住宅设备设施专题总结＠住宅

住宅设备设施总结

（根据2004.12.17中筑郑常庄项目在建筑研究院与设计师的沟通、及搜集的相应知识总结而成）

总结整理人员：董昕、王辉

住宅的设备设施主要包括机电、暖通、水等三个方面——

1.机电方面

（1）强电

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变电所：局管变电所or自管变电所

局管变电所——对面积、位置、设备的要求较高，均须符合相应的标准，设备采购也被限制在指定的厂家，因而使开发商的前期投入成本增加。

自管变电所——面积、位置、设备采购等方面较为自由，前期成本投入较小，但后期用电须按商业用电价格标准收费，如由开发商承担商业用电与民用电之间的差价，长期负担较重；如开发商不承担差价，会产生开发商与业主之间的纠纷；也会给销售带来一定影响。

目前自管变电所很难批下来，一般都是局管变电所。

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配电容量标准：

配电容量标准为：高档住宅按100瓦/平米配备，普通住宅按60瓦/平米配备；

但实际上一般越高档的住宅用电量越少，而且供电局送电时往往会做大幅度压缩，例如按60瓦/平米配备的用电设施，供电局只按约30瓦/平米送电。因此，开发商最好能够和供电部门协调，尽可能减少配置和供电之间的差额，以减少不必要的浪费。

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设备品牌：

品牌对强电的影响不大，对弱点的影响较大，因此，一般建议强电设备用国内的好品牌即可。

（2）弱电

弱电系统主要是指智能化系统，具体包括——

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楼宇自控系统

楼宇自控系统采用集散控制系统，本系统使管理者在中央控制室内就可实现对整座大楼内机电设备的监控和相应的各种现代化管理。楼宇自控系统中央管理工作站作为大楼的机电设备运行信息的交汇与处理中心，对汇集的各类信息进行分析、归类、处理和判断，采用最优化的控制手段，对各设备进行分布式监控和管理，使各子系统和设备始终处于协调一致的高效、有序的状态下运行。

系统作用：分散控制，集中管理，节能，降耗的作用。

监控范围：对空调系统、新风机组、制冷机组、冷却塔、风机盘管、照明回路、变配电、电梯等系统进行信号采集和监测、控制，实现设备管理系统自动化。

达到效果：有效节省电能、大量节省人力、延长设备使用寿命、有效加强管理、保障设备与人身的安全。

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综合布线系统

综合布线系统的设计范围包括电话系统和计算机系统两部分。系统可提供高速和高宽带的传输能力，能满足楼内信息传输的需要，尤其是数据系统的高速数据传输的要求。

综合布线系统具备较高的运行可靠性，对于特别重要的部分，采用冗余备份来保证线路的万无一失。

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安全防范系统

安全防范系统包括闭路电视监控系统、防盗报警系统、门禁系统、巡更系统、周界防范系统等，采用多种方式构成大楼多方位、立体化的综合保安防护体系，保证大楼内设备、人员的安全。它能够在第一时间内做出相应判断和动作，并以视觉、听觉或其他感受方式告知管理与保安人员事故现场所发生的各种情况，使之对安全事故现场有效地做出快速反应。并将所发生事件的全过程以视频记录方式进行备份记录，为处理事故现场提供了确实可靠的法规依据。

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公共广播系统

公共广播系统具有背景音乐广播、公共事务广播、火灾事故广播功能。

背景音乐的主要作用是掩盖噪声并创造一种轻松和谐的听觉气氛，由于扬声器分散均匀布置，无明显声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常交谈，是优化环境的重要手段之一。公共事务广播系统可以起到宣传、播放通知、找人等作用。公共广播的火灾事故广播功能作为火灾报警及联动系统在紧急状态下用以指挥、疏散人群的广播设施，在建筑弱电的设计中有举足轻重的作用。本功能要求扩声系统能达到需要的声场强度，以保证在紧急情况发生时，可以利用其提供足以使楼内可能涉及区域的人群能清晰的听到警报、疏导的语音。

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卫星及有线电视系统

卫星及有线电视系统设计应具备一定的前瞻性，根据社会发展的需要，有发展的余地。如考虑未来数字技术的发展，在数据通讯中，划出一部分作数字电视传输等。

目前，需注意的问题有：有线电视入户后的接口有几个，位置放在哪个房间等等。

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一卡通系统

通过一卡通系统可以实现对相关人员的考勤管理、门禁管理、内部电子消费管理、停车管理等功能的综合管理。形成完整的一卡通用解决方案。结合各建筑的特点，一卡通系统可以实现以下几方面的功能：

1)

身份管理；

2)

门禁管理；

3)

借阅管理；

4)

停车场管理；

5)

消费管理等；

具体实施时，可根据实际情况一起或分步实施。

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电子信息显示系统

人们对于视觉媒体的要求越来越高，要求传播媒体传播信息直观、迅速、生动、醒目。电子信息显示系统可以播放天气预报、实事新闻、通知等，另一方面可以配合音视频设备播放电视、录像等，起到装饰环境、烘托气氛的作用。

另外，还可以通过电子信息显示系统播放多媒体广告，起到为业主创收的作用。

对于住宅来说，可根据住宅的档次、目标客户群的需求，对智能化系统中的各个子系统进行选择。

2.暖通方面（通常包括供热、空调、通风、防排烟等系统）

（1）热源：

热源通常有三种：市政热力、自建集中锅炉房、户式燃气炉。一般采用的顺序是有市政热力的就用市政热力。下面主要对自建集中锅炉房、户式燃气炉进行比较：

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集中锅炉房

优点：

1)

热效率比分散的户式锅炉高。

2)

能保证整个采暖季24小时全天的供热质量。

3)

日常运行围合集中在锅炉房内，不影响住户。

缺点：

1)

规范中对于锅炉房的位置、疏散出口、泄漏面积等要求严格。

2)

有烟道需要依附建筑物伸到屋顶。

3)

需要物业上门收取采暖费。

4)

共用采暖立管需要占用管井面积。

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户式燃气炉

优点：

1)

住户可自行控制采暖的时间，不受集中供暖的局限。

2)

没有集中锅炉房及其烟囱；没有共用采暖立管，减少占用管井面积。

3)

无需物业收取采暖费，减少纠纷。

缺点：

1)

热销率比集中锅炉低很多，从环保、空气污染等角度而言不利。

2)

住户需要负担锅炉的日常维护的保养，有一定的安全隐患。

3)

由于热销率低，在达到同样舒适前提下，其供热费用比集中供热高。

由于北京地区一年中三分之一的时间都需要供暖，对供暖系统经济性和可靠性要求较高。而目前居民，尤其商品房住户一般都能够接受采暖费的收取。综合以上比较，从设计角度而言，倾向采用集中锅炉房作为热源。

（2）冷源：

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集中制冷

中央空调系统普遍采用的供冷方式。大部分公用建筑如写字楼、商场和部分高级住宅采用这种方式。

优点：

1)

档次高，且制冷效率较分户冷源装置高。

2)

没有空调室外机，不影响建筑外立面。

缺点：

1)

初投资较大。

2)

它需要占用一定建筑面积设置制冷机房。

3)

需要在室外公共区域设置冷却塔。

4)

写字楼中通常按照面积收取空调费，但在住宅中行不通，必须设置冷表，按实际用冷量收费，容易日后在住户和物业之间产生收费纠纷。目前市场上没有专门计量冷量的计量表，只能用热表代替、而热表的温度精差低，也容易产生计费纠纷。

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户用集中空调机组

优点：

1)

可由开发商提供，也可由住户自购。

2)

住户可自行控制空调供冷时间。

3)

以用电量计量，没有收费问题。

缺点：

1)

每户需要设置一个集中的室外机位，且便于检修。

2)

总制冷效率低于集中供冷。

住宅项目可以根据具体情况进行选择。

（3）末端：

从供暖系统的终端看，常用的终端有三种：立散热器；风机盘管；地板热辐射。

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立散热器（暖气片）

优点：

1)

利用空气循环流动提高室内温度，舒适度高；

2)

传统的散热方式，客户接受程度高；

3)

统一经营、维修，安全系数相对较高。

缺点：

1)

由开发商提供，前期投入较大。

2)

占用空间面积，不利于室内家具放置。

3)

在分户计费实现前，不管使用与否均需要交纳采暖费，灵活度低。

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风机盘管

优点：

1)

以热（冷）风口的形式出现，能够在一定程度上提升项目的产品品质。

2)

节省一定的地面空间，也便于住户对室内家具的布置。

3)

户用集中空调机组可以与供热系统采用同一套末端，减少投入。

缺点：

1)

屋内干燥，舒适度最差。

2)

有噪音、温度不均衡。

3)

采用户用集中空调机组一般要求房屋精装修交房，普通分体空调则不需要。

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地板热辐射

优点：

1)

舒适度最高。

2)

业主的供暖支出费用最少。

缺点：

1)

对埋在地板里的水管管材质量和施工质量要求高。

2)

维修困难，后期更换不方便。

在实际运用中，应考虑成本投入；客户的偏好；技术的可实现性来综合选取。

3.水

（1）整体软化：

如果项目所处区域的水质较差、硬度过高，可以对小区用水采取整体软化的方法，但安装软化装置会损失一定的水压（大约为5米），如果市政用水接入的水压减去软化损失的水压后，不足以支撑住宅高层用水，则需增设加压设施。

（2）直饮水：

直饮水是指通过管道入户提供无须经过处理即可直接饮用的水源。直饮水比较符合西方人的生活习惯，在以国际化客户为目标客户的楼盘中可考虑使用直饮水系统。虽然从某种意义上说，直饮水系统可以提高楼盘的档次感，但是直饮水质量保证的一个前提是：该项目中的大部分住户同时需要使用直饮水，以保证直饮水系统的有效循环，否则的话，直饮水会在管道内积存变质，从而引发纠纷。而中国人饮用热水的生活习惯、楼盘的入住率等都是影响直饮水普遍使用的重要原因，因此，建议在不必要的情况下，不要使用直饮水系统。

（3）热水：

热水系统中涉及的主要问题是：

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24小时热水是否需要提供：

24小时热水只有在入住率高、且大部分住户同时使用的情况下，运营成本才较低。如果竞争市场范围内24小时热水不是必备条件或不能形成核心卖点的话，可考虑不要设置24热水系统，既可节约成本，也可避免后期的运营负担。

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热水管入户计量的处理方法：

热水管入户计量有两种方式：

1)

一次计量——热水的回水管设在主立管内，只有进水管入户，只设一块进水表进行计量。

好处：便于计量；

不足：用水时，需要先放出用水点至热水立管之间的横水管中的冷水，而且冷水也计费，不很合理。

可能的解决办法：一是尽量缩短用水点至热水立管之间的距离，如增设立管。二是在用水点至热水立管之间的横水管上用电伴热，这涉及电费有住户自负，还是由物业补贴的问题。

2)

二次计量——热水的回水管和进水管均入户，分设两块水表计量，用进水表计量的数值减去回水表计量的数值，即已使用的热水量数值。

好处：热水入户循环，打开水龙头即有热水流出；在正常情况下，计量较科学；

不足：住户可能通过进水、回水的阀门松紧自行控制进水、回水之间的压力，从而使计量失效，甚至使回水表的数值大于进水表的数值形成负的用水值。

目前来看，选用一次计量的效果较好。

（4）中水：

项目规模在5万平方米以上需要建立中水系统。

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有市政中水

有市政中水可以接入的项目，无需自建中水处理站，而且中水系统的管道也可以省去在排水部分分设污水管和废水管，只用一条管道直接接入市政污水管道即可。

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无市政中水

需要自建污水处理站，而且在中水系统的排水管道部分需要分设污水管和废水管，其中废水管接入项目自建的中水处理站。

（5）消防：

规范要求单立管、单阀、单栓，但双立管、双阀、双栓也有批下来的（如凤凰城），双立管、双阀、双栓的好处在于可以减少消火栓箱一个，节约空间。

100米以下的住宅不要求设喷洒系统。

（6）管道用材：

上水管：铜管较好；

水平管：塑料管好连接，但存在埋地等接口问题；

铜管可直接焊接。

排水管：内螺旋管、铸铁管成本基本相同；

用PVC管较普遍，而到弯头处一般会换为铸铁管，因为铸铁管可承受的压

力比PVC管大，但因为铸铁管的长短不可调，这样与层高不能完全匹配的时候，往往存在降板处理的问题。