房地产新政下外资并购境内房地产企业的实务操作01

第一篇：房地产新政下外资并购境内房地产企业的实务操作01

房地产新政下外资并购境内房地产企业的实务操作

关键词：房地产新政、股权并购、境外投资者、外商投资房地产企业、外债、股东****、对外担保内容摘要：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》颁布以后，无论从法律规定层面还是从实践操作层面，境外投资者进入中国房地产市场的难度明显加大。本文着眼于一起在房地产新政实施之后发生的外资并购境内房地产企业的实际案例，分析并购中涉及的与外商投资房地产企业紧密相关的法律问题，并介绍我们在办案过程中所遇到的实际操作难题及相应对策，从外资并购这一侧面揭示房地产新政对外商投资房地产企业的实际影响。前言 2006年7月11日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房【2006】171号）》（以下简称“房地产新政”），对外资进入中国境内房地产市场的途径和条件做出了严格细致的要求。房地产新政实施之前，外资进入中国境内房地产市场的途径多样，包括但不限于境外主体直接收购境内楼宇、直接投资设立外商投资房地产企业、直接收购房地产项目公司资产并运营该资产、直接收购房地产项目公司股东股权以实质控制房地产项目等等。房地产新政的出台无疑对境内房地产领域的外资准入问题加强了控制，缩紧了准入的途径，同时也提高了准入的条件。无论是从法律规范层面还是从实践操作层面，房地产新政对任何一种准入方式的影响都是广大境外投资者迫切关注并且需要通过实践加以论证的课题。近期，我们亲自经办了一起境外投资者股权并购境内房地产企业的案例（以下简称“并购案例”），切身体验了房地产新政在房地产企业并购交易中的影响力。限于篇幅关系，本文中，笔者以该并购案例为主线，就外资股权并购境内房地产企业尤其是房地产新政对其之影响做一介绍，以求对拟通过股权并购进入中国房地产市场的境外投资者有所参考。案情简介2006年底，两家内资企业B和C（B和C为关联企业）共同投资设立了一家房地产开发有限责任公司T，从事房地产开发经营业务，并以出让方式取得了位于江苏省W市的一块国有土地使用权，目前尚处于前期办理用地规划手续的阶段。境外投资企业A看中了该地块的开发潜力和商品房销售前景，决定与中方股东合作共同开发。合作的大致架构是A认购T的增资，并向T提供一笔股东****作为开发资金。为了实现其商业目的，我们为此次合作设计了以下操作方案： 首先，C将其在T的全部股份转让给B，使T变更为B系唯一股东的内资有限公司；其后，A认购T增加的注册资本，同时T变更为一家中外合作经营企业；T领取外商投资企业批准证书并办理中外合作经营企业营业执照后，A向T提供股东****，同时，T将其拥有的土地使用权抵押给A作为股东****的担保。上述操作似乎并不复杂，但是，由于房地产新政的出台，受其明文规定的限制以及其执行原则的影响，在实际经办时，我们遇到了诸多细节上的难题，不得不从众多选择中挑选出最为可行的方案，最终付诸实施。我们将此次并购交易大致划分为三个阶段，初步调查阶段、增资并购阶段及****阶段，分析各个阶段因受房地产新政影响而需要重点考虑的法律问题和操作问题，并在下文中逐一予以介绍。外商投资第一道法律防线——律师尽职调查境外投资者以并购方式进入中国房地产市场，首先需要聘请专业律师对相关情况进行尽职调查，了解被并购房地产开发项目公司、项目公司股东及项目公司项下房地产的具体情况，分析其中的法律风险，进而作为确定具体并购形式、向被并购方提出合作前提要求、商谈商业合作条件等的依据和基础。以下，笔者简要介绍律师尽职调查中通常应当涉及的主要方面。1.项目公司的基本信息基本信息主要包括项目公司的设立及存续情况、注册资本、组织形式、股东情况等等。此外，注册资本涉及到境外投资者入股金额和入股后所占比例，而组织形式和股东的多少及其性质则是在决定并购方式和交易架构时需要考虑的关键因素之一。因此，这些基本信息的真实合法和详尽确实是投资的重大前提。律师通过从有关工商登记机关调查企业登记档案并要求项目公司配合提供有关材料，作出相关法律分析。此外，作为房地产开发企业，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》等规定，项目公司应当依法取得相关房地产开发资质等级证书，依照核准的资质等级从事相应规模的房地产开发经营业务。当然，如果项目公司尚处于成立初期（如在领取营业执照后一至两年内），则通常无法取得正式的资质证书，只能取得暂定资质证书。但律师应当审核该暂定资质证书上的有关内容并通过向有关房地产登记管理部门进行调查，进而确定项目公司房地产开发资质的真实性和有效性。2.资金状况项目公司的股东是否已经实际缴足了其认购的全部出资，是控制股权并购法律风险和决定股权收购对价的重要前提之一。若原股东尚未实际缴足出资，境外投资者可以原股东实际已支付的出资额作为此次股权收购对价的考量依据。此外，若原股东存在出资不实的行为，境外投资者一旦入股成为项目公司股东之一，则有可能被追究补足出资的法律责任。因此，律师会同会计师通过审核验资报告、项目公司财务报告等文件，可以让境外投资者及时获取股权交易谈判中的重要筹码，有效避免法律风险。3.房地产状态项目公司作为一家房地产开发企业，其名下的主要甚至是唯一重大财产即是其拥有的房地产权益。项目公司已取得该房地产的权利证书、已取得有关规划、建设等政府许可，均属于项目公司及其股东必须向境外投资者明确披露并作出明确保证的事项。鉴于此部分内容涉及中国房地产法律政策非常广泛，专业性很强，境外投资者需要委派房地产专业律师全程跟进对于项目公司房地产状态的调查程序。调查内容包括但不限于土地取得方式、土地性质、土地合同、土地出让金支付情况、相关权证等等。由于所涉范围较广，此处不宜一一展开，我们仅以并购案例中所涉及的一块以出让方式取得的用于开发商品房的国有土地使用权为例做一简要介绍。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等相关法律规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让[1][1]。此外，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国招标投标法》的规定，对于必须招投标的项目没有采用招投标方式的，签订的有关合同无效。因此，项目公司应当通过招拍挂的方式取得土地使用权，并依法和土地所在地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同。律师应当审核项目公司依法取得的有关中标通知书、土地使用权出让合同等文件，以确保项目公司取得土地使用权的合同基础的有效性。其次，项目公司必须按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。根据有关规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。因此，项目公司应当向境外投资者或其指派律师披露土地使用权出让金的支付情况，并提供有关收款部门出具的出让金发票。之后，境外投资者应当委派律师仔细审核项目公司持有的关于房地产的相关证照，包括但不限于《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等，以确定项目公司拥有经批准的合法开发权。在并购案例中，T根据相关土地使用权出让合同共将取得三块地块的土地使用权并相继进行开发，但在境外投资者介入时，T仅取得了其中一块土地的土地使用权证，且尚未取得《建设工程施工许可证》。在综合考虑了其他实际因素后，我们向境外投资者提供一份法律分析意见，并精心设计了关于风险控制的合同条款。境外投资者听取了我们的意见后，果断决定继续进行合作。4.未履行完毕的合同审查项目公司尚未履行完毕的合同，也是律师为境外投资者需要调查的工作之一。从这些合同中，判断出项目公司需要履行什么义务，对于此次股权并购交易是否会产生实质性影响等等。5.诉讼项目公司应当向境外投资者披露所有未决诉讼，包括未执行完毕的已生效判决和尚未裁判或裁判尚未生效的案件。6.其他在决定并购交易之前需要开展的尽职调查涉及许多内容，除了以上列举的几项重要内容之外，根据实际情况，还需要调查项目公司和其关联企业之间的关联交易、项目公司与其员工之间的劳动关系、项目公司的银行帐户情况、项目公司购买商业保险和社会保险的情况、项目公司的纳税情况等等，同时还需要对项目公司进行审计，以求尽可能综合完整得评估并购的商业价值和法律风险。增资并购阶段的法律问题和实务操作完成对项目公司的尽职调查之后，在参与境外投资者与项目公司及其股东的商业谈判的同时，我们因地制宜地设计了交易架构，起草了一系列法律文件，包括但不限于合作框架协议、增资协议、中外合作经营合同、中外合作经营章程、资金监管协议、****协议、对外抵押合同等，并一一落实合同签署、交易手续办理、审批送件的操作程序。我们将针对并购案例操作过程中我们所考虑的以及实际遇到的重要法律问题，逐一做出说明与分析。1.企业形式并购案例中T经历了两次企业形式的变更，即1）在C将其在T的股份全部转让给B后，T由内资合资有限公司变更为内资一人有限责任公司；2）A认购T的增资后，T变更为中外合作经营企业。1)关于一人有限责任公司的问题若T的股东人数较多，所有股权并购相关法律文件均需要多方股东共同签署，不仅使多方主体之间的法律关系复杂化，也不利于今后A参与股东会或董事会时的表决管理。为此，根据我们的建议，T内部股东之间进行了一次股权转让，使B成为T的唯一股东。以前，中国法律并不承认只有一名股东的内资有限责任公司的存在，但在新的《中华人民共和国公司法》于2006年1月1日实施之后，中国法律明确规定允许设立一人有限责任公司。借着新公司法的东风，T在外资并购之前很快就顺利完成了股权结构调整，为A的入股清理了路线。2)外商投资房地产企业的组织形式根据中国外商投资有关法律规定，中国境内设立的外商投资企业主要有三种企业形式，即外商独资经营企业、中外合资经营企业和中外合作经营企业。从法律规定层面，目前中国法律并未对外商投资房地产企业的组织形式作出强制性要求，但是，在实践操作层面，是否存在一些限制呢？根据我们在上海市多年从事房地产法律服务的经验，自2003年起，上海市即再未批准设立过中外合作形式的房地产开发企业。中外合资经营企业和中外合作经营企业的最主要区别存在于利润分配方式上：中外合资经营企业要求中外股东严格按照各自的出资比例分配利润，而中外合作经营企业的分配方式相对较为多样，通常可以由中外各方自行约定。若严格按照出资比例予以分配利润，许多境外房地产投资者尤其是海外基金公司将不能实现其快速收回投资回报的目的。虽然仍不乏实现该目的的操作途径，但上海市的当地政策无疑封杀了顺利实现该目的一条光明大道。考虑到当地实践可能有所限制，在并购案例中的并购项目正式启动之前，我们就向江苏省和W市的有关政府部门反复确认外商投资房地产企业组织形式的问题。庆幸的是，江苏省目前尚无类似上海市的限制性要求，T已按照我们的计划成功变更为一家中外合作房地产企业。我们认为，外资进入中国房地产市场之前，尤其是在房地产新政颁布后，境外投资者的注意力不应当仅仅停留在法律规定层面，还需要紧紧联系投资目标房地产所在省市的实践操作规程，这也要求境外投资者聘任的中国律师把好这前沿性的重要一关。2.房地产新政对外商投资房地产企业投资总额的特别规定中国外商投资有关法律规定对外商投资企业投资总额与注册资本的比例有着明确的规定，但房地产新政对该比例提出了更高标准的要求：“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行”，即，投资总额在300万美元以下（含）的，其注册资本至少应占投资总额的十分之七，投资总额超过300万美元的，其注册资本至少应占投资总额的50%，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元。A认购增资后，T的投资总额和注册资本的比例符合房地产新政的规定。3.境外投资者认购房地产企业增资的操作A认购T的增资是整个并购过程中最重要的步骤，也是对于A而言风险系数最高的环节。如何控制时间节点并防范风险，成为境外投资者尤为关注的问题，也是律师首要任务之一。1)合同签署日至注资日期间的风险控制从交易合同的签署到A实际注入增资额，需要经历政府审批通过交易合同的过程。在这个时间段内，一方面，A还不是T的股东不能直接控制T的经营管理；另一方面，A已签署了全部交易合同，一旦审批通过即行生效，A就需要承担作为T的股东的相关义务。因此，控制T在交易合同签署日到增资额注资日期间的经营变化至关重要。为此，我们在有关交易合同中设计了以下方案：首先，我们通过尽职调查尽可能将T在签署日之前的各方面情况予以调查核实，A对我们的尽职调查内容的满意作为签署合同的前提；其次，B和T对与并购相关的一切事项作出详尽披露，并在有关交易合同中对其披露内容在签署日及注资日之前的真实性作出承诺与保证，作为A注资的先决条件之一；B和T共同向A 承诺，除了其在签署日之前已向A披露的事实或经A另行书面同意的情形之外，T不会发生任何变化，如分配利润、遣散员工、签署累计超过一定金额的合同或其他对T可能产生重大影响的不利情形，该承诺作为A注资的先决条件之一。在合理合法的基础上，我们通过精心搭建先决条件架构并巧妙运用措辞技巧，A和B对注资的先决条件达成了一致，有效地消除了A的顾虑。2)境外增资额的实际进入一旦注资条件满足，A即应当履行注资义务。但问题随之而来，在T办理增资变更登记之前，A依法应当缴付的最低新增注册资本额是多少？根据《关于外国投资者并购境内企业的规定》（以下简称“并购规定”）的有关规定，外国投资者认购境内公司增资，有限责任公司的股东应当在公司申请外商投资企业营业执照时缴付不低于20%的新增注册资本。但是，房地产新政要求境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业的，须以自有资金一次性支付全部转让金。结合两个规定的内容，我们在和A商讨注资计划时即指出应当在T变更登记为外商投资企业之前一次性注入全部认缴的新增注册资本。果然，在我们进一步向W市有关部门确认时，得到了肯定的答复。紧接着，另一个现实问题摆在我们面前——T在A注资时仍系一家内资企业，没有外汇帐户，如何接纳A注入的外汇资金？房地产新政出台之前，根据国家外汇管理局《关于完善外商直接投资外汇管理工作有关问题的通知》及相关操作规程，在外商投资企业设立之前，可以境外投资者的名义开立临时性的专用外汇帐户，该帐户内的资金可以依法办理验资手续。但是，房地产新政要求外资进入中国房地产市场应遵循“商业存在”原则，即外商投资企业设立之前外资原则上不得进入房地产市场。随着房地产新政的出台，开立存放外商投资房地产企业前期资金的临时性专用外汇帐户在操作上存在很大困难。上海市目前已无法开立此类帐户，在W市也存在着同样的问题。我们立即赶赴W市，和当地外汇管理部门和外资审批部门共同商讨关于解决这个由于政策与实践脱节而产生的迫在眉睫的问题的方案。最终，当地政府同意T在取得有关外资审批部门的批复之后、领取外商投资企业营业执照之前即可开立外汇帐户。4.股权收购房地产企业审批环节的特别要求随着并购规定的出台，中国政府对中国境内并购项目的审批流程日趋完善与严格，并购当事人需要填写一份由商务部统一制定的需报送文件的目录清单，若存在清单中列明但未提交的文件，则当事人需要出具书面的说明。实践中，境外投资者以股权并购方式进入境内房地产市场的审批程序和外资并购普通行业企业的审批程序并无实质差别，我们以下重点介绍在办理并购案例过程中遇到的一些细节问题。1)关于评估股权价值的问题根据并购规定，并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。然而，就并购案例而言，T刚刚成立不久即按照其原有注册资本的相应比例增资，且A全部以货币形式认购新增的注册资本，我们认为并不存在需要评估的问题。我们就此向江苏省W市的有关审批部门进行解释，最终取得了该部门的认同，从而为并购案例的当事人省去了一笔金额不菲的评估费用。当然，此次成功系基于并购案例的特别情形，拟进行并购交易的当事人均应当事先向相关部门确认评估的必要性，以免耽误交易的进程。2)关于境外投资者资信证明的问题房地产新政明确指出对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行并购活动，因此，境外投资者资信证明也是并购审批中必须提交的材料之一。但是，在房地产新政出台后我们在上海办理的另一个外商投资房地产企业设立项目中，境外投资者被要求对其资信证明办理公证及认证。我们认为，首先，中国法律没有明确规定资信证明必须经公证认证；其次，资信证明是由银行对客户的实际存款情况作出的证明文件，从保密性上或从实际操作上，公证或认证机关都不可能对每笔存款的真实性或合法性予以核对；此外，境外公证机关和银行金融机构均属于同一级别的专业机构，任一机构都无权对另一机构出具的文件予以审查。面对这种难以完成的要求，我们向要求机关提出了书面说明，从法律层面和操作层面充分解释了我们的难处和国际操作惯例，最终说服了要求机关。当然，在并购案例中，A的资信证明并未被要求办理公证或认证。3)临时性批准证书和临时性营业执照房地产新政提出了临时性批准证书和临时性营业执照的新概念，即依法批准设立的外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关先颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，待付清土地使用权出让金后并取得《国有土地使用证》后再换发正式的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。并购案例中，由于T和土地管理部门签署的国有土地使用权出让合同项下包含了三块土地（分期交付）及其出让金（分期支付），增资并购时仅付清了部分出让金并取得了其中一块土地的国有土地使用证，因此，T变更为中外合作经营企业时仅取得一年期的批准证书和营业执照。股东****和对外担保的政策与实务T取得外商投资企业批准证书和营业执照之后，并购交易应当已经完成，但是，作为并购合作的条件之一，A有义务向T发放且T也有义务向A举借一笔近2亿人民币的等值美元****，以资助T的开发建设。1.房地产新政对房地产企业股东****的特别要求并购案例中，T从A取得****的行为，属于T作为外商投资企业举借外债的行为。根据《境内机构借用国际商业****管理办法》、《外债管理暂行办法》及相关规定，A和T签署的股东****合同应当到有关外汇管理部门办理外债登记手续，经登记后合同方能生效。T举借****用于建设项目开发，根据其用途通常只能举借中长期外债，即****期限超过1年。此外，中国法律对外债额度有明确的规定，中长期外债累计发生额和短期外债余额之和应当在投资总额和注册资本之间的差额以内（以下简称“投注差”）。若外商投资企业的注册资本尚未全额实缴到位的，其投注差如何确定，法律未予明确规定。实践中存在这样一种做法，即该企业实际可以举借的外债额度，以其总投注差按照已缴注册资本和总注册资本的比例予以确定。但是，房地产新政对于外商投资房地产企业有着特别的规定：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外****，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。2.对外担保的实务操作要求债务人或第三人为债权人提供担保，不失为保障债权回收安全性的最好措施之一。中国法律下，担保的形式主要有保证、抵押、质押（包括动产质押和权利质押）、留置和定金。在对外担保[2][2]的情形下，中国法律明确禁止采用留置和定金的形式，同时对于对外保证、对外抵押和对外质押也规定了一些附加条件。在并购案例中，A为了降低股东****的风险，要求T向其提供对外担保，并曾提出三种方案，分别是：1）B作为保证人向A作出保证；2）B以其在T的股权作为对股东****的质押担保；3）T将其拥有的国有土地使用权抵押给A作为担保。为了实现A的目的，我们从法律规定和实际操作上充分分析了三种方案的可行性，最终选择了采取对外抵押的方式进行操作。1)对外保证根据《境内机构对外担保管理办法》及其实施细则的有关规定，保证人为非金融企业法人的，其对外担保余额不得超过其净资产的50%，并不得超过其上年外汇收入，此外，内资企业只能为其直属子公司或者其参股企业中中方投资比例部分对外债务提供对外担保。也就是说，B作为一家内资企业只能按照其在T的出资比例为部分股东****提供对外担保，更何况B实际上并没有什么外汇收入。这样，B为股东****提供对外保证的方案，存在法律上的障碍。2)对外质押关于采用股权对外质押的方案，由于有关法律作出了和对外保证相同的规定，同样无法实现。3)对外抵押当我们因为法律限制而排除了对外保证和对外质押的可行性后，只剩下最后一个对外担保形式了——和房地产新政息息相关的土地使用权对外抵押。能够行得通吗？法律允许抵押人将其依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物办理对外抵押，但所担保的债权不得超出其抵押物的价值，此外，抵押人以自身财产为自身债务对外抵押，无需得到外汇局的事前批准，但须到外汇局办理对外担保登记手续并应当到相应部门办理抵押物登记。由此可见，将T拥有的国有土地使用权对外抵押不存在法律上的障碍，但我们担心的是，在房地产新政实施之后，W市的土地抵押管理部门是否允许办理土地对外抵押的登记手续。经过我们和当地政府的多次沟通，相互交流意见，对外抵押的方案终于得到批准，也成为在房地产新政出台之后W市受理的第一宗国有土地使用权对外抵押案件。结语房地产新政已经对包括并购方式在内的外资准入形式产生了实际影响，有关房地产管理部门、外资审批部门和外汇管理部门等均已相应地缩紧了操作口径。当然，房地产新政并未封锁外资进入中国房地产领域的大门，仍不乏准入的种种有效途径。并购案例的成功即说明在房地产新政下，符合条件的境外投资者仍然能够从事房地产投资活动，但必须时刻关注操作细节以保障交易的顺利。此外，我们也在房地产新政出台之后协助多家境外投资者以不同投资形式成功进入了中国房地产市场。诚然，房地产新政刚出台不久，其本身还存在需要通过实践予以验证进而得以改善的过程，必须得以有效并合理地予以执行方能显现其调节功能。在当前的实践中，各地对于房地产新政的理解与执行尺度不尽相同，也在一定程度上加大了外资准入可行性的不确定性。这无疑增加了投资者的投资风险和成本，但也同时要求我们作为法律服务者密切关注和准确把握法律动态以及实践操作，为广大投资者提供预测风险、防范风险和控制风险的专业法律服务。谨希望高素质律师服务团队提供的专业法律服务能够在房地产新政的大环境下，成为外资准入时境外投资者的一盏导航明灯。

第二篇：外资并购境内企业材料清单

外资股权并购境内企业：

1、外商投资企业申请设立及变更核发意见预审表原件（3份）；

2、外商投资企业申请承诺表原件（3份）

被并购公司同意并购的董事会或股东会决议原件

注：决议中需包含合并后公司基本情况（总投资、注册资本、经营范围等）3、4、5、6、被并购公司最近一年内审计报告原件； 被并购公司营业执照复印件、公司章程； 被并购公司职工安置计划原件；

并购者主体资格证明（自然人股东：护照原件、银行资信证明原件；法人股东：公证件原件、认证件原件、银行资信证明原件）

7、并购双方购买股权协议（非货币出资，须境内具备资质评估机构做评估，出评估报告）； 合并协议包含：

（1）各方公司的名称、住所、法人代表、注册资本、总投资情况

（2）合并后的公司名称、住所、法人代表；（3）合并后的公司总投资和注册资本；（4）合并形式：（5）违约责任；（6）解决争议的方法；

（7）签约日期地点、各方公司法人代表签字盖章；（8）其他事项。

8、并购双方债权债务承继问题说明（附协议）；并购双方是否存在关联关系说明；

9、公司新章程、新合同原件；

10、合并后的公司最高权力机构成员名单：(1)股东会/董事会成员委派书及身份证复印件(2)监事和监事会成员委派书及身份证复印件（3）法人、总经理任命书及身份证复印件

11、公司房产证明及环保部门意见

第三篇：《房地产企业并购实务手册》读后感

《房地产企业并购实务手册》读后感

原创： 柒少

之前在读《房地产企业并购实务手册》，先说结论，作为一本科普性读本还可以，但是所谓的“实务”我觉得还相距甚远。

这本书主要从上市企业的收并购、非上市企业/项目收并购两方面介绍，其中我个人觉得作为一名普通的投资拓展工作人员上市企业的收并购，我们是接触不到的，所以这本书这方面的内容仅作了解便可以了。日常我们接触的较多的二手项目收并购，这本书讲的却很潦草，基本只占全书内容的1/4,主要也是以科普为主，对于实际工作的帮助可想而知，作用并不大。

关于推荐一些阅读内容的话，知乎上有几位写的文章还是有些参考意义的，公众号我推荐牧诗的MrThinker、西政资本

壹

收并购主要从企业和项目两个方向进行调查，调查其合法合规性以及资产负债两方面。

企业的调查主要体现在企业证照是否合规有效、资产情况、借款、负债、是否涉及诉讼、处罚等会造成或有负债的情况

项目调查主要从项目国土、规划手续的完备性，项目自身、销售情况，是否存在纠纷等情况。

看起简单，却需要从各种纷繁复杂的信息中摘取出关键的影响较大的信息。

贰、常用尽调网站

之前只是做一些项目收并购，并未涉及到股权/上市公司收购，所以我只列举一些我比较常用的一个网站：

1、最高人民法院“全国法院被执行人信息查询系统”

2、最高人民法院“全国法院失信被执行人名单信息查询系统”

3、中国裁判文书网

4、全国企业信用信息公示系统

5、建筑业资质查询

6、各地国土、规划、建设局网站，查询其项目土地情况、规划情况，销售情况等各种手续证件

直接百度就可以找到相应的网站。

叁、收并购尽调项清单

一、目标企业组织性文件

1、证照：营业执照、公司章程细则、内部管理条例、发起人协议、股东协议、批准证书、成立改组批文。

2、验资报告、出资报告、资产评估证明（产权登记证）。

3、公司组织结构：公司及下属企业的投资方及其各自持股或拥有权益的比例。

4、公司注册资本及历次变更的证明文件和工商变更登记，包括改组、兼并、合并、分立

5、资产交换或收购、出售等重大活动。

下属企业的相关文件

二、财务文件

1、历史财务报表

2、未来五年财务预测

公司业务计划、损益表预测、现金流量表预测、资产负债表预测

3、最近的审计报告

4、最近的评估报告

5、或有债务说明

6、租赁资产说明

三、全部已签署且未履行完毕的合同

公司及下属企业

1、融资担保合同、代理合同、销售合同、购买/采购合同、建设工程合同

2、已签订的合作协议/意向书

3、与股份有关：股份转让、股权认购、职工入股计划、购买股份、私募配售股份

4、保险合同：财产、职工工伤事故、第三方责任、盗窃、环保等保险，保险公司名称、保险范围和保险额。或有保险索赔事项。

5、重要许可协议、特许及否有条件的买卖合同。限制竞争协议。

四、融资文件

贷款、债券、债务/借款

分期付款、销售后返租、融资租赁

担保物权/其他债券，重要的抵押、质押

第三方机构为公司的债务提供的担保/保证协议/履约保证

政府补助/补贴协议，提供的融资及其文件

债转股协议/意向书

五、知识产权

专利、技术秘密、技术转让协议/交换协议、专利权费协议、技术支持、技术秘密、发明、商业秘密等有关协议

研发协议、咨询协议

六、雇员及员工事宜

员工名册（姓名、性别、出生日期、劳动合同期限、工资标准、劳动合同签订次数）、公司管理架构图、董事监事高管名单及简历有关协议（服务合约、合同/贷款等安排）、管理人员变化情况、保密协议/不竞争协议、标准雇佣合同法、职员聘用政策性文件、劳务派遣情况、培训情况、职工购股计划、保险福利情况（五险一金、津补贴）

七、诉讼和其他程序

已结案但尚未执行/开始/或有诉讼、仲裁、索赔、行政诉讼、政府机构的调查质询等相关文件、函件、答辩状、法律意见

八、税务

国税/地税《税务登记证》、企业所有涉税报告/备案材料/报税表及其他函件、税收待遇法规/政策、减免税及其他税收优惠有关文件、应缴税项有关的所有会计师函件和分析、税务会计审查报告、所有税项分担/分配协议、重大税务问题的相关文件和情况说明、欠缴税款的文件通知及解决办法

九、土地、物业和其他资产

（一）土地

1、土地使用权和房产产权（包括拥有的、占有的房产和土地）（地址、面积、用途、年限）

2、划拨土地的划拨文件和国有土地使用证

3、出让土地的批准文件、出让合同、使用证

4、土地使用费和土地出让金交纳凭证

5、转让土地的批准文件、转让合同、使用证

6、房产的所有权证

7、有关土地、房产的抵押合同及登记注册

8、未领取权属证明的土地/房产，()请说明情况（地址、面积、用途、未取得权属证明原因）

（二）租赁的土地/房产文件

1、租赁土地、房产清单

2、土地、房产租赁协议及其登记证明

3、租赁房产的房产证

4、租赁房产的业主的房租租赁许可证

（三）房地产开发/工程建设情况

1、投资/在建工程清单（项目名称、位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度）

2、与项目有关的申报文件：规划批复文件、项目建议书及批复、可研报告及批复、批准立项的文件、申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、意向位置的地形图

3、选址意见书

4、用地/工程规划许可证

5、规划条件函

肆、尾声

写到最后其实觉得有点摘书得感觉了，本来想写一些心得，或者举例，感觉自己也是一个初浅的从业者，有些东西写出来又怕误人子弟，所以想沉下心来再多看看资料，希望能够升华自己。

又有些唠叨了。

第四篇：浅谈房地产企业财务管理实务操作

浅谈房地产企业财务管理实务操作

在房地产企业中，房地产账务处理的科目设置有些差别，但遵循的会计准则是相同的。本文就房地产会计具体操作方法和操作技巧粗浅谈一下自己的看法。

一、合同和结算报告的管理

现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：

（一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。

（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。

（三）合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。

（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。

房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。

二、销售发票收据的管理

房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。

（一）建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。

（二）工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。

三、财务辅助台账的管理

现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。

（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行结转后不能再反映前一已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。

（二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度结转后余额将为零，内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。

销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。

以上从合同和结算报告的管理、销售发票收据的管理、财务辅助台账的管理三方面对房地产公司财务管理的具体操作方法和技巧进行了简明扼要的论述，涉及内容较少，有待进一步完善提高。

第五篇：外资股权并购房地产企业律师事务所尽职调查清单

外资股权并购房地产企业律师事务所尽职调查清单

一、湖南A的主体资格

在对湖南A的主体资格进行调查时，应当主要审查如下文件和资料：

㈠ 企业法人营业执照

1、《企业法人营业执照》

营业执照上记载的主要内容：名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限和成立日期等。

2、营业执照的审查事项

⑴、营业执照的基本内容

应当将营业执照与湖南A的其他主体资格文件（包括但不限于《企业房地产开发资质》、公司章程、合资合同等）进行核对，以确认该营业执照上记载的情况（即在工商登记主管机关登记的湖南A的情况）与其实际的现状是否相符。

⑵、正本和副本

应对营业执照正本和副本都进行审查，并对正本和副本进行核对。

需要特别注意的是副本上除记载与正本相同的登记事项外，还记载年检情况等其他事项。

⑶、年检记录

我国对企业和公司的登记管理实行检验制度。企业和公司每年应当按法律法规规定的时间接受检验，并提交检验报告书、资产负债表和损益表，以及营业执照的副本。登记机关在完成年检后，将在营业执照的副本上记载年检情况或者核发新的营业执照副本。如果公司未能按时进行年检或年检不合格，将受到相应的处罚，甚至可能被吊销营业执照，丧失经营资格。

应当将湖南A的年检情况作为审查重点之一，以确认湖南A是否具有合法的主体资格。

如果湖南A营业执照所记载的登记事项曾进行变更，应当要求审查其自成立至今各份营业执照。

㈡、湖南A从事的经营范围的政府批准文件

根据我国有关法律法规的规定，从事房地产项目开发的公司在经营活动中还应当取得相关政府主管部门的批准和许可。有必要根据湖南A所从事的经营范围，审查法律规定的应当取得的其他政府批准和许可文件。

1、《企业房地产开发资质》

2、项目立项批复及相关批复文件

3、规划意见书和审定设计方案通知书

4、建设用地规划许可证

5、用地批准书

6、土地出让合同

7、土地出让金缴纳凭证

8、土地补偿协议

9、国有土地使用权证书

10、建设用地钉桩通知

11、建设工程规划许可证

12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复

13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复

14、房屋拆迁许可证

15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议

16、商品房预售许可证

17、与项目开发建设相关的其他资料

㈢、出资协议/合同

通过对该协议或合同的审查，能够了解湖南A各方股东之间约定的权利义务，尤其是交易对象所享有的权利和义务。还应该在此基础上进一步了解交易对象是否已经按照协议或合同的约定享受了权利、履行了义务。这些权利和义务及其享有或履行情况将直接影响收购方对本次交易的交易目的的能否实现、交易成本、风险等问题的判断。

㈣、企业章程

通过对企业章程的审查，可以了解湖南A公司章程有关股权对外转让的自治约定、经营管理机构的组成、经营管理、财务等方面的原则、方法和制度。同时，应当审查章程中规定的内容是否存在与法律强制性规定不一致的情况，并应将章程中的有关内容与湖南A的营业执照、批准证书、出资协议等进行核对，确认是否一致。

如果湖南A章程记载的事项曾发生变更，则其应当修改章程，并经过湖南A原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。因此，应当要求湖南A提供湖南A成立至今的各份章程，并审查上述章程是否一经过湖南A原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。

㈤、验资报告

审查的具体内容

1、是否按照法定或约定的出资期限履行了出资义务；

2、非货币资产出资是否已经完成所有权的转移；

3、出资方式。

在审查验资报告以及记载湖南A股东出资方式的其他文件时，应当注意审查湖南A的股东用于出资的财产是否符合有关法律法规的规定。对于非货币出资的，还应当审查其出资金额占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件，并经审批机关批准。

㈥、目标公司组织结构

审查的具体内容

1、公司的管理架构图

2、公司高管任命或聘任文件

3、公司各管理人员及职责、权限

4、公司高管在其他企业任职情况

㈦、其他主体资格相关的文件和资料

湖南A在设立后，曾存在经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况，应当根据实际情况和调查需要对上述经营范围、股权结构、法定代表人等变更等的合法性以及相关文件进行审查。

二、分支机构

在对湖南A的分支机构进行尽职调查时，应当审查该分公司的《营业执照》以及其他能够明确反映该分公司有关经营、财务情况的合同、帐簿、凭证等文件和资料。

如果分公司营业执照记载的登记事项曾发生变更，应当要求对方提供自分公司设立至今各份营业执照。

三、资产

在调查湖南A资产、负债和所有者权益情况时，应当首先要求湖南A提供湖南A最近一至两年的资产负债表和损益表。根据湖南A的财务报表对其资产、负债和所有者权益情况进行审查。

资产调查的主要内容为：

㈠、房屋

房屋属于价值相对较大的资产，其权属及价值情况一般会对湖南A的资产价值的认定有比较大的影响。因此，对于拥有房屋的企业，在进行资产尽职调查时应当首先对其房屋的权属情况进行审查。具体调查内容和方式如下：（本处仅对在国有土地范围内取得的房屋进行审查）

1、要求提供湖南A所有房屋的清单，清单中应当对房屋面积、坐落、所有权人、原值、已使用年限、累计折旧、净值、抵押状况等进行详细说明。

2、要求提供房屋的权属证书，包括所有权证书和他项权利证书。

⑴、房屋所有权证

⑵、房屋共有权证

⑶、房屋他项权证

房屋他项权证是对房屋享有抵押权、典权等他项权利的权利人持有的权利证明文件。

3、在审查房屋权属证书的同时，还应当要求湖南A说明取得该房屋的方式，是自建取得，还是通过所有权的转移取得；并且应当针对不同的取得方式要求提供相关文件。

⑴、自建取得

应根据尽职调查的需要审查其建设该房屋的相关政府批准手续和竣工验收手续。

⑵、转让取得

应要求湖南A提供该房屋的转让文件，如：转让协议、拍卖文件等，并审查已经支付了受让该房屋的对价。

4、核查房屋所在土地的土地使用权情况。

在审查房屋所有权的有关情况时，应当注意核查湖南A是否同时拥有房屋占用范围的土地使用权；如果湖南A不拥有房屋占用范围的土地使用权，审查 办法书素占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件。应当要求湖南A详细说明原因以及是否合法。

5、如果有在建工程，说明建设的情况，提供已经取得的批准文件。

对于在建工程，应当要求湖南A提供进行该在建工程建设已经取得的政府批准文件和其他相关文件，以确认该工程是否拥有合法的建设手续，在完工后能否取得合法的所有权。

6、要求湖南A说明其房屋上是否设定了抵押权（或其他第三人权利）。如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

房屋是否设定了抵押权等第三人权利以及是否办理了抵押登记也是对房屋权属情况审查的重点。

对于收购方而言，湖南A的房屋是否设定了抵押将直接影响收购方对该房屋收购价值的认定。而且，在抵押期间内的房屋，未经债权人同意或者提前偿还主债务，是无法通过资产转让的方式完成房屋所有权的转移的。因此，房屋是否设定了抵押还会影响本次收购交易方案的确定。

由于房屋的抵押情况会在权属证书、登记机关的登记记录、抵押合同等不同的文件和资料中有所体现，在审查房屋的抵押情况时，应当通过审查权属证书、要求湖南A如实说明情况、提供文件资料和向有关机关核实等多种方式进行核查，尽量获取全面、真实的信息。

7、审查湖南A的房屋是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果湖南A房屋存在上述情况，应当要求湖南A提供该房屋被采取强制措施的相应文件。

8、在对房屋的调查中，还应当要求对方说明湖南A是否存在租赁、无偿使用等占有、使用他人房屋的情况。

如果湖南A存在上述情况，应当审查租赁合同、无偿使用协议等文件，确认湖南A是否通过合法方式租赁或无偿使用他人房屋以及湖南A对该房屋实际享有权利的范围和期限。在对湖南A使用他人房屋情况的调查中，应当重点了解湖南A实际使用该房屋的用途以及对湖南A主营业务的影响。如果湖南A的主要生产经营活动是在该第三人房屋中进行，由于该房屋的所有权人不是湖南A，将会存在湖南A由于其自身不可控制的原因无法继续使用该房屋的风险。应当就此向客户予以明确和充分的提示。

㈡、土地使用权（国有土地使用权调查）

具体调查内容和方式如下：

1、要求提供湖南A拥有土地使用权清单，清单中应当对土地面积、坐落、使用权人、性质（划拨或出让）、使用年限、抵押状况等进行详细的说明。

2、要求提供湖南A拥有土地使用权的国有土地使用证。

需要注意的是，有些地区的房屋所有权证书和土地使用证是合一的，对于这些地区的土地，应当查阅湖南A的房屋所有权证了解其土地使用权情况。

3、企业主要通过划拨、出让、转让或出租的方式取得国有土地使用权。应当注意审查湖南A拥有土地使用权的取得方式。

⑴、如果是划拨取得，则其转让可能受到限制，并且可能对交易成本造成一定的影响；因此，对于划拨取得土地，应当要求提供有关批准文件，并且应当确认是否能够进行转让。

⑵、如果是出让土地，需要确认是否缴纳了土地出让金，是否完成了土地使用权出让的全部手续。

对于出让土地，应当要求提供湖南A与土地管理部门签订的土地出让合同以及土地金缴纳凭证。

⑶、湖南A的土地使用权也可能是通过土地使用权的转让方式取得。对此，应当审查湖南A受让土地使用权的相关手续是否已经办理完毕，是否可能存在影响其行使权利的瑕疵。

⑷、还应当审查湖南A是否存在通过租赁方式取得土地使用权的情况。

如果存在，应当审查其租赁使用的土地是否符合法律规定对外租赁的条件，是否办理了登记手续；并要求其提供土地租赁合同。

4、要求湖南A说明其土地上是否设定了抵押权。

如果存在，要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

㈢、机器设备

对于湖南A机器设备的调查，一方面是核实其重大资产的权属、价值等情况，另一方面有助于了解湖南A的经营的状况和盈利能力。对机器设备的主要调查内容如下：

1、要求湖南A提供公司设备（包括车辆）的清单，说明设备名称、所有权人、取得方式、使用地点、设备原值、已使用年限、累计折旧、设备净值等。

2、要求湖南A提供能证明湖南A的机器设备权属证明文件。

机器设备不需要进行权属登记，因此，在对机器设备的权属情况进行调查时，应当根据不同情况要求湖南A提供不同的权属证明文件。对于车辆等应当办理权属登记的资产，应当核对其权属登记文件。对于无需办理权属登记的机器设备，应当核对其购买合同和价款支付凭证。

3、要求湖南A说明湖南A的机器设备上是否设定了抵押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

4、审查湖南A的机器设备是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该机器设备被采取强制措施的相应文件。

㈣、存货

1、应当要求湖南A提供存货清单，该清单应当说明存货的名称、所有权人、存放地点、价值以及在存货上是否设定抵押权或作为质押物转移给其他人。

2、应采取实地考察方式同时，对于存货的抵押、质押等情况，如果应当在有关部门办理登记的，还应当向该部门对存货的对外担保情况进行核实。

四、无形资产（知识产权）――不作为尽职调查重点

㈠、商标

本处审查的商标主要是指商品商标或者服务商标。具体审查内容如下：

1、要求湖南A提供商标清单，说明其使用商标的注册国家、所有权人、注册日期、有效期到期日、是否展期、商标上是否设立质押权等。

2、要求审查注册商标的《商标注册证》等权属证明文件。

应当要求湖南A提供其商标的《商标注册证》和/或《核准转让注册商标证明》，并审查如下内容：

⑴、湖南A是否是《商标注册证》或《核准转让注册商标证明》上记载的使用权人，该商标是否还有其他共有人；

⑵、《商标注册证》上记载的商品类型与湖南A实际生产、销售的商品是否一致；

⑶、该注册商标的有效期是否已经届满，是否办理了有效期的续展。

3、审查商标的交易情况

如果湖南A的商标是受让取得的，应当要求提供商标转让协议。如果湖南A使用的商标是其他人所有，湖南A是经商标所有权人授权取得的商标的使用权；或者湖南A将其商标授权给第三人使用，律师应当要求湖南A提供商标许可使用合同，审查湖南A和/或第三人对商标享有权利的范围；同时，还应审查该商标许可使用合同是否在商标局办理了备案手续。

4、要求湖南A说明湖南A的商标上是否设定了抵押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、《商标专有权质押登记证》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

5、审查湖南A的商标是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该商标被采取强制措施的相应文件。

㈡、专利

对于生产型企业，律师应重点审查其对核心的生产技术是否享有专利。具体审查内容如下：

1、要求湖南A提供专利清单，说明专利的登记国家、专利权授予的日期、有效期到期日、专利上是否存在质押权；

2、由于专利申请和审查的时间较长，因此，对于已经提出专利申请但尚未被授予专利权的，应当要求湖南A提供专利申请文件和专利局受理该申请的文件。对于已经被授予专利权的发明、实用新型或外观设计，应当要求提供专利权证书；并审查如下内容：

⑴、湖南A是否是专利权人；

⑵、是否还有其他专利权人；

⑶、专利权的期限是否已经届满。

3、要求提供湖南A进行专利权交易的文件。

4、审查湖南A是否按时缴纳了年费。

5、要求湖南A说明湖南A的专利上是否设定了质押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该质押相关的主债务合同、抵押合同、《专利权质押合同登记通知书》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

对于湖南A专利权的质押情况，可以到专利局查阅《专利权质押合同登记簿》进行核实。

6、审查湖南A的专利是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该专利被采取强制措施的相应文件。

㈢、著作权

对著作权的主要调查内容如下：

1、要求湖南A提供其享有的著作权的作品的名称、内容；

2、对于进行了著作权登记的作品，要求其提供著作权的登记证书或其他证明文件。

3、要求湖南A说明湖南A的著作权的财产权利上是否设定了质押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该质押相关的主债务合同、抵押合同、《著作权质押合同登记证》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

4、审查湖南A的著作是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该著作被采取强制措施的相应文件。

㈣、其他无形资产

除上述无形资产外，湖南A可能拥有的非专利技术等其他无形资产，律师也应当根据实际情况进行相应的调查，并审查相关文件。

五、债权

湖南A的债权主要包括湖南A对外的应收帐款和其他应收款。应当要求湖南A提供债权清单，包括债权数额、债务人名称、帐龄、是否有担保以及发生债权和曾经向债务人行使债权的文件依据。在对湖南A债权进行调查时，并不需要对湖南A每一项债权进行核查，而是根据湖南A的实际情况审查一些具有代表意义的或者金额较大的债权文件。

在对湖南A的债权情况及有关文件进行审查时，应重点关注以下内容：

1、债权的形成原因是否合法有效；

2、是否有保证、抵押、质押等担保；

3、湖南A主张该债权的诉讼时效期间是否届满；

4、债务人是否具有实际偿还能力。

六、债务

本处审查的债的务主要指湖南A长、短期借款、应付帐款和其他应付款。

对于债务情况的调查，应当要求湖南A提供债务清单，包括债务数额、债权人名称、帐龄、是否展期（主要为银行借款合同）、是否有担保以及发生该债务和债权人曾经行使债权的文件依据。

重点审查如下内容：

1、债务的形成原因是否合法有效；

2、湖南A和/或其他人是否向债权人提供了保证、抵押、质押等担保；

3、债权人就该债务向被收购人主张权利的诉讼时效期间是否届满。

七、实收资本

实收资本是湖南A实际收到的股东（或出资人）投入的资本。应当核对湖南A资产负债表中记录的实收资本数额与其营业执照、章程中记载的注册资本数额是否一致。

还同时应当核查确认湖南A的股东是否存在抽逃资本的情况。

八、资本公积与盈余公积

应当核查湖南A对上述公积金的计提和帐目是否正确，以确认其帐面体现的净资产价值与实际情况是否相符。

九、对外担保

对湖南A对外担保情况的审查，首先应将湖南A对外担保情况依据《公司法》、章程、公司作出对外担保的决议文件以及会议记录进行认真核查，看是否有违反法律强制性规定或公司章程规定的情形。

对于湖南A为他人提供的担保，应当了解债务人是否向湖南A提供了反担保。

㈠、保证

对于保证的审查，应当给予充分的重视，详细了解湖南A同意为第三人债务提供保证的原因，分析其合理性以及可能带来的风险。具体调查内容如下：

1、要求湖南A提供湖南A为其他人对外提供保证的情况说明，包括保证的金额、债务人（被保证人）名称、债权人名称、债务人（被保证人）履行债务情况。

2、要求提供主债务合同、保证合同、协议或者其他保证文件，并审查其保证行为和保证合同是否存在可能被认定无效的情况。

3、应当审查确认湖南A承担保证责任的方式和责任范围。

4、审查确认湖南A提供的保证期限是否已经届满，湖南A的保证责任是否已经解除或终止。

5、是否有其他保证人。

㈡、抵押

调查内容主要如下：

1、要求湖南A提供以财产抵押为自身债务或其他人债务提供抵押的情况说明，包括抵押的财产、抵押权人名称、债务人名称、债务金额、抵押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、抵押合同、协议或者其他抵押文件；审查其是否已经在抵押登记机关办理了抵押登记。对于法律规定应当办理抵押登记的抵押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认抵押权的期限是否已经届满，抵押权是否已经消灭。

㈢、质押

具体调查内容如下：

1、要求湖南A提供质押的情况说明，包括质押的动产和权利、质权人名称、债务人名称、债务金额、质押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、质押合同、协议或者其他质押文件；审查其是否已经在质押登记机关办理了质押登记。对于法律规定应当办理质押登记的质押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认质押权的期限是否已经届满，质押权是否已经消灭。

十、重大合同

对合同的审查并不是作为一个孤立的环节进行的，而应贯穿对湖南A各方面情况的调查过程中。律师在调查过程中，对于不同性质、反映湖南A不同情况的合同，应有不同的审查重点，具体审查内容和方式如下：

1、应当首先要求湖南A提供尚未履行完毕的合同情况说明，该说明应当包括合同金额、合同对方、合同性质、合同履行情况等。

2、在此基础上，对于重大合同，应当要求对方提供合同文本。一般而言，主要审查如下方面的重大合同：

⑴、借贷、委托经营、委托理财、赠与、承包、资产的收购、出售、租赁、知识产权的授权使用等重要合同；

⑵、抵押、质押、保证等担保合同；

⑶、公司与关联人之间的任何合同；

⑷、可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响的合同；

⑸、其他重大合同。

十一、争议和行政处罚情况

争议和行政处罚方面的调查主要包括对湖南A已经发生的诉讼、仲裁、行政处罚等情况的调查。调查的主要内容如下：

1、湖南A存在的诉讼（或仲裁）的情况说明，包括所有正在进行的诉讼和判决（或裁决）后未执行完毕的诉讼的当事人、争议金额、争议事由、裁判结果、执行情况；并应当要求其提供与此相关的文件和资料，如：裁判书、执行裁定等；

2、有关行政处罚的情况说明，包括行使行政处罚权的机关、处罚理由、处罚结果、对处罚结果的执行情况等，并应要求其提供与此相关的文件和资料，如：行政处罚决定书、行政复议决定书等；

3、湖南A是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况；如果存在，应当要求湖南A提供该著作被采取强制措施的相应法律文书。

十二、保险

对于湖南A的保险情况，应当根据湖南A经营的业务、资产的特点决定是否作为尽职调查的重点之一。对于从事某些行业的企业，其是否为资产办理了保险将对其经营风险、资产价值产生较大影响，应当重点调查其是否为其享有所有权的资产办理了保险。

十三、员工

应当首先要求湖南A对湖南A员工的情况作出书面说明，说明应当主要包括员工总数、劳动合同的签订情况、待遇情况、是否与员工存在劳动纠纷等，并对如下内容进行调查：

1、首先应当审查劳动合同的签订情况。如果员工人数较少，可以对全部的劳动合同进行审查；如果员工人数较多，可以要求提供湖南A使用的劳动合同格式，并要求其对劳动合同的签订情况作出陈述与保证。

2、应当要求湖南A说明是否按照有关规定为员工缴纳了养老、大病、失业等社会保险。

3、要求湖南A说明是否存在劳动纠纷；如果存在，应当要求提供与此相关的全部文件，以判断上述劳动纠纷可能对湖南A及其价值造成的不利影响和产生的责任。对于劳动纠纷情况的调查，也可以和湖南A其他诉讼、仲裁、纠纷的情况一并进行。

在对湖南A的员工和劳动关系情况进行调查时，应当了解和考虑湖南省以及长沙市的地方性规定。

十四、管理人员――－不作为收购尽职调查重点

一方面，在收购方完成对湖南A的收购后，往往会更换湖南A的管理层，解除与现有管理人员的劳动合同，委派自己的人员作为湖南A的管理人员。因此，应当审阅湖南A与其管理人员签订的劳动合同，以审查、确认在该劳动合同的相关规定是否存在可能导致收购方难以解除该管理人员的职务或者需要因此支付高额违约金的情况。

另一方面，应当向湖南A了解湖南A对其管理层是否有期权安排，湖南A的管理人员是否有权在一定条件下认购湖南A的股权。

十五、税务

在对湖南A的纳税情况进行调查时，应主要审查湖南A是否办理了税务登记、是否享有税收优惠政策以及是否存在拖欠税款的情况，具体如下：

1、企业及其设立的分支机构均应当在成立后按照有关规定分别向国税和地税部门办理税务登记并领取《税务登记证》。在对湖南A的纳税情况进行调查时应当首先审查其《税务登记证》。

2、应当了解湖南A是否享有税收优惠政策。如果享有，应当要求湖南A提供湖南A享受税收优惠政策的证明文件和依据。

3、调查湖南A纳税情况的另一个重点是审查湖南A是否存在拖欠税款或受到税务机关处罚的情况。