创新工业园节水型城市建设方案[优秀范文5篇]

第一篇：创新工业园节水型城市建设方案

遂宁市创新工业园节水型城市建设

具体工作方案

为加快建设节约型、环境友好型社会，科学、合理开发利用水资源，提高节约用水管理水平，根据住建部《关于印发<节水型城市申报与考核办法>和<节水型城市考核标准>的通知》（建城„2006‟140号）、市政府《关于建设开展建设节水型城市活动的通知》（遂府办函„2011‟118号）和市节水城市建设领导小组《关于印发<遂宁市节水型城市建设具体工作方案>的通知》精神，为切实做好创建工作，现制定园区节水型城市建设工作方案。

一、工作目标

园区通过此次创建活动，达到以下目标：

一是通过开展节水进单位、学校、社区等活动，大力开展节水型城市建设各项宣传活动，树立全体市民节水意识，把节水活动变为市民的自觉行为，树立人水和谐的城市形象。

二是建立起节水专项财政投入制度和规范节水统计制度，为开展节水工作奠定基础。

三是成功创建省级、国家级节水型小区，引导园区企业、单位通过科学管理和技术改造提高水的利用效率，节水降

耗。

四是制定园区新建、改建、扩建工程项目节水设施“三同时”的管理制度，并组织实施形成长效机制。

五是开展节水器具的推广普及工作、公共用水器具改造更换工作，园区机关事业单位全部更换为节水器具，鼓励辖区企业、生活小区及其他单位改造用水器具。

六是开展雨水集蓄利用工程建设，完善再生水回用工程。

二、组织机构

成立由园区党委书记、管委会主任雷奉军任组长，管委会副主任刘尚佺为副组长的遂宁市创新工业园创建国家节水型城市工作领导小组（以下简称“领导小组”），负责园区创建工作的组织实施、协调指导等相关工作，成员为各相关单位主要负责人（名单见附件1）。领导小组下设办公室，办公地点设在经济发展局，负责领导小组日常事务工作。办公室主任由经济发展局局长张明香兼任，副主任由经济发展局副局长范爱民兼任，工作人员为李元勋（联系电话：2627015，***）。

领导小组各成员单位要分别成立工作组，组织落实本单位节约用水分类分级相关工作，要责成1名主管副职和1名专职工作人员，及时上报工作情况，做好信息沟通。各单位

要将主管副职与专职工作人员姓名自发文之日起一周内报领导小组办公室。

三、具体目标任务及责任分解

根据创建工作的目标任务，按照各责任单位的职能职责和遂宁市节水型城市建设领导小组遂节水发[2011]1号文件要求，现将创新工业园创建节水型城市建设任务分解到各责任单位（见附3《遂宁市创新工业园建设节水型城市工作责任分解表》）。

四、工作要求

一是各责任单位要高度重视此次创建工作，要求各单位、部门、企事业单位、学校主要负责人要亲抓创建工作，细化责任，落实承办人员，要对照工作方案落实资金投入，采取有力措施，保障相关项目资金投入到位。

二是及时开展工作并报送工作进度。各责任单位要及时将工作方案和进度，以及工作中好的经验，好的做法，存在的问题报送园区节水创建办公室（园区节水创建办公室设在经济发展局）。

三是逗硬开展督查考核。各创建责任单位在每月12日前将本部门创建报送工作进展情况、存在的主要问题，下一步工作打算措施。每季度定期进行检查，随时抽查，确保目标任务完成。

四是制定实施计划。有关部门、有关单位要根据本通知和遂宁市创建节水型城市建设工作的统一要求，于2011年12月底前制定出本部门、本单位创建节水型城市实施计划，并报新区节水型城市建设工作领导小组备案。

附：创新工业园区节水型城市建设工作领导小组成员名单

附件：

创新工业园节水型城市建设工作

领导小组成员名单

组长：雷奉军党委书记、管委会主任

副组长：陈学党委副书记

刘尚佺管委会副主任

唐平涛管委会副主任

高勋管委会副主任

蔡浏辉管委会副主任

淼霖纪委书记

成员：郑方保党政办主任

张明香经济发展局局长

蒋素华财政局局长

舒万吉建设局副局长

吴佑志市政管理局局长

康家亮龙坪街道党工委书记

杨永才富源路街道党工委书记

张继华遂宁市富源实业有限公司总经理张大全遂宁深富实业有限公司总经理

领导小组下设办公室，办公室设在经济发展局，由张明香同志兼任办公室主任。

第二篇：佛山市火炬创新工业园广告牌施工方案

佛山市火炬创新工业园广告牌施工方案

一 工程概况：

拟建广告工程位于佛山市火炬创新工业园楼顶。二 方案编制依据

2.1根据公司内部质量、安全、环境管理体系文件，公司标准及管理制度

2.2根据我公司拟建类似工程长期积累的施工经验

2.3我公司各项资源配备以及本地区可利用资源和施工现场实际情况

三 工程特点分析

3.1 施工安全：本工程在已投入使用的屋面上施工，四周无任何防护措施，楼层高，因此本工程的安全为施工中的重中之重。四 施工部署 4.1 实施目标 4.1.1 质量目标：合格

4.1.2 工期目标：在保证工程质量的前提下，确保合同时间内完工。如因天气影响则顺延时间。

4.1.3 安全文明施工：采取有效措施，杜绝工伤、死亡及一切安全事故发生。

4.2 施工准备工作 4.2.1 设计阶段 根据建设单位意图，了解其总体设想，并根据施工图进行详图设计并组织施工。4.3 施工协调管理 4.3.1 与设计人员的协调

（1）施工过程中与设计人员保持联系、配合，积极解决施工过程中的疑难问题。

（2）充分考虑施工过程中的各种结构问题，完善施工图设计。4.3.2 与建设单位的协调

（1）积极与建设单位保持联系，精心施工，确保工程中各项技术指标合格

（2）主动接受建设单位施工过程中的监督，定期向建设单位汇报工程进展情况，对于需要建设单位协调工作，因立即向有关负责人汇报并请求解决。4.4 施工现场平面布置

4.4.1 由于本工程位于工业园内，楼下现场不允许材料堆积，为确保工程不影响卫生整洁，故现场不设办公室等临时设施，现场材料以运输楼底下后即组织吊车运或人手至楼顶。4.4.2 解决临时用水、用电

主要施工机械设备用电在现场配电箱，电源从业主提供的配电箱引入；因钢工程为干作业，故施工过程中除生活用水外基本无需用水。五 施工组织 5.1 项目质量管理

在主材方面，从质量上，保证合格。六 工艺流程

6.1广告架结构安装

（1）材料到达现场前，我公司将派人进驻现场，为安装工作做好充分准备。

（2）本工程安装原则为我公司指导施工人员操作，组织挑选各种必需工种人员，并进行施工前安装技术及安全交底工作，同时贯彻落实工程质量及安全目标。

本工程建筑物为已经投入施工，无塔吊等可利用的垂直运输工具，吊装时，应在吊装区域设置警戒线与警示牌，提前通知相关管理部门。

根据本工程的结构形式，钢结构安装的工艺流程为：

材料运输到位→骨架整体焊接→骨架临时支撑→骨架柱脚焊接→相应骨架支撑安装→主体结构验收→安装电脑喷画。七 高空安全保证措施 7.1 安全管理体系及安全目标

7.1.1 安全生产管理目标：杜绝死亡、重伤事故，轻伤事故频率低于0.6%，职业病发生率为零。

7.1.2安全生产管理体系

成立以项目经理为第一责任人的由安全员、施工工长组成的安全管理领导小组。负责日常的安全检查和监督。安全员每天进行一次检查，由专职安全员组织班组进行一次安全小结，专职安全员负责日常的安全监督、安全生产检查。7.2 高空安全生产措施

7.2.1 认真落实安全生产岗位责任制，做到分工、责任双落实。严格遵守安全生产六大纪律。

7.2.2 进入施工现场，必须戴安全帽，高空作业人员必须戴安全带、挂好安全带，穿防滑鞋，扎紧带好劳动工具。电焊工、电工等特殊工种必须持证上岗。

7.2.3 所有机械设备必须接零、接地保护、配电箱设置漏电保护器，施工用电缆路必须保证绝对高度绝缘，且专门管理。7.2.3 上人屋顶盖板要安排专人守护，非工作人员不得进入，下班应及时锁好盖板，防止无关人员进入施工现场。

7.2.4组织工人尤其是新进场工人（包括分包队伍）结合现场实际情况进行安全生产规章制度和安全技术操作规程学习，搞好安全生产“三级”教育，对所有施工人员进行安全交底，并对高空作业的工人进行体检，严禁恐高症者、禁忌病症者进入高空现场。以确保安全施工。

7.2.5 做好防暑降温工作。严禁酒后和带病作业。7.2.6 工前对机具进行试用转，保证机具性能良好。

7.2.7 架设上下安全梯架、通道，并保证牢固、稳定、安全性。7.2.8 梯架、通道、支撑架体严禁堆放材料杂物，确保梯架通道顺畅。必要时必须张挂安全网。7.2.9 起吊构件、料具要捆、锁、扣紧固牢靠，设有专人指挥。操作人员要听从指挥，服从信号。紧密配合。

7.2.10 严禁利用起吊设备、升降设施运送上下人员。吊物未放稳时不得攀爬，起重物下严禁站人和人员通过。

7.2.11高架使用物资、料具必须放置有序、稳定牢固，以防掉落。7.2.12 高空行走、攀爬时严禁手持物件，高空作业不得随手抛落物品，以防伤人。

7.2.18 高架构造物应设避雷装置。7.2.19 施工现场设置安全警告标志。

7.2.20 供电线路按“三相五线、三级管理、二级保护”的要求分别供电。

7.2.21 配合安全检查，对安全检查人员安全要求必须坚决服从、认真执行。

8.负责广告牌报建，业主须配合提供政府部门所需各项资料。

9．附钢结构示意图：

佛山市顺德区伦教远大广告有限公司

2014.4.13

第三篇：加快创建节水型城市建设宜居环境

加快创建节水型城市建设宜居环境

水是人类生产和生活最基本的物质条件之一，如何保证城市水的可持续发展利用是城市建设和管理的重要任务。我们吕梁市属于水资源相对短缺区域，水资源总量亿立方米。人均水资源量立方米，仅为全国人均水资源量的%，远远低于联合国提出的立方米的居民用水标准。近年来，我市节水工作虽然取得一定成效，但在水资源开发利用中仍存在诸多问题：一是用水结构不合理。城市生活和工业取水的90%以上取自地下水，地下水位以年均2米的速度下降。建市以来，国民经济的快速增长，城市建设的日新月异，就水的角度 而言，是以超采地下水为代价换来的。二是环境污染加剧了城市用水供需矛盾。煤炭工业是吕梁市的支柱产业，据测算，采煤排水平均 为每吨0.88立方米，按年生产能力4000万吨计算，造成的水资源损失就达3000多立方米，年排污达5000多万立方米，不仅导致全市80%的河流水域遭受污染，而且带来地面沉降，水位下降、水源枯竭等一系列问题。三是节水机制不健全，水的循环使用和重复利用率偏低，水资源浪费严重。

根据我市国民经济长远规划，到2020年，市区将由现在的平方公里扩到平方公里，城市规模将由现在的万人扩大到万人。我市的产业结构调整力度逐步加大，一批新建、改建、扩建的煤、电、化工项目建设，城市的用水将大幅度增加。如何保证我市社会经济发展，对水的需求已越来越成为我们面临的十分重要课题。要解决好城市水问题，目前和今后一段时间应着力抓好以下几项工作。

1.要以创建节水型城市为目标，大力开展城市节约用水活动，要做到“三同时，四到位”，即建设项目的主体工程与节水措施同时设计、同时施工、同时投入使用;取水用水单位必须做到用水计划到位、节水目标到位、节水措施到位、管水制度到位。

2.要积极推行节水型器具的应用，提高生活用水效率，节约水资源。要按照国家颁发的节水技术标准，制定政策，鼓励居民家庭更换使用节水型器具。所有新建、改建、扩建的公共和民用建筑均不得使用不符合节水标准的用水器具。

3.要坚持治理污染，加强对水环境的保护。加快城市污水处理回用。城市污水白白流失，既污染了水环境，又浪费了水资源。根据规划目标，到 2010 年我国城市排水量将达到 600 亿立方米，我市污水处理厂今年投入使用，日污水处理能力达1万立方米。今年又将建设日污水处理能力1.5万立方米的污水处理厂。

4.是加强宣传教育，普及节水意识。充分利用广播、电视、报刊等新闻媒介，广泛宣传节水理念、节水效益和节水型城市建设重大意义，在全社会树立珍惜水、保护水、节约水的危机感、紧迫感和责任感，提高全民节水意识，使节水成为全社会的自觉行为。

节约用水，保障水资源的可持续利用，是我们共同的事业，更是我们共同的责任！

增强公众节水意识提高节水管理水平

近几年，吕梁市节约用水办公室以科学发展观为统领，以建设节水型城市为中心，学习借鉴我国节水先进城市的经验和做法，积极探索与经济社会发展相适应的节水思路，公众的节水意识得到明显增强，节水管理水平稳步提高。节水措施行之有效，取得了明显的经济和社会效益。

一、营造良好的节水氛围，提高公众节水意识

提高公众节水意识是搞好节水工作的关键环节，在“全国城市节水宣传周”期间，我们在世纪广场开展了大规模的节水宣传活动。设置5块以加大节水减排力度，迎接绿色奥运和吕梁市水资源现状为内容的节水宣传图版；设立节水咨询台。解答市民提出的问题，传授节水经验和技术；发放节水宣传知识读本、节水宣传手册1万份；利用媒体效应在吕梁市电视台、吕梁日报进行广泛的节水宣传；在吕梁市主要街道公交站牌张贴节水广告200余份；走进机关、学校、医院宣传节水法律法规和节水生活小常识。在社会各界与广大群众的节约用水意识得到了进一步强化。

二、围绕中心工作抓好计划用水管理

（一）新增计划用水单位100户。计划用水管理城市节水工作多核心内容之一，我市始终重视加强计划用水管理。现市区范围内非居民用水大户以基本都纳入计划用水管理。但仍有部分用水户和新增的餐饮行业属无限制用水，浪费水现象严重。为此，我办组织人员深入走访调研，个别督促逐步将其纳入计划用水管理。对不积极配合、无

理取闹逃避的单位，做耐心细致的工作，最终取得了大多数单位的支持。

（二）合理下达计划用水指标，严格计划用水考核。对每个用水单位都建立详细的节水档案。依据国家和山西省行业用水定额，结合我市的水之源状况和用水单位的用水记录，给用水单位下达科学合理的用水指标。并对超计划用水的单位严格按规定收取超计划用水加价费。

今后我们要特别注重做好以下几个方面的工作：

1.重视节水宣传。节水宣传要在提高市民节水意识的同时，广泛开展节水知识的普及宣传。

2.加大节水管理力度。依靠各级政府，并充分调动各行各业节水管理部门的积极性，把计划用水管理工作组织好实施好。尤其对用水大户进行严格管理。

3.推广应用节水器具、设备。如：节水型水箱、节水龙头、节水马桶等。

4.推广应用节水技术，如：中水回用、无水洗车等。中水回用是将居民生活污水经过处理后回用于居民家中作杂用水或生活用水，既可减少居民小区的排水量，又可低于自来水水费的价格为居民提供水源，从而降低水费支出。它是对居民小区用水排水进行根本性的变革，改变原有的居民用水方式，从而达到全方位节约用水的目的。

5、积极为我市创建节水型城市奠定基础。

我们要以创建节水型城市为载体，采取多种手段和措施，加强对

城市节水工作的指导、监督和管理，以节水促减污，以限排促节水，提高全社会的节约用水意识。把我市的节水工作搞好，更上一个台阶。

第四篇：工业园物业管理方案

工业园物业管理方案

目录

合智物业简介┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章

项目基本情况与建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一节

项目基本情况┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二节

项目建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二节

与园区管委会的协调配合与沟通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章

物业管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一节

前期介入班组筹组方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二节

工程前期介入工作职责┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三节

工程验收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章

物业管理服务实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一节

管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二节

项目部管理机制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三节

物业管理服务思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四节

物业管理服务质量目标及实现措施┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五节

档案的建立与管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六节

市政配套设施、房屋及共用部位管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七节

工程设备管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八节

园区治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九节

园区交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十节

园区消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一节

园林维护管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二节

环境卫生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三节

客户需求及特约服务┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四节

文化活动的组织实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44

青羊工业园物业管理方案

第一章

项目基本情况与建设规划建议

第一节

项目基本情况

青羊工业园位于成都市青羊区苏坡乡与文家乡范围内，占地约4000亩，是由青羊区政府与本土著名房地产开发企业――成都置信集团联合打造的集工业、高尚住宅、教育、文化、商业、现代服务业为一体的现代化综合城区。该城区囊括机关办公楼、商业写字楼、学校校区、商业区、工业区、医院、高档住宅区等各种业态，是一个典型的园林式城市新区。

第二节

项目建设规划建议

根据该项目规划占地面积约2.6平方公里，覆盖机关、学校、医院、办公楼、商业区、工业区的实际情况，我们估计，在项目竣工交付使用后，常住人口至少达到5万人以上，日均人流量可能突破10万人次以上，在密集的人流中，存在无可估量的商机，也同时存在较多的治安和消防隐患因此，我们建议：

一．

项目规划时应综合考虑以下基础配套，在保证物业功能齐备的前提下，确保物业增

值：

A、园区的办公区、学校、商业区、工业区等人流相对密集的场所分区规划相对集中的

食堂和卫生间，为园区单位、访客和业主提供方便；

B、在园区规划1－2处商务中心，配备电话、传真、网络数据交换、影印等商务设施，为园区单位服务；

C、在园区规划 1处综合服务楼，其功能包括物业综合服务大厅、会客厅、会议室、客

房等功能，能满足园区单位、业主及访客的基本衣食住行需求；

D、与相关派出所协调，在园区外围规划1处治安巡逻室，由派出所安排巡逻民警住场，有效保障社区治安，营造良好的社区治安环境；

E、在园区的相关部位规划停车场，保证园区车辆停放。

二． 物业管理功能用房配备建议：

青羊工业园物业管理方案

第二章

物业管理前期介入方案

第一节

前期介入班长筹组方案：

针对青羊工业园为包括商业、学校、办公、居住、工业等较为复杂的业态结构，占地面积庞大的特点，我们对该项目前期介入工作非常重视，在项目规划设计期间，我们将组建完善的工程前期介入团队进行工程前期介入，与投资单位、设计单位和开发单位共同研讨设计方案，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。因此，在项目规划设计期间，我们将组建前期介入工作小组，共同参与项目的规划设计和方案、图纸讨论和审定，小组骨干成员包括我公司各部门主管和小区主任等专业人才，并在此基础上，根据工程进度情况，逐步筹建物业前期介入项目部，前期项目部组成架构如下：

项目部

保安部

工程部

综合部

环卫部

保

土

设

水

园

筹

保

安

建

备

电

林

组

洁

小

小

小

小

小

员

小

组

组

组

组

组

组

在物业前期介入过程中，我们首先组建一个过渡型管理团队，在前期介入小组中物色理想的该项目管理负责人员。因此，我们计划在开发单位进行前期开发期间，安排筹组前期介入项目部、工程小组、保安小组、保洁小组介入，人员进场时间由开发单位确定，我们认为最好在开发公司现场办公的同时进场最好，通过良好的物业管理为项目前期营造舒适安定的工作环境，并逐步形成青羊工业园物业管理项目部。

在物业前期介入的管理中，工程前期介入尤为重要，因此，我们计划在首期工程主体基

青羊工业园物业管理方案 进，涉及以下方面内容：

2.1物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店、公共卫生间、公共食堂等）；

2.2后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案；

2.3对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议；

2.4根据项目实际情况，论证提交水、电、气供应量符合地域特点和发展需要的具体方案；

3、参与设备选型及安装方案审定；

3.1控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患；

3.2设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；

3.3安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。

4、检验使用的各种材料、备件是否符合质量要求；

5、参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录；

6、参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录；

7、参与现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等；

8、雨后注意观察房屋的渗漏及沉降情况，及时将意见反馈给开发商整改；

9、跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录；

10、参与竣工验收和接管验收;严格按照接管验收标准进行接管验收；

11、尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备；

第三节

工程验收接管交付

在首期工程竣工交付使用前，项目部组织综合管理部、工程部、保安部、环卫部、园艺部等相关部门，立即组织接管交付工作。主要工作任务包括：

1、由综合管理部牵头，准备交付资料，主要包括：

青羊工业园物业管理方案

4、由工程部组织对工程实体部分接管验收，包括：

4.1 市政工程设施及总平面验收接管；

4.2房屋主体结构验收接管；

4.3房屋建筑部分及装饰装修验收接管；

4.4房屋水、电、气、视、讯验收接管；

4.5市政管网及给水系统验收接管；

4.7 配套系统工程设备验收接管，包括景观设备、变配电设备、消防设备、安防及监控设备、网络设备、通信设备等园区配套设施设备验收接管；

4.8验收接管的主要手段包括通水试验、通球试验、闭水试验、打压测试、绝缘测试、耐压测试、信号测试、借助现代工具和目测相结合的办法进行。

5、由保安部组织实施园区的交通、消防、监控等设施设备的接管验收，并根据实际情况实施园区安全保卫、交通管理、消防管理方案；

6、由环卫部负责组织对接管后的楼宇、道路、设施设备等进行开荒，保证物业交付质量。

总之，通过严格地竣工检查验收接管，为业主提供符合质量标准的产品，实现“为您想得更多，为您做得更好”的服务承诺，是我们不懈努力追求的目标。

青羊工业园物业管理方案

四、以人为本、高效多能的管理精神；

五、质量第一、精益求精的质量精神；

六、业主至上、我为人人的服务精神；

七、以道制欲、坚守信义的道德精神；

八、扩大联系、诚信合作的合作精神；

我们的管理风格：认真、严格、主动、高效。

认真：精益求精、刨根问底；

严格：严格律己、严格律人、严格于工作流程、严格奖罚；

主动：主动接受任务、主动承担责任、主动完善提高；

高效：明确的工作计划、明确的文件答复时间，为明天留出空余、零等待 的工作作风。

我们的质量方针：

实施科学管理

持续改进服务

不断开拓创新

增强顾客满意

我们的质量目标：

质量在心中、质量在手中；数据指标量化如下——

服务综合满意率：98%

有效投诉处理率：100%

公共配套设施完好率：98%以上

房屋零修及时率：98%以上

零修合格率：100%

物业管理人员执证上岗率：90%

青羊工业园物业管理方案

三． 员工培训：

为提高全体从业人员的综合素质，将着力做好物业管理工作的职业培训，提高职工岗位技能，培职养工服务意识，树立良好的职业道德风尚和敬业爱岗精神，开展有计划的培训工作，培训主要内容包括：

A． ＩＳＯ9000质量管理体系培训；

B． 物业管理基础知识培训；

C． 公司规章制度培训；

D． 员工岗位职责培训；

E． 各专业技术规程培训；

F． 各专业现场实际操作培训；

G． 外聘教员对保卫、消防培训；

H． 外聘教员对工业物业管理知识进行培训。

四．

员工激励机制

有效的激励员工是现代企业管理的主要课题，通过对员工的激励，能使员工的个人综合素质得到很快提升，增强员工对企业的归属感，增加企业的凝聚力。因此，在置信集团的统一领导下，合智物业已经形成了完善的员工激励机制。

我们对员工的激励主要包括建立有效的员工考评办法和行为规范，通过考察员工的工作能力、工作态度、工作业绩、敬业精神、对企业的忠诚度、个人的综合素养等方面，从劳动报酬、提供培训机会、提供晋升空间和更好的工作平台等方面实现。其运作模式为：奖励（处罚）→加薪（降级）→培训机会→晋职（降职、淘汰）。

通过有效的员工激励，提高员工的工作激情和工作责任感，使员工保持良好的工作激情，更好的为业主服务，是我们一贯的工作方式。

青羊工业园物业管理方案

接到维修通知15分钟内到达现场，及时完成

零修、急修及

98%

100%

并建立回访制度，小修24小时内，中修3天

时率

内，大修7天内

维修工程质量

分项检查，一步到位，并进行回访制度，以3

100%

合格率

确保维修工程合格，满足客户需求。

按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费4

管理费收缴率

100%

取之于民，用之于民。

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档

记录，并由绿化主管监督执行，以确保园区

公共绿化地无破坏、无践踏，无黄土裸露现5

绿化完好率

99%

象，发现问题立即修复。及时修剪，使草坪

高度维持在5-8厘米；每年补栽2次；每年

施肥2次；每年定期除虫害。

落实责任人进行保洁工作，实行巡查制度，6

清洁、保洁率

99%

建档记录，并由环卫主管监督执行，以确保

园区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好

100% 98% 95% 99%

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档

道路完好率及

90%

99%

记录，由工程部土建主管监督执行，以确保

使用率

道路完好、畅通

化粪池、雨水

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档8

井、污水井完

无

95%

记录，由工程部土建主管监督执行，以确保

好率

沟、渠、井完好，并定期疏通、清理

排水管、明暗

落实责任人进行养护，实行每月巡查制度，9

无

99%

沟完好率

建档记录，由工程部土建主管监督执行，以

青羊工业园物业管理方案

杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录

按照政策规定，做好各项工作，同时加强与

住户的沟通，定期举行相关方恳谈会，了解

住户有效投诉

无

100%

相关方的愿望和要求，满足相关方的需要，处理率

发生投诉及时处理，同时建立档案跟踪处理

结果。

员工分别进行入职培训、在职培训、定期培

训等常规培训，并予以考核，不合格者予以

管理人员持证

淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工要18 80%

上岗率

通过有关部门培训、考核，公司将就有关技

术、技能进行定期培训，并予以考核，确保

培训合格率达100%，以保障员工的素质

维修服务回访

对于进行维修的项目实行回访制度，建档记19 60%

率

录，以确保维修服务满足客户的需要。

在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽

住户对物业管

95%

98%

可能地满足客户的需要，加强双方的沟通，理满意率

以确保相关方对物业管理工作的满意。

无 无

第五节

档案的建立与管理

知识经济的悄然兴起，信息的重要性日益突出，在物业管理过程中，信息资源已经成为不可或缺的重要组成部分。因此，我们针对青羊工业园的实际情况，将建立符合园区物业管理需求的档案管理办法，达到信息共享、合理利用、查阅方便、从而有效的提升物业管理品质。

青羊工业园物业管理方案

首先，我们根据档案资料的类别，进行分类编制档案目录，按照内容、部门、、保存期限、保密程度进行主卷，逐一编号、登记造册、分柜保存。并随时保证档案室清洁、通风、干燥，确保文件存放符合防火、防潮、防虫、防鼠等基本条件。

在档案查阅与销毁方面，我们严格执行集团公司档案管理制度，采用科学手段，逐步实现档案管理现代化。

第六节

市政配套设施、房屋及共用部位管理构想

为了加强对青羊工业园园区道路、房屋及共用部位共用设施设备的管理，我们结合项目的特点，根据国家优秀物业管理创优的管理经验，结合公司ISO9001/2000质量管理体系制定了完善的管理方案：

总体上看，园区房屋结构分类主要包括砖混结构、框架结构、钢结构几个方面的结构性质，我们在房屋装修、维护、修缮管理时，将根据园区不同业态的房屋接构，制定不同的管理措施。

一、市政配套设施的维护管理：

因青羊工业园规划建设构思是建设成一个园林景观式的多功能综合城区，在园区内的市政道路、市政设施、建筑小品数量庞大，种类繁多。因此，我们在项目部工程部中，安排了专业的土建工程师和给排水工程师，从技术力量上有效保障对园区市政设施的维护管理力量。在对园区市政道路、市政设施、市政管网、建筑小品的维护管理方面，由工程部土建工程师依据国家标准为指导，结合园区实际情况，根据公司ISO9001质量管理体系，制定园区道路、市政设施、市政管网及建筑小品的维护、修缮计划。

二、房屋及共用部位的维护管理：

由工程部经理牵头，由专业主管及相关专业工程师具体负责，建立完善的房屋及共用部位共用设施设备管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套设施管理措施，房屋及共用部位维护修缮计划，包括定期检查房屋主体结构、防水、装修局部维修及翻新、道路修缮、化粪

青羊工业园物业管理方案

习的目的、目标、演习预案、实施办法；

3、实施演习方案，监控演习程序，在演习过程中锻炼运行管理人员在紧急情

况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修

能力；

4、组织过程技术人员对演习过程分析、讨论、总结演习的成败得失，积累紧

急设备故障的管理经验；

5、工程部经理组织讲评，形成演习报告和测评报告，向项目部经理和管委会

汇报。

五、建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要设备停运给园区业主和相关单位带

来损失。

六、共用设施设备管理标准及实施办法：

序

项

实施方案

督导计划

服务标准号

目

1、安排电梯维修人员每1、主管每天巡视检查电

1、电梯按照甲方要求

天进行巡视检查，包括

梯运行状况，并检查维

时间开启，保证运行

电

机房、轿顶及轿厢安全

保状况和相关记录；

良好，维保达到国家1

梯

回路；

2、电梯工每天巡视检查

规定要求，无电梯事

2、定期维保加油；

机房不少于3次，并做

故；

3、每周、每月、每季度由

好记录；

2、设备得到规范要求

外委维保单位检查维

1、审查月度、季度及年检的专业维保，杜绝因

保；

维保情况，并提出意见

维保不及时造成设

4、每年报技监局年检。

和建议。

备损坏和报废。

1、每周维护检查红外线

1、工程主管、保安队长定

1、红外线报警装置灵

报警装置，进行障隘测

期检查监控中心图像

敏，无误报、漏报发

青羊工业园物业管理方案

视

3、每周全面检查一次线

报领班；

系

路信号放大器，发现问

3、主管每月组织检查一

统

题一小时内通知网络

次系统运行维护情况，公司解决；

并审查运行维护记录；

4、每年信号接入单位系

4、接入单位维护保养结

统维护保养不少于 2

果需报主管及公司经

次。

理签署意见。

1、每天巡视机房次数不

1、主管每天巡视机房一

1、视信号质量投诉1小

低于3次，并适时监控

次，每周检验信号质量

时内解决；

网

信号源质量；

一次；

2、线路畅通及设备完5

络

2、每周全面检查一次线

2、弱电工每天监测信号

好率达到100％。

系

路信号放大器，发现问

质量一

统

题一小时内通知网络

次，并将结果汇报领

公司解决；

班；

3、每年信号接入单位系

3、主管每月组织检查一

统维护保养不少于 2

次系统运行维护情况，次。

并审查运行维护记录；

1、每天开启前检查系统

1、主管每天抽检末端热

1、定时间运行，不随意

管网及控制部件，清洗

水效果，每月审查运行

调整运行时间，保证

锅

毛发过滤器；

维护记录；

末端供水时间和热

炉

2、根据需要进行系统反

2、安排督导维护保

水效果；

冲洗，并配制水处理药

养工作，并向公司提交

2、设备检修提前知会

剂；

年检报告；

校方，并在公寓告示

3、每月进行控制部件检

栏通知。

青羊工业园物业管理方案

统

查 10％探头感烟感温

4、委外安全检查结

自消末端压力保证

报警情况；

果需报公司经理审核

不低于0.5Mpa；

3、消防系统委外日常运

并签署意见。

4、预警时值班人员5负

行维护管理，消防系统

责内到达第一现场。

联动设备调试检测由

外委单位承担，消防系

统安全年检由委外承

接单位负责；

1、每天巡视机房不少于

1、每半年末端水质取样

1、保证水质达到国家 次，并填写运行记

到市防疫站化验一次；

现行标准要求。

二

录；

2、主管参与系统管道消

次

2、系统每半年消毒次数

毒过程及水池水箱清

供

不少于1次，生活水池

洗消毒过程；

水

（水箱）每年消毒次数

3、每出现一次水质化验

不少于2次；并有消毒

不合格情况，责任人处

处理记录；

罚100－300元，主管

3、除操作人员外，无关人

处罚200－500元；

员不得进入机房；

4、停水前提前48小时通

4、机房需人走上锁。

知。

七、园区业主和住场单位的设备管理特约服务：

针对园区工业区等相关方的专用设备，我们可以根据相关方的需求，向相关方提供专业的设备运行维护管理服务，为住场单位、业主解除设备运行维护管理的后顾之忧，并以我们坚实的工程技术力量展示设备管理的得天独厚的优势。

青羊工业园物业管理方案

1、保安队长岗位职责（含副队长、分队长职责）

A、负责组织全体保安人员认真履行职责，圆满完成项目部交给的各项保卫任务；

B、协助综合管理部完成保安人员的招聘、面试，负责安排新队员的上岗前培训及保

安人员的岗中、技能等各项培训；

C、负责日常勤务的组织与实施，检查、指导、讲评；

D、负责保安大队勤务值班，负责突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟订及方案 的演练；

E、负责拟制保安人员职责、基本要求、奖励与处罚细则，并指导保安人员贯彻执行；

F、关心所辖区域班子建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。经常指导他们

工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习应急处理程序等知识；

G、协同公安机关搞好社区综合治理；

H、随时掌握员工思想动态，加强与员工的沟通和交流，熟悉各防区的治安状况；

I、在责任区内发生治安、刑事案件时，应立即组织人员保护好现场，并控制好事态；

J、负责队员的月考评。

K、完成管理公司、管理处交办的其它工作任务。

2、保安班长岗位职责

A、以身作则带领保安队员上岗执勤、护卫、巡逻。检查、记载、听反映队员生活、工作及纪律情况，协调处理队员这几方面的问题，及时向队长汇报；

B、检查各岗位的文明执勤与着装情况，落实防范措施；

C、建立卫生制度，带领保安队员搞好岗位以及宿舍的清洁卫生、饮食卫生；

D、配合队长做好队员的思想工作，根据上级要求，合理组织、监督队员按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结；

E、对上岗时发生的突发事件，要按规定采取处置措施，并书面报告队长；

F、员工调到亲的岗位时，负责对所管辖范围内的新员工作岗前培训。

青羊工业园物业管理方案

失的当事者，应及时报管理处查处。

5．巡逻岗工作职责

巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查（含防火、防盗、防治安案件等），以及各种设施、设备的检查、登记。

A、负责对楼区和周边公路进行巡逻检查，及时发现解决或报告检查中发现的不安

全因素，以消除隐患，保障安全；

B、劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，及时控制巡逻发现的可疑人员，并视情

况报告值班人员，根据指令做好查控工作，预防各类案件的发生；

C、在上下班高峰期，切实做好对业态（住宅区域、办公区域、工业区域）的安全

保卫，防止窃案发生，劝离混入业态区域销售商品的人员，以免影响正常的生

活秩序；

D、在业态（住宅区域、办公区域、工业区域）需要帮助时，积极主动为其服务；

E、仔细巡查易发生问题的地方，及时制止和劝阻不符合安全的情况，避免发生意

外事件；

F、按规定程序处置突发事件；

G、在巡逻中如发现漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发现可疑人员及

物品应立即做安全处理并及时报告；

H、协助其他岗位人员处理疑难事件；

I、按规定填写巡逻记录，同时作好定时巡更踩点工作。

总之，我们以“外紧内松、预防为主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相结合的方针，全员参与安全管理，群防群治，与辖区派出所和园区治安联防一道齐抓共管，为园区营造安定、团结、温馨、和睦的社区环境，杜绝发生治安事件，是我们共同追求的目标。

青羊工业园物业管理方案

副队长、分队长等。

义务消防队队长：项目部经理

义务消防对常务副队长：保安部队长

义务消防队副队长：工程部经理、保安部副队长、分队长、工程部设备主管、综合管理部主管

义务消防队员：项目部全体保安员、工程部全体技术员

在针对不同的业态园区，我们将与业主、住场单位签署《消防管理责任书》，制定安全防火制度，明确相关单位的防火责任人，明确责任人的职责，把防火责任分解到具体单位和业主。并定期组织安排消防安全检查，查找消防安全隐患，并根据隐患情况发出整改通知书，限期督促整改，消除火灾苗头。

在园区内，定期组织消防演练，培训紧急情况下的消防应对方案、紧急疏散程序。通过演习训练，掌握火灾时的扑灭技能、疏散程序、物品转移程序、重要物资的抢救预案。

同时，在园区内，我们还将在不同的业态区域安装相应的消防疏散标示，制定灭火方案和重点部位保卫方案。以完善的管理构思和预案演练，通过培训、宣传、教育、检查整改、动员齐抓共管的总体思路，走预防为主、将隐患消灭在萌芽状态的管理方案，有效保障园区业主和相关单位的生命财产安全。

第十一

园林维护管理

在园林绿化管理方面，我们对园区的园林规划经过综合分析，认为该园区园林的建设规划主要由大面积的常绿草坪、大规模的灌木植被、适量的常绿乔木和落叶乔木、部分珍惜植物、少量盆景、大面积的租摆盆栽植物组成，因此，我们认为，要搞好园区的园林养护，必须在园区组建一支由专业园艺师带领技术型园林管理队伍，负责园区的园林养护工作。

在园艺管理队伍的组建上，我们认为，可以复制我们在丽都花园的园林管理模式，在大本营抽调园艺师及技术骨干，在逐步接管的同时组建出色的园林维护管理团队。

青羊工业园物业管理方案

附：服务内容（主要工作）及标准：

序

服务内容

方案与标准

号

园区外围区

1.每天集中清扫1次；

间道路(水

2.水管冲洗频次根据情况制定，必要时用洒水车冲洗；

泥道路)

3.随时保洁；

4.路纹清晰；

1.5.无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；

6.无扬尘；

7.主管每日巡视3次以上；

8.领班随机检查；

9.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

园区内外花

1.每日全面清洁1次；

岗石及室内

2.推尘数次；

大理石地面

3.每月冲洗1次；

4.大理石抛光、打蜡频次根据情况制定；

5.随时保洁；

2.6.无垃圾、无积水、无污迹、无积尘；

7.有光泽；

8.主管每日巡视3次以上；

9.领班随机检查；

10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

11.3

青羊工业园物业管理方案

园区内电梯

1.每日全面清洁1次；

公寓的电梯

2.每周用专用上光剂清洁不锈钢电梯门及信报箱1次；

3.每月清洁1次轿箱顶灯；

4.电梯厅及轿箱地面干净整洁，无废物，无积尘；

5.电梯门无灰尘，无污迹，光亮；

5.6.轿箱内壁无指纹，无污迹、无异物异味，梯门滑槽干净无泥沙杂物；

7.电梯内按键无污迹；

8.主管每日至少抽查3部电梯；

9.领班随机检查；

10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

园区内水

1.每天清理水面树叶及飘浮物多次；

景、水沟，2.滴水景处每月刷洗青苔；

生态池

3.夏天每日添加1次消泡剂；

4.每3—6个月彻底清洗1次；

5.水清见底，无异味；

6.除少数树叶外，无其它飘浮物；

7.水面无泡沫；

6.8.水底无杂物；

9.主管每日巡视3次以上；

10.领班随机检查；

11.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

青羊工业园物业管理方案

园区内各球

1.每日全面清洁1次；

场

2.每周冲洗1次；

3.雨后及时清理积水；

4.随时保洁；

5.地面无垃圾、无污迹、无积水；8.6.休息椅摆放整齐，干净无尘；

7.球架、球网完好干净；

8.主管每日巡视1次以上；

9.领班随机检查；

10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

园区内公共

1.每天全面清洗1次；

洗手间及移

2.更换垃圾袋；

动卫生间

3.随时保洁；

4.无异味；

5.龙头把手光亮；

6.面盆无污迹；

7.地面无垃圾、无污迹、无积水；9.8.地漏无污迹、通畅，无垃圾；

9.垃圾桶不超过容积2/3；

10.主管每日巡视1次以上；

11.领班随机检查；

12.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

青羊工业园物业管理方案

园区内游泳

1.每天投放1次消毒剂，清洗尘袋4—5次；

池及更衣室

2.每天吸1次池底的积尘；

3.每天全面清洁更衣室1次；

4.泳池边地面每天冲洗1遍；

5.泳池边及更衣室随时保洁；

6.非游泳季节泡水保护池底；

7.水清见底纹，水体的余氯含量达到国家标准（0.3-0.5mg/L，ph 值为

7.2——7.8）；

8.池面无飘浮物，池底无青苔、无积尘，池壁无污迹； 11.9.池边的溢水沟通畅无垃圾；

10.休息桌椅摆放整齐，干净无尘，遮阳伞无积尘；

11.岸边地面无污迹、无积尘；

12.更衣室内衣柜干净，墙面、地面干净无积水；

13.主管每日巡视3次以上；

14.领班随机检查；

15.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》（注明投放消毒剂、换洗尘袋

时间）。

住宅楼、办

1.每年清洗1次；

公楼、厂房

2.无明显污迹和积灰（漏水或酸雨造成的水渍除外）；

12.外墙

3.墙面无乱贴乱画；

4.主管验收检查合格。

青羊工业园物业管理方案

食堂地面、1.每日对餐厅全面清洁2次，中餐及晚餐前各1次；

桌椅、空调、2.每周清洁1次餐厅门窗玻璃；

挂画、门窗、3.每周清洗1次空调过滤网；

洗手间、餐

4.随时保洁；

厅前空地

5.地面光亮；

6.玻璃光洁无指痕无水点污点；

7.桌面光滑无油腻；

8.墙面无污痕；

14.9.天花顶、墙角无蛛网；

10.地砖、踢脚线无污痕

11.垃圾桶不超过容积2/3；

12.须在用餐前的11:30和17:30清洁完毕；

13.洗手间地面无垃圾、无污迹、无积水，墙面光洁无污迹，洗手盆及

台面无污迹无积水，洗手液充足，大小便池干净无污迹；

14.主管每日巡视2次以上；

15.领班随机检查；

16.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

垃圾清运

1.垃圾清运及时，清运率 100%，垃圾桶周围无污垢、无积水，离垃圾

桶两米无臭味；

2.定期进行卫生消杀工作；

15.3.对有毒、有害工业垃圾，管理严格，按规定分装、处理，不得与其

它垃圾混杂；

青羊工业园物业管理方案

食堂内外灭

1.每月投药1次，在晚上6点-7点投放，次日早上8点前搜集死鼠；

鼠

2.投放处必须有明显警示语，以免宠物及小孩误食；

3.目测无明显鼠迹、绿化带内无鼠洞；

20.4.主管抽查3—5处投药点；

5.检查药物发放记录；

6.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。

食堂内外灭

1.室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂；

蝇

2.消杀时间为下午3：00-4：00；

21.3.消杀频次根据苍蝇滋生情况由管理处确定；

4.投药后抽查，目测无蝇蛆滋生，无明显苍蝇；

5.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。

食堂、办公

1.药品为气雾剂；

区域灭蟑螂

2.消杀时间为夜间或发现蟑螂时；

3.消杀地点为阴暗潮湿的地方；

22.4.消杀频次根据发现蟑螂的情况由管理处确定；

5.药后抽查3—5处，无蟑螂；

6.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。

办公楼内灭

1.室内用气雾剂；

蚊

2.消杀时间为晚上6：00-8：00；

3.消杀频次根据蚊虫滋生情况由管理处确定；

23.4.投药后抽查3—5处，目测无明显蚊虫在飞；

5.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。

青羊工业园物业管理方案

1、投诉受理：客户投诉一般包括来电、来函、来访和网上发布等形式，客户服务中心

设置专员负责投诉处理，收集、整理、记录客户投诉，并对投诉内容进行分类，对

于非开发公司和物业管理企业管理而导致的客户投诉，将委婉地向客户解释说明，并协助客户提供解决问题的途径；对于因开发公司遗留问题和物业管理职责引发的

客户投诉，由客户服务中心值班人员填写《客户投诉登记表》，安排项目部相关工作

人员和开发公司售后服务人员进行处理。

2、投诉处理：为保障投诉处理效率，项目部实行24小时值班制度，在接到客户投诉后，针对投诉类别、性质、影响范围，安排人员在 5分钟内到场处理。普遍性问题将在

第五篇：工业园物业管理方案

工业园物业管理方案

目 录 前言

众信物业管理公司简介 工业园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划 第二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施 第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理

第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 第六节 便民服务

第七节 物业管理收费标准建议及收支测算 第八节 日常物业管理 部分公众制度及应急措施 精神文明公约 安全防范方法管理规定 消防安全管理规定 道路及车辆管理规定 工业园区设备安全运行制度 智能控制中心管理规定 消防给水设备保养制度 空调设备巡视管理制度 电梯巡视监控管理制度 水泵房运行操作规程 水泵房运行注意事项 绿化养护制度 清洁卫生管理规定 清洁作业规程及操作要领 清洁服务质量标准检测方法 意外事件处理办法 消防应急方案 停水及事故处理方案 物业管理委托合同

工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 结束语

第一章 前言

物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.广州众信物业管理有限公司在顺应市场需要，提出“内部精细管理，对外稳健发展”的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”.我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.第二章 众信物业管理公司简介

众信物业管理有限公司是在广州市物业管理市场逐渐走向规范化，市场化，专业化之时应运而生.广州市房产局的各级领导在物业管理工作会议上多次提出:要让物业管理行业真正市场化运作，我们应按“国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定——鼓励和支持专业物业管理公司的成立，逐步扭转开发商与物业公司的父子关系现状，从而改变广州物业管理现状，促进物管行业发展.”公司自注册前，就从公司的规范，专业，发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神;追求卓越，赢万从口碑创品牌”的公司理念.公司理念体现了这个年轻公司，即朝气勃勃，勇于创新，又脚踏实地以服务为本的精神.第三章 工业园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划

**工业园坐落于*****，是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期占地面积69800平方米，总建筑面积约70000平方米，框架结构，其厂房面积42400平方米，办公面积5950平方米，宿舍20250平方米，园区道路面积18000平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，电梯9部，园区设有出入口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施”.一，认识与定位

该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范

开放 体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效 展示该工业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范 体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌 二，一种模式

作为国际化工业园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建 设的经营型物业管理模式.在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”.我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.三，二项承诺: 1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点: 针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点: 1，树立工业园物业整体形象

通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象.2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3，维护好工业园区的环境

该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

4，设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值

另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值.五大措施: 1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设臵环境管理部(环卫，绿化)，养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保 障工业园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.每二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 一，拟采取的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2，提供24小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一)组织系统: 1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，品管，各业务部门管理员和业务块操作员工.(二)，运作程序系统: 1，整体运作程序 2，内部运作流程 说明: 1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.(三)，激励系统: 说明: 1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位臵，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利环境.5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作计划

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.(一)前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 物业管理标的调研 全面了解物业管理标的 05年12月31日 尽量提前 2 拟订管理方案

结合调研结果拟定管理方案 06年1月5日 尽量提前 3 接管合同签订 1，方案送审 2，签订合同 方案确认时止 尽量缩短时间 4 组建管理队伍 1，选拔 2，培训 3，上岗 方案确认至进场 5 整改及完善办公条件 1，安排管理用房 2，安排员工宿舍 3，物质装备到位 方案确认至进场 6 制订管理制度

1，制订切合实际的各项物业管理制度 2，导入ISO9001-2000 7 物业接管验收 办理书面移交手续

(二)常规期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 房屋及公用部位维修保养 1，制定大，中修计划方案;2，日常零修，急修管理;3，日常保养巡查管理;4，维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 2 公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理

1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 3 安保管理

1，24小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.接管验收后开始 4 车辆管理

1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.接管验收后开始 5 清洁卫生管理

1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.接管验收

后开始 6 绿化管理

1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.接管验收后开始 7 客户服务管理

1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.8 标识系统管理 标识日常维护管理 9 档案管理

1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度.接管验收后开始

(三)物质资金积累计划 序号 项目 数量 金额 用途 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 摩托车

电脑，含显示器 打印机 复印机 传真机 保险柜 照像机 电话

寝具和服装(套)疏通机 电焊机 1 1 1 1 1 1 1 1 按编制配 1 1 2000 4000 1800 6000 1000 800 2000 400 10000 2000 1000 用于联络及办理相关业务 办公用 办公用 办公用 办公用 办公用

用于文化活动

办公用 估算价 维修用 序号 项目 数量 金额 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 冲击钻 切割机 电工工具 水工工具 木工工具 泥工工具

高空作业用工具铝合金梯 常用材料备件 吸尘机 垃圾箱

清洁工具(套)9 清洁车(专用)手推平板车 手推斗车 剪草机 绿篱机 人工喷雾器 绿化工具(套)对讲机 防毒面具 钢盔 消防靴

训练用具(套)1 1 2 1 1 1 1 2(一大一小)一批 1 10 18 4 1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 1500 2000 800 500 700 300 1000 2000 10 3000 1000 4000 5000 3200 1500 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2000 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合计:$74650元

第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施 本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施.序号

指标名称 工作标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套设施完好率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案记录 2 房屋零修，急修及时率 96% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度 3 维修工程质量合格率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量 4 大型及重要机电设备完好率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用 6 停车场完好率 95% 7 路灯安好率 95% 8 消防设备完好率 98% 12 9 治安案件发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全 10 财产被盗率 1%以下 11 违章发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度 12 违章处理率 90%以下 13 火灾发生率 1%以下(年)全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全 14 绿化完好率 无

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.第四节:管理人员的配备，人员培训 一，物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配臵情况，帮我们在人员配备上坚持以公司“精干，高效，敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力，重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.(一)，管理处人员配备图

(二)，物业管理处人员岗位分布说明 1，管理处 主任:1名，负责全面工作.2，文 员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.3，品 管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督.13 4，维 修 部:2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.5，保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.保 安:13名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作.6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.绿化技师:2名，负责绿化养护工作.环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生.(三)，人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处.1，培训的目标: 通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.2，培训内容:(1)新员工入职培训: A，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等;B，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;C，管理处概况培训:工业园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;D，物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;E，军训与参观学习.(2)岗位专业技能培训: A，基本技能培训:相应岗位的专业知识，ISO9001文件(包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表格等);B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.(3)素质提高培训: A，操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;B，管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.(4)新政策，新理论培训: 物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.(5)培训者培训: 培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.3，培训计划(不具体阐述)4，培训的评估考核

(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正.(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 一，管理规章制度

科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提升工业园区形象的重要依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照 14 ISO9001国际标准人，及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急措施，ISO9001服务质量控制程序文件，公司内部管理制度等.二，档案建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.三，档案管理运作环节

1，资料的收集，直接隶属于客户服务中心.建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.2，资料的分类整理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.3，资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文件流失.档案的管理环境必须做到“三防”，即防火，防潮，防变质.四，档案资料的分类 1，接管移交资料: 名 称

资 料 内 容

工程建筑产权资料

A:规划图纸，项目批文，用地批文

B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证 C:拆迁安臵资料 工程技术资料

A:红线图，总平面图

B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告 C:工程合同，工程预决算

D:工程设计变更，通知及技术核算单

E:竣工图:1.单体建筑，结构，设备竣工图

2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图 F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书 G:钢材，水泥等主要材料的质量保证书 H:新材料，构配件的鉴定合格证书

I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书 J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料 K:砂浆，混凝土试块，试压报告 L:绿化工程竣工图 M:其它技术资料 2，管理档案资料 名 称

资 料 内 容 物业资料

A:基本资料 B:标识资料

事务管理资料

A:事务值班表 B:事务交接记录表

C:物品搬出(入)登记表 D:日常事务巡视记录 E:事务回访登记表 维修资料

A:维修申报表 B:维修服务派工单

C:维修回访记录本 D:公共设施维修记录 安全防范及交通管理资料

A:日常巡查记录，交接班记录，值班记录

B:查岗记录 C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录 D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录 设备管理资料

A:公用设施保养维修记录 B:各项机电设备保养维修运行记录 C:设备分承包方维修保养记录 D:设备检查记录 员工管理资料

A:员工个人资料，聘用表 B:员工业绩考核及奖罚记录 C:员工培训计划及实施记录 D:员工培训考核记录

E:员工外出考评及参加演练记录 F:员工住房及内务管理记录 意见反馈资料

A:服务质量回访记录表 B:意见调查，统计记录 C:投诉及处理记录表 行政文件资料

A:管理处主任值班及督察记录 B:政府部门文件 C:物业公司及主管领导部门文件

D:管理处规章制度，通知，通报等文件

E:管理处荣誉一览表 F:管理处接待来访参观记录表 会务资料

A:会务承办实施方案 B:会务摄影及录音，录像资料 第六节:便民服务

当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持“以客户为中心，优质服务，低价收费”的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足.序号 项 目

服 务 收 费 标 准 备注 1 代理办公物品维修

按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当服务费 2 代购车船航空票

除实际费用外，按规定加收手续费 3 代寄，代领邮件

加收适当服务费 4 配备急救箱，急救药品

按药品的实际收费，不加收服务费 5 建立活动组织，组织文体活动

活动费用按实际发生收费，不加收服务费 第七节:物业管理收费标准建议及收支测算

本项目物业管理采用包干制，厂房物业每平方米每月1.5元，办公物业每平方米每月2元，宿舍物业每平方米每月0.5元，即:每月物业公司的收入为42400m2×1.5元/m2+5950m2×2元/m2+20250m2×0.5元/m2=85625元，每月物业公司支出及利润见下表: 类别 序号 项目 计算式 月支出 备注

人 工 费 用 1 员工 工资 30人

管理处主任:3200元×1人=3200元 客服文员:1400元×1人=1400元 品管文员:1400元×1人=1400元 保安队长:2000元×1人=2000元 保安:1400元×13人=18200元

环境管理部长:2000元×1人=2000元 绿化技工:800元×2人=1600元 环卫工:700元×8人=5600元 维修技工:2000元×2人=4000元 39400元

工资中含伙食费和员工社保费 2 员工 保险 30 120元×30÷12 300元

意外伤害险 3 福利费等各类经费 17.5% 39400元×17.5% 6895元 小计

46595元办 公 费 用 1 交通费 综合测算 3000元 2 通讯费 3 办公易耗品及办公设备保养 4 勘察业务费，公关费 小计 3000元

公 共 设 施 设 备 日 常 维 护 费 用 1 公共房屋

综合测算，一般月费用计算式为:物业总面积×3元/m2÷12月=68600×3÷12 17150元 2 室内外走道 3 化粪池清理维护 4 污，雨水井清理维护 5 停车场道路维护 6 灯具(园林，路灯，楼道灯，高杆灯等)7 标示牌，宣传栏等维护 8 水泵(含水管阀门)日常维护 9 变压器，配电房维护 10 消防设备维护 11 其它设备设施维护 12 电梯保养，维修，检测等费用 13 发电机维护保养费 14 煤气站维护

15 监控系统维护 小计 17150元

环 境 管 理 费 用 1 园林绿化保养，修剪，施肥，喷药，补种，机具损耗，用油等 综合测算，般月费用为绿化面积×0.3元，故为≈8000m2×0.3元 2400元

不含室内绿化养护 2 办公，生活垃圾转运费

3个桶×350元÷36个月=29元 3个桶×180元转运费=540 569元

生产垃圾另定方案 3 除四害消杀费用

180元/月与相关单位签合同 180元 4 保洁工具，清洁用品损耗，材料物资 综合测算 2000元 5 外墙清洗

费用与甲方单独结算 小计 5149元

共 用 水 电 费 1 所有用水用电费用(楼梯灯，路灯，园林灯，水泵运行，绿化用水，其它)由物业使用人直接缴付 无

物业公司可代收代缴，收取时加损耗费用 小计 无

其 它 支 出 费 用 1 文化宣传费 500元 2 物业管理责任保险 30000元÷12月

2500元 3 税金

85625×5.5% 4709元 小计 7709元 总计 79603 物业公司利润

85625-79603=6022元 第八节:日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础.常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.一，介入期

在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.(一)，调研，编写方案工作(二)，验收接管

1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.2，对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.3，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.二，常规期物业管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行漦??团体组织集会.四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃臵及堆放杂物，共同维护公共卫生.五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.六，爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.九，积极维护工业园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将工业园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.安全防范管理规定

为提供优质保安服务，保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定.一，工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定的行为进行检查，纠正.二，物业管理处的职责和权利

1，严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命，财产安 20 全.2，实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行.5，对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理.三，工业园区严禁下列行为: 1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.4，禁止窝藏各类犯罪分子.5，不得利用房间为盗窃活动提供方便.6，禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.7，未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理.四，工业园区经营人员职责和义务: 1，遵守国家有关法律，法规和本工业园区的各项规章制度.2，具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好工业园区的安全保卫工作.3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.4，正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任.消防安全管理规定

为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定.一，本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行.二，工业园区的防火工作，依据“预防为主，防消结合”的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.三，工业园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.四，物业管理处的防火工作职责: 1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;2，制订防火管理制度，并监督保障实施;3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;4，保证公共区域疏散通道的畅通;5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持 21 火场秩序，配合事故处理.五，工业园区经营人员的消防职责和义务: 1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;3，室内不得存放超过0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其他疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业;5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;7，遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;9，学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救;10，发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;11，所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.六，物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿.八，公共娱乐场所按《公共娱乐场所消防安全管理规定》执行.九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理.道路及车辆管理规定

为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定: 一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定: 1，遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车;3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位臵停放，注意前后左右车辆安全;4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.二，停车场管理规定

1，服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放;2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;5，车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;22 7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理.工业园区设备安全运行制度

一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证.二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好.四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生.六，维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生.七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.八，做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.九，供配电设备房必须具备灭火器材.智能控制中心管理规定

一，智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.二，信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关“应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制值班记录表》中.四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中.五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.六，智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.消防给水设备保养制度

消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好.一，每月对消防给水设备做好维护保养工作

1，检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物;2，检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态;3，检查加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超过20滴)，对泵轴填料做适当调整，使其保持正常;4，检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，使其保持正常;5，泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.二，启动检查消防泵加压是否可靠

1，转换开关是否在自动位臵;2，打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动;3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行;4，如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理.三，保养结束后，将转换开关臵于“自动”位臵，清扫设备卫生，做好保养记录.中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)一，中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括: 1，检查电压表指示是否正常，正常情况为380V±10%;2，检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流;3，检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150pa;4，检查进出冷却水温度(进水温度<35℃，出水温度<40℃);5，检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度<0～18℃，温度6～8℃);6，主机运转过程中是否有异常振动或噪音;7，冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常;8，检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好;9，检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声;10，各种标识工具是否完好等.二，值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管.维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况.三，值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开.四，为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.电梯巡视监控管理制度 为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行: 一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》.二，巡视时按以下内容认真巡视检查: 1，曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动;2，减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠;3，指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;4，变压器，变频器，电抗器等是否过热;5，制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常;6，通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工具是否放在指定位臵;7，电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等.三，巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯.四，值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开.水泵房运行操作规程

一，水泵房为工业园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.二，水泵的运行操作

1，运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等;2，泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓.3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;4，水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录.三，泵房卫生

1，泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘;2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.四，发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.水泵房运行注意事项

一，值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).二，启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行;“手动”启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在“手动”位臵运行时间不允许过长.三，监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态.四，注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水.五，水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录.六，发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行.1，电流突然升高超过允许范围时;2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时;3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;4，压力表突然升高或降至不正常范围时;5，水泵轴承和电动机温度超过允许范围时;6，水泵无水空转或反转时;7，危及设备或人身安全时.绿化养护制度

为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.一，室内养护标准及目标: 1，浇水:根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水;2，花木除杂:及时消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂草，杂物;3，修剪整形:根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保持青绿，美观大方;4，施肥:根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次;5，病虫防治:春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作;6，长势不良，观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换.二，室外养护: 1，基础性更新改造: 25 土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2，常规性养护工作:(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主;(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次;(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失;(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;(11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观.清洁卫生管理规定

为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明: 第一:清洁品质控制 一，清洁计划

1，向管理处提交清洁服务计划;2，根据计划书内容按步骤实施日，月，季的清洁工作;3，根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作;4，月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划;5，急(突发)事件的处理对应计划方案提交;二，清洁实施

1，向管理处发出每日清洁完成情况报告;(简称“日报:)2，各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排;(简称”早会“或”例会“)26 3，各项日常清洁工作安排表，指导书;4，各项定期清洁工作安排表，指导书;5，各项内部清洁完成情况考评资料;6，各项清洁工作方法指示书;7，各项清洁工作安全批示书;三，清洁技术应用

1，清洁新技术的应用和推广;2，现场清洁问题的研究，解决;3，清洁高效率方法的研究，运用;四，清洁监督与检查 1，清洁日检表 2，清洁周检表 3，清洁月检表

4，各项清洁作业标准书 5，各项清洁作业岗位职责 6，清洁奖罚制度

7，各分现场之间交替检查，评比 五，员工管理

1，定期的清洁培训 2，员工道德教育 3，作业标准化管理 4，员工考评制度

第二，清洁原则及清洁方案 一，清洁原则

创造舒适的环境，杜绝任何污染

★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角 ★亲切的服务，给人以温馨的感觉 ★垃圾及时清理，免除空气的污染 保持建筑常用常新

★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏 ★使用无污染洗剂，保持环境的清新

★采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损 安全作业的确立 ★实施安全操作教育

★清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤

★清洁工作中必须使用作业指示板，警示牌，防护栏，安全帽 作业情况督察

★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书 ★各区域负责人每月进行互检

★公司技术部每月进行作业指导，监督检查 作业效率提高

★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合 ★建筑采用先进的专用设备进行保养

★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率的完成各项作业 27

树立良好的社会形象，创超一流的环境 ★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁 ★选用高素质作业人员，注重人员形象教育 ★严格要求着装整齐，服务语言标准化 二，具体清洁方案构想 人员的选择，培训，教育

★选择年青，工作勤劳，有一定文化素质的员工 ★注重职业技能培训和服务规范化教育 ★定期进行新技术培训 器材及洗剂选定

★针对石材选用养护技术设备

★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业

★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁 公共场所设施清洁

★洗手间设施定期进行消毒

★垃圾桶，箱定期进行消毒，避免空气污染 保护作业法

★保护建筑的作业:不同的建筑采用不同的方法和洗剂

★保护使用者的作业:A，选择适当的时间作业;B选择无噪音作业，避免干扰 ★使用保护剂全面保护建筑外观 清洁作业的实施 ★制定详细的计划书

★管理人员确认作业完成情况 ★定期进行专业的技术培训 ★紧急事件的应急增援

★加强夜间作业避免影响白天的正常工作 ★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏 ★加强大堂的日常作业 三，清洁业务的基本方针

建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值.建筑物的美在于通过频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响.清扫业务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高工业园区以及清扫业务形象的重要事宜.如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损，变色，生锈，发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为显著.例如:地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.四，确定清洁作业基准

制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况(场所)，季节，时间等因素.对于制作贵工业园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明.在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开的，而是如下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施.因此，我们确认在与贵方密切交流，会商共进的前提下，通过下列循环可以永久维持建筑物 28 优美高雅的环境.五，清洁的目的及特点

1，清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观，保护建筑，延长其寿命，洁净环境卫生的目的.2，清洁概念

工业园区的清洁因其建材，场所，使用者，用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁固有”千变万化“之称，正是这样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识.1)针对不同的建材采用不同的清洁方法(如石材，金属，毛织物，胶等)2)针对不同的场所采用不同的清洁方法(洗手间，走廊，停车场等)3)针对清洁分类采用不同的清洁方法(日常清洁，定期清洁，特种清洁等)4)不同的用途采用不同的清洁方法(办公楼，住宅等)清洁的特点:正如前所述工业园区的情况不同，故其作业的实施也相对不同: 1，进行详细的调查;2，制定完善的作业计划;3，划分作业不同的区域进行;4，制定全面的建材保护措施及方法;六，重大问题处理

我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动小组.七，客户至上

这是我公司的服务宗旨，对我们的服务对象提供服务，如遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，妥善的处理是我公司在市场竞争中生存的唯一条件: 1，贵公司的要求就是我们最重要的工作;2，定期进行现场内部的5S整顿;3，内部定期举行内部管理例会解决现场的工作;4，定期举行管理会议商讨落实管理工作.八，处理客户投诉

1，如何对待客户的投诉

A，对客户的投诉处理应放在首位;B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱;2，处理客户投诉的姿态

A，接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好;B，无论是什么状况都必须道歉;C，绝对不允许反驳或找借口中;D，掌握如何当场或用电话应付的技巧;E，无论人，场所，时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧;3，对投诉的事后处理

A，分析原因，责任的存在，并向总负责人汇报;B，协商如何避免再发生的对策;C，如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报.九，教育理念

楼宇清洁业务的目的在于给工业园区使用者提供舒适的使用环境，因此，以提供最佳的作业技术为主要目标，遵守楼宇管理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，包括服务等的性教育训练.29 1，教育训练的三项目 1)硬件教育

A，清洁五原则的教育

B，各种建材清洁养护的技术 C，机器，器材的熟练使用 2)软件教育

A，各种的作业计划，作业程序 B，人事，劳务管理，一般的教育 3)服务教育

A，服务态度:作业态度，礼节，着装 B，精神性服务:配合顾客的心情，愿望 2，提出最佳作业技术的建议 为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及工业园区的使用者提供和创造安全，舒适，卫生的环境和高效率作业目标进行教育培训.3，教育训练负责人

由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.(教育负责人:是指在获得国家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才)4，教育训练对象

一般员工，各现场负责人以及本地教育指导者.清洁作业规程以及操作要领 场所

每日清洁内容 次数

每周清洁内容 次数

每月清洁内容 次数

每季清洁内容 次数

所有大堂及走廊通道

1，地面清扫，拖净，推尘 2，垃圾处理

3，烟灰筒，垃圾箱，花盆清理擦净

4，装饰，指示牌，排风口，消防设备清洁 5，所有门，玻璃清洁 6，污渍，手印处理 7，灯饰设备

8，地垫吸尘，扫净 9，防盗门擦拭 1 1 1 1 1 30 1 1 1 1 1，墙面除尘

2，烟灰缸，垃圾桶消毒清洗 3，防火门全面清洁 4，入口大门玻璃清洗 5，不锈钢打保护剂 6，地脚线擦净 7，地垫洗净 1 1 1 1 1 1 2 1，天花除尘

2，排风口，顶部分清洁 3，墙面清洗

4，大理石，打蜡保养 5，照明灯具擦拭 6，装饰面除尘 1 1 1 1 1 1 1，照明灯罩清洗(高处)1 洗手间

1，地面垃圾清扫，拖净 2，洗手盆，便器清洗 3，镜面擦拭并保洁

4，门，隔板清洁，玻璃窗清洁5，地面冲洗并保洁 6，附属配件擦拭 7垃圾处理 2 4 1 1 31

2 2 1，门，隔板全面清洗 2，水管道擦拭 3，墙面擦拭 4，窗玻璃擦拭 1 1 1 1 1，墙面清洗 2，天花除尘 3，送排风口擦净 1 1 1 1，照明灯罩擦拭 1 园区

1，地面垃圾清扫，拖净

2，草坪，绿化带，花池盆景的垃圾清扫3，桌椅擦拭，除尘 4，灯饰设备除尘保养 5，指示牌擦拭，除尘 经常

1，地面清洗

2，建筑材料设备的清洗 3，下水道，雨水沟的清理 1 1 1 1，公共设备及金属设备的专业保养清洁1，花园石材设备的深层清洗 所有楼层公共走廊

1，地面垃圾清扫，拖净 2，烟灰筒处理，擦净 3，消防设施设备擦净 4，墙面污渍处理 5，开关，指示灯擦拭 6，垃圾桶清洗擦净 7，垃圾处理 8，玻璃窗清洁 9，楼层门玻璃清洁

1 1 1 1 1 1 1 1 1，墙面除尘 2，玻璃窗清洗 3，门面清洗

4，烟灰筒，垃圾桶清洗 5，走廊地面拖净 6，装饰面除尘 7，消防设备 1 1 1 1 2 1 1 1，排风口，空调口清洗 1 1，天花除尘 2，照明灯具清洁 1 1 天面 1，保洁 2，渠口清理

3，围栏，扶手抹净 1 1 1 1，灯柱，钢架，露体管道清抹 1 1，门面擦净

2，地漏，下水口清理 3，矮墙除尘清洗 2 1 1 33 清洁作业规程以及操作要领 场所

每日清洁内容 次数

每周清洁内容 次数

每月清洁内容 次数

每季清洁内容 次数 外围

1，地面垃圾清扫并保洁 2，绿化带清扫

3，各种招牌，栏杆擦净 4，路灯，灯柱擦净 5，果皮箱清洁 1 1 1 1 1 1，地面清洗 2，排水口清理 3，消防设施擦净 1 1 1 1，墙面清洗(立柱2米以下部分)清洁服务质量标准及检测方法 区域 清洁项目 清洁质量标准 检测方法

所有大堂及公共部分楼道 地面

保持干净，无污渍，积水，积尘，痰渍，杂物，纸屑，烟蒂，香口胶，保持光洁，明亮 目视 玻璃

无手印，污渍 以纸巾擦拭 不锈钢

无手印，污渍 以纸巾擦拭

铝合金，木饰板，装饰画

无尘，污渍 以纸巾擦拭 拉手

无尘，污渍 以纸巾擦拭 防火门 无尘，污渍 以纸巾擦拭 信箱柜 无尘，污渍

目视或以纸巾擦拭 指示牌，悬挂物 无尘，蜘蛛网 目视或以纸巾擦拭 花盆

无污渍，杂物 目视 烟灰筒

无污渍，痰渍 目视 天花顶

无污渍，灰尘，蜘蛛网 目视 送排风口

无污渍，灰尘，蜘蛛网 手摸或以纸巾擦拭 防尘地垫

无水渍，灰尘，污渍，香口胶 目视 镜面玻璃

无手印，灰尘，水渍 目视或以纸巾擦拭 饰柱

无污渍，灰尘，痰渍 目视 墙身

无污渍，灰尘，每30平方米用纸巾擦拭不能有黑色灰尘目视 消防器材 无污渍，灰尘 手摸或以纸巾擦拭

清洁服务质量标准及检测方法 区域 清洁项目

清洁质量标准 检测方法 洗手间 墙身

无尘，污渍 目视及手摸 防滑瓷砖地面

无尘，污渍，纸屑，水渍 目视及手摸 洗手间大门

无尘，污渍，手印 以纸巾擦拭 洗手间玻璃镜面

无尘，污渍，水渍，手印，皂液，保持镜面明净 以纸巾擦拭 便器，洗手盆

保持无污渍，垢，臭味，并保持水流畅通无阻，瓷器明洁如新 目视及以纸巾擦拭 洗手间隔板

无污渍，痰渍，保持洁净 目视及以纸巾擦拭 洗手间灯饰 无蛛网，污渍 目视

洗手间天花，排风口 无蛛网，污渍 目视

洗手间下水管道 保持水流畅通无阻 冲水数次检测 其它区域 外围

地面，道路，绿化带

无杂物，垃圾，泥沙，积水，香口胶，每50平方米不得超过10个烟蒂目视

墙面(3米以下)无污渍，灰尘 以纸巾擦拭 果皮箱

无污渍，异味 目视

路灯，招牌，栏杆，不锈钢，设施设备 无污渍，尘渍，光亮 目视

垃圾房 地面

无积水，异味，用水冲洗干净 目视 墙面

用水冲洗干净 以纸巾擦拭 垃圾房门 用水冲洗干净 目视 下水井

无泥沙，杂物，臭味，每检查一次，发现问题及时处理，每月清理一次，保持排水井无堵塞 目视

第二节:部分应急措施 意外事件处理办法

为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本办法.一，电力，给水，电视信号中断供应处理

1，当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间;2，了解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长，技工跟进有关情况，如果发现整个辖区电力，给水，电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修;3，如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在告示栏张贴通告.二，火警处理工作

1，当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任;2，如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户;3，如情况许可或在安全情况下，偿试将火扑灭;4，倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119，并保持马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.5，当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料: 1)消防车到达的时间

2)消防车到场数目及车牌号码 3)带队的消防队长姓名 4)消防员收队离场时间

6，当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况，倘有公众设施受损，须立即安排抢修.另外，须巡查及记录受影响单位的情况;7，尽可能在第一时间向总经理报告.三，水浸处理工作

1，当发现有水浸时，应即时将积水清除;2，倘水浸范围附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用各种方法截水;3，当积水清除后，须即时巡查及记录公众地方，设施的损坏情况，同时巡查及记录受影响的单位损坏情况;4，如有公众设施受损，须立即报告维修部负责人或总经理;5，如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述步骤跟进外，即时联络浸水单位客户，要求尽快处理.四，爆炸处理工作

1，当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联络该单位客户，征询其是否需要报案;2，如客户同意报案，须尽快报告公安机关;3，公安人员未到达现场时，有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物，另外应安排保安人员巡视附近其他单位，是否有被爆炸过的痕迹;4，切记不可触动案发现场内的任何物件，以免影响公安机关调查;5，当公安人员到达现场时，须登记以下资料: 1)公安人员到场时间

2)公安人员车辆的数目及车辆号码 3)带队队长的姓名

4)当公安人员离场时，应记录离开时间 五，交通事故处理工作

1，如果有人受伤，必须报警;2，没有人受伤，可由双方车主自行达成赔偿协议;3，值班人员须登记以下资料: 1)车牌号码

2)双方车主姓名，地址，电话

3)如有人受伤，登记伤者姓名，地址，电话

4)如有公安，救护车到场，须登记车牌号，到场及离场时间，带队队长姓名.4，如因撞车而对小区公众地方，设施造成破坏，须报告管理处主任处理;5，事后须向总经理呈交报告.六，意外受伤处理工作

1，当在区域内公共地方发现有人受伤时，要及时报警或叫救护车;2，须查问受伤者的身份及受伤的原因;3，值班人员须登记以下资料: 1)受伤者姓名，地址，电话 2)受伤原因

3)如有公安，救护车到场，登记到场，离场时间，车牌号码，带队队长姓名 4，事后须向管理处主任呈交报告.七，刑事案件处理工作

1，当区域内发生刑事案件时，必须在第一时间内报告派出所，总经理及贵方领导;2，保护好现场;3，记录好有关情况.八，管理处对于以上的特别情况的处理工作，须记录于《事件报告》报告总经理.九，具体操作详见《意外事件处理工作指示》.消防应急方案

为更好地做好本物业的消防应急工作，特别定本方案: 一，成立消防应急领导小组: 总指挥:管理处主任 副总指挥:保安队长

下分两个组:前线组和后援组 二，消防组织架构: 三，消防应急方案

1，火警发生在任何时候

1)一般火情处理(指还没有造成危及人生，财产的小型火灾).38 当班人员: 当班人员第一时间内通知总指挥和119;监控室值班人员立即呼叫所有上班人员，电话或人力通知不上班人员;由最近岗位的值班战士立即切断总电源，打开消防栓;监控室人员立即用广播通知单位内人员进行有序疏散;门岗人员在消防车未到达前守候在重要路段保持道路畅通，以便消防车全速驶达火场，且做好有关人员，火警时间，地点，原因，急救车辆等记录;开启工业园区广播，警铃，检查自动启动的消防系统工作情况，必要时可启动其他消防设施.不当班人员: 由班长带领本班人员及时赶到火警场地;接好水带，水枪到火警现场做灭火准备;打开水阀实施灭火;拿灭火器，戴防毒面具，拿好消防服赶赴火场进行灭火和急救;拿消防斧和消防绳赶赴现场.后援组: 前台人员第一时间到场，现场拍照，发现先或后进人员;做好护送伤员至医院的措施;做好火灾后的现场清理工作，登记损失财产数量及方案案例;协助组织调查，做好安抚工作.2)重大火情的处理 当班人员: 第一时间拔打”119“火警求援;通知总指挥及所有不当班人员;立即切断总电源，打开消防箱;开启小区广播，警铃系统，监控室人员利用广播进行疏散人员，检查已自动启动的消防系统工作情况，必要的可强行启动其他消防设施.确保各执勤区域工作正常的同时，保持消防过道畅通和路面秩序井然;门岗人员做好相关人员，火警时间，地点，原因，急救车辆等记录.不当班人员: 由班长带领本班人员及时赶到火场，控制火情;着消防服及防毒面具进行人员疏散，其他人员协助火警执勤人员的 各项灭火工作 后援组: 第一时间到场，现场拍照，发现先进或落后人员;护送伤员至医院;协助组织调查;做好火灾后的现场清理工作;登记损失的财产数量形成文字案例.事后保安队长作《事件报告》上报管理处主任及总经理.各组职责: 总指挥:统一协调组织灭火及后援工作.前线组长:接到报警，统一部署灭火方案.前线组组员:负责具体灭火的各项工作.后援组组长:负责后援组的总协调工作.后援组组员:组织人员疏散及现场清理工作.39 纪律要求: 所有被通知到的人员必须到场，不得借故推托.所有人员必须严格按照分配的任务执行，不得打折扣.做到言行禁止.以上规定有违反者，严肃处理.停水及事故处理方案 一，停水处理

1，设备发生故障，需停水处理时，当班人员及时上报维修主管，由维修主管在一小时通知客户并组织抢修;2，停水时，当班人员密切观察水池储水情况，向管理处主任汇报，对水池储水进行合理调度，如水池储水不能在规定时间内满足供给应提前通知客户.二，事故处理

1，供水设备发生事故时，维修主管，当班人员要到现场察看，处理并及时组织抢修;2，发生设备事故，当班人员将事故时间，原因，设备损坏程度，影响程度等作记录并上报;3，对重大事故由维修主管知会相关部门，按处理程序及时上报物业管理处主任;4，事故处理未结束时，当班人员及相关维修人员未经维修主管许可，不准擅自离开;5，事故处理完毕，维修主管安排专人对维修设备进一步监护并对事故进行分析，将”事故分析报告“交管理处审查.第六章 工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 一，清洗范围: 1，办公楼1-4楼外墙清洗;2，办公大楼1-4楼大堂地面，墙面，玻璃，楼梯，厕所清洗.二，施工方案: 1，外墙清洗采用高空下吊板作业法进行清洗;2，办公楼地面，楼梯地面清洗用多功能刷地机配吸水机清洗.三，清洗技术要求: 1，外墙清洗后洁净度达95%以上;2，地面清洗后洁净度达95%以上;3，玻璃清洗后光亮，透明.四，清洗报价:(含税价)1，外墙清洗价格:1元/m2(按实际清洗面积核算);2，地面清洗价格:1元/m2(含楼梯扶手，消防栓，办公设施);3，室内玻璃清洗价格:1元/m2;4，洗手间清洗价格:200元/间.五，供水，电等便利条件，并派人配合监督，我司则按要求严格施工.自觉遵守甲方制度，对因我方施工过程中造成对方的财产损坏及其它损害，我方应负全部责任，我司在施工过程中发生的人员安全事故及其它意外全部由我方负责，贵方不参与保障.六，本方案及报价的执行双方另行拟，签合同.第七章 结束语

对于贵公司和众信物业有限公司来说，本次物业管理项目的成功合作无疑是对双方在管理上的一次创新，也客观的反映出贵公司高层高瞻远瞩的眼光，它将集约和优化各方资源，符合市场不断专业化的发展.作为众信物业有限公司来说，我们将把握机遇，把每次挑战当作一次机遇加以发展，我们有理由相信，通过我们积极的态度，科学的管理方法和专业的水平，一定会给贵公司及使用人呈上一份满意的答卷，因为我输送相信”没有最好，只有创新".40 **公司

广州市众信物业管理公司 项目物业管理处 客户服务中心 保 安 队 环境管理部 维 修 部 物管标的调研 拟定物业管理方案 组建机构 岗位培训 接管验收 整改 日常管理 众信物业公司 管理处 反馈监督 各业务块员工 指挥 指挥 管理层 操作层

工资福利机制 激 励 机 制 培养提升机制 思想工作机制 奖惩机制 企业文化机制 管理处主任1人

文员(1人)品管(1人)(共30人)服务中心 保安队:14人 队长:1人 战士:13人 其中轮休一人 环境管理部11人 部长:1人 绿化技师:2人 环卫队:8人 维修部:2人 调查筹划 编制计划 实施营运

诊断评价 提高建筑美观 延长建筑寿命 注重环境卫生 贵公司 物业管理处 环境管理

向管理处主任提交作业计划，监督管理作业进行情况;定期进行现场巡查，确查作业良好实施;定期与管理处主任举行管理例会，处理现场问题(1周1次);我司现场管理人员接到贵公司发出的紧急情况或突发事件必须优先处理;优先配合管理实施整体化管理;增加沟通，交流，协调的满足贵公司的要求.总 指 挥 管理处主任 保安队长 客户服务中心 保安人员 其它人员 前线组 后援组