汇理财：2015中国房地产全产业链金融产品发布

第一篇：汇理财：2015中国房地产全产业链金融产品发布

2015年4月28日下午15:00，国内首家房地产垂直领域金融服务商、香港上市公司汇联金融（HK8030）携手腾讯房产、广发银行、五矿信托、碧桂园、好房通，于深圳四季酒店举办盛大的2015中国房地产全产业链金融产品发布会，在业内引起巨大反响。包括碧桂园、恒大地产等30多家开发商，中国银行等16家银行，五矿信托、中铁信托等6家信托公司，中信证券等6家券商，汇添富基金等3家基金公司，华泰保险、中宏保险、深圳市中小企担保、东方资产和前海金融集团等40多家金融机构的嘉宾参与了发布会。

汇联金融发布会高端对话和论坛环节

发布会由中国房地产行业协会副会长胡志刚致辞。他指出，当前互联网+金融，将成为房地产撬动市场的新杠杆。房地产+互联+金融的模式将掀起新的高潮。汇联金融发布2015“中国房地产全产业链金融产品”，通过金融创新、金融手段、金融工具，让房地产由重变轻，成为轻资产，进入时尚流通领域，再造价值空间，共同致力于推动信贷交往有保障、高收益的生态环境、市场环境，值得我们共同的期待和见证。

据汇联金融董事会主席郑伟京介绍，房地产全产业链金融服务是汇联金融近年来的地产金融创新之作。从2013年初开始，汇联金融就积极与国内前十房地产商的碧桂园深度合作，提供房地产金融系统解决方案，切实解决开发商现实问题的同时注重对购房者金融需求的挖掘，形成一套完整的房地产全产业链金融产品。

公开资料显示，汇联金融的房地产全产业链金融服务产品是通过“四汇”系列产品（汇有地、汇建房、汇有房、汇生活），为开发商和购房者提供从前期土地招标、到中期开发建设、到后期房产销售、再到入住社区服务的房地产全流程的金融服务。

汇联金融现场展示房地产全产业链金融产品

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发布会现场，汇联金融副总裁兼COO郭馨孺向参会的广大开发商、金融机构代表、合作伙伴腾讯方代表和媒体代表详细演示了与腾讯房产合作的四大Q系列地产金融创新产品（Q易贷、Q房宝、Q房通和Q房筹），并阐述当前互联网+房地产+金融的未来发展趋势，尤其令在场的开发商们眼前一亮。

在由腾讯房产总编辑陈筱岚主持的高端对话和论坛环节，碧桂园总裁莫斌指出，汇联金融在与碧桂园的合作中解决了其不少痛点，他在会场郑重向广大开发商同行推荐汇联的产品。他相信汇联今后可以做得更好，二者会进一步加大合作，并祝愿全国首家房产网络银行能在汇联金融落地开花。

可以说，汇联金融的房地产全产业链金融服务是业内首创的。记者对比发现，自2014下半年以来，包括平安、搜房、新浪等机构也在多方面试水房产金融的部分产品，这些产品都或多或少沿袭了汇联金融的业务模式。“我们希望通过“互联网+房地产+金融”，让更多的开发商和购房者受益，也力求打造房地产全产业链金融服务的行业标准。”这是汇联金融的自信表达。

正如汇联金融董事会主席郑伟京所指出，我们希望，我们的房地产全产业链金融服务第一能帮助到购房人，降低购房者的资金门槛，增加百姓资产的增值保值，更易于老百姓买得起房、住得有起房；第二能优化房地产全流程，帮助开发商优化财务报表、改善债务结构、加速资金周转、促进房产销售和提升去化率

权威人士指出，汇联金融与腾讯房产、广发银行、五矿信托的合作可完善汇联金融在房地产金融垂直领域里的B2C和C2C的业务闭环，加速房地产全产业链金融服务的互联网化，进而实现普惠金融的改善和帮助实体经济与国民支柱产业的梦想。

汇联金融与五大机构战略合作启动仪式

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据介绍，汇联金融业务起步于2001年，多年来与开发商和广大金融机构合作，汇聚多家全国100强房地产商，拥有15年专业地产金融服务经验，过往地产项目累计业务规模达到近200亿元人民币。2012年5月7日汇联金融成功在香港联交所上市，成为国内首家金融服务类上市该公司公司。2013年汇联荣膺“中国最佳房地产基金管理机构”。

如今的汇联金融乘着普惠金融和互联网+的政策东风，于2014年10月成功打造旗下国内首家房地产全产业链金融平台-汇理财。短短半年，7个亿的成交量令业内侧目。未来的汇联金融将专注于房地产全产业链金融服务，创造新的业绩腾飞，跨越。

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第二篇：房地产全产业链融资操作说明

房地产全产业链融资操作说明

作者 : admin 来源 ： 金融第一教室 时间 : 2014年04月04日 21:18:45

【摘要】本文为你全面解析房地产全产业链融资。房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？

A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

Q：办理土地抵押长期贷款流程？

A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？

A：

1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：

A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料； E、项目可行性研究报告；

F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。

2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；

4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

5、资金方确定融资方案，募集资金；

6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。

7、抵押贷款企业要向担保公司提供：

（1）产权证明；

（2）最近的产权评估证报告；

（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；

（4）抵押贷款申请书

(5）最近的资产负债表，利润表。

房地产融资之短期借贷Q&A(Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？

A:

1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；

2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；

3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。

Q：开发商何时还款？

A：

1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；

2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；

3、开发商通过其他方式还款。

Q：项目需要符合哪些融资条件？

A：

1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；

2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；

3、融资期限：一般情况下6个月以内

4、融资额度：1千万至2亿；

5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；

6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付；

Q:什么是房地产短期拆借? A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。

Q：如何操作的？

A：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。

Q：利率情况是怎样的？ A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6%

Q：短拆什么特点？

A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制； 2.融资期限较短：一般6个月以内；

3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；

4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易； 5.利率按照实际使用时间计算。

Q：项目方需提供哪些资料？ A：1.企业法人营业执照复印件； 2.金融机构营业许可证副本复印件； 3.公司代码证书复印件；

4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历； 6.经公司董事会决议授权的申请； 7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程；

10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。

Q：运作流程是怎样的？

A：1.贷款方将所需资料报资金方审核； 2.资金方现场评估；

3.双方协商费用及贷款期限； 4.成交； 5.资金划拨； 6.抵押登记。

Q:哪些产权可以抵押融资? A:

1、非经营类物业：红本房、集资房；

2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；

Q：需要具备哪些基本条件？ A：

1、证件齐全：土地证、房产证；

2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；

3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；

4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；

5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城

Q：项目方需提交哪些资料？ A：

1、个人：土地证、房产证；

2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。

Q：如何操作？

A：

1、审理

2、考察

3、复审

4、签约

5、抵押登记

6、放款

7、还款

Q：放款时间需要多长？ A：正常情况下两个月以内； Q：贷款期限是怎样的？

A：

1、借款期限为1年以上，5年以下。

Q：融资成本是多少呢？

A：

1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；

2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；

3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；

4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。

Q:什么是房地产民间借贷？

A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。

Q：开发商一定要慎用民间借贷！

A：

1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。

3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。

4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。

Q：怎样才能获得民间资金呢？

A：

1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；

2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；

3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；

4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；

5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；

6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？

A:

1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。

4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。

5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。

房地产融资之信托收益权

银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放

一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。

但是，此种模式已被银监会觉察。

实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→

信托公司

―――（信托贷款）―→借款企业―――――――→信托受益权转让合同←―――――――→信托投资合同←――――――→信托贷款合同←――若同一天签署，可一天放款 理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。

“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。

此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。

在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。

而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。

信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%。

Q:什么是定向信托？

A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。

Q:开发商为何要选择定向信托？ A：因为

1、非银信合作，受法律保护；

2、能够被信托公司优先选择；

3、能快速协助客户完成融资；

4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。

Q：怎样操作？

A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。

Q：定向信托的投资范围有哪些？ A：有以下投资标的：

1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；

2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；

3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；

4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。

* 注意以下限制条件：

1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；

2、ST类股票不属于信托计划投资标的；

3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；

4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的

5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。

Q：什么是增信作用？

A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信 信托折扣率

融资增信

4-5折（制定1.4倍的资金追加线）

质押物总体折扣率不超过5.5折

（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

融资增信

给予的折扣率再适当下浮0.5-1折

（根据对股票质地和流通时间的判断）

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过0.5折

（3）对未上市金融类股权融资增信

信托折扣率

净资产9折

式)

质押物总体折扣率不超过9.5折

二是对质押标的信用增级

（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；

（2）我们也可为客户融资进行直接担保。

Q：开发商需要提交哪些资料？ A：以下全部资料

1、报批的项目建议书及批准材料；

融资增信

不超过0.5折(以自有资金认购次级受益权方

2、项目提出的有关背景材料；

3、可行性研究报告及批准文件；

4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；

5、项目前期准备工作完成情况报告；

6、开户证明，商务合同、订单或意向书；

8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划；

9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证；

Q：利率？

A：主要跟开发企业资质有关

1、一级开发资质企业的年利率在15%

2、二级开发资质企业的年利率在18%

3、三级开发资质企业的年利率在20以上%

Q：什么是银信合作？

A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。

Q：具体操作是怎样的？

A：

1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。

2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。

3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。

小贴士：银监发布的几个重要通知：

《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》

《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发（2010）72号》

1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。

2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。

3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。

4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：

(1)自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。

(2)信托公司信托产品均不得设计为开放式。

上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。

5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。

6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。

7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：

(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。

(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。

(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。

8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。

9、本通知自发布之日起实施。

房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。

基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。

在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。

Q:怎样的开发商符合我们的要求？

A:

1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。

2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；

4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。

Q:怎样的项目符合我们的要求？

A：

1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。

2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。

3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。

4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。

5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。

6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。

7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。

8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。

9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。

10、融资金额：1亿以上。

11、融资周期：1年~3年。

Q：有哪些基金？

A：

1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一样：

1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。

2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红

* 基金方总收益的计算方式：

可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7）

协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）

* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。

* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。

* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。

3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。

4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%

5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%

6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。

7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市发展基金：用于土地一级整理。

Q：基金退出？

A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。

* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。

* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。

Q：项目出现亏损，损失如何承担？

A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。

Q： 对开发商有哪些建议？

A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：

一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。

三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和和反复比较，然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资，基金投资的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己管理的资金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和管理，一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况，资金链很难得到保障。随着国家鼓励多渠道的民间资本投资，我们的房地产基金必将以其更加灵活的投资策略、更加合理的激励约束机制、更好的收益水平来为全国的投资者和开发商服务。

第三篇：中国房地产金融报告

2004中国房地产金融报告

中国人民银行房地产金融分析小组

2005年8月5日

2005.08.16

11:11:00金融要闻

推动金融市场快速健康发展

上半年货币政策系列述评之二

记者

付平

2005.08.16

09:51:00金融要闻

推动金融市场快速健康发展是今年上半年央行货币政策中的一项重要内容。央行2005年第二季度货币政策执行报告指出：上半年，金融市场总体运行平稳，货币市场流动性充足，债券发行情况良好，市场交易较为活跃，尤其是金融市场制度性建设取得较大进展。

作为市场体系中极为重要的组成部分，金融市场是其他市场正常发展的先导和保证，金融市场价格的波动和变化能够及时反映经济活动的走势。金融市场可以迅速有效地引导资金合理流动，提高资金配置效率；同时为金融管理部门进行金融间接调控提供了条件。金融市场的发展不仅能够扩大金融资产规模，而且能够促进金融工具的创新，并促使居民金融资产多样化和金融风险分散化。正因为如此，央行一直将推动金融市场快速健康发展作为货币政策操作的一个重要内容。

金融市场的快速健康发展需要制度保证。今年上半年，我国金融市场的制度性建设取得较大进展：金融债券得到进一步规范；国内债券市场进一步对外开放；信贷资产支持证券（ABS）、住房资产支持证券（MBS）和企业短期融资券开始发行；债券远期交易正式推出；商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点正式启动；外币买卖业务正式开办；保险资金运用渠道进一步拓宽。

众所周知，我国金融市场发展存在着严重的结构失衡。一是直接融资与间接融资比例不协调。二是直接融资中债券融资规模与股票融资规模不协调。三是企业债券在债券市场中占比很低。金融活动因此过度集中于以银行为中介的间接融资体系中，从而加大了金融风险。今年上半年，央行除了对商业银行等金融机构发行金融券进行规范外，还陆续推出新的债券品种，如允许国际开发机构在国内发行人民币债券、推动信贷资产支持证券（ABS）和住房资产支持证券（MBS）发行、允许非金融企业在银行间市场发行短期融资券。这些措施显然有利于促进债券市场发展；拓宽金融机构和企业融资渠道；改变我国金融市场直接融资与间接融资的比例失调；化解金融风险，维护金融整体稳定。另外，2005年5月，央行又在银行间债券市场推出了我国第一个金融衍生工具———债券远期交易。作为最基础的金融衍生工具，债券远期交易具有规避风险和价格发现等功能。可以有效地帮助投资者规避利率风险，促进市场流动性的提高，促进价格发现功能的实现，还可以为央行制定和执行货币政策提供参考信息，对完善我国金融市场产品结构、促进银行间债券市场乃至整个金融市场的发展具有重大意义。

商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点的正式启动，也是今年上半年金融市场制度建设的重要成果。今年4月，中国工商银行、中国建设银行和交通银行作为首批试点银行开始设立基金管理公司，商业银行设立基金管理公司可以鼓励金融创新，有利于推进商业银行改革，优化资源配置，促进金融市场长期健康协调发展。股权分置一直是中国股市长期存在的问题，股权分置在诸多方面制约着中国资本市场的规范发展和国有资产管理体制的根本性变革。

如扭曲证券市场定价机制、导致公司治理缺乏共同利益基础、制约资本市场国际化进程和产品创新、不利于上市公司的购并重组、不利于形成稳定的市场预期、不利于深化国有资产管理体制改革等等。因此，2004年初发布的“国九条”即明确提出要“积极稳妥解决股权分置问题”。证监会也明确表示，将按照“试点先行，协调推进，分步解决”的操作思路推进股权分置问题的解决。4月29日发布《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》，意味着中国股权分置改革迈出了积极稳妥的第一步。

外汇市场本应是一个国内同业交易的市场，但过去由于国内外汇交易的管制，境内没有交易平台，国内外币买卖一般都通过境外进行。加入世贸组织以来，中小银行及企业的外币资产规模不断扩大，外币之间的交易需求不断上升，适时推出国内的外币买卖市场非常必要。5月18日，银行间外汇市场正式开办外币买卖业务。首期推出八种“货币对”即期交易，包括欧元对美元、澳大利亚元对美元、英镑对美元、美元对瑞士法郎、美元对港币、美元对加拿大元、美元对日元和欧元对日元。该项业务的推出有助于进一步发展和完善银行间外汇市场；畅通外汇交易渠道；同时为将来人民币逐步走向完全可兑换提供了试验平台。

此外，为推动保险资金直接投资股票市场，在2004年出台《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》的基础上，保监会会同相关部门在今年上半年发布了一系列配套文件，对保险资金直接进入证券市场投资的相关问题作出了明确规定，使保险资金入市进入实质性操作阶段。6月，又允许保险外汇资金投资中国企业境外发行的股票，从而进一步拓宽了保险资金运用渠道。

尽管上半年取得了很大的成绩，但“大力培育和发展金融市场”仍然是今年下半年央行货币政策操作的重要目标。对此，第二季度货币政策执行报告提出了具体要求，首先，要继续以金融产品创新为突破口，扩大直接融资渠道，加快金融市场的基础性建设，推进金融市场的整体发展；其次，要大力培育和发展机构投资者，发展金融衍生产品，满足市场多样化需求；第三，要加强基础性制度和基础设施建设，为金融市场发展提供良好的法律、技术环境；最后，要加强金融市场监督管理，保证货币政策顺利实施，维护金融市场秩序。

金融时报2005.08.16

第四篇：化纤全产业链电商交易平台-化纤汇

化纤全产业链电商交易平台

——化纤汇

【化纤汇介绍】

化纤汇，化纤全产业链电商交易平台。化纤汇是由苏州纤联电子商务有限公司打造的化纤行业专业的B2B电商交易平台。平台在网页、手机微信端率先落地了化纤行业最大的网上商城，形成了在线下单、白条支付、免费找货、线上竞拍等为一体的综合服务平台，集在线交易、行业资讯、供应链金融、物流配送等配套服务为一体，实现“化纤+互联网+金融”的创新电商交易模式。

平台积极利用大数据、云计算等技术，对接行业采销需求，为采购商、供应商、物流商提供金融、物流、数据、营销等一系列增值服务，帮助企业快速适应移动互联网时代趋势，提升采销效率、产品利润、提升品牌价值，引领化纤交易生态，促进产业升级。

【化纤白条介绍】

化纤白条是化纤汇平台推出的供应链金融产品，为化纤在线交易量身打造的全新支付方式，致力为行业中小企业提供便捷好用的信用贷款。化纤白条依托化纤领域最大的在线交易平台-化纤汇，综合信用大数据、云计算等金融科技手段，评定授信额度，该产品纯信用授信，无抵押、无担保，为客户提供更开放、及时、有效的金融服务，升级化纤交易模式，引领化纤交易新时代。基本信息栏

公司名称：苏州纤联电子商务有限公司

外文名称：SUZHOUXIANLIANE-COMMERCECO.,LTD总部地点：江苏苏州

成立时间：2016年7月25日 公司性质：民营

公司口号：免费帮您找化纤 员工数：50-100人

产品服务：

在线交易 买卖方便

化纤商城：整合线上线下资源、汇聚品牌厂家；海量资源，便捷搜索，为采购商拓展采购渠道；

订单管理：与供应商、平台无缝沟通，采购、支付、发货等流程高效精准管理 在线支付：化纤行业第一家，安全便捷，即时到账 金融服务

化纤白条

互联网+供应链金融产品——化纤白条。依托化纤汇，综合信用大数据、云计算等金融科技手段，评定授信额度，该产品全信用授信，无抵押、无担保，利息低，使用灵活，解决中小纺织企业融资难等问题。免费找货一键求购

公开发布采购，自动生成采购单，综合评价管理系统推荐最佳供应商，采购企业确定中标供应商，在线达成合作。根据中标企业合同执行情况，对供应商评级管理，优胜劣汰。资讯快报 化纤数据尽享

市场快报、行情指数、研究报告、产能数据、行业视点一站搜集。经济运行晴暖、企业生产状况、走势预判一览无余。

发展历程：

2017年10月 化纤白条天下行·长兴站沙龙交流会落地

2017年7月

化纤白条天下行·太仓站宣讲会太仓站落地

2017年6月

化纤白条·供应链金融推介会苏州成功举办，白条V计划全面启动 2017年5月平台金融产品“化纤白条”首笔交易 2017年3月平台交易额破亿元 2016年12月化纤汇正式上线试运营 2016年11月

化纤汇1.0版本内测 2016年7月 苏州纤联电子商务有限公司成立

企业文化

公司愿景

致力于打造成全国最大的千亿级化纤电商交易平台。公司使命

以客户需求为核心，为传统的纺织产业链转型升级提供完善的“互联网+”解决方案。

公司价值观

客户为先 团队合作 诚信 创新 激情

市场价值

全新产业价值链 集行业资讯、在线交易、技术服务、互联网金融、物流配送、为一体的全产业链服务体系

综合服务平台，打造成“化纤+互联网+金融”的创新电商交易模式。

电商平台PC端、手机端，多种解决方案。形成了集信息流、资金流、商流、物流系统化的一站式化纤产业链综合服务。

行业一体化

化纤行业垂直B2B电商交易闭环

打通线上线下交易闭环，一站式交易模式

渠道多元化

采购渠道、销售渠道可以更加丰富

供需匹配。快（即时的匹配与消息推送）、精（十余种参数、时间、物流+审核+推荐机制，高匹配度推送）、优：（完善的订单、库存、支付体系打造更加优质的服务）

信息透明化

行业信息、资讯、报价可以更加透明

标准品、非标品差异化服务，交易模式灵活，促成供需企业直接对接

营销聚合化

化纤汇网站、手机移动端等多营销推广渠道 微信、微博、论坛、头条等热门社交媒体整合营销，全方位提升行业整体形象

行情报告，专业营销动态参考

线下对接分享会、展会，线上线下营销传播融为一体，聚合发力。

物流高效化

整合物流体系平台，让化纤运输更高效

融资便捷化

互联网+供应链金融，服务企业下游客户，创新电商交易新模式

服务即时化

服务随时随地：移动端产品配套。用户可通过手机等移动设备随时随地发布需求。可随时查询订单进度，第一时间获取行业资讯，物流全面追踪，APP在手，买卖化纤无忧。

专属交易客服即时对接，线上高效洽谈，率先实现在线支付，交易服务更便捷。

团队专业化

公司拥有国内专业的的营销、运营、技术管理团队，并邀请了纺织、金融、物流、互联网等行业内知名的专家、研究人员组成了我们的专家顾问团队。

与纺织、金融、物流、互联网等领域翘楚有着广泛的交流与合作

行业认证

中国电子商务协会B2B行业分会会员

第五篇：2012中国青岛投资理财金融博览会

2012中国（青岛）投资理财金融博览会

展出日期：2012-3-23

截止日期：2012-3-2

5主办单位：

承办单位：青岛海瀚会展有限公司；青岛半岛都市报业广告有限公司；青岛市创业指导中心；青岛市青年就业创业服务中心

协办单位：

机电之家网

举办地点：山东青岛国际会展中心

参展范围

1、金融理财类：提供房屋贷款、汽车贷款、教育贷款、消费贷款、旅游贷款、抵押贷款、个人创业贷款、信用卡、外汇宝、黄金投资、贵金属、个人理财服务、寿险、意外险、医疗险、分红险、车险、家财险等理财产品的中外银行、中外保险公司、证券公司、基金公司、信托投资公司、期货公司等；

2、金融投资类：股票、基金、国债、企业债、期货、信托投资产品、分红险等；投资型公寓、商铺、别墅、写字楼、产权式酒店、特色商业街、专业市场、房产咨询、海外移民等；

3、服务财富类：投资理财咨询服务机构、理财软件、理财培训、法律咨询机构、财务咨询机构、金融设备、理财媒体以及理财工具等；

4、创业致富类：投资创业项目、连锁加盟特许经营、教育投资机构、风险投资机构、工商税务咨询等；

5、综合类： 家庭投资理财规划、人生理财计划、保险服务规划、个人投资理财咨询等；

展会详细介绍及描述

青岛投资理财展将是2012年中国汇集投资理财项目集中展示的一次博览盛会。是为投资理财金融机构量身打造的展示企业形象、扩大品牌影响、推介理财产品、拓展市场份额的平台。此次盛会将进一步全方位满足广大投资者的专业投资理财需求，将是投资理财金融机构与投资者全面沟通，深层合作的桥梁和纽带。在众多媒体的合作与支持下，相信参加本次展会现场将会人潮涌动，投资洽谈气氛浓重，定掀起投资热潮。我们诚挚邀请您积极参与本次盛会，相聚青岛、共同分享投资理财金融展带来的无限商机！

举办方联系方式

详细地址：山东青岛国际会展中心

联系人：王井轩

联系电话：532-83613988

联系手机：***

E-mail：1411957397@qq.com