二手房网上备案总流程（5篇模版）

第一篇：二手房网上备案总流程

■二手房网上备案总流程

房管部门先登录经纪机构资质、经纪人信息

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经纪机构将上市存量房房源信息登录网络系统，房管部门审核后挂牌

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买卖双方协商成交后网上签订买卖合同

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中介机构和买卖双方到银行办理资金监管手续

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交易双方和中介机构再到房管部门办理交易手续

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卖房人到银行取款，买房人到房管部门领取房屋所有权证

■存量房交易流程

房产交易窗口收件、查询(二手房交易需提交的资料：

1、房屋所有权证；

2、当事人身份证；

3、房屋买卖合同；

4、户型图1份；

5、三方资金监管协议；

6、如有抵押需提交《抵押申请书》。)

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交易登记部门计算税费、扫描、打印回执

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地税部门计征各税

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缴纳各种税费

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发证

■买卖合同签订及备案流程

经纪公司(经纪人)

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撮合成功

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签订买卖合同，备案同时到选定银行签监管协议

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办理交易登记手续(管理人员操作)

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价格评估系统

■房屋网上挂牌流程

经纪公司(经纪人)

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输入房产信息、房产证号业主信息

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签订房产委托合同、并上报

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校验房产(房产证、及业主信息)

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预览、打印经纪合同、签署合同

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合同及挂牌审核后网上挂牌

■交易结算资金监管流程

经纪公司(经纪人)和买卖双方

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三方同时到选定的监管银行

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签订资金监管协议(银行工作人员操作)

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买方开设资金监管专用账号(银行工作人员操作)

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买方将首付款或全款存入本人账号

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中介及双方当事人到交易大厅办理过户手续

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卖方持有效证件到银行，银行划转资金

■存量房抵押贷款办理流程

中介机构和双方当事人到银行申请(提交资料：房屋所有权证、房产买卖居间合同、当事人身份证，填写“抵押登记申请书”(一式二份，银行和当事人各一份))

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银行工作人员和当事人填写“借款合同”“抵押合同”“资金监管协议”↓

中介机构和当事人到交易窗口办理手续

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银行工作人员到抵押业务窗口提交“借款合同”“抵押合同”“资金监管协议”、“权利人委托书”、“抵押登记申请书”；抵押登记窗口核实后，办理抵押登记手续，给银行出具“收件回执”。

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银行工作人员凭“收件回执”领取“他项权证”。

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卖方持加盖“登记已完成”章的“资金监管协议”、身份证到银行办理划款手续

第二篇：二手房备案

海口市二手房估价备案登记表

填报单位：海口地税龙华分局填报时间：2009.10.19编号：0120091019

填表说明：1.项目名称填报具体小区、栋、房号；

2.编号为各单位按上报日期自行编号，具有唯一性；

第三篇：乌鲁木齐市二手房网上买卖合同样本

乌鲁木齐市二手房网上买卖合同

出卖人(甲方):_______________

买受人(乙方):_______________

居间人（丙方）：_______________

签订地点:___________________

合同编号:____________________

乌鲁木齐市房产管理局特别告知

一、本合同由乌鲁木齐市房产管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，制定的示范文本。

二、合同当事人自行达成交易或委托房地产经纪(中介)机构达成交易的二手房买卖使用本合同。

三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后确定;【】内容为并列的选择项,可根据实际情况,划√以示选定划×以示删除。

四、二手房买卖是一项民事法律行为,涉及标的额较大、专业性 较强、法律规范较多,双方当事人订立《二手房买卖合同》时,应注意以下问题:

(一)签订本合同前,出卖人应将买卖二手房的有关产权登记情况在房产大巴扎网站

（）挂牌公示。

(二)买卖的二手房巳出租,出卖人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权(出具书面材料),买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人到所在地房产管理部门签订租赁主体变更合同。

(三)买卖的二手房已抵押,出卖人应当先办理他项权利注销手续或出具抵押权人同意转让的书面证明。

(四)二手房安全条款是本合同的必要内容,买卖的二手房应能保持正常使用功能。买方对二手房安全有异议的,产权人应委托具有资质的房屋安全检测机构进行鉴定。

(五)房屋权属登记有共有人的,共有人应签字盖章。产权人在出售二手房之前,应与共有人(如配偶等)协商一致;出售后共有人再提出异议的,由原产权人承担法律责任。

(六)已投入使用的二手房买卖,除二手房交接和权利转移外, 原有户口等是否及时迁出会影响买受人的权益,当事人可在附件四中约定。

(七)二手房交易后出卖人按约定的日期和方式将二手房交付给买受人,买受人验收和接受的过程;双方当事人应在合同第二条明确交付和验收日期,选择交付的方式。

(八)买受人应在签订本合同之前,若需贷款的,应先到银行或住房公积金中心咨询贷款事宜。

五、通过经纪机构代理成交的二手房,当事人在签订本合同前应签订《房地产经纪合同》。

六、二手房交易资金托管机构请在房产大巴扎网站上查询，按就近的原则选择。

七、本合同示范文本可在房产大巴扎网站上查询。

(合同编号:)

二手房买卖合同人

出卖人(甲方):身份证号：

买受人(乙方):身份证号：

居间人（丙方）：身份证号：

房地产经纪人执业资格证号：

所在机构名称：备案证号：

根据中华人民共和国有天法律、法规规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。

第一条甲方出卖二手房的具体状况如下:

(一)二手房座落在乌鲁木齐市【区】【路】号幢室（车）库等部位:权属证号为：类型：用途:结构：

（二）建筑面积平方米(含【】【】面积平方米)。

(三)随二手房同时转让的设备(非二手房附属设备)及装饰情 况(详见附件一)。

(四)甲方转让二手房的相关关系(包括抵押、租赁、相邻等其他关系)(详见附件四)。

甲方已如实陈述二手房权属状况、设备、装饰情况和相关关系;乙方已对甲方上述转让的二手房具体状况充分了解,自愿买受该二手房。

第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述二手房转让价款为人民币计(大写):仟佰拾万仟佰拾元,￥元。

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件二中约定。乙方交付二手房价款后,甲方应开具收款凭证。

第三条甲、乙双方同意,甲方于年月日前腾空该二手房,并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起日内对二手房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订二手房屋交接书,并将二手房钥匙交给乙方即为二手房交付。

第四条甲方承诺,自本合同签订之日起至该二手房验收交接期间,凡已纳入本合同附件一的各项二手房装饰及附属设施被损坏或被拆除的,应按其价值元向乙方支付赔偿金。

第五条甲、乙双方确认,本合同签订之后日内,甲、乙 双方共同向房产管理部门申请二手房转移登记手续。

第六条上述二手房毁损、灭失风险责任自该存量房交付之日起由乙方承担。

第七条本合同生效后,甲、乙双方应按国家有关规定缴纳税、费,由[甲方] [乙方]交纳国家税、费元。持完税凭证在房产管理部门办理转移登记手续。

在上述二手房产权转移占有前未支付的物业管理、水、电、气、电讯等其他费用,在本合同附件三中约定。

第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让二手房价款的, 甲、乙双方同意按下列方式处理：

一、逾期未超过日的,乙方应按日向甲方支付本合同第二条 约定存量房价款万分之一的违约金,合同继续履行。

二、逾期超过日后、乙方未支付转让存量房价款给甲方的,甲方有权单方解除合同,乙方按日向甲方支付本合同第二条约定转让二手房价款万分之一的违纪金。如果乙方愿意继续履行合同,经甲方同意,合同继续履行。

第九条甲方未按本合写第二条约定期限交接二手房的,甲、乙双万同意按下列方式处理：

一、逾期未超过日的,甲方应按日向乙方支付本合同第二条 约定转让二手房价款万分之一的违约金,合同继续履行。

二、逾期超过日的,甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让二手房价款万分之一的违约金。乙方解除合同的,甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起日内,退还全部已付款。如果甲万愿意继续履行合同,经乙方意,合同继续履行。

第十条经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充可议,为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。

一、二、第十一条-甲、乙双方同意委托（资金托管机构）对二手房转让价款实行托管。

本合同约定以外委托经纪机构办理的其他事项、权限,由甲、乙双方分别在《房地产经纪合同》中进行约定。

第十二条甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议,应协商制。协商不成的,按下述第——种方式解决:

1、向乌鲁木齐市仲裁委员会申请仲裁；

2、依法向人民法院提请起诉。

第十三条本合同必须在网上签约后打印一式四份,甲、乙双方各执一份、居间人一份、房产管理部门一份。

第十四条本合同自甲、乙双方及居间人签订之日起生效。

附件一

随二手房同时转让的设备、装饰情况及处理

设备:

装饰:

关于设备及装饰费用按以下第款办理:

(一)以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的二手房转让价款内,乙方不在另外

支付费用;甲方不得拆除并应随二手房交付时交给乙方

(二)以上后列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的二手房转让价款内,乙方需另外支付费用人民币(大写)元,在本合同约定的二手房验收交接时,由乙方向甲方支付;甲方不得拆除并应随二手房交付时交给乙方。

附件二 付款协议

一、委托资金托管机构实行二手房交易资金托管的具体事宜:

(一)乙方同意在以下规定期限内将二手房转让价款存入资金托管机构设立的资金托管账卢.1、年月日前将人民币(大写)元存入托管账户;并在日内[申请]【不申请】办理二手房转移手续。

2、甲方同意乙方向银行申请抵押贷款,总额为 人民币(大写)元,住房公积金贷款人民币(大写)元。乙方同意于年月日前与贷款银行签立情载甘霄,递交相关文件并支付相关费用。乙方同意授权银行将其全部存入以下托管账户:

(二)若乙方不能按时存足或者[银行] [住房公积金中心]不同意贷款申请的,购房款的不足部分,乙方应当在年月日前,以现金方式存入托管账户。乙方无法以现金方式 补足的,买卖双方同意解除本合同并撤销该二手房买卖的转移登记申请,同时约定按以下第款办理:

1、乙方不承担违约责任。

2、乙方承担违约金人民币(大写)元。

三、未委托资金托管机构实行二手房资金托管的具体事宜:

甲、乙双方确认未托管的二手房转让价款计(大写)元处理如下:

(一)乙方于年月日向甲方支付二手房价款。计人民币(大写)元。

(二)乙方于年月日交房时向甲方支付二手房价款。计人民币(大写)元。

附件三

物业管理水、电、气、电讯等其他费用的支付

物业管理、水、电、气、电讯等其他费用,在交付之前未支付的 由甲方承担;交付后,二手所产生的费用均由乙方承担。

甲方在本合同约定的二手房验收交付后,与乙方或在经纪机构协助下,办理物业管理水、电、气、电讯等过户手续。房屋维修基金,水、电、气、电乱等扛装费按以下第款办理:

一 由由甲方无赏转让给乙方,乙方无需另外支什费用。

二由乙方另行向甲方支付,具体金额由甲、乙双方办理产权过 户手续时,经立方协商一致,乙方应向甲方支付以上费用合计人民币（大写）元。

附件四

相关关系(包括抵押、租赁、相邻等其他关系)和户口转移

一、抵押情况;甲方购买该二手房时向银行申请了总额为人民币{大写}元的抵押贷款,本合同签订时,贷款余额为人民币(大写)元。

甲方应向银行申请提前还贷并提交相关材料。甲方违约的, 甲方同意向乙方支付违约金(大写)元。

二、租赁情况.甲方签订本合同之前,该二手房已经租赁,甲方承、诺、已经在出售前三个月书面通知了承租人,承租人放弃了优先购买权。乙方同意在购房后继续履行租赁合同,并与承租人

到房产管理部门签订租赁主体变更合同。

三、户口转移:甲方承诺自该二手房权利转移之日起日内,向该二手房所在地的(公安)派出所办理原户口迁出手续。甲方延期迁出户口的,甲方同意向乙方支付赔偿金元/日。

甲方

（一）乙方

（一）【身份证件】【身份证件】

【居住】【注册】地址:

邮政编码:

联系电话: 【本人】

(签章)

甲方

（二）【身份证件】

【居住】【注册】地址:

邮政编码:

联系电话:【本人】

甲方居间代理房地产经纪人：

所在机构名称：

联系电话:【法定代表人】

乙方居间代理房地产经纪人：

所在机构名称：

联系电话:【法定代表人】

(签章)（签订时间：年月日

【居住】【注册】地址: 邮政编码: 联系电话: 【本人】(签章)乙方

（二）【身份证件】【居住】【注册】地址: 邮政编码: 联系电话:【本人】 执业资格证号：备案证号： 联系电话:【法定代表人】 执业资格证号：备案证号： 联系电话:【法定代表人】 签章)签订时间：年月日

第四篇：二手房买卖流程

二手房买卖流程

许多人认为，二手房的买卖过程是非常复杂，且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题，怕遇到黑心中介，又怕交易的手续繁琐。

在二手房交易的过程中，买卖双方通常只关注交易的最终结果，却忽视了交易过程的安全性。而事实上，往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易，并不仅仅是为了得到真实的市场信息，他们更希望经纪公司能给他们提供一个有安全保障的交易过 程。其实，消费者只要掌握了基本的交易常识，注意一些可能存在的风险，还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。

-寻找中介信息登记

买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。选择好的经纪公司有以下几点：规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下：首先，注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，如果不是，有两种情况：其一证明该公司是异地经营，这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境，而以搬家的方式逃避工商部门 的制裁和顾客的追讨；其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定，分店也应有自己的执照，但是，办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的，有些分店未达到这一标准，就使用总店营业执照的复印件，所以，消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照，借此机会，也可到其总店认认门。其次，留意执照上所 列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

还有一点您要注意：不要被“放心中介”的称号迷惑。目前，已经发现在北京市中介事务所组织的16家放心中介外，还有一些中介打出“放心中介”的 旗号。即使是这16家放心中介出现损害消费者的行为，消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报，北京市中介事务所将给予其严厉制裁。

-入市资格审批

卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。

如果是已购公房，其上市需盖三种章。

第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。

第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，后来北京市颁布了补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。

第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易：

1.中央直属机关的公房；

2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；

3.使用权的房屋；

4.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；

5.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；

6.已经被列入拆迁公告范围的；

7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有权有纠纷的；

9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的；

10.上市出售后会形成新的住房困难的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；

12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。-评估及考察房源详情

中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。

买方一定留意到，凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房，哪个单价都不低于每平方米5000元，有的价格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房，问问中介，得到的答复却是：“房子已经卖出去了。”而且，房地产中介报出的房价也是五花八门的，有的房价是房主的净要价，有的是含税费的总价，有的是中介公司加价后的房价。

作为卖方，应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素，以及周边小区物业、新盘价格，据此明确该套房的可能购买群，以及这类人群的收入、承受力等情况，并把握好报价尺寸，避免尴尬报价，致使销售周期过长，甚至有价无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时，会免费提供专业评估。买 卖双方可据此商量房价。其实，最简单的二手房售价测算标准就是：报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右，约是现行周边房屋月租金的100倍。

-签协议

验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：

1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法；

2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；

4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；

5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；

6.写明合同生效、中止、终止或解除条款；

7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

-居间中保提交房款

为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给 付、房产交接”事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身

份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首 付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。

-过户结算

买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门 的相关科室缴纳：按房价的3%缴纳土地出让金；房价的2%缴纳契税(120平方米以下)；按房价的0.05%缴纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费 15元，产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。

二、买卖合同

成都市房屋产权监理处组织召开了《商品房买卖合同（修订稿）》征求意见研讨会。省建设厅、省工商局、市建委、市规划局相关领导，德阳、乐山、眉山、资阳四家房管局应邀参会，龙湖、万科、中海等近十家在蓉较有影响力的公司代表也参加了研讨会。此次研讨会对进一步完善合同内容具有重要的指导和借鉴意义。

三、买卖纠纷

据了解，随着相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移，类似购房者未能申请到足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期焦点。购房者未能成功申请贷款

从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款的限 制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月施行新的房贷利息等内容。

目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。

2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。

然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。

从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获

得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考 虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

期房限转之后的期房买卖

在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当的份额，而随着“期房限转”政策开始施行以及 随后而来的一段市场冷淡期，很快又兴起了期房转让的现象，具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约按照合同约定承担违约责任，却不愿意继续履行合同，更有甚者，直接转售他人。

蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为70万元。由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支 付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小 产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。

案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权 过户。

户籍迁移之阻碍

户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。

2004年5月，林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款。数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出 所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。

针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必 不可少的。

第五篇：二手房过户流程

二手房交易流程详解

关键环节：评估—打协议—面签—批件—进件—出他项—银行—正孚(资金监管）—放款

（交易前必须要先清贷款，保证房产可进行交易）

1、评估：需要2-3个工作日，二级以上评估公司对房产做现市场价值的估价，出具书面评估报告;所需材料：房主身份证复印件 房地产权证或房权证复印件（每一页都要复印）。

卖方到买方贷款银行开一个活期存折，用于结算。

2、打协议：到房屋所在区的房管局办理，买卖双方都要到场，在房管局做备案，证明交易正在进行，如果后期房屋买卖没有成交，需要到房管局取消协议。

所需要件：买卖双方身份证(复印件一份)、双方手章、房地产权证(复印件一份)、卖方个人结算账户(复印件一份)卖方持产权证原件、身份证复印件到一楼档案室查档核实后到305室的预审窗口进行预审，填写相关申请表。

卖方提供产权证、存折、身份证、图章及上次取得该房产相关手续的原件、复印件，卖方提供身份证、户口本、结婚证、图章及家庭所有成员的身份证原件、复印件到305室打印合同窗口打印买卖协议。

3、面签：借款人到银行签订借款合同 所需要件： 买方：夫妻双方身份证，结婚证，户口本，夫妻双方手章，过户费，首付款存资金监管账户，买卖协议(根据各区房屋需要的复印件不相同，比如南开的房屋需要原件2份，复印件5份)、评估报告。工资流水、收入证明、公积金卡（首付款提前存结算卡里）

卖方：房本复印件、房主身份证复印件、户口本复印件

4、批件：一般需要3-5个工作日，银行对贷款人的资质进行审核，看贷款人的资质，比如工作年龄等。（审批通过后银行会通知买卖双方到房管局过户）

5、进件：进件=过户，对房主进行更名，进件过后出来新房本名字为买方姓名。

买卖双方持1份买卖协议、产权证、身份证、户口本、结婚证、首付款凭证及银行提供贷款要件，到304室办理过户进件手续、并打印各项票据及收件收据。所需要件：

买方：身份证、手章、买卖协议、契税(现金)与银行借款合同

卖方：身份证、手章和房地产权证

进件完成后房管局会出两个取件单，房本取件单，由买方带走，30天买方凭此取件单到房管局拿新房本;他项取证单由担保公司带走。

6、出他项：7个工作日后，房管局出一绿本《他项权证》，此证明由银行凭他项取证单领取，约束房产抵押权，证明该房屋现有贷款，在没有还清贷款前房主对房屋只有使用权没有买卖权，可租赁，可居住。

7、银行：流程，在银行过一下，款项由银行放至正孚。

8、正孚：政府的谐音，是国家对资金监管的机构，需要3-5个工作日。

9、放款：资金监管过后银行放款到卖方存折里。本地联系人需要提供证件：身份证，户口本，手章，联系方式，本地联系人需到场签字。

房主：身份证复印件3份、房地产权证复印件3份、手章、结算账户复印件1份、户口本复印件1份。（注：买房时带齐上次买房时的各种单据原件及复印件，备齐身份证、手章、户口本、产权证原件）

买方：身份证复印件、夫妻双方身份证，结婚证，户口本，夫妻双方手章，过户费，首付款存资金监管账户，买卖协议、评估报告、工资流水、收入证明、公积金卡等