房地产全产业链融资操作说明

第一篇：房地产全产业链融资操作说明

房地产全产业链融资操作说明

作者 : admin 来源 ： 金融第一教室 时间 : 2014年04月04日 21:18:45

【摘要】本文为你全面解析房地产全产业链融资。房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？

A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

Q：办理土地抵押长期贷款流程？

A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？

A：

1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：

A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料； E、项目可行性研究报告；

F、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。

2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；

4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

5、资金方确定融资方案，募集资金；

6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。

7、抵押贷款企业要向担保公司提供：

（1）产权证明；

（2）最近的产权评估证报告；

（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；

（4）抵押贷款申请书

(5）最近的资产负债表，利润表。

房地产融资之短期借贷Q&A(Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？

A:

1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；

2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；

3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。

Q：开发商何时还款？

A：

1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；

2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；

3、开发商通过其他方式还款。

Q：项目需要符合哪些融资条件？

A：

1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；

2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；

3、融资期限：一般情况下6个月以内

4、融资额度：1千万至2亿；

5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；

6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付；

Q:什么是房地产短期拆借? A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。

Q：如何操作的？

A：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。

Q：利率情况是怎样的？ A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6%

Q：短拆什么特点？

A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制； 2.融资期限较短：一般6个月以内；

3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；

4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易； 5.利率按照实际使用时间计算。

Q：项目方需提供哪些资料？ A：1.企业法人营业执照复印件； 2.金融机构营业许可证副本复印件； 3.公司代码证书复印件；

4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历； 6.经公司董事会决议授权的申请； 7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程；

10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。

Q：运作流程是怎样的？

A：1.贷款方将所需资料报资金方审核； 2.资金方现场评估；

3.双方协商费用及贷款期限； 4.成交； 5.资金划拨； 6.抵押登记。

Q:哪些产权可以抵押融资? A:

1、非经营类物业：红本房、集资房；

2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；

Q：需要具备哪些基本条件？ A：

1、证件齐全：土地证、房产证；

2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；

3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；

4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；

5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城

Q：项目方需提交哪些资料？ A：

1、个人：土地证、房产证；

2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。

Q：如何操作？

A：

1、审理

2、考察

3、复审

4、签约

5、抵押登记

6、放款

7、还款

Q：放款时间需要多长？ A：正常情况下两个月以内； Q：贷款期限是怎样的？

A：

1、借款期限为1年以上，5年以下。

Q：融资成本是多少呢？

A：

1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；

2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；

3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；

4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。

Q:什么是房地产民间借贷？

A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。

Q：开发商一定要慎用民间借贷！

A：

1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。

3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。

4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。

Q：怎样才能获得民间资金呢？

A：

1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；

2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；

3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；

4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；

5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；

6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？

A:

1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。

4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。

5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。

房地产融资之信托收益权

银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放

一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。

但是，此种模式已被银监会觉察。

实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→

信托公司

―――（信托贷款）―→借款企业―――――――→信托受益权转让合同←―――――――→信托投资合同←――――――→信托贷款合同←――若同一天签署，可一天放款 理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。

“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。

此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。

在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。

而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。

信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%。

Q:什么是定向信托？

A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。

Q:开发商为何要选择定向信托？ A：因为

1、非银信合作，受法律保护；

2、能够被信托公司优先选择；

3、能快速协助客户完成融资；

4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。

Q：怎样操作？

A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。

Q：定向信托的投资范围有哪些？ A：有以下投资标的：

1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；

2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；

3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；

4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。

* 注意以下限制条件：

1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；

2、ST类股票不属于信托计划投资标的；

3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；

4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的

5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。

Q：什么是增信作用？

A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信 信托折扣率

融资增信

4-5折（制定1.4倍的资金追加线）

质押物总体折扣率不超过5.5折

（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

融资增信

给予的折扣率再适当下浮0.5-1折

（根据对股票质地和流通时间的判断）

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过0.5折

（3）对未上市金融类股权融资增信

信托折扣率

净资产9折

式)

质押物总体折扣率不超过9.5折

二是对质押标的信用增级

（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；

（2）我们也可为客户融资进行直接担保。

Q：开发商需要提交哪些资料？ A：以下全部资料

1、报批的项目建议书及批准材料；

融资增信

不超过0.5折(以自有资金认购次级受益权方

2、项目提出的有关背景材料；

3、可行性研究报告及批准文件；

4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；

5、项目前期准备工作完成情况报告；

6、开户证明，商务合同、订单或意向书；

8、经营计划、年度财务收支计划、流动资金补充计划；

9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证；

Q：利率？

A：主要跟开发企业资质有关

1、一级开发资质企业的年利率在15%

2、二级开发资质企业的年利率在18%

3、三级开发资质企业的年利率在20以上%

Q：什么是银信合作？

A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。

Q：具体操作是怎样的？

A：

1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。

2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。

3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。

小贴士：银监发布的几个重要通知：

《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》

《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发（2010）72号》

1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。

2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。

3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。

4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：

(1)自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。

(2)信托公司信托产品均不得设计为开放式。

上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。

5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。

6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。

7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：

(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。

(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。

(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。

8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。

9、本通知自发布之日起实施。

房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。

基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。

在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。

Q:怎样的开发商符合我们的要求？

A:

1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。

2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；

4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。

Q:怎样的项目符合我们的要求？

A：

1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。

2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。

3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。

4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。

5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。

6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。

7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。

8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。

9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。

10、融资金额：1亿以上。

11、融资周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一样：

1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。

2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红

* 基金方总收益的计算方式：

可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7）

协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）

* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。

* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。

* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。

3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。

4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%

5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%

6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。

7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市发展基金：用于土地一级整理。

Q：基金退出？

A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。

* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。

* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。

Q：项目出现亏损，损失如何承担？

A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。

Q： 对开发商有哪些建议？

A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：

一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。

三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理，一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障。随着国家鼓励多渠道的民间资本投资，我们的房地产基金必将以其更加灵活的投资策略、更加合理的激励约束机制、更好的收益水平来为全国的投资者和开发商服务。

第二篇：全产业链新模式

中国房地产商务联盟开创全产业链服务新模式

1月11日下午，中国房地产商务联盟在“2010-2011中国家居及房产配套产业创新峰会”上正式成立，出席仪式的嘉宾有中国房产信息集团(CRIC)董事会联席主席兼总裁周忻、中房信联席总裁兼新浪乐居总经理罗军、中国房地产业协会秘书长苗乐如、房商集团总经理文东、中国消费者协会的秘书长杨红灿、中国建筑装饰协会常务副会长徐鹏、北京科技大学的教授赵晓等。这一标志性事件，表明长久以来开发商和供应商服务商所期望的采购对接，有了新的发展模式和推动力，由此将掀起房地产业链在2011年的整合浪潮。

房商联盟启动现场

在成立仪式上，中国房地产业协会秘书长苗乐如指出，房地产相关行业的企业长期在不确定性中勃发生长，并将能继续勇往向前。他说，房商联盟是广阔的平台，应运而生，顺势而上，使得行业的发展能更有效率地把握信息化、城市化、市场化、国际化下的历史发展机遇。

中国房地产商务联盟启动

此外，苗乐如强调，在新形势下，房地产业在十二五期间还有特殊的使命，如结构调整，包括调整产品结构、产业结构。苗乐如称：“从转型来说，房地产业要做到低碳节能减排，应用新技术新产品，因而面临着很重要的题目，特别是是供应商配套产业，新技术新产品层出不穷，如何和开发商的项目对接起来，做到信息畅通，产品推广，技术交流。从这个角度来讲，我觉得这个房商联盟平台是应运而生的，而在房地产还有发展的前景下，我们的合作也应该应运而生。旨在衔接产业链信息鸿沟的房商联盟，由中国领先的线上、线下房地产信息及咨询服务供应商中国房产信息集团发起主办，由中国房地产业协会及中国房地产研究会进行指导。房商联盟的宗旨是：搭建房地产业链平台，推动地产人、产业链上下游企业的商务交流与合作。房商联盟的核心服务价值就是快速推广相关行业新技术、新产品 的应用，促进不同行业间资源整合及标准制定的完成，为各个行业企业提供健康高效的品牌发展之道。

从现在开始，房商联盟将在各个协会的联合下，充分利用线上平台新浪地产网(联盟官网)及新浪微博(最具影响力的微博客营销通路);线中平台《地产界》(联盟官方刊物)及新浪房产百事通(房地产全产业链服务中心);线下平台高端论坛、考察采购活动、经理人沙龙、联盟商学院等交流平台的高端商务服务为联盟成员提供最优质的信息交流服务系统。所有参与商务联盟的各方，都将从中共享产业整合平台之利。

第三篇：建构中国电影全产业链：垂直整合 拓融资渠道

建构中国电影全产业链：垂直整合 拓融资渠道

发布时间： 2011-9-14 14:35:00

来源： 中国社会科学报

作者： 林玮 相关行业： 影视音乐 传媒娱乐

●垂直整合电影产业 ●培育受众市场 ●开辟融资渠道 ●打造电影“软实力”

2010年初，国务院出台《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，对中国电影产业提出“以创新企业品牌为核心，以提高影片质量和市场营销能力为龙头，整合制片发行放映资源，延伸产业链条，推进跨区域、跨行业、跨所有制发展”，“带动相关产业发展，衍生产业链条明显加长，综合效益显著增长，使电影产业成为我国服务业的重要组成部分”等要求，为我国电影产业的发展指明了方向。现实地看，中国电影全产业链建设才刚刚起步，其建构路径亟待厘清，尤其是要结合中国电影产业的历史与现状加以分析。

垂直整合电影产业

电影产品的市场传播遵循独特的“窗口化”模式，即其产品发行收益来自影院、付费电影(包括网络、DVD传播等)、开路电视等逐级发展的产品形态。这造成了电影产业利润的分级分配效应，而电影生产者为获取最大利益，会有意拉长产业链，获得不同层级的电影产品利润。

纵观世界，各电影产业巨头莫不是兼涉制片、发行与播映的全产业链企业，好莱坞明星体制和制片人模式也是在产业集聚中产生的相应运营形式。中国电影产业同样如此，中影集团成立之初便将影片制作、洗印加工、电视播映、光盘销售、电影器材等纵向产业囊括其中，而今更成为拥有400多家加盟影院、全国独家影片进口权和唯一国家级电影频道，旁涉媒体运营、物业、房地产开发的全产业链电影企业。

电影产业的巨头化、寡头化是其成熟的必经阶段。无论好莱坞还是宝莱坞，电影市场的培育和完善均通过市场竞争而形成集团化的寡头垄断，再由国家垄断法律的调控将其拆散的“基本路线”。在此过程的第一阶段，市场提供了丰富的电影产品，培育了良好的受众市场;在第二阶段，寡头垄断逐渐阻碍了产品的创新，政府宏观调控适时介入，从而实现电影产业的成熟。目前，中国电影产业尚处在第一阶段。因此，垂直整合，打造电影全产业链的新型企业，当成为众多电影市场主体的深刻考量。

培育受众市场

电影全产业链的建构，有赖于强大的消费群体。加拿大学者霍斯金斯(Colin Hoskins)在回答“为什么美国在全球影视贸易中占主导地位”时，给出的第一个原因即是其国内市场规模巨大。中国电影市场经历了20世纪90年代前期的惨淡经营，于1995年以“分账大片”的方式引进外部力量，刺激中国电影受众市场，推动了国产电影步入市场化轨道。但“进口大片”仅能作为吸引消费的“导火索”、“探路石”，关键仍在于培育消费市场。

培育电影受众市场的方式可分为由投资拉动票房增长的外延扩张型增长和以电影产品取胜的内涵集约型增长。从2002年中国电影院线制改革开始，全国总票房从当年的9亿元增长到2010年的101亿元;与此同时，全国影院的银幕块数也在以平均每天2块左右的速度递增。这说明外延扩张型是我国当前电影市场的主要增长模式。以中影集团为例，2008年，中影控股、参股的七条城市院线总票房约17亿元，占全国票房总收入的40%左右;而2010年，仅中影星美院线一家便创造了12.13亿元的票房，新增银幕185块、座位数20513个。

内涵集约型增长以电影产品质量为核心，制作富有市场号召力的影片吸引观众走进影院，它还包括电影衍生品开发，这是中国电影产业的“短板”。中影克莱斯德数码科技公司、华韵影视光盘有限公司等，专注于电影产业后期产品制作与营销的市场主体出现，为中影集团掌握、引导国内电影“长尾”市场提供了可能性。外延扩张型与内涵集约型的增长方式各有千秋，对之应加以均衡调和。

开辟融资渠道

“制片”是电影企业的核心，而资金瓶颈又是制约中国电影集团化整合与发展的关键。2010年，投资2500万元的《惊情》全国票房收入仅10万元，投入500万的《米香》票房不到10万元，《异空危情》投资高达3000万元，票房仅150万；投资过亿的26部大片中，盈利的不过10部。如此现状，让众多社会资本在电影产业面前望而却步。

目前，中国电影产业应对资金问题的方式主要有三种。一是充分利用国家对文化产业的金融政策支持。中影集团早在2004年就获得1.5亿元国债资金支持，2007年更率先发行5亿元企业债券。随着国家对文化产业投融资机制的重视，商业银行对文化产业信贷政策放宽，信托、产权交易和证券等金融部门以及政府专项扶持基金纷纷有所举动，这一渠道有得到扩展的可能。二是私募股权基金与多方合作分担风险的制片模式。三是通过上市开拓融资渠道。

电影产业投融资渠道的拓展，不仅有利于“制片”产业发展，更重要的是，充裕的资金为电影产业链的延伸提供了动力支持。国内外各种电影产业基金的积极参与，特别是它们在管理、财务制度、金融工具的使用等方面的经验，有可能外溢为电影产业链发展的重大利好。

打造电影“软实力”

电影产品作为文化软实力的载体，具有意识形态和文化商品双重属性，需要内(质量)、外(营销)并重，但“内”是“外”的根本。

根据入世协定，自2011年3月19日起，进口影片配额限制作废，外国电影可以直接进入中国市场。因此，国产影片如何发挥市场优势、提升中国文化软实力，将成为业界难题。国产影片软实力的意义表现为对内凝聚民族精神，对外吸引国际关注，即“内凝外吸”;从产业角度看，即电影产品要通过市场运作，对内凝聚国内市场忠诚度，对外吸引跨国资金注入。北京大学教授王一川认为，国产电影产品要立足国内市场、走向世界，就必须打造既具民族特色，又符合世界价值的“中式大片”。另外，电影产品并不限于影片。电影的产业链发展还须注意衍生品和全媒体营销;视频网站、手机等新媒介与电影产业的结合点，仍有待于市场实践的深入。

总之，电影产业本身具备聚合成为全产业链的优势。以“制片”为核心，通过受众市场的培育，借助院线与新媒体传播渠道的拓展，实现国产电影尤其是80%未进入院线上映的影片的分众传播;扩大融资渠道，加大引进广告投入、版权预售等融资形式的力度;以出售形象使用权、原声唱片、小说等相关衍生品，提高后电影开发的市场收入，将会是中国电影全产业链建构的若干重要途径。

第四篇：银行借款保函融资操作简要说明

银行借款保函融资操作简要说明

一、基本概况：

1、款项来源：金融机构的关联基金在国内的人民币。

2、用款数额：伍亿元人民币起步。

3、用款年限：1~5年。

4、保函银行：国有5大银行、9大商业银行及地方银行的分行或支行。

5、每年利息：

（1）第一笔保函，数额2000~5000万元人民币，用款年限1~5年，由企业决定。

利息已包含在给资金方的一次性贴息中。

资金到位后应先支付第一年的利息后再用款。

如用款在一年以上的，则以后每个末支付一次当年利息给资金方。

注：国有五大银行开具保函，利息年利率为12.5%；九大商业银行及地方银行开具保函，利息年利率为15%。

（2）第二笔及以后每笔保函，每笔数额可做伍亿元人民币，用款年限5年。

利息执行人民银行规定的同期贷款利率或略有上浮（贷款利率的上浮根据出具保函的银行和甲方的公司资质，资金使用性质不同做适当的上浮，最高上浮比例不超过人民银行规定的30%）,每年末支付一次利息给资金方。

6、一次性贴息：

（1）第一笔保函，按开具的保函的总金额，如是国有五大银行开具保函，资金方12.5%；九大商业银行及地方银行开具保函，资金方15%

平台公司 4%。

中介费另议

（2）第二笔及以后每笔保函，按开具的每笔保函的总金额，资金方8%，平台公司 4%，中介费另议。

7、保函到期资金方拿走本金。

8、企业与担保银行不属于同一地区的不操作。

二、操作前提：

1、资金方调资的前提是：“用款单位愿意承担资金占用费及前期操作费用共计30人万元民币”，资金方必须是先收到30万元后，才进入操作程序。

该30万元受理费由平台公司垫付，平台公司派人去企业收取35万（不汇走），平台公司才给垫付30万元。

如果银行能给企业开出保函，退回企业30万元，其中的5万为平台公司工作费用，不予退还；

如果资金方到银行核实银行不能为企业开保函，35万元全额不退，企业放弃索要权力；

如果资金方没有钱，不能办理保函。30万元退回企业，资金方赔付企业30万。

中介人不承担任何法律和经济赔偿责任。

2、当地人民银行给予当地担保银行每单开具保函的额度、担保银行向当地人民银行报备每单保函的时长工作日，以上两项由企业方确认后向平台公司报备。

3、资方资金进入担保银行账户后，担保银行开具保函时间是否为当场开具借款保函，如不能当场开具，需工作日开具，由企业方确认后向平台公司报备。

第五篇：专利质押融资的操作流程说明

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_______________________________________________________________________________ 专利质押融资的操作流程说明

由于各地政府部门在专利质押融资过程中扮演的角色与参与程度不同，各银行办理专利质押融资对企业的要求及办理流程也不尽相同。下面以北京、上海浦东、武汉为代表，详细介绍专利质押融资的贷款条件、期限、额度与流程。

1．专利质押融资贷款的条件、期限、额度

专利质押融资贷款的条件、期限、额度以北京、上海浦东、武汉为例，具体情况如表1所示。

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_______________________________________________________________________________ 其中，北京模式专利质押融资中有多家银行参与，目前大部分贷款是由交通银行北京分行推出的“展业通”产品来完成业务。上海浦东模式主要通过上海银行浦东分行完成，银行承担风险为1%-5%，在控制风险方面较为谨慎，发放贷款方面较为被动。武汉模式中，武汉金融机构较为积极，交通银行武汉分行已经办理部分质押融资贷款业务，人民银行武汉分行正在尝试，其他的小额贷款公司也表现了极大的兴趣。

2．专利质押融资操作流程

专利质押融资的流程一般包括：评估专利价值、签署融资合同和专利质押合同、办理专利质押登记手续、收到融资款项、清偿融资金额和办理专利质押解除登记手续。以北京模式、上海浦东模式、武汉模式为例，分别介绍专利质押融资流程。

(1)北京模式专利质押融资流程。

北京模式专利质押融资主要通过过交通银行北京分行的“展业通”业务完成，具体的质押融资流程主要包括：

①申请阶段。首先企业要完成专利权权利登记，在申请阶段，企业向交通银行北京分行申请专利质押贷款。

②审查评估阶段。银行审查阶段分两步进行，一是银行进行资格审查，审查申请专利质押贷款的企业是否满足申请条件；二是银行进行贷前初步调查、企业状况调查、专利权调查及专

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_______________________________________________________________________________ 利价值评估，根据企业状况、专利权法律意见书及专利权价值评估形成授信报告。

③授信审批及贷款发放阶段。首先，根据授信报告，如果审批通过，则由分行审查审批，企业与银行签署借款合同及专利权质押合同；企业办理专利权质押登记手续后，银行向企业发放贷款。

(2)上海浦东专利质押融资流程。

上海浦东模式的专利质押融资流程主要参与者包括上海浦东生产力促进中心（以下简称“生产力中心”）、新区科技基金管理办公室、新区科委、银行和企业。具体包括以下步骤：

①申请阶段。申请企业向生产力中心提交申请资料以及生产力中心受理接收申请企业提交的申请资料。

②评估阶段。首先，由上海浦东知识产权中心等单位对企业提供质押的专利进行评估，并提交评估意见。其次，生产力中心从资料、现场、银行、客户、政府等方面审查企业是否符合申请条件及具备还款能力，并结合评估单位出具的评估意见出具经所在部门负责人审核的审查意见。

③担保阶段。担保阶段包括担保方案制定和审批，先由生产力中心拟定担保方案，经科技基金管理办公室复核后，报新区科委审批；然后，生产力中心根据科委审批的决定作出担保确认，向银行出具担保确认文件，但担保的额度不超过质押的专利权评估价值的80%；最后，

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_______________________________________________________________________________ 对银行审查通过的贷款企业，生产力中心与银行、企业签订担保合同，同时与企业和业主签订专利权质押和业主信用反担保合同。

④合同登记及贷款发放阶段。首先，上海浦东知识产权中心为企业向生产力中心提供质押的专利权办理质押合同登记或合同鉴证。其中，企业不得转让经过质押登记或鉴证的专利权。其次，银行与企业办理贷款手续，企业按要求使用资金。最后，生产力中心将获得贷款的企业担保资料按要求报浦东新区科技发展基金管理办公室备案。

(3)武汉专利质押融资流程

武汉模式结合了北京模式和上海浦东模式的特点，引进专业的担保公司作为担保主体，在进行专利质押融资时，担保公司也是参与的主体之一。具体的质押融资流程如下：

①申请阶段。借款人向贷款人提交专利质押融资贷款申请资料以及贷款人受理借款。

②担保阶段。贷款人在受理借款人专利权质押贷款申请时，还可寻求其他形式的担保作补充，包括：

(a)贷款人可要求借款企业法定代表人及其他高级管理人员以其个人资产为该项贷款提供补充担保，当出现贷款风险，处置质押专利权不足以弥补贷款人损失时，借款企法定代表人及其他高级管理人员应承担相应担保责任。

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_______________________________________________________________________________(b)贷款人可寻求专业担保机构提供补充担保支持。鼓励和支持武汉科技担保有限公司等担保机构为专利权质押贷款业务提供担保服务。对于担保机构担保的专利权质押贷款，当出现贷款风险，处置质押押专利权后仍有损失的，贷款人应与担保机构协商合理确定最后损失的分担比例。

③审查阶段。银行对专利质押融资贷款进行审查，一般考察借款人的还款能力和资信状况，注意审查专利权的有效性及市场价值等。

④合同签订及贷款发放阶段。首先，经审查拟批准质押贷款的，贷款人必须与借款人签订书面的借款合同及专利权质押合同，明确借贷双方、质押双方当事人的权利义务。其次，专利权质押合同签订后，借款人（或出质人）应向国家知识产权局办理专利权质押登记手续，并将借款合同、专利权质押合同、专利权质押合同登记情况等报送武汉市知识产权局备案。最后，贷款人应当按照专利权质押合同及借款合同约定及时办理发放质押贷款手续，向出质人发放贷款，并妥善保管出质人移转的专利权证书及其他相关资料。

综合上述三种模式的专利质押贷款流程可以发现，三种模式各有利弊，参与主体也有所差别。企业在进行相应模式下的专利质押贷款申请时，应当结合模式的相应特点，对企业自身的专利数量、质量、核心竞争力、经营状况、未来发展需求进行分析，对企业的专利进行有效管理，从而在提交专利质押贷款申请时建立有利的地位，争取获得最大程度的贷款支持。此外，政府部门的贴息、补偿等措施也是企业可以借助和利用的方式。