贯彻国家和市政府的文件加大工作力度做好思想工作，知难而进，才能保证脱钩改制的成功。^^^^

三、精心组织，确保评估机构改制顺利进行。^^^^

1、^组建机构，统一思想。为了确保改制工作的顺利进行，经局党组研究决定成立局脱钩改制领导小组，局长任组长、分管副局长任副组长，有关处室的处长为成员。局党组也多次召开会议，专题研究脱钩改制事宜，统一了对脱钩改制的认识，确保了改制工作的如期完成。局先后召开了全市的房地产评估机构脱钩改制会议，全面部署工作，下发专

门文件规定了脱钩改制的原则、范围、时限。明确在2000年六月底没有脱钩改制的，一律注销评估资格，不准再从事评估业务。同时局领导小组除加强对本系统的评估机构的领导外，重点抓好局属两个所的改制，以点带面，推动全市改制工作。^^^^

2、^确定了整体脱钩、依法循进、平稳过渡、有利发展的脱钩改制原则。经局党组研究决定，对局属评估所要在人员、职能、财务、名称四个方面彻底与局机关脱钩；一步到位；两所在编在岗职工必须全部参加脱钩改制；脱钩以后组建合伙制或股份制企业由职工通过表决方式自行选择。^^^^

3、制定脱钩改制方案。从去年11月到今年4月，原市房价评估所先后制定了四套脱钩改制方案，市地价所也制定了几种方案，均因职工意见不统一而未能实施。主要是在脱钩以后是否分所，安置补偿如何计算，原所资产如何处置，新所股份如何设置，新所董事会人员如何产生等问题难以统一。在这种情况下，我局另制定了一套指导性方案，经请示房地产业司，并与具体负责全市评估机构改制工作的重庆市国资局及市有关部门协商一致后，再由原所职工表决选择。^^^^

4、^成立帮促指导小组。为推进脱钩改制的实施，在局脱钩改制领导小组之下又成立了由局市场处、资产处、人事处、组织处、财务处、纪检组等有关处室负责人组成的脱钩改制帮促指导小组，定人、定责任、定时间，帮助和督促两个评估所落实脱钩改制中的每一项具体工作，并及时协助解决有关问题。^^^^

5、清算资产，落实资产处置和人员安置组建新所。对原所的资产（流动资金、固定资产、债权债务等）等聘请了一家会计师事务所进行清算。清算以后，局里根据国家和重庆市的有关文件规定提出处置意见，争取市有关部门原则同意后，再与原所改制小组协商，取得一致意见后，局领导与新机构法人代表签定资产处置协议。同时，对人员的安置补偿，由局根据有关文件规定提一个总的额度，经市有关部门同意后交原所改制小组，根据职工工龄、所龄、职务、职称等因素提出分类设分意见，经职工表决后进行计分，计算出每个人的安置补偿费，然后再由原所领导与职工签定人员安置协议。安置补偿完结后，原所职工按公司法的有关规定，组建新的股份有限公司。^^^^在局和所双方共同努力下，我局评估机构脱钩改制已全部完成。原市房价评估所一分为二，分设为重庆协同房地产评估有限责任公司和重庆正源房地产评估有限责任公司，市地价所改制为君达资产评估有限公司；原两所40名职工（包括七名处级干部）的人事档案已全部移交给市人才交流中心管理；人员安置补偿费按人均4万元计算；流动资金和债权债务局里全部收回，奖励基金和一部分执业风险金留给改制后的新公司，固定资产（汽车、办公用房及电脑、空调等办公用品）分别按清算评估值打折租赁给叁个新公司使用；原所的办公桌、椅、文件柜、保险柜及低值易耗品均赠送给叁个新公司。原所的党、团、工会等组织关系，经请示暂由我局代管。新公司全体职工均为股东，股权设置比例为董事会成员高于估价师，估价师高于一般职工。其中协同公司董事会成员的股权占42.94％，七名估价师占60.7％，正源

公司董事会成员的股权占31.3％，七名估价师占61.7％；君达公司董事会成员股权占30％以上，估价师股权占60％以上。^^^^

四、搞好房地产评估机构脱钩改制的几点体会： ^^^^

（一）要认清形势，明确目标 ^^^^我们认为：房地产估价机构及整个中介机构脱钩改制的主题，是创新主体，迎接挑战。创新主体，就是使房地产中介机构真正成为市场经济的主体。长期以来，房地产中介机构并非真正的自主经营、自负盈亏的企业法人，在很大程度上受政府主管部门干预太多，在业务上保护过多，影响了评估市场的发育。因此，脱钩改制就是要剥离中介机构与政府职能关系，使其真正成为产权利明晰的企业法人、合格的市场主体。迎接挑战，即指积极迎接我国加入WTO后，我们所面临的挑战。中国加入WTO，国外成熟与发达的房地产中介服务机构会大量涌入，并将会按国际上通行的市场规则运行、竞争；在这种情况下，我们的中介服务机构不能再垄断或受政府部门的保护，应该在同等的基础上参与市场的竞争。因此无论是近在眼前的加入WTO，还是建立我国社会主义市场经济体制，政、事、企分开都已是必然之势。作为政府主管部门则应顺应经济发展的新形势，与房地产估价机构及整个中介服务机构的脱钩，使之改制评估与中介机构真正成为产权清晰、责权明确、管理科学、独立承担民事责任的市场主体，尽早地投身市场实践，提高其在市场经济中的竞争力。^^^^

（二）要加强引导，促进转变 ^^^^在长期计划经济的模式下，我们下属的企事业单位的干部、职工，形成了一些固有的观念及思路，这些观念、思路对其脱钩改制、走向市场是一种严重的障碍。因此，在改制中我们注意了加强引导、宣传、教育与灌输，促进其转变观念，从“要我改”变为“我要改”。近几年，我们经常对下属单位讲改革的意义、分析当前的形势、指出为什么改、应该怎样改。评估所进入脱钩改制的实施阶段后，我们深入单位，直接听取所领导和全体职工的意见，分层次、面对面地解答疑难问题，解除他们思想上的疑虑，努力创造一种大多数干部职工接受并愿意进行脱钩改制的氛围，使他们由不愿意改，转化为必须改、应尽早改的认识。^^^^脱钩改制工作尽管是大势所趋、不得不为的事情，但方法简单了也很难收到成效，只有获得大多数职工的理解及支持，这项工作才能得到健康顺利的发展。^^^^

（三）要精心指导，积极支持 ^^^^脱钩改制工作，是关系企业和整个中介行业发展的重要工作，与企业职工的利益和前途密切相关。因此，作为上级主管部门，我们加强对这项工作的精心指导。一是我们注意了全面、深入地掌握职工普遍关心的问题，认真、细致地进行调查研究，掌握第一手资料，做到对改制企业的情况心中有数。二是认真研究有关脱钩改制的政策，紧密结合改制企业的实际情况，提出脱钩改制的具体思路、方案。由于这是一项全新的工作，许多方面的政策规定不完善或滞后，我们注意了既按照国家有关的法律和政策执行，又联系企业的实际情况，尽可能变通制定具体的实施办法，同时加强与有关部门的研讨、协商，求得共识和支持。^^^^精心指导的同时，我们注意积极支持。用

一句通俗的话讲，就是在条件允许（不直接与法律政策相抵触）的情况下，给他们的嫁妆应尽量丰厚一些。具体讲，就是为改制企业，创造一个尽量好的条件，对一些关系企业发展及职工利益的问题，寻求较好的解决办法。在安置费用标准的确定上，我们并不拘泥于现行规定，而是从原所社会、经济效益一直很好的实际出发，争取有关部门支持，适当提高了标准。在对每个职工确定安置费时，不是简单地把工龄作为计算的依据，而是综合考虑所龄、职龄、职务、贡献等各方面的因素，确定相应的系数，做到尊重历史、承认差别、妥善解决。在资产的处置上，在划清各自责任的前提下，清产核资，减去不良资产后，合理划分；对企业现有的房产、汽车、设备等，适当给予折扣优惠。对股权的设置及董事会、企业领导的产生等问题，一是依法办事，二是结合实际。对出资人资格的问题，按照市政府的有关规定必须是估价师。而我们考虑到企业的实际情况，争取市政府同意，允许了两个所全体职工出资，但要求估价师资格的职工出资持股总比例不得低于60％。^^^^各位代表：在房地产估价机构脱钩改制的工作中，我们针对本系统的实际做了一些工作；但比起部里对我们的要求，和兄弟城市的先进经验，还是很大的差距。我们将借这次会议的东风，虚心向兄弟城市学习，争取在其它方面的改革中作有成效。汇报有不当之处，请各位代表批评指正。

第三篇：房地产估价理论与方法

第一章 房地产估价概论

考试目的：测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产顾家的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容：

第一节，对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

指专业房地产估价。

（一）专业估价与非专业估价的本质区别

1）专业估价是由专业人员和专业机构完成的。

2）专提供的是专业意见。

3）专具有公信力。

4）专实行有偿服务。

5）专要承担法律责任。

（二）专业房地产估价的概念

核心内容：为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析，测算和判断。定义：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。要素：估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果。

（三）估价与评估的异同

估价的含义更精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。

房地产估价师和房地产估价机构从事的房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

1）价值分配业务

2）价值减损评估业务

3）相关经济损失评估业务

4）房地产咨询顾问业务

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的本质

（一）房地产估价师评估房地产的价值而不是价格

价值与价格：价值是物的真实所值，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。

（二）房地产估价师模拟市场定价而不是替代市场定价

估价与定价：估价师提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为。

(三)房地产估价师提供价值意见而不是做价格保证

根据提供的专业意见的用途和作用，可分为两种不同性质的估价：鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）、咨询性估价（或称参考性估价）

刑法一百九十八条、公司法二百零八条规定了估价的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

（四）

第四篇：房地产估价案例与分析

房地产估价案例与分析

一、房地产估价技术路线及其确定

了解房地产估价技术路线的概念。

熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。

掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程。

二、各种估价方法在房地产估价中的运用

了解每种估价方法的实质以及它们的共性和特性。

熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系。

掌握各种主要房地产估价方法的实质和难点，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法。

三、各种目的的房地产估价

了解房地产估价目的及其与估价的假设前提和价格类型之间的关系。

熟悉国有土地使用权出让价格评估、房屋租赁价格评估、房地产课税估价、房地产分割（合并）估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。掌握房地产转让价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业涉及的房地产估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。

四、各种类型的房地产估价

了解餐饮、娱乐、工业、农业、特殊及途等类型房地产的估价特点。熟悉居住、商业、办公、旅馆房地产的估价特点。

掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

五、房地产估价报告的写作

了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体的受体。

熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。

掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。

第五篇：房地产经营与估价专业毕业论文

X X X X X X X X 学 院

毕 业 论 文

题目：论商品房消费者权益的保护

系 部： 工程管理系 专 业：房地产经营与估价 学 号： 学 生： 指导教师： 起止日期： 0

目 录

中文摘要............................................................I 英文摘要...........................................................II 引 言............................................................1 1 商品房消费者权益的内涵及特点......................................2

1.1商品房消费者权益的内涵.......................................2 1.2在商品房买卖中消费者的权益的特点.............................3 2 商品房消费者权益受损现象..........................................5

2.1商品房质量不过关.........................................5 2.2 商品房面积缩水...........................................5 2.4 商品房价格虚高...........................................6 2.5 房屋产权证书难办理.......................................6 商品房消费者权益受损原因..........................................6

3.1商品房消费者的劣势地位.......................................6 3.2房地产商追逐暴利.............................................7 4 房地产市场存在一系列问题..........................................8

4.1商品房一级市场发展过热.......................................8 4.2官商结合，幕后操作...........................................8 4.3房地产业融资渠道相对单一.....................................8 5 对商品房消费者权益进行保护的必要性................................9 6 我国商品房消费者权益法律保护的现状及不足.........................10 6.1商品房消费者权益法律保护现状................................10 6.2商品房消费者权益保护法律制度的不足..........................10 6.3 司法解释的不足.............................................10 6.4 相关法律制度存在冲突......................................11 6.5 立法层次低，法规、规章居多.................................11 7 完善商品房消费者权益保护机制的建议...............................12 结 论...........................................................20 参考文献...........................................................21 致 谢...........................................................22

中文摘要

论商品房消费者权益的保护摘要近年来，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，房地产交易同趋频繁、活跃，商品房消费也成为许多人一生中较为重要的消费行为。然而我国商品房市场中种种不规范现象导致商品房消费者的生命财产安全权、公平交易权等权益受到直接损害，房地产市场秩序混乱的问题还未得到根本解决，严重影响到消费者基本生存权利的实现，限制了广大人民群众生活水平的进一步提高。这一状况，不仅侵害了消费者的生存利益，而且不利于房地产业的健康发展和城镇住房制度改革的不断深化。因此加强对商品房消费者的保护已刻不容缓。本文首先研究商品房消费者的权益，分析了商品房消费者权益的内涵和特点，然后通过考察在商品房买卖过程中侵害消费者权益的具体现象，分析导致商品房消费者权益受损的原因，即市场经济形态下消费者的弱者地位、立法不完善、房地产市场监管不力以及商品房自身特点等，进而提出了对商品房消费者权益进行保护的必要性。文章接着指出目前我国商品房买卖中消费者权益保护的的诸多不足，例如《消费者权益保护法》中商品房消费者保护主体地位不明确，权利内容不完善；商品房消费者权益保护法律、法规、规章等之间还存在着较严重的法律冲突等等。针对这些情况，文章最后提出了要从立法保护、司法保护、社会保护以及政府保护等方面加强对消费者权益的保护，以期建立覆盖全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系，使得商品房交易过程中侵害消费者合法权益的情况减少，即使开发商等有侵害消费者合法权益的行为，消费者也能够以明确的相关法律为依据维护自己的合法权益，从而促进商品房消费者权益的保护，进而促进我国房地产事业乃至整个国民经济的健康有序发展。关键词：商品房消费者；权益保护；完善 I

英文摘要

Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy becomes multifarious and actiVe，and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of commefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of commercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly'throu obslving some concrete problems about encroaching on consumer’s rigllts d interests in the commercial apartment business，this dissenation analyses the reason of the problem．Consumer’s weak persn status in the market economy，imperfection of the law the inefI．ectiVe supefvision and maIlagement of real estate market，housing market’s own characteristicS lead to above problems． len the anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts．7nle anicle points out there exist many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc tr{msactions，such the biguous subject d me impellfbct context of the consumers，rigllt in the law of PRC，II

d there cXist much deteriorate Conflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles，and so on．Ill response to these circumstances，the anicle finally provides legislation protection，judicial protection，social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，with a view to the establishment of community。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development.Keywords： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III

引 言

近年来，随着我国社会主义市场经济的发展和住房制度改革的不断深化，商品房消费者在市场经济中的地位越来越重要。消费者在购买和使用商品房过程中依法享有的权利和利益能否得到有效保护，不仅关系到消费者个人基本生存权利的保障，而且已经成为商品房市场持续健康发展的前提条件，因此保护好商品房消费者的合法权益具有深刻意义。然而，现实的情形是，消费者在购买商品房的过程中常常与开发商发生纠纷，消费者的合法权益往往受到侵害而没有得到及时适当有效的保护或救济。房地产消费投诉率居高不下，并且投诉额度大，涉及内容广，问题解决率低，以至于开发商与消费者之间纠纷呈白热化的趋势，甚至维权过程中发生流血事件，这既直接损害了消费者的生存利益，也有碍于房地产市场乃至整个国民经济的健康发展，更不利于社会的和谐稳定。目前我国已经制定了一系列的法律、法规，并建立了各种组织，采用司法和行政手段加强对商品房消费者权益的保护，但我国商品房消费者权益保护法律制度仍存在许多不足，如商品房消费者保护主体地位不明确，权利内容不完善；商品房买卖中买方合同权益保护不足；商品房消费者权益保护法律、法抓规章等之间存在着较严重的法律冲突；商品房交易法律、法规、规章中买卖双方信息不对称；法律规制不完善等等。本文以保护商品房消费者权益和促进商品房市场健康发展为出发点，从商品房消费者权益的内涵入手，阐述了商品房消费者权益受损的种种表现及原因，分析了现行的法律保护现状，并就消费者权益保护机制提出了一系列建议，以期建立覆盖全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系，从而确保商品房消费者权益的顺利实现，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展。商品房消费者权益的内涵及特点

1.1商品房消费者权益的内涵

探讨商品房消费者权益的概念，首先需明确何为消费者。《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第2条规定： “消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。切实保护，是我国消费者权益保护法的出发点和核心内容。1993年颁布的《消法》正是以此为出发点，广泛吸取、借鉴了各国以及国际消费者保护立法的经验，设计了我国的消费者权利内容和体系，并专章规定了国家对生产经营者的监督管理、对消费者权益的保护职责以及国家司法机关在消费者争议解决办法中的权威作用，在保护消费者权益方面起到了很大的积极作用。1.1.1、商品房消费者权益 1.1.1.1商品房消费者权益的内涵

商品房消费者权益，是指商品房消费者在购买和使用商品房过程中依法享有相应的权利并有权作出或者不作出一定行为，并有权要求政府、房地产商作出不作出一定行为，从而使权利得到保护并给商品房消费者带来应得的利益。1.1.1.2商品房消费者的具体权利

首先，《消法》规定下的权利消费者权益不是一项权益，而是一束权益，《消法》作为消费者权利特别保护法，其出现标志着我国在消费者权利保护方面形成了比较完整的法律体系。根据《消法》的规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时主要享有如下权利：(1)安全权；(2)知情权；(3)选择权；(4)公平交易权；(5)求偿权；(6)结社权；(7)获得有关知识权；(8)人格尊严和民族风俗习惯受尊重权；(9)监督批评权。商品

三、商品房消费者的权利极为复杂且具有专业性

其次，商品房交易涉及金额大，交易风险大，相关契约条款非常复杂，涉及建筑、房产、法律等诸多知识，而普通的消费者是很难成为建筑房产法律样样精通的全才的。其次，商品房价值巨大，生产过程复杂，往往需要经历许多环节，各个环节相互依存，而一旦出问题，设计单位、施工单位、售房单位等往往相互推脱责任，因此面对极为复杂的商品房纠纷，普通的消费者作为非专业、非知情人士其权益受到损害也便顺理成章。

再次，商品房的交易程序极为复杂，需要签订购买房屋意向书、房屋买卖合同书，办理过户登记手续、入住手续，与物业管理公司签订物业管理合同，办理房屋产权登记，领取商品房所有权证等。

综上可知，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消费中的地位日渐重要。由于商品房交易涉及主体众多，运用法律纷繁，既有民事法律关系，又涉及行政法律关系，同时涉及标的价值巨大，社会影响广泛，关联地产、金融、中介等多个行业，使得商品房交易问题复杂化。上述所述商品房消费者权利的这些特点都决定我国有必要大幅度提高商品房消费者权益保护意识，加大对商品房消费者权益的保护力度，使得购房者在不具有专业购房知识的情况下，其权益依旧能够得到很好的保护，进而促进商品房交易市场及整个房地产业的健康发展。1.2在商品房买卖中消费者的权益的特点

1.2.1商品房消费者的权利是最容易受到损害的权利

商品房消费者的权利是最容易受到损害的权利与一般的消费者相比，商品房消费者的弱势性更加明显，商品房消费者在购买商品房的过程中，因缺乏有关专业性、技术性知识、信息以及受开发商等的控制等因素，导致其知情权、公平交易权、受偿权、监督权等在一定程度上被剥夺，造成消费者权益的损害。商品房本身和商品房交易的特点决定了商品房消费者的权利是复杂的、具有相当专业性、技术性的权利。消费者因缺乏相应知识与信息，在选择、购买商品房过程中很大程度上依赖于经营者，而经营者往往会利用消费者的这种依赖，对其提供片面虚假信息，以谋求自身利益的最大化。

1.2.2商品房消费者的权利是公民最基本的生存权利之一

近年来，我国的消费结构正在发生历史性的变化，人民的生活水平不断提高，房屋已经成为继食、衣等问题解决以后最重要的消费品，买房已成为新的消费热点，这为中国房地产的发展提供了新的契机。在房地产业迅猛发展的同时，商品房消费者利益的保障也被提到了前所未有的高度。党中央、国务院高度重视解决人民群众的住房问题，始终把改善群众居住条件、保障城乡购房者的合法权益作为住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

1.2.3商品房消费者的权利极为复杂且具有专业性

首先，商品房交易涉及金额大，交易风险大，相关契约条款非常复杂，涉及建筑、房产、法律等诸多知识，而普通的消费者是很难成为建筑房产法律样样精通的全才的。其次，商品房价值巨大，生产过程复杂，往往需要经历许多环节，各个环节相互依存，现实中保证每一个环节都不出问题非常困难，而一旦出问题，设计单位、施工单位、售房单位等往往相互推脱责任，因此面对极为复杂的商品房纠纷，普通的消费者作为非专业、非知情人士其权益受到损害也便顺理成章。商品房消费者权益受损现象

近年来，随着商品房市场持续升温，我国房地产业得到了快速增长，人民群众的住房条件也迅速改善。据统计，从1996年起，城乡每年建房超过10亿平方米，折合100万套住宅，与此同时，商品房消费市场中也暴露出不少问题。为了推动房地产市场的诚信建设，中消协同中国房地产行业协会及有关单位，在全国开展房地产业消费状况调查，加强对消费者选购商品房的消费教育和指导，征集评选在房地产市场诚信建设中的典型人物和事件，支持消费者起诉商品房消费纠纷案件，并为建立商品房市场诚信建设和消费者满意度评价体系做了很多探索工作，在配合政府有关部门搞好房地产市场监管，保护消费者的合法权益，促进房地产业的发展方面，发挥了重要作用。从2004年以来，房地产业消费者投诉量逐年下降，据统计，2007年中消协和各地消协组织共受理商品房及装修投诉37443件，较2006年下降了4．7％，但是消费者对商品房仍有众多的抱怨和不满。目前，侵害商品房消费者权益的现象主要表现在以下几个方面

2.1商品房质量不过关

在关于商品房投诉中，涉及质量问题方面的投诉一直居高不下，商品房质量问题指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。常见的主要有因房屋沉降造成的墙体开裂、下水道堵塞、断裂；因墙体材料选择、不当引起的墙体开裂及粉刷起壳等这样的工程有的被检查出来，还有很多没被检查出来，从而形成严重的事故隐患。2.2 商品房面积缩水

商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。实践中常出现以下侵害买房人权益的现象：总的建筑面积不变，而分摊的共有建筑面积增加。2.3 商品房销售广告不真实

商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。在商品房预售时房屋尚未建成，购房人不能通过

实物，而只能通过售楼广告了解所购房的状况。因此，售楼广告对消费者决定是否购买商品房起着非常重要的作用。2.4 商品房价格虚高

对于我国的房价是否有泡沫的问题，自2003年以来就一直是争论的热点，对房价是否虚高，判断标准不一，国内甚至有学者用30个指标作为评价依据，比如房地产投资占GDP比重、空置率等。从国内和国际主要研究来看，租售比、房价收入比、家庭月供收入比是三个基本指标。所谓租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从国际经验看，用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。2.5 房屋产权证书难办理

房屋产权证是证明房屋所有权的重要凭证，能否办到房屋产权证对于消费者而言极其重要。然而现实中，有的经营者在没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》的情况下，违章建筑并非法出售商品房，在售房时又对购房者隐瞒无产权的实际情况，导致购房者误认为所购房屋合法，能取得产权，但实际上却无法办理房屋所有权证和国有土地使用证。有的经营者在集体土地或者公益用地上开发建造商品房，消费者购买后根本领不到产权证书。实践中，因房屋产权证问题而引发的侵害消费者权益的案例屡见不鲜。商品房消费者权益受损原因

3.1商品房消费者的劣势地位

住房制度改革明确了房地产消费关系的市场属性，而消费者的弱者地位是由商品经济本身所决定的。从经济结构上分析，普通居民作为房地产消费者很难与房地产经营者相抗衡，消费者在这种交易中总是处于弱者地位。首先，从力量对比上看，商品房消费者是个人，而房地产经营者一般是拥有雄厚资本、设有复杂组织机构的企业。

二者从交易起始，地位便是不平等的，特别是集团化的大型垄断企业，在利益驱动下，凭借其优势地位，有可能不惜采取各种手段损害消费者的利益。3.2房地产商追逐暴利

商品房价格过高是导致商品房消费者权益受损的重要原因，现实中，商品房价格过高的原因是多方面的，但其中一个非常重要的一点便是房地产商过度投机追逐暴利的结果。搞房地产一定赚大钱是老百姓普遍认同的观点，房地产商甚至一度被称为“暴利户“、“房老虎”。因商品房买卖标的物的特殊性，在很长一段时间内，一直实行政府指导价，但随着社会主义市场经济的发展，目前，除经济适用房实行政府指导价外，普通商品房的价格均已放开，买卖双方根据商品房的质量、市场需求商定销售价格。3.2.1商品房价值巨大

商品房与人民群众生活密切相关而且价值巨大，购房不论对哪个收入阶层的消费者来讲，都是生活消费中的头等大事。一套商品房动则几十上百万，如此巨大的价值，使得消费者在购买这一商品的时候，必须非常慎重，对于开发商来讲同样如此。在买卖商品房中引发的纠纷给消费者带来的经济损失、精神伤害也更大。的确，面对商品房如此巨大的价值，消费者和开发商哪一方都不愿承担如此巨大的损失，即使是开发商的过错，其也会想方设法逃脱。这便一定程度上增加了对商品房消费者保护的难度。3.2.2商品房质量使用检验周期长

一般而言，消费者看房，对商品房进行质量检查主要是看房屋有无裂缝、有无倾斜、有无渗漏等等。明显的裂缝与渗漏短期内可以发现，但很多质量问题并不是看房当时能发现的，而是需要少则几个月，多则几年甚至上十年的时问。3.2.3商品房生产过程复杂，环节较多

房地产产业链条长，开发过程中受各种因素的影响很大，房屋开发、销售涉及的行业和部门较多，一幢商品房从策划到生产，再到销售给消费者，需要经过许多与其他商品不一样的多个立体交叉环节，需要多个部门和机构的参与，包括房产、城市规划、价格、卫生等部门和勘测、设计、施工、金融等行业。商品房丌发是一项环节众多的系统工程，需要多个机构协作，各个环节环环相扣，哪个环节出问题均可对商品房造成影响，而现实生活中保证每一个环节不出问题并不容易，并且在出问题后各开发商往往相互推诿，消费者很难追究开发商的责任，因而其权益得不到有效的保障。房地产市场存在一系列问题

4.1商品房一级市场发展过热

自2004年以来，我国房地产业飞速发展，房地产投资、房地产价格等以超常的速度攀升，逐步呈现出过热态势。据统计，2004年全国商品房销售价格指数比上涨9％，2005年上涨7．7％，2006年继续上涨5．5％。同时，房地产开发投资额不断提高，2001年仅为0．63万亿元，到2006年底己增加到1．94力．亿元，每年均保持20％以上的增长率。房价居高不下，广大群众买不起房或沦为“房奴”，是房地产业发展过热造成的后果之一。相关调查显示，我国98％的房贷消费者有精神病症，可见高房价已经对消费者的心理健康造成了严重影响。4.2官商结合，幕后操作

承建房地产项目资金量大，回报率高，为了谋取利益，建筑商往往不惜一切手段承揽工程项目，其中最主要的便是对掌握土地批租权的地方官员进行腐败攻关，而政治和法律头脑并不清晰的地方官员又很容易在金钱面前迷失自我。4.3房地产业融资渠道相对单一

来自国家统计局的数字显示，2006年以来，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款高位反弹，并且显现出越涨越快的趋势。目前我国房地产业的融资仍主要依靠银行贷款，银行承担了大部分金融风险。薪阶层则实际消费能力下降，导致贫者越贫。泡沫一旦破灭，房地产价格将大幅下跌，作为抵押物的房产急剧贬值，进而银行乃至整个国民经济受到严重创伤，购房者的权益更是无从得到保障。

综上，目前我国房地产市场尚不规范，除上述外，还存在许多问题导致商品房消费者的权益受损，如违规开发、广告虚假、面积缩水、秩序混乱等等，而目前的法律对房地产消费市场的规范比较欠缺，对商品房消费者利益保护的规范较为薄弱。对商品房消费者权益进行保护的必要性

随着我国住房商品化改革的深入实行，商品房这种特殊的商品在公民生活消 费中的地位日渐重要。由于商品房交易自身的特点以及市场经济条件下商品房消 费者的弱势地位，近几年消费者对商品房投诉的案件日渐增多，并成为我国消费 者保护的一个新课题。中共十六届四中全会提出构建社会主义和谐社会，其中一 个非常重要的目标便是实现“安居乐业”，保证人民群众“居者有其屋”，以达致社会的公平、正义、和谐。为此，对房地消费者权益进行充分保护是非常有必要的。它不仅仅是消费者权益保护发展的需要，也是房地产市场健康发展的需要，还是社会和谐稳定的需要，总之，如果房地产市场消费者权益屡屡受侵害，那么房地产市场就不能健康发展，社会不稳定因素就会增多，百姓安居乐业、构建和谐社会的目标就难以实 现。为了实现社会和谐，建设美好社会，就必须加强商品房消费者权益的保护。我国商品房消费者权益法律保护的现状及不足

6.1商品房消费者权益法律保护现状

当前，我国并没有针对商品房消费者权益进行专门立法，保护商品房消费者权益的规定散见于民事、经济和行政等法律、法规中，例如《消费者权益保护法》、《城市房地产管理法》、《民法》、《合同法》、《广告法》、《物权法》等都有所涉及，但是还不够全面和系统，存在着较大的漏洞，给消费者的权益的权益带大较大的威胁。6.2商品房消费者权益保护法律制度的不足 6.2.1《消费者权益保护法》的缺陷 6.2.1.1商品房消费者主体地位不明确

商品房像普通商品一样已经完全具备了商品的属性：作为不动产的商品房也是法律意义上的消费者消费的对象，商品房买卖合同和作为动产的普通商品的买卖合同相比没有本质上的差异；不能按价值的高低来确定一件物品是不是商品。但是因为《消法》在消费者的主体条件上定义不明确，使得法官在处理商品房纠纷时无所适从，造成各地方立法以及司法实践的不统一，商品房消费者维权底气不足。6.2.1.2商品房消费者的权利范围过窄

消费者权利是消费者权益保护的核心问题，《消法》赋予了消费者九项权利，随着社会的发展和新型行业的出现，这九项权利已经不能满足保护消费者利益的需要。商品房消费者作为一类特殊的消费者，其权益应当受到特殊的保护，最为典型的是缺乏对商品房消费者的反悔权的规定。出于保护消费者的利益，目前许多国家的法律规定了销售金额较大的商品允许消费者在一定期限内可以反悔(即反悔权，也叫犹豫期)。

总之，随着时代的发展和社会的进步，消费者享有的权利也将越来越多，《消法》作为消费者权益保护的基本法，也应与时俱进，逐步扩大其调整范围，增加权利种类。6.3 司法解释的不足

从总体上讲，《解释》的公布和实施，有助于保护消费者的合法权益和制裁房地产开发企业的违法经营行为，但仍存在不少需进一步完善的地方。例如在实践中，计算公摊面积的争议和界定公共财产的争议是开发商与购房人发生的争议最多的、对购房人利益损害最大的、并且难以通过协商解决的问题，然而对这两个争议，《解释》都没

有涉及。

6.4 相关法律制度存在冲突

我国商品房消费者保护法律制度的冲突是比较严重的，举几例予以说明：例一：《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系非常混乱。首先，从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践以及商品房消费者权益的保护带来了无穷的后患

调整一级市场的法规较多，规范二级三级市场的法规较少房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场；房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产出售和出租给消费者的市场；房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人次将房地产转让或租赁的市场。目前我国房地产法规大多属于土地转让管理、房屋拆迁和房地产税方面的法规，而以居民住宅问题为中心的立法，比如房屋买卖、租赁、抵押等方面的立法却相对较少，远不适应形势发展，不少与消费者利益紧密相关的房屋预售、物业买卖、房屋出租、房屋抵押等方面的法律纠纷较难找到合适的法律依据，这对商品房消费者权益的保护显然极为不利。6.5 立法层次低，法规、规章居多

从上文介绍的商品房费者权益保护的现状可以看出，我国商品房消费者权益保护方面的房地产立法层次较低，像《城市房地产管理法》、《消费者权益保护法》那样由人大常委会通过的法律极少，与《城市房地产管理法》配套的多是部门规章以及“报告”、“意见“、“暂行规定”和司法解释等，不仅极不严肃，而且规范性差，难以执行和操作，难以给消费者利益以最大保护。总之，对于商品房消费者权益的保护，尽管我国目前已经初步形成了以《消法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但是我国现行商品房消费者权益的法律保护依然不够完善。完善商品房消费者权益保护机制的建议

从上文的消费者权益保护现状可以看出，近些年来，国家实施了一系列措施，逐渐加大了规范商品房市场开发行为，颁布了一系列有关的房地产法律法规，这些法律法规对房地产开发经营活动给予了原则性、范围性的规定，并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、奖励和处罚等调整作用，这对加大商品房消费者的保护力度、维护商品房消费者的合法权益也起了重要作用。但是，由于我国的房地产市场尚不成熟，并没有从根本上遏制开发商在开发销售商品房过程中严重侵犯消费者权益的违法违规行为，这种状况严重影响到我国商品房市场和房地产业的持续健康发展和人民生活水平的进一步提高，商品房消费者权益的保护工作亟待加强。笔者认为，在认真分析总结我国商品房消费者权益受损现象、原因以及目前的保护情况的基础上，应坚持标本兼治、重在治本的原则，总结借鉴国内外先进经验，深入了解其发展规律，不断积累商品房消费者权益保护的经验，以法律保护为主同时又不仅仅依靠单一的法律手段，而要综合运用法律、经济、社会、道德等多种手段，尽快建立健全商品房消费者权益保护机制。为此需要从以下几方面努力： 7.1商品房消费者权益保护的立法完善

完善立法是对商品房消费者实施保护的基础和前提，也是最重要的手段之一。立法保护的主要内容和要求是根据时代的发展变化建立健全相关法规，使商品房消费者权益保护工作真正做到有法可依。7.1.1明确购房者属于消费者

任何一部法律都有自己特定的调整范围，这决定着该法律的内容，《消法》作为调整国家在保护消费者权益过程中发生的社会关系的专门法，其调整范围具体取决于法律对消费者的界定。根据《消法》第二条的规定，消费者是指为生活论商品房消费者权益的保护需要而购买、使用商品或者接受服务的人。这些特殊性下说明了对消费者予以更高程度的特殊保护的迫切性，而非剥夺对商品房消费者的保护。7.1.2拓展商品房消费者权利种类

权利是保护消费者的基本依据，但仅仅9项权利己不足以保护商品房消费者，随着经济和社会的发展，立法机关应拓展权利种类，比如明确规定购房者的反悔权。消费者的反悔权主要针对的是一些“不违法’’、但显失公平的约定行为。前文已述，虽然消费者反悔权在国内的相关法律法规中还是空白，但是在国外已经成为一种流行趋势，并成为商家的一种竞争手段。西方发达国家的商业发展历程告诉我们：越是经济

发达的国家，越是尊重消费者的反悔权，它体现了对消费者权利的尊重。商品房买卖属于大宗消费，消费者对相关知识十分缺乏，稍不留神就陷进了开发商布下的不违法但极不公平的“温柔”陷阱。反悔权在这种情况下将切实保护商品房消费者的合法权益。因此赋予消费者一个反悔期，可以规定为取得竣工验收合格证(现为备案证)后30天内，购房者有反悔退房的权利。同时，对开发商或销售商而言赋予商品房消费者反悔权既是表达诚信的一种方式，还将是一个吸引消费者的经营手段。7.1.3明确商品房适用欺诈惩罚性赔偿规定

《消法》第49条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”该条便是著名的惩罚性赔偿规定。不难看出，该条的适用条件有两个，一是消费者为生活消费需要而购买商品或接受服务；二是经营者提供商品或服务有欺诈行为。惩罚性损害赔偿，具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。我认为商品房完全满足其适用条件，在《消法》中应予明确，理由如下：首先，从主体资格上看，购房者作为一方主体，购买商品房以满足自己“住“的需求，是合格的消费者，而房地产开发商作为另一方主体，正是以赢利为目的的经营者，所以商品房买卖双方都是《消法》适格的主体，其行为理应受《消法》规范和调整。商品房属于商品，消费者在购买商品和服务消费中，其合法权益受到侵害，可以依据消费者权益保护法寻求救济。其次，从投诉标的来看，前文已论证，商品房属于《消法》第49条所规定的 “商品”，只不过商品房有其特殊性，即其价值较大，但我们判断有形物的商品属性不能以其价值为标准，即不能按价值的高低来确定一件物品是不是商品，动产与动产区分的这一理由已丧失其重要性近年来，屡屡发生的商品房买卖纠纷，多是由于商品房交易双方力量悬殊、信息严重不对称，房地产商故意隐瞒真实信息或者告知虚假信息，从而诱使商品房购买者与其签订购房合同，此类行为完全符合“欺诈”的三个构成要件。将商品买卖中的欺诈行为纳入《消法》第49条，商品房消费者应受到《消费者权益保护法》的保护逐渐成为社会共识。7.2完善商品房广告法律制度，建立预审制 7.2.1现行商品房广告法律制度的规定

我国一直以来的广告经营体制是多轨制，即一部分广告由广告主自行发布，一部分由广告经营者代理，一部分由广告发布者直接经营，多轨制的经营体制便论商品房消费者权益的保护决定了广告审查难度的增加，现行的审查制度是以广告经营、发布

和审查为一体的广告审查制度。一般说来，除了广告审查机关对广告进行审查外，还包括广告主、广告经营者和广告发布者对广告的自审自查。可是目前具有权威性的广告审查机构不但没有出现，反而广告管理机关直接将本应赋予广告审查机构的执法权牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后监督的管理。广告主、广告经营者和广告发布者的自审自查更是漏洞百出，从而导致房地产虚假广告大行其道，消费者所购商品房同广告的宣传不符，同消费者支付的价格不符，并引发大量的购房纠纷，极大的损害了购房者的合法权益。7.2.2建立商品房广告预审制度

商品房广告在发布前审查不严是造成虚假广告的一个重要原因，如果能够严格把握好这一关，虚假广告将会大大减少。广告预审制就是在广告发布之前，由专门设立的预审机构依据统一制定的标准，对广告的内容、形式进行审查，认为没有虚假等违法情形的准予发布商品房广告是预售合同的基础。购房人之所以接受所购房屋的价格，是基于对商品房广告的确信，但由于我国规制商品房销售广告的法律法规还不完善，虚假、夸大、不实的商品房广告大量存在。因此，必须进一步完善商品房广告法律制度，建立预审制，使商品房虚假广告在发布前就剔除或尽量剔除，从而大大降低消费者上当受骗的几率，以切实保护市场环境中处于弱势地位的商品房消费者的利益。

7.3消除商品房消费者权益保护法律冲突

经过多年的努力，我国房地产法律体系已初见轮廓，为房地产业的健康发展及商品房消费者合法权益的保障起到了重要作用，但实践中也出现了不少问题，导致了令人尴尬的现象，较为严重的自然是相关法律冲突问题。比如，针对同一法律客体，法律、法规或者司法解释有不同的规定，让执法者不知所措，此冲突问题的表现前文已经讲述，这里将着重说明该如何消除法律冲突。7.3.1消除法律冲突的规则

消除商品房消费者权益保护法律冲突的重要途径是建立解决冲突的规范体体系，就是要明确各种法律规范的效力等级。明确了法律规范的效力等级，执法、司法部门在适用法律时按法律效力高的优先选择，就能有效地解决法律适用中的冲突问题。现行法律体系中，消除法律冲突的规则主要有：地方性法规和部门规章冲突：法律或行政法规授权部门规章作出实施性规定的，其规定优先适用；法律或行政法规授权部门地方性法规作出实施性规定的，其规定优先适用；地方性法规对属于地方性事务的事

项作出的规定，应当优先适用等；地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；规章冲突：法律或行政法规授权部门规章作出实施性规定的、尚未制定法律行政法规的，部门规章对国务院决定命令授权的事项或属中央宏观调控的事项需要制订全国统一的市场活动规则及对外贸易和外商投资事项作出规定的优先适用部门规章；地方政府规章根据法律或行政法规的授权，根据本区域的实际情况作出的具体规定，对属于本行政区域的具体行政管理事项作出的规定应当优先适用等；部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决；第四，特别规定与一般规定冲突的，优先适用特别规定；同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决； 7.3.2消除法律冲突的措施

加强法律的修订，确保法律的时效性。近些年来，随着我国房地产经济的迅猛发展和人民生活水平的提高，规范房地产消费的法律、法规层层出台，年年有新法，年年有更改，旧法没废除，新法已出台的现象较为普遍，因此必须要加强法的修订、补充和编纂。通过法的修订、补充和编纂可以及时修改法中不合时宜的部分，增设为社会发展所需的法律条文，并将其汇编成册，便于保证法的时效性，从而为商品房消费者权益的提供最及时的保护。因此我国有必要建立专门的宪法监督机构，有这个专门机构，就可以使法律冲突的解决方便易行，富有实效。如果该专门机构确实能够真正发挥作用，那么商品房消费者权益保护法律方面的冲突自然会大大减少。

总之，为了在全国建立统一的保护商品房消费者权益的法律制度，有必要对相关法律制度进行全面清理并设立专门机构裁决法律冲突，使消费者权益的保护有统一明确的法律规定，真正做到有法可依、有章可循。7.4商品房消费者权益保护的司法完善

我国现行的司法保护不能很好地适应房地产消费者权益保护的要求，为了加强对消费者权益的保护，司法机关要公平、公正地处理涉及商品房纠纷案件，为此，要从以下几个方面进行完善：

7．4.1适用《消费者权益保护法》审判

目前我国对侵害商品房消费者权益案件的审理以司法途径为主，但法院在审判这一类案件时经常适用的是《民法通则》或《合同法》，众所周知，《民法通则》或《合

同法》是调整平等主体之间权利义务关系的民事法律规范。如果商品房消费适用《民法通则》和《合同法》，其实质是将商品房消费关系视为平等主体之间的法律关系，置于传统民法、债法的调整范围，其基本价值取向是基于意思自治与契约自由，给予商品房消费者与经营者平等的法律保护。在现实的市场经济条件下，与强有力的经营者相比，商品房消费者在经济实力、联合程度、消费认知能力、诉讼能力等诸多方面都很难与之相匹敌，很少有机会和能力就合同条款与开发商进行平等地协商，因而二者并不是地位平等的民事主体，而民法的契约自由原则却掩盖了商品房消费主体实质上的不平等。其实在现代社会，由于在经济力量或信息容量方面的差距，商品房消费者与经营者之间的缔约能力并不平等，商品房消费者根本无法决定契约的内容和形式，大量格式条款的出现，使得消费者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”两者之间。诚如梁慧星教授所言，“消费者权利与传统民法上的权利在性质上是不同的’’，因为“消费者权利是论商品房消费者权益的保护以经营者和消费者之间的不平等关系为基础的，其目的在于对消费者的弱者地位予以补救。” 7.4.2建立集团诉讼制度

目前，消费诉讼主要是由消费者个人提起，而且没有适用于消费者群体诉讼的程序，这种诉讼制度已经不适应消费者维权的实践需要。因为实践中商品房一般由开发商成片整栋开发和建设，房屋出现工程质量问题、面积纠纷、权属证明难以办理等问题时，往往牵涉到众多业主，由此造成的损失也不再局限于个人，而是涉及到众多消费者，同时这些行为甚至会扰乱社会经济秩序。面对强势开发商的违规行为，若由受害人单独起诉，容易被不法开发商“各个击破”，以致造成大部分业主权益受损而无法获赔，而且单个消费者在面对商品房纠纷时，往往是迫不得己才到法院起诉，起诉手续的麻烦、诉讼时间的漫长以及较高的诉讼成本使得普通商品房消费者望而却步。正因如此，为了更好的保护商品房消费者的权益，建立集团诉讼制势在必行。集团诉讼被誉为是人类迄今为止发现的解决小额多数权利救济问题的最好机制.通过建立集团诉讼制度，放宽代表人诉讼的适用条件，对现有制度作进一步突破。在购房纠纷问题上，只要有共同的“事实问题或法律问题”就允许提起集团诉讼，代表人无须取得全体购房者的同意，只要所代表的权利人在法院公告 7.4.3增设独立的“商品房消费者权益仲裁庭”

《消法》第34条规定了消费纠纷的5种解决途径，即协商、调解、申诉、仲裁、诉讼。但实践中往往是协商不欢而散、“和解”和“调解”缺乏强制力、“向有关行政

部门申诉“缺乏力度、仲裁没有依据、诉讼精疲力尽，使本来就处于弱势地位的消费者宁愿忍气吞声，自动放弃维权诉讼，使经营者得不到应有的惩罚，这对保护消费者的弱势地位不利，更违背了《消法》的立法宗旨。目前消费者在面对商品房纠纷时，往往是迫不得己才到法院起诉，究其原因，一是起诉手续麻烦。启动诉讼程序前要写诉状，准备各种证据，向法院递交诉状。法院受理后，还得随时等候庭审。二是诉讼持续时间长。按《民事诉讼法》规定，一般案件应在6个月内结案，简易案件应在3个月内结案。有的案件一审判决后，还得经过上级法院二审判决。这样一来，判决结果可能要等半年、一年，甚至更长时间才能下来。三是费用昂贵。商品房消费纠纷的标的额往往较大，较大的诉讼标的也导致了高额的诉讼费用。此外，消费者还要承担很多其他费用，如律师代理费、质检费、交通费等等。因此，笔者认为，针对传统的五种解决途径存在的机制上的缺陷，可以考虑建立一套消费者权益仲裁机制，增设独立的“商品房消费者权益仲裁庭’’，专门解决商品房消费者权益纠纷。7.4.4确保司法独立、避免行政介入

自建国以来，司法机关的领导体制虽几经变动，但我国法院的设置基本上还是走行政区划的老路子，审判工作与司法工作不分，司法工作行政化现象极为明显：其一，司法机关依行政区划设置，与行政机关一一对应。其二，对司法人员按行政干部进行管理，与行政机关相对应。其三，工作方式上实行层层把关的首长负责制和请示汇报等行政方式，而且在实质权力关系上，司法机关还必须接受执政党——中国共产党的领导。虽然党的领导方式受到一定的限制，但是司法机关并不享有政治结构即国家权力关系上的独立。部分地区司法机关基本上受制于党委，成为党委的附属产物，地方法官的任免权掌握党委手中。在审理案件过程中，党委经常性直接过问案件情况并参与案件的讨论和审理．此外，我国司法经济保障不足，财政供应体制不顺。法官的待遇低，而且其身份无法真正独立。因此现行的管理机制和财政体制使得法院在审理商品房案件时在很大程度上受到地方政府、党委及相关部门制约，甚至商品房开发商往往能够通过党委、政府部门对司法审判进行干涉，这便严重影响了司法审判的独立性、公正性和权威性。司法独立主要包括两个方面：一是指法院独立，即法院独立行使审判权，不受其他任何机关、团体和个人的干预：二是指法官独立，即法官独立对法律负责，法官在裁判时采取自由心证的原则，不受其他任何因素对其裁判的影响，不对其他任何组织和个人特别是上司负责，即马克思所说的：“法官除了法律，没有别的上司。”要想确保司法独立，就应从经济、组织等方面对现行审判制度进行改革，例

如建立司法经费的全国统筹制度，而非由地方财政供应，从而切断地方政府部门借此干涉和影响司法工作的渠道，为地方各级司法机关保持独立地位提供经济保证。再如，改善党对司法工作的领导方式，使党的领导原则在具体实际生活中更加规范的运行，使党在行使其权力时严格按照一定规范和程序来行使，并通过立法对这一权力进行约束等等。通过以上措施最大限度地防止法官审判受到权力金钱影响，确保商品房纠纷案件得到公正审理，从而更好的维护商品房消费者的合法权益。7.5商品房消费者权益的社会保护完善 7.5.1 完善消费者协会的职能

消费者协会(以下简称消协)是由消费者代表组成的，维护广大消费者权益的，具有独立法人资格的社会团体L1J。目前，消协已经在全国范围内建立起了各个层级组成的消协网络，基本履行了其自身的几大职能，但我国消协行政性过强，例如消协大部分的会长兼任其他职务，很大一部分在行政部门任职，有近一半的秘书长在行政单位任职，同时，有占四分之一的工作人员是由业务主管部门直接任命或派遣的。从消协大事务的决策过程看，有10．6％的社团没有正式的决策机构。由此可见，消协的行政性倾向是比较明显的。消协行政性过强也一定程度上导致了机构设置、资金来源、运作原理等都缺乏自身的独立性，维权效率较低。在社会转型的当今时代，消协应认清自己的位置，实现社团的民问化利益代表性质，取消挂靠制，保证消协的民间性、自愿性和独立性，真正成为保护消费者利益的民间组织。消协应该成立专门委员会保护商品房消费者的合法权益，由于房屋争议具有一定的专业性与复杂性，因此该专门委员会应聘请具有法律、房产、建筑等方面知识的工作人员，同时要保证消协的资金来源，这罩需要特别指出的是对于社会赞助的监督。消费者协会不能利用其资源为赞助者谋取私利，尤其是不能为提供赞助的开发商等服务，从而背弃其维护消费者权益的宗旨。在业务方面，消协除了可以受理投诉、指导消费者活动外，还可以增加定期通过新闻媒体曝光不法房地产开发商、不法经营者，代表消费者向法院起诉、监督法院审判程序等职能。在商品房消费者合法权益的保障中，支持起诉功能显得尤为重要，消费者协会商品房专门委员会的工作人员对商品房有着更多了解，熟悉相关法律，又有着从事消费者保护事业的丰富经验，当势单力薄的商品房消费者向人民法院起诉时，消费者关于商品房的知识相对于开发商来说虽然有限，但可以通过消费者协会商品房专门委员会的帮助来扭转这种不利地位。

作为社团组织的一种，消协的充分发育成长一定程度上关乎社会的和谐与稳定，因为其能起到沟通消费者、经营者、政府的桥梁纽带作用，有效化解社会矛盾，而且这种作用是不可被替代的，是对政府职能的有益补充。尤其像商品房买卖这样大宗的交易，更是急需以社会公益为目的、具有专业知识的消协的指导与帮助。只有消协与行政部门、司法机关各司其职，各尽其责，相互配合又不逾越权力，才能真正建立和谐的消费者权益保护体系，在此基础上进一步完善消协的职能，在消协内部增设诸如商品房消费者专门委员会，商品房消费者的利益也才能真正得到有效保障。7.5.2建立社会诚信体系

市场经济是信用经济，诚信是社会发展进步的基础。在目前的经济社会中，“诚信’’已不可或缺，尤其在商品房买卖的大宗交易中，“诚信"原则更不能少。近些年来，随着经济社会的发展，资本主义腐朽思想的侵蚀，社会诚信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是开发商作为以赢利为目的的企业，不择手段以各种方式，包括损害消费者的权益来牟取暴利。因为在市场机制不完善的情况下，开发商合法经营的诚信成本是远远高于违法违规经营的侵权成本的。改变这一状况的一个重要举措就是构建社会诚信体系，这与我国现阶段提倡的构建社会主义和谐社会的目标也是一致的。

结 论

我国的商品房市场近些年才得到较快发展，因而对于商品房消费者权益保护 工作的研究起步也比较晚，并且还存在一系列问题，而保护商品房消费者权益，是市场经济国家不可回避的问题，也是现代人权发展的普遍要求。基于商品房消 费者的弱势地位与目前提倡的“消费者主权’’的理念，应加强对商品房消费者权 益的保护。应该说，目前我国已基本形成了保护商品房消费者权益的简陋法律框 架，并不断发展完善，但作为保护消费者权益的基本法的《消法》以及保护商品 房消费者权益的配套法律、法规都存在着许多不完善的地方，特别是商品房消费 者能否纳入到《消费者权益保护法》保护的问题至今仍存争议。同时，保护商品 房消费者权益的法律框架内还存在较严重的法律冲突。以上这些都是摆在我们面 前需要加以认真考虑、仔细研究，提出可行性方案和意见以期解决的课题。商品房消费者权益保护是一个复杂的系统工程，还需要各个部门的协调合作，需要全社会的共同努力。

参考文献

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[2] 王一黎．商品房买卖中买方权益之法律保护探讨．上海：华东政法学院，2002。[3] 范丽红．消费者权益保护若干问题研究．吉林：吉林大学，2006。[4] 曹攀．消费者保护法律问题研究．重庆：西南政法大学，2002。[5] 刘吉山．消费者法律保护若干问题研究．吉林：吉林大学，2004。

[6] 张颖．城市房地产交易过程中的利益冲突及立法保护．吉林：吉林大学，2004。

致 谢

时光茬苒，白驹过隙。三年的学习经历虽然短暂，却令我受益终生。首先，要感谢我的老师徐合芳，魏华洁，这篇论文是在两位老师的悉心指导下完成的。三年来，老师们以其扎实的理论基础、丰富的实践经验、敏捷的思维、严谨的治学态度和不懈的求真精神给了我多方面的指导和启迪，使我能够顺利完成课程的学习和论文的撰写。同时感谢法学院的全体老师们，让我不仅掌握了知识，也提高了自身素质。拙作的字罩行间有着对前人在相关课题上的研究成果的借鉴，在此也一并致谢。同样真诚感谢答辩委员会的所有领导、专家和老师，感谢他们的智慧和辛劳。