如何培训物业公司的项目经理（合集）

第一篇：如何培训物业公司的项目经理

如何培训物业公司的项目经理

【警言]心宽杂言少，胸窄闲气多。助人福身本，为私祸己源。

（1）、为保证授课效果，请您将电话关机或置于振动状态，请您不要在教室内接打电话，请您不要在教室内吸烟，请您不要随意走出教室。

（2）、不迟到、不早退、不旷课；有事须与班主任老师请假；遵守公德，不随地吐痰，不乱扔纸屑，不在教室里抽烟、咀口香糖，自觉爱护教室环境卫生、教室用品和公共物品。

在物业管理工作中，常常会有人把一些敷衍、推诿、搪塞的现象，说成是“打太极”，好像太极拳就是物业管理中不负责任的代名词。如果说物业管理真正做到了像打太极拳那样的境界，那又何尝不是我们物业管理水平的理想境界？

物业管理与太极拳

“太极拳”是一项历史悠久、相传甚广的中国传统体育竞技项目，它的实战性和实用性非一般竞技项目可比。

常言道：万道皆通。借太极之道，我们也可概括出我们物业管理之精髓。

借力发力，四两拨千斤。

做过物业管理的人都知道，其实物业的力量是很小的。其一，它的资金实力一般，三级资质的只有50万元注册资金，即使一级资质的大公司，也只有500万元注册资金，和财大气粗的房地产开发商相比，实在是小巫见大巫，相见形秽。其二，它的从业人员的综合素质较低，文化程度不高，专业性不强，门槛很低。其三，它在社会上地位很低，很多事情都要它去做，不管份内份外，然而一旦遇到问题，它又是首当其冲。

面对这样的现实，若能学习“太极拳”，会借力发力，四两拨千斤，便能事半功倍。

那么，借谁的力呢？在前期物业管理期间，我们可以借开发商的力。在财力、物力上，争取得到最大的支持。在前期管理投入、物业用房等方面据理力争，尽量把前期物业管理工作的头开得好一点。其实，这个借力也不是单向的，根据“生产、流通、售后服务”的三段论，物业管理也在房地产整个产业链中，是很重要的一环。我们把前期物业管理做好了，也会给开发商很大的支持，能化解很多矛盾，解决很多问题。

还可以借谁的力？在工作实践中我们有深刻的体会：要想把小区的物业管理做好，光靠物业公司一方之力是不够的。从行政管理角度说，有房地局、物价局、工商局、税务局、街道办、居委会、城市管理局，他们规范物业管理的具体行为，指导物业管理的工作。我们在很多事情上要取得他们的指导、帮助和理解，借助政府行政管理的力量，来充实我们的管理力度。

还有什么力可借？千万不要忘记，千百户的业主、居民是我们开展物业管理服务的基础，又是我们借以力量、做好工作的主力军。根据物业管理相关的法律、法规，请专业的物业管理企业来管理，是“自治管理”的一种形式。我们是受聘于全体业主，受委托对物业的共有权部分实施管理。所以，我们无论是在日常的工作中，还是具体处理某一个事情，都千万不要忘记，我们的工作是代表全体业主的共同利益，一定要体现业主的共同意志。要得到他们的理解，得到他们的支持。让他们理解，我们的工作，是在维护他们的共同利益。而不是和他们对着干，存心和他们作对。我们要广泛地开展宣传教育工作，把物业管理相关的法律法规传播到千家万户，做到家喻户晓、人人皆知。“得人心者得天下”，如果我们能很好地和业户沟通，取得共识，达成一致，还有什么理由做不好工作？

业主大会制度的确立，业委会的工作，也是做好物业管理的重要力量。他们代表着全体业主的共同意志，我们可以通过他们，借助他们的作用，大家共同协商物业管理的事务，讨论小区发生的问题和存在的矛盾，进一步解决困难和问题。

还可以借助居委会的居间作用，协调物业公司和业委会的分歧。只要居委会、业委会、物业公司三家一起，劲往一处使，形成合力，那就是构建和谐社会、建设美丽家园的巨大力量，无坚不摧、无往不胜。

见招拆招、随势而为。

“太极拳”有套路，二十四式也好，六十四式也好，腾、挪、推、粘，一招接一招，招招有用。物业管理也有套路，那就是相关的法律法规。以《物业管理条例》为主要法律文件，多年来，已经构成物业管理相关的法律体系。《物权法》的出台，更为物业管理奠定了法律依据，这就是我们物业管理的套路。

但是，这个套路的运用，因人而异，各有不同。

其中最主要的，就是要防止两个倾向：教条主义和主观主义。所谓的教条主义，就是死搬硬套法律条文，凭着对法律法规的一知半解，就自以为是地教训起别人来。拉大旗作虎皮，以为把别人吓唬倒 就是本事。殊不知现在的业主法律意识很强，小区就是一个小社会，藏龙卧虎，如果碰上一个熟知法律的内行，一来二去，几个回合，就会很快败下阵来，不仅丢了自己的脸面，而且还败坏了物业管理的声誉。还有主观主义，就是随心所欲，把法律当成一个可以随意打扮的模特，肆意发挥。好像他就是最高法院，凭着一张嘴就是司法解释，把“损坏”说成“破坏”，把“过失”说成“故意”，把“民事责任”说成是“刑事责任”，大帽子满天飞。在他们手里，法律成了狼牙棒。

法律是规范，是准则。物业管理相关的法律法规，就是对物业管理中的各相关各方权利义务的规定。明确哪些可为，哪些不可为。因此，我们在实际工作中不仅要熟读法律文件，还要吃透其精髓。结合在实际工作中碰到的问题，准确地运用相关条文，把一些不规范行为纠正到规范上来。以理服人，以情动人，具体情况具体分析，即不死搬硬套，也不随心所欲，这就是我们运用物业管理相关法律法规套路的科学态度。

以柔克刚，随曲就伸。

物业管理是对物业共有权部分进行管理。违规装修也罢，乱停车辆也罢，占用共用部位也罢，都是行为人对物业共有权的侵权行为，为了维护业主的共同利益，就要对这种侵权行为进行约束。

但是，物业管理毕竟不是政府行政管理，物业公司没有行政处罚权。因此，在日常管理中，我们就要讲究一些工作的技巧，把刚性的管理化解为柔性的服务，动之以情，晓之以理，友情提示，善意告知，礼貌相待，热情有加，这些都是服务的基本要求。当然还有一些具体的沟通技巧和方法，如：换位思考法、投其所好法、入乡随俗法、晕轮效应法、委曲求全法等等，都是我们在物业管理中常常要运用的技巧和方法。其目的就是以柔克刚，用我们的人性化的服务，来达到维护小区秩序的管理目的。

气沉丹田，坚如磐石。

众所周知，太极拳要打得好，就必须学气功。气沉丹田，才会坚如磐石；不会用气，即使花拳绣腿再好看，还是中看不中用，达不到强身健体之目的。物业管理也同样如此，而物业管理所练的“气”，是服务意识。

物业管理就是服务，这个意识，要记在脑子里，融在血液中。要牢记：我们一切工作的出发点和归宿，都是为业主服务的，都是为了维护业主的利益，体现全体业主的共同意志。如果没有这个服务意识，或者意识不强，就肯定做不好物业管理这一行。当然，强调服务意识，并不是贬低自己，在法律面前，我们和业主是平等的。

只有我们时时、处处想着业主，细心入微、热情有加地为业主提供服务，多一些热情，少一些冷漠；多一些真诚，少一点敷衍；多一点实事，少一点牛皮，把服务的意识扎根在心中，才会有各种各样的服务措施，丰富多彩的服务手段，得到业主的赞许。

要学好太极拳，非一日之功。同样，要做好物业管理，也不会一蹴而就，只有经过长年累月的磨练，才能到达理想的境界。

我等凡夫俗子，自然不敢妄称已得太极真谛。但是，如上所言，各位过路君子以为然否？

物业管理的法律依据是什么？以前，我们常常以《物业管理条例》或相关的法律法规为依据，作为我们日常物业管理日常操作的教科书。但是，从法学的角度出发，来研究物业管理的法律依据，我们还是困惑，还是迷茫。现在《物权法》出台，我们豁然开朗。原来，困惑多年的答案在这里 —— 物业管理就是对物业共有权的管理。

一、什么叫物业共有权？专有权？ 1.物业共有权的内涵： 所谓物业共有权，是物业权利人对建筑物共有部分的共有权，也就是业主依据法律、合同以及业主规约（以前的：业主公约），对建筑物的共有部分所共同享有的权利。

共有权是相对专有权而言。两者都是物业所有权的组成部分。共有权并不是公有权。公有权是全社会全体公民拥有的权利。而共有权只是私权的一部分。2.物业共有权的外延：

物业共有权的标的物为所有物业的共有部分，即除专有部分（一般以单元门为界）以外，共用的走廊、庭院楼道、屋顶、阳台、门庭、上下水管道等。还有房屋的结构，如：屋顶、露台、承重墙、框架结构、梁、柱子、基础等。还有房屋的设施设备，如：电梯、配电房、水泵房、水箱、消防系统、共用照明系统等。还有小区道路、配套用房、围墙、绿化环境、安防系统等。

3.物业专有权的内涵：

所谓物业专有权，是物业权利人对专有部分的单独所有权，它是指单个的权利人对一个特定的建筑空间单位的所有权。

物业专有权的标的物是区分所有建筑物中的独立建筑空间，也就是对由建筑材料所组成的“空间”加以管理支配，具备占有、使用、收益、处分的权能。

4.物业专有权的外延：

是指单个业主在建筑物中的独立建筑空间。一般而言，以单元门为界。门里的空间为物业专有权的实际部分。但不包括房屋的结构部分、上下水管道等。

权利人对建筑物专有部分享有的专有权，即享有的四项权能，在权能上与所有权是完全相同的，这种权利是绝对的，不受任何人的非法干涉。然而与所有权的行使要受到法律的限制一样，对建筑物的专有部分的专有权也不能任意行使，而是要受到一定的限制。主要有两点：一是不得危机建筑物的安全；二是损害其他权利人（业主）合法权益的行为。

二、业主如何来主张共有权？ 权利人对建筑物共有部分不仅共同享有权利，同时对建筑物的共有部分和共有设施享有的共同管理的权利，这种权利是一种义务。如果是全体业主共用的部分，则每位业主都负有维护、保护、管理、改良等义务。

一是有权按建筑物共有部分的用途加以使用。业主对共有部分，可以按其用法进行正常使用。

二是有权分享共有部分的收益。如果全体业主共同决定将共有部分用于营利性活动，则其收益应由全体业主分享。比如，将共有的庭院开设停车场、出租外墙壁用作广告宣传等等。

要重点注意的是：任何单个小业主都没有单独主张共有权的权利，如：占有、使用、处分、收益的权利。“共享权利、共尽义务、共同管理”，是主张共有权的特征。权力人在共同享有共有权的权利同时，也要履行其义务。一是应当维护共有部分的正常使用状态。业主在使用共有部分时，不得随意改变共有部分的设置和结构，不得侵占共有部分，应保持共有部分的清洁。比如，业主不能在共用走廊堆放杂物，不得随意随处乱倒垃圾，不得损害消防、水电等设施，不得随意在共用庭院搭棚建屋、不得随意破坏共有绿化苗木、不得随意乱停放车辆阻止正常道路使用等等。二是应负担共有部分的正常费用。对于因使用、维修、管理共有部分所支出的费用，全体业主有分摊的义务：为全部共有部分所支出的费用，应由全体业主按其共有份额比例分担；为部分共有部分所支出的费用，应由部分业主按共有份额比例分担。共有部分的正常费用一般包括日常维修共有部分的费用、管理共有部分的费用、设置和更新共有设施的费用及建筑基地的负担（如土地使用费）等。

因此，业主对共有部分所承担的义务是一种法定义务，即使业主放弃对共有部分的权利为条件，也不能够不履行相应的义务，否则，就可能构成违法行为。这种法定的强制义务，类似于子女赡养父母的义务。

三、共有权的管理

1.物业公司依法获得管理权：

在以共有权形式的物业区域，由于物业全体共有人对物业共有权部分共同享有权利并共同承担义务，因此，单个业主对共有权部分的物业无权单方面主张权利，也没有义务全额承担共有权的义务。在共有权的状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则，就会构成对其他业主的侵权。为了解决这个矛盾，就按照民主集中制的原则，委托物业管理企业依据业主规约（以前的：业主公约），对共有权部分进行管理，为业主提供服务。

这样，业主就把自己的共有权部分的管理权从自己的共有权中分离出去，全体业主仍然还有物业管理的决策权，但是，把共有权的管理职能交给物业管理企业实施。由物业管理企业按照全体业主的共同意志，统一完成物业共有权部分的维修、养护，并维护全体业主的共同利益。

物业管理企业的共有权的管理权取得，来自两条途径：

a、在前期物业管理期间，由开发商和物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》，明确共有权部分的委托管理关系。然后通过售房合同的约定，把对共有权的委托管理关系，依法转移到每一个小业主。

b、在成立业主大会后，全体业主通过民主集中制的原则，选聘物业管理企业，签订《物业管理服务合同》，明确共有权部分的委托管理关系。

上述共有权管理权限的转移，必须通过市场原则来实现。在平等、自愿、等价有偿、诚实信用基础上，通过招投标的方式，双方签订物业管理合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。

2、如何依法管理？

就上述所言，共有权也是私权的一部分。就所有权而言，带来的占有、使用、处分、收益的权利，仍然归全体业主所有。并没有因为把共有权的管理职能的转移，而把以上权利而一并转移。所以，物业管理企业对共有权实施管理的时候，要依法管理，而不能侵权。

如何才能做到依法管理呢？

a.对物业共有权的管理的一切出发点和落脚点，都必须以全体业主的共同意志为转移，维护全体业主的合法权益。而不是可以自觉不自觉地去偏向某一个小业主，为了个别和少数人的利益，去实施共有权的管理职能。

b.物业管理企业不能假“共”济私，在实施共有权管理职能的同时，把共有权的收益部分占为己有，共有权的收益部分属全体业主共有，任何人、任何单位都无权擅自处分。当然，合理的管理成本理应要付给物业管理企业，但其他的剩余收益部分，必须归入维修资金。用于共有权部分的维修、保养。

但在实际工作中，我们物业管理企业对共有权的侵权行为时有发生。比如，姑息迁就某些小业主违规装修，随意占用共有部位，擅自改变房屋结构，乱停乱放车辆。虽然上述行为不是我们故意所为，有的实在是不得已而为之。但是，事实上就是侵权行为，没有很好地实施共有权的管理职能。

还有，就是把共有权部分的收益归为己有。比如：路面停车的收益，广告的收益、配套用房的出租等等。

因此，我们必须充分用好共有权管理的权利，按照物业管理服务合同约定，根据业主规约（以前的：业主公约）相关条款，依据物权法和物管条例等法律法规，认真履行每项承诺的服务工作任务，具体包括：

物业共用部位的维护与管理；

物业共有设备、设施的使用、维护和管理，比如电梯、路灯、体育设施的使用和维护；

环境卫生和绿化管理服务，比如楼道、门厅的清扫及公共场所的绿化；

物业管理区域内公共秩序、消防、交通及突发事件等协助管理事项的服务，比如车辆出入及停放的管理；

物业装饰装修管理服务，比如房屋装修的安全、垃圾清运处理等各项管理工作； 物业档案资料的管理，比如对物业分户产权清册、租赁清册、维修记录、财务等资料的保管。这项工作虽然不是共有权的直接管理范围，但是，要实施以上的共有权的管理职能，就有这个附随义务。

作为业主的“管家”，在行使共有权管理职能的同时，要接受业主的监督。此外，还可以主动开展多种经营业务，为业主策划并实施物业经营方案，从而实现物业服务机构集“管理、服务、经营”三位一体的新型管理职能，为业主的物业真正做到保值增值的作用。

四、共有权管理在物业管理中的实际运用 1.对违规装修的管理：

在装修管理过程中，实施共有权的管理职能显得更为重要。因为，有很多小业主以方便自己使用，增加自己利益的目的，结果就侵犯了共有权的权利。

具体表现如下：

a.损坏承重墙、擅自改变房屋的结构；

b.在露台、屋面搭建建筑物、构筑物；

c.擅自改动上、下水管道；

d.随意改变房屋外立面；

e.擅自占用走道、共用部位；

还有很多种具体表现。凡此种种，都犯了一个同样的毛病：那就是个别业主对物业的装修过程中超出了对专有权部分的处分，超越到共有权部分。而《物权法》规定，个别业主不能单独主张共有权的权利。

在业主装饰装修过程中，经常会出现个别业主就自己的专有部分加以增建或改建，而需拆除其内部梁柱或墙壁的行为；有些业主虽然可以自由使用自己的专有部分，但其使用若有不当，比如搬入危险物品、易燃易爆物或放射物，或者超过一定吨数以上的重量物危及建筑物的安全，又或者违反业主规约（以前的：业主公约）条款，随意乱搭乱盖，占用共有部分楼道影响了其他业主的利益，用不允许材料封闭阳台严重破坏建筑物外观形象等等现象。我们以前常常以办理装修手续时签订的装修服务协议的条款内容或其它相关政策法规对业主进行疏导和沟通。虽然苦口婆心的协调和解释，但是个别业主还是很难理解和改变初衷，常常因此而引起不必要的隔阂和怨气。现在《物权法》的出台，让我们在管理上有了强而有力的法律依据：

第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有权以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条： 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

依据以上法律条款，作为拥有对建筑物共有权实行管理权的物业服务机构，我们有权利劝阻、制止个别业主的对共有权的侵权行为，同时，我们有责任向业主委员会进行合理上报反映，要求其依照法律法规或管理规约要求责令行为人进行整改，或由受害业主向法院提起诉讼。

2.对乱停车辆的管理：

对于建筑区地面道路乱停车辆的问题，可以根据《物权法》第七十三条、第七十四条规定，建筑区规划道路属于业主共有；建筑区内规划用于汽车的车位、车库应满足于业主需要。

物业管理人员应明确告知业主，地面划定的车位，是共有权的一部分。任何在区域范围的业主都可以使用。但是，根据时间优先，价格优先的原则，按时间先后次序登记使用。并交纳停车费。如果没有车位而到处乱停，就是滥用共有权而影响其它业主的合法权益，如影响他人的通行权。若出现不理解或还随意乱停放现象，可根据第八十三条，对其进行劝说、制止，或者向业主委员会上报反映，要求其依照法律法规责令行为人进行整改，或由受害业主向法院提起诉讼。

3.对占用共用部位的管理

对于建筑区共用部位被个别业主占用，而严重影响其他业主合法权益的现象，也可参照《物权法》第八十三条进行处理。其管理理由很充分，共有权的部分不能分割、单独使用。

在日常管理中，我们还会碰到，业主在楼顶屋面安装太阳能热水器，或者占用一楼前块用地，或在绿化区域内栽种业主自行携带的苗木花草等等现象，这些都是违反了共有权的管理规约和法律法规相关条款。我们实施共有权的管理职能，目的不在于要把个别违规业主压服，而是通过良好的服务态度和规范法律意识去引导他们，让业主明白，作为物业共有权的产权人之一，有这个权利和义务，遵循共有权的管理规则。

我们要通过开展多样化的社区文化活动，建立与业主良好的沟通平台，努力将小区的物业管理—物业共有权的管理工作做好，共同打造恬静、和谐的生活小区，为构建和谐社会贡献自己的力量。

物业管理中沟通的技巧和方法

物业管理,关键在于沟通。

何谓沟通？沟通，就是信息交流，就是思想互动。通过“沟通”这座桥梁，我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点。进而达到相互理解、相互信任，由此到达和谐社区的理想彼岸。

那么，如何做到有效的沟通，是否有技巧和方法呢？

我以为，在物业管理中，沟通的技巧和方法,在于工作实践的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。

首先，作为一名物业管理人员，首先要端正思想认识。必须做到以下几点：

一、尊重不傲慢 我们渴望得到别人的尊重，但首先要学会尊重别人，我们的服务对象来自社会各阶层、各人群，切不可以貌取人，看到有钱人就卑躬屈膝，看到穷人就横眉冷对，动不动就斥之为“刁民”。不懂得尊重别人的人也得不到别人的尊重。

二、热情不冷漠

物业管理是服务性行业，从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户，何来“沟通”可言？

三、诚信不敷衍

在工作中我们要以诚为本，说到就要做到，切不可“开大兴”、“掼浪头”，事后不兑现，敷衍了事。

四、礼貌不刻薄

礼貌是社交中的基本准则，更是物业管理的基本要求。礼字当头，礼貌在先。“请”字当头，“谢谢”常有，养成良好的语言习惯。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。

五、灵活不死板

在工作中坚持原则，按法律、法规、讲原则办事的同时，也要视实际情况，在不违反原则的前提下，尽量的予以变通、灵活。

六、负责不推诿 该是我们做的，我们就要做到；该是我们负责的，决不推诿，取信于民。

做到以上几点，是否就可“一沟就通”了呢？未必，有了正确的思想，还要有适当的工作方法。

在物业管理中“沟通”有哪些方法呢？

一、说服教育法

根据物业管理的有关法律、法规、政策规定，向业户宣传、教育、说服业户遵规守矩。这是我们在工作中最常用的方法，但往往也是吃力不讨好的方法，因为直观的、死板的说教是无能的表现。

讲法律、讲政策理所当然，但怎么讲却有讲究。因此，本方法常常要和别的方法结合使用，方能事半功倍，取得良好的效果。

二、换位思考法

“管”与“被管”是一对矛盾。作为管理者，有时也要换个角度，“我是个业主”该怎么想？以他的心态去体会一下他的感受，请业户也换个角度，如果他是管理者，该如何做？将心比心。相互理解、解决矛盾。

三、入乡随俗法

在工作中讲普通话是基本要求，但是，根据服务对象的不同，特别对一些老年人，用同样的方言来接待他们，往往会收到事半功倍的效果。“家乡音，一家亲”，同样的方言在情感上已得到了认同，还有什么不好说，不好商量呢？但切记：你没有说方言的能力，还是说普通话，否则“鹦鹉学舌”弄巧成拙，业户以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言，如“苏北话”。

四、避实就虚法 有时直截了当，直奔主题，往往会使矛盾对立，双方弄僵。还不如避实就虚，先谈点和主题无关的话题，谈点天气、交通什么的，缓和一下气氛，然后再找机会，切入主题。

五、投其所好法

根据沟通对象的脾气、爱好，可以多聊聊对方感兴趣的话题。如欢喜棋牌，就谈谈牌局对弈；爱好旅游就谈谈山水；钟爱子女就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女，表扬赞美她的孩子是沟通最便捷的路径。“母以子贵“嘛。

六、以退为进法

有时谈僵了，切不可火上加油，图一时之快，把该讲的、不该讲的都发泄出来，这样只能把对方逼入对立境地，这时还不如以退为进，来个缓兵之计，劝一句、消消火，待合适机会，或换个人再沟通。

七、委曲求全法

有时会遇上不讲理的业户，这时更需要冷静、宽容、大度，切不可以牙换牙、针锋相对，而是和颜悦色，轻声细语，既使被骂了也要委屈求全。

除了以上各种方法，要提高“沟通”效果，还可以利用一些非语言因素，更加强化“沟通”效果。

一、离开冲突现场交谈

在冲突现场沟通，只能“触景生情”，越谈越气愤。心态无法平静，还可能有旁观好事者，添油加醋，搅乱局面。可能的话，劝其离开冲突现场，到其他场所交谈，沟通较为有利。

二、坐下来谈 能坐下谈就不要站着，“请坐”不光是礼貌，也是融洽气氛，便于沟通的一个铺垫。再递上一杯水，消消火、顺顺气，自然气氛就会好很多。

三、谈话时保持合适距离和位置

根据心理测试，一般人谈话，在1米－1.5米的距离为宜，太近会感觉压迫，太远则有生疏之感。交谈者双方位置取45－90度较为合适，面对面则有对抗之嫌。“言为心声”。只有牢固树立“为人民服务”的思想，方法和技巧才能锦上添花。否则，只能作秀。“皮笑肉不笑”是笑不好看的。

物业管理人员应是一名“杂家”，上至天文地理，下至鸡毛蒜皮，远至三皇五帝，近至禽流感洋垃圾，都要知道一点，各种知识都要学习一点。厚积才能薄发，一旦需要时就能即兴发挥，潇洒自如，“沟通”也就不在话下了。

物业管理的精细化——管家式服务

众所周知，由综合服务、保洁、保绿、秩序维护、维修所构成的程式化物业服务，已经成为目前许多物业公司的基本服务架构。当然，因收费标准不同，管理水平也参差不齐，其表现形式也自然不尽相同。但是一个物业公司要想在竞争激烈的市场上立于不败，仅仅依靠这样的管理程式是远远不够的，它必须要朝着管理、服务纵深发展。因此，物业管理的精细化这个概念也就应运而生，成为市场竞争的一个强有力的手段。何谓物业管理的精细化？我想应该是为了不断满足业户持续发展的生活需求，在合理、可能的范围内给予最充分、细致的各项服务。

这次北京参观考察，我们一行有幸参观了由某个知名外资物业公司管理的一个涉外公寓，并听取他们介绍的管理特色——管家式服务，感受颇深，很受启发。能感觉到他们已经把物业管理精细化做得很深很具体了。

大家都知道，传统的管家服务起源于英国皇家贵族，而引领高端市场的物业公司，在中国又是如何开展管家式服务的呢？他们首先把精通业务，同时有着很强工作责任心的管理员，按每人管理30-40户的工作范围，将具体工作落实到责任人。其工作内容除了常规化的物业管理外，还必须及时了解业户对小区物业管理的意见和建议，并主动为业户代办一些生活琐事，解决一些生活不便。当然，最主要的工作还是和业户时刻保持充分的沟通，只要业户有求于物业公司，这些资深管家都会在第一时间内出现在业户面前，竭尽所能帮助业户解决问题。资深管家们把自己的电话号码、个人照片都印制在名片上，并且在管辖的区域内张贴公布，让业户形成这样的意识：有困难，找管家。譬如说，业户家的公用事业费付费期限到了，管家会善意提醒，并主动询问是否需要代为办理？如需要，管家会上门服务。诸如此类的人性化贴身服务还有很多很多。如此专业又亲切的管家服务，怎能不让业户感受到温馨，怎能不让业户说物业好呢? 我忽然悟到：一个物业公司的精细化服务如何，可以从业户对它的依赖程度上折射出来。你对他的服务越广泛、越细致、越周到，他对你的依赖程度就越高；反之，如果业户对物业公司的存在熟视无睹，或者只有对立矛盾的存在，那么，这个物业公司离被“炒鱿鱼”已经为期不远了。所以，精细化服务和业户对物业公司的依赖程度成正比关系——“精细化”指数越高，业户的对物业公司的依赖指数也越高；依赖指数越高，其满意指数也必定越高。这样物业公司就自然进入一个良性循环、不断上升的发展轨道。当然，管家式服务是需要加大投入的。无论是管家人员的配备数量和综合素质，都将远远超过一般的综合服务模式所需。

他山之石，可以攻玉。

如此管家式服务，真有不少值得我们学习和借鉴的经验。我以为，物业管理服务的精细化，是行业发展的大势所趋。随着物业管理市场的细分，竞争势必越来越激烈。特别是高端市场的竞争，大家都想分得这块可口的蛋糕，势必要“八仙过海，各显神通”，用尽各种服务手段，对业户提供各种量身定做的服务。我想我们可以根据小区的消费层次，针对不同的客户群体，在“四保一服务”的基础上，来设计丰富多彩的服务内容，使我们的物业管理朝着精细化方向发展，做出我们公司的特色来。

成功从细节开始

今年初，我曾看过一本书，是汪中求写的，叫《细节决定成败》，看后很有感想。《细节决定成败》是本务实性的书，没有很高深的理论，通俗易懂，让人开卷受益。但是，“细节决定成败”，我认为讲得太绝对一点，也把细节的作用夸大了一点，我想，“成功从细节开始”这样的说法，也许更加客观一点，辩证一点。这样的说法，也许更能兼顾个案和全体、具体和一般，基层和领导之间的关系。

物业管理在国内有了十几年的历史，随着社会的发展，时代的进步，房子越造越好，人们对物业管理的要求也越来越高，这种高要求，落实到实践中就是对细节的完美追求。面对市场竞争，尤其是我们公司在目前重大发展时期——一个跻身于名列行业前茅的一级资质企业——更有必要和可能，来研究这个“细节”问题。“企业要求成功，一定要不遗余力地重视细节改进、改进、再改进。而细节改进的方向，就是满足人们对生活精致化的要求，一句话，就是人性化的要求。”

那么，在我们的实际工作中有哪些细节需要注意，需要研究呢？我在各个小区看到不少好的细节之处，也看到一些细节疏漏，今天和各位同仁讨论一下其得失利弊。

一、VI标识方面的细节问题：

VI标识、又称视觉识别系统，是企业文化的一个重要组成部分，也是市场认识，认同一个企业的重要途径。与其他物业公司相比，在这方面我公司投入了相当多的人力、财力、物力，取得了一定的效果。如果有些细节上再注意一点，就会做得更好。1.标识的维护和保养

做了标识不是一劳永逸，平时要注意保洁、保养，让标识经常保持一个整齐、协调、醒目的状态，展现给大庭广众。

做得好的小区，比如金汇丽舍小区，整块背景墙干净整洁，绿化生机勃勃，让人一看就觉得这家公司充满活力。但在有的小区情况不是这样，譬如说上墙的文件新旧不一，色差很大，公司名称背景墙灰扑扑、脏兮兮，粘字用的硅胶涂得到处都是，甚至公司名称用的材料都有色差存在，这不是在砸公司的招牌吗？

2.标识的规范和统一

标识的规范和统一是VI的基本要求，具体地讲，又分形式和内容。从形式上讲，应该不会有什么不规范之处，因为我们请VI方面的专家精心设计、精心制作。但在一些细微之处还是存在问题。比如讲，上墙文件上（例如收费价目表）盖个“受控文件”章，这个盖章的位置，油印的深浅要有点讲究，我看到，有的盖在公司标识上，有的盖在标题上，很不协调、很不雅观;还有，在门厅里贴个通知什么的，随便找个地方一贴，即便贴在布告栏里，也不是“横平竖直”，而是很随意地歪斜着;在绿地的告示牌，临时停车牌，也常常东倒而歪，前俯后仰，给人一种很散漫的感觉。

从内容上讲，我们就更加要注意，因为文字很需要讲究规范、逻辑性，否则容易闹出笑话。我在某一个小区看到上墙文件上的落款，上面一行是“××小区物业管理部”，下面一行是“上海复瑞物业管理有限公司”，这样的位置安排，就把两者的隶属关系颠倒了。更有甚者，在一块儿童天地的告示牌上，竟然有多处语法错误。

这块牌子虽然不是我们制作，却在我们管理的小区日复一日展现在人们的面前。这给业主什么印象？

VI 标识的重要性不言而喻，它体现出一个企业的素质、内涵，既然我们已经花了不少精力，那一定要做好、做到位，否则还不如不做。

二、工作环境方面的细节问题

有的管理部办公室，一进去就给人一种井然有序的感觉。办公桌上井井有条，地上干干净净，但也有的办公室，一进去就让人有凌乱的感觉，办公桌上摊得乱七八糟，烟蒂、烟灰随处可见，两种截然不同的场景，你说业主会信任哪一种人？有的业主说得好：“连一个办公桌都整理不清的人，怎么能管好一个小区？”当然，有的人工作作风泼辣，比较粗线条，善做大事，不拘小节，但是，做好大事的同时，注意细节，岂不更好？

在门卫室，在监控室，在维修办公室，环境的脏、乱、差随处可见，有的在白墙上踢脚印，比谁踢得高，有的窗帘多年不洗，脏得已经变色，这种工作环境如何让业主相信我们是在认真地工作？这些问题似乎已经不仅仅是细节问题，积累一多，成了素质问题。

再看看外环境。绿化养护工作外包，平时也盯得较紧，整体状况良好，但是在细节上也会有不少疏漏之处。（见照片2）这棵黄杨木经过了剪枝，怎么还斑斑驳驳，绿中见黄？原来，在剪枝时没有把剪下的枝条及时清理掉，当然就成了这个样子，一点细节问题，影响了整个绿化效果。

当然，也有在细节方面做得好的例子。如上海知音苑的秩序维护对进出的助动车实行收发牌管理（见照片3），做到如此精细，令人感动！他们并不知道领导会突然来检查工作，而是天天如此;又如，有的小区在玻璃门上贴上醒目的防撞条（见照片4），防止因玻璃擦得太干净而撞上去发生伤人事故。类似的细节处处可见，其中包含了我们员工尽心尽责的一份责任感。有的同事建议，在防撞条上印上公司标识，既起到防撞效果，又宣传了公司，一举二得。这样的考虑，就更加细致了。如果工作的各方面都能达到这样的高度，我们企业向前迈进的脚步就更快更大了。

三、服务工作中的细节问题 在我们的正常服务工作中，一举一动都代表公司形象，一个真心的微笑、一个热情的问候，一声客气的让座，已经在与业主的沟通交流上作了铺垫，他们即使有意见也会心平气和地谈，也容易达成双方的理解和共识。反之，如果我们不注重这些“细节”，硬邦邦地问“有什么事情”，十有八九要谈崩的。

还有，约好时间上门服务，正巧业主临时有事外出，当然可另约时间，但有时就会产生误会，说我们爽约，为此，我们是否可以设计一个“细节”：做一张“留言条”，上写明“X日X时，已前来您处。因故未见您本人，请另约时间，另行上门服务”，然后写上联系人、联系电话等，这样就消除了失约的误会。

物业管理，并非技术含量很高，关键还是在于认真、细致，做个有心人。如果我们不光在口头上，而且在实际工作中都能切切实实把“以人为本，全心全意为业主服务”落到实处，到小区去看一看，走一走，每天都会发现一些细节问题。如果发现了，又及时解决了，那么，我们离成功就会越来越近。

“海不择细流，故能成其大;山不拒细壤，方能就其高”，我们不缺勤劳，不缺智慧，我们最缺的是注重细节的精神，古人云“聚沙成塔，集腋成裘”，如果我们能把每件小事做好，水到渠成，创市优，创部优小区还会难吗？

第二篇：物业公司项目经理职责

项目经理岗位职责

1.在公司总经理的领导下，根据公司总体战略发展目标的需要和上级公司的政策，组织物业项目部全体工作人员开展日常管理和服务工作，对外承接楼盘、负责物业管理方案/环境管理方案的制定实施，物业接管验收，交房等管理工作。

2.负责督导公司小区管理、环境清洁绿化、客户服务、住户投诉、设施设备管理、维修管理、社区文化活动管理等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。

3.负责组织与开发商的物业接管验收。

4.依据公司工作计划，审核所辖部门编制的工作计划，跟踪、分析计划执行情况，保证所本部门工作的有效运转。

5.组织、保证小区各项安全管理、环境清洁绿化、客户服务、设施设备管理制度的贯彻执行，协调、监督政策的执行，保障公司利益。

6.负责部门人员工作岗位、职责的合理安排和制定，不断提出合理化建议，完善部门组织架构及人员岗位职责，并负责对所管辖人员之工作绩效进行公正合理的考评。

7.积极做好本部门人员的人事管理工作，负责所辖员工的工作业绩考核，包括合理安排人员加班、值班，内务检查、文体活动的开展等。

8.联络和监察清洁、设备、维修的承包方，确保其提供高素质服务。

9.与业主、租户和承包方保持良好关系以加强物业管理效能 10.负责组织召开住户恳谈会，加强与业主、租户的沟通，了解客户的需要，完善各项工作内容。负责公司与住户之间的沟通，接待业主、租户来访，阅办和处理住户信函，处理住户投诉，做好相关的质量记录，并按公司质量体系文件要求，安排人员做好回访工作。

11.负责组织部门内有关人员的业务培训及职业安全教育，不断提高业务技术素质。

12.协助监督小区日常的业务管理中的财务开支，减少浪费现象，协助催缴物业管理费及跟进有关的法律活动。

项目副经理岗位职责（客服）

1.负责协助项目经理监督、检查、指导所辖项目的安全管理、消防管理、环境管理、客户服务、客户投诉、设施设备管理、维修管理、装修管理、社区文化活动管理等工作，协调相关工作，提出合理化建议，并监督改进。

2.负责协助项目经理制定和完善内部的各项管理制度、岗位职责，制定各专业口作业程序、考核评分标准及奖惩措施，经报批后组织实施，以确保各项工作有序进行。

3.负责协助项目经理组织催缴物业管理服务费，并跟进与收费有关的法律活动。4.负责协助项目经理组织与开发商的物业接管验收，客户入伙相关工作。

5.项目经理经理不在岗时，负责管理项目经理的日常事务，包括组织每周召开工作例会。

6.负责项目档案资料管理、收发文管理、物资管理、考勤管理。

7.负责制订社区文化活动计划,报项目经理经理审核。策划组织实施社区文化活动，评估总结各项活动开展情况，填写社区文化活动记录表。

8.负责每月至少抽查两次安全管理部、维修组值班情况，并做好记录及时向项目经理汇报。

9.负责直接管理客户服务员，指导、监督、检查前台接待工作。

10.负责处理客户服务员上报需协调处理的客户问题。11.负责与住户之间的沟通、访谈，接待客户来访。12.负责受理客户投诉，协调相关部门处理，并及时向项目经理汇报。

13.完成领导交办的其他工作。

项目副经理岗位职责（维修）

1.参加小区物业管理验收和交接工作，负责小区全部工程资料的交接和使用管理工作。

2.负责各项工程的联系、跟踪和检验工作，对工程质量进行评估，及时与施工单位、开发商联系、协调，确保小区物业的质量问题在短期内得到解决。

3.负责协助项目经理制定和完善内部的各项管理制度、岗位职责，制定各专业口作业程序、考核评分标准及奖惩措施，经报批后组织实施，以确保各项工作有序进行。

4.项目经理经理不在岗时，负责管理项目经理的日常事务，包括组织每周召开工作例会。

5.联络和监察工程维修、设备保养分承包方，与其举行定期工作联系会，确保其提供高素质服务。

6.负责公共设备设施维修业务指导及日常管理工作，不断提高所辖部门的工作效率。

7.负责公共设备设施大、中修计划及年检计划的审核及实施，把握现场质量控制。

8.组织定期的消防设施、安防设施和机电设备检查，确保其处于完好的状态。

9.负责组织召开工程方面的专题会议，及时了解、处理信息和工作中存在的问题、难点，并积极采取各种措施予以改进。

10.负责每月至少抽查两次安全管理部、维修组值班情况，并做好记录及时向项目经理汇报。

11.负责部门维修人员的培训考核；制订部门维修人员培训计划，评估培训效果。

12.完成领导交办的其他工作。

第三篇：物业公司项目经理工作内容

xxxx物业管理有限公司 物业服务处经理日常工作内容

一、每日对本项目各岗位及各项工作的质量检查，并填写检查记录表，对各岗工作进行布置落实、监督检查、跟踪整改。具体工作内容如下：

1、客户服务

检查客户服务人员仪容仪表是否得体； 来电来访记录内容是否完整详实；

档案文本是否安全存放、保存完整并能有据可查； 物业费及其它费用的催欠； 接访、报修、投诉是否处理得当； 楼管工作情况； 维修派工及时性； 满意度回访情况等。

2、保洁服务

检查保洁员仪容仪表是否得体； 清洁工具是否按规定存放； 清洁易耗品使用方法是否正确； 环境卫生是否清洁否达到标准要求；

清洁范围是否已覆盖所有服务区域（如：卫生死角是否存在、垃圾桶/垃圾池卫生、大院角落卫生等）

3、秩序维护服务

秩序维护员仪容仪表是否得体；

是否执行“门禁”制度（如：是否主动对外来人员进行礼貌问询登记、对车辆进入是否检查等）；

工作交接是否有效衔接； 巡逻情况； 巡更仪记录； 监控情况；

非机动车和机动车辆管理； 消防安全管理； 突发应急事件妥善处理； 值班室内务；

安全巡检是否存全部覆盖服务区域； 各种记录是否完善详实； 沟通、报告、协调是否及时有效等

4、绿化

浇水、施肥、修建整修、杂草、病虫害、死株清理及补栽、落叶的清理、绿化带内卫生等

5、工程维修服务

检查工程人员仪容仪表是否得体； 保养计划是否制定，是否实施； 操作是否规范、安全；

接到报修信息后是否五分钟内到达现场，维修后业户是否满意； 上门维修的监督；

是否对维保单位维保的设施设备进行监督； 各种记录内容是否完整详实； 其他工作的完成情况；

6、每早对各岗位领班的各工作记录签字审核，并对问题及时跟踪。

二、每周召开一次项目人员工作例会；

三、编写本月工作总结、下月工作计划，并对工作总结进行公示；

四、每月制作本项目培训需求并进行实施监督，及时参加公司组织的培训工作；

五、每月25-30日申报下月的物品采购计划；

六、监督本项目各类物品领取、发放并定期盘点仓库；

七、每日分析物业费收缴率、核对收费台帐、监督收费工作；

八、每月核对花名册员工资料、及时更新员工意外险资料报至管理部；

九、根据岗位编制确定用工需求、办理入职、离职手续及时与管理部接洽；

十、做好各方面的沟通，与业主、业主委员会、外联各部门；

十一、合理安排本项目的夜间查岗工作；

十二、每月对业主进行回访，协调处理业主反映的各项问题回访；

十三、对本项目日常发生的典型问题整理成案例并上报公司品保部；

十四、监督装修手续的办理及巡查工作；

十五、处理各类突发事件，依据事件大小及时上报副总经理；

十六、及时参加公司召开的各类会议、做好领导交办的其他工作；

十七、对部门的服务支持满意度进行评议。

第四篇：物业公司项目经理2020年上半年工作总结

时间飞逝，上半年转眼离我们远去，物业项目经理对这上半年的工作情况做一个总结，本文是写写帮文库小编整理的物业公司项目经理2020年上半年工作总结，仅供参考。

物业公司项目经理2020年上半年工作总结篇一

根据集团公司总经理在2020年上半年初作的工作报告指示精神，我项目部结合在建工程项目施工特点及管理模式，整合现有资源，充分调动项目?a href='//www.xiexiebang.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽钡墓ぷ骰裕挂幌盗懈慕ぷ鳎晟葡钅坎抗芾硖逑档慕ㄉ瑁魅废钅烤富芾砀慕勘辏嵘钅抗芾硭剑纸肽昀聪钅坎抗芾砉ぷ骰惚ㄈ缦隆?/p>

一、工作回顾

2020年上半年项目部主要施工任务为“东港第”项目一期二次结构施工工程，本工程为东港第项目A7~A10号楼原楼板预留洞口二次结构封堵施工，结构楼板钢筋采用植筋、焊接和绑扎，然后浇筑C30砼封堵。其中，A7#~A10#楼洞口共计162个，其中A7#楼52个，A8#楼24个，A9#楼34个，A10#楼52个，整个项目涉及二次改造施工户数共计208户。按照合同约定，二次结构施工应于2020年上半年3月1日开始正式施工，但我方进场后迟迟未接到建设方准许施工指令，直至2020年上半年4月2日，我方才开始正式施工。考虑到建设方交付房屋时间的紧迫性，我项目部本着服务业主、遵守合同的专业精神，依然按照合同约定的完工日期，重新编排施工进度计划，制定增加施工人员、材料、工器具投入以及夜间不间断施工等相应赶工措施，确保目标工期实现。整个施工采取4栋单体楼依次流水施工，各工序间紧密穿插施工;各施工段采取小段分包，充分调动施工人员积极性，克服赶工情况下的人手不足、材料倒运耗时耗工等施工困难。通过采取一系列的工期保障措施，在保证工程质量及安全的前提下，于2020年上半年5月30日顺利完成全部二次结构施工内容，其中，包括完成建设方后期增加的A7~A10号楼夹层砌筑改造工程;之后，完成A7、A8、A10号楼一层入户门口改造施工个任务。目前，工程项目已通过业主验收，结算资料收集整理完毕，已向建设方提出结算申请，并开始审核流程，相关档案资料已向建设单位移交。

2020年上半年，“东港第”住宅项目一期工程根据总承包合同约定，已完成施工承揽范围内的全部施工内容。目前，项目部在做好向建设单位及物业单位验收移交工作的同时，已逐步进入工程保修阶段，配合建设单位做好售后维修工作，将房屋顺利交付给客户。

一期工程结算工作是本工作重点之一，项目部全力配合集团公司预算部门工作，收集、整理结算资料，及时与甲方沟通，为结算工作顺利完结提供便利条件。

半年来，针对二次结构施工工期紧、局限大、困难多等的实际情况，以及工程结算工作的紧迫性，因此，项目部上半年工作重点：一是要保证工程能按照时间节点顺利交付;二是要配合好集团公司预算部门，尽早回收工程款;三、要配合好建设单位最后的移交工作，为二期合作奠定良好的合作关系。项目部尊照年初集团工作报告精神，加强项目部精细化管理以及规章制度落实，再小的工程也要做成精品，从工程进度、质量、安全、成本控制等多方面入手，改进管理工作的不足。总结经验、找出不足，以此总结上半年工作中的得与失。

二、巧提速、保工期

“东港第”二次结构施工开工日期虽滞后，但这并没有成为我项目部不履行合同约定完工日期的理由。原本3个月左右的施工期限，被压缩到2个月不到。时间紧迫，要求项目管理者必须拿出行之有效的赶工措施。项目部从施工进度计划入手，将原本相对笼统的总进度计划细化到每日工作内容、每到工序的施工时间，例如将原本钢筋安装工程，细化成钻孔(含清孔)、植筋、钢筋绑扎、钢筋焊接等四道施工工序，每道工序限定完成时间、固定施工人员，各工序间流水施工，无时差紧密衔接，为砼浇筑及养护节省出时间。细化的计划经反复实践检验，最终得以确定实施。做为施工的主要调度负责人，施工工长必须明确工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等并付诸实施;项目部管理任务就是在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再实施。在实际施工中，出现施工进度滞后的情况，如白天排渣，因为需要利用电梯运输排渣，会长时间占用电梯，给钢筋绑扎、砼浇筑、墙面抹灰等上料工作造成影响，考虑排渣完全适合夜间作业，项目将原计划调整，墙体拆除后先装袋，将施工作业面清空，白天如作业工序多，则不进行排渣，如此也可以避免给建设方房屋销售工作带来影响，计划调整后，给关键工作如模板安装、钢筋安装、砼浇筑让出时间，使工程中期形象已初具规模。

在人工方面，为了保证工期，牺牲了工人夜间休息时间，基本每日晚间19点持续施工至23点。通过施工小段分包以及对于施工劳动强度大的工作，在达到施工作业量后给与一定奖励等措施，调动工人工作热情，夜间作业尽量安排粗活，如排渣、砼浇筑等施工任务，充分利用好夜间施工时间。材料方面，做好材料计划，保证现场施工需求。施工技术方面，由于年初气温较低，考虑砼浇筑后凝结时间较长，为缩短砼凝结时间，项目部进一批早强剂，按照配合比要求，进行配比。掺入早强剂后，砼初凝时间明显缩短2~3个小时，楼板底模拆除时间也相应缩短。通过实践的进度计划虽然已于项目初期大不一样，但正是通过不断地收集数据、分析问题、调整计划，使得在进行最后一栋A9号楼施工时，实际施工已基本与计划工期相吻合，大大地缩短了工期。进度管理在取得成效的同时，也有很多不足，工期计划一再调整，使得施工不能保持连续性;人力及机械一直保持高负荷施工状态，难免出现不适的情况，如施工人员后期施工情绪不高、工器具损坏频率提高等。一直受这些问题困扰，使得施工进度放缓。

三、重质量、赢信誉

二次结构施工虽是小活，但也不应忽视了施工质量，小活也要干出“精品”工程。二次结构施工工序多，质量控制点多。项目部的管理重点抓事前的交底工作及过程中的质量控制。例如在钢筋工程，在开始植筋前，因为不是专业植筋人员，需要把植筋的要点，如钻头直径的选择、钻眼深度、清孔要求、植筋胶的配比等等需一一向工人进行交底及培训，作业工人达到技术施工工艺要求，可批量作业后，在施工过程进行抽检，发现问题及时进行整改。二次结构施工质量控制重点：一是涉及结构安全类，例如模板安装、植筋、钢筋绑扎、焊接、砼配合比、浇筑振捣等;二是涉及建筑适用性类，例如墙面抹灰空鼓、开裂控制、地面面层压光、天棚刮浆开裂控制等。施工前项目部也做好质量的预控措施，在原施工方案的基础上，改进、细化施工方案，例如对模板拼缝的控制，对周转多次的多层板，重新收边，拼装模板尽可能减少拼缝缝隙。在比如砼配合比，现场搅拌严格按照实验室出具的配合比单，进行配比;墙面虽未要求抹灰，但根据现场实际情况，二次施工部位墙面需重新进行抹灰找平;地面面层在与原地面接茬处增加打磨处理。一系列的措施体现了“精细化”管理的精神，重视质量工作也让我们赢得了业主的赞扬。

四、压成本、创效益

A7~A10号楼二次结构施工，包括设备夹层改造工程、一层入户门口改造工程，按照现场施工实际发生统计，工程实际发生成本为 812,887.5元，合同施工审定总价款为 万元，已拨付工程款为 万元，占总造价的 %;申请结算金额为 万元，其中发生人工507,200.00元、水泥 52,170.00元、砂子石子37,600元、空心砖4,275.00元、钢筋50,000.00元、五金工器具35,642.50元、施工用电20,000.00元、大白施工100,000.00元、试验费6,000.00元;实际发生签证、设计变更费用 元、赶工费 元。

项目部重视对资金、资产的管理，始终坚持节俭务实、杜绝浪费，坚持用好每一分钱。成本管理工作是项目管理工作的重要一环。项目部重点加强对实际工程量测算、处理现场签证和变更为主的成本控制。在施工过程中比照合同清单，对工程量增加项及时向甲方提出签证申请，主动与甲方取得沟通。二次结构施工过程中，我方就墙体拆除工程量增加、墙面抹灰工程量增加、地面面层砼工程量增加、赶工费等向甲方提出签证请求，并予以了满足。

五、经验及教训

“东港第”工程一期项目，历时3年时间，在2020年上半年完成了工程移交、结算工作，标志着我方履行合同约定，顺利将又一“精品”工程交付给业主。并且，在施工管理、工程质量、安全管理、进度控制、合同履约率等多方面赢得了业主的信誉及口碑。这些成绩的取得，归功于项目管理工作逐步地精细化，从每月、每周、每日进度计划、到责任到人的岗位职责，再到细化的制度规章，项目部管理工作的精细化，让管理责任更加明晰、减少管理工作中“一窝蜂”、“踢皮球”问题，消除管理工作死角，发挥每个岗位作用，各司其职，有效降低管理风险，进而保证成本目标的实现。

六、下半年工作计划

下半年，“东港第”项目将全面进入保修阶段，项目部各专业将设置专人负责维修工作，全力配合好业主单位的销售工作。同时，项目部将做好工程款的回拢工作，及时与业主方取得沟通。项目部剩余人员将妥善进行安排，并为新工程做好准备工作，随时投入先建设项目工作中。

物业公司项目经理2020年上半年工作总结篇二

今年上半年以来，尤其是本人主持__物业服务处日常工作以来，本人带领全体员工认真贯彻落实公司各项指示精神，规范管理，创新服务，加强收费，无论实在内部管理还是服务收费上都取得一定成绩，现将一年的工作情况总结如下：

一、经营方面

2020年，__物业服务处以“安全工作为基础，经营工作为根本”在各级领导的大力支持下、经过全体员工苦心奋战，在经营方面有了一定的突破，物业费的收缴有了大幅度提高，物业收缴率达到95%，经过初步测算2020年__物业服务处实现收入超300万元，物业服务处的经营能力逐步提高。全年实现安全生产无事故，员工队伍稳定，无劳动纠纷情况。

举措1认真梳理前期欠费，对可以收缴的部分，落实任务、责任到人、专项收缴。对于刻意回避、恶意拖欠的单位，采用蹲点守候、见缝插针的方式，并用挂号信寄送催缴通知单，给拖欠企业增加压力，并取得一定的效果。

举措2__物业费的收缴采用的是先服务后收费的方式，水电费也是由公司先垫资给供水供电部门，公司在运行过程中垫出大量的资金，无形中增加了很多风险。针对这一问题，我认真分析研究决定执行物业费和水电费都采取提前收缴，并于从今年第四季度起对新入住的企业执行，并逐步向老客户和大客户过度，在增加收缴率的同时降低运行风险。举措3辞退一批在去年年底工作中严重影响员工队伍稳定人员。

举措4解决前期遗留的员工年假未休问题。经统计前期因各种原因安保部员工共有一千多小时年假。为了能不增加额外费用的情况下将这些时间消化掉，本人率先垂范，带领安保班组2名管理人员进行顶岗，努力克服天气炎热、身体疲劳等不利因素，我们甚至连续48小时不休息，咬紧牙关坚持一个多月终于解决这一员工多次提出的问题保证了队伍的稳定。

举措5定期召开班组长和骨干员工会议并积极与员工进行沟通，及时解决员工提出的诉求，仔细倾听他们的想法，员工在岗精神状态饱满，不带情绪上岗。

二、管理方面

2020年我认真学习公司各项文件并及时贯彻落实。强化内部管控，建立起一支具有高度责任感和凝聚力的员工队伍。为更好的推行体系，我们严格按年初审核计划，对现场服务、内部管控进行内审，并于2020年1月接受中国质量认证中心的审核。

举措1积极梳理各项管理制度和流程，根据__实际情况，出台多项管理制度，并严格执行使制度不流于形式、流于表面。

举措2强化外拓资金管理，建立健全内控管理体系。在“收”、“交”、“支”等几个关节点上都有严格管理和监督。

举措3加大成本管理力度，节能降耗降低成本，挖掘潜力，增加外拓，形成自上而下的成本、经营意识，营造全员关注效益的氛围。举措4注重用管理人员的自身素养去影响员工，始终以严谨的工作作风、认真负责的工作态度、勇于奉献的敬业精神，来对每一个员工产生潜移默化的影响;

三、服务方面

2020年在服务业主过程中拓宽思路、大胆思维，与管委会、管理公司共同为入园企业提供创新、高效、高附加值的服务。经统计，服务满意率全部达标与09年同期相比出现一定增幅。

举措1密切配合管委会提出的“提档升级、创新管理”的要求做好管委会领导关注的园区车辆管理、绿化除草等工作。

举措2实行定期沟通回访制，每周五按时时向管委会书面报告一周运行情况。

举措3着重重关注IT企业的经营管理模式，了解他们的服务现状和特色所在，并将其中特色服务融汇至现有物业服务中来，发挥研发一公司同属电信行业特征，协助为业主提供便捷的电信移机、转号等业务。

物业公司项目经理2020年上半年工作总结篇三

2020年上半是项目部蓬勃、发展、壮大的一年。在公司正确方针指引下，项目部经过了入住、装修、乔迁期后，现在已经进入正常的物业管理阶段，在公司各专业部门监督、检查和指导下，项目部服务管理品质得到了较大提升。虽然工作量多，难度大，但是我们会在公司的指导下克服困难，并且有信心、有能力，有条不紊的推进项目的各项工作。一年一度的工作总结是我们总结成绩，发现改正缺点和不足的平台。项目部在今年取得较好成绩的基础上，将在2014年的工作中不断完善和创新，使我们的管理水平再上一个新台阶。下面对项目工作进行全面总结。

一、2020年上半年主要服务指标完成情况

1、全力完成项目收费任务

项目2020年上半物业费共收取20264户，总费用21592312.39元，收费率达到了95.84%;2020年上半采暖费共收取19592户，总费用32258179.15元，收费率达到了92.66%。

2、不断优化完善物业管理人员

通过适时监察监控员工行为规范及服务质量，及时进行人员调控及调整，逐渐选拔优秀人才进入项目，提高整体服务管理水平。

3、与业主建立良好关系

在平时的服务中物业管理人员主动接洽业主，通过多种方式(日常入户回访、每月回访、电话询问、业户意见调查表)与业户进行沟通，听取业户的意见，采纳业户的合理建议，对业户不满意的地方进行相应的纠正或预防措施，以满足业户不断变化的需求，最终达到业户满意。据业户意见调查统计，业户电话回访满意率在100%。

4、提高员工服务意识，加强培训

通过日常管理及培训，增强员工服务观念，提高工作效率，适时监察监控。项目部每月都要根据培训计划对员工进行业务培训，另外针对员工平时工作中出现的问题进行专项培训。同时项目各专业部门也按计划定期对分包方人员进行培训，使项目员工业务素质和服务意识整体得到了提高。工程部培训 8次，客服部培训8次，保安部培训12次。

5、配合集团各项工作

参加集团公司为期一周的销售培训。并组织本项目所有部门经理、主管了解福成会事宜，配合销售部对新开盘小区进行排号，安排人员发放宣传单及有关资料。

6、协助政府相关部门搞好各项工作

参加廊坊房管局安排的为期3天的项目经理培训。

7、督导各部门完成各项工作

■ 客服部完成指标

(1)处理报修及办理各种手续情况

每日填写《报修接待记录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调跟进处理结果，及时反馈、电话回访业主。本累计业主报修33265张单子，公区维修5480张单子，路面维修2900多平方米，办理装修手续1112户，装修验收922户，开业主居住证明101份，发放房产证本1485本。办理入住、更名手续1992户。办理长期车位卡、长期卡续费约4873份。

(2)做到了各类通知发布及时

本，我项目共计向业主发放各类书面通知82次。运用短信群发器发送通知累计91次，通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。

(3)建立健全业主档案工作制度并及时更新业主档案资料

为更好的完善业主档案，我项目做到了及时更新、整理业主电子档案和纸制档案。同时对业主的资料制定完善的资料保密、借阅等规章制度，整理并保管地下室业主购买协议，及时更新地下室业主信息资料。保证做到有据可查。

(4)办理物业企业核定三级资质和物价局备案材料

办理物业企业核定三级资质与物价局备案，所需材料均已备齐并移交到相应管理部门。

(5)与数字化平台对接完成为了更好的服务业主，加强管理，提高服务层次，集团成立了数字化平台。客服部被赋予重任与数字化平台进行业务对接。经双方多次沟通、协调，项目情况、业务办理流程、工作人员档案信息、业主档案信息等已全部对接完成，并逐渐步入正轨。

(6)底商(重点返租房)资料整理

截止于本，小区返租底商已有大部分到期，针对于这一点，我项目对小区底商资料进行了重新整理，对已到期商户送达了办理入住通知。保障做好交接工作。

(7)收发室工作：信件的接收与发放

本我项目安排人兼管收发室工作，在不影响正常工作的情况下，收发挂号信、包裹单、汇款单7257份，报纸收发数为5678份、杂志收发578份。我项目做到通知、发放及时，记录详细。对未及时领取的661份挂号信、包裹单、汇款单，定期返回邮局并做好相应记录以便查询。

■ 工程部完成指标：

根据2020年上半设备设施维修保养计划，对设备设施进行保养，有效的保证了公共设备设施的正常运行，在2020年上半未发生一起由于维修保养不到位造成的设备设施无法正常运行的情况，确保设备完好率在98%以上。具体汇报工作如下：

(1)暖气是小区居民取暖过冬之根本。我项目重点针对上一年3#、4#换热站供暖不热的楼群进行了检查，外线阀门进行排查、维修与更换以及对地下室暖气间管道改造，经过半个月供暖发现不热情况大有好转。

(2)外排污水管道的巡查维修，我项目小区内有2000多个污水井。井内与管壁上积累了大量泥沙和油泥，造成了堵塞与反水，给物业与业主带来了大量的工作与不便。工程部组织了大量的人力，对污水井与管道进行疏通、清掏，期间还对一些下水主管道工程进行了改造(一层应是独立管道，原工程将一部分一层的下水主管道，接到了2层以上的下水主管道上)。保证了小区的正常生活。

(3)消防是小区内必不可少的安全保障设施。为给小区居民的生命与财产增加保障，我项目组织人员对每栋楼，每个楼层的消防设施定期进行巡查、维修与保养，确保消防设施、设备的安全运转。冬季来临，对48#、49#、50#、51#、52#、12#、19#、20#、21#、27#、28#、29#、33#、40#楼地下室一、二层和地上一、二、三层的消防栓头和消防管道加装电热带，避免冬季消防设施冻坏跑水。

(4)为了确保小区的正常供水，我项目工程部对供水管道进行了定期的巡查，如发现滴、冒、跑、漏等情况均及时进行了维修，保证了小区的正常供水。

(5)对小区设施设备进行定期巡查、维护与保养，发现问题均及时处理，确保了安全供电。

(6)对6个换热站的供电系统和电机，进行了一次全面的检查与维保，确保了站里的设备设施的安全运转。

(7)在雨季来临时为减少小区楼体漏水问题，经公司领导批准聘请了专业的维修单位。并对其进行了严格的管理。确保了工程质量和公司的利益。

(8)经公司领导批准聘请了专业的施工单位对23#、24#、25#、26#楼单元前雨遮子进行了新建，确保了业主的安全出行。

(9)对采暖泵进行检查维修，更换采暖补水泵轴承70个，机封15个，维修采暖循环泵14台。对水泵除锈刷漆31台，对关键的阀门进行维修与更换确保开启的灵活。对每个看站员工进行培训，让其会使用药品和化验仪器，化验二次软化水质并做好记录。

■保安部完成指标

(1)安全指标情况

2020年上半年未发生安全责任事故，重大火灾事故，员工伤亡事故，没有与业主发生重大事件纠纷，安全的完成了安全指标。

(2)日常工作完成情况

①处理突发事件22起。

②专业技能培训方面，实行每周训练一次，时间为一小时，按照制订计划开展训练，并定期对训练内容进行考核，检验训练成果，通过半年时间的训练来看百分之90以上员工能熟练掌握初级专业技能，为更好的开展工作和完成任务打下了基础。

通过不断地强化培训及对保安人员及中监控室人员的岗位实操演练，逐步提高了工作效率，完善了整条以人为主的安防线。

③关心保安员的衣食住行，让保安员感受到保安大家庭的温暖，使大家能够安心工作，确保社区安全。

(3)取得的成绩

①今年8月在集团各项目保安大练兵比武中取得总成绩第一名，单项科目消防水带两人快速连接第二名，岗位交接、指挥旗语两个第一名的好成绩。

②配合公安机关查处非法传销窝点三起，营救被传销拐骗妇女两人，配合抓捕在逃通缉犯一人，保安部内部通过监控记录，锁定偷盗电动自行车1人，并在当晚再次实施盗窃时将其堵截抓捕成功，随即移交公安机关处置。

③保安部热心帮助业主解决各种力所能及的问题，帮助业主找到丢失物品30余次，价值约合5万元都以核实后如数交还业主，受到业主的好评褒奖，先后收到业主送的表扬信若干，锦旗5面。

■ 绿化部日常工作

小区绿化进行了改造，对苗木进行移栽，树林修剪完成。各项施工给苗木造成的损坏，做到随时施工随时补栽。

■ 保洁部重要完成工作

(1)保洁日常管理及巡视检查方面：管理和巡视检查力度不够，导致员工有怠工情况，以及保洁领班不能很好地通过巡视检查及时了解岗上员工工作状态，对员工的不足之处给予正确引导、纠正;

(2)人员培训方面：对现有的保洁员采取的培训方法不得当，部分外地来京务工人员理解程度和文化程度都偏低，甚至没有文化，相当一部分员工不能很好地吸收和执行培训内容的要求;

(3)计划性卫生方面：园区内计划性卫生完成情况不是很好，执行力度和质量欠佳，要求保洁部在安排后及时跟进检查完成情况;

(4)垃圾清运方面：部分业主将生活垃圾堆放在垃圾桶周边，易造成地面污迹和蚊蝇滋生等现象，保洁部及时对生活垃圾桶进行清洁、消毒，保证地面整洁，无异味;

(5)对客宣传方面：在不影响日常工作的情况下，配合地产发放新开盘小区持续发放宣传单。

二、工作上存在不足的方面

1、管理层检查、落实工作的力度还要加强。

2、服务意识、专业知识、责任心、团队意识在此基础上还要提高。

3、培训力度有待提高。

4、分包方人员素质需要提高。

5、硬件设施需要改进。

6、节能意识还需要深入到每个人的心里。

三、2020下半年重点工作计划

(一)资源整合与管理

对现有人力资源合理、有效整合与优化，推进以结果为导向的责任目标制度落实。结合项目实际情况，对现有在职人员推行绩效考核评估，落实责任制度，对项目人员实现优胜劣汰。

(二)客户关系的维护与管理

1、区域划分落实工作量化;

2、定期更新全面的业主信息，及时分析汇总业主的主流需求及社区业主的动态

3、转变观念与思想，改变被动服务为主动服务的意识及提高工作效率

4、以业主需求为导向;定期考核考评各项服务指标是否达标;直接与绩效工资挂钩;奖惩分明。

(三)设备设施维护，通过有效现场管控达到设备保值。

1、工程组水工班重点对3#、4#换热站的供暖外网管道与阀门检查与维修，对于2020年上半年，整栋楼供暖效果不理想的进行管道改造。

2、工程组电工班对小区的供电系统，整体的大排查一次，确保小区的安全供电，避免事故的发生。

3、工程组土建组对小区的路面和楼顶的护栏，进行一次全面检查与维修，确保小区的安全出行与人身安全。

4、更换停车系统的前期准备工作：为规范小区停车管理，使小区的交通更快捷、更方便、更规范，杜绝高峰期车辆出行排队现象。将更换停车场“车牌识别”智能管理系统。为保障更换工作的顺利进行，我部已经做好前期准备工作，随时对长期停车卡业主车辆信息进行更新。

(四)持续物业费用收缴工作，保证项目运转收支平衡

1、对小区物业费进行全面收缴，了解客户诉求，提升整体物业服务质量。

2、推出有偿服务项目，增加多种经营收入，服务于业主，提升项目的品质及物业整体服务水准，实行客户满意，公司创收的双赢局面。

(五)完善小区居住环境，逐步清理脏、乱问题

1.整顿住宅商用。

2.清理公共区占用。

3.整治院内违规摆摊，游商散贩

4.清查散发和张贴广告。

(六)加强水电用户管理

1.人员定期进行巡查和不定期排查。对可能存在问题的水电、表，现场进行校对，对有偷水窃电痕迹的水、电表，一经发现将依据相关规定对责任业户进行处罚

2.对小区所有底商用户配电箱更换新锁和增加了封条。

(七)节约能源、降低成本

1.电，采取措施降低电损;公区用电注重节能，楼梯通道统一声控照明，小区路灯、景观灯等根据环境调整开闭时间;清理私接电源;物业办公区空调等用电设备应注重节能;宿舍内不得超过规定使用大功率电器等;

2.水，绿化用水以保证基本浇灌要求，不得随意超量用水;对园区内的所有管道定期巡查，杜绝跑、冒、滴、漏，减少水资源的浪费，一经发现及时维修。

3、其他，非对外或上报文件，使用二次用纸;电脑待机管理等。

在新的一年里我项目在集团领导的带领下将继续加强服务水平和服务质量，努力达到业主满意度，并加强各部门培训工作，确保业务水平有显著的提高。密切配合集团各部门工作，及时，妥善处理业主纠纷和意见，建议，为业主提供更好的服务。在2020下半年为公司发展贡献我的全部力量。

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第五篇：物业公司项目经理岗位管理责任书

物业公司项目经理岗位管理责任书

管理目标

1)全年不发生重大安全责任事故。“重大安全责任事故”是指：  因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；

 因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；  因失职或玩忽职守引发的火灾事故；  因失职或玩忽职守引发的水浸事故；  因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件；

 因失职或玩忽职守引发的业主／使用人重伤、死亡事件。2)所辖物业设施设备的使用完好率达95%以上。3)员工上岗培训率100%。

4)员工对企业的满意率达85%以上。

5)导入新思维、新观念，建立健全标准化管理，推动企业的现代化管理进程。

6)除无法进行重大改造的硬件设施（条件）外，××大厦住宅区物业管理（服务）其他各项指标力争在年月日前达到《住宅区物业管理服务标准》中“二级”的各项管理指标；商业和办公层因无规范标准可资参考，故，共性部分亦参照“住宅标准”考核。

住宅区物业管理服务标准

一、房屋及共用部位共用设施设备维修养护

1.1房屋

 房屋完好率95％以上；

 房屋零修、急修及时率80％以上；  房屋零修工程合格率90％以上；  房屋立面较整洁，无重大缺损现象；

 房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。

1.2协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。1.3环卫设施，基本完好，无重大缺损现象。1.4道路通畅，路面较平整。

1.5消防设施基本完好无损，可随时启用。2.1安全护卫

2.2主出入门 24小时值班； 2.3安全护卫人员24小时巡查；

2.4交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放； 2.5有应急处理计划＼措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。3.1绿化、环境、卫生

3.2绿化符合规划要求，布局较合理，绿化覆盖率25％以上； 3.3花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象；

3.4小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清； 3.5房屋立面及区内道路基本整洁； 3.6水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁； 3.7无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。4.1多种经营和社区文体活动服务

 房屋自用部位自用设施设备的维修服务；  商务服务，如代订牛奶、报纸等。

4.2公共娱乐、文体活动，年开展4项以上。4.3服务质量、效果

4.4服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布，服务项目及价格公布； 4.5公共性服务费收支情况定期(一年1～2次)公布；

4.6维修基金帐务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报；

4.7认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率85％，回访率96％以上； 4.8业主意见反馈，满意率65％以上。5.1相关条件

5.2小区符合规划要求，区容区貌较好，无违章搭建现象。

5.3主出入口有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团栋号标志明显。5.4供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全。6.1停车场

6.2主出入口设有值班室。6.3物业管理企业

6.4企业须持有××省物业管理企业资质证书。6.5企业内部考核制度，岗位职责明确。

6.6人员培训，持证上岗率80％以上，其中企业经理、部门经理，管理员80%以上持有物业管理从业人员岗位证书。6.7安全护卫人员统一着装。7.1业主委员会

 具备条件的，应成立业主委员会：暂不具备条件的积极创造条件，制定计划，成立业主委员会。

二、服务目标

修订“二级标准”，我们拟将“住户对管理服务工作的满意率达90 %以上” 作为200×的服务目标。（“二级标准”为65 %以上）

三、经营目标

1）全年确保×××万元税前经营收入，其中，物业服务费收入×××万元，其它经营收入××万元。

2）全年各项开支控制在×××万元指标内，其中工资性费用（含合同制员工的各类保险以及全体员工的奖励基金支出等）控制在总支出的××%，即×××万元计划范围内。3）全年实现应税前经营利润（毛利）：×××万元。

四、人员定编

全部人员定编×××人，其中： ● 经理室×人；

● 经理办公室××人；

（含档案／文员／物业管理员／保洁班／车辆管理／仓库保管）● 财务部×人；

● 设备部××人（含机械维修／水电值班和维修）； ● 安全护卫部××人。

（含监控岗位、巡护岗位、门厅和大院岗位）全部人员编制中，合同制用工拟控制在全部用工人数的××％左右，主要对象为重要岗位的管理人员、技术工人、安全护卫班长。

五、责任人的权力

为保证上述责任目标的实现，公司实行总经理负责制，责任人(总经理)的权利如下： 1)人事管理和薪酬分配权

● 对××××物业管理有限公司总经理助理(含)、部门经理(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。

● 对××××物业管理有限公司副总经理／财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。

● 编制范围内员工招聘录用决定权。● 核定工资总额内的调薪决定权。2)财务管理权

物业公司独立财务核算。财务人员归属董事会、目标责任人双重领导。受董事会委托（授权），目标责任人有物业公司日常经营管理资金费用支出计划审核权、借款审核权、费用报销审核权。

3)管理决策权

 主持××××物业管理有限公司的日常管理工作。

 组织实施××××物业管理有限公司的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。

 主持召开××××物业管理有限公司的各类工作会议。 组织管理评审。 审核各类经济合同。4)申请支持权

 依据××××物业管理有限公司的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。

 申请修改××××物业管理有限公司的组织架构和人员定编。 申请业务支持。

六、责任人的义务

          接受董事会的统一领导。向董事会作工作汇报。确保责任目标的逐步实现。

自觉接受董事会监控、考评、检查。

每月28号前按时上报次月度工作计划报表。

每月5号前组织目标评估，质量评审，进度、质量考评。每季末的次月5日前组织员工季度绩效考评。积极配合董事会完成其他专项工作。保证公司各个标准作业规程的贯彻执行。保证公司操作不违背国家的法律、法规。 保证员工的生活、工作秩序。

 保证员工的整体操作技能和工作质量。 为公司培养人才。

七、董事会的权力

 对××××物业管理有限公司的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权利。

 有对目标责任人、副总经理、财务部经理的任免权、解聘权、调配权。 有要求责任人出示、收集、解释各类数据、原始凭据、记录的权利。

 有对××××物业管理有限公司的资金审批权和对其财务运作状况的直接监控权。 有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。 专项事件的调查权。

八、董事会的义务

 及时提供合适的业务支持。 提供信息支持。 提供资金支持。

九、目标考评

1、董事会定期(不定期)监控、审计、检查××××物业管理有限公司资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。

2、董事会负责目标责任人的绩效考评。考评标准办法依据本目标管理责任书。

十、目标奖罚

1、公司责任人(总经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。

2、如果工作目标完成，则××××物业管理有限公司可按工资费用计划制定年终奖金分配方案，对员工发放年终奖金（兑结预支的季度奖金），其中目标责任人可提取公司年奖金总额的××%作为个人奖金。

3、如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则，每不能完成其中一项指标，扣减项目责任人的25%目标奖金，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚。

4、若发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由董事会与目标责任人共同处理。

十一、其他事项

1、本目标管理责任书壹式肆份，董事会存档两份，目标责任人一份，××××物业管理有限公司存一份。

2、未尽事宜，由目标责任人同董事会协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。

3、责任书自签订之日起生效。

4、责任书解释权在董事会。