供应业务流程处理规范

第一篇：供应业务流程处理规范

供应业务流程处理规范

一、为规范供应工作及与相关部门业务流程，促进供应工作规范有序运行，根据本公司多年实践，特制定本规范，仅在供应部及关联流程有效。

二、集团供应与外协业务流程模式：

根据实际情况，利用合适的方式与渠道下达计划到供方，零星采购采用现配方式

接受公司各单位的采购意向或计划

核对材料清单和计划，整理计划信息

建立档案，查询信息，比价确认

保持合格供方的严肃性

形成书面文字，合同条款规范（包括要约）根据采购合同与相关协议，进行不定期的及时采购进度跟踪，以确保材料的按时入库，同时要做好进货检验工作

按计划入库，及时进入ERP帐务流程 严格按计划和需求办理正规出库手续，坚持月底盘存制度

接受生产系统的外协意向或计划

核对外协清单与计划，签定并整理外协合同，编制外协进度计划并及时下达至外协厂方 根据需求进度计划情况，积极保持与外协方的良好沟通，并不定期跟催，同时要做好进货检验工作

按计划做好二次入库工作，在ERP帐务流程中补充说明，并与需求单位沟通 办理二次出库手续并记录

及时认真做好与生产部门的外协沟通工作，并及时反馈外协件的使用信息

三、计划内供应业务流程的具体职责与工作内容、要求：

1、生产等各种供应计划信息

集团公司因生产、生活、办公、技术开发等发生的采购需求，必须以书面的形式及时上报供应部门（每天下午5：00前），除紧急与特殊情况外，不接受电话和口头计划请求。

各仓库按公司核定的《常规材料控制基准一览表》的标准，及时掌握仓库物资的安全信息，及时向部门反馈补库信息，以确保仓储的安全。

供应部内勤每天负责接受和整理相关需求信息，并要在次日上午8：00前将归类整理的单据报部门经理。

各单位务必使用经公司管代核准后的标准化表单，资料数据填写完整、准确，不得出现白条和废单。

2、编制采购任务书

根据集团公司的生产月计划与大棕材料的采购要求，每月30日前编制常规物资采购任务书报董事长批准。

供应部经理收到内勤归类汇总的每日需求计划信息后，及时核对材料清单，参照《集团材料配套一览表》的标准，及时编制采购计划。

3、供方资料收集

根据集团物料的品类，可通过网络、电话等收集相关供方信息，按《供方管理办法》的要求，建立合格供方档案，并保证其完整性、真实性。

采购人员要适时掌握物资的价格波动信息，坚持询价、比价原则，随时保持与供方的良好沟通，严厉杜绝勾结回扣现象的发生。

4、供方评定

按《供方管理办法》供应商的筛选与评定原则，重点在质量水平、交货能力、价格水平、售后服务等方面严格把关，要努力保证合格供方的严肃性。

供应部要不定期对合格供方进行调查与暗访，随时检查其生产过程的控制情况，并要注意保守公司的商业与技术机密。

5、签订购销合同和协议

采购人员应熟悉公司所有产品规格、型号，熟悉所有产品用材料、配件、部件、配套设备等，并进行归类整理。

一般来说，如硅钢片、铁材、铜箔、硅粉、聚脂、电磁线、层压木、橡胶件、变压油、瓷瓶等常用材料和风机、压力释放阀、开关、温控仪等常用配件，可以与

合格供方签定长期供货合同、协议；其余已与本公司有多年业务往来的小供方也可签定长期合同、协议。

合同签订、变更、解除一律采取书面形式，且要使用统一合同文本，具体份数按实际情况确定，但集团公司至少留存三份，合同主管部门、财务部门、承办部门各一份。

按《采购合同管理办法》的规定，采购人员应熟悉合同范本，按照合同格式要求，详细书写合同内容，要求字体清晰、文字规范、用词准确，语句严谨。合同应具备下列条款：合同双方名称、住址及其他基本情况；标的（指货物、劳务、工程项目等）；数量和质量（包括品名、规格、国家标准、部颁标准、行业标准、双方约定的一方所采用的生产标准及无上述标准时双方约定的标准）；价款或酬金； 履行的期限、地点和方式；包装及运杂费的负担；合理损耗及损耗的负担；结算方式和方法；违约责任（特别是交期和质量保证）；合同公证及鉴证；合同签订的地点； 双方法定代表人或委托人、受托人签章，盖法人单位合同专用章，并注明双方开户行、账号、税号、税票种类、电话号码和签约日期等。

建立合同资料档案制。合同及其附件，包括有关变更、解除合同的通知、信件、补充协议、电传、电话记录、意向书及其他在合同签订、履行过程中形成的文字资料，以及供方的各种资料（包括供方的营业执照、税务证照、合格证、产品资格证等资质复印件），均应收集齐全并归档保存。

6、下达采购计划

按《采购管理制度》的要求，公司原辅材料、固定资产、机修零部件、劳保用品等生产经营性物资及宣传资料、办公用品等，均实行统一审批、采购（不能及时审批的，可先电话向总裁请示，事后再补签字）。重要物资、急需物资可由董事长、总裁临时授权相关人员执行或自行采购。

采购人员在执行采购任务时，除小额现场购买外，必须以书面形式与采购接受单位进行有关业务往来，紧急情况事先办理的，亦应于事后立即补办手续。

公司采购人员统一使用公司指定的业务联系用E-mail地址、传真和电话。传真的接收、分发由供应内勤统一负责，采购人员有义务帮助内勤接收、分拣本人传真，发传真一般由采购人员自己负责，繁忙时由内勤协助。无明确意向的传真件由经理处理。

采购计划的下达必须准确、及时，要填写清楚质量要求、技术条件、交期、违约责任等重要项目。同时，供应内勤必须认真做好记录备查。

7、采购跟踪

根据采购合同与相关协议，进行不定期的及时采购进度跟踪，以确保需求物资的按时入库。对生产用物资的采购跟踪必须严谨，为保证供应进度，采购人员必须要主动保持与供方的沟通，适时(交货前两天)查询订购货品的实际进程情况，出现问题必须及时反馈至分管领导，确因特殊原因不能按期到货的，要及时与生产制造中心协调，不能协调的交由上级领导解决。

同时，要做到采购跟踪要有书面记录可查。

8、进货检验

严格按《进货检验程序》规定，所有采购物资都必须执行进货检验流程，不合格品一律不准入库，且检验记录完整、及时（进厂1个小时内必须组织检验）。

个别零星配件和办公用品类易耗物品，可以简化检验手续。

9、入库管理

经验收合格的采购物资、设备等，必须在进厂1个小时内办理入库手续，及时进入ERP帐务处理流程。

供应内勤根据入库的ERP帐务处理情况，及时核对入库票据，审核验收入库情况，确保数量与时间的准确性。

10、出库管理

仓库管理既要保证物资不丢失、不损坏、不积压、又要把好物资的质量关，做好入库验收和出库检查工作，并按物资储备定额控制库存，对物品进行合理储备和存放，保证及时供应生产需要。

按《仓库管理规定》的相关要求，供应部仓管员要严格按计划和需求办理正规出库手续，坚决执行领料单审批与领料人签字手续，做到按计划领用物资。

要始终坚持“先进先出，后进后出”的原则，并要强化以旧换新与正常的退料制度，合理储备，加速周转，节约使用，降低成本，从而提高集团经济效益。

每月月底前，供应部要牵头组织财务等部门对所属仓库进行盘存，彻底检查帐与帐、帐与物是否相符，并要形成规范报表上报。

四、外协业务流程的具体职责与工作内容、要求：

1、生产计划需求或其他

根据集团的产品生产标准，及时掌握所有外协任务内容，准确建立外协分类任务台帐和外协厂家档案。

及时接受生产系统或开发需要的外协意向和计划，并做好记录。

2、编制、下达外协计划

参照《供方管理办法》的规定，认真选择外协厂家（尽量多选择几家，以便留有余地），严格按公司的规定与外协厂家签定外协合同，协议上应具备下列条款：协议双方名称、住址及其他基本情况；外协项目；数量和质量（包括双方约定的生产标准）；价格；完工期限；违约责任（特别是交期和质量保证）；双方法定代表人或委托人、受托人签章，电话号码和签约日期等。

根据产品情况，核对外协清单与计划，编制外协进度计划并及时下达至外协厂方，要确保外协任务的准确性。

3、实施外协作业

按《外协生产管理办法》，根据生产与外协任务的需要，积极保持与外协方的良好沟通，进行不定期的及时进度跟踪，以确保外协件的按时入库。

为保证生产急用外协件的加工进度，采购人员必须要主动保持与外协厂家的沟通，适时查询实际加工进度，出现问题必须及时反馈至分管领导，确因特殊原因不能按期交付生产的，要及时与生产制造中心协调，不能协调的交由上级领导解决。

4、外协检验

外协件入库前，由仓库保管员填写《送验单》交质检员，检验合格后，专职检验员在《送检单》上盖章，检验合格的外协件方可办理入库手续。

用于自制模具的外协加工，其检验由机电车间模具工负责并做好记录。

5、入库管理

经验收合格的外加工件，必须办理办理二次入库手续，及时进入ERP帐务处理流程（做帐务补充说明）。

供应内勤根据入库的ERP帐务处理情况，审核验收入库情况，并及时通知生产使用部门，以避免人为延误生产进度。

6、出库管理

按《仓库管理规定》里关于外协件入库的要求，供应部仓管员要严格按计划和需求办理二次出库手续。

因产品改型等原因，造成部分外协件积压，仓库保管员根据经理的处理意见，积极和外协单位联系退换修事宜，并办理相关手续。

每月月底前，供应部内勤要对所有当月的外协加工情况进行分类汇总上报。

7、生产协调与反馈

认真做好与生产制造中心的外协件加工、使用的沟通工作，并及时反馈外协件的质量与数量信息。

生产急用的外协件必须首先安排计划，因外协的用车也要优先保证。

五、本规范的支持性文件：

1、《采购管理制度》、《仓库管理制度》、《采购合同管理办法》、《外协生产管理办法》、《供方管理办法》。

2、《供应部经理工作标准》、《供应内勤工作标准》、《采购员工作标准》、《仓管员工作标准》。

第二篇：担保公司业务流程规范-精品DOC

投资担保有限公司

担保业务操作流程与规范

（草案）第一章 总 则

第一条 为保证担保业务的规范化、制度化和程序化，防范和控制担保风险，提高担保工作效率及决策水平，特制定本规则及相关制度（见附件）。

第二条 担保业务应遵守国家的法律、法规，遵循自愿、公平、诚实信用和合理分担风险的原则。

第二章 担保业务程序

第三条 担保业务程序如下：

（一）企业或个人申请、合作银行推荐

（二）担保受理

（三）项目初审

（四）项目评审

（五）签订合同

（六）落实反担保措施

（七）担保收费

（八）放款审批

（九）划拨保证金及出具放款通知书

（十）保后管理

（十一）代偿和追偿

（十二）担保终结

担保业务程序细化列示：

--部门经理分配项目A角、B角

企业申请--项目经理负责与企业洽谈--企业按要求提交基本资料

--签订《项目受理协议书》

担保受理--收取项目评审调查费

项目初审

资产评估

--项目初审基本内容--实地调查

--取得初评报告。--提交调研结论--评审会审议--填妥《委托担保申请书》--填妥《担保项目基本情况表》 项目评审

--出具《项目评审意见表》、--向银行发出《担保意向通知书》--向被担保人发出《反担保意见确认函》

签订合--拟订、审核合同文本

同

--见证签约

--备齐抵(质)押登记资料（相关合同及证件原件抵、质押登记

等）到相关登记部门办理抵、质押登记手续

--取得他项权力证书或抵（质）押登记表（登记机关签章）

担保收费

--收取保证金及担保费等

放款审批

档案管理--提交《放款申请审批表》--出具《放款通知书》--划拨保证金

--办理项目资料移交手续 保后管理

代偿和追偿--日常检查、重点检查--《在保项目检查表》--保后检查报告--《担保到期通知函》--担保项目展期（逾期）报告--代偿和追偿方案--提起法律诉讼

--还贷凭据复印件

担保终结

--《解除担保责任确认书》

--注销抵(质)押登记--退还抵、质押及代管原件

第三章 担保申请和受理

第四条 企业申请担保需填写《担保项目基本情况表》、《委托担保申请书》、股东会或董事会决议，申请人对所提供的资料需保证其真实性并加盖公章予以确认。按资料清单备齐并提交以下资料。

（一）借款人（担保申请人）应提供的资料：

1、已年检的营业执照副本、法人代码证正本、国地税税务登记证、银行基本帐户开户许可证复印件、贷款卡复印件

2、借款人、股东、保证企业、关联企业的人民银行征信信息查询单；

3、企业工商登记注册资料查询信息单；

4、公司最新章程及其修订案、最新验资报告复印件；

5、公司简介、法人代表简介，法人代表证明书，6、各股东身份证、结婚证及完整的户口簿复印件；

7、产品认证、企业认证、无形资产权利证明及其他证书等复印件；

8、过去三年及最近一期财务报表复印件；

9、上年及最近三期完税证明（营业税、所得税和增值税）复印件及纳税申请表；

10、银行对帐单，个人存折复印件（最近6个月及上）；

12、近期销售合同、订货单复印件；

13、项目可行性研究报告及主管部门批件及相关证明材料；

14、厂房房产证或租赁协议，缴纳租金凭据；

15、股东个人财产清单（列明价值、是否已抵押等）、权利证明文件复印件；

16、拟用于抵、质押的资产相关权利证明文件复印件。

（二）关联企业、保证企业需提交的资料：

1、已年检的营业执照副本、法人代码证正本、国地税税务登记证、银行基本帐户开户许可证复印件、贷款卡复印件及人民银行征信信息查询单；

2、登记注册资料查询信息单；

3、股东身份证、结婚证及完整的户口簿复印件；

4、去三年及最近一期财务报表复印件；

5、年及最近一期完税证明（营业税、所得税和增值税）复印件及纳税申请表；

6、业固定资产明细清单

7、房产证或租赁协议，缴纳租金收据； 第五条 担保受理条件(一)(二)(三)具备企业法人资格并已通过年检；

依法经营，经营范围符合国家政策,经营时间超过一年； 能提供客观真实全面的财务资料，基本具有偿还借款的能力，并能提供反担保措施；(四)10％；(五)申请担保金额不超过该企业有效净资产的70％；（有效净对单个企业的担保金额不超过我公司自身实收资本的资产指扣除存货及应收帐款中的呆坏账，待摊费用，本公司无法确认的无形资产，递延资产等）(六)该企业资产负债率不超过60％，商贸负债率不超过70% 第六条 项目经理受理符合基本条件的申请人的担保申请，接收并审核申请人基本资料，检查申请人盖章确认有无疏漏；核对资料原件、复印件加盖“与原件核对相符”印章并签名。向申请人依公司规定解释担保收费（调查费、评审费、担保费）及其他收费项目（评估费、保险费、抵押登记费等）的收取标准和收取单位。对于已受理的项目，调查费及项目资料不予退还。审查受理条件，签定《 受理协议书》按公司担保业务管理操作系统流程受理项目。依公司规定收取项目调查评审费。

第四章 担保项目初审和实地调查

第七条 项目初审主要是通过资料审核和实地调查，获取担保项目、项目承担企业及反担保人真实、全面的信息，通过综合分析、比较、评价，形成最后综合性的评定和结论即《担保项目评审报告》。第八条 项目初评实行项目经理Ａ、Ｂ角制度，部门经理负责分配A、B角。项目初评由A、B角共同进行，以A角为主，B角的责任是协助A角，且B角必须在初评报告上明确出具自己的意见。A、B角须尽职调查，并收集补充完整的资料，以及对委托人的相关企业的负责人及抵、质押物和相关信息留影备档。

第九条 资料审核是项目初审的开始阶段，是对申请担保企业提供的资料、信息进行搜集、整理和审核，以确定这些信息的有效、完整和真实性。信息不仅来源于企业，还应从其他途径，如与企业和项目有关的管理部门、金融部门、财税部门、供应商、用户等处获取。对上述资料、信息审核过程中需要进一步明确、补充、核实之处以及发现的漏洞、疑点即是下一步进行实地调查的重点。第十条 资料审核要点(一)按“清单”要求提供的材料是否齐全、有效，要求提供的原件是否为原件，复印件是否和原件一致，复印材料是否加盖公章。各种文件是否在有效期内，应年检的是否已办理手续；(二)有关各文件的相关内容要核对一致，逻辑关系要正确，通过对企业成立批文、合同、章程、董事会决议、验资报告、立项批文、可研、资信等级、环保及市场准入等具体文件的审核，了解借款人（担保申请人）和反担保人是否具备资格、合法合规；(三)(四)初步分析财务状况，记录疑点，以便实地调查核实。

对反担保人提供的文件资料的审核与以上三项基本相同，重点是审核反担保人提供的反担保措施是否符合《担保法》和有关法律法规（如房地产、土地、海商）及有关抵押登记管理办法的规定，抵押物、质物的权属（权力凭证）是否明晰。

第十一条 项目初审过程中，部门负责人、项目负责人与协办人（至少双人下户）应到借款人和反担保人及有关部门进行实地调查，实地调查至少要进行一次。经项目经理申请，由公司指定的评估师及评估公司到抵、质押物所在地进行实地勘测，出具评估报告初稿。进行实地调查前，要列出调查提纲，明确调查目标，以保证调查的质量和效率。

第十二条 实地调查要点(一)访问企业，会见有关当事人，了解企业和项目背景、市场竞争范围、销售和利润、资源的供应等情况；弄清借款用途和还款来源；考察企业管理团队的整体素质（文化程度、主要经历、技术专长、经营决策、市场开拓、遵纪守法等方面），了解主要领导人的信用状况和能力；(二)(三)对需进一步核实的材料，要求企业提供原件核对； 考察主要生产、经营场所，通过走、看、问，判断企业实际生产、经营情况，印证有关资料记载和有关当事人介绍的情况；(四)对财务报表的调查审核，应根据企业的实际情况，主要调查核实以下内容：

1.了解企业的主要会计政策，是否按会计准则记账； 2.企业的财务内部控制制度是否完备并有效执行；

3.通过采用抽查大项的方式，审核企业是否做到了帐表、帐帐、帐证、帐实四相符，核实资产、负债、权益是否有虚假；

4.企业的或有损失和或有负债情况。

(五)察看抵押物、质物。以房地产抵押的，要察看、了解抵押物的面积、用途、结构、竣工时间、原价和净值、周边环境等；以动产抵押、质押的，要察看、了解抵押物、质物的规格、型号、质量、原价和净值、用途等；以汇票、本票、债券、存款单、仓单、提单等出质的，要察看权力凭证原件，辨别真伪，必要时请有关部门鉴定。第十三条 综合分析是在核实资料和实地调查的基础上，对已经获取的信息进行综合判断、分析、比较和评价，主要有以下几个方面：(一)分析、判断借款人（担保申请人）的主体资格、清偿债务意愿及是否能严格履行合同条款；(二)分析经济环境对担保项目和项目承担企业的影响，主要包括：项目产品在行业中的地位，产品经济寿命期，技术、工艺先进程度，市场结构和市场竞争能力，市场风险程度及政府的管制程度等；(三)分析借款人的还款能力。通过财务分析和现金流量分析，掌握借款人的财务状况和偿债能力，预测借款人的未来发展趋势。财务分析的主要内容：1.偿债能力（财务杠杆比率、流动比率），2.盈利能力（盈利比率），3.营运能力（效率比率），4.资产质量，5.资金结构，6.预测近三年的发展趋势。现金流量分析是要预计在未来的还款期间内，是否能够产生足够的现金流量偿还银行借款。(四)分析反担保人的担保资格和担保能力。重点分析担保方式的可操作性，抵押、质押是否合法合规，与抵押物、质押物的流动性相关的预期变现难易程度、交易成本和价格的稳定性和可预见性；(五)(六)基本风险度分析。

经营风险、市场风险、政策风险、关联企业连带风险等。

第十四条 项目初审结束，项目经理须向评审会提交《评审调查报告》，并按担保操作系统流程录入申请上会项目相关数据及信息。资料齐全数据录入完整提前两个工作日上报提议会议评审。《担保调查报告》的主要内容：

（一）项目基本情况；

（二）企业管理分析；

（三）产品及技术状况分析；

（四）行业及市场情况；

（五）产品制造；

（六）企业及个人资信状况；

（七）财务分析；

（八）风险性分析；

（九）安全保证措施；

（十）项目评审结论。

第十五条 风险控制部项目审核人员针对项目资料以及系统数据，认为有必要实地补充调查的，将组织相关人员到实地进行有针对性的调查，对项目的资料进行真实性、完整性及项目的风险性进行分析评估，决定该项目是否安排上会，将上会的项目资料传递给其他评审委员传阅，并安排召集评审会。

第十六条 风控部将提出的意见填写在审核栏内，连同项目的其它资料一并提交会议评 审。

第五章 项目的评审与决策 第十七条 会议评审的组织机构是公司项目评审委员会，由公司总裁、副总裁及各部门负责人组成，其中：主任1名，由主管担保业务的副总裁兼任，风险控制部、资产保全部、融资担保部为正式委员，并设立候补委员，风控部为评委会日常工作机构。第十八条 评审委员会议事规则：

（一）采用集体审议、无记名投票表决的方式进行：

（二）评审委员举行会议，需有应到委员三分之二（含）以上出席，且不少于7人以上。委员因故不能出席时，经评审主任同意可以委派候补委员出席。

（三）评审委员会会议每周定期召开，根据需要审议项目具体情况，经风控部建议，主任可以随时召开评审委员会会议。

（四）公司法务总监对呈报的项目进行合规性、完整性、真实性审查，重点从法律角度出具审核意见。风控部项目审查人员对呈报项目进行全面性的审查，对符合上会要求的安排列入评审委员会会议审议议题。

第十九条 评审委员会会议的一般程序：

（一）会议记录员报告到会人数及项目安排；

（二）项目经理A角报告项目调查情况和初审意见，项目经理B角作补充说明和意见；

（三）各评委就项目的有关疑问发问，项目经理A、B角答疑；

（四）各评委表决；

（五）评审委员会主任综合与会大多评委的意见后提出总结性评审意见及表决结果；

（六）评审委员会表决票分为同意、不同意和再议三种；委员对审议项目表示赞成的，投“同意”票，提出赞成的理由及金额；不赞成的投“不同意”票，提出不同意的理由；委员认为申报材料不足以支持其结论，需进一步核实情况、补充材料再审议表决的，可投“再议”票。

（七）评审委员会对需要表决的项目，采取无记名投票的方式进行表决，以应到委员三分之二（含）以上“同意”方为通过。“同意”票数与“再议”票数之和不足应到委员三分之二的即被否决。“同意”票数与“再议”票数之和达到应到委员三分之二（含）以上的可以再议。

（八）评审委员会审议情况形成会议纪要，审议的项目情况及会议记录报董事长审阅。董事长具有最终决策权。

第二十条 有以下情形的项目须进行复议：

1、公司评委会建议否决但决策机构（决策人）决定复议的项目；

2、公司批准担保之日起三个月至六个月才办理手续的项目，由机构审核部门复议后，按原决策程序办理；超过六个月才办理手续的项目，按原初审程序办理。

第二十二条 对于决策机构（决策人）决定复议的项目，由原项目负责人A、B角或重新委派A、B角根据决策会议的要求进行工作，并向评审会议提交《项目初审复议报告》。

第二十三条 对于自决策机构（决策人）批准担保之日起超过三个月方才办理手续的项目，原项目负责人应在《项目初审报告》的基础上，重新审核企业的生产、经营、财务状况以及保证措施等情况，并重点就上述评价指标的变化情况出具《项目初审复议报告》

第二十一条 评审会议的其它规定

1、会议召开前一天，发出会议通知。

2、与会人员必须按时参加会议，不得无故缺席，如有特殊情况必须向评委会主任请假。若参加人数未达评委的半数，则会议改期举行。

3、会议由风控部确定专人记录，会议记录人员应认真做好项目有关材料的程序性审查，如实记录会议情况，会议记录的内容主要包括会议主题、出席人员、每位与会评委对项目所持的意见以及会议最后综合的意见。

4、评审委员会委员、会议记录员以及列席评审委员会会议人员应严格遵守保密规定，对会议讨论情况、委员表决情况及有关资料严格保密，不得泄露。

第二十二条 评审会议后（两个工作日内）由风控部出具《项目评审意见表》并交各评委签名确认，评议完成的项目由风控部将项目资料返还项目经理。(一)评审会决定否决的项目，向对应的银行和申请人出具《评审意见通知书》；(二)评审会决定再议的项目，按评审会要求组织相关人员进行补充调查后，由项目经理重新撰写《担保项目评审报告》并重新申请上会，或经副总裁、总裁审批出具批复意见执行；(三)评审会决定通过的项目，由项目经理依据项目评审意见出具并取得申请人签章的《反担保意见确认函》。并向银行发出《担保意向通知书》，若工行需同时出具《提供担保确认函》。《项目评审意见表》在评审会后两个工作日内出具并交各评委签名。

第六章 担保合同的签订

第二十三条

对已获审批的项目由项目经理对照担保项目的审批批复文件拟订《担保协议书》、《抵押合同》、《质押合同》、《让与合同》、《反担保保证合同》等有关法律合同。审核并验收各种法律文件及凭证的原件。所有新的法律合同以及合同中需要修改的条款，需将拟修改意见经法务总监审核后报公司总裁审定。股东代表、法人代表、董事会成员、反担保人（自然人）签字盖章等需办理见证手续。

办理完担保签约手续后的项目资料由项目经理移交风控部进入后期管理程序。

第七章 反担保措施

第二十四条 对获得批准担保的项目，必须按《评审意见表》落实反担保措施，这些措施包括：合同权利转让（收益权、经营权、承租权、期权等）、财产抵、质押（动产、不动产）、动产/权利（出口退税单，股票/股份质押，著作权中的财产权，商标专用权/专利权，存款单如仓单、提单、本票、债券、汇票、支票等）、应收帐款质押、帐户监管，存货监管、企业的保证，个人保证，保证金，保险等，公司根据企业和项目的实际情况，采用一种或几种保证措施。第二十五条 企业提供抵押物、质押物的范围，按《担保法》的规定执行，并按有关规定办理抵（质）押登记手续。

第二十六条 项目经理备齐抵（质）押登记资料，办理抵（质）押登记手续。抵（质）押登记资料包括:主合同、保证合同、抵（质）押合同、抵（质）押登记部门要求提供的其他资料等，具体规定见《附件》。

办理完抵（质）押登记手续后，应取得抵（质）押登记部门发放的《他项权力证书》或经抵（质）押登记部门签章的《抵（质）押登记表》等证明文件，反担保措施落实完成，项目经理向风控部申请办理放款审批手续。

第二十七条 具体反担保措施及其规范操作： 1.2.3.4.5.6.7.8.9.房地产抵押 汽车抵押 汽车质押 设备抵押 股权质押

退税款质押及帐户监管 有价证券质押 应收款质押及帐户监管 存货质押及监管

10.土地使用权和地上建筑物的使用权让与（使用权质押）11.企业保证 12.个人保证

（一）房地产抵押

可受理抵押的房地产：已缴纳全部价款并取得房地产证（国有新证）查验重点：核对房地产证原件，必要时可到国土局核查登记情况。不可受理抵押的房地产：集资房、福利房、按揭房，未缴纳全部价款的土地；

房地产抵押操作登记程序：提供经核正的房地产证复印件→资产评估→签订合同→国土局办理抵押登记→办理保险→提交房地产证及保单原件交公司保管 注意事项：

1、房地产权利人有共有人的，共有人须一并签署抵押合同或提供经公证的授权。权利人已婚的，其配偶须签署抵押声明；

2、房产出租的，须查验出租合同，了解出租期限及条款，不得有妨碍抵押权实现及房产变现的条款。出现风险时处理的主要途径：

1、与权利人协商变卖；

2、通过诉讼判决后拍卖；

3、设置转让预授权的房地产，由公司通过代理人直接处理。外地房地产抵押问题，要通盘考虑以下问题才可决定是否受理：

1、可否办理以担保公司为抵押权人的抵押登记？

2、是否需要办理公证？如要办理，需要多少费用？

3、办理抵押登记需要多少时间、多少费用？

4、抵押的房地产是否有未缴清地价款等问题？

（二）汽车抵押

抵押汽车的范围：（03年以后购置）价值较高、运行状态良好、所有证件齐全的汽车。

查验重点：汽车状况、行车时间、行车里程。注意事项：

1、要注意汽车来源的合法性；

2、一般情况下只接受本地区车牌的汽车抵押；

3、注意车辆保险的购买情况。出现风险时处理的主要途径：

1、协商变卖抵押汽车；

2、通过法院诉讼及处理。

（三）汽车质押

车辆实物监管，相关证件移交我司。

（四）设备抵押

可受理抵押的设备：国内购置的设备、进口并已完税的设备、海关监管但已过监管期并解除监管的设备

查验重点：设备发票、付款凭证、进口批文、报关单、完税证明。必要时还需查验发票真伪。

不可受理抵押的设备：进口保税设备、租赁设备、未付清款项设备。设备抵押登记操作程序：设备发票→资产评估师评估→签订合同→工商局办理抵押登记→办理保险→提交设备抵押登记证存放担保公司保管 注意事项：

1、注意查验设备权属是否存在问题，包括租赁、共有、未付全款等问题；

2、注意查验设备已被抵押、查封等情况；

3、有条件的，可设置设备供应方回购，并签订回购协议；

4、设置设备转让预授权的，处理方式同房地产。出现风险时处理的主要途径：

1、与设备所有人协商变卖；

2、通过诉讼判决后拍卖；

3、设置了设备供应方回购的，与设备供应方协商回购；

4、设置了转让预授权的，由担保公司通过代理人直接处理。

(五)股权质押

质押股权的范围：借款企业主要股东或全部股东的股权；其他公司可接受的股权，如有特许经营权企业的股权，业绩较好的上市公司的股权等。

质押额计算：质押额为注册资本原值或经核准的企业净资产的60%。查验重点：核对企业注资和股东投资的真实性；查验企业资产状况；查验企业负债及或有负债情况。注意事项：

1、股权质押须提供董事会决议；

2、除签署质押合同外，还须签署股东名册及声明，并将股东名册及声明存放担保公司；

3、须提供质押股东的身份资料（包括个人和企业）；

4、一般情况下，股权质押不作为主要的反担保措施。出现风险时处理的主要途径：

1、协商变卖质押的股权；

2、通过法院诉讼冻结及拍卖质押的股权。

（六）退税款质押及帐户监管

退税款适用范围：借款企业经市外经贸主管部门或税务局核定的出口应退未退税款。

质押额计算：质押额为上述出口应退未退税款的70%。

退税款质押及帐户监管操作程序：企业提供出口应退未退税款凭证→签订合同及监管协议书→到银行办理质押及帐户监管手续→企业提交出口退税登记手册交公司保管

查验重点：了解企业历史退税情况；核准企业提供的出口应退未退税款额的真实性。注意事项：

1、企业退税帐户应开在贷款银行，以便监管，该帐户必须是唯一的出口退税帐户；

2、退税帐户应实行担保公司与企业双印鉴管理，帐户中款项的划出须企业提出申请，担保公司出具书面同意函方可办理；

3、退税帐户中现金与企业应退未退税款超出质押额的部分，可同意企业划出使用；

4、企业的出口退税登记证原件应放担保公司保管。出现风险时处理的主要途径：

1、协商将帐户中的款项转至保证金帐户；

2、通过法院查封帐户。

（七）有价证券质押

质押有价证券的范围：货币现金存单、债券、银行承兑汇票、商业承兑汇票。

查验重点：查验有价证券的真实性。

有价证券质押操作程序：签订质押合同及质押登记申请书→到银行办理质押手续→将票证存放公司保管 注意事项：

1、货币现金存单的币种一般仅限人民币、港币、美元；

2、企业债券和商业承兑汇票会有一定的承兑风险，要考虑出票人的情况才可受理。

出现风险时处理的主要途径：

1、协商以有价证券直接还款；

2、协商变卖有价证券；

3、通过法院查封及强制执行。

（八）专利权质押

质押专利权的范围：已经批准登记的发明专利、实用新型专利。查验重点：专利权登记凭证；专利权使用情况；专利权价值评估情况。

专利权质押操作程序：签订合同→将合同、质押登记申请及相关资料送北京国家专利局办理登记手续→取得质押登记批准文件 注意事项：

1、用作质押的专利权应对企业有一定的制约性；

2、专利权的价值评估仅作参考，不在此基础上打折设定质押额；

3、专利权质押不可作为主要的反担保措施。出现风险时处理的主要途径：

1、协商变卖；

2、通过法院查封及拍卖。

（九）应收款质押及帐户监管

质押的应收款特点：单笔金额较大，付款条件合理，付款人为较有资信的大企业。

不可接受的应收款：合同尾款；付款条件苛刻的合同款；没有合同的应收款。

查验重点：应收款合同；企业应收款回收情况；

应收款质押及帐户监管操作程序：核定应收款金额及付款人名单→收齐付款人同意将应收款付指定帐户的函→签订帐户监管登记协议书→办理应收帐款质押登记手续 注意事项：

1、应收帐款质押登记通过中国人民银行征信中心登记公示系统操作办理；

2、应确定监管帐户为应收款的唯一回款帐户；

3、应收款质押不作为主要的反担保措施。出现风险时处理的主要途径：

1、协商将帐户中的款项转至保证金帐户；

2、通过法院查封帐户。

（十）、土地使用权让和地上建筑物的使用权让与（使用权质押）范围：一般为已交清地价款的租赁土地。注意事项：

1、应了解租赁土地的面积，租赁期限，租金的交付情况；

2、要调查清楚地上建筑物的工程费支付情况（是否欠施工队的工程费）；

3、要有土地出租方出具的同意土地使用权让与的声明。

4、企业需提供该土地《租用土地协议》原件和租赁土地上的建筑物产权的有关证明资

料的原件（如建筑承包合同、工程款发票、建设工程许可证、建筑用地许可证、施工证、竣工验收报告等）；

5、一般情况下，使用权让与不作为主要的反担保措施。出现风险时处理的主要途径：与权利所有人协商转让或出租。

（十一）存货质押及监管 见《仓储管理制度》

（十二）企业保证

保证企业类型：借款企业或股东、主要经营者的关联企业，经营业绩良好、资产负债率不超过40%；连续2年盈利；符合保证条件的企业，企业资信和经济实力要优于借款企业。

查验重点：保证企业与借款企业的关联性（包括企业之间和股东之间），保证企业的基本条件。注意事项：

1.保证须得到保证企业董事会的同意并出具董事会决议（或股东会决议）

2、一般情况下，企业保证不作为主要的反担保措施。出现风险时处理的主要途径：

1、依据保证的连带责任，要求保证企业承担还款义务；

2、法院诉讼。

（十三）个人保证

个人保证范围：企业股东、企业主要经营者、企业产品技术拥有者。查验重点：核对保证人与身份证明，复印身份证明；核对保证人婚姻状况，复印婚姻证明；保证人财产清单，核对及复印财产证明材料。财产清单范围：房地产（包括按揭的房地产、未办理房地产证的房地产、分期付款的土地；本市和市外、境内和境外的房地产；自建房、集资房）、汽车、股票和债券、银行存款、企业股权、其他资产。注意事项：

1、保证人已婚的，其配偶须一并签署保证合同；

2、财产清单中的财产有共有人，须提供共有人的资料及共有该项财产的证明；

3、保证人不能亲自签署合同的，须提供经公证的授权，由代理人签署。

第二十八条 购买保险的规定

（一）对企业提供抵押物如设备、厂房、存货等固定资产购买保险；

（二）保险金额一般是担保额的1.5倍，高风险行业的项目为担保额的2倍以上。

（三）被保人需到公司商定的保险公司办理保险，并转第一收益人为我司。

（四）保险的购买年限可视实际情况一次性购买或分次购买。一次性购买的，其保险年限不能少于我司的担保期限；分次购买的，应于保险年限内办理续保，且购买的保险年限也不能低于担保期限。

（五）保单原件交我司保管。

投资担保有限公司

二0壹叁年十月一日

第三篇：关于规范公司业务流程的自查报告

关于规范公司业务流程的自查报告

市分行：

根据分行下发的承邮银传（2010）312号《关于规范公司业务流程有关问题的紧急通知》的传真电报要求，我行成立了由赵晓光行长为组长、由财务部、审计员等相关人员为成员的公司业务自查工作领导小组，结合省行“公司业务专项检查操作指南”进行了自查，现将自查情况汇报如下：

一、综合管理情况

人员管理方面：我行按照分权制约的要求配备了各岗位人员：因人员紧缺存在兼职现象。

我行设立了事后监督员两名（兼任个金业务监督员），事后监督员能够较为熟练的掌握对公前台业务规定、规程，能够在期限内对公司业务网点上报的各类报表、凭证进行事后监督，凭证交接符合规定，但事后监督人员工作强度较大。

二、重要物品管理和使用情况

建立了《印章保管使用登记薄》，并按规定进行印章的启用、交接等登记。对公业务专用章由业务主管负责保管，日终放入带锁的专用盒入保险柜保管；业务专用印章和与其配套使用的重要空白凭证分别管；各级人员能够按规定权限管理使用印章，不存在相互借用或几个人同时共用一个印章现象。

客户预留的印鉴卡实物数量与电子验印系统内数量一致、内容相符，印鉴卡上要素填写、签章齐全，符合规定；并指定专人入保险柜保管；

重要单证实物指定双人管理，同进同出，无单人操作现象。严格按照《中国邮政储蓄银行对公业务专用印章管理规定》：业务公章与资信证明、单位定期存款存单等分管分用，重要空白凭证的出售登记在凭证交接登记簿上，有用户签字，不存在在空白凭证上预留印鉴现象，空白凭证账实相符；重要空白凭证的请领、保管、发放、交接符合规定。

网点目前采用密码登陆与授权模式，严格按照密码（令牌和指纹）管理的相关规定执行。

三、单位账户管理和使用情况

开户申请书上预留印鉴资料完整；开户前均对对企业法人、代理人身份进行联网核查；核准类账户依据人行的开户许可证开立，并能按照人行规定时间正式启用账户；账户生效前不存在出售重要空白凭证或其他付款凭证的行为。

开户审批存在前台业务主管代公司业务会计审批现象。缺少开户调查环节，无客户经理开户调查书。

因人员紧张，开户单位路途较远等原因，我行对账工作对账率未能达到100%，未能按要求上门对账。

四、支付结算管理情况

超过一定金额的大额资金划转业务，经办柜员未进行电话核实，没有在“电汇凭证”（第二联）背面记录联系电话及联系人。超过一定金额的大额资金划转业务，无有权审批人在电汇凭证（第二联）右上角签字审批。个别业务存在代客户签发支票，填写进账单现象。

五、整改方案

今后我行将人员管理工作合理调整不相容岗位，加强对重要物品进行管理，严格按照人民币账户管理办法有关要求执行，加强对账管理工作，对未能及时对账的开户单位进行上门对账，确保对账工作符合《公司业务对账管理办法》；加强支付结算管理，严格按照《中国邮政储蓄银行公司业务会计结算柜面操作规程》进行操作，以防范风险；严格按照《中国邮政储蓄银行业务印章管理办法》进一步规范业务印章的管理和使用；加强业务培训工作，提高从业人员整体素质，确保各岗位之间充分发挥制约作用。

宽城支行

2010年10月9日

第四篇：房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

导读：受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。本文梳理了房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段，明确了各个阶段需注意的节点和前提条件，整理了各阶段的会计处理方法，并且提示了在目前调控趋严的市场环境下房企开发流程发生了哪些变化，为之后的房企会计科目分析、“明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。

一、概述房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点；基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异；第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示；第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇，主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明股实债”模式分析、财务指标分析篇。

二、房地产企业开发流程

（一）土地获取阶段

1、土地获取方式

土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区别如下：

2、土地获取流程

房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2：①

首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等；②

支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地；③

竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》；④

凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》；⑤

在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。竞买保证金方面，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%，但是目前多地调控政策中提高了保证金比例（例如武汉、南昌已提高至60%），并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求。

3、获取土地阶段的会计核算

根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：（1）土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下：（2）土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下：

4、获取土地阶段的税务处理

房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。契税税率由地方政府根据本地实际情况确定（3~5%），在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款；契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的0.5‰，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。

（二）开发建设阶段

1、房地产开发建设流程

房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商（通常需要半年至一年）；此后，根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》；进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下：项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案；二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交“四证（《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）”和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

2、开发建设阶段的会计核算

房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、发包方控料（甲控材）方式。包工包料承包和发包方控料（甲控材）承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同，房地产开发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高，极少采用预付款的方式。开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。由于是施工方购买材料，所以工程价款发票金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。具体会计处理如下：包工不包料承包（甲供材）方式下：甲供材建筑工程，是指由房地产企业提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具体的会计处理如下：

3、开发建设阶段的税务处理

一般情况下，在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。城镇土地使用税税率由地方政府根据地方人口规模和经济条件确定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收（0.6~30元/平方米/年）。通过“招拍挂”方式取得的建设用地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。房地产企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税。

（三）销售（预售）阶段

1、销售（预售）条件

根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：但是在目前房地产市场过热的情况下，多地在出台的调控政策中提高了预售条件，具体见表3：近期厦门、广州、西安等地调控要求土地溢价率达到一定程度后需现房销售，根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售的一般应具备以下条件：

2、销售（预售）流程

房地产企业商品房预售的主要流程如下：在取得预售许可证后，可以确定开盘日期对外发售，与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》，该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证，并向开发商支付一定数额的定金，之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》，合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案，备案登记后合同生效。合同签订后，购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外，现房销售的不签订预售合同，应签订《商品房买卖合同》。

3、预售阶段的会计核算

房地产销售（预售）阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订，因此诚意金是在预售之前收取的款项，约束性很低，购房者可随时收回此款项。故会计核算上不作为预收账款处理，而应作为企业的应付账款处理，具体如下：定金是在签订商品房销售（预售）合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。由于定金是在企业已取得预售许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，实质上讲它属于销售款的一部分。因此，定金应视同收取收房款，在“预收账款”科目核算，具体处理如下：按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项。会计核算方式如下：

4、预售房款确认收入的会计核算 预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款（实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款），属于预收性质的款项，通过“预收账款”科目进行核算。对于房地产企业，商品房销售满足下列条件则应确认收入：①

工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件。②

已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。实际工作中，有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入，有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。预售房款会计处理方式如下：这里值得注意的是，有的企业为了达到一定的目的，在销售收入确认时点方面存在一定的差异，例如：有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题，所以总是将应当确认的收入以未办理完竣工验收手续、未办理房产证等各种理由推迟确认收入，以达到少交税的目的；而有的上市公司为了实现既定的利润目标，在确认房地产销售收入时，往往在未办理竣工验收、未交付使用前就将预售的房价款提前确认了收入。

5、商品房销售成本的会计核算

房地产开发企业销售成本的核算是本着收入和成本配比的原则进行的，即房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产品销售成本。开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制“开发产品成本明细表”，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据，附在凭证后面，借记“开发产品”的相关明细科目，贷记“开发成本”的相关明细科目。这里需要注意的是，结转的已实现销售开发产品成本=实现的销售面积*（总成本÷总可售建筑面积）。

三、总结房企在整个开发销售流程上，从土地获取阶段到销售、预收阶段都受到严格的政策限制，本文介绍了一般开发销售过程，但随着中央对房地产调控的升级，在以“抑制资产”泡沫和防止房地产市场“大起大落”的背景下，目前在各地在开发销售各个环节的审批逐渐趋紧。具体来看，在土地获取阶段，竞拍不再是价高者得，而是在溢价率达到一定程度后转为“竞配建”、“竞自持”等，并且提高了保证金比例，缩短了土地出让金缴纳期限；在销售阶段，多地提高了预售条件或要求现房（准现房）销售，提出房价备案管理，对于预售证的审批更为严格；此外，部分城市要求房企拿地后要在约定的期限内开工，加快项目建设进度，并要求职能部门加快项目报建审批，使房企开发建设周期缩短。

第五篇：公文处理规范

公文处理规范

为了进一步提高市委和市委办公室文件质量，实现公文处理工作规范化、制度化、科学化，根据《中国共产党机关公文处理条例》和《甘肃省党的机关公文处理暂行规定》，结合我市实际，特制定如下规范。

一、市委及市委办公室文件制发标准

（一）发布形式

1、《中共平凉市委文件》：用于传达贯彻党的方针、政策；发布市委全委会、市委常委会、市党代会等讨论通过的重大事项、重要决策和涉及全市的重要工作部署；转发上级机关的文件，批转下级机关的重要报告等。

2、《中共平凉市委（）》：用于通知重要事项或批复下级机关的请示；向省委报告、请示工作；任免干部；与不相隶属的机关相互商洽工作、联系有关事宜或询问、答复有关问题等。

3、《中共平凉市委办公室文件》、《中共平凉市委办公室（）》：用于根据市委授权，传达市委指示，向上级机关报告、请示工作，答复下级机关的请示；转发上级机关或部门的文件，批转下级机关的报告；印发有关会议纪要；发布要求下级机关办理和有关单位共同执行或周知的事项。

4、《工作通报》：用于刊发上级领导来我市视察、调研、指导工作时所作的重要指示和讲话；市委书记、副书记、常委在以市委或市委、市政府名义召开的有关会议上的重要讲话；根据市委领导批示需印发的对全局工作具有指导作用和借鉴意义的典型经验、调查报告等。

5、《市委领导批示》：用于刊发市委主要领导同志所作的重要批示。

6、《送阅件》：用于刊发需要在一定范围内阅知的调研材料、情况通报等。

7、《内部明电》和《密码电报》：主要用于通知各种会议，通知各种紧急性或临时性重要事项，或就专项工作作出部署，以及向上级机关报告、请示紧急重大工作等，其中涉密事项使用密码电报。

8、《市委常委会议纪要》：主要用于印发市委常委会研究议定的事项。

9、无版头编号文件：用于印发市委召开的大型会议材料等。

（二）文种使用

10、市委及市委办公室正式文件所使用的文种包括：决议、决定、指示、意见、通知、通报、公报、报告、请示、批复、规定、函和会议纪要共13种。

①决议：用于经会议讨论通过的重要决策事项。②决定：用于对重要事项作出决策和安排。③指示：用于对下级机关部署工作，提出开展工作的原则和要求。

④意见：用于对重要问题提出见解和处理办法。⑤通知：用于发布党内法规、任免干部、传达上级机关的指示、转发上级机关和不相隶属机关的公文、批转下级机关的公文、发布要求下级机关办理和有关单位共同执行或周知的事项。

⑥通报：用于表彰先进、批评错误、传达重要精神、交流重要情况。

⑦公报：用于公开发布重要决定或重大事件。⑧报告：用于向上级机关汇报工作、反映情况、提出建议、答复上级机关的询问。

⑨请示：用于向上级机关请求指示、批准。⑩批复：用于答复下级机关的请示。

规定：用于对特定范围内的工作和事务制定具有约束力的行为规范。

函：用于机关之间商洽工作、询问和答复问题，向无隶属关系的有关主管部门请求批准等。

会议纪要：用于记载会议主要精神和议定事项。

11、要根据行文目的、文种特点、用途和文稿内容，合理选择使用上述文种。

（三）公文格式

12、文头部分。由版头、份号、密级、紧急程度、发文字号、签发人等组成。

①版头：由发文机关全称或者规范化简称加“文件”二字或加括号标明文种组成，用套红大字居中印在公文首页上部。市委及市委办公室和其它单位联合行文，版头仍采用市委及市委办公室的版头。

②份号：公文印制份数的顺序号，标注于公文首页左上角。

③密级：公文的秘密等级。分为“秘密”、“机密”、“绝密”，用3号黑体字标注于公文首页左上角，第一行顶格排印。

④紧急程度：文件送达和办理的时限要求。按紧急程度分为“特急”、“加急”，用3号黑体字标注在公文首页右上角第一行，顶格排印；紧急电报应当分别标明“特提”、“特急”、“加急”、“平急”。

⑤发文字号：由市委或市委办公室发文代字、发文和发文顺序号组成，标注于版头下方居中或者左下方。和顺序号用阿拉伯数字标注；应标全称，用六角括号括入；序号不编虚位，不加“第”字。市委及市委办公室与其它单位联合行文只标注市委及市委办公室的发文字号。

a、《中共平凉市委文件》使用“市委发„XXXX‟X号”。b、《中共平凉市委（）》使用3种发文字号： 上行文（报告、请示）使用“市委呈字„XXXX‟X号”；平行文（向不相隶属机关、部门商洽、询问和答复有关事项）使用“市委函字„XXXX‟X号”；

下行文（涉及干部任免的）使用“市委组字„XXXX‟X号”。

c、《中共平凉市委办公室文件》使用“市委办发„XXXX‟X号”。

d、《中共平凉市委办公室（）》使用3种发文字号： 上行文（报告、请示）使用“市委办呈字„XXXX‟X号”；平行文（向不相隶属机关、部门商洽、询问和答复有关事项）使用“市委办函字„XXXX‟X号”；

下行文或平行文，涉及组织人事工作的使用“市委办组字„XXXX‟X号”。

e、《工作通报》编“第X期”。

f、《内部明电》、《密码电报》使用“市委发电„XXXX‟X号”或“市委办发电„XXXX‟X号”。

g、《市委常委会议纪要》编“„XXXX‟X号”。

h、无牌头编号文件，使用“市委办字„XXXX‟X号”。⑥签发人：上报公文应当在发文字号右侧居右空一字的位置标注“签发人”，“签发人”后面标签发人姓名。“签发人”三个字用3号仿宋体标出，签发人姓名用3号楷体字标注；如有两个以上签发人，主办单位签发人姓名位于第一行，其他签发人姓名从第二行起按发文机关顺序依次排在下面，使发文字号与最后一个签发人姓名同处一行。

“内部明电”和“密码电报”在版头的右下方标注“签发人和签发时间”。

13、行文部分。由标题、主送机关、正文、附件、发文机关署名、成文日期、印章、印发传达范围等组成。

①标题：由发文机关全称或规范化简称、公文主题和文种组成，位于横隔线下方居中排布。较长标题可多行排布，回行时要做到词意完整，排列对称。

②主送机关：即主要受理公文的机关。主送机关名称应当用全称或者规范化简称，或者同类型机关的统称，位于标题之下、正文左上方，顶格排印。

市委及市委办公室下发文件的主送机关一般是：“各县（区）委，市委各部委，市直各部门及中央、省驻平各单位党组、党委”；

市委、市政府及市委办公室、市政府办公室联合下发文件的主送机关一般是：“各县（区）委、人民政府，市委各部委，市直各部门，中央、省驻平各单位”；

市委、市政府、平凉军分区联合下发文件的主送机关是：“各县（区）委、人民政府和人武部，市委有关部委，市直有关部门”；

根据发文对象的不同和需要，主送机关也可以是“有关县（区）委和市直有关单位”等。

③正文：公文的主体，用来表达公文的内容。④附件：公文正文的说明、补充或参考资料，位于主件之后。在正文之后、发文机关署名左上方注明附件的名称，附件与主件一起装订；如有两个以上附件时，应注明顺序并将顺序号标注于各附件首页左上方。

⑤发文机关署名：公文制发机关名称，用全称或者规范化简称，位于正文的右下方。市委、市委办公室文件或市委、市政府和市委办公室、市政府办公室联合下发（上报）的文件一般署机关名称，特殊情况需要以市委和市政府领导人署名的，应写明领导的职务。

⑥成文日期：一般署会议通过日期或市委领导签发日期；联合行文，署最后签发领导的签发日期；特殊情况署印发日期。成文日期位于发文机关署名右下方，用阿拉伯数字写明年、月、日。意见、决议、决定、规定、会议纪要等不标明主送机关的公文，成文日期加圆括号标注于文件标题下方居中位置。

⑦印章：市委及市委办公室正式编号胶印的下发文件不加盖印章，上报文件和油印文件要加盖印章。用印位置居成文日期中间偏上，以上不压正文、下略压成文日期为宜。用印要端正、清晰。

⑧印发传达范围。意见、决议、决定、规定、会议纪要等文种的印发传达范围，用“印发”标注于主题词下方。下发文件印发传达范围为主送机关，一般不再标注；如有特殊要求的，加圆括号标注于成文日期左下方。

14、文尾部分。由主题词、抄送机关和印制版记组成。①主题词。按中共中央办公厅秘书局编印的《公文主题词表》标注，字体为宋体加黑。《公文主题词表》中未涉及的词，根据公文内容拟定，后加“△”。

②抄送机关。指除主送机关以外的其它需要告知公文内容的上级、下级和不相隶属机关。对上级机关和部门用“抄报”，对不相隶属机关用“抄送”，对下级机关用“发”。抄送机关名称标注于印制版记上方，主题词下方。

③印制版记。由公文印发机关名称、印发日期和印制份数组成，位于公文末页下端。左侧注明制发单位名称，右侧用阿拉伯数字注明印发日期，底线下面右侧加圆括号注明印制份数。

15、公文印制

①字体。公文标题用小二号华文中宋加黑字体，正文用三号仿宋字体，一般每页排20行，每行排25个字。

②纸型。使用60克~80克纸，采用16K型（长260毫米，宽184毫米）。

③印装。采取微机打印，双面印刷，左侧装订，50份以上的文件一律胶印。④印制份数。按发文范围确定印制份数，特殊情况需增加印制份数的，汇报分管领导同意后印制。

二、发文审签程序

（一）文稿收取

16、收取范围：拟以市委、市委办公室名义制发的文稿（包括联合行文），均属于收取范围。

17、收取要求：收取文稿时检查来文手续是否合理完备，清点所附文件、材料，了解领导批示情况，对属于收取范围的，随即接收。

18、文稿退办：对拟办手续不符合规定、材料不全的文稿，退回起草部门补办手续；对文字粗糙、字迹模糊、文面太乱和其它不符合收文要求的文稿，提出明确的要求，退回起草部门修改整理后再送。

（二）文稿审核

19、程序审核

①办公室内部科室起草的文稿，先由秘书科审核，再送分管副主任、主任或副秘书长、秘书长审核；市直部门代拟的以市委、市委办公室名义下发（上报）的文稿，由起草部门主要领导签字后，送办公室秘书科审核。

②文稿中涉及几个部门的问题必须协商一致，履行会商手续；特别是涉及机构设置、人员编制、财政资金等方面问题的，必须由联系市委分管领导的副秘书长召集相关部门负责同志会商形成一致意见后，由参与会商的部门负责同志签字。

③联合行文必须由所涉及单位的主要领导审核签字。④需经法定程序通过的文稿，要审核其履行法定程序情况。

⑤规范性文件和涉及国家法律法规等重大问题的，必须经有关部门审核把关。

⑥对不符合上述要求的文稿，要退回起草部门，重新按程序办理。

20、内容审核

①对不需要以市委和市委办公室名义下发（上报）的文稿，汇报分管领导同意后，退回起草部门另行处理。

②文稿内容要符合党的方针、政策和国家的法律、法规，完整准确地体现上级要求、领导意图和行文目的，并与现行公文内容相衔接。

21、规范性审核

①拟下发的文件篇章布局合理，观点明确，条理清晰，内容充实，表述准确，文字精练，结构严谨，篇幅简短，文风端正；人名、地名、时间、数字、引文等准确，汉字和标点符号的用法符合国家发布的标准方案，计量单位和数字用法符合国家主管部门的规定。

②文件的发布形式、文种、格式和密级、紧急程度等符合市委及市委办公室文件制发标准。

③公文中的数字除作为词素构成定型的词、词组、惯用语、成语、缩略语、概数等必须使用的汉字外，其它数字使用阿拉伯数字。公文结构层次序数依次用汉字、汉字加圆括号、阿拉伯数字、阿拉伯数字加圆括号。

22、审核时限

在保证质量的前提下，一般文稿的审核时间不超过1天，需要作较大修改文稿的审核时间不能超过3天。对有时限要求的文稿，必须在规定时限内审核。

23、文稿修改

①修改文稿的笔迹要与原稿的笔迹有所区别，使用标准的符号勾画，添加修改的部分要清晰可辨。

②文字审核差错率不得超过有关规定；文稿的字号、标题、主送机关、重要的人名、地名不得出现差错。

③文稿修改后文面较乱，影响领导审签的，要退回起草部门重新打印，并附原稿再送领导审批。

24、填写发文审批稿

文稿经审核无误后，附“中共平凉市委发文（电）稿纸”或“中共平凉市委办公室发文（电）稿纸”，填写密级、发文形式、文件标题、拟稿部门、审核意见、主题词、印制份数、时间等项内容，按程序送审。

（三）文稿的签批

25、以市委名义单独行文的，先由市委办公室秘书科审核，再送办公室分管政务的副主任和联系市委分管领导的副秘书长审核，最后送市委秘书长审核后，呈市委书记或书记委托的其他市委领导签发。

26、以市委、市政府名义联合行文的，如果公文内容属于市委职权范围内的，先由市委办公室秘书科审核，再送办公室分管政务的副主任和联系市委分管领导的副秘书长审核，然后转市政府办公室审核，最后送市委秘书长审核后，呈市委书记、市长或书记、市长委托的其他市委、市政府领导签发。如果公文内容属于市政府职权范围内的，先由市政府办公室审核，然后转市委办公室秘书科审核，再送办公室分管政务的副主任和联系市委分管领导的副秘书长审核，最后送市委秘书长审核后，呈市委书记、市长或书记、市长委托的其他市委、市政府领导签发。

27、以市委办公室名义单独行文的，先由市委办公室秘书科审核，再送办公室分管政务的副主任和联系市委分管领导的副秘书长审核，最后呈送市委有关领导审定或签发。

28、以市委办公室、市政府办公室名义联合行文的，如果公文内容属于市委职权范围内的，先由市委办公室秘书科审核，再送办公室分管政务的副主任和联系市委分管领导的副秘书长审核，然后转市政府办公室会签，最后呈送市委、市政府有关领导审定或签发。如果公文内容属于市政府职权范围内的，先由市政府办公室审核，然后转市委办公室秘书科审核，再送办公室副主任和联系市委分管领导的副秘书长审核，最后呈送市委、市政府有关领导审定或签发。

（四）文稿登记

29、文稿经领导签发后，交由市委办公室秘书科审核，加盖“同意挂号”印章后，再送办公室内收发室登记、挂号。

（五）文稿复核

30、挂号后的文件由承办单位在定点印刷厂（市委机关印刷厂）排出清样，由承办人员校对无误后送秘书科进行全面复核，加盖“同意印制”和“责任校对”印章后，再由承办单位在定点印刷厂印制。

31、明、密电报审核编号后，由承办单位排出电报清样送秘书科复核，加盖“中共平凉市委办公室发电专用章”后发出。发往县（区）的，送市委机要局发出；发往市直部门的，由承办部门将原件复印后按要求发送，发出的密码电报事后要由承办单位收回交市委机要局销毁。

（六）文件分发

32、分发文件一般按《市委文件分送范围一览表》（见附表）的要求执行。

33、正式文件一般不在会议上分发，特殊情况经分管领导同意，可分发参加会议的市上领导和主办单位。

34、绝密公文要严格按照规定范围分发，每份文件分送时都要编号登记，履行签字手续。

35、紧急公文的分发要做好登记，通知有关单位限时领取，并履行签字手续。

三、收文处理程序

36、签收登记

对收到的公文要逐件清点，以签字或盖章方式签收，重要紧急公文要逐页检查，并注明签收的具体时间；签收的公文中如果发现收文份数不符或有其它问题的，要及时向发文机关查询并采取相应的处理措施。公文登记要将来文单位、收文日期、份数、标题、密级、发文字号、发文机关、办理情况等逐项详细登记。

37、公文的审阅

①对上级下发的公文要仔细阅读，准确理解和把握公文的内容和要求。

②对无隶属关系的单位来文，要弄清来文意图和需要办理的事项。

③下级报送的公文，不得出现以下情况： a、越级行文。b、请示与报告不分。c、党政不分、多头报送。d、请示内容“一文多事”。

④对上述不符合行文规范的文件，汇报分管领导同意后作如下处理：

a、一般情况下，越级请示和报告工作的，退回来文单位。

b、报告中含有请示内容的，退回来文单位，要求其将请示事项、报告事项重新分别上报。

c、请示、报告的内容不属于市委、市委办公室公文办理范围的，退回来文单位并说明情况。

d、请示内容“一文多事”的，退回来文单位，要求其按“一文一事”重新上报。

38、提出拟办意见

①对收到的中共中央及其办公厅、国务院及其办公厅、省委及其办公厅、省政府及其办公厅的各类文件，如文件内容属于阅知性的，按照《市委收到上级来文分送范围一览表》（见附表）的要求，在文件原件或复印件首页左上角加盖“呈请XXXX阅”字样的印章按规定填写后，分送市委领导和市委各秘书长阅知和阅批；如文件有明确要求需要落实或办理的，附上“中共平凉市委办公室收文处理单”，送市委副秘书长、办公室主任提出拟办意见后，呈送市委领导阅批。

②对收到的各县（区）委、市委各部委和市直各部门及中央、省驻平各单位党组、党委主送市委的报告或请示，附上“中共平凉市委办公室收文处理单”，送市委副秘书长、办公室主任提出拟办意见后，呈送市委领导阅批。③对收到的上级发送市委或市委、市政府的各类传真电报，送市委副秘书长、办公室主任提出拟办意见后，呈送市委领导或市委、市政府有关领导阅批。

39、传阅交办

①公文传阅。对需传阅的公文，按照传阅范围，做好传阅工作，一般应在5天之内传阅完毕。

②公文交办：

a、市委领导对拟办意见有改变的，根据需要将改变情况及时向副秘书长、办公室主任反馈，有两名以上市委领导批示的文件，要将最高领导的批示意见报告给其他领导。

b、公文交办要做好登记，严格签字手续，以备查找，在办理过程中要做好跟踪催办。

c、市委领导有批示的文件，要由内收发室及时转市委督查室，由市委督查室负责按领导批示意见，转有关县（区）委或市直有关部门办理，并向作出批示的领导反馈办理结果。

40、公文存档

公文办理完毕后，及时注明办结时间。公文办理过程中形成的文字材料要收集齐全，按规定存档、备查。中共中央及中共中央办公厅、省委及省委办公厅文件存档2份，市委及市委办公室文件存档3份，当年年底全部移交办公室档案室统一管理。

41、公文清退

按照有关规定，每年3月底前要清退上中共中央及其办公厅、省委及其办公厅下发的文件。具体要求是：

①及时向各县（区）委、市直各部门下发清退通知，提出相关要求，包括清退时间和文件清退核对表等。

②对要清退的各类文件经认真核对无误后，双方履行签字手续。

③个别单位因工作需要暂时留用被清退文件的，要先清退再办理借阅手续。

④有明确清退时限要求的文件，要按时限要求清退，绝密件要在阅办完毕后及时收回，专门保存。

42、公文销毁

①对清退收回和整理后的公文，除存档或根据需要留存外，严格按有关规定予以销毁。

②销毁文件必须进行分类、登记，列出销毁文件份数、文件号等内容的详细清单，汇报分管领导审批同意后，予以销毁。

③公文销毁主要采用送纸厂化浆等办法。

④采用化浆销毁文件，要到保密部门确定的定点纸厂，并有2名以上工作人员现场监销。

附：

1、市委收到上级来文分送范围一览表

2、市委、市委办公室文件发送单位一览表市委收到上级来文分送范围一览表

份数发文机关分送范围备注1中共中央 国务院

中共中央办公厅 国务院办公厅 省委 省政府 省委办公厅

省政府办公厅送市委副秘书长、办公室主任提出拟办意见，按拟办意见传阅办理，办结后，绝密件将原件退回，其它密级的将原件存档。省直部门送市委分管领导。8省政府

省政府办公厅市委书记、副书记各1份（原件），市委分管领导1份（复印件），市委常委、秘书长1份（复印件），市人大、市政协、市委办各1份（原件），存档1份（原件），根据需要复印分送市委有关部委。15中共中央

中共中央办公厅 省委

省委办公厅市委书记、副书记各1份（原件），市委分管领导1份（原件），市委常委、秘书长1份（原件），市人大、市政府、市政协、市中级法院、市检察院、平凉军分区、市委办各1份（原件），华煤集团1份（复印件），存档2份（原件），根据需要复印分送市直相关部门。25中共中央

中共中央办公厅 省委

省委办公厅市委常委各1份（原件），市人大、市政府、市政协、平凉军分区、市委办各1份（原件），崆峒区委5份（原件），市中级法院、市检察院、华煤集团各1份（复印件）、存档2份（原件），根据需要复印分送市直相关部门。148中共中央

中共中央办公厅 省委

省委办公厅市委常委各1份，市委副秘书长、副主任各1份，市人大、市政府、市政协、市中级法院、市检察院、平凉军分区、华煤集团、市委办各1份、崆峒区委10份，存档2份。所剩文件分送市委各部委、市政府各部门及中央、省驻平相关单位（以上文件全部为原件）。