政府新政下的房价浅析

第一篇：政府新政下的房价浅析

政府新政下的房价浅析

摘要：近年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。为了防止地产市场的泡沫，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，尤其是“新国十条”公布后各城市将陆续出台实施细则；同时，有关房产税等方面政策出台的预期日益升温。楼市也开始出现了一些积极的变化，部分城市更是出现了“量价齐跌”。业界都认同此次调控为近10年来最严厉的政策，是动真格的，对新政是交口称赞。

关键词：政府 资本 观望 新政 房价

一、政府新政的影响

（一）新政对开发企业的影响 1、2010年2月以来开发企业资金来源发生结构性变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比稳步上升。

2010年以来，随着银行信贷支持的减弱和销售回款的放缓，企业资金来源增速持续放缓。1-4月，企业资金来源2.16万亿元，同比增长59.9%，增幅较上月下降1.5个百分点，延续今年以来的增速放缓势头；4月单月资金来源5353亿元，较上月下降7.5%，其中国内贷款878亿元，较上月下降25.9%；自筹资金1857亿元，较上月下降13.9%。从资金来源的结构来看，2010年1-4月，国内贷款占企业资金来源的比重为21%，自今年2月以来持续下降，也明显低于2009年1-4月的24%；而自筹资金的比重为35%，较1-2月提高2个百分点。

2资本市场调整显著，增发或IPO融资难度加大，部分企业积极拓展票据等多元化融资渠道

2010年以来，资本市场对房地产企业上市或增发的态度更为理性。银行信贷融资受阻和资本市场融资难度加大的情况下，品牌企业积极拓展多元化融资渠道，票据、信托、基金等得到更多使用。随着新政的出台，房地产企业的信托融资通道受到较大程度的影响，难度不断加大。

3多项政策的叠加效应显著增加企业资金压力

尽管“增加住房有效供给”是“新国十条”的重要目标，并提出增加土地供应、加强闲置土地处置、严格土地出让合同管理等多项具体措施。但由于“新国十条”已经对市场销售产生显著影响，必然影响到开发企业的投资信心。

另一方面，除“新国十条”外，国土部、住建部、金融监管部门也分别出台了相关措施，如住建部提出的“完善预售资金监管机制”，在保障资金安全、防范工程烂尾风险的同时，也在一定程度上加大了企业的资金压力。国土部提出的“土地首付款不得低于50%”、“加强闲置土地处理”等政策也将影响到企业的拿地计划。由于“1+1>2”的政策叠加效应，中央及各部委多项政策的连续出台将对开发企业的投资信心产生较大影响。预计未来一段时间，房地产开发企业的投资、购地、新开工等指标的增速将难以维持在2010年1-4月的高位，增速放缓将是大概率事件，甚至可能出现同比下降。

4多数企业拿地渐趋谨慎，但也有部分企业借机摘取优质地块

经历了2009年的空前火爆后，在新政的影响下，房地产企业拿地热情也大大下降，拿地数量和金额都有所下降。尽管新政的出台影响了开发企业的整体投资信心，但仍有保利地产、富力地产等资金充裕和实力较强的优质房地产企业继续寻找机会拿地，积极拓展土地储备。

（二）新政对政府的影响

从财政收入来看，由于地方政府更加依赖房地产相关税收收入及土地出让金，新政对地方政府的影响程度要远超中央政府。在地方政府近年财政收支差距不断加大的背景下，新政或将使得地方政府的房地产相关收入缩水，加大地方财政压力，影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成。

1房地产新政或将减少土地出让金，进而导致地方政府收入缩水

房地产新政可能引发房地产市场和土地市场的短期低迷，进而减少土地出让收入。作为地方政府财政收入外的主要财源，土地出让金一直约为地方财政收入（不含中央转移支付）的40%左右，因此土地出让金收入的减少将导致地方政府收入缩水。

2与中央政府相比，地方政府对房地产相关税收更为依赖

房地产开发企业主要缴纳营业税、企业所得税、契税、房产税及土地增值税等，而这些税收收入主要归地方政府所有，2008年数据显示房产税、契税及土地增值税三大税种对地方财政收入的贡献为10.9%，但对中央税收收入的贡献为0。因此与中央政府相比，地方政府更依赖于房地产类税收收入。

3新政或将加大地方政府财政压力，影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成 1994年实行分税制改革后，地方财政收入占财政总收入的比例稳定在45-47%之间，但支出占比从1994年的69%上升到2008年的78.7%，导致地方财政收入与支出的差距不断加大。因此相比于中央政府收支趋平，地方政府收支不平衡矛盾日益突出。

由于分税制后地方政府的收支长时间不平衡，2008年地方政府收支差距（不考虑中央对地方的转移支付和税收返还）达20599亿元，较1997年增长了近10倍，而中央政府收支基本平衡，因此财政压力主要集中于地方政府。

由于对土地出让金和房地产类税收的严重依赖，此轮房地产调控对地方政府的影响程度要远超中央政府，加之地方政府财政收支差距本就十分突出，地方政府未来一段时间内可能面临更大的财政压力，这将影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成，不利于未来住房供应的扩大和市场的平稳发展。

（三）、新政对银行的影响

新政可能会减少银行的营业收入并加大银行的房地产贷款风险。一方面，房地产市场的短期低迷将减少银行的房贷业务量，影响银行业绩；另一方面，由于2009年来房地产贷款在金融机构贷款所占的比重有所提升，购房者杠杆化率在2010年1季度大幅提高，银行的房地产贷款风险有所加，但这部分风险目前仍在可控范围之内。

1新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降

2009年，上市银行实现净利润4349亿元，个人按揭贷款的贡献约为527亿元，贡献率为12%。若2010年个人按揭贷款规模较2009年下降40%，上市银行的净利润损失将在320亿元左右。受此影响，4月17日房地产新政出台以来，主要上市银行股价出现大幅跳水，资本市场已开始担忧未来房地产市场的低迷将导致的银行业绩下降。2今年一季度主要城市购房杠杆率提高，银行风险增大

研究组通过购房杠杆率（个人按揭贷款与同期商品房销售额的比值）来反映银行按揭贷款的风险。2010年一季度，16个城市中大部分城市的购房杠杆化率大幅提升。整体来看，杠杆率的大幅提高说明购房者对银行贷款的依赖在加大，银行面临的风险有所提高。

3房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更容易受到房地产市场调整的影响 随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其占各项贷款余额比例也不断提高。截至2010年1季度，房地产贷款余额为8.18万亿元，同比增长44.3%，增速比2009年末高6.2个百分点。而房地产贷款余额占各项贷款余额比例达20.9%，较上一年度提高0.9个百分点。

房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场形势变化的影响，但从风险的可控度来看，由于全国性房价的迅速上涨主要发生在2009年第三季度至2010年第一季度，而在这期间新增房地产贷款余额占银行总贷款余额的比重约为3%，比例较低，因而总体上银行房地产贷款的风险暴露度不大，目前依然在可控范围之内。

（四）、新政对购房者的影响

房地产新政对购房者的影响十分显著，在新政出台影响下，购房者已经产生了普遍观望情绪，大多数购房者预期房价将下跌且房价的最低点会出现在下半年。调查同时显示，购房需求依然存在，如果房价回调至合理心理价位，大多数购房者还会选择出手置业。

1新政已引发购房者的普遍观望

中指调查数据显示，在8个重点城市，认为新政对其购房计划有比较或非常大影响的购房者均占50%以上，广州、上海、天津和北京在60%以上。此外，因新政延迟购房或暂时观望的购房者占比均在60%以上，广州、苏州、南京和天津甚至超过80%。

2多数购房者预期房价下跌，半数认为房价最低点将出现在下半年

数据显示，各城市均有超过或接近半数的购房者认为房价最低点将于今年下半年出现。因此，在房价出现一定调整后，购房者或选择在下半年出手。

二 新政的有效性

房价是纠结的，涨也不是降也不能，就像下蛋的公鸡！从现在的市场销售情况来看，开发商也开始进入纠结期。谁也不想始作俑者做第一个降价的，但是现在的销售情况又让他们面临很尴尬。

从整个行业看，信贷收紧更是导致资金链紧张的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款准备金率。此前为遏制房地产价格飙升，部分地方还推出了一些紧缩第二套房按揭的政策，包括提高最低首付和使用差别化信贷利率等措施。而且，最近又有消息称，监管部门已明确要求商业银行严控房地产开发贷款风险，部分股份制银行已要求开发贷上浮20%，针对优质开发商的贷款利率也要上浮10%左右。

考虑到银行借贷无门，许多房企又重新考虑借道信托融资。但是，信托融资的成本要远远高于银行，在2008年房地产信托贷款大发展的一年，房企借道信托的融资成本普遍达到年利20%，甚至有家大型信托公司的一个房地产信托贷款项目的融资成本创纪录地到了30%。而且，今年房地产信托的情形和2008年上半年完全大变样，融资门槛越来越高，同样硬性要求土地4折质押，50%自有资本。近期还不时传出监管部门要加强信托贷款监管的消息。

在借贷无门、增发无路的困境中，一些开发商又开始琢磨海外发债。在如此肃杀的调控和萎靡的成交量之下，普遍认为，分化不可避免，一批房企将不可避免地面临出局。其实，并购已呈逐渐增多的态势。

三 房价将何去何从

（一）关于拐点的争论

虽然业界都认同此次调控为近10年来最严厉的政策，是动真格的，对新政是交口称赞，但对于房地产市场走势，尤其是市场拐点的判断，却存在很大分岐。

一种普遍的观点认为，新政对市场的冲击主要是心理上的，阻吓作用大于实质性作用。在房价可能走低的猜想中，人们从抢购转向毁约或者推迟购买，房价于是停止上涨。此时购房者和房地产商对楼市前景都持观望的态度。后市房地产走势如何，还有待进一步观察。楼市是否会下行？还是出现像以前那样的新一轮“报复性反弹”，还很难说。新一轮的楼市调控更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，而不是着眼于一时的房价回调，从而避免楼市调控再次陷入“越调越涨”“短跌长涨”的怪圈。

被认为是精准打击炒房者的利率政策，也被质疑作用到底有多大，因为很多买房、炒房者资金雄厚，并不依靠银行贷款，很多甚至是一次性付全款。对于这种情况，单纯的信贷政策调控是不起作用的。国家第一季度的GDP增长为11.9%，远高于预期，这也被认为是中央出手调控房地产的原因之一。房地产有很高的产业关联度，如果房地产冷下来，钢铁、水泥、玻璃、建材、工程机械、家电等相关行业都会受到影响。如果到四季度中央觉得经济增速不足，是否有可能会再次启动刺激政策？如果不解决流动性的问题，即便压下了过热的房地产，泡沫又会在其他地方吹起来。

暂时性的价格回调不是拐点，只有房价真正进入了下行通道，才是拐点真正出现。楼市拐点到底会不会出现，还要看中央有没有进一步的调控动作，还有已出台的政策能否实施到位。

（二）警惕二三线城市房价

在房地产调控上，地方和中央利益一直不一致。中央政府决策的出发点是维护民生，而地方政府除此之外还有强烈的政绩冲动，预算外收入更是主要靠土地批租实现，从地方政府来说，几乎没有打压房地产行业的动力。在每次打压楼市的风暴中，地方政府都“集体失语”，对于中央的政策，也是能拖则拖，或者打折扣执行，肯定不会主动超过中央政策范围。从这次调控来看，已经出台细则的地方，在调控力度和操作性上基本都没有突破新“国十条”。

与此形成鲜明对比的是，每逢楼市下跌，地方政府则总是竭尽所能，努力托市。地方措施纷纷超出中央政策范围。2008年房地产市场不景气的时候，国务院推出稳定房地产的鼓励性政策，随后地方政府纷纷出台了很多创新性的政策，大大超出了中央的政策范围。当时中央提出首次购房优惠税收的措施，很多地方政府直接对二套房也实行了。有的地方政府甚至想方设法帮开发商解决资金链问题。相对于高房价，地方政府更担心的是因为政府过猛的政策将房地产市场信心击垮。

从公开披露的信息看，房地产市场的热点已经从一线城市开始向二、三线城市延伸。各大开发商纷纷入驻二、三线城市。在调控政策影响下，一线城市市场观望气氛日益浓厚，而一些二三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现大幅度的上涨。如果调控只是调下一线城市的房价，而二三线城市房价却涨了，将是调控最大的失败。

（三）调控不是改革

房市新政策确实会对炒房客有一定的抑制作用。但是，这对推升房价的主要因素——供求关系并不会带来根本性影响，中国的商品房土地供应近期内不可能大幅放量。新政的出台显然没有触及到地方土地财政、小产权房，从长期来看，目前的调控政策效果很有可能是事倍功半。

单纯靠政策调控价格，治标不治本，房价短期内可能少许下挫，当人们意识到基本面并未改变时，房价必定会报复性反弹。只调控，没有改革，这是一次次宏观调控最终都以失败告终的根本原因。对房地产市场来说，宏观调控能救得了一时，但救不了一世。

综上，已出台的政策能否实施到位，关键取决于地方政府的态度。“国十条”新政特点之一就是将控制房价的任务交给地方政府。解决目前房地产行业的问题，最立竿见影的办法就是货币政策，调整利率和首付比例，这是以前数次调整的法宝。其次就是税收政策，这次的房地产新政也将推动房地产税收政策的实行。其实所有人都心知肚明，中国房地产最根本的问题还是土地问题，加上资本流动性过剩和民间对通胀的预期，共同推高了房价。体制问题不是调控能解决的。从国务院历次楼市调控来看，均出现了调控政策效果不尽如人意的情况。其中一个原因便是供不应求，如果相关政策能加大土地、住宅的供应量，保持供求平衡，房价就不会出现强烈反弹。使调控和改革相结合，在定期的调控之下，进行金融、税收、土地、财政、收入分配等方面的长效改革，同时实现地方政府转型，中国房地产市场才能真正“健康”。

第二篇：政府与房价

政府与房价 2010-03-29 19:31 进入在房产行业也有一段时间了,感觉对房产还是有一点自己的浅析！首先说房价吧!其实感觉房价就是一个由政府做导演,开发商,买家做演 员,历史(规则)做投资商做影片罢了！开发商作为银幕上的反面人物实际上 是否真有那么可恨呢,答案是否定的!其实我们理性的分析一下就不难发现,房 产为目前中国的经济做了非常重要的贡献,获益的我相信不仅仅是开发商,政府 也从中获取了很大或者最大的利益.为什么我们政府所操控的媒体始终对为政府 做了巨大贡献的房产商极尽辱骂呢！其实改革开放了这么多年,我们身边的物 价上涨了不少,为什么房价上涨所带来的压力和骂声最多呢.首先:房产是一个 很大额的支出,很多普通老百姓一生也难得买一二次.一次买一个可以用一生的 东西,当然付出的金额比较大.微微的上涨就是一笔很大的金额.当然会带来很 大的社会反弹！其实想想其他东西涨的也很大为什么没有引起这么大的社会问 题,就是因为人们不用一次支付一生所用的花费,而是相当于分期支付,所以人 们反而觉得可以接受！再讲一下房价上涨的历史必然吧:房价的上涨源于货币的贬值,这是不 可避免的.货币为什么会贬值呢?原因就是货币发行量的增大,我们地球的资源 只有这么多,这个资源就相当于硬通货.而货币是政府发行的,货币本身的价值 很低,其实他就是一个政府制定的,大家遵守的规则.货币可以加大发行,可是 资源却是供应有限！我们那工资生活的人群屡次要求加薪,政府为了民心不得 不同意!但是政府可以拿钱出来加薪,却变不出来资源.那人们的工资涨了,要 去消耗更多的资源怎么办呢!办法就是让物价有限上涨！不然人人加了工资就 去吃熊掌那有这么多资源呢！当然房价也是在这个上涨之列!那老百姓有意见 了怎么办呢,我们的政府当然有办法,那就是找个挡箭牌,这个冤大头由谁人来 充任呢,那就是我们的开发商！政府要知道房价的上涨是历史的必然,像我们 的大领导老胡和小温从来不说要让房价下降,而只是说要抑制房价的过快上涨, 言下之以就是要鼓励适当的上涨！再来谴责一翻开发商,让人们把矛头指向开 发商！因此来转移人们的注意力,这样就可以一边收钱一边骂人,引起人民不 满了就抓 2 个开发商大快人心！其实作为以个买房的人我也希望房价的下降,但是作为一个从业人员的 经验让我清楚的知道房价的下降是不可避免的,这是历史的规律!谁的不可改 变！---------------胡伟铭

第三篇：浅析政府关于房价问题出台政策

浅析政府关于房价问题出台政策 关键词：楼市调控 金融调控 土地政策 信贷政策 房产税

内容摘要： 从2010年元月开始，政府各部门多次出台楼市调控新政，抑制投资投机，遏制房价过快上涨并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。在各种政策陆续出台，且其执行力度逐渐加大的情形下，房价上升势头有所减缓，但如果要真正解决这一头等问题，我们需要做的还很多。

08年的楼市调控，不但楼价未下跌，反而是全国地王大量出现，开发商捂盘惜售。如今的楼市调控，被广泛称为“史上最严厉的楼市调控”，从金融、土地、税收多方面入手，在制度改革和执行力度力上较以前有了很大改善，也在一定程度上缓解了居高不下的房价问题。从1月10日国务院出台国十一条：“严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。”到3月9日,温家宝总理在政府工作报告中强调,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。”到4月15日,国务院出台具体措施：“要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.”接着，4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。为了防止房价“回暖”，9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部、国土资源部、监察部又相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施，加码房地产调控。在这组政策“组合拳”中，其中最主要的内容是：面向全国范围，新政策“一刀切”地规定，贷款购买首套自住房商品房，不论面积大小，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买的三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。在这一系列举措中，特别提出：要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”这一问责制的出现，为这一系列调控措施带来了新的亮点，在一定程度上加大了政府公信力，民众信心有望回升。

在国家也不断出台新的房地产政策以图降温楼市的大背景下，房价依然“居高不下”，其原因何在？综合分析大致有以下原因。

1）适度宽松的货币政策。所谓适度宽松的货币政策，主要是指实行低利率政策，减轻企业贷款，融资成本负担，释放居民储备，鼓励和扩大消费；实行低存款准备金政策，向市场释放流动性。然而宽松的货币政策产生大量信贷导致市场流动性持续过剩，经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍、放任了投资泡沫和通货膨胀。从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是在按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低，这无疑给房价上涨创造了有利条件。

2）地方对土地的操控。地方政府和地产商联合垄断。土地市场被政府垄断，政府再低价出让土地给企业，吸引大量投资，从而促进GDP的增长；房地产开发被开发商垄断，不允许自建房，市场无法形成竞争关系，商品房数量由1989年的10%不断增加到2003年的90%，近几年更是大幅增加，并且价格一涨再涨。同时据资料显示，中国的房地产企业囤积土地达12亿平方米，这些土地足够1.2亿人居住。政府供应出土地，但开发商囤积起来不建房子，造成市场上房子少，房价如何不水涨船高。

3）民众购房需求旺盛。随着国民经济的不断发展，城市化的不断普及，大量农民工进入城市、越来越多的人需要改善住房条件等，使得房地产市场住房需求旺盛。在这样的背景下，越来越多的地产商依附于这种刚性需求，操控房价上涨。

4）住房的供应结构和供应体系错位。经济适用房和廉租房缺失，满足不了老百姓的住房需要，与此同时，商品房大肆出现，这是长期存在的房屋结构矛盾。普通住宅与经济适用房的比重过低、供应过少，中低价位的住房供应量过小，刺激了高档住房消费，拉动了商品房均价上涨。如此循环往复，带来的只能是更加紊乱的住房结构体系。

5）投资环境和产能过剩，许多企业家不做实体经济去炒楼。对于一个企业而言，只有掌握整个产业链的重点环节才能控制定价权，而在整个产业链中，中国制造业制造的附加值最低，得到的利润最少。定价权之战的失败，导致中国实业投资环境的恶劣和一定程度上的信心缺失。另外，钢铁、水泥、玻璃、煤炭、花工、多晶硅、风电、电力、焦碳、铁合金，有色金属、纺织、皮革、电解铝、印染、造纸、化肥、农药、家电、汽车、机械、造船等全部产能过剩，形成大量资产泡沫。恶劣的投资环境和严重的产能过剩，无疑使得越来越多的人把眼光放到房地产行业。

如此高的房价给我们带来的影响不容小觑，当前房地产行业形势不容乐观，需要尽快采取措施，尽量在一定程度上抑制其过快增长。

1)加息。加息增加了贷款利息成本，对购房者影响毋庸置疑。于首套房相比，对于目前严格收紧的二套房贷会产生更大的影响，加息给普通购房者带来的压力有限，但对投资投机性购房者是比较沉重的打击。此次加息正逢楼市调控政策升级之际，导致市场特别敏感，也带来更多的猜想。加息消息公布的次日，上证指数上涨0.07%，但房地产股整体跌幅超过4%。然而，单靠加息来打压房价会“伤及无辜”。最容易受到冲击的群体之一，是偿付能力较弱的工薪阶层，而此类购房者又以购买首套房为主。因而，房贷政策纳入楼市调控政策的组合拳中，应该体现在差别化信贷政策的严格执行上，而不是简单上调贷款基准利率。2）土地政策。打破土地垄断最根本的方法,一是釜底抽薪，将土地收益收归中央政府，转而将企业利润收益转归地方政府，令地方政府得以超脱出土地利益。二是通过设立城乡土地交易市场，让农民得以直接面向土地一级市场，令开发商必须直接与农民和市民进行议价。以这两种方法为主，辅以加强对两级土地市场的监管，土地垄断的泥沼不难走出。此外，温家宝总理在政府工作报告中提出加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。财政部、国土部等五部委也陆续出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。国土资源部现已正式启动全国土地卫星图片执法检查问责工作，已对部分市县负责人进行约谈。坚定不移地抓好整改查处问责工作,坚决纠正和严肃查处各类违法用地，将用地行为纳入依法规范轨道。这一系列打击囤地，清理闲置土地的行动以及问责制的有效实行也有望使未来市场供应有所增加，进一步缓解房地产市场需求矛盾。

3）信贷。新政策规定贷款购买首套自住房商品房，不论面积大小，首付款比例调整到50%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买的三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。二套房首付大幅提高,“惊”醒市场中投机者；配合银监会一句“银行有权不给投机投资购房者发放贷款”,打碎了炒房客利用银行贷款获得杠杆收益的美梦。这一信贷政策的改革，虽然难以在根本上抑制房价，但也是有效而快速地打击投机性购房、收紧信贷的有效措施，在一定程度上促进了房价的稳步发展。特别是央行年末提出：要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，保持经济平稳较快发展。这意味着，明年各商业银行的信贷结构可能会有较大的调整，尤其是在房地产信贷方面将会严格控制。

4）房屋结构和供应体系。需要调控的不是单纯的房价，而是调控住房的供应结构和供应体系。经济适用房和廉租房的缺失，导致大部分老百姓没有房住，同时又买不起高价的商品房。因此长久以来我国的住房结构和体系就不是可持续发展的，我们应该从根本上解决这一问题。建经济适用房和廉租房才是根本之道，商品房的价格并不需要过于打压。试想如果市场上90%以上是经济适用房和廉租房，剩下10%不到的商品屋，这样，不仅能够满足老百姓对住房的基本需求，而且能从有能力购买商品屋的富人身上收取更多的税收来进一步满足住房需要。住房建设部最新提出：加强和改善房地产市场调控，强化市场监管，扎实开展基础性工作。预期在明年，计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房达1000万套。试点公积金支持保障房建设、减免公租房的税收优惠以及吸引社会资本参与建设等政策措施，将着力解决保障房建设资金难题，全力支持廉租房的建设。

5）改善投资企业投资环境。投资环境恶劣是企业不做实体经济转头房地产的重要原因。政府应该针对其企业发展的新特点、新问题，出台更多可行性强的扶持鼓励政策，着力改善我国投资环境、人居环境、休闲环境，为企业引进人才创造有利条件，为企业发展创造机会。企业自身也应该针对自身现状，明确企业方向，逐步实现其产业链的整合，争取获得定价权，在国际市场竞争中博得一席之地，实现可持续、高利润发展；另一方面，要严格抑制泡沫经济上涨势头，使实体化经济行业得到广泛认同和投资，逐步改善房地产行业一头热的现象。

我国从1986年就开始征收房产税，近年来，随着经济发展和各方面情况的变化，有关房产税改革的议论一直不绝于耳，尤其是近年房价高涨，在最近国家对房地产进行“史上最严厉”宏观调控的大背景下，被市场视为房价调控利器的房产税自然争议颇多，甚至有专家认为是打压房价的最后杀手锏。我想这可能是一个误区。首先需要明确的是，如果征收房产税的目的是为打压房价，那根本是不应该征收的，征收的结果很有可能使整个房地产市场从此崩盘。本质上来说，房产税是为了提高房屋的收益和价值，使房屋升值，从而真正实现藏富于民而征收的一种税种。房产税税收的改革起到的是一个调节作用，引导个人合理的住房消费；并在一定程度上增加房屋拥有者的税收负担，抑制炒房行为，减少人们对房屋的需求，同时，促使多套房屋的持有者出卖富余房屋，从而增加房屋供给，平衡供求关系，抑制房价过快上涨，在一定程度上减少房产泡沫。房产税征收将引发一系列的后续问题，对市场结构，银行体系等方面有极大影响，所以我们必须理性思考，正确对待其征收问题。

在房价调控中，值得我们学习的是新加坡模式、香港模式和重庆模式。新加坡到2009年年底，一共建立了99.2万套经济适用房，确保了85%的老百姓住房，基本上满足了民众对住房的需求，其房价并未出现过大幅涨跌的情况。而香港从1954年开始实行公共房屋计划，逐渐形成一套完善的公共房屋制度。到现在50%—60%的房屋均由政府提供，而且房产土地带动的财政收入只占到1%左右，实现了不靠房产而是靠实体经济带动整个城市的经济发展的目标。最值得一提的是重庆模式：初步预期在未来3年建设4000万平方米的公租屋，解决100到200万人的居住问题；陆续引入300万农民工进城给予重庆户口。农民工要拿到重庆户口，必须放弃宅基地复耕农地。这样既为公租房提供了土地，也保证了足够的耕地面积；加强建设IT产业集群。引入了惠普、思科等品牌企业，并做到80%的零配件在重庆本土生产，这样就可以解决300万入城的农民工工作问题。这一模式的意义在于：加大了保障房的建设，放宽了对商品房的管制。只要老百姓都有房子住，商品屋价格该上涨就上涨，并且第一次在实际操作中实现了双轨制，促进房地产行业的稳定发展。兼顾眼前利益和长远发展，实现可持续发展；以内需促经济增长。目前我国靠房地产带动经济，并且房地产的相关产业不胜枚举，房价降一半，整个银行系统很有可能开始出现危机。所以我们不能采取过于激进的措施，也不可单纯依靠某一措施，而是应该全盘考虑，将出台的一系列措施结合起来，有序有效的执行，使我国房地产市场逐步稳定。总的来说，大量建造经济适用房和廉租屋，从根本上解决住房问题是我们应该坚持的原则。不单靠房产税或其他看似严格的单一措施来打压房价，而是采取双轨制，一方面大量建造经济适用房和廉租屋，为老百姓提供住房；另一方面放宽商品房价格的限制，并将从中抽取的税收用于建造经济适用房和改善我们的生存生活环境，实现真正的藏富于民。近期，作为每年最高级别经济会议的中央经济工作会议也率先释放出信号：一方面力保宏观层面的货币政策开始逐步转向稳健，进一步收紧市场流动性；另一方面则是对我国的住房体系提出明确要求：强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这是近年来继各政府部门提出楼市调控条例后中央经济工作会议首次针对住房问题提出工作要求。随着这一系列逐渐健全有效的措施的出台，土地、金融信贷等政策将会进一步趋紧，楼市调控也将进入常态化阶段。尤其值得注意的是，随着保障性住房定位的逐渐明晰以及建设力度的加大，我国商品房与保障房的双轨制住房体系正加速建构。

第四篇：新政镇2009年政府工作总结

新政镇2009年工作总结

2009年，新政镇政府在县委、县政府的正确领导下，全镇各族人民团结一致，以科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十七大精神和省第五次党代会精神，坚持“解放思想、鼓足干劲、抢抓机遇、努力开创新政又好又快发展新局面”的经济发展思路，紧紧围绕年初制定的各项工作目标，团结奋进，开拓创新，积极工作，较好地完成和超额完成了各项工作任务，有效推动了经济社会的全面发展，各项事业都取得了显著的成绩，多项工作受到县委、县政府的表彰。这些成绩的取得是我镇全体干部群众共同努力的结果。

一年来，我们主要抓几个方面的工作：

一、全镇经济持续健康发展，财政收入稳步增加 经过全镇干部职工的共同努力，2009年全镇国民生产总值达到2931万元，比2008年增长68万元，地方财政收入178万元，比去年增长107%，农业总产值2465万元，农民人均收入3086元，农村富余劳动力转移518人，劳务收入520万元，贫困人口减少493人。冬季瓜菜种植面积6508亩。

二、切实抓好民生问题，为民办好事实事

一年来，在县委、县政府的领导下，我镇认真地做好民生工作，为民办实事好事，为民排优解难，充分体现党在群众中的地位，确实把群众的温饱与冷暖放在首位。今年来我镇已全部完成年初制定的工作目标任务，现已完成了26项为民办好事

实事。如：

1、抓好县城供水工程的征地、赔偿，使工程顺利进行；

2、协助做好果蔬冷冻厂、槟榔加工厂建设工作；

3、配合做好保亭热带兰花基地建设工作；

4、修建石让村文化室及美化、绿化村文化室活动场所；

5、举办首届大型农民运动会；

6、举办庆祝建党88周年歌咏比赛；

7、在春节和“七〃一”开展慰问困难老干部和特困老党员活动；

8、“五〃四”青年节期间，组织新政中学优秀团干、优秀团员以及来自各村委会团支部书记召开座谈会；

9、出资2200元支持新政中学举办“纪念五四运动90周年暨表彰大会”和以“弘扬爱国主义精神，歌唱祖国”为主题的迎接新中国成立60周年暨五四运动90周年歌咏比赛；

10、出资3000元支持新政中心学校举办庆“六一”国际儿童节小学生广播体操、校园集体舞、书法以及绘画比赛活动；

11、全面开展集体林权制度改革工作，在全镇人民的努力下，我镇林改工作在县委、县政府规定的时间前一个月提前完成任务；

12、结合书记大接访活动开展拉网式排查，认真包案化解各种纠纷25宗，维护社会稳定，构建和谐新政；

13、举办各种培训班三十期（统计协管员培训班、集体林权制度改革培训班、创业指导培训班、海南省少生快富工程农技培训班、第十一期2009年保亭县村小组长建设社会主义新农村专题培训班等），参加人数共2.3万多人次，培训费为5.2万元；

14、配合县公路局硬化公路8条共20多公里；

15、配合县农综办搞好农综项目42条水利渠道共40.3公里，机耕路36条35.6公里，过水坡37座；

16、全力做好环境卫生整治工作，塑造干净、卫生、优美 的环境。经过全镇的努力，我镇政府大院被评为全省卫生大院。

三、突出实践特色，统筹镇村发展，深入落实科学发展观活动

按照县委的统一部署，我镇作为第三批试点单位参加此次活动，镇党委结合实际确立了“统筹镇村科学发展，打造富裕和谐文明新政”为活动载体，扎实开展学习实践活动，取得了初步成效。全镇参加学习活动的共有1个党委18个党支部693名党员，其中科级干部13人，大专以上文化程度36人。各党支部共召开动员会18场次，开展思想解放大讨论29场次，参加党员干部有147多人，发放问卷调查表360多份，开展满意度测评16场次，设立征求意见箱16个，征求到的意见共有38条，召开民主生活会、组织生活会各19次。各支部都制定了整改方案，走访群众7000多人次，计划年底前完成为民办好事实事56项，目前，已完成为民办好事实事26项。经测评，整个活动群众满意率达98%，并得到县委的肯定。

（一）在理论武装上下功夫，形成镇村统筹发展共识。有针对性地安排学习了卫留成书记的《四问解放思想》、《谈领导干部的心气》、《关键在于落实》和罗保铭、许俊、楼阳生等省领导到保亭调研时的讲话精神，进一步鼓舞大家工作干劲，坚定科学发展理念，进一步形成科学发展是硬道理的共识，统筹镇村科学发展的共识。

（二）在分析检查上出实招，明确统筹镇村发展方向。镇党委突出实践特色，重在从实际出发，严格对照检查，深刻反思剖析。一是深入开展了“五查”活动。二是认真撰写专题民主生活会发言材料和领导班子分析检查报告。三是认真开好“三会”。通过深入剖析，明确了统筹镇村科学发展的方向。

（三）在解决问题上重实效，夯实统筹镇村发展基础。从学习实践活动一开始，镇委紧紧围绕“保增长、保民生、保稳定”着力解决影响和制约统筹镇村科学发展的突出问题。

（四）在机制创新上求长效，为统筹镇村发展提供制度保障。镇党委把机制创新作为学习实践活动取得实效的重要内容，建立健全各项符合科学发展的工作机制，创造良好的政策制度环境。

四、统筹协调，精心谋划，积极稳妥地推进集体林权制度改革

林改工作中，我镇严格按新政镇集体林权制度改革工作实施方案要求，结合各村实际，广泛听取群众意见，制定了切实可行的方案，保证了工作顺利完成。截止今年十一月中旬已完成所有工作。我镇林改内业修图已完成68个村小组，完成率100％；公示勘界面积第一、第二榜已完成68个村小组，完成率100％；林改村组方案制定并通过村民表决的有68个村小组，完成率100％；68个村小组签订林改合同并已送县林改办核实发证；有8个村小组已确权发证。

我镇林改工作全面铺开后，镇林改办工作人员全力以赴，认真做好外业勘界测量，表格、合同填写，材料归档等工作。在保障经费投入上，县政府下拨的林改经费全额林改工作上，目前已投入林改工作资金26万元，确保林改工作按时按质按量完成任务。同时认真做好矛盾纠纷调处工作，维护林区稳定。各工作队在调处每一起纠纷时，做到了依法、依规、依据、公平公正、尊重历史，使群众心服，解决历史遗留纠纷15起，达

到矛盾纠纷调解率达90%。经过全镇干部职工的共同努力和广大农民的参与下，我镇林改工作取得实质性的成效，为进一步保护好我镇现有的森林资源，维护生态安全，加快生态镇的建设步伐，促进农村经济和谐发展奠定基础。

五、加强社会治安综合治理，为经济建设创造一个安定和谐的社会环境

根据县委、县政府及县政法委的工作部署，我镇加大社会治安综合治理工作力度，继续开展“严打”整治斗争，从严从快打击刑事犯罪活动，特别是重点打击群殴、盗窃、破坏生产等严重影响人民群众生命财产安全的违法犯罪行为，扫除黄、赌、毒等社会丑恶现象，今年来我镇结合公安机关开展排查活动，年内排查出刑事案件发生26宗，破案2宗，破案率8%；治安案件33起，治安处臵11起，处臵率33%，年内共受理各类民事纠纷案件52宗，其中土地纠纷20宗,婚姻家庭纠纷3宗,经济纠纷6宗,调处解决成功率86.5%，加强对31名刑满释放人员的安臵帮教工作，刑满释放人员的安臵帮教回防率达到100%。

继续严厉取缔非法宗教组织活动，坚持“打防为主，标本兼治，重在治本”的方针，深入开展法律进学校教育活动，今年来共开展法律进乡村学校教育活动22次，加强群防群治工作，把各项安全防范措施落实到基层，维护好广大人民群众正常的学习、生活和工作秩序，为经济建设创造一个安定的社会环境。

深入开展农村平安建设工作，维护农村社会和谐稳定。通过开展县委书记大接访活动，切实抓好农村矛盾纠纷排查调处

工作，进一步健全完善矛盾纠纷预防、排查、调处工作机制，整合力量、整合资源，从源头上预防和减少各类矛盾的发生。特别是番坡农场的老难题，几年来都无法解决，今年经过书记大接访活动和全镇干部职工的共同努力下，使上访问题得到了缓善解决，并通过召开党委会议决定制定《番坡农场领导班子月工资补助方案》，确定农场领导班子工资每月发放标准。加强和改进信访工作，变群众上访为干部包案下访，理顺农民群众情绪，努力把社会不稳定因素解决在萌芽状态，有效预防和减少因矛盾纠纷激化而引发越级上访事件、群体性事件和“民转刑”案件。

六、加大计划生育工作力度，切实维护我镇人口稳定增长 计划生育工作是国家一项长期的基本国策，国家的发展强大与计划生育工作息息相关，镇政府始终把计划生育工作列入重要议事日程，并作为一项攻坚任务来完成。首先，加强对计生知识及有关政策、法规的宣传，通过发放有关资料，设立咨询服务点，设宣传栏、开展婚育新风进万家、对重点人群进行访谈等形式多样的宣传活动，使计生工作深入人心、家喻户晓，取得良好的社会效果。其次，镇政府要求镇计生办认真做好全镇范围内的调查摸底工作，掌握重点人员名单，做好外来流动人员的登记管理以及定期回访检查工作。2009年，全镇完成结扎89例，上环31例（其中吉妮环15例），人流4例，引产4例，征收社会抚养费1724元，经费总投入达204690元。通过全镇干部群众的共同努力，我镇的计划生育工作取得较好成绩，受到县委、县政府的表扬。

七、加快农村基础设施建设步伐，促进农村经济健康发展 按照县委、县政府的部署和要求，结合我镇实际，统筹兼顾，做到经济发展和基础设施建设两不误。一是积极抓好乡村公路建设，促进我镇经济快速发展。2009年硬化毛文村委会公路，修建什梯利桥，配合县民宗局完成番雅路的改建工程，解决了10个村群众行路难问题。我镇大小公路132条，长58.2公里，目前已全部完成修复工作，硬化公路8条共20多公里，受益人口达7688人。二是加强农田整治和修复水利工程建设，强化农业基础设施建设。清理大小土渠和农田三沟86条，长40.6公里，水利硬化渠道49公里，改善灌溉面积达6800多亩。三是配合县农综办做好什那、毛朋、报导、新政四个村委会的农综项目。共完成42条水利渠道，总长40.3公里，机耕路36条，总长35.6公里，过水坡37座，涉及面积1.4万亩，新增灌溉面积7000多亩，改善灌溉面积1800亩，受益人口5800多人，总投资797万元。四是完成民房改造135户、扶持 91 户一池三改示范户。五是创建什厚黎、报导一、二、什迁四个文明生态村。六是配合县文体局做好农家书屋四间，并完善书屋配套设备和办公场所。

八、加大产业结构调整力度，扩大冬季瓜菜种植面积 按照县委、县政府提出充分利用冬闲农田、丢荒弃耕的土地大规模发展冬季瓜菜的指示精神，镇政府于11月6日专门召开“三冬”工作动员会对全镇三冬工作进行布署。同时，认真

制定详细的工作方案，采取干部蹲点、片长包干的责任制，一级抓一级，层层抓落实，形成齐抓共管的良好局面,特别是抓好青瓜嫁接苗技术培训工作,共有2850人参与培训，使我镇广大群众掌握了先进的瓜菜嫁接苗技术，确保今年完成种植冬季瓜菜6500亩，瓜菜品种除了青瓜，还有苦瓜、茄子、毛节瓜、树仔菜等。

九、抓好教育、医疗卫生事业建设，协调社会各项事业发展

认真贯彻《教育法》和执行九年义务教育，增加对教育的投入，改善学校危房和教学条件，加强教师队伍建设，提高教学质量，使全镇教师队伍结构合理化，教学设施进一步完善，适龄儿童入学率达到100%，巩固率达到99%，小学升学率达到99%。加强公共卫生体系建设，提高应对突发事件的医疗救治、重大传染性疾病防治和公共卫生事件处臵能力。建立和完善公共卫生服务体系，加强镇卫生院和村卫生室建设，逐步提高服务水平，加大对农村医疗卫生的资金投入，调整优化农村医疗卫生资源配臵。抓好新型农村合作医疗工作,积极发动农村居民参加,进一步扩大新型农村合作医疗的覆盖面，有效地解决了群众看病难、就医难问题。全镇参加农村合作医疗人数为10825人，参合率达97.44%，参加城镇医疗保险人数有305人，参合率98.5%。

十、继续发展壮大打工经济

今年来我镇加大对富余劳动力的培训力度，按照先培训后

上岗的原则，加快农村富余劳动力输出工作步伐，在7月份组织全镇100多名青年到镇政府所在地开展机械维修的培训，让他们学到技术，并发证。目前到外地打工的人员有1518人，大大缓解了我镇的富余劳动力的就业压力，壮大了我镇的打工经济。

十一、扎实推进精神文明和宣传文化建设工作，促进社会各项事业协调发展

在县委、县政府领导及各职能部门的指导下，我镇深入开展精神文明创建活动和宣传文化建设工作，受到农村基层广大党员干部群众的欢迎。今年来，镇政府高度重视精神文明建设和宣传文化建设工作，把它摆上重要的议事日程，加大工作力度，通过教育广大人民群众崇尚科学，移风易俗。广泛开展生态保护和文明生态村建设，文明户的创建，倡导健康文明的生活方式，不断提高人民群众生活质量，使我镇的精神文明建设和宣传文化建设工作更加贴近生活、贴近实际、贴近群众，取得了明显的社会效果，有效地促进我镇社会各项事业协调健康发展。切实搞好农村宣传文化阵地建设工作。今年，在县委的大力支持下，我镇宣传文化中心办公楼已建成并投入使用。以转变农民思想观念为着眼点，加大对宣传文化建设工作经费的投入，结合“科技、文化、卫生、法律”四下乡活动，以村文化室为阵地组织农民学理论，学文化、学科技、学法律。一年来，全镇共举办瓜菜、水果、畜牧等专业技术培训48期，培训农民2290人次，接受农民咨询3811人次，印发各种实用技术

资料5620份，通过开展学习培训活动，使农民掌握了1—2门实用农业技术知识，提高了科学致富能力。

十二、加大宣传力度，确保生产安全

一年来,新政镇政府认真贯彻县委、县政府、县安委会的文件精神，精心组织安全生产大检查，突击抓好《安全生产法》的宣传和实施及重大火灾隐患整改，确保一方平安。重点是以贯彻实施《安全生产法》为主线，以治理安全隐患为突破口，以防范和遏制重大事故的发生为目标，坚持“安全第一，预防为主”的方针，在全面推进安全生产目标管理责任制、建立和完善安全生产管理机制、开展安全生产宣传教育，深化专项整治、加强安全生产监督检查等方面做了大量的工作，并取得了一定的成效，我镇安全生产形势趋于平稳。

根据县政府下达的2009安全生产目标管理的要求，认真制订相应的安全生产目标管理计划，建立健全各级各部门安全生产责任制，发动全镇力量积极参与安全生产整治活动。今年来，共召开安全生产会议4次，专题工作会议2次，配合县安全执法检查15次，检查单位（含个体）82家，发现隐患处4处，完成整改4处。

十三、切实抓好民政工作，为民办实事好事

一年来，在县委、县政府及县民政局的领导下，认真地做好民政工作，为民办实事好事，为民排优解难，把握好民政工作的救济对象，充分体现社会主义大家庭的优越性，体现党、民政部门在群众中的地位，确实地把群众的温饱与冷暖放在首

位。

1、做好弱势群体的慰问工作。为了保证五保户孤寡老人、孤儿、病弱伤残、残疾人、特困户能过上一个祥和愉快的春节，及时做好弱势群体的慰问工作。全镇共走访了10个村委会68个自然村，慰问五保户43户，特困户162户、移民户32户、军属家庭14户、重点优抚3户、共发放慰问品大米17500公斤、食用油704瓶、衣服500件、棉被210张、红包7800元。

2、做好救济粮的发放工作。今年县民政局共下拨我镇救济粮6.2万公斤，优先照顾五保户、孤儿、孤寡老人、残疾人、特困户这些弱势群体，为他们解决实际困难，全年共救济1190户，5600多人受益。

3、做好义务兵家属优待金按时发放工作。共兑现军属优待金10人，共计13500元。

十四、认真做好扶贫工作

一年来，在县委、县政府的指导下，我镇以“帮思想、帮门路、帮技术、帮资金”为主要内容，以带领农民发展经济、帮助农民脱贫致富为已任，扎扎实实的搞好扶贫工作，做到引导农民转变思想、更新观念，大力发展农业生产，提高农民收入，改善农民生活，为我镇农村经济等各项事业发展起到推动作用。取得了较好的成绩。

1、充分利用资源优势。大力发展种养业，加快调整贫困村产业结构步伐：一是做好主导产业橡胶、槟榔等经济作物的种苗供应发放工作。橡胶苗2万株，75户，种植面积300亩，槟榔苗2.1万株，65户，种植面积190亩。龙眼苗2500株，35户，种植面积63亩。名贵花梨、胆木种苗1.8万株。二是抓好养殖业生产引导带动农民发展养猪业，做好

扶贫猪苗的供应工作，采取先报名，后培训，再供应猪苗的办法，全镇共培育养猪专业户66户，供应优良猪苗198头。

2、加强科技培训，开展科技联结工作。积极开展科技联结工作，与县扶贫办联系聘请有丰富实践经验的技术员5名深入全镇村委会和农民开展科技联结管理，全镇联结龙眼、荔枝、红毛丹等经济作物505亩，科技联结户71户，其中龙眼35户221亩、7200株，荔枝31户222亩、7100株，红毛丹5户62亩、1860株，使科技联结工作达到预期的目标要求。

十五、以基层组织建设年为抓手，全面抓好基层组织建设 今年来，我镇以基层组织建设年为契机，把党的组织建设当作经济建设的第一要务来抓，坚持立党为公，执政为民作为工作出发点，切实加强农村基层组织建设，使我镇10个村党支部充分发挥了党组织在农村各项工作中的战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，促进我镇两个文明建设的健康协调发展。一是切实加强基层党组织班子建设，今年来我镇结合基层组织建设年活动要求，针对个别党员干部存工作责任心不强、思想作风不正，群众观念淡薄等问题，镇主要领导及时找其谈话，增强了领导班子的凝聚力和战斗力。二是切实加强领导干部作风建设。结合县委深入学习实践活动要求，以“学习进取，团结和睦，勤劳节俭，诚实感恩”作为干部言行，在镇直各机关、村委会采取行之有效的措施开展干部作风建设，引导领导干部加强理论学习，大兴求真务实之风，发扬艰苦奋斗的精神，切实转变作风，心系群众，解决好群众反映的突出问题，取得较好 的成绩。三是切实加强对干部的管理，制定干部岗位责任目标管理制度、考勤制度、财务管理制度等，从思想上、组织上、纪律上、作风上制定出高标准、严要求的组织制度，用制度管理，充分调动干部职工工作的主动性、积极性和创造性。

过去的一年，我镇不仅积极推进各项事业协调发展，而且在加快发展经济建设方面，为民服务宗旨的思想意识得到升华，镇委、镇政府认真贯彻执行县委、县政府的决策，确保农村经济协调发展，同时加快社会各项事业发展的步伐。在总结工作成绩的同时，我们也清醒地看到工作中仍然存在一些问题，主要是：民房改造、扶贫攻坚任务仍然繁重，农村沼气池建设进度缓慢，干部队伍建设有待加强，财政收入增势不强，乡镇企业发展滞后，民营企业发展缓慢，农村富余劳动力过多，劳务输出不成规模且就业门路不宽，农业科技人才技术含量不高，高科技人才依然缺乏，特色品牌规模小，热带高效农业发展缓慢，产业结构调整仍然不合理，农民增收不明显等，面对这些问题，我们将高度重视，在今后的工作中采取积极有效的措施加以改进。

2010年工作计划：

2010年是实施“十一五”规划的第五年，镇政府将认真贯彻邓小平理论、“三个代表”重要思想、党的十七大和省第五届三次会议精神，继续以科学发展观统领经济社会发展全局，继续研究持续发展新政的战略思路，以增加农民收入为目标，加快产业结构调整，抓好生态环境保护和小城镇建设及农村基础

设施建设，找准新政的经济增长点，大胆调整农业产业结构，做到区域化布局、产业化发展和经营性规模，逐渐形成一村一品的经济发展格局。

2010年我镇主要抓好以下几个方面的工作：一是农村基础设施建设不断完善，民房改造、沼气池建设等各项扶贫攻坚任务上一个新台阶。争取项目资金建设南改公路。二是精神文明建设和文化教育事业协调发展，生态环境保护得到加强，森林覆盖率达到78%。三是加快农村富余劳动力输出步伐，2010年计划输出富余劳动力600人，打工经济收入突破700万元。四是继续扩大文明生态村的建设，力争创建2至3个文明生态村。五是加大橡胶、槟榔等主导产业的科学管理，加快畜牧水产养殖业发展速度。六是继续推进实施科技扶贫力度，争取创办1个规模大、效益高的扶贫示范点。七是群众人均收入突破3700元，全镇脱贫人口600人，人民生活水平和生活质量明显提高。八是继续加强“三冬”工作力度，大力发展冬季瓜菜的种植面积，突出我镇冬季瓜菜的品牌效应。九是巩固传统产业，培育经济增长点，引导农民发展经济，增加农民收入。十是继续加大力度抓好安全生产工作。十一是加大力度抓好社会治安和社会稳定工作，重点整治治安混乱村庄，排查矛盾纠纷，化解矛盾，消除在萌芽壮态。为大企业进入大项目带动区域经济创造良好的治安环境。十二是搞好冷冻厂项目和兰花基地项目的工作，抓好周边环境治安稳定，化解矛盾冲突，确保项目顺利完成。

今后，我镇将继续在县委、县政府的领导下，紧紧围绕在以胡锦涛总书记为核心的党中央周围，高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗臶，以科学发展观为统领，党的十七大精神为指导，锐意进取，与时俱进，为把我镇建设成为保亭南部一颗璀璨的明珠做出更大的贡献！

新政镇人民政府 2010年11月13日

第五篇：新政限购下,如何做好销售

新政环境下，做好销售有很多切入点：

1、销售执行面：促销啊，优惠啊，打跑得快，参照08年万科。

2、现场管理方面：以练带打，练习、培训一起上，带动销售力的提高。

3、政策应对面：政策擦边球、翻新而不创新。

4、营销推广面：信息直达，信心直达。

5、产品展示面：细节决定成败。

首先了解新证下可能对自身项目带来的利害因素；在大环境中，新政往往会受到强度的关注，我想不在任何时候，任何政策下，市场是存在的，；这个就是看你对项目的期待值在一个什

么阶段；

价格：谁都没有想着项目在市场不好的情况下降价销售，市场真的都降价了嘛，如果没有，这个市场说明并没有受到各项因素的阻碍； 客户：客户上访量是不是减少了？如果是说明人的心理受到影响了，这个时候更应该关注上访的客户，而不应该把精力再放在如何寻找客户，因为影响了客户的心理，再有力的推广与忽悠，已很难恢复客户的信心；而关注现有的上访客户，主要是这部分客户确实存在需求，而心存顾虑 销售现场：注重销售人员的激励，在好的市场优秀的业务员很多，没有太大差别，而在市场低迷的时期，采用高额的奖励，自然能分辨出哪位业务员更优秀，优秀的业务员在这样的市

场中理当得到应有的回报．

管理能力：市场分外部与内部，外部自然是策划与推广的结合，一个好的推广能带动项目整体价值的提升，客户关注市场自然会根据推广的影响力来关注一个项目，达到事伴功倍的效果；内部市场自然指现场的控制能力，业务员敲定不了的客户，肯定是有原因，管理人应该

在这个时候把控客户．