第一篇：买卖合同签订中可能出现的问题及对策
买卖合同签订中可能出现的问题及对策
一、合同主体
陷阱：故意将供方填成与签约人有关系，但无供货能力，且无独立承担经济责任能力的单位。或故意将需方填成与签约人有关系，但无付款能力，且无独立承担经济责任能力的单位。注意：核对供、需双方。
二、买卖标的物（货物）的基本情况。
陷阱1：产品名称故意不写全称，混淆产品品种；或供方不写产品牌号和商标，以期达到以次代好的目的；有的供方不写产品规格型号，企图交货蒙混过关；还有的供方不写生产厂家，想用价低的档次差的产品供货。
注意：写清产品全称，写清牌号、商标，写清、写全规格、型号、写清生产厂家。陷阱2：供方不写随机备品、配件工具、数量及供应办法。以图不免费提供。注意：要写清随机备品、数量，配件工具、数量。并将上述用品的供应办法、时间也写清楚。
三、标的物的数量和计量方法。
陷阱1：产品数量或计量方法故意约定为本企业的标准或计量方式。
注意：产品的数量应以国家统一的标准计量单位表示，没有统一计量单位的，产品数量的表示方法由双方确定，但必须具体明确，切不可用含糊不清的计量概念表述，如一件、一箱、一打等，应对双方使用的计量方法具体解释，如一件、一箱、一打等的表示，具体包括的产品数量是多少。
对某些产品，必要时应当在合同中写明有关主管部门颁发的（没有主管部门规定的由当事人商定）交货数量的正负尾差、合理磅差和在途自然减（增）量规定及计算方法。注意明确什么是多交、少交和如数交付的法律概念。工矿产品购销合同在履行过程中，由于运输、计量、自然、产品本身的性能等多方面原因，在发货数、实际验收数、合同规定的交货数之间，有时会出现差额，发生不一致现象。此时，只有符合法律规定的磅差和增减范围的，才能以少交、多交或如数交付论处。通常这种法律规定均为有关主管部门规定的范围。陷阱2：供方不写合理损耗，或将合理损耗写的较多。
注意：将损耗写清，写合理，对正负尾差、合理磅差、自然减（增）量等要根据情况，写科学。
陷阱3：供方不写随机备品或配件工具的数量。
防范：要写清随机备品数量。并将上述用品的供应办法、时间也写清楚。
四、标的物的技术标准（含质量要求）。
陷阱1：不写质量标准；成套产品的，不写附件的质量标准；看样订货的，不封存样品。
注意：写清质量标准，是国家标准呢？还是行业标准？抑或企业标准？成套产品的，不但要写清主件的质量标准，还要写清附件的质量标准。看样订货的，一定要将样品封存好，作为检收的标准。
陷阱2：供方故意对质量负责的条件签订苛刻一些，以期达到不负责任的目的；或者故意将质量负责的期限写的过短，使需方根本没有时间提出质量异议。注意：对质量负责的条件和期限，不但要写清，而且要写的科学、合理。
五、标的物的包装方式和包装要求。
陷阱：供方不写或不写清包装标准、包装物的供应和回收，也不写费用负担，以达到简易包装省钱省力的目的。
注意：写清包装物、包装标准、包装标签的内容等。对包括物的供应、回收，费用负担也要写清楚，以免出现纠纷。对包装不善引起货物损坏的责任约定清楚。
六、产品价格及支付期限、地点和方式。
陷阱：不写单价，逃避物价检查，并为偷、漏税创造条件，或需方只写金额数量，不写币种。
防范：写清单价，写清币种。
七、交货的期限、地点和方式。
陷阱1：不写交货地点，不写清交货方式，以达到不承担风险责任的目的，也为纠纷管辖设下埋伏。
注意：写清交货地点和方式，代办托运时，还要写清运输工具和运输路线。陷阱2：供方不写交货时间，或将交货时间写成：在某年某月某日至某年某月某日交货，而不写某日具体交多少货。
防范：写清交货时间，分期交付的，写清每次交货的具体数量。
八、运输方式的要求及运杂费用的支付。
陷阱：不写或不写清运输方式；笼统写到达站（港）；不写费用负担。注意：写清运输方式是水路、铁路、公路运输，还是联运。要写清到达的终点是某市（地）的南站、北站，还是其他站。要写清运费的负担，若是分担，还要写清分担的数额或段点。
九、验收或者检验的标准、方式、日期。
陷阱：供方不写验收标准、方法及提出异议的期限，或将提出异议的期限订的过短。
注意：把好货物验收方法这一条款的明确规定。明确规定货物的验收办法，事关供需双方预期的经济效益与合作成功与否的大局，也是易发生质量纠纷的地方，必须注意明确订明。合同中应明确载明：验收的时间；验收的手段；验收的标准；由谁负责验收和试验；当验收中发生纠纷后，由哪一级主管产品的质量监督检查机关执行仲裁等等。一般地，验收的办法有外观验收；理化验收；安装运行验收；破坏性验收等，采用哪一种方法应在合同中订明白。有的验收需要委托有关专业部门进行的，应当委托国家法定检验机构验收以保证其验收的法律效力。同时，合同中应明确规定其验收期限。国家有验收期限规定的，按国家规定的期限进行；国家没有规定的，双方当事人可按下述原则约定：需方自提的，在提货时当面点清验收；供方送货或代运的，货到后１０天内验收完毕，特殊情况的双方在货到时或者合理的期限内验收。没有验收，不得动用，一旦动用，就视为验收合格，不能再提出数量及质量的异议。此外，合同中也应明确规定验收的地点。
十、结算方式。
陷阱：需方不写结算方式和期限，或只写结算方式，不写结算期限。以达到延长付款期的目的。
注意：写清结算的具体方式，写明结算期限。若是分期付款，还要写清每次付款的日期和确切数额。
十一、违约责任。
陷阱：有可能违约的一方，不写违约责任，或将违约责任写得过轻。
注意：将违约责任写具体。最好把对方每项义务不履行的违约责任都分别写清，以钳制对方，使其正确、全面履行合同义务。
十二、解决合同争议的方法。
陷阱：不写合同纠纷的解决方式；选择有利于自己的合同解决方式和管辖机关。注意：写清解决纠纷的方式，是仲裁、还是诉讼。确定纠纷的管辖地。
十三、落款、署名、盖章等方面。
陷阱：１、不注意写明签名人是法人代表，还是法定代表人授权的其他委托代理人。
2、不盖公章；或盖的不是公章，用没有备案的合同章甚至业务章，或盖上了分公司或公司下属部门的印章。
注意：一定要盖公章，有些单位的合同专用章是经过备案的也可以，但这难于判断。签字的一定要是公司法定代表人，或持明确授权书的代理人，但相对方要把该授权书留件备查。
第二篇：按揭中二手房买卖合同签订
2、办理程序：买方支付定金，并按照约定的方式提前还款，注销抵押
特别提示：本过程较为关键，其中涉及到诸多手续，各个环节应当做好衔接，因为一旦衔接不好就会发生纠纷，双方最好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作，他们作为第三方，具有一定的可信度和专业性。
（1）双方按照约定准备未还贷资金，同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请，在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》，卖方收回《房地产其他权利证明》。
（2）双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续。
（3）如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方最好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。
方法二：办理转按揭手续
和上述方式不同的是，买方先到银行办理转按揭手续，分两种情况：一是同行转按，二是跨行转按，后者操作手续比较麻烦。
1、提交材料及流程：
《购房抵押借款合同》原件
买方申请贷款的材料（如接收入证明、身份证等）
如银行审核同意，有关当事人签订《变更协议》
办理贷款保险变更手续
办理抵押登记变更手续
如何购买按揭中的二手房
【如何购买按揭中的二手房】
问：如何购买按揭中的二手房?
答：若在购买二手房时遇到房屋已被抵押贷款时，需注意必须在完清贷款后过户，否则卖家向银行所贷款项将转嫁到买房人身上。一般有两种方式解决：1.提前还贷，请卖方提前将按揭贷款还清，然后过户;2.办理转按揭手续。在办理按揭手续的过程中需提供相应材料且办理贷款保险与抵押登记的变更手续。购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
方法一：提前还贷
1、前期准备
(1)买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况，为了保险起见，买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询;
(2)如果确实存在抵押的情况，买方应了解卖方未还款期限和余额，已还款年限和金额，因为这要涉及到后续的可操作性问题，必要时可以要求卖方提供最近一个月的还款凭证;
(3)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商，一般可以采取：由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担，办理交易时再做结算;
(4)此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用，根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款，无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的，要支付一定数额的违约金，那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前，协商一致。
2、办理程序：买方支付定金，并按照约定的方式提前还款，注销抵押
特别提示：本过程较为关键，其中涉及到诸多手续，各个环节应当做好衔接，因为一旦衔接不好就会发生纠纷，双方最好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作，他们作为第三方，具有一定的可信度和专业性。
(1)双方按照约定准备未还贷资金，同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请，在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》，卖方收回《房地产其他权利证明》。
(2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续。
(3)如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方最好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。
方法二：办理转按揭手续
和上述方式不同的是，买方先到银行办理转按揭手续，分两种情况：一是同行转按，二是跨行转按，后者操作手续比较麻烦。
1、提交材料及流程：
《购房抵押借款合同》原件
买方申请贷款的材料(如接收入证明、身份证等)
如银行审核同意，有关当事人签订《变更协议》
办理贷款保险变更手续
办理抵押登记变更手续
2、买方凭贷款银行出具的还贷证明和贷款证明以及其它材料到交易中心办理二手房交易手续。购买按揭二手房 三方协议要慎签
2009/12/10 12:44
随着二手房税费优惠政策即将到期，二手房交易在年底之前着实火爆了一把。不过在很多二手房交易中，房子的贷款并没有还完，而贷款没有还完的二手房是无法过户交易的，这时如何签订三方协议才能保障交易双方的权益，如何约束三方才能保证交易的安全性?最近有不少网友致电亿房网咨询此类问题。
武昌区网友刘先生在通过中介购买二手房时，房东还有16万元的贷款没有还完，因此房东要求刘先生先替他还完贷款，之后再过户。刘先生就有疑问了：“这样操作安全吗?而且在合同里并没有关于这一方面的条款来进行约束，这样的合同我到底该不该签?怎么做才能保障自己的合法权益?”
另外一位网友许小姐也被类似的事情所困扰，她所购买的二手房是直接和卖家协商的，并未通过中介，但是卖家也有7万元的贷款没有还清，因此许小姐也被要求先替卖家还完贷款后再过户。许小姐也有同样的顾虑：“如果我替卖家还完贷款之后他不给我过户怎么办?再说我和卖方之间也没有通过中介，我是否应该通过中介来进行房屋交易?这样是不是会安全些?”
在最近一周的网友来电中，这一类问题是其中提到最多的。究竟在购买此类房屋时应怎样签订三方协议，三方协议中的内容又该如何进行约束呢?
据记者了解，所谓三方协议就是房屋买方、卖方和中介三方在经过平等协商
之后签订的就房屋交易有关事项达成的具有法律效力的约束三方行为的协议。在三方协议中，一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项作出明确约定，用以约束三方行为，避免发生不必要的纠纷。
在二手房交易时，针对房子的贷款还没有还清的情况，究竟买家替卖家还贷款安不安全?这一行为在三方协议中该如何进行条款约束才能保证交易双方的权益呢?为此，记者采访了多位业内人士。
武汉亿房房地产咨询有限责任公司经理周游表示，购房者在购买二手房时，如果遇到房贷没有还清的情况，最好通过中介进行交易，而且在交易时一定要谨慎签订三方协定，在三方协议中务必要对房屋交易的付款方式、交付期限和违约责任的条款明确。
武汉房产中介业内人士伍鹏表示，若卖方要求买方先还完贷款再过户，首先就要约定好付款方式，买方替卖方还贷款的金额如何操作等都要慎重决定。其次，还贷和过户的时间期限也要作出明确的条款约定，不能含糊。再次，针对此类情况签订三方协议的重中之重是要明确相应的违约责任，如果买方替卖方还清贷款后卖方没有给买方过户，此时卖方应承担怎样的违约责任，中介又该承担何种连带责任，这些条款尤其要明确。
亿房研究员王磊表示，如果买方需要贷款的话，最好在贷款银行单独开设一个资金监管账号，将首付款先打到账户里，只有卖家将房产证上的贷款注销、过户到买家名下之后才能将首付款取出。至于买家替卖家还贷款的金额，可以作为房价的预付款，这就需要买卖双方具体约定了。约定的内容和相应的责任一定要明确，以免发生不必要的纠纷。
也有专家表示，此类房产在交易时，最好委托一些品牌好、口碑好的中介来办理，这样也可以避免一些黑中介利用这一状况进行不法行为。
【相关案例】成功三方协议签订注意事项
2009年4月，张先生通过武昌区某中介看中了一套28万两室一厅的房子。房东赵某表示，该房还有11万元的贷款没有还清，所以要求张先生先帮自己还清贷款，之后再过户。
张先生对此存有疑虑，在咨询了有关专家之后，他提出要在三方协议的补充合同中单独对此作出约定。首先，帮房东还款的11万元作为首付款，另外去银行还贷的时候要三方一同前往，在帮房东还贷之后，房东要开正规收据，并由中介作见证。其次，在帮房东还完贷款之后的3个工作日之内办理房屋过户手续，过户之后的两证由房东保管，待张先生付清房屋剩余款项时再将两证交予张先生。再次，若房东在张先生为其还完贷款之后不进行过户则构成违约，张先生有权依法追回11万元并要求房东支付房屋总价3%的违约金，同时追究中介连带责任，要求中介支付房屋总价3%的违约金。若房东在办理完过户手续之后张先生不支付剩余房款也构成违约，房东赵先生有权依法追回剩余房款并要求张先生支
付房屋总价3%的违约金，同时追究中介连带责任，要求中介支付房屋总价3%的违约金。
通过这样的一些相关条款的约束，还贷和过户的事情得到了圆满解决，既规避了风险，又达到了令双方满意的结果。
在此，记者提醒广大网友，在购买此类按揭二手房时，一定要在三方协议中将付款方式、交付期限和违约责任约束好，以免发生不必要的纠纷。
近日，有不少市民通过网上提问或电话的形式向我们咨询买房中遇到的问题，我们都一一耐心做了回答，感谢广大市民对我们的信任和支持。
第三篇：买卖合同签订注意事项
买卖合同签订注意事项
作者：易法通
撰写时间：2012-12-28 签订买卖合同是日常市场交易中最常见的一种活动，对于合同签订过程中的一些细节和条款，我们要慎之又慎，以防合同欺诈，避免不必要的损失和纠纷。
一、买卖合同主体资格的审核
确认主体是否具备订立买卖合同的资格，同时核实签约方是否具有实际履行能力。
1、主体是法人组织的：
①在订立买卖合同时要求对方提供资格证明如营业执照的原件，同时注意其证件复印件等非原件的证明材料的真实性，防止造假。
②注意审查营业执照是否有瑕疵，比如被吊销、被暂扣等情况。
③可以通过当地的工商管理部门审查对方实际注册资本和资金，确保其有合同实际履行能力。④确认买卖合同买卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的组织。
2、主体是个人的，对其进行履约能力的审查可以通过对其单位及其同事、家庭、朋友、邻居等进行调查，以获取相关信息，最后综合判断其是否具有履约能力和信用程度。
二、买卖合同当事人的名称或者姓名和住所
如果主体是法人组织的应以营业执照名称为准，如果自然人以居民身份证上的名字为准。
三、买卖合同标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款
1、买卖合同标的物应全称具体，不能简写，注意标的物不得为法律禁止或限制流通物。
2、品种、规格、型号、等级、花色等要写具体注明，必要时可通过附件说明标的的实际情况。
3、数量、价款要明确，包括数额的计量单位，大多数事项应由双方协定，同时需要在买卖合同中标出标的物的单价、总价，币种、支付方式及程序等，各项须明确填写，不得含糊。
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四、买卖合同标的的质量要求方面
产品质量应按照国家标准，没有国家标准的应按照行业标准或企业标准，也可以协商确定。买卖合同应对货物质量重点加以约定，以便于验收，避免纠纷。卖方应当按照买卖合同约定的质量标准交付标的物，如果交付的标的物附有说明书的，交付的标的物应符合说明书上的质量要求。
五、买卖合同中产品的包装标准
货物的包装方式对于货物的完好至关重要，包装不到位就可能发生货损，引起纠纷。对于包装方式可以按买卖合同约定的包装，无约定的应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。
六、买卖合同履行的期限、地点、方式
1、买卖合同履行期限可按照、季度、月、旬、日计算，得准确、具体、合理，不能用模棱两可的词语。
2、买卖合同履行地点指的是交货地点，要写清楚、具体、准确。
3、买卖合同履行方式指的是双方应约定交货、提货、运输方式和结算方式，要写得具体明确。
七、交货的时间、地点、方式。
交货的时间、地点和方式是买卖合同的关键内容，它涉及双方的利益实现和标的物毁损灭失风险承担问题。一般情况下，标的物的所有权自交付时转移，风险承担随之转移。因此对交付的相关内容一定要在买卖合同中予以明确。
八、检验标准、时间、方法。
买卖合同中应当约定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在买卖合同约定的检验期间内对标的物进行检验，如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方，买方怠于通知的，视为所交货物符合约定。买卖合同没有约定检验期间的，买方应及时检验，并在发现问题的合理期间内通知
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卖方。
九、结算方式。
结算方式，应该在买卖合同中具体、明确地约定。对用支票进行支付应按规定程序检查，以免被套走标的物。针对虚开支票欺诈的，我们可以通过两种途径防范，一种是款到交货，根据支票转账所需时间，要求买卖合同买方款到卖方账面后才交货，但这种方法一般很难使买方接受除非货物供不需求。另一种是直接到出票人开户银行去持票入账，马上就能知道支票能否兑现，如能兑现可以即行转账，如被拒付可以立即停止发货，从而避免损失。
十、买卖合同违约责任方面
违约责任的约定，应该具体可行。如果双方违反了应尽的义务，应当按照买卖合同约定承担违约责任，买卖合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。对违约行为的惩处，买卖合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。
十一、解决争议的方法
解决争议的方法，要明确具体。此外，对于买卖合同约定的争议处理机构和起诉法院不得超出地域管辖权。
十二、其他注意事项
1、买卖合同主体名称和签订人名字首尾须保持一致。
出卖方应该注意买卖合同买受方合同尾部的单位名称须与合同首部的单位名称一致、所加盖的公章或合同专用章上的单位名称须与书写的单位名称一致，法定代表人、委托代理人的名字是否与真实名字一致，不能有错字、别字、漏字或简称。
2、对代理人签订买卖合同的应对其代理权进行审查。
对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的买卖合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，本文版权归厦门易法法务信息管理有限公司所有，转载时请注明出处，必须保留网站名称、网址、作者等信息，不得随意删改文章任何内容，否则我公司将保留法律追究权利。
应了解其是否具有代表权。才能避免无权代理的情形。
3、防范合同恶意履行。
合同恶意履行的情况比较复杂，但在订立买卖合同时如能进行积极的事前防范将极大的减少合同风险。对对方资信有质疑的可以要求对方提供担保。另外在买卖合同履行中保留相关证据，出现纠纷时，积极行使诉权通过人民法院保护自己的权利，以免因超过诉讼时效而蒙受损失。
4、买卖合同订立应采取书面形式并使用比较标准的合同范本。
尽管我国《合同法》允许采用书面形式、口头形式等各种形式，但非书面形式在发生纠纷时不好确定双方责任，容易被人利用进行欺诈。因此，订立买卖合同应尽量采用书面形式。同时，订立买卖合同时应尽量参照工商行政管理机关颁布有标准的合同范本，并结合具体交易情况可以适当调整买卖合同部分条款内容，内容应尽量详尽、明确。如果有疑问的还可以咨询有经验的专业律师或工商局。保证买卖合同的合法性，真实性、有效性。
【特别注意！！】易法通的合同签订的注意事项，是为了您更好签订合同。但是我们还是建议您在使用模板前咨询律师，以确保您的利益最大化。
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第四篇：商品房买卖合同签订中的注意事项
商品房买卖合同签订中的注意事项
签订购房合同，是购房所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，尽量把没有在合同上体现的要求以补充条款的形式确定下来。
在签订合同前，对于购房合同本身一定要有了解和认识。
合同文本有很多空格和空白行，供房地产商和购房人自行约定或补充约定，合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。
购房人签合同时一定要注意示范文本中某些条款内容的选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。
此外，购房前想清楚到底以谁的名义购买。因为购房合同上的名字就是房产证上的名字，现在襄阳市是禁止合同更名的。购房者要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，还需要缴纳一定的税费。如果是贷款买房，就算购房者已拿到房产证，由于牵扯抵押委托，即使购房人愿意花钱，办理过户也不是很容易。因此在签合同前，一定要想清楚购房合同上要写谁的名字。
下面，我们一起了解下购房合同中的细节条款中一些需要特别留意的地方。
(1)关于房屋面积方面的条款
按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
(2)关于价格、收费、付款方式的条款
价格条款应明确，要有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。建议购房者无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，留给自己一个冷静期。
(3)关于房屋质量的条款
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。误区：有些购房者认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题;而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此!
商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房者所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
牢记：墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。
(4)关于售后物业管理的条款
这是购房者在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与购房者签订有关物业管理协议。对此，购房者应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业公司变更物业费。
(5)关于履行合同的期限和方法的条款
应写明房屋交付的日期，房款的交付日期、金额和方法。例如付款方式，是一次性付清，还是分期付款。
(6)关于产权登记的条款
由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。
小贴士：购房者应在合同中约定办理产权证的期限。根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，开发商需配合购房者办理产权证。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限时间过长，对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。
(7)关于税费负担的条款
房屋买卖中应缴纳的一切税费，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。
(8)关于违约责任的条款
包括开发商逾期交房、不能或不履行交付房屋应负的责任;购房者逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。
小帖士：现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。
(9)关于不可抗拒力
签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。
开发商有时提出以下免责条款，购房者最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。
签订购房合同后，购房者要留意合同备案情况。
襄阳市房管局提供的《商品房买卖合同》标准格式文本中，第二十五条明确规定：“商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人(开发商)向房产、土地管理部门申请登记备案。”自2010年2月襄阳市开始推行网上签约后，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。因此购房者千万不要忽视这一环节。
襄阳市购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆襄阳房地产市场信息网，键入相关信息查询合同登记备案情况，也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后，亲自前往该处了合同登记备案情况。
第五篇：浅谈旅游管理专业实习出现问题及对策
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1.旅游管理专业酒店实习教学现状
1.1旅游管理专业教学现状及实习时间安排
郑州大学西亚斯国际学院从2001年开设旅游管理专业，现有在校生540人，开设这一专业目的是为培养能系统掌握旅游管理基本理论和知识，具备外语和计算机应用能力，能在旅游景区、旅行社和星级酒店及其他相关旅游服务业或部门从事实际工作的高级管理人才。为实现这一培养目标，除理论教学外，专业实践是必不可少的一个环节。对于旅游管理专业而言，它强调理论与实践的密切结合，实习不仅是巩固专业知识的必要渠道，也是检验教学效果的一个重要指标。旅游管理专业自2001年开设以来，十分重视专业实习工作（校、系领导和专业老师一直在努力，经过七年的实践，已取得一定成效）。本科专业实习时间为期24周（不含毕业实习），安排在第5个学期；专科专业实习时间为期24周（不含毕业实习），安排在第4个学期，这样学生在实习过程中发现的问题以及自己的不足之处在剩下的学期里有一个查漏补缺得机会。由于旅游企业中旅行社、旅游局、旅游公司、旅游景区等企业可提供的实习岗位少，再加上学校管理困难，旅游管理专业的实习一般都是以酒店实习为主。实习地点在2003年是北京地区及周边的三星级以上的酒店为主，经过八年的实践，现在已发展为以郑州地区为主，北京、上海为辅的四星级以上的酒店。主要实习内容是熟悉餐饮、客房、总台、商务中心等部门的运作和服务技能，其中以餐饮和客房为主。
1.2旅游管理专业实习教学效果
从2003级到2007级实习情况看，主要取得以下效果：
（1）切实做到理论联系实际
学生对酒店管理方面的知识只是局限于课本知识和老师的讲授，而本专科教育有注重理论的教学。因此学生通过实习熟练掌握了酒店主要部门的基本服务技能及运作情况，能够做到理论联系实际，巩固了学校所学的专业理论知识，从而也加深学生对本专业的认识，真正做到学以致用。
（2）增强了学生竞争意识
通过实习，使学生充分认识到社会用人的需求与职业人应具备的基本职业素质，认识到自己的差距，自己知识的欠缺，以及竞争的激烈。很多学生实习后很少逃课，主动学习地积极性很高。
（3）全面提高学生就业能力
酒店实习在一定程度上会提高学生的核心就业能力。大学生们择业观念落后，不能适应社会需求。我国已经进入大众化教育阶段。但多年来，“天之骄子”、“精英人才”等观念严重地左右着大学生的择业观。而酒店实习改变了大学生这种观念。其次学生在酒店实习过程，会遇上各种各样在学校根本没有出现的问题，其中很多的问题都是需要自己灵活处理。这就在一定程度上要求学生要独立思考，学会自己解决，不断提高自身分析问题解决问题以及抗挫能力。在这一过程中，学生不但积累了一定的实际工作经验，而且也在很大程度提高了自己各方面的综合素质。所有这些都有利于加强学生核心就业能力，为学生走向就业岗位奠定坚实的基础。
（4）广泛受到酒店赞誉好评
学生在实习过程中的表现受到各实习酒店的一致好评。首先，由于绝大部分学生在酒店实习期间，能够自觉遵守酒店的各项规章制度、服从领导安排，其次，学生本身综合素质高、悟性高、可塑性强、组织纪律性好、能够将理论与实际相结合，而且在工作中能虚心学习，吃苦耐劳，尽力做好本职工作。因此，学生很快就成为各实习酒店基层员工的主力军，受到各实习酒店上下一致认可。
2.浅析学生在酒店实习教学各个期间心理状态、存在问题
2.1实习前准备阶段学生心理状态、存在问题
这个阶段，学生心理主要表现为好奇、兴奋、紧张。由于平时很少跟高级的酒店接触，没有做好做基层工作的准备；在学校三、四个学期的学习，已经掌握了一定得专业知识和技能，能检验自己学到的理论，对学生来说是很兴奋激动的事情；从学校学生的角色转变为酒店员工角色，这个转变还包括环境的转变，也带来一定程度上的紧张。
2.2实习前期（前两周）学生心理状态、存在问题
由于刚到一个陌生的地方，学生心里充满新鲜感，不仅听指挥，而且热情高涨，不知疲倦。这个期间一般都是上岗前的培训期，同学们还没有实质性的工作，只是了解酒店的规章制度和企业文化以及一些基本技能的操作。同学们很有激情，学得很快，效果也很好。急于上岗实操。由于在培训期还没有真正上岗，在思想上学生的角色还没有转变，认为自己还是学生，别人有义务交给自己要学的东西。
2.3实习前期（三、四周）学生心理状态、存在问题
短暂的新鲜感过去了，绝大多数学生都会出现一个不适应的阶段。在生理上表现为困倦、失眠、水土不服、感冒、浑身酸痛等；行为上则表现出对纪律的挑衅，总想试试不遵守纪律能把他怎么样，受到惩罚后又想不通，觉得委屈，觉得领导总针对自己，故意整自己。由于同学们们思想上角色还没有完全转变，突然从安逸的学习环境到艰苦的工作环境，一方面是大量的体力劳动，另一方面由于酒店基层从业人员素质偏低，同学们身体的劳累和思想上得委屈，使部分同学思想上对工作产生一些不满和抵触。由于酒店服务的性质，不同的学生被分配到不同的部门。有些个子矮，形象较差的同学被分配到客房或是洗衣房。这些同学心理会产生自卑和不满的心理。这一时期是学生和酒店的磨合期，一般会持续两周左右，如果顺利渡过，实习就成功了一半。
2.4实习第二个月学生心理状态、存在问题
这一时期学生的身心都逐渐适应了酒店的生活和工作节奏，一切正在步入正轨，按部就班，实习进入稳定时。前一阶段的各种各样的问题和不满都逐渐淡化。工作上有了一定得起色，已经可以正式上岗，操作技能比较熟练，有了一定得成就感。但是随着自己能力的提升，有厌倦感苗头萌生。认为自己在一个岗位上学到的东西很有限。
2.5实习中期（三、四、五月）学生心理状态、存在问题
由于学生对酒店各种规矩已经熟悉，也就学会偷懒钻空子了，许多学生开始混日子，倒计时盼着回家。行为表现为不再严格遵守服务规范，工作热情锐减，情绪不高，精神松懈。同学们对一个岗位工作操作熟练觉得自己完全可以胜任工作以后，慢慢觉得基层工作的乏味和枯燥，要求酒店安排轮岗和一些管理层的岗位。但是酒店由于成本问题很难安排轮岗和管理层岗位。
2.6实习后期（最后一月）学生心理状态、存在问题
在实习的最后一个月前两周，同学们开始总结自己的实习生涯，对实习有了不同的看法，有的同学通过实习发现了自己的不足，自己知识方面的欠缺，决定回校后多学点知识；有的同学难以忍受基层工作的辛苦，对酒店行业失去信心准备壮行。在实习实习最后一个月后两周有的学生会有点“周末情绪”，表现为工作上马虎懈怠，业余时间却异常兴奋，还经常外出购物游玩，晚归甚至夜不归宿，无视实习纪律。大部分学生对酒店产生留恋情绪。毕竟这是他们曾经在这挥汗如雨，共度艰辛；在这里思想上进一步成熟，对自己的未来从事行业有了一定得方向，不单单是以学生的身份思考问题。
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