2011.2.10 对新政下的解读---上海房地产

第一篇：2011.2.10 对新政下的解读---上海房地产

上海各类新政细则解读

继2010年10月7日限购令，2011年1月28日房产税出台、2011年1月28日“国八条”、2011年2月1日“沪九条”各类财政，税费、行政政策，现总结以下我们需要关注的内容。

一、关于税收：

个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。现营业税税率为5.65%（上海市区房地产营业税税率为5%，其附加税（即税中税）为城市维护建设税、教育附加税及河道管理税分别为营业税额的7%、3%和1%；2011年1月30日后教育附加税为5%，则营业税率由原先的5.55%变更为5.65%）

二、关于信贷：

对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

三、关于限购：（以家庭为单位）

暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

案例

1、户籍李先生、未婚，现和父母共有一套，名下无其他物业；则目前李先生还可以购买一套物业。

2、外地户籍王先生，现在上海工作三年，在沪名下无房产业也没有和他人共有房产，2009年缴纳了一年的个税，2010年没有交税，也没有交社保；现王先生可以在上海买一套物业。

3、外地户籍周小姐，2009年来上海工作，公司帮其每月缴纳社会保险，其名下在上海有一套和母亲共有的房产；现王小姐在沪暂停购房。

4、户籍家庭的张小姐，名下无物业，现与外地户口的竺先生结婚，竺现在在上海也没有房产，现竺先生在沪每年都缴纳个人所得税，现夫妻两人在沪可购买一套物业。

注：

1、针对外籍人士及港澳台同胞购房政策，现待定。

2、关于房产税征收税率，现待定。

3、关于对于外地人购房是否可以认定外来人员综合保险，现待定。

第二篇：医保新政解读

医保新政解读

（一）明日起大连市城镇居民基本医保正式施行市级统筹 届时，市民在就医和医疗待遇方面将享诸多实惠 城镇居民医保卡可全市通用了 ■通讯员 张文西 ■本报记者 王春燕

2010年4月1日开始，大连市城镇居民基本医保正式施行市级统筹。对此，市人力资源和社会保障局适时出台了相关新政策。市级统筹后，参保人员在就医和医疗待遇方面将有哪些实惠？昨日本报记者采访了市人力资源和社会保障局相关负责人，对新出台的城镇居民医保政策进行全面解读。

1。大连市城镇居民基本医疗保险实行市级统筹以后，会给市民在就医和医疗待遇方面带来哪些实惠？

大连市城镇居民医疗保险在2010年4月1日实行市级统筹后，凡大连市行政区域内（包括大连市内四区、高新园区、长兴岛、花园口、旅顺口区、开发区、金州区、瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县）参加城镇居民医疗保险的人员可在大连市行政区域内任何一家医保定点机构直接持卡就医，大连各区（市）县居民到大连市内住院不需要再办理异地转诊手续，出院时按大连市统一标准直接持卡结算。同时，大连市城镇居民医疗保险实行市级统筹后，医疗保险待遇提高了。自2010年4月1日起，老年居民住院报销比例提高了5个百分点，从原来的50%至60%提高到55%至65%。未成年居民和大学生因病或非第三方责任造成意外亡故的，基本医疗保险基金将向法定受益人一次性支付抚恤金5万元。2。城镇居民基本医疗保险覆盖哪些群体？

凡在大连市行政区域内未纳入城镇职工基本医疗保险的居民，符合下列条件的，均可参加城镇居民基本医疗保险。

⑴具有本市非农户籍，男满60周岁、女满50周岁以上的居民（简称老年居民）。

⑵具有本市非农户籍，未满18周岁且未在校就读的未成年人；在本市中小学(包括职业高中、中专、技校)就读并取得学籍的学生；在本市中小学校就学且属于九年义务教育阶段的农民工子女（简称未成年人）。

⑶具有本市非农户籍，享受城市最低生活保障的人员（简称低保人员）。注：低保家庭中的未成年人参加未成年居民医疗保险。

⑷经民政部门认定的、持有《大连市低收入家庭救助证》的低收入家庭人员（简称“低收入人员”）。注：低收入家庭中的未成年人参加未成年居民医疗保险。

⑸ 在劳动年龄段未参加城镇职工基本医疗保险，并持有《中华人民共和国残疾人证》的未从业城镇居民（简称“残疾人”）。

⑹凡在大连市行政区域内，中央部委所属、省属和市属普通高等院校（包括民办高校）、科研院所（以下统称高校）中接受普通高等学历教育的全日制本专科生、全日制研究生（以下统称大学生）均应参加大连市大学生基本医疗保险。3。未成年居民、大学生2010参保缴费标准？政府财政补贴金额？

2010缴费标准为160元。对其中不同类别群体，政府财政给予不同比例的补助，见下表：

人员类别 个人缴费金额 财政补助金额 1.大连市行政区域内就读的 40元 120元 一般未成年居民和大学生

2.大连市行政区域内非农户 20元 140元 籍低收入家庭中的未成年居民 3.大连市行政区域内非农户籍 低保家庭或烈士遗属、因公牺

牲军人遗属、病故军人遗属中的 个人不缴费 160元 未成年居民以及特殊教育学校的学生

4。老年居民2010参保缴费标准？政府财政补贴金额？

大连市市内四区（含高新园区、长兴岛、花园口）2010老年居民缴费标准为705元。对其中不同类别群体，政府财政给予不同比例的补助，见下表： 人员类别 个人缴费金额 政府补助金额

基本医疗保险费 高额补充医疗保险费 合计 符合参保条件的普通老年居民 423元 24元 447元 282元

低收入家庭中的老年居民 282元 24元 306元 423元

低保家庭中的老年居民 个人不缴费 24元 24元 705元

注：

1、低保家庭中老年居民的基本医疗保险缴费，由财政给予全额补助，但需要个人缴纳高额补充医疗保险费24元/年。

2、大连市所属各区（市）县2010年仍执行当地城镇居民医疗保险缴费标准，2011年与大连市市内四区实行统一的缴费标准。

5。残疾人、低保和低收入人员2010参保缴费标准？政府财政补贴金额？ 大连市市内四区（含高新园区、长兴岛、花园口）2010缴费标准为705元。对其中不同类别群体，政府财政给予不同比例的补助，见下表：

⑴低保人员（劳动年龄内非从业人员）个人缴费和享受政府财政补助金额： 人员类别 个人缴费金额 政府补助金额

基本医疗保险费 高额补充医疗保险费 合计 劳动年龄内低保人员 个人不缴费 24元 24元 705元

⑵、低收入人员（指劳动年龄内非从业人员）个人缴费和享受财政补助金额： 人员类别 个人缴费金额 政府补助金额

基本医疗保险费 高额补充医疗保险费 合计 劳动年龄内低收入人员 423元 24元 447元 282元

⑶、残疾人（劳动年龄内非从业人员）个人缴费和享受财政补助金额： 人员类别 个人缴费金额 政府补助金额

基本医疗保险费 高额补充医疗保险费 合计 劳动年龄内的残疾人 423元 24元 447元 282元

低收入家庭中的残疾人 282元 24元 306元 423元

低保家庭中的残疾人 个人不缴费 24元 24元 705元

注：

1、对于低保人员的基本医疗保险缴费，财政给予全额补助，但需要个人缴纳高额补充医疗保险费24元/年。

2、大连市所属各区（市）县2010年仍执行当地城镇居民医疗保险缴费标准，2011年与大连市市内四区实行统一的缴费标准。6。城镇居民参保需要提供哪些材料，到什么地方办理？

办理参保需要提供的材料：户口簿、身份证、参保人近期二寸免冠彩色照片1张（学龄前儿童无需照片，只提供父母户口簿原件和联系电话）及相关费用。

下列人员还需提供：低保家庭，还需提供《大连市城市居民最低生活保障证》；低收入员家庭，还需提供《大连市低收入家庭救助证》；烈士遗属、因公牺牲军人遗属中未成年居民，还需提供《中华人民共和国烈士证书》或《中华人民共和国军人因公牺牲证明书》、《定期抚恤证》；病故军人遗属中未成年居民，还需提供《中华人民共和国军人病故证明书》；劳动年龄段内未参加城镇职工基本医疗保险的残疾人，还需提供《中华人民共和国残疾人证》。

在校学生、托幼机构在册幼儿，由所在学校或托幼机构为其办理参保手续；老年居民、低保人员、低收入人员、残疾人到户籍所在街道或社区统一办理参保手续（包括续保缴费的办理）；烈士遗属、因公牺牲军人遗属以及病故军人遗属中未成年居民由民政部门或社区为其办理参保手续；过了申报缴费期办理参保的，到本人户籍所在地医保管理中心办理参保手续。7。居民医保的申报缴费期是在什么时间？

⑴未成年居民和大学生申报缴费的时限，为每年的9月1日至9月30日；

⑵老年居民、低保人员、低收入人员、残疾人的申报缴费时限，为每年的10月1日至12月31日。

8。已参加城镇居民医疗保险的人员能否转办城镇职工(含个体劳动者)医疗保险？怎样办理? 参加城镇居民医疗保险的人员只要符合参加城镇职工医疗保险的条件，本人自愿，可以转换办理城镇职工(含个体劳动者)医疗保险。

办理方法：如果是就业人员，由本人先到户籍所在区医保管理中心办理终止城镇居民基本医疗保险的手续，然后由所在单位到当地医疗保险管理中心按城镇职工基本医疗保险办法为其办理续保缴费手续。

如果为失业人员，则需持《失业证》和相关手续，到当地社保基金管理中心办理个体劳动者基本医疗保险参保缴费手续。10 新生儿如何办理参保手续？

取得大连市行政区域内非农户籍的新生儿，其监护人应在新生儿出生28天至3个月内，到小儿户籍所在区的医疗保险管理中心为其办理参保手续。在规定期限内没有办理参保缴费手续的，属于逾期参保，逾期参保人享受医疗保险待遇要有3个月的等待期。

13。未成年居民升学如何缴纳医疗保险费？

已参保的未成年居民，无论是从托儿所升至小学，小学升至初中，还是由初中升至高中（技校），都要随学籍所在学校统一办理参保缴费。14。参加城镇居民医疗保险的高中（含职业高中）、中专、技校学生,毕业后如何续办医疗保险？

按照参保缴费周期(当年9月1日至次年8月31日为学生参保一个缴费周期)，市医保管理中心于8月31日终止其享受居民基本医疗保险待遇。

高中学生毕业后继续升学的，参加学籍所在地的大学生医疗保险；所在地没有启动大学生医疗保险的，须保留本人的医疗保险卡（证），待参加工作以后再办理医疗保险关系接续手续。

毕业后就业的，可凭与企业签订的《劳动合同》到区医疗保险中心办理医保身份转换，将医疗保险关系转至就业单位享受城镇职工基本医疗保险待遇；毕业后待业的，应办理居民参保终止缴费手续，可办理个体医疗保险参保。

特殊情况的处理：截至每年8月31日，因病住院医疗期尚未终结的高中毕业生，需向所在地区医保管理中心申报待遇续延（延长待遇期为一个月）。15。大学毕业后医疗保险如何处置？

大学本科毕业的学生，如在本市继续就读研究生，可按学制在学籍所在学校依照居民参保办法继续参保。如选择在本市就业，可凭与企业签订的《劳动合同》到企业所属的区医疗保险管理中心办理终止学生缴费手续，进行身份转换，将医疗保险关系转至就业单位，按城镇职工医疗保险办法办理参保。

对于毕业的学生，大学生基本医疗保险的截止日期为当年的8月31日。截至8月31日，患病住院尚未结算的学生须向所在区医保中心申报，经审核后，可将享受居民基本医疗保险的待遇期延至9月30日。9月30日后还未出院，享受医疗保险待遇的时间也只终止到9月30日。

18。大连市各地区的医保经办机构地址和联系方式？

各地区业务经办机构负责辖区内户籍人员的参保工作,具体地址和联系方式见下表：

机构名称 地址 业务电话

中山区医保管理中心 荣民街35号中山区劳动保障服务中心一楼 82710022 西岗区医保管理中心 西岗区长江路588号（大仁堂药房楼上）83697016 沙河口区医保管理中心 联合路68号沙区公共行政服务中心一楼 84548926 甘井子区医保管理中心 松江路19号甘区劳动保障局310室 86607616 高新园区医保经办机构 高新园区高新街1号(高新园区行政服务中心一楼)84820900 花园口医保经办机构 大连花园口经济区管理委员会 89128649 长兴岛医保经办机构 大连市长兴岛临港工业区景杭路301号 85283062 旅顺口区医保管理中心 旅顺口区英武街16号(嘉成大厦8楼)86616009 金州区医保管理中心 金州区和平路2号4楼 87779032 开发区医保管理中心 开发区人才广场金马路260号 87536066 瓦房店市医保管理中心 瓦房店市共济派出所旁大连银行4楼 85687569 普兰店市医保管理中心 普兰店市世纪大道中段4号 83113095 庄河市医保管理中心 庄河市世纪大街18号 89725681 长海县医保管理中心 长海县迎海街华鹏大厦3楼 89882756 医保新政解读

（二）未成年居民、大学生因病或非第三方责任造成意外亡故的 基本医疗保险基金将向法定受益人一次性支付5万元

老年居民住院报销比例提高5%■通讯员 张文西 本报记者 王春燕

2010年4月1日开始，大连市城镇居民基本医保正式施行市级统筹。对此，市人力资源和社会保障局适时出台了相关新政策。市级统筹后，参保人员在就医和医疗待遇方面将有哪些实惠？相关负责人对新出台的政策进行全面解读。14参保的城镇居民如何办理住院就医？

城镇居民因病住院就医，须向医保定点医院接诊大夫出具本人《大连市城镇居民基本医疗保险证》、医疗保险IC卡和《医疗保险手册》。医疗费用使用医保IC卡结算，个人只负担规定的费用。

15低保人员住院费用如何支付？门诊大病病种及医保统筹基金支付比例是多少？统筹基金最高支付上限是多少？

（1）住院起付标准为100元；起付标准以上，统筹基金最高支付限额（10万元）以下部分的费用，按医院等级不同统筹基金支付比例分别为60%（三级医院）、65%（二级医院）、70%（一级医院）。

（2）低保人员在医保定点门诊或药房发生的医疗费用，统筹基金按80%的比例支付。最高支付额为100元。

（3）低保人员门诊大病（恶性肿瘤放疗、重度尿毒症透析、血友病）发生的医疗费用，统筹基金支付75%。

低保人员住院就医，使用本人医保IC卡结算住院医疗费用，按规定应由个人负担的费用，由本人现金支付。

16参加城镇居民医疗保险人员若长期在外地居住，怎样办理异地就医手续？住院费用怎样报销？

在异地居住一年以上的未成年居民、老年居民，均可申请办理异地就医手续。按照“就地就近”原则，申请者可选择一所当地的医院作为本人定点医院。

办理异地安置就医时，需要向当地医疗保险管理中心提供异地居住就医人员暂住证明或其配偶或子女户籍证明，经当地医保管理中心登记备案后，参保人即可在异地就医。

异地住院治疗的费用，须先由本人现金垫付，出院后持住院收据、医疗费用明细、出院小结、医疗保险证（IC）卡，到当地医疗保险管理中心办理医疗费用审核报销。

17大连市内哪些医保定点医院有儿科病房？ 经市卫生行政部门批准的，具备儿科住院医疗资质的医疗机构有：大连医科大学附属第一医院和附属第二医院、市中心医院、大连大学附属中山医院、解放军210医院、市儿童医院、渤海医院。这些医院设有儿科病房，向参保未成年人提供系统的专科医疗服务。

此外，市第六人民医院（传染病医院）和市结核病医院，负责收治参保未成年人的传染病患者。

18保险内，未成年居民、大学生因病或非第三方责任造成意外亡故的，基本医疗保险将如何赔付？

医疗保险内，未成年居民、大学生因病或非第三方责任造成意外亡故的，基本医疗保险基金将向法定受益人一次性支付5万元。

19未成年居民、大学生的住院医疗费用如何支付？门诊大病病种及统筹基金支付比例是多少？内医保统筹基金最高支付上限是多少？

未成年居民和大学生在门诊发生的恶性肿瘤放疗、重度尿毒症透析、白血病、系统性红斑狼疮、糖尿病、血友病（六种大病）的医疗费用，医保统筹基金支付70%。

医院级别 门诊大病统筹基金支付比例 住院治疗 统筹基金最高支付限额

起付标准 统筹基金支付比例

一级 100元 70% 20万元 二级 200元 65% 三级 300元 60% 20老年居民、低收入家庭人员、残疾人住院医疗费用如何支付？门诊大病病种及医保统筹基金支付比例是多少？统筹基金最高支付上限是多少？ 4月1日起，老年居民住院报销比例提高了5个百分点，从原来的50%至60%提高到55%至65%。

超过基本医疗保险支付限额（10万元）以上的医疗费用，由高额补充医疗保险基金支付60%；如果在异地治疗，高额补充医疗保险基金支付50%。

老年居民、低收入家庭人员和残疾人在门诊发生的恶性肿瘤放疗、重度尿毒症透析、血友病医疗费用，统筹基金支付比例为60%。

医院级别 门诊大病统筹基金支付比例 住院治疗 统筹基金最高支付限额

起付标准 统筹基金支付比例

一级 300元 65% 20万元

二级 500元 60% 三级 850元 55% 21城镇居民异地急诊就医如何办理报销手续？

参加城镇居民医疗保险居民、在大连市外（中国境内）发生急诊住院要在三个工作日内通知户籍所在区医疗保险管理中心登记备案（大学生发生急诊住院要及时上报学校，由学校在三个工作日内通知当地医疗保险管理中心登记备案）。异地住院费用先由本人垫付，出院后携带住院收据、费用明细（须加盖医院结算印章）、急诊病志、出院小结、医疗保险证和IC卡（大学生由学校统一办理）到医疗保险管理中心报销。异地急诊住院的起付标准为1500元，起付标准以上、最高支付限额以下的医疗费用，统筹基金报销60%。22城镇居民到外地就诊如何办理转诊手续？

首先需到大连市三甲级医院开具转诊单，再到参保所在地医疗保险管理中心登记。异地住院费用先由本人垫付，出院后携带住院收据、费用明细（须加盖医院结算印章）、出院小结、医疗保险证和IC卡（大学生将材料交给所在学校，由学校统一办理）到当地医疗保险管理中心办理现金审核报销。转诊异地就医的住院起付标准为1500元，起付标准以上、最高支付限额以下的医疗费用，统筹基金报销60%。

23外地来连就读的高校大学生在寒暑假、法定假日、因病办理休学期间回户口所在地住院就医如何办理报销手续？

凡外地来连就读的高校大学生在寒暑假、法定假日、因病办理休学期间回户口所在地住院就医的，可直接办理入院治疗，所发生的住院费用按照在大连市行政区域内定点医院住院的起付标准和支付比例报销。医疗费用先由学生垫付，出院后将住院收据、费用明细（须加盖医院结算印章）、出院小结、医疗保险证和IC卡交至所在学校，学校应在学生发生费用的6个月内统一到医疗保险管理中心办理现金审核报销。

第三篇：固定资产新政解读

李克强:部署完善固定资产加速折旧政策

李克强主持召开国务院常务会议 部署完善固定资产加速折旧政策促进企业技术改造和创业创新 决定进一步开放国内快递市场推动内外资公平有序竞争

会议指出，顺应新技术革命潮流，推动中国经济向中高端水平迈进，必须更大力度推进企业技术改造。要用既利当前、更惠长远的改革办法，完善现行固定资产加速折旧政策，通过减轻税负，加快企业设备更新、科技研发创新，扩大制造业投资，促进大众创业，这对于传统产业“破茧化蝶”，增强经济发展后劲和活力，实现提质增效升级和持续稳定增长，具有重要意义。

会议确定：一是对所有行业企业2014年1月1日后新购进用于研发的仪器、设备，单位价值不超过100万元的，允许一次性计入当期成本费用在税前扣除；超过100万元的，可按60%比例缩短折旧年限，或采取双倍余额递减等方法加速折旧。

二是对所有行业企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产，允许一次性计入当期成本费用在税前扣除。

三是对生物药品制造业，专用设备制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业，仪器仪表制造业，信息传输、软件和信息技术服务业等行业企业2014年1月1日后新购进的固定资产，允许按规定年限的60%缩短折旧年限，或采取双倍余额递减等加速折旧方法，促进扩大高技术产品进口。

中国会计视野特约的税务专家解读新政说：固定资产采用加速折旧政策，其目的似是为减税，按照会计利润纳税的时代来临了。此政策是继股权转让新三板减税后，面向所有产业升级企业的大优惠。企业折旧占成本近40%，按照企业实际折旧扣除，相当于按利润纳税。营改增、股权转让、加速折旧同步发力，体现了本届政府采用扩张的财政政策，通过减税等手段扩大社会总需求。

第四篇：新政下上海北京深圳购房政策

新政下上海/北京/深圳购房政策

1、首套住宅

1）商住楼产品（使用年限为40-50年），不论面积大小，首付必须50%，贷款利率为基准利率的1.1倍。

2）普通住宅产品面积在90平米以上的首付不得低于3成，在基准利率的情况下可享受9折优惠。

3）普通住宅产品，面积小于90平米，银行和楼盘会根据实际情况有一定的松动，首付可以降到2成，但难度相对较大，银行利率优惠程度也相对较小。

2、二套住宅

不论面积大小，首付必须5成，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍，但是如果工作单位是政府或者事业单位，部分银行可根据申请人的银行资信程度进行适当的优惠，但幅度也相对较小。

3、三套住宅

目前三套住宅基本要求一次性付款，银行不受理其贷款业务。

新政下北京购房政策：

1、首套住宅

1）商住楼产品（使用年限为40-50年），不论面积大小，首付必须50%，贷款利率为基准利率的1.1倍。

2）普通住宅产品，面积小于90平米，首付20%，贷款利率可享受7折优惠（前提：申请人是北京市户口或者在北京有1年以上的纳税证明）

3）普通住宅产品，面积在90平米以上的首付不得低于3成，在基准利率的情况下可享受的优惠程度根据银行而定（前提：申请人必须是北京市户口或者在北京有1年以上的纳税证明）

2、二套住宅

首付必须5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

3、三套住宅

目前三套住宅基本要求一次性付款，银行基本不受理其贷款业务。

新政下深圳购房政策：

1、首套住宅

1）商住楼产品（使用年限为40-50年），不论面积大小，首付必须50%，贷款利率为基准利率的1.1倍。

2）普通住宅，面积在90平米以下，首付2成，在基准利率的情况下可享受7.5-8折的优惠，视情况而定，目前招商银行的优惠是8折。

3）普通住宅，面积在90平米以上的首付不得低于3成，在基准利率的情况下优惠程度不大，基本为9折。

2、二套住宅

不论面积大小，首付必须5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但是关于二套住宅的界定由银行来确定。目前售楼部不作任何承诺和界定。

3、三套住宅

目前三套住宅要求一次性付款，银行不受理其贷款业务。

应对策略：

1、现在离婚买房 成规避政策好方式？这只是目前趋势，可行度还在应验中。

2、用第三方身份购房，第三方出具买卖委托书等

3、其他策略目前还不明晰，很多楼盘都在等待政策的短期效益及相关市场反应。

第五篇：2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范

2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！2016年11月28日，上海市住房和城乡建设管理委员会，中国人民银行上海分行，中国银行业监督管理委员会上海监管局联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》沪建房管联〔2016〕1062号【注：本《通知》自2016年11月29日起施行。】，该房贷新政的最大亮点在于：“符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：

1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；

2、在本市已拥有1套住房的。”即上海也认贷了。“沪九条”已认房。上海市住房城乡建设管理委等四部门在2016年3月24日发布的《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第四条第一款规定：“对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”但是“沪九条”没有认贷，即没有以是否有贷款记录作为首付比例提高的依据。今天，也就是2016年11月28日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布的这个《通知》开始认贷了，即在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，首付比例也要做相应调整：普通住房首付不低于50%，非普通住房首付不低于70%。这对于签订了《居间协议》或《定金协议》或居间版（草签）的《房屋买卖合同》的房屋买卖双方无疑是一个很大的打击——首付比例提高了。那么，这可能会引起什么法律风险？房屋买卖双方（尤其是买房人）应当如何防范？

一、对于买房人受该《通知》影响最大的是有房或者有贷款记录的买房人，其可能会因此而不能足额支付首付款，导致不能获得银行贷款，最终导致因为不能按约付款而违约。根据上海市二手房交易的惯例，买房人应当在过户前通过银行贷款的审批，没有通过审批或者贷款不足的，就要现金补足。如果有房或者有贷款记录的买房人不能支付《通知》要求的首付款，则不能通过银行贷款，现金补足（即全款）对于大多数买房人来说都是很难做到的。根据上海的司法实践，由于信贷政策的调整导致的首付比例提高，一般都不会被认定为是不可抗力，而往往被认定为正常的商业风险（尤其是在合同里有“贷款不成或者贷款不足的，现金补足”条款的）。即买房人要想以《通知》导致其首付比例提高，不能获得贷款为由解除合同很难得到法院的支持。但是，事无绝对。“沪九条”后我代理的两个由于“沪九条”导致首付比例提高，导致不能获得银行贷款，买房人（我的当事人）要求卖房人退还定金的案件：一个经过上海仲裁委员会仲裁（一裁终局）支持了我方的请求（解除合同，全额返还定金）；另一个经上海市徐汇区人民法院判决也支持了我方的诉请（解除合同并返还定金。注：我方当事人在诉讼过程中自愿放弃了5万元定金，只要求卖房人返还15万元定金，故法院判决卖房人返还15万元定金），对方不服一审判决，上诉，二审已开庭，基本会维持原判。法院支持我方的理由概括下来是：因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行。买房人根据具体情况应当积极采取措施预防风险：

1、如果和卖房人关系很好，可以找卖房人协商解除合同并给卖房人一些补偿。但是，这样很难行得通。

2、找找有没有可以解除合同的事由。比如，研究一下卖房人有没有根本违约（没有按照合同约定履行交房等义务），但是自己为了拿到房子而忍辱负重，一直没解除合同并向卖房人主张违约金。如果存在这种情况，买房人应当立即下手，发函解除合同并主张违约金，起诉对方并查封房子，把主动权把握在自己手里（违约金是否主张，主张多少，买房人都可以根据具体情况作出调整）。

二、对于卖房人《通知》对于卖房人也有风险，即房价可能会回落，尚未签合同的可能不好卖了；已经签了《居间合同》的，买房人可能不要定金直接不买了，而卖房人没收的那点定金可能不能弥补自己再次卖房少卖的价钱。这样的风险不是很大，毕竟上海房价从长远来看应该还是会涨的，卖房人灵活应对就好了。对于卖房人更大的风险就是很多卖房人都是置换房屋，如果自己的房子卖不掉就会导致自己买房会违约或者多交很多税款。面对这样的风险，卖房人要根据具体情况积极防范风险。比如：

1、卖房人要评估买房人是否还会继续购买自己的房子，如果买房人买不了了，卖房人就要快刀斩乱麻，抓紧和买房人解约（要求买房人适当赔偿），然后抓紧找在《通知》背景下仍然可以买房的买家。

2、评估一下自己作为买房人违约的成本和自己作为卖房人下家违约自己的“收益”，然后决定是否自己也违约（不置换了），让两个违约金平衡自己的利益。

附《通知》全文：

关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知 2016-11-28 沪建房管联〔2016〕1062号

各区县住房保障和房屋管理局，各房地产交易中心，市房屋状况信息中心，各国有商业银行、各股份制商业银行、中国邮政储蓄银行上海（市）分行，上海银行，上海农商银行，上海华瑞银行，各其它中资商业银行上海分行，上海市各村镇银行，上海市各外资银行：

为了促进本市房地产市场平稳健康有序发展，现就有关事项通知如下：

一、各区县房屋管理部门要加强房屋交易审核工作，认真做好住房信贷房屋信息查询工作，严格核验购房居民家庭住房状况相关信息，按照规定出具查询结果。

二、进一步完善差别化住房信贷政策。经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

（一）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

（二）符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：

1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；

2、在本市已拥有1套住房的。

三、各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。人民银行上海分行和上海银监局将加强监督检查。

四、本《通知》自2016年11月29日起施行。上海市住房和城乡建设管理委员会

中国人民银行上海分行

中国银行业监督管理委员会上海监管局

二○一六年十一月二十五日