P2P产业链内幕全解析

第一篇：P2P产业链内幕全解析

刚刚过去的2014年，虽然P2P跑路平台数量猛增，但亦不断有新的资本密集进入，一半是海水一半是火焰的网贷行业热度依旧不减。

事实上，如果将目光暂时从频发的平台风险事件移开，我们会发现，网贷行业的产业链涉及面较广，比如技术模板、征信、评级、支付托管、审计、法律服务、担保、行业培训等。那么，发展势头异常强劲的网贷行业，上述环节的发展现状如何、盈利情况怎样、未来又将出现何种竞争格局等问题，有待探究。下面重点对P2P行业三大关键环节进行深度解析。

软件商

P2P软件商门槛低：模板良莠不齐价格相差几十倍

2014年，是P2P行业发展更为迅猛的一年，多家机构预计2014年全年P2P交易额将突破3000亿元，而2013年这一数据仅为874.19亿元。与此同时，P2P平台数也超过1500家。不过，在网贷行业飞速发展的背后，P2P软件提供商却鱼龙混杂。

据《每日经济新闻》记者了解，一家名为山东金钱柜网络科技有限公司（以下简称金钱柜）的P2P软件商宣称已为150多家P2P平台提供了1000多套解决方案，不过，多家被“合作”的P2P公司向记者表示，平台并未让其提供软件系统，并向其传送了律师函，以维护平台著作权。

记者还发现，P2P软件提供商门槛很低，资质不全，淘宝上提供的软件模板从2000元到五、六万元不等。业内人士表示，一旦被黑客找到漏洞，其他用这套系统的平台也会沦陷，对网贷投资者很不利。

金钱柜称为150多家平台提供解决方案

记者注意到，金钱柜在其网站“成功案例”一栏中，罗列了一些和其合作的P2P平台，其中包括礼德财富、理财范和e速贷等知名平台。

对此，记者询问了这三家平台，不过他们都向记者表示，平台的软件系统都由自己开发，享有著作权，并向金钱柜方面发去律师函。

e速贷副总经理黄远里告诉记者，平台软件不是金钱柜的，从来没跟金钱柜合作，是自己团队开发的，金钱柜的案例是假的。

理财范相关负责人也表示，网站系统都是自己开发的，没有用第三方的系统。记者就相关问题采访金钱柜方面时，金钱柜相关负责人以繁忙为由，拒绝了记者的采访。记者还以P2P平台的身份询问了金钱柜客服人员，客服人员表示，“我们做了好多平台，客户的线下产业多种多样的，有担保贷款，有做房地产的”，并称礼德财富和理财范也是该公司的客户。

记者在金钱柜网站上看到，该公司成立于2010年，而在2013年P2P行业爆发前夕，该公司接到P2P借贷平台第一笔订单，开始正式进军P2P网贷软件开发行业。截至2013年10月，金钱柜成功交易120套P2P网贷系统软件，成功得到良好运营的达到100多家，目前已为150多家P2P网贷平台提供了1000多套解决方案。

据了解，能为150家平台提供解决方案，已经属于业务量很大的软件提供商。另外，值得一提的是，近期，更有传闻金钱柜将在上海股交中心挂牌。不过，多位业内和软件商却向记者表示，他们对此家软件商并不了解。记者进一步了解到，除了金钱柜，P2P软件商无忧科技也在其网站上宣称合盘贷的系统由他们提供。不过，合盘贷某负责人告诉记者，公司自2012年成立起，从未与无忧科技有过合作。

不合格软件系统或给投资人造成损失 记者调查发现，软件商准入门槛很低。

融宝科技相关负责人告诉记者，P2P网站模板开发现阶段没有准入门槛。

而各家软件商报价差距也很大，记者搜索淘宝上提供的软件模板，报价从2000元到数万元不等，相差数十倍。

金钱柜客服告诉记者，其公司优质的P2P软件模板的市场售价是8.9万元，报价在同行中属于中下。

据了解，目前成熟的软件商的报价较高，上述融宝科技负责人表示，P2P软件基础模板的市场售价是20万元起，可根据客户个性化的需求定制增加其相应的功能。

上述合盘贷负责人告诉记者，他们之所以考虑自己开发系统，原因在于自己开发的系统是可控的，熟悉整体的框架便于修改，别人开发的代码和整体架构都不清楚。

“自己开发的系统会包含信审系统、支付系统等，有好几台服务器和通道，数据实时备份。这样的话成本会很高，以一个20人的团队，每月1万～1.5万元的工资，半年的开发和调试周期，需花费200万元，一年至少500万元。”上述合盘贷负责人表示。

黄远里则告诉《每日经济新闻》记者，目前P2P软件市场很混乱，有些P2P软件开发商并没有所宣传的那样有实力，其开发出来的系统被平台使用后，一旦被黑客找到漏洞，其他用这套系统的也会沦陷，对网贷投资者也不利。

黄远里进一步表示，系统开发商也有道德风险和虚假信用的问题，他们可能会把源代码卖给黑客，或者防火措施不够被黑客拿到。假如黑客发现开发者或平台没有发现的漏洞，进而攻击投资者账户，会给平台和投资人造成巨大损失。

“软件开发市场良莠不齐，不利于投资者保护，不合格的没有经过认证的软件开发商，安全性能差，源代码容易泄露。对于一个负责任的平台来说，开发自有的系统，源代码泄露可能性很小。”黄远里称。

据了解，e速贷刚开始找过（软件）合作方，但有些缺陷，与其他平台系统千篇一律，容易成为攻击对象，现在该平台有几十人做技术服务。

不过，即便P2P软件市场混乱，但P2P市场日趋庞大的需求，也意味着相对应的互联网金融软件的开发市场发展潜力巨大。

据了解，P2P软件商的盈利，通常来自开发费用、增值费用、后续维护费用。资金托管

P2P资金托管业务发展迅猛银行或成主流

目前，虽然行业监管政策暂未出台，但监管层已多次明确表示，要求P2P平台的资金必须进行独立托管，加上投资者出于对资金安全的普遍担忧，一些网贷平台纷纷与第三方支付平台合作。

近日，《每日经济新闻》记者了解到的最新数据显示，目前与汇付天下合作账户托管的P2P平台近500家，易宝支付则已达400家。“银监会创新监管部主任王岩岫9月底提出的P2P监管十点思路，其中就包括P2P的资金必须托管。第三方支付资金托管能够保证资金流的合规，以及资金实物安全，但无法保证投资人资金的投向安全，也就是无法彻底解决P2P平台单项目的项目风险以及P2P平台的道德风险。”一家第三方支付机构人士分析指出。

与此同时，2014年，不少银行也在试水P2P资金托管业务。

多位业内人士分析认为，第三方支付与银行各有优势，银行有很强的公信力，从背书的角度毫无疑问优于第三方支付，但P2P平台与第三方支付企业具有同样的“互联网”基因。另外，未来银行与第三方支付机构不会因为争夺资金托管客户而产生激烈竞争，银行会是主流，第三方支付则可以弥补P2P平台资金托管于银行的不足或缺陷。

部分平台担忧第三方支付资金托管

随着监管层多次提及，第三方资金托管俨然已成P2P平台的“标配”。自2013年初汇付天下率先建立了国内首个第三方P2P托管账户体系之后，易宝支付等相继推出P2P资金托管业务。

《每日经济新闻》记者获取的最新数据显示，易宝支付P2P资金托管规模目前每月托管资金近30亿元，累计已超100亿元，P2P平台接入的已达400家；汇付天下接入的平台则近500家。而网贷之家数据显示，截至2014年12月，网贷行业运营平台已超1500家。由此可见，易宝支付和汇付天下占据网贷行业资金托管的大部分市场。

不过，记者也从多位P2P平台人士处了解到，他们对第三方支付公司资金托管也有一些担忧。

“目前，第三方支付公司资金托管仍存在一些问题，我们也曾和监管层、行业协会及第三方支付公司做过沟通，按照现在的模式，一般每家平台只固定与一家第三方支付合作，由于所有的借款人、交易记录都掌握在第三方支付公司，一旦第三方支付公司出现诸如系统等问题，平台便无法正常运作。此外，第三方支付公司在获取平台的相关信息后，平台难免有一些担忧，比如第三方支付能否做好内部风控？如何提供更好的安全保障服务？如何保证只做裁判员，不做运动员？”金信网COO安丹方分析指出。

九斗鱼CEO郭鹏在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，目前所谓的第三方支付公司的资金托管，都是支付公司完全按照P2P平台的指令进行操作，同样避免不了P2P平台的自融和跑路问题，自融现象是平台上的道德风险，而完全合规的P2P平台需要靠风控来维持，风控做得好，平台才能持续。

人人贷首席运营官顾崇伦亦分析指出，首先，目前P2P平台存放在第三方支付公司的所有资金，是统一存放在以支付公司的名义开具的银行账户中，因此支付公司确实存在挪用的可能性，且银行无法有效甄别，这也是监管机构的担忧之处。

其次，第三方支付内部账户之间的资金转移，在银行系统里并不体现，因为内部账户的资金转移并不影响第三方支付在银行账户的总金额。

第三，P2P公司对开设在第三方支付上的账户拥有控制权，可以提取资金，因此如果某些居心不良或者经营不善的P2P公司想携款潜逃，是有可能性的。

此外，第三方支付是否具备资金账户托管的资质与能力这一点也存有争议。业内：银行资金托管将成主流 2014年，除了第三方支付机之外，不少平台也在探讨与商业银行进行资金托管的合作。不过，目前真正实现银行托管的平台屈指可数，除与长沙银行合作的拍拍贷外，多为银行系P2P平台，如国开金融旗下的开鑫贷、包商银行的小马BANK。

对此，有业内人士指出，之所以极少银行展开P2P资金托管业务，主要是因为目前监管层方面尚未明确表示银行是否可以（做这个业务）。

“如果银行能够开展P2P资金托管业务，在银行与第三方支付机构之间，平台肯定愿意选择与银行展开这方面合作。”财行者CEO刘浩告诉记者。

郭鹏则指出，具体的资金托管合作方需要根据国家政策来确定，若监管部门没有明确的规定，则会选择更有利于其平台投资者操作的机构来进行合作。

那么，未来为了争夺托管客户，第三方支付与银行会否展开贴身肉搏吗？网贷行业资金托管业务的格局是否发生巨变？

“第三方支付与银行各有优势，其中银行有很强的公信力，从背书的角度毫无疑问优于第三方支付。银行传统资金托管业务为大账户托管模式，选择被托管方为传统的金融机构，因这种金融机构有很高的准入门槛，基本不存在跑路风险。而互联网金融行业，基本无准入门槛或准入门槛低，最大的风险为道德风险。银行和第三方支付在互联网金融行业的资金托管业务上面临问题是一样的，银行资金托管也无法解决平台的单项目风险及平台的道德风险。另一方面，第三方支付具有体制优势，第三方支付的服务更周到更便利。”易宝支付互联网金融行业线总经理许现良分析指出。

许现良进一步表示，从竞争的角度看，银行与第三方支付各有优劣势，主要看具体某平台的诉求和选择，长远来看，P2P平台与第三方支付企业具有同样的“互联网”基因，所以第三方支付和P2P平台更有可能成为一家人；从合作的角度看，如果银行和第三方支付能够找到一种合作模式，将双方的优势充分结合，可能会更有利于互联网金融的长期健康可持续发展。未来参与企业越多，市场会越来越规范。

财行者CEO刘浩在接受《每日经济新闻》记者采访时亦表示，银行与第三方支付机构倒不至于会产生激励竞争，毕竟银行本身对于P2P平台还是有一定进入门槛的，不是说每家平台都能进入到银行进行资金托管的，如平台必须管理团队过硬、风控环节够强、交易量和规模相对较大，这样银行才会给其托管。此外，未来P2P资金托管的主流一定是银行，而第三方支付，则是弥补托管于银行的不足或缺陷，比如一些客户的卡，平台合作的托管银行不支持，恰恰第三方支付可以。但这样的格局形成大概要两年左右时间。

第三方服务机构渐增盈利难题待解

一个很老的故事：历史上，美国西部淘金热刚出现时，人们蜂拥去西部淘金，但很多人没有带工具，于是有人开始卖淘金用的铲子。后来淘金热结束，那些卖铲子的人反而赚得多。

目前，当越来越多的人涌入，打算挖互联网金融这座“金矿”时，“卖铲子”的人也迅速增加。其中，有的提供软件和网站模板之类的技术服务，有的提供支付服务，同时还有第三方机构做评级、法律、咨询等方面的服务。

在业内人士看来，随着互联网金融的发展和市场的逐渐完善，为了满足日渐增长的各种配套需求，第三方服务的市场潜力正引起相关各方高度关注。

服务机构日渐增多 一位业内人士对《每日经济新闻》记者表示，事实上，目前P2P行业的服务机构有很多，涉及到各个方面，还有一些针对行业的培训、第三方、评级、数据等等各方面的内容。

P2P借贷行业中，最早同时已被更多人了解的或许是成立于2011年的网贷之家。据其联合创始人朱明春此前介绍，网贷之家成立之初也曾犹豫过，是不是应该去做P2P平台，后考虑到当时并没有相关的人员和团队，而且行业也需要这样一个服务机构，所以最终决定做一个资讯交流平台。

除网贷之家外，行业里做第三方服务的机构还有不少，包括网贷天眼、第一网贷等第三方平台，而随着行业的不断发展，仍继续有新的机构进入网贷行业。

据了解，棕榈树是一家于2013年下半年成立，针对P2P机构服务的第三方平台，目前该公司的定位主要是做P2P平台的评级。成立之初，该平台并没有明确的定位。

“当初想做的是媒体相关方面的服务”，棕榈树CEO洪自华对《每日经济新闻》记者表示，后来，随着对这个行业的逐渐了解，以及在发展过程中了解到大家需要这样的一个评级机构来帮助投资人，这里面有很大的一块细分市场。

其实，在P2P行业不断向前发展的过程中，法律、审计等方面的服务也必不可少。一些律师事务所也推出了相应的服务。

大成律师事务所律师肖飒表示，一般律师事务所做互联网金融会由专门的部门或者专家团队来做，因为互联网金融行业有它的特殊性，或许会涉及到法律红线的问题。所以团队里要有懂刑法的律师，而针对互联网金融机构的服务并不是一个人就能够做好。

随着监管层对行业要求日趋严格以及市场竞争的加剧，一些P2P平台为了合规及提高透明度，也引进了外部审计机构对自身平台进行审计。不过，有业内人士对记者表示，目前，业内开展审计的平台并不多，但随着行业的发展，未来肯定会有很大的需求。

利于促进行业发展

洪自华表示，国外市场化的金融离不开市场化的机构，比如评级机构、律师事务所、会计师事务所等，而正是有这些的机构服务，共同组成金融市场，才能够提高市场风险定价的水平和市场透明度。国内P2P行业的发展，也需要相关的行业评级、法律以及审计等相关机构。

肖飒对《每日经济新闻》记者表示，互联网金融涉及到很多创新，但很多时候不知道哪些该做哪些不该做，而律师的进入就会告诉大家，界限在哪儿。比如有人在互联网上做彩票的东西，但这个是需要资质的，企业有时候不知道这些，如果直接做了，就可能会涉及刑法方面的非法经营罪，甚至可能涉嫌犯罪。

洪自华认为，相关的服务机构对行业发展有很大的促进作用，只有第三方的机构进行有效监督，这个行业才会得到更健康的发展，大多数投资者参考第三方审计和评级机构的结果来进行投资，才是将来的发展方向。

不过，服务机构也会面临一定的困境，比如P2P平台一旦出现问题，会否牵连到服务机构等，相关各方比较关注。

洪自华认为，如果评级对象出了问题，评级机构可能会承担声誉风险，但只要评级保持了独立性，所提供的服务也是一个投资参考，不应该成为最后的兜底者。肖飒表示，目前，律师事务所和P2P平台合作很多都是做一些专项的服务，并不是直接为平台做法律背书。比如，最近出现很多创新的业务，律所会给平台做一个合规审查。

对于评级机构可能存在道德风险的问题，洪自华表示，只要这个市场是充分竞争的状态，评级机构也要在乎自己的声誉。

面临盈利难题

虽然与网贷相关的产业已逐步显现，但在当前情况下，要真正发展起来仍面临一定的困境，大多数机构还处在前期烧钱阶段，尚未实现盈利。

以网贷之家为例，该机构将自身定位为第三方资讯交流平台和门户网站，目前还推出了评级服务，每个月定时发布行业数据，但这些都是免费项目。目前，其主要收入来源是网站上的广告。此外，网贷之家还在大力打造一个全新的项目“投之家”，为P2P平台做一些导流。

据了解，更早的时候，网贷之家曾经为一些新入行的平台提供软件模板服务和人员培训等，但是随着行业的逐渐成熟，这些项目已经不太好做了。“以前，大家对网贷行业不了解，所以需要培训，现在，随便到市场上去挖一个人，都可以了解到这些。”网贷之家一位内部人士表示。

棕榈树的情况也类似。据洪自华介绍，目前，该平台的主要业务网贷评级是属于免费的项目，公司并没有太多的收入来源，仍然处在投入阶段。

洪自华表示，目前，还只有少数P2P平台意识到审计和评级的作用，大部分平台比较关注的还是能不能带来流量，能够给他们（平台）引流。

不过，洪自华也表示，其更多关注的，是长远来看（棕榈树）对这个行业的作用。如果将来平台能够做到很强的公信力，得到市场认可，评级结果能够起到很好的引导作用，评级肯定还是可以做到收费的。从国外的模式来看，将来收费才是常态。

第二篇：全产业链新模式

中国房地产商务联盟开创全产业链服务新模式

1月11日下午，中国房地产商务联盟在“2010-2011中国家居及房产配套产业创新峰会”上正式成立，出席仪式的嘉宾有中国房产信息集团(CRIC)董事会联席主席兼总裁周忻、中房信联席总裁兼新浪乐居总经理罗军、中国房地产业协会秘书长苗乐如、房商集团总经理文东、中国消费者协会的秘书长杨红灿、中国建筑装饰协会常务副会长徐鹏、北京科技大学的教授赵晓等。这一标志性事件，表明长久以来开发商和供应商服务商所期望的采购对接，有了新的发展模式和推动力，由此将掀起房地产业链在2011年的整合浪潮。

房商联盟启动现场

在成立仪式上，中国房地产业协会秘书长苗乐如指出，房地产相关行业的企业长期在不确定性中勃发生长，并将能继续勇往向前。他说，房商联盟是广阔的平台，应运而生，顺势而上，使得行业的发展能更有效率地把握信息化、城市化、市场化、国际化下的历史发展机遇。

中国房地产商务联盟启动

此外，苗乐如强调，在新形势下，房地产业在十二五期间还有特殊的使命，如结构调整，包括调整产品结构、产业结构。苗乐如称：“从转型来说，房地产业要做到低碳节能减排，应用新技术新产品，因而面临着很重要的题目，特别是是供应商配套产业，新技术新产品层出不穷，如何和开发商的项目对接起来，做到信息畅通，产品推广，技术交流。从这个角度来讲，我觉得这个房商联盟平台是应运而生的，而在房地产还有发展的前景下，我们的合作也应该应运而生。旨在衔接产业链信息鸿沟的房商联盟，由中国领先的线上、线下房地产信息及咨询服务供应商中国房产信息集团发起主办，由中国房地产业协会及中国房地产研究会进行指导。房商联盟的宗旨是：搭建房地产业链平台，推动地产人、产业链上下游企业的商务交流与合作。房商联盟的核心服务价值就是快速推广相关行业新技术、新产品 的应用，促进不同行业间资源整合及标准制定的完成，为各个行业企业提供健康高效的品牌发展之道。

从现在开始，房商联盟将在各个协会的联合下，充分利用线上平台新浪地产网(联盟官网)及新浪微博(最具影响力的微博客营销通路);线中平台《地产界》(联盟官方刊物)及新浪房产百事通(房地产全产业链服务中心);线下平台高端论坛、考察采购活动、经理人沙龙、联盟商学院等交流平台的高端商务服务为联盟成员提供最优质的信息交流服务系统。所有参与商务联盟的各方，都将从中共享产业整合平台之利。

第三篇：婺山水有机茶种植内幕全解析

婺山水有机茶种植内幕全解析

有机茶是目前最受欢迎的茶种类，但是，这种茶的产量却少之又少。基本只占全国茶叶总产量的1%。它的产量之所以如此之少，完全是源于它的种植方法条件苛刻。比如：有机茶的代表品牌之一的婺山水有机茶，它的种植技术就及其复杂和苛刻。婺山水有机茶种植内幕全解析：

点缀式种植：

真正的有机茶园，绝非一望千亩的大面积种植。而是方圆不到10亩的小茶园，点缀在群山之间，与森林融为一体，同沐阳光，同饮山泉，过着室外桃源一样的淳朴自然生活。远看，茶园即是森林的一部分，这样的种植也避免了虫害过于单一，茶树种群品质退化的可能。生物链除虫

茶树种植遵循自然法则，没有人工干预。茶树也是生物链上的一部分，任那些经受不了虫食的茶树自生自灭，我们相信，不能成为生物链上一环的茶树一定不是健康的茶树。当然，山间鸟雀是茶园的忠实守护，得益于它们的保护，也避免了像常规茶园那样爆发大面积虫害的可能。

人工除草

作为有机茶园，严格禁止使用除草剂等一切人为化学添加物。每年，茶厂工人都要上山除草两次，一次是在初春，工人将一人多高的杂草连根拔起，埋在茶树周围，作为初春最好的有机肥。一次是在秋后，除草可以为准备过冬的茶树蓄积养分。因为茶园过于分散，除草的工人需早早上山，劳作一天仅除草几亩而已，每次除草的工作都要持续一个月的时间。尽管艰辛，但为了制出纯天然有机好茶，再多的辛苦也是值得的。

波浪式揉捻

揉捻在波浪式揉捻机内进行，波浪式的起伏可以使茶叶在机器内翻滚，使揉捻充分。果木炭三烘三焙

红茶遵循了古法，用果木炭烘焙，每一次烘焙都需要烘焙师寸步不离守候24个小时，出笼后再次烘焙，如此反复三次，才成就了婺山水有机红茶的高端品质。口感醇厚，香味持久。想要获得好的有机茶，那么，在种植上就一定需要下很大的功夫和时间，并且因都是天然种植，植物成熟周期就会变成。这便是导致有机茶产量少价格贵的原因了。

第四篇：新能源汽车产业链解析

新能源汽车产业链解析

传统汽车产业链主要包括四个方面： 产品的技术，主要是指产品的工程开发； 零部件的采购； 汽车制造厂商； 销售和服务。

据统计，在整个汽车产业链上共有100多个相关产业：上游主要涉及钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业；下游则涉及保险、金融、销售、维修、加油站、餐饮、旅馆等行业；中游为整车及其零部件行业。

新能源汽车在传统汽车产业链的基础上进行延伸，形成了一条全新的产业链条。上游主要增加了电池、电机、电控系统、专用自动变速器等部件，下游充电设施、电池回收等产业也在新能源汽车的带动下获得了快速发展。

上游电池、电机、变速器和电控系统作为新能源汽车产业链中最关键、最核心的环节，占据了整个产业价值链的高端部分。在新能源汽车的成本构成中，电力驱动系统（包括动力电池系统和电机驱动系统）的占比是最高的，以插电式

混合动力汽车（PHEV）为例，电池电机及相关组件成本约为燃油系统的两倍，而在纯电动汽车（EV）的成本构成中，电力驱动系统占比可以达到整车的50%以上。

根据预测，2017年全球新能源汽车产量将达到634万辆，其中混合动力汽车357万辆，纯电动汽车277万辆。以此粗略估计，2017年新能源汽车对下游产业电池的需求规模将达250亿美元，而对电机的需求规模也将达144亿元，电池和电机产业未来5年复合增长率将达到32%和35%。

四、锂电池全产业分析

1、锂电池是当前新能源汽车电池系统的首选

锂电池性能优异如果说内燃机汽车的心脏是动力系统，那么新能源汽车的心脏则是电池系统，因为电池系统的优劣直接关系到汽车的行驶里程、使用便利性等方面，而目前新能源汽车最大的技术瓶颈也恰恰是在电池系统上，比如对比能量、比功率、充放电效率以及稳定性、成本等都有极高的要求。

目前新能源汽车所使用的动力电池主要包括铅酸电池、镍氢电池、锂电池等。除了轻度混合动力使用铅酸电池、中度混合动力车使用镍氢电池外，绝大多数的新能源汽车都是使用锂电池作为其核心部件。锂电池之所以能够在新能源汽

车领域获得大规模普及，主要是由于它相比其他类型的电池，具有比能量高、循环寿命长、自放率低、使用温度范围宽、无记忆效应等优势。而镍氢电池由于比能量较低以及成本较高，性价比相对较低，将逐步被锂电池所取代。

美国2015 年实现100万辆电动车销量的计划以及日本的第四代普锐斯混合动力汽车都已提出要全面应用锂电池，而对于中国这样拥有巨大新能源汽车潜在市场的国家而言，锂电池无疑也是电池系统的首选，锂电池产业在下游新能源汽车的推动下将迎来重大的发展机遇。

2、锂电池全产业分析

锂电池产业链主要由锂矿资源、锂电池原材料（包括正极材料、负极材料、隔膜、电解液）以及电芯制造与封装构成，其中锂电池原材料占据了锂电池价值链的主要部分，约占锂电池总成本的75%。⑴、正极材料

正极材料是锂电池四大关键材料之一，约占电池制造成本的30~40%，是决定电池安全、性能、成本和寿命的关键材料。智能手机与平板电脑的强劲需求支撑了锂电池与正极材料行业的增长，2012年中国锂电池产量约40亿只，正极

材料消费量约3.8万吨。未来在动力电池与储能电池的应用，锂电池正极材料将有巨大的增长潜力。

目前国内市场上锂电池正极材料主要有钴酸锂、锰酸锂、镍锰钴三元材料及磷酸铁锂等，其中钴酸锂是现有正极材料中商业化最高、技术最成熟、产量最大的品种，主要用于手机、数码产品等小型电池领域，但由于原材料钴和镍金属价格高昂、污染较为严重，且电池在大型化后，会有易燃易爆的危险，所以无法在动力锂领域获得发展。相比之下，正极材料为锰酸锂、三元材料和磷酸铁锂的锂电池安全性能会更好一些，而且成本上也更具优势。

目前整个产业投入主要集中在锰酸锂、三元材料和磷酸铁锂这三种材料。磷酸铁锂由于具有另外两种材料所不具备的循环寿命和材料成本方面的潜在优势，被业界普遍看好，代表着动力电池正极材料的未来发展方向，但目前在技术方面尚不成熟，离大规模产业化仍有较长一段时间。而三元材料则融合了钴酸锂和锰酸锂的优点，在小型低功率电池和大功率动力电池上都得到了应用，但由于钴是一种贵金属，价格波动大，所以对其价格竞争力影响较大，随着性能更加优异的磷酸铁锂的技术开发，三元材料大多被认为是磷酸铁锂未大规模生产前的过渡材料。

近年来钴酸锂的市场份额已经在逐步下滑，而三元材料增长最为迅猛，目前已经超越钴酸锂成为份额最高的正极材料。与此同时，其他类型的正极材料如锰酸锂、磷酸铁锂也都获得了较快的发展，锂电池正极材料已经从单一的钴酸锂产品进入到钴酸锂、三元材料、锰酸锂、磷酸铁锂等多种类型共同发展的阶段。

从全球范围的竞争格局来看，目前锂电正极材料生产商主要分布于中国、日本、韩国这三个国家，其中韩国优美科和日本日亚化学仍然占据了全球前二的市场份额，但近年来国内正极材料企业发展迅速，已经跃居为全球供给量最大的国家，国内上市公司杉杉股份和当升科技更是国内企业中的佼佼者。

与国内企业相比，日本和韩国的正极材料企业在整体技术水平和质量控制能力具有较大优势，而且国内企业在生产方法上参差不齐，在关键技术的提高上仍需较长一段时期。因此，目前国内企业若要超越日韩企业，难度依然很大，尤其是在高端锂电池市场，目前几乎是由日韩所垄断，由于技术门槛较高，国内企业进入高端市场的难度较大。近期非常畅销的Tesla Model S就是定位于高端市场，由于对汽车的品质、性能、安全性要求较高，且其足够高的售价也使它能

够选择最好的上游材料，所以日韩企业的正极材料仍然是其首选。

国内相关上市公司介绍：

杉杉股份（600884）

公司是最早涉足锂电池行业的企业之一，从最早只生产负极材料，逐步形成目前的正极、负极、电解液三大产品体系。公司正极材料主要由子公司湖南杉杉新材料公司生产，除了主导产品钴酸锂，公司还在积极开发锰酸锂、多元系、磷酸铁锂、钛酸锂等产品，产能共10000吨，是国内第一、全球第三的正极材料生产商，国内市场占有率约14%。公司客户主要分布在国内市场，与国内大部分锂电生产商都有供货关系。

当升科技（300073）

公司主要从事钴酸锂、多元材料及锰酸锂等小型锂电、动力锂电正极材料的研发、生产和销售，产能为7000吨。公司产品同时面向中、日、韩三个国家的锂电生产商，公司在国际前6大锂电巨头中拥有5家客户，包括三星SDI、LG化学和深圳比克等。

中信国安（000839）

公司拥有丰富的锂资源，可以为正极材料的生产提供关键原材料，并拥有相对完整的锂电池产业链。公司正极产品有钴酸锂、锰酸锂和镍酸锂，产能为2000吨，是目前国内最大的正极材料钴酸锂和锰酸锂的生产商。中国宝安（000009）

中国宝安虽然主营房地产和医药，但在锂电池正极材料领域其拥有较高的行业地位，是国内磷酸铁锂正极材料标准的制定者。公司控股的贝特瑞公司主要生产磷酸铁锂和锰酸锂，产能分别为1500吨和600吨，主要给大型电池厂商实验供货，如天津力神、江苏双登等。金瑞科技（600390）

公司参股的湖南长远锂科有限公司主营钴酸锂、锰酸锂、三元材料等锂电池正极材料，是国内正极材料最为齐全的公司之一。公司在生产正极材料前驱体方面具备明显优势，其产品质量甚至优于日本企业，国内几家正极材料的龙头企业都从公司购买前驱体，同时，公司是松下国内唯一三元材料前驱体供应商，松下的18650电池单元使用的正极材料选用镍钴铝锂（LiNiCoAlO2），其前驱体的供应商就是公司的控

股子公司金天能源材料有限公司。目前公司正极材料产能可达到2000吨，未来准备将产能进一步扩至10000吨。

横店东磁（002056）

公司于04年和上海交通大学联合开发正极材料，目前已拥有正极材料生产技术的知识产权，其磷酸铁锂正极材料已于今年3月进行批量试产。江特电机（002176）

公司的控股子公司江西江特锂电材料有限公司主要生产富锂锰基正极材料（新型材料）和三元正极材料，产能为1000~1200吨，下游客户主要为动力电池生产商。江苏国泰（002091）

公司控股的江苏国泰锂宝新材料有限公司建设1100 吨/年正极材料（锰酸锂、磷酸铁锂、三元材料）的产业化项目正在逐步推进当中，目前已在进行市场推广、客户评价和试销。

⑵、负极材料

负极材料是生产锂电池过程中另一个关键材料，它直接影响着锂电池在安全性能上的表现。作为锂电池的负极材料，需满足以下要求：

正负极的电化学位差大，从而可获得高功率电池； 在锂离子的嵌入反应中自由能变化小；锂离子的可逆容量大，理离子嵌入量的多少对电极电位影响不大，这样可以保证电池稳定的工作电压；高度可逆嵌入反应，良好的电导率，热力学稳定的同时还不与电解质发生反应；循环性好，具有较长循环寿命；锂离子在负极的固态结构中具有高扩散速率；材料的结构稳定、制作工艺简单、成本低。

目前无论是国内还是国外，在负极材料的选择主要还是以石墨（天然石墨、人工石墨、中间相碳微球、碳纤维）为主，其中天然石墨占据了全球50%以上的份额，而人造石墨和中间相碳微球在动力电池领域更具竞争力。

石墨具有导电性好、结晶度高、充放电比容量高的优点，但也存着一些难以克服的弱点，比如石墨在电解液中会形成钝化膜，会引起能量的损耗，而且当电池充电时，石墨负极表面会析出金属锂从而引起电池短路。随着温度的升高，石墨负极将首先与电解液发生放热反应，有可能会生成易燃气

体，发生燃烧的风险较大，所以石墨并不是最理想的负极材料，未来被非碳负极材料取代的可能性很大。

尽管世界各国都对各种非碳负极材料进行了深入研究，特别是近年来纳米结构的非碳负极材料如锡的复合氧化物、钛氧化合物及钛酸盐类化合物等，受到了广泛关注，但是这些材料仍存在很多问题尚未解决，无法实现大规模应用，还需要在生产路线和工艺进行不断改进。

由于石墨负极材料技术含量较低，因此国内企业在该领域发展极为迅速，负极材料也是国内锂离子电池四大关键组件中唯一实现产业化的材料。目前深圳贝特瑞新能源材料、上海杉杉科技等都已经跻身世界级公司，其中，深圳贝特瑞市场占有率为全球第二，客户包括松下、三星等130多家厂商。除了国内企业，全球负极材料生产企业主要来自日本，其中日立化成一直稳居全球第一。

国内相关上市公司介绍：

中国宝安（000009）

公司控股的深圳贝特瑞是国内第一、全球第二的负极材料供应商，是国内锂电池碳负极材料标准制定者。公司产品主要有天然复合石墨、人造石墨、球形石墨以及天然微粉石墨的负极材料，年产能共26000吨，国内市场份额70%以

上，全球市场份额23%。公司产品不仅面向国内40多家锂电生产商，包括TCL、比亚迪、比克、力神等，还大量出口至日本、韩国、美国等多个国家，客户覆盖韩国三星、日本松下、三洋等多家国际锂电巨头。

杉杉股份（600884）

公司是国内负极材料的龙头企业之一，其技术和产品性能都处于国际领先地位。公司负极材料主要由子公司上海杉杉科技生产，其负极产品可以分为中间相、人造石墨、天然石墨、综合型四大系列，并积极开发硬炭等新品种，年产能达到12000吨，国内市场份额约24%。公司目前负极材料主要应用于消费电子锂电池，而且主要是满足国内锂电企业的需求，其动力锂电业务产能虽然较小，但未来发展空间较大，公司已经与德国动力电池企业EVONIK 签订动力电池供货协议。⑶、隔膜

隔膜是保证锂离子电池安全稳定工作的核心材料，主要难点在于复合材料、厚度、强度、孔径等。隔膜是锂电材料中技术壁垒最高的一种高附加值材料，毛利率一般可以达到40%以上。由于具备较高的技术壁垒，目前世界上只有日本、美国等国拥有电池隔膜的先进生产技术和相应的规模化产业。

目前全球隔膜市场仍主要被日本旭化成工业、日本东燃化学、美国Polypore、韩国的SK等企业主导，按照市场份额可以分为三个梯队：第一是旭化成、Polypore 和东燃化学，市场占比约64%；第二梯队为日本宇部、SK和美国Entek，占比约28%；第三梯队主要来自中国隔膜的“三巨头”，包括星源科技、金辉高科和新乡格瑞恩，国产隔膜主要集中在中低端市场，市场占比约6%，目前我国80%以上的锂电池隔膜需求仍然依赖于美日的进口，而动力锂电隔膜基本全部由国外供应。预计到2015年，国内隔膜需求量约4亿平方米，其中动力锂电隔膜约1亿平方米，2012年国内锂电池隔膜企业总产量仅为1.8亿平米，随着未来国内隔膜尤其是动力锂电隔膜产能的进一步扩大，国内隔膜产品将有极大的进口替代空间。

国内相关上市公司介绍：

佛塑科技（000973）

公司是国内隔膜行业的龙头，其参股的星源科技和金辉高科为国内前两强隔膜生产商，它们也是国内少数能够大规模生产动力锂电隔膜的企业。其中，星源材质是公司的控股

子公司，其同时拥有锂离子隔膜干法和湿法生产线，产能可以达到9000万平方米，而金辉高科是公司与比亚迪共同组建的一家合资企业，公司持有32.125%股权，金辉高科是国内第一家使用湿法工艺生产锂离子电池隔膜的厂家，经过几次扩产项目后，目前公司产能已超过1亿平方米。南洋科技（002389）

公司参与发起的浙江泰洋锂电池材料股份有限公司（持股85%），经营范围为锂离子电池隔膜及锂离子电池其他材料。2011年，公司开始建设年产能为1500万平方米锂离子隔膜项目，并于2012年实现量产。深圳惠程（002168）

公司控股子公司江西先材纳米纤维科技有限公司于2011年提出规划建设年产2亿平方米聚酰亚胺（PI）纳米纤维电池隔膜产品生产基地，项目总投资额约6亿元，2014年项目达产。公司于今年3月公告称公司聚酰亚胺（PI）隔膜镍钴锰锂离子电池已通过北方汽车质量监督鉴定试验所的检测，这证明聚酰亚胺（PI）隔膜在动力电池及储能电站方面具有广阔的应用空间。目前，公司已经在加快电池隔膜的技术开发及产业化进程，预计下半年将批量推向市场，并将成为未来隔膜行业的有力竞争者。

沧州明珠（002108）

公司定位于动力锂电隔膜的生产，是国内除了星源材质、金辉高科、新乡格瑞恩以外第四家能够实现动力锂电隔膜量产的生产商。公司募投的2000万平方米锂电隔膜项目已经开始试生产，主要下游客户包括比亚迪和苏州星恒等。⑷、电解液

电解液是锂电池的关键材料之一，被誉为锂电池的“血液”，电解液在电池中正负极之间起到传导电子的作用，是锂电池获得高电压、高比能等优点的重要保证。

电解液一般由高纯度的有机溶剂、电解质锂盐（六氟磷酸锂，LiPF6）、必要的添加剂等原料，在一定条件下，按一定比例配制而成，新型锂盐Li2B12F12由于具有优良的高温稳定性也受到广泛关注。目前，电解液领域的研究重点仍然集中在添加剂的选型与配比上。

近年来，全球锂电池电解液产业发展平稳，市场主要集中于三菱化学、韩国Panax-Etec和日本宇部，三家公司约占全球市场份额的70%。紧随其后的依次为：张家港国泰荣华、富山化学、三井化学、岸田化学及国内其他企业。国泰荣华是国内电解液的龙头，市场份额为全球第四，约15%，国内其他主要企业包括新宙邦、东莞杉杉、天津金牛、北化

所等10余家，电解液产能都在每年千吨级以上，覆盖高、中、低端各个市场，除满足我国锂电池生产的需要外，还实现了部分出口。

国内相关上市公司介绍：

江苏国泰（002091）

公司控股子公司国泰华荣化工新材料有限公司是国内生产锂电池电解液的主要产商，国内市场占有率超过30%，全球市场份额15%，产能为10000吨。公司电解液定位于高端市场，国内客户主要有比克、力神、万向等电池厂商，同时它也是国内首家实现出口的企业，目前产量的30%用于出口，客户包括韩国三星、LG、日本索尼等国际锂电巨头。新宙邦（300037）

公司电解液业务已进入国内前列，并在海外市场取得快速发展，目前产能为3600吨，今年南通项目达产后产能将新增5000吨，新产能一部分通过旧有客户需求增长以及新大客户引入消化，一部分作为动力及储能电池电解液产能储备。公司已获得日韩多家锂电厂商的供应商资格，索尼、松

下、三星等均为公司下游客户，其电解液出口量占国内企业总出口量的20%左右。杉杉股份（600884）

公司的控股子公司东莞杉杉是国内最大的聚合物锂电池电解液生产商，自成立以来一直保持稳健的发展势头，国内市场份额14%，位居国内第三，全球市场份额为7％，现阶段拥有5000 吨的年产能。公司主要客户有东莞新能源科技、深圳比克科技、天津力神、深圳比亚迪等。⑸、电芯制造与封装

作为电池生产过程中最重要的部分，电芯的质量直接决定整个锂电池的质量。目前市场上实现大规模应用的电芯主要有三种，传统的圆柱型电芯（以18650电芯为代表）和方形电芯以及近年来刚刚兴起的聚合物电芯。聚合物电芯与前两者的内在区别主要体现在电解质上，传统电芯中电解质使用的都是LiPF6。

从产品设计和生产的角度看，聚合物拥有最大的设计弹性，完全可以根据终端产品的设计要求进行定制化设计和生产，充分利用产品空间，其生产自动化水平也正在不断提升之中。

从价格来看，聚合物电芯的单位电量价格约为传统圆柱型电芯的2 倍，而方形电芯价格则介于两者之间，随着聚合物锂电池逐渐成为市场主流，锂电池总体价格将持续提升。

目前来看，圆柱型锂电池与方型锂电池仍然占据市场主导地位。但如果价格能够降到合理水平，聚合物锂电池或将逐步替代圆柱型与方型电池，成为锂电池未来的发展方向。目前的全球电芯企业主要集中在中日韩三个国家，近年来发展迅速的韩国三星SDI已经跃居为全球最大的电芯制造商，占据了23%的市场份额，其次为日本三洋、松下、LG化学、SONY。国内企业比亚迪、比克、力神经过多年的努力，也已经取得一定的市场地位。但目前国内企业生产的电芯主要应用于消费领域，最终应用于动力领域的企业比较少。

从过去几年的发展情况来，全球几大电芯企业的产品增量主要来自于消费电子产品如手机、笔记本以及Pad的需求爆发，但从长远来看，便携锂电池的需求增速将有所减缓，而动力锂电池随着新能源汽车的兴起将成为未来的重要需求来源。

2012年全球电动汽车用动力锂电池市场规模约为18亿美元，高工锂电产业研究所预计，2020年其市场规模有望扩增至150亿美元，未来7年复合增长率为35%。

基于全球动力锂电池巨大的市场需求增速，传统便携锂电池的生产商都在积极布局。从市场份额来看，传统锂电池生产企业仍然是动力锂电池市场的主导者，其中日韩锂电池企业占据了绝大部分市场份额，2012年前七大生产企业中，仅有1家是美国企业，其余分别是4家日本企业，2家韩国企业。

锂电池产能将继续向中国转移

对于锂电池产业链上的相关企业来说，全球锂电池需求的快速增长给它们带来了巨大的发展机遇，尤其是日、韩企业，它们凭借先进的技术实力和严格的质量管理占据了全球锂电产业链的顶端。相比之下，国内锂电行业相关企业在多个环节与日韩企业仍具有较大差距，其收入增长主要来源于两个部分：全球范围的锂电池需求增长以及产能向中国的转移。从整个产业链的各个环节来看，碳酸锂行业的最大壁垒在于锂资源，谁掌控了锂资源谁就拥有行业主导权。而对于技术壁垒较低的负极材料、电解液以及封装行业，国内企业在人力成本、规模等方面相比国外竞争对手拥有较为明显的比较优势，在全球范围内拥有较强的竞争力，产能转移较早开始。正极材料、隔膜、电芯制造属于高技术壁垒、高附加值的行业，在这些领域里日韩企业拥有较高话语权，尤其是在高端市场，而国内企业则主要在中低端市场或者某个细分

领域抢占份额，产能转移难度相对较大。国内企业若要在正极材料、隔膜、电芯制造领域实现大规模产业转移，难度依然较大，但也不是完全没有可能：

首先，国内新能源汽车产业刚刚起步，随着国内需求的逐步增长，国内相关企业将首先受益。由于目前国内企业的下游需求主要来自全球锂电池的需求增长，而国内需求的增长将对国内企业起到明显的带动作用；其次，中低端市场空间依然巨大，国内企业可以凭借局部优势在某些细分领域获得发展；第三，国家政策支持以及资本投资将成为产能转移过程中的关键驱动因素，由于这些领域技术进步相对较快，研发投入大，因此若能在政策层面给予足够的支持，加大资本投资，将会有效提高国内企业的技术实力以及在全球市场的竞争力。

五、电机驱动系统

电机驱动系统和蓄电池系统、控制系统一起并称为新能源汽车的三大核心，电机驱动系统因为是整车的动力输出单元，也被成为电动汽车的“心脏”，其驱动特性决定了汽车行驶的主要性能指标，其重要性凸显无疑。

电动汽车的整个驱动系统包括电机驱动系统与机械传动机构两个部分，其中电机驱动系统主要由驱动电机、功率转

换器、电机控制器、各种检测传感器以及电源等部分构成。新能源汽车用电机驱动发展到至今，伴随着电机设计、制造技术的进步和电机控制技术及电力电子元器件技术的发展，逐渐演化形成如今的三大电机系统：永磁同步电机系统、感应电机系统（异步电机）以及开关磁阻电机系统。

1、直流有刷电机系统

直流有刷电机的主要优点是控制简单、技术成熟，具有交流电机不可比拟的优良控制特性。在早期开发的电动汽车上多是采用直流有刷电机，但由于存在电刷和机械换向器，不但限制了电机过载能力与速度的进一步提高，而且如果长时间运行，势必要经常维护和更换电刷和换向器。另外，由于损耗存在于转子上，使得散热困难，限制了电机转矩质量比的进一步提高。因此，目前所生产的电动汽车已基本不使用直流有刷电机。

2、永磁同步电机系统

永磁同步电机的一大特点就是应用了高磁能积、高矫顽力的稀土烧结钕铁硼永磁材料。稀土烧结钕铁硼永磁材料的磁性能优异，它经过充磁后不再需要外加能量就能建立很强的永久磁场，用来替代传统电机的电励磁场所制成的稀土永

磁电机不仅效率高、结构简单、运行可靠，而且还具有体积小、重量轻的优点。既可达到传统电励磁电机所无法比拟的高性能，又可以制成能满足其他特定运行要求的特殊电机。

永磁同步电机系统因为永磁材料和电力电子器件的应用取消了传统的电刷、滑环，因此也叫永磁无刷电机。根据电流控制方式的，又可以区分为永磁无刷直流电机系统和永磁同步电机系统。

3、三相异步电机系统

三相异步电机系统同样包含三相异步电机及其控制器，其主要特点是结构简单、坚固耐用、成本低廉、运行可靠、低扭矩脉动、低噪声、不需要位臵传感器、转速极限高。

三相异步电机的矢量控制调速技术已经比较成熟，这也使得异步电机驱动系统具有明显的优势，因此被较早应用于电动汽车的驱动系统，但目前已被其它新型无刷永磁电机逐步取代。

4、开关磁阻电机

开关磁阻电机驱动系统主要由开关磁阻电机、功率变换器、控制器、转子位臵传感器四大部分组成。控制器内包含控制电路与功率变换器，而转子位臵传感器则安装在电机的一端。

开关磁阻电机驱动系统的主要优点是电机结构紧凑牢固，适合于高速运行，并且驱动电路简单、成本低、性能可靠，在宽广的转速范围内效率都比较高，而且可以方便地实现四象限控制。这些优点使开关磁阻电机驱动系统很适合电动车辆在各种状况下运行，是电动车用电机中极具潜力的机种。

但是，开关磁阻电机驱动系统存在转矩脉动大、噪声大的缺点，而且相对于永磁电机而言，功率密度和效率偏低；另一个缺点是要位臵传感器的使用增加了电机结构的复杂性，可靠性会有所降低。

5、电机驱动系统性能比较

纵观全球范围内新能源汽车电机系统的发展，早期一直是采用控制性能最好和成本较低的直流有刷电机，但随着电机技术、机械制造技术、电力电子技术和自动控制技术的不断发展，永磁同步电机和开关磁阻电机显示出比直流有刷电机更加优越的性能。

永磁同步电机和交流异步电机和已经成为当今新能源汽车的主流驱动电机，在乘用车领域永磁同步电机凭借高转矩密度、高效率以及转速范围宽等优势，已经基本占领了国内外市场；在商用车领域，考虑到商用车空间相对较大，交流

异步电机可靠性比较高，因此仍有大量厂商采用交流异步电机的技术路线；而开关磁阻电机系统虽然有较好的性价比和可靠性，但是固有的转矩脉动大，噪声大的缺点使得它在乘用车等非常重视舒适度的车辆上几乎无法使用。因此从综合性能来看，永磁同步电机系统仍然是最优的选择，但最后还是要根据新能源汽车自身的特殊要求来决定电机的类型。

6、电机驱动系统产业化现状

电机驱动系统的产业链驱动模式可以简单概括为在下游需求，尤其是汽车产业需求快速增长的推动下，电机驱动获得了很好的发展机遇，进而对上游原材料和电子产业起到良好的拉动作用。

电机驱动系统主要由驱动电机和电机控制器两部分构成。从电机驱动系统的产业价值链来看，驱动电机和电机控制器所占的成本之比大致相同。根据设计原理与分类方式的不同，电机的具体构造与成本构成也会有所差异。

⑴、永磁材料

永磁材料是永磁电机的重要构成部分，而永磁材料必需依赖钕等稀土资源，以Pruis为例，Pruis的每台电机就需要一公斤的钕。钕铁硼作为第三代稀土永磁材料，具有较高磁能级、较强矫顽力和高性价比等优点，因此在汽车领域有着

广泛应用。由于全球绝大部分稀土产量均来自中国，随着一系列稀土产量调控措施的出台，全球稀土供需状况将更为紧张，我国在永磁电机生产的资源优势也将逐步显现。自2003年起，烧结NdFeB磁体在美国已完全停止生产，在欧洲也已基本停产，世界磁材产业逐步向中国转移，中国也凭借价格优势和资源优势迅速成为世界磁材产业的中心。

目前国内进入该领域的上市公司主要有中科三环和宁波韵升，两者是国内最大的两家钕铁硼供应商。随着全球汽车产商在电动汽车领域的加速扩大，将会进一步刺激对钕铁硼的需求，国内企业将受益明显。据估计，每台混合动力汽车电机约需使用5kg高性能钕铁硼永磁材料。

国内钕铁硼主要生产商

上市公司名称 产能（吨）基本介绍

中科三环（000970）14000 公司是全球第二大，国内第一大钕铁硼供应商，在全球钕铁硼永磁材料市场占有率为15%，在国内钕铁硼永磁材料市场占有率为25%。宁波韵升（600366）5750 全球最优秀的强磁材料钕铁硼供应商，国内第二大钕铁硼材料生产企业，中高档产品占公司产品70%以上，其产品已进入欧美主流市场。

⑵、硅钢材料

硅钢是含硅量在3%左右的硅铁合金，它也是目前产量最大的金属功能材料，主要应用于各种电机、发电机和变压器的铁芯，它的性能会直接影响到电机的效率。硅钢材料生产工艺较为复杂，在制造技术上也非常严格，国外的生产技术都以专利形式加以保护，而我国在硅钢材料的生产技术、设备、管理等方面与国外相比，仍存在着较大差距。

7、国内驱动电机产业化现状

作为电机行业的细分领域，电动汽车驱动电机是一个小行业。由于这一行业处于起步阶段，总体上市场规模并不大，但随着下游电动汽车行业的快速兴起，预计未来驱动电机的市场规模将逐步扩大。

由于驱动电机需满足各种特殊要求，技术门槛较高，所以我国目前电动汽车驱动电机生产企业数量并不多。新成立的高新技术企业是这一行业的主力军，它们一般是通过与清华大学、北京理工大学等高校或者科研院所进行合作获得相应技术，这些企业的市场地位很明确，就是专注于电动汽车驱动电机的生产和研发。除了新成立的高新企业外，我国还有很多驱动电机企业是由传统整车及零部件生产企业或电

机制造商转型而来，这些企业具有较为成熟的生产体系以及研发能力，所以也能够较好的满足驱动电机的生产要求。

国内驱动电机主要生产商

驱动电机生产商 上市公司 股权比例 基本介绍 大洋电机新动力 大洋电机（002249）100% 公司是国内最大的新能源车用电机生产企业之一，在永磁驱动电机制造上具有明显优势，下游客户有福田汽车、一汽集团、重庆长安汽车、东风汽车

南车时代电动汽 中国南车（601766）63.60% 公司在新能源客车领域处于领先地位，年产电传车股份有限公司 动系统10000台，下游客户有安凯、厦门金龙、上海申沃等主流客车

上海电驱动有限 宁波韵升（600366）35% 公司拥有系类新能源车用驱动电机系统研发和测试平台，年产能力3万台，下游客户为一汽、上汽、宝马、本田等国内外知名整车企业

虽然目前驱动电机行业规模还较小，但其成长潜力吸引了一大批优秀的外资电机生产商参与到这一领域的竞争。如博世、电装、日立等世界最大的几家电机生产商都已通过合资或直接投资的形式成立驱动电机生产部门，它们凭借在在电机领域的先进生产经验以及高品质的产品迅速占据国内市场的一部分份额，对国内企业形成了巨大的威胁。国内企业在驱动电机生产方面与外资企业相比优势在于： 首先，我国拥有丰富的稀土资源，可以为驱动电机的生产提供重要的原材料钕铁硼；其次，我国的电机产品在性价比上具有一定优势，能够在中低端产品上具有一定竞争力。当然，国内的驱动电机生产与外资企业仍然有不小差距，主要体现在：

首先，由于国内驱动电机生产尚处于起步阶段，所以制造工艺相对落后，在产品的可靠性、一致性以及集成化水平上还有待进一步提高；其次，国内在硅钢、电机高速轴承等核心原材料上研发能力较弱，进口依赖较为严重，而进口产品成本往往较高，影响驱动电机产业的发展。

六、整车控制系统——新能源汽车的大脑

在电动汽车中，整车控制系统主要是指整车控制器，它在汽车中就相当于人体的大脑，在汽车行驶过程中执行多项任务，包括：接收、处理驾驶员的驾驶操作指令，并向各个部件控制器发送控制指令；针对关键信息的模拟量进行状态的采集输入及控制指令量的输出；接收处理各个零部件信息，结合能源管理单元提供当前的能源状况信息。整车控制器的开发包括软、硬件设计，核心软件一般由整车厂研发，硬件和底层驱动软件则一般由汽车零部件厂商提供。

1、国外生产已趋于成熟，产品标准化将成为重要趋势 国外由于在电动汽车领域起步较早且已积累丰富的生产经验，所以在整车控制器的生产技术上已经趋于成熟，无论在控制策略，还是在节油效果上，都表现良好，其可靠性也得到了市场的广泛认可。

目前，全球各大汽车零部件生产商如德尔福、大陆、博世集团等都纷纷进行整车控制器的研发和生产，而其他部分汽车设计公司也为整车厂提供整车控制器技术方案，如AVL、FEV、RICARDO等，在电动汽车整车控制器领域也有不少成功的例子。

从未来的发展趋势来看，控制器日趋标准化将成为企业开发过程中的重要趋势。由全球汽车制造商、部件供应商及电子、半导体和软件系统公司联合建立的汽车开放系统架构联盟已经就整车控制器的开发形成了AUTOSAR标准，该标准大大简化了开发流程，有利于整车控制行业的发展。

2、国内以“产学研合作”模式为主，进口依赖较为严重 国内的整车控制行业主要是采取“产学研合作”的模式，以高校为依托进行技术研究，为整车控制器生产提供必要的软、硬件开发技术。目前，清华大学、同济大学、北京理工大学等高校都已掌握较为完备的开发技术，基本可以满足电动汽车的需求。尽管如此，国内市场无论是这些高校还是一些企业，在产品技术水平和产业化能力上都与国外有较大差距，目前只能进行小批量生产和销售整车控制器产品，而国内大部分电动汽车生产商也更倾向于选择国外供应商的产品。国内整车控制器在产业化过程中主要存在以下问题： 首先，我国电动汽车行业起步较晚，基础数据库不完善，不利于整车控制器设计水平的提高；其次，国内企业能够完成整车控制器硬件结构的设计，但由于芯片集成度较低，所以在可靠性和稳定性上仍有很大的提升空间；第三，国内控制器基础硬件和开发工具基本依赖进口，成本往往较高。

3、新能源汽车下游产业链价值也相当可观 新能源汽车下游产业主要包括与新能源汽车配套的基础设施建设和服务，其中基础设施建设有充电站（桩）和电池更换站，而服务主要包括电池租赁和其他配套服务。

⑴、充电站（桩）

一般而言，充电站给电动汽车充电的方式主要有普通充电和快速充电两种模式，而对于一些续驶里程长而又没能及时充电的情况，换电或许是更佳的一种选择方案。在国家政策和地方政府的合力扶持下电动汽车充电站已经进入了快速建设时期，尤其是在北京、上海、深圳等大中城市，充电站已较为普遍。虽然国内充电站建设已形成规模，但在充电方式的选择上一直存在着充电与换电的模式之争。其中充电模式以国内汽车制造商为代表，如比亚迪、江淮等，而换电模式则以电网及石油企业，如国网、南网。由于两个阵营的利益之争，对于充电模式的选择在短期内仍难有定论，两种模式也将在融合中探索最佳的方案。这其中国家电网在电动汽车充换电站的建设上走在前列，其推崇的是换电模式，其中青岛薛家岛智能充换储放一体化示范电站安全运营两周年。目前，该站共计安全运营713天，换电138633次，服

务车辆行驶里程1810万公里、消耗电量1788万千瓦时，各项关键运行数据屡创新高。对电动汽车充电模式的选择具备一定的示范作用。在充电站的建设过程中需要很多设备，包括充电桩、充电机、电能监控系统、有源滤波装臵以及变压器等，相关的上市公司也将在充电站建设中直接受益。

充电站主要设备供应企业表

主要设备 供应企业

充电桩和充电机 奥特迅、动力源、国电南瑞、许继电器、思源电气、中恒电气有源滤波装臵 荣信股份、思源电气、森源电气电能监控系统 国电南瑞、许继电气、国电南自 ⑵、配套服务

电池租赁是新能源汽车配套服务中的一个新兴产业，消费者只需向厂家缴纳一定数额的押金和每月固定费用的租金，就可以拥有电动汽车的使用权。租赁模式是由厂家来承担新能源汽车的较高成本，最大限度地降低消费者购买和使用新能源汽车的“门槛”。对于汽车生产商，可以通过消费者的租赁使用获得第一手反馈信息，发现产品需要改进的地

方；而对于普通消费者来说，能够更容易接触和使用新能源汽车，体会新能源汽车带来的全新低碳生活。

⑶、相关公司介绍

①、江苏国泰（002091）

公司两大主营业务分别为外贸和化工新材料，母公司的外贸业务主要从事纺织、服装、机电、轻工、化工等商品的进出口贸易，而控股子公司国泰华荣化工新材料有限公司则主要从事锂电池电解液和硅烷偶联剂的研发、生产和销售。

公司控股子公司国泰华荣化工新材料有限公司是国内生产锂电池电解液的龙头企业，国内市场占有率超过30%，并连续多年保持市场第一，而全球市场份额为15%。目前产能为10000吨。公司电解液定位于高端市场，拥有国内外众多优质客户，国内客户主要有比克、力神、万向等电池厂商，同时它也是国内首家实现电解液出口的企业，目前产量的30%用于出口，客户包括韩国三星、LG、日本索尼等国际锂电巨头。

国泰华荣化工2012年实现营收4.74亿元，同比增长1.98%，净利润9203万元，同比增长24.05%，其电解液产品销售规模近三年来实现每年500吨的增长，目前已达到

5000吨。虽然目前整个电解液行业仍处于产能过剩的状况，但随着未来下游电动锂电需求的释放，过剩的产能也将逐步被吸收，而且产能过剩的局面有助于淘汰较为落后的生产商，进一步扩大公司的领先优势。受益于行业整合以及下游优质客户的强劲需求，公司电解液未来的发展空间仍然很大。公司除了传统的几项业务，目前还在积极布局新的领域，公司子公司国泰锂宝投资建设的1100吨正极材料项目已经处于市场推广阶段，并有望成为公司未来新的盈利点。②、新宙邦（300037）

公司主营电容器化学品以及锂电池电解液业务，其电容器化学品一直处于国内龙头地位，而锂电池电解液业务也已进入国内前列，并在海外市场取得快速发展，目前产能为4000吨，今年南通项目达产后产能将新增5000吨，新产能一部分通过旧有客户需求增长以及新大客户引入消化，一部分作为动力及储能电池电解液产能储备。公司的电解液产品拥有强大的客户优势，其已获得日韩多家锂电厂商的供应商资格，是国内少有的能够供货给日韩锂电厂商的电解液企业，索尼、松下、三星等均为公司下游客户，其电解液出口量占国内企业总出口量的20%左右，其中三星目前已成为公司第一大客户，对公司的收入贡献达到7932万，而松下则是Tesla 18650电池的采购商，因此公司也将间接受益于Tesla 的需求爆发。随着电芯行业集中度的不断提升，三星、松下、索尼等企业都将是未来锂电行业的关键领导者，而公司与这些优质客户的合作也将进一步推动公司电解液业务的快速发展。

公司2012年实现收入6.61亿元，同比增长1.06%，净利润1.30亿，同比增长4.93，其中电解液业务贡献2.53亿，同比增长55.68%。公司12年的业绩放缓主要是由于电容器行业景气度下降导致的业务收入下滑，从而拖累了整体业绩，但电解液业务仍处于良好的增长势头。随着电容器行业的需求反弹以及电解液业务的快速增长，公司未来整体业绩将会有较大的提升空间。③、杉杉股份（600884）

公司成立于1992年11月，成立之初一直主营服装行业，但随着1999年公司子公司杉杉科技的成立，公司开始涉足锂电池行业。公司是最早涉足锂电池行业的企业之一，从最早只生产负极材料，逐步形成目前的正极、负极、电解液三大产品体系，并将进一步拓展自己的产业链布局，巩固公司国内最大锂电池材料生产商的地位。公司目前已经成功实现转型，两大业务锂电池与服装2012年分别实现营业收入16.8 亿元、18 亿元，其中锂电池业务成长最为迅速，近6年收入实现23.2%的年复合增长，占公总营收的比重也由

2006年的30%提高到2012年的45%，并有望成为公司未来的最大业务。锂电业务2012年贡献净利润0.97 亿元，约占公司总净利润的61%，是公司目前最大的利润来源。2012年，公司锂电池材料的产销规模达到1.7万吨，实现营收16.8亿元，同比增长45.03%，是国内唯一一家锂电材料营收超过10亿的公司，实现净利润9692万元，同比增长42.03%。正极材料、正极材料前驱体、负极材料和电解液业务分别贡献净利润1791万元、-2011万元、7087万元和3245万。

正极材料

公司正极材料除了主导产品钴酸锂，还在积极开发锰酸锂、多元系、磷酸铁锂、钛酸锂等产品，产能共10000吨，是国内第一、全球第三的正极材料生产商，国内市场占有率约14%。公司2012年正极材料销售4942吨，实现收入8.3亿元，其中正极材料2220万元，同比增长47.09％，正极材料前驱体实现营业收入15350万元，同比增长42.07%，正极材料和正极材料前驱体都取得了较快增长。公司目前与伊藤忠商事和日本户田之间保持着良好的合作关系（伊藤忠直接持有公司控股股东杉杉集团27%的股权），未来将借助两家日本公司的销售渠道和技术进一步扩大自身的市场规模和占有率。

负极材料

公司是国内负极材料的龙头企业之一，其技术和产品性能都处于国际领先地位。公司负极材料主要由子公司上海杉杉科技生产，其负极产品可以分为中间相、人造石墨、天然石墨、综合型四大系列，并积极开发硬炭等新品种，产能达到12000吨，国内市场份额约24%。公司2012年负极材料实现收入5.9亿元，同比增长54.4%。12年宁波杉杉新材料年产1000吨负极材料中间相炭微球项目落成投产，解决了公司当前中间相产品产能的瓶颈问题，未来承接订单能力将显著增强。同时，公司已经在加快上海临港园区动力电池关键材料项目的进度。

电解液

公司的控股子公司东莞杉杉是国内最大的聚合物锂电池电解液生产商，自成立以来一直保持稳健的发展势头，国内市场份额14%，位居国内第三，全球市场份额为7％，现阶段拥有5000 吨的年产能。公司2012年实现收入2.1亿元，同比增长20.32％。公司已经组建国际标准新建工程研发中心，将进一步开拓高端客户和海外客户，今年廊坊项目的投建也将加快推进进度。

④、当升科技（300073）

公司主要从事钴酸锂、多元材料及锰酸锂等小型锂电、动力锂电正极材料的研发、生产和销售，产能为7000吨。公司产品同时面向中、日、韩三个国家的锂电生产商，是国内首家对外出口锂电池正极材料的生产商，公司拥有强大的客户资源，在国际前6大锂电巨头中拥有5家客户，包括三星SDI、LG化学和深圳比克、比亚迪等，这些重要客户都是未来全球动力锂电领域的技术引领者和主要生产者。2012年，公司锂电正极材料实现收入6.03亿元，占总收入比例为96.33%，正极材料毛利率为5.94%，相比2011年的5.10%，盈利水平有所改善。虽然公司近几年收入、盈利水平都有所下滑，但随着新能源汽车产业的快速发展，公司长久以来在动力锂电领域的技术和客户优势也将逐步凸显。由于公司新型动力电池正极材料的研发正在稳步推进，同时高密度、大容量钴酸锂已实现批量供货，未来公司的销售情况有望进一步好转，盈利水平的改善也将对公司的利润提升起到积极的促进作用。“江苏锂电正极材料生产基地项目一期工程”在工程设计和项目建设过程中充分借鉴了日本和韩国同行的经验，通过采用国外的先进生产设备使得公司的生产技术有了明显提升，将为实现公司未来的产品升级战略打下良好的基础。

⑤、金瑞科技（600390）

公司主营电解锰、四氧化三锰、氢氧化镍和磁芯等，拥有亚洲最大的四氧化三锰厂和国内最大的电解金属锰生产基地，公司在锰主业的基础上，正在加快布局正极材料领域。公司在正极材料领域有两家下属公司，其中参股的湖南长远锂科有限公司主营钴酸锂、锰酸锂、三元材料等锂电池正极材料，是国内正极材料最为齐全的公司之一，今年大股东将把控股的长远锂科注入到上市公司，将进一步丰富公司的产品线。公司控股的子公司金天能源材料有限公司在生产正极材料前驱体方面具备明显优势，其产品质量甚至优于日本企业，国内几家正极材料的龙头企业都从公司购买前驱体，同时，它是松下国内唯一三元材料前驱体供应商，松下的18650电池单元使用的正极材料选用镍钴铝锂（LiNiCoAlO2），其前驱体的供应商就是金天能源材料有限公司。因此，受益于美国Tesla电动汽车（Tesla使用的是松下的18650电池）的爆发，公司的正极材料尤其是前驱体业务将会有较大的发展空间。目前公司正极材料产能可达到2000吨，未来准备将产能进一步扩至10000吨。

2012年公司正极材料业务实现营收1.91亿，占公司总营收的21.5%，其中对日本松下的收入为3545万元，占公司总营收的4%，随着公司重点发展正极材料前驱体，未来公司对松下的收入占比有望进一步提升。目前，公司在正极材

料业务的主要问题在于毛利率并不高，产品价格的下滑对公司的盈利能力造成了较大影响。如果毛利率方面能够有较大的改善，将对公司未来的盈利增长起到重要作用。⑥、中国宝安（000009）

公司是一家以高新技术产业、地产、医药为主营业务，横跨多个领域的大集团。2012 年，三大业务分别实现收入8.69亿，10.93亿和15.27亿，同比分别增长15.26%、33.16%和8.99%。虽然房地产和医药仍然是公司最大的两块业务，但其在高新技术产业也取得了快速发展，无论是在锂电池正极材料领域还是在负极材料领域都拥有较高的行业地位。

公司控股的贝特瑞公司是国内第一、全球第二的负极材料供应商，是国内锂电池碳负极材料标准制定者，其产品主要有天然复合石墨、人造石墨、球形石墨以及天然微粉石墨的负极材料，年产能共26000吨，国内市场份额70%以上，全球市场份额23%。公司产品不仅面向国内40多家锂电生产商，包括TCL、比亚迪、比克、力神等，还大量出口至日本、韩国、美国等多个国家，客户覆盖韩国三星、日本松下、三洋等多家国际锂电巨头。同时，公司还生产磷酸铁锂和锰酸锂等正极材料，是国内磷酸铁锂正极材料标准的制定者，磷酸铁锂和锰酸锂的产能分别达到1500吨和600吨，主要给大型电池厂商实验供货，如天津力神、江苏双登等。

2012年，受益于海外市场的较快增长，深圳贝特瑞实现收入7.73 亿，同比增长28%，净利润5901万，同比增长13%，公司出口额占总收入的比重达到了67%。贝特瑞目前已经基本完成对正负极材料的产业布局，未来将进一步向“全球领先的锂电池正负极材料解决方案供应商”发展。

⑦、沧州明珠（002108）

公司主要从事燃气、给水、排水、通信用聚乙烯管材管件、BOPA薄膜制品和锂电池隔膜产品的生产和销售。作为国内PE燃气管道的主流供应商，公司受益于国内天然气的普及，其燃气管道产品有望继续维持稳定增长。公司未来最大的增长点在于锂电池隔膜业务，公司是国内除了星源材质、金辉高科、新乡格瑞恩以外第四家能够实现动力锂电隔膜量产的生产商。公司募投的2000平米的锂电隔膜项目已经从一季度末开始试生产，并向下游客户批量供应产品，主要客户有比亚迪和苏州星恒，目前对比亚迪的供货量相比于2012年已经翻倍，同时公司还向其他锂电池生产商小批量送样测试。

公司2012年实现营收17.6亿元，同比增长6.15%，净利润1.22亿元，同比增长20.98%。随着公司燃气管道产品、BOPA薄膜制品的快速增长以及2000平米的锂电隔膜逐步放量，公司未来的收入增长将会有较强保证。同时，隔膜业务具有较高的毛利率水平，公司2012年的毛利率为17.45%，而隔膜产品的毛利率可以达到近50%，因此隔膜产品的放量将进一步提升公司的盈利能力，公司未来的净利润增长有望加快。

⑧、国电南瑞（600406）

公司主要从事电力和工业控制自动化软硬件的开发、生产和销售，是国内二次设备领域的龙头企业之一，受益于智能电网建设以及农网改造工程，公司近年来一直保持着良好的增长势头。公司2012年实现营收60.3亿元，同比增长29.35%，净利润10.56亿元，同比增长23.54%。由于新能源汽车的快速发展，充电站（桩）作为新能源汽车的基础配套设施也在逐步扩大建设规模，国家电网计划在“十二五”期间建设充换电站2351座以及充电桩22万个，到2020年充电站主设备投资额将达到320亿元。公司作为国家电网公司旗下的公司，也参与了充电站二次系统部分建设，是充电站（桩）建设的直接受益者。虽然目前充电站业务占公司的比

重比较小，未对公司的业绩有着明显贡献，但随着新能源汽车在国内的占有率逐步提升，未来充电站（桩）将有着巨大的发展空间，公司长期内必将受益于充电站（桩）的大规模建设，对公司的业绩贡献有望进一步增加。

第五篇：房地产全产业链融资操作说明

房地产全产业链融资操作说明

作者 : admin 来源 ： 金融第一教室 时间 : 2014年04月04日 21:18:45

【摘要】本文为你全面解析房地产全产业链融资。房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？

A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

Q：办理土地抵押长期贷款流程？

A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？

A：

1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：

A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料； E、项目可行性研究报告；

F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。

2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；

4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

5、资金方确定融资方案，募集资金；

6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。

7、抵押贷款企业要向担保公司提供：

（1）产权证明；

（2）最近的产权评估证报告；

（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；

（4）抵押贷款申请书

(5）最近的资产负债表，利润表。

房地产融资之短期借贷Q&A(Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？

A:

1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；

2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；

3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。

Q：开发商何时还款？

A：

1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；

2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；

3、开发商通过其他方式还款。

Q：项目需要符合哪些融资条件？

A：

1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；

2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；

3、融资期限：一般情况下6个月以内

4、融资额度：1千万至2亿；

5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；

6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付；

Q:什么是房地产短期拆借? A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。

Q：如何操作的？

A：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。

Q：利率情况是怎样的？ A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6%

Q：短拆什么特点？

A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制； 2.融资期限较短：一般6个月以内；

3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；

4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易； 5.利率按照实际使用时间计算。

Q：项目方需提供哪些资料？ A：1.企业法人营业执照复印件； 2.金融机构营业许可证副本复印件； 3.公司代码证书复印件；

4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历； 6.经公司董事会决议授权的申请； 7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程；

10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。

Q：运作流程是怎样的？

A：1.贷款方将所需资料报资金方审核； 2.资金方现场评估；

3.双方协商费用及贷款期限； 4.成交； 5.资金划拨； 6.抵押登记。

Q:哪些产权可以抵押融资? A:

1、非经营类物业：红本房、集资房；

2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；

Q：需要具备哪些基本条件？ A：

1、证件齐全：土地证、房产证；

2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；

3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；

4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；

5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城

Q：项目方需提交哪些资料？ A：

1、个人：土地证、房产证；

2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。

Q：如何操作？

A：

1、审理

2、考察

3、复审

4、签约

5、抵押登记

6、放款

7、还款

Q：放款时间需要多长？ A：正常情况下两个月以内； Q：贷款期限是怎样的？

A：

1、借款期限为1年以上，5年以下。

Q：融资成本是多少呢？

A：

1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；

2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；

3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；

4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。

Q:什么是房地产民间借贷？

A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。

Q：开发商一定要慎用民间借贷！

A：

1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。

3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。

4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。

Q：怎样才能获得民间资金呢？

A：

1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；

2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；

3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；

4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；

5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；

6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？

A:

1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。

4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。

5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。

房地产融资之信托收益权

银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放

一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。

但是，此种模式已被银监会觉察。

实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→

信托公司

―――（信托贷款）―→借款企业―――――――→信托受益权转让合同←―――――――→信托投资合同←――――――→信托贷款合同←――若同一天签署，可一天放款 理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。

“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。

此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。

在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。

而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。

信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%。

Q:什么是定向信托？

A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。

Q:开发商为何要选择定向信托？ A：因为

1、非银信合作，受法律保护；

2、能够被信托公司优先选择；

3、能快速协助客户完成融资；

4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。

Q：怎样操作？

A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。

Q：定向信托的投资范围有哪些？ A：有以下投资标的：

1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；

2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；

3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；

4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。

* 注意以下限制条件：

1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；

2、ST类股票不属于信托计划投资标的；

3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；

4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的

5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。

Q：什么是增信作用？

A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信 信托折扣率

融资增信

4-5折（制定1.4倍的资金追加线）

质押物总体折扣率不超过5.5折

（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

融资增信

给予的折扣率再适当下浮0.5-1折

（根据对股票质地和流通时间的判断）

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过0.5折

（3）对未上市金融类股权融资增信

信托折扣率

净资产9折

式)

质押物总体折扣率不超过9.5折

二是对质押标的信用增级

（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；

（2）我们也可为客户融资进行直接担保。

Q：开发商需要提交哪些资料？ A：以下全部资料

1、报批的项目建议书及批准材料；

融资增信

不超过0.5折(以自有资金认购次级受益权方

2、项目提出的有关背景材料；

3、可行性研究报告及批准文件；

4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；

5、项目前期准备工作完成情况报告；

6、开户证明，商务合同、订单或意向书；

8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划；

9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证；

Q：利率？

A：主要跟开发企业资质有关

1、一级开发资质企业的年利率在15%

2、二级开发资质企业的年利率在18%

3、三级开发资质企业的年利率在20以上%

Q：什么是银信合作？

A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。

Q：具体操作是怎样的？

A：

1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。

2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。

3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。

小贴士：银监发布的几个重要通知：

《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》

《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发（2010）72号》

1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。

2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。

3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。

4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：

(1)自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。

(2)信托公司信托产品均不得设计为开放式。

上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。

5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。

6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。

7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：

(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。

(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。

(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。

8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。

9、本通知自发布之日起实施。

房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。

基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。

在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。

Q:怎样的开发商符合我们的要求？

A:

1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。

2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；

4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。

Q:怎样的项目符合我们的要求？

A：

1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。

2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。

3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。

4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。

5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。

6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。

7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。

8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。

9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。

10、融资金额：1亿以上。

11、融资周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一样：

1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。

2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红

* 基金方总收益的计算方式：

可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7）

协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）

* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。

* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。

* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。

3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。

4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%

5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%

6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。

7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市发展基金：用于土地一级整理。

Q：基金退出？

A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。

* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。

* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。

Q：项目出现亏损，损失如何承担？

A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。

Q： 对开发商有哪些建议？

A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：

一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。

三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理，一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障。随着国家鼓励多渠道的民间资本投资，我们的房地产基金必将以其更加灵活的投资策略、更加合理的激励约束机制、更好的收益水平来为全国的投资者和开发商服务。