第一篇：房地产企业年度经营计划及预算的全流程操作思路
房地产企业年度经营计划及预算的全流程操作思路
每位房地产从业者对公司的年度经营计划及预算工作想必都不陌生，其重要性也不必多言，基本上可以说年度经营计划及预算是企业一年中所有经营工作的纲。
当然了，年度经营计划及预算的系统性和复杂性也是有目共睹的，究其原因，主要有几个方面：一是此项工作涉及面广，上到领导班子，下到所有子公司及其部门，几乎公司的上上下下都要参与进来，因此将此工作称之为一场运动也毫不过分；二是限制因素多，年度经营计划及预算的编制要满足上级单位的要求，要能支撑公司长期战略规划，要结合企业自身各方面的资源禀赋和各个项目的实际情况，还要充分考虑外部市场环境的变化；三是沟通博弈过程长，年度经营计划及预算从目标下达到编制汇总、到多轮沟通反馈、再到最终确定，要经过几下几上的多轮反复沟通与确认。
正是由于年度经营计划及全面预算工作的系统性和复杂性，实际工作中经常出现逻辑不顺、层次不清、依据不足、多材料不一致、不能无缝衔接、重复工作多、可执行性差等问题，要想规避这些问题，我们必须对整个工作做到通盘考虑、系统思考、理顺思路、科学部署、规范过程、动态监控。下面我将个人对年度经营计划及全面预算工作全流程操作思路的理解进行简要总结，供朋友们参考。
上面的思路仅仅是提供了一个粗略的框架，遗憾的是，针对每一个步骤都有非常多的细节和保障措施不能一一陈述，但往往是这些细节和保障措施将决定整个工作的成败。当然了，这些细节和保障措施的明确不可能一蹴而就，需要在实践中不断补充与完善。
以上不成熟的思考，仅供朋友们参考，也期待和朋友们进行交流。
第二篇：房地产企业经营计划管理制度
房地产企业经营计划管理制度
第一章 总则
第1条 为了加强企业经营计划管理,促进企业快速健康发展,结合本企业的实际情况,特制定本制度。
第2条 管理范围
这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。
第3条 本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。
第二章 经营计划的编制
第4条 经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。
第5条 经营计划编制的程序
(1)每年年底投资发展部根据企业中长期发展规划、本经营计划的执行情况和预期目标,初步提出下一的经营目标。
(2)投资发展部将拟订的经营目标传达给各部门征求意见,并对各部门的意见进行汇总。
(3)投资发展部通过汇总各部门的意见,编制《经营计划草案》,并提交总经理办公会讨论。
(4)投资发展部根据总经理办公会讨论的意见对经营计划进行修改,并经总经理批准后执行。
第6条 经营计划的内容
企业经营目标,预计分阶段目标;为实现企业业务目标,各业务部门的业务计划指标;编制规范(含表式、编制说明要求)和编制进度要求。
第7条 如遇特殊情况,企业经营计划可于年中调整一次,调整计划须经总经理办公会批准。
第三章 经营计划的分解
第8条 每年年底由投资发展部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解,形成季度和月度的各部门分解计划。
第9条 按季度和月度分解经营计划
将经营计划分解成为季度、月度经营计划。
(1)投资发展部负责整体计划的分解,并对各部门计划进行综合协调和平衡。
(2)各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。
第10条 各部门负责将季度经营计划分解到每个月度
各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月,形成月度工作计划。
第11条 审核批准企业经营计划分解结果
由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划,由总经理批准。
第四章 经营计划的执行
第12条 经营计划的下达
(1)每年年底前由总经理办公会向各部门下达经营计划。
(2)每季度之初,由总经理办公会批准,投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。
(3)每月月初,由总经理批准,投资发展部下达下个月度经营计划和各部门工作计划。
第13条 经营计划的执行
各部门根据企业经营计划及本部门工作计划,着眼全局开展工作,以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。
第14条 调整经营计划
(1)确因客观因素影响需要调整经营计划的,必须由投资发展部提出申请说明原因,经总
经理办公会讨论通过后才能执行。
(2)确因客观因素影响需要调整季度经营计划的,必须由相关部门主管副总提出申请说明原因,经总经理批准后才能执行。
(3)确因客观因素影响需要调整月度经营计划的,必须由相关部门经理提出申请说明原因,经主管副总确认,总经理批准后才能执行。
第15条 调整计划一律以书面批复为准,在未接到书面批复以前,一律按原计划执行。
第五章 检查与考核
第16条 投资发展部负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。
第17条 职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。特殊事项需要缩短报告周期的,由总经理办公会决定。
第18条 各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况,发现问题应及时采取有效措施予以解决,以保证计划的顺利完成。
第19条 检查企业经营计划的执行情况时,应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。检查计划的实际完成数,一律以统计报表数为依据。
第20条 企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。投资发展部组织考核并提出初步意见,总经理办公会讨论后做出考核结论。
第六章 附则
第21条 本制度由投资发展部负责制定、解释及修改。
第22条 本制度自××××年××月××日起执行。
第三篇：房地产项目开盘前计划及操作思路
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
御景东城开盘前计划及操作思路
第二部分 开盘前核心工作计划
相关事项散打：
园林概念、园林样板（河滨、3、4、5栋岸间景观）、现有售楼部整改（软装+营销道具）、新售楼部、道路（及两侧街景）、户型优化设计、短信（老客户沟通平台）、楼书（及dm单）、优化户型图、销售人员、户外广告、宣传活动、二期工期、样板间、商业规划、商业主力店招商。。。。。。
亮剑行动
3月1日——5月10日
目的：东城亮剑（销售目标：去化200套房源左右）工作重点：产品提升 营销突破
1、产品提升：从交通、建筑、样板区、新售楼部、园林、商业
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
招商等方面做突破，工作思路：交通先行、面子（样板区：先施工完成展示区域）优先、突出设计
2、营销突破 解决问题：
1、项目优势突出但不显性；
2、项目现状（现场整体形象：样板区、售楼部、现场包装等存在诸多不足；
目标：全面建立东城项目新项目市场形象，强化树立市场信心。战场：
销售：4月1日前原有售楼部，其后转移至新售楼部（十字口）； 宣传：老城区街道 + 叙永主要乡镇
注：按照5月1日开盘作为计划前提，如时间延后则，相应顺延。
开盘前核心时间节点：
1、新售楼部投入使用（开盘前1-2个月）（以下简称a节点）
2、新批次开盘（5-6月）（以下简称b节点）
一、工程工作
1、设计工作
（1）南北大道及两侧景观设计（2）建筑设计
1、6、27栋户型调整设计
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
6栋楼王提升设计（3）景观设计
项目景观整体概念设计（住宅+商业+城市道路） 一组团（耿家巷与沿河合围部分）整体方案设计 滨河带样板区设计（方案+施工图）
3、4、5栋岸间（一期交房围合区域）方案与施工图（4）室内设计（新售楼部+样板房） 新售楼部建筑方案设计 新售楼部室内方案设计 新售楼部软装配饰方案设计、工程工作
（1）南北大道施工进度（道路、两侧景观、及项目形象展示）（2）新批次房源建筑施工 1、6、27栋预售工期时间 建议：先1、6栋后27栋（3）景观施工
滨河带样板区优化与新区域施工完成 3、4、5栋岸间施工完成（4）新售楼部、样板房
新售楼部（建筑施工+硬装施工+软装采购） 样板房（建筑施工+硬装施工+软装采购）
2 立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
二、营销工作
（一）销售
1、人员（招聘、培训、管理、提升）
（二）推广
核心思路：
地方消费心理、及认知模式的理解 项目核心价值点的深入梳理； 项目核心价值体系的建立； 地方消费心理的理解 沟通媒体与物料的选择 活动在关键节点的市场爆破
1、物料类
（1）销售使用物料：楼书、dm单（商业+每期住宅）、户型图
（2）销售支撑物料：现场沙盘、规划展板、项目核心价值点展板、（3）销售提升类物料：现场多媒体手段的运用：比如ipod道具与内容（规划、建筑、景观、商业未来的表达）、2、媒体类
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
（1）常规媒体：报纸、户外看板、公交站台、电视、短信、led屏、公交车声）（2）新型媒体：
3、活动类：
（1）人流热点宣传活动（2）到场促销活动（3）关键节点庆典活动（4）老客户联谊活动（5）乡镇巡展活动
三、招商工作
1、招商市场调查
2、商业业态规划
3、主力店招商启动
关于东城项目开盘前工作重点的思考：
1、团队的组建与搭接（内部、外部）
2、工程进度控制（如何在满足拆迁进度条件下，策略性的调整控制工程进度）
3、设计提升（建筑：户型为核心；景观园林、新售楼部）
4、实体形象展示：确定围绕两个关键节点相关工作的对外完成展
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
示时间计划）
5、广告推广的突破点（合理费用、最大效果）：沟通内容、沟通节点、沟通渠道
6、销售提升的突破口（人员组织）
思考散打：
1、人员招聘：
招聘内容优化：
招聘渠道：
1、所有叙永相关网站；
2、其他售楼部人员；关人员介绍
2、市场教育（项目总体形象建立）——立中心、集大成
基础：叙永客户对于东城的认知：脏、差、乱；
对于交通格局改变知晓度低
对于项目基本情况了解差
对于未来发展持怀疑态度明显（前期拆迁进度）
对于新兴商业业态了解度低，叙永权威媒体缺乏，产品信息最有效为口耳相传、相 6
3立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
改变客户区域认知、项目认知时间阶段长
系列报道《东城涅槃记》——联系叙永本地权威党政报纸采写系列报道《东城涅槃记》项目开发全程（结合各个重要工程形象节点：拆迁完成、南北干道通车、主力店招商落实、广场动工等等）
邮政直投：设计项目小楼书（参考龙城国际小楼书），在新售楼部开放、二期开盘节点，通过邮政直投渠道，在叙永全域进行投放，预计数量：1-5万份；
城内重点人流节点：长期定点产品dm单派发+到场有礼促销
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
一、开盘前（5月1日）销售工作核心时间节点 1、3月1日：二期新产品正式亮相，接受咨询，开始排号（视叙永政策而定）； 2、3月1日—4月1日：原有售楼部接受咨询，开始排号（视叙永政策而定）； 3、4月1日：新售楼部落成，搬迁，销售转移至正面战场； 4、4月1日——开盘（5月1日），正式排号（视叙永政策而定）； 5、5月1日-5月10日：正式开盘，销售转定，签订合同，回款
二、明年5月前（开盘前）产品工作安排
1、设计类 完成时间
（1）开盘产品建筑设计： 春节前
（2）新售楼部： 春节前
（3）园林：
河滨带 春节前 3、4、5#楼 3月1日
整体景观规划 4月1日
（4）样板房： 4月1日
2、工程类 完成时间
（1）开盘产品预售进度 5月1日
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
（2）新售楼部： 4月1日（3）园林：
——河滨带 4月1日
——3、4、5#楼 6月1日
（4）样板房： 5月1日（5）楼顶发光字： 春节前后
三、营销推广类工作时间节点
1、销售物料
VI系统设计 1月20日 楼书设计、印刷 3月中旬 新Dm单、户型图设计、印刷
3月中旬
2、推广工作时间节点
户外广告：3月1日——5月10日，城区4块左右广告位（选点：东外、西外各一块，城区两块） 活动：4月1日——5月1日
（活动计划，略，3月1日前出计划方案）可能选择形式如下：
场外活动：
——新售楼部周边周末活动（杨武坊广场）
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
——与城区超市等卖场联动到场促销活动 ——全城巡游派单活动 ——叙永主要乡镇巡展、派单 ——5月1日开盘庆典活动等等
场内活动：
——新老客户回访答谢活动
3、现场包装：售楼部内部各类宣传展示类物料
4月1日
四、相关配合：物业管理提升（增加2-3名物业形象服务人员，3名形象保安）3月1日
五、推广费用预算
3月1日——6月1日前（开盘后一月），计划新增销售约200套，新增合同订单6000万，按照前期投入营销费用1%计（前期费用比例1%，后期下降，全年按照0.8%控制）为60-70万元。具体分配:略（春节前出具体费用安排预算）
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
第四部分——其他几个问题阶段思考
一、关于6、7号楼产品思路
1、对于6、7号楼产品的认识
（1）整体项目中，景观位置最佳，具备拉升项目整体品质的基础；
（2）但相当部分（约1/3）户型间距过窄；
（3）推出时间较早，需要考虑合理回款需求；（4）叙永高层立面材料限制为涂料，不利于立面设计。初步判断： 2、6、7号楼产品的定位建议 6、7号楼可以作为项目中准楼王产品（营销表达为楼王产品）3、6、7号楼提升建议
（1）星级大堂装修（面积：150平米左右；层高：挑高两层6米；底楼架空：设置专用活动室）（2）立面提升
（3）整体安防、服务智能化系统（4）周边园林景观升级（景观泳池等）（5）物业服务升级
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密 4、7号楼户型配比建议
面积 房型 套数比例 75平紧凑套二 25% 95平套三单卫 50% 118平套三双卫 16% 136平套四双卫 9%
二、关于招商工作思考
1、御景东城项目市场认知度判断 显性购房客户（1-3月内购房）
知名度：高；了解度：偏低；美誉度：偏低 潜在购房客户：（3-12月内购房）
知名度：偏低；了解度：偏低；美誉度：偏低
2、招商启动必要性
可以扩大项目最大核心价值产品(商业部分)的市场宣传；
收集潜在商业客户（购买、租赁）信息，便于后期相关工作开展
强化住房客户的购买信心
3、招商工作时间计划
叙永商业市场摸底 ——春节前 项目商业业态分区 ——3月1日前 项目核心主力店招商启动 ——3月1日
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
核心主力店：大卖场+电影院
核心主力店意向招商完成 ——6月1日 核心主力店正式协议签署 ——10月1日
立中心 集大成——御景东城
内部资料，密
重点需要沟通的几个问题：
1、明年最先施工的一二批次产品；
2、拆迁对于产品销售先后的可能影响；
3、对于新售楼部位置形式的建议；
4、目前建筑、景观园林、室内设计等合作公司情况；
第四篇：房地产典当操作流程
中国典当联盟网资料库
房地产典当操作流程
⑴受理申请：了解当户基本情况，打听当户贷款用途。⑵查验权属：查验当户身份证明及房地产权属证明。审查时应注意“人与证”是否相符，即当户是否持真实有效的身份证明；“证与证”是否相符，即各证件所列内容是否相符。权属不属于当户本人或权属不明确的不予典当，如权属有共有人的，共有人必须同意才能予以典当。
①个人房地产需提供的资料：当户居民身份证、结婚证或未婚证明；房地产的权属证明。
②企业房地产需提供的资料：企业营业执照副本复印件（年检期有效内，须加盖公章）、法人身份证复印件（法人签名）、董事会决议、股东会决议，如不是企业法人亲自办理还须提供法人授权委托书（法人签名，加盖公章）、经办人身份证复印件（经办人签名，加盖公章）；房地产的权属证明。上述复印件须核对原件。
⑶实地勘察：查证物证是否相符及房地产现时状态。⑷评估计价：根据房地产市场行情（一般可以通过互联网查询所属地同类房地产市场价格或直接咨询评估所市场价格），对当物价格进行估算。根据估价按一定比例折算当金，并与当户进行友好协商初步确定当金。
⑸确定当金：通过具备资质的评估机构对房地产进行评估，同时出具《评估报告》。一般情况下，房屋类不能超过
中国典当联盟网资料库
《评估报告》结果的50% ；土地类不能超过《评估报告》结果的60%；商铺类不能超过《评估报告》结果的70%。
⑹签订合同、出具当票：签订《房产土地借款合同》。除当票必记事项外，还须准确记载房地产的权属证号、坐落位置及建筑面积土地面积，备注栏注明关键事宜。
⑺办理抵押登记
⑻收存证件、发放当金
⑻续当：填写续当凭证。当户必须结清前期利息、综合费用及逾期利息、综合费用才能续当。
⑼赎当：当户归还当金注销抵押。当户必须结清应付未付利息、综合费用及逾期利息、综合费用才能赎当。
第五篇：进口操作全流程
进口操作全流程~~ZT
一、接单
1．客户将国外原始发票、装箱单、提单传真我司。
二、换单
1．若客户要求我司代为换单，凭到货通知书或提单上的电话询问何时到港，何时换单，换单费用，换单地址，是否为电放保函，有没有THC，是不是一次换单等），以免产生滞报金等额外费用（到港日期起14天内报关，逾期加收滞报金，整箱货物到港后7天未提货，需向港口交纳疏港费，10天内未能提货的，还需向船公司交纳超期费）
2．资料：电放所需资料（电放保函、提单复印件加盖收货人的公章）；正本提单，在提单上背书
三、报关
1．进境报关所需资料
1）国外厂商提供的原始发票和装箱单
2）提单及提货单或分拨单，3）客户盖好法人章及公章的报关委托书及报检委托书（是否需要报检委托书视商品HS编码监管条件而定，监管条件为AB的都需提供报检委托书）
4）无木质包装证明，或熏蒸证明及非针叶木证明等质检证明（视商品性质而定）。若商品的原产国为欧盟15国，美国，韩国，日本，台湾，在报关时需提供正本的无木质包装证明或者熏蒸证明及非针叶木证明或其他质检证明。
2．区内征税
1）出库提货单第一联，仓库核销联
2）我司的报关委托书及报检委托书（是否需要报检委托书视商品HS编码监管条件而定，监管条件为AB的都需提供报检委托书）
3）由我司制单，提供合同，发票及装箱单
4）特定商品所需的必要证件（如：机电产品进出口许可证，自动进出口许可证，免三C认证证明，小批量证明，濒危证，三C强制性认证证书等，具体视海关HS编码监管条件而定）
5）提货委托书（在出库提货单收货人未敲公章的情况下）
6）填写报关单
3．直接清关所需资料
1）国外厂商提供的原始发票和装箱单
2）提单及提货单或分拨单，3）我司的报关委托书及报检委托书（是否需要报检委托书视商品HS编码监管条件而定，监管条件为AB的都需提供报检委托书）
4）无木质包装证明，或熏蒸证明及非针叶木证明等质检证明（视商品性质而定）。若商品的原产国为欧盟15国，美国，韩国，日本，在报关时需提供正本的无木质包装证明或者熏蒸证明及非针叶木证明或其他质检证明。
5）由我司制单，提供合同，以及与客户签定的代理协议。
6）特定商品所需的必要证件（如：机电产品进出口许可证，自动进出口许可证，免三C认证证明，小批量证明，濒危证，三C强制性认证证书等，具体视海关HS编码监管条件而定）
7）填写报关单
4．手册报关所需资料
1）客户提供的原始发票和装箱单
2）客户的报关委托书及报检委托书（是否需要报检委托书视商品HS编码监管条件而定，监管条件为AB的都需提供报检委托书）
3）出库提货单第一联，仓库核销联
4）特定商品所需的必要证件（如：机电产品进出口许可证，自动进出口许可证，免三C认证证明，小批量证明，濒危证，三C强制性认证证书等，具体视海关HS编码监管条件而定）
5）提货委托书（在出库提货单收货人未敲公章的情况下）
四、运输交单
1．复印进境备案清单或报关单,复印一张海关验放联做留底用。
2．填写运输作业单，填好后复印留底，然后交给车队。
3．货物进仓后，将正本海关验放联交还报关部门，由报关部门交给海关。
五、理单
1．征税报关后理单给客户付汇用所需资料
1）出库提货单第一联复印件（仓库核销联）
2）正本出库提货单第三联（货主留存联）
3）进口合同
4）进口发票
5）正本报关单（已盖报关单位公章及海关公章）
2．进境备案后理单所需资料
1）原始海运提单或空运到货通知书复印件
2）进境分拨单（散货）或提货单（整箱）复印件
3）进口发票（进口公司与境外公司）
4）进口合同（进口公司与境外公司）
5）正本备案清单付汇联（已盖报关单位公章及海关公章）
3．直接清关后理单所需资料
1）原始海运提单或空运到货通知书复印件
2）进境分拨单（散货）或提货单（整箱）复印件
3）进口发票（进口公司与境外公司）
4）进口合同（进口公司与境外公司）
5）正本报关单（已盖报关单位公章及海关公章）
六、购汇及付汇核销
1．区内进口付汇至境内所需单证
1）出库提货单第一联复印件（仓库核销联）
2）正本出库提货单第三联（货主留存联）
3）进口合同
4）进口发票
5）正本报关单（已盖报关单位公章及海关公章）
6）已经通过年审的企业外汇情况登记表/外汇开户记录
7）收款单位外汇帐号
8）进口公司与付汇单位代理协议
9）其他银行付汇所需资料（购汇申请书，付汇核销单/申报单，外汇付款凭证等）
10）监管证件银行联
2．区内进口付汇至境外所需单证
1）出库提货单第一联复印件（仓库核销联）
2）正本出库提货单第三联（货主留存联）
3）正本报关单（已盖报关单位公章及海关公章）
4）进境正本提单（电放提单复印件）
5）进境分拨单（散货）或提货单（整箱）复印件
6）正本进境备案清单（已盖报关单位公章及海关公章）
7）发票（进口公司与境外公司）
8）进口合同（进口公司与境外公司）
9）境外收款单位银行详细资料
10）监管证件银行联
11）其他银行付汇所需资料（购汇申请书，付汇核销单/申报单，T/T申请书）
12）进口公司与付汇公司的进出口代理协议
13）购汇金额按进口报关单货值不得高于进境备案清单付汇联所示货值的金额
3．区外付汇至境外所需单证
1）正本提单（电放提单复印件）
2）分拨单（散货）或提货单（整箱）复印件
3）正本报关单（已盖报关单位公章及海关公章）
4）发票
5）进口合同
6）境外收款单位银行详细资料
7）监管证件银行联
8）其他银行所需资料（购汇申请书，付汇核销单/申报单，T/T申请书）
9）进口公司与付汇公司的进出口代理协议
七、后续整理
1．请客户将付汇金额打进付款帐号，并索取贷记凭证，供财务记帐参考
2．付汇后，将银行水单传于客户，告之客户已完成付汇。
点击咨询 