房价、城市宜居性对劳动力影响的研究

房价、城市宜居性对劳动力影响的研究

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引言

改革开放以来，我国城镇化进程快速推进，农村人口逐渐向城镇集聚。但是，城市的高房价成为这些在城市打工但不能成为真正市民的一个重要的障碍[1]。劳动力集聚是城市经济增长的一个关键因素，而高房价作为必要的生活成本，成为制约农民工市民化的阻力。在“买房置地，有房才有家”的中国传统文化背景下，很多中国居民家庭背上沉重的按揭贷款。虽有了住房，但是由于房屋的不可移动，因此固化了劳动力的分布，制约了劳动力在城市间的合理流动。劳动力要素的有效流动，是产业结构调整和优化的基础。高房价成为劳动力合理流动的障碍，进而制约我国产业结构的优化。

在过去的十多年里，中国的商品房整体销售价格持续上涨。四个一线城市更是涨幅惊人，房价年均增幅超过10%。房价的持续上涨引发广泛的“逃离北上广”的讨论。众多学者都支持房价是抑制劳动力流入的重要分散力，但是，从我国城镇化率逐年提高可以

看出，城市依然是吸引劳动力的重要集聚地。虽然一线及热点城市的高房价是大家的共识，且在户籍制度等严格管控方式下，但是常住人口仍然持续攀升[2]。在房价上涨速度远超工资增长速度的情况下，除了房价，还有什么因素与房价共同影响劳动力的城市选择决策呢？

2015年中央城市工作会议上把“建设和谐宜居城市”作为城市发展的主要目标，宜居性城市上升到战略高度。目前关于宜居性与宜居性城市的定义仍未统一，根据世界卫生组织WHO提出的基本理念，一个城市应当满足以下四个方面要求：一是保证居民人身财产的安全，不发生大的灾难性事件;二是提供健康的环境，良好的医疗条件;三是在交通设施方面，能够提供快捷舒适安全的出行方式;四是提供舒适、便利的生活条件。进一步的研究增加了城市的宜居性应包含可持续性[3]。开展宜居性研究的相关理论基础主要有，城市人居环境理论、生态城市理论、可持续发展理论、和谐社会理论、安全城市理論和学习型城市建设理论。很多学者都认为，对城市宜居性的内涵理解还是一个不断发展完善的过程。根据马期洛的需求层次理论，处在不同需求阶段的居民，对于城市的宜居性有着不同的定义与要求，随着需求层次的提高，对城市宜居性的要求也会不断提升。从最初的保证基本生活的吃穿住行，发展到环境友好、和谐、可持续，因此城市宜居性的内涵不断得到丰富。根据马斯洛的需求原理，当经济水平提高，人们在满足基本衣食住行的条件后，更加重视城市的生态环境，追求人与自然的和谐，追求更高品质的生活。随着经济的快速发展，劳动力在进行城市选择时，越来越关注城市应具备居民个人发展的公共服务、基础设施、人文条件等。

宜居性研究的对象，可以是城市内部的社区、单个城市、城市群。根据本文的研究内容，本文的研究对象界定为单个城市的宜居性。梳理国内外文献，众多学者对城市宜居性的内涵做了比较全面的研究，归纳起来主要包括七个方面[4]：一是健康性，能够远离污染，不能用绿地和新鲜空气换高工资;二是安全性，具备完善的防灾预警系统，完善的法治秩序;三是自然宜人性，有绿地、可接近的水域等：四是包容性，尊重历史和文化;五是生活便利性，公共服务设施健全，医疗、教育、购物等生活设施齐全;六是交通通达性，道路系统完善，通行便利;七是发展性，为个人的就业学习提供发展机会。

房价、城市宜居性与工资的内生性关系

为什么不同的城市的房价水平存在较大的差异？国内外学者从各个角度展开了深入的研究。最初的研究主要针对的是公共服务水平，后续的研究内容进一步扩展，不仅包含医疗、教育、交通等公共服务水平，还包含气候、环境、就业率、个人发展机会等。

1.1

蒂布特模型

Tiebout[5]较早关注人口流动与当地公共品供给关系，并提出了著名的蒂布特模型。其核心思想是，具有消費者和投票者双重身份的理性经济人，会根据个人偏好，在追求效用最大化的目标下，在获得公共服务带来的收益和税负及居住成本支出之间进行权衡。之后，Oates[6]通过实证检验证明，在税负不变的情况下，房价与公共服务水平显著正相关。国内的学者基于中国的数据也得到了类似的结论，通过实证发现地方公共支出对房价有促进作用，但存在着显著的区域差异。

1.2

空间无套利理论

根据城市经济学的空间无套利理论，劳动力在进行区域选择时，劳动力的工资收入减去住房成本的差被城市的宜居性所补偿，即空间对劳动力是无差异的。在城市内部的空间模型中，如果某个区位有特别的好处，那么一定存在着特别的坏处两相抵消，例如市中心的高房价被短距离的通勤所抵消。在跨城市的空间模型中，高收入为高房价或者较低的便利性所抵消。Roback[7]基于空间无套利理论，构建了特征性定价理论，得出城市宜居性的价值体现在城市住房价格中，也就是说城市的住房价格不仅包含了自身属性如建筑结构、装修等，还包含了城市的宜居性。Glaser

et

al.[8]在Rosen&Roback的基础上通过把房地产开发商、劳动力、城市宜居性纳入一个统一模型中，从理论上论证了住房价格、劳动力实际工资、城市宜居性三者之间存在内生性，城市的宜居性补偿了城市住房价格和劳动力实际工资之间的差异。后来的学者多基于Rosen-Roback模型，展开一系列的实证研究，发现气候、医疗条件、犯罪率、教育资源、就业前景等都是城市宜居性的具体内容。Rapport发现居民在进行迁移选择时偏好好的气候环境，通过实证检验发现好的气候显著增加城市人口密度，也就是说，城市因其所处的地理位置带来的好气候有利于促进人口的集聚。Berger

et

al.[9]利用城市住房价格和工资方程，检验转型经济中俄罗斯住房市场、劳动力市场、城市宜居性三者之间的关系发现，劳动力实际工资与住房价格的差异可以被体现城市正宜居性的医疗条件、好气候，以及体现城市负宜居性的城市犯罪率、种族矛盾带来的不稳定所解释。通过建立体现消费者不同偏好的住房价格特征模型，实证发现，大城市存在诸如多样性的商品与服务、好的教育和医疗条件、更多的就业机会等正宜居性，同时也存在着如空气污染、交通堵塞等

负宜居性;一方面，正宜居性可以部分抵消负宜居性，另一方面，城市负宜居性可以通过城市的现代化管理加以解决，因此大城市的宜居性对人口流入有很强的吸引力。后续的研究也得到了类似的结论，居民在进行城市选择时，大城市更多的就业岗位和更匹配的婚姻市场等对劳动力的流入存在显著的正向影响，而坏的宜居性如通勤成本、污染等对劳动力流入的负向抑制作用有限。部分学者基于劳动力异质性的研究发现，劳动技能水平不同的劳动者对宜居性的偏好程度不同，相比低技能水平的劳动力来说，高技能水平的劳动力更偏好大城市因集聚而带来的知识外溢性、更好的个人发展空间。

国内学者利用中国的数据，实证检验工资、房价、城市宜居性之间的关系也得出了类似的结论，好的宜居性对人口流入有较强的吸引力。踪家峰[10]在城市体系的一般均衡Rosen-Roback模型逻辑推演基础上，基于35个大中城市的面板数据的实证检验结果发现，高的名义工资补偿了高房价，高的城市

宜居性补偿了低的城市房价调整工资，高的城市宜居性是促使人们奔向北上广等大城市的主要原因，从而利用中国的数据支持了房价、工资、城市宜居性三者之间的内生关系。张x等（2006）提出城市价值包含城市的经济价值、文化价值、生态价值三个层面的内容，并通过实证发现xx市商品住宅价格空间分布特征与xx市行政规划空间的各区价值的高低吻合。任x等（2007）构建了经济实力和生活质量的12个二级指标，从时间视角的研究发现，房价中城市价值的附加值占比越来越大。陆xx等（2009）认为住房的价值不仅凝聚了抽象的人类劳动，更重要的一部分是来源于城市价值的转移。郑思齐[11]采用中国35个城市的数据研究表明，中国城市居民的确对城市生活质量有显著的支付意愿，宜居性特征越好的城市，房价水平越高。之后，利用中国84个城市的上万个微观家庭样本研究发现，住房成本的均衡水平与城市的正宜居性正相关，与城市的负宜居性特征负相关;对于技能水平不同的劳动群体，高技能劳动力愿意为居住在拥有更高人力资本，更多绿化面积、道路容量和更少拥堵的城市支付更高的住房成本[12]。

综合国内外研究，学者们普遍支持房价、工资和城市宜居性之间存在内生性关系。

扩展模型：植入住房部门与城市宜居性

在城市经济学的研究中，早已将城市宜居性作为影响劳动力效用的重要因素加以考虑。基于Krugman提出的核心-边缘模型，把住房部门和城市宜居性同时植入核心-边缘模型，探究房价、城市宜居性影响劳动力的流动，进而影响产业结构高级化的机理。假设经济体只包含北部城市和南部城市，广义工业部门和住房部门，劳动力可以在两个城市间自由流动，广义工业品城市内交易无成本，城市间交易存在冰山成本，住房不可移动。劳动力通过合理配置自身的收入，消费可贸易的广义工业品、不可贸易的住房以及享有所在城市的宜居性，来实现自身效用最大化。劳动力效用最大化函数采取道格拉斯生产函数形式。

约束条件为，其中，U表示北部城市劳动力的效用函数，？兹表示北部城市的宜居性，CM表示北部城市劳动力所消费的广义差异化的工业品数量指数，CH表示北部城市劳动力消费的住房数量。PM、PH分别对应北部城市广义工业品组合价格和住房价格，μ为劳动力在广义工业品上的消费在收入中所占的比重，W为北部城市劳动力的收入。

最优化后北部城市代表性劳动力的间接效用函数为：

引入工业品价格指数，得到广义工业品价格指数为：

其中，W*是南部城市劳动力的收入，sn表示北部城市的劳动力数量占经济系统整个劳动力数量的比重，T为广义工业品在两个城市间贸易的广义运输成本，且T>1。

将（3）式代入（2）式，得到包含城市宜居性的代表性劳动力的间接效用函数：

其中，采取类似的推理方式，可以求出南部城市代表性勞动力间接效用函数：

其中？兹*表示南部城市的宜居性，表示北部城市的房价。根据长期均衡条件下，劳动力在城市间流动的决策准则是相对效用的高低，将（4）除以（5），得到相对效用函数为：

将公式（8）式代入（6）并对等式两边求对数，得到：

对

进一步应用泰勒级数展开后化简，则公式（9）变为：

从长期均衡的角度来分析，达到长期均衡时的条件一般是两种状态，一是劳动力在两个城市的效用水平相同，二是所有的劳动力都集聚在一个城市。在这里重点讨论的是第一种状态，即劳动力在两个城市的效用水平相同，也就是说相对效用水平为1，即U=V/V*=1，因此ln

U=0。将公式（10）变形后得到如下形式：

等式左边是北部城市劳动力数量与南部城市劳动力数量的比值。因为，所以，可以发现由劳动力效用决定的两个城市的相对就业人数与相对房价之间存在着稳定的反向关联，但是与城市相对宜居性之间存在稳定的正向关联。

可见，城市间相对房价高低，在一定程度上代表了劳动力选择在不同的城市居住其住房成本的高低，在工资保持不变或者工资上涨速度低于房价上涨速度时，由于预算约束，促使劳动力流向房价低的城市。但是，除了工资、房价外，城市宜居性也是一个影响劳动力效用水平的重要因素。劳动力在选择就业城市时，越来越重视一个城市的人文环境和生态环境。包含在人文环境中的公共服务水平、集聚产生的知识外溢、就业的发展空间对劳动有很大的吸引力;包含空气、水等质量的生态环境对人的身体健康产生影响，也越来越受到重视。因此，城市

宜居性的相对提高，对高房价起到一定的抚平效应。这可以解释我国北上广深四个一线城市，虽然房价很高，但仍然有大量的外来人口涌入的现象。因此，在分析高房价对劳动力流动作用效果时，要考虑城市宜居性对高房价的抚平效应。

新经济地理学视角下的房价、城市宜居性与劳动力流动

3.1

新经济地理视角下的房价与劳动力流动

对于劳动力流动的研究，国内外学者展开了丰富的理论研究和实证检验。新经济地理学CP模型通过本地市场效应、生活指数效应、市场拥挤效应从理论上阐述了劳动力流动的动因以及循环累积因果机制。假设经济系统只有两个区域，北部和南部;两个部门，即工业部门和农业部门;两种劳动力，工人和农民。广义工业品在区域内交易无成本，在区域间交易存在冰山成本;农产品在区域内和区域间交易均无成本;农民不可以流动，工人可以在区域间自由流动。由于随机的外部干扰，假设工人向南部集聚，就会扩大南部市场规模;由于广义工业品在区域间贸易存在冰山成本，因此企业在追求利润最大化的动机下向市场规模大的南部集聚，产生本地市场效应。企业在南部的集聚，增加了差异化产品的种类，降低了广义工业品的价格指数，在农产品价格保持不变的情况下，相当于降低了南部市场的生活成本指数;在工资保持不变的情况下，工人在外部干扰消失的情况下，在追求效用最大化的动机下进一步向南部集聚，加大南部市场规模。南部市场规模的扩大，进一步强化本地市场效应，吸引企业的集聚;而企业的集聚，进一步降低南部的广义工业品的价格指数，生活成本指数效应增强，吸引更多工人集聚。本地市场效应和生活成本指数效应互相作用，形成循环累积因果机制。

新经济地理学CP模型在解释劳动力流动时的欠缺在于没有考虑影响劳动力流动的一个重要因素，即住房因素。Helpman将住房部门植入CP模型，取代了农业部门，构建了krugman-Helpman模型。该模型中，在外部干扰作用下，工人向北部集聚将产生两种效应，一是吸引企业集聚的本地市场效应，二是在住房供给受限的情况下，推高住房价格，产生住房拥挤效应。本地市场效应吸引更多的企业集聚，增加差异化产品的种类，降低广义工业品价格指数，但是住房拥挤效应推高房价，因此北部市场的完全价格指数的升降由广义工业品价格指数和住房价格共同决定。Helpman由此得出，偏好多样性差异化产品的工人留大城市但是需要忍受高房价，不能忍受高房价工人则搬到房价低的中小城市。

Helpman通过构建krugman-Helpman模型，从理论上分析了房价与工人流动之间的关系。后来的学者进行了大量的实证研究验证了这一结论。而且后续学者的研究发现，适宜的气候、好的教育资源和医疗设施、更匹配的工作机会也是吸引劳动力流动的重要因素。

3.2

城市经济学视角下的劳动力空间均衡

空间无套利理论是城市经济学的理论基石。根据空间无套利均衡理论，空间位置对劳动力是无差异的，因此从长期均衡视角来看，劳动力的工资和空间位置的便利性，再扣除房价后，每个区位对劳动力是无差异的。Rosen&Roback基于空间无套利理论，构建了特征性定价理论，得出城市住房价格中隐含了城市宜居性，也就是说城市的住房价格不仅包含了自身属性如建筑结构、装修、楼层、朝向等，还包含了城市的宜居性。Glaser在Rosen&Roback的模型基础上，构建了包含劳动力、厂商、住房部门的城市体系的一般均衡模型，在城市宜居性、住房数量、其他产品数量的基础上构建消费者效用最大化的目标函数;在这个模型中，城市宜居性、房价、劳动力工资三者之间存在内生性关系，房价与实际工资之间的差异体现在城市的宜居性上。我国学者基于中国数据的研究也得到了类似的结论，发现居民对高的城市质量有显著的支付意愿、城市房价与宜居性正相关。

3.3

将城市宜居性植入CP模型

基于城市经济学的研究成果，城市宜居性是影响消费者效用的重要影响因素，忽略城市宜居性的影响得到的结论可能是有偏的。因此，将城市宜居性植入CP模型，发现由劳动力效用函数决定的两个城市的相对就业人数与相对房价之间存在着稳定的反向关联，但是与城市相对宜居性之间存在稳定的正向关联。也就是说，高的城市宜居性有助于劳动力的流入，对高房价有抚平效应，即高房价对劳动力的流入的抑制作用部分被城市高宜居性所抵消。高宜居性，一方面提高了適于居住的环境和良好的公共服务，另一方面隐含着更多的就业机会，更好的发展空间，对劳动力的流入产生很大的吸引力。因此，在工资等条件保持不变的情况下，房价持续上涨，推高住房支出占比，高房价是劳动力集聚的重要分散力。根据消费者效用函数，高宜居性通过提高劳动力效用水平，因而对高房价有抚平效应，是城市吸引劳动力流入的一种重要集聚力。

政策建议

城市宜居性的提高，通过提高劳动力的效用水平，对高房价有抚平效应，可以吸引劳动力的流入，促进产业集聚。城市宜居性水平的高低将影响聚集力和分散力的大小，进而改变均衡结果。在工资和房价保持不变的条件下，边缘区可能凭借提高城市宜居性吸引劳动力的流入，引发产业集聚，核心区也可能因为城市宜居性的下降而导致劳动力的流失和产业过度转移。随着交通运输和贸易成本的下降，“广义运输成本”逐渐接近成本临界点，劳动力更加重视充分的、均等化的公共资源配置。而在我国城市建设与公共资源的配置是以政府为主导的，城市规模越大，级别越高，越容易获得大量的公共资源配置，越能集聚人口。因此，加强中小城市宜居性的建设是促进劳动力合理流动，改变城市劳动力供给结构，进而促进产业结构向高级化演进的重要手段。

4.1

合理配置公共资源、推动公共服务均等化

从公共服务供给角度，要合理配置公共资源，推动城市群内公共服务均等化。大城市在教育、医疗、文化、就业发展机会等方面明显优于中小城市，这种公共资源分配非均等化是大型城市房价过度上涨的一个关键因素。因此，推动公共服务均等化，逐步取消对大型城市的倾斜与优惠政策，是解决大城市房价持续上涨的一个重要举措。改变过去各种资源过度集中于大型城市的配置结构，将公共资源合理布局，形成网络型城市群。以劳动力集聚进一步促进产业集聚，形成集聚经济的循环累积因果机制，推动产业结构向高级化演进。

4.2

加强环境污染治理、大力推进绿色产业

城市宜居性是正宜居性与负宜居性的一个综合。在提高城市正宜居性的同时，还要加强环境污染治理、维护生态平衡，大力推进绿色产业，降低城市负的宜居性。我国多年粗放式发展方式，在推动经济增长的同时，高能耗、高污染、高排放对城市环境的破坏必须加强治理。同时要制定严格的环保制度，倒逼企业转型升级，推动绿色产业的发展。