第23讲第二节建设用地制度与政策

第一篇：第23讲第二节建设用地制度与政策

第二节 建设用地制度与政策

大纲要求：

建设用地使用权出让； 建设用地使用权划拨。

《宪法》、《物权法》和《土地管理法》规定了我国现行土地所有制的性质、形式和不同形式土地所有制的适用范围，以及土地的使用管理制度。本节所称的建设用地制度与政策，仅包括国有土地中的建设用地制度与政策。

现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：(1)通过行政划拨方式；(2)通过国家出让方式；(3)通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法方式）；(4)通过土地或房地产租赁方式。

本节主要介绍通过出让方式和行政划拨方式取得建设用地使用权的相关制度和政策。

知识点一：建设用地使用权出让（常考点）

建设用地使用权出让，简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（一）土地使用权出让的主体

土地使用权出让的主体，包括出让方和受让方。

《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权的出让方是国家，具体由市、县人民政府土地管理部门代表。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。土地使用权受让方是土地使用者，具体可以分为公司、企业、其他组织和个人。

（二）土地使用权出让的方式（常考点）

根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议出让。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表按照法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，一般应当采用招标、拍卖或者挂牌方式；对于公益性和政策性项目，可适当采用协议方式。

1．招标出让

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞标某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后根据招标结果择优确定中标的土地使用者的行为。招标出让方式，有利于公平竞争，主要适用于需要优化土地布局，以及重大工程的较大地块的投资项目。

2．拍卖出让

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，有利于增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利潜力大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

3．挂牌出让

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

4．协议出让

协议出让国有土地使用权，是指政府作为土地所有人（出让人）与选定的土地使用人（受让人）磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。采取协议方式出让土地使用权的出让金，不得低于国家规定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式有必要加以限制，以免造成不公平竞争、权力寻租及国有资产流失。

（三）土地使用权出让的年限 土地使用权的最高使用年限，是指法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。

土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期。

出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，土地使用权出让的实际年限不得高于法律规定的最高年限。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（注）按照出让土地的不同用途，规定了各类用地使用权出让的最高年限：

(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。

（四）土地使用权出让合同

建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。2008年，国土资源部、国家工商行政管理总局制定了新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，用于规范和指导国有土地使用权的出让行为。

土地使用权出让合同一般包括以下几方面的内容：(1)出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况；(2)出让金的数额、支付方式和支付期限；(3)土地使用期限；

(4)建设规划设计条件，也称使用条件；(5)合同双方的权利和义务；(6)定金及违约责任。（出让方两项权利）

一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿； 二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，出让方（土地管理部门）有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。

（出让方两项义务）

第一，按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权； 第二，向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。（受让方三项义务）

第一，规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证。

第二，依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

第三，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。

取得土地使用权后，土地使用人依法享有土地占有、使用和收益的权利。土地使用人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，但不得改变用途，如需要改变应当经有关行政部门批准。

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，使用期限由当事人约定但不能超过建设用地剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

知识点二：建设用地使用权划拨

（一）建设用地使用权划拨的含义

建设用地使用权划拨，简称土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。

（二）土地使用权划拨的范围 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。

依据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：

(1)国家机关用地；(2)军事用地；(3)城市基础设施用地；(4)公益事业用地；

(5)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(6)法律、行政法规规定的其他用地。

（三）土地使用权划拨的管理

《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：

1．划拨土地的转让

划拨土地的转让有两种形式：一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理。

2．划拨土地使用权的出租

房产所有权人以营利为目的出租，应当应将租金中所含土地收益上缴国家； 用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁；

租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。3．划拨土地使用权的抵押

划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。4．擅自转让、出租、抵押行为的处置

对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

5．国企改制中的划拨土地处置

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置，将原无偿无期限变有偿有期限。

下列情况应采取土地出让或出租方式处置：(1)国有企业改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团；(2)国有改组为股份合作制的；(3)国有租赁经营的；(4)非国有企业兼并国有企业。

6．划拨土地使用权的收回

国家无偿收回土地时，对地上物应当给予补偿。国家无偿收回划拨土地，主要有以下七种原因：

(1)因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；(2)为了公共利益和城市规划要求的；(3)司法部门没收财产而收回土地使用权的；(4)土地使用者自动放弃土地使用权；(5)未经原批准机关同意，连续2年未使用；(6)不按批准用途使用；

(7)铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

第二篇：物业管理基本制度与政策精讲班第10讲讲义

物业管理基本制度与政策精讲班第10讲讲义

收费管理之收费形式

(二)物业服务收费形式（重点）

1．包干制收费形式 《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

2．酬金制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：

(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

收费管理之服务成本构成(三)物业管理服务成本构成（重点）

包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，—般包括以下部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

(3)物业管理区域清洁卫生费用；

(4)物业管理区域绿化养护费用；

(5)物业管理区域秩序维护费用；

(6)办公费用；

(7)物业管理企业固定资产折旧；

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等项从维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

收费管理之服务费缴纳和代收代交

(四)物业服务费的缴纳和督促

1．非业主使用人的交费责任

业主缴纳物业服务费用是最普遍的现象。业主是物业的所有权人。在物业管理活动中，物业管理企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然的应当向物业管理企业支付相应服务费用。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。《条例》进一步规定，业主负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

2．未交付房屋的交费主体

在一个物业管理区域内的新建物业，产权的多元化需要一个过程。在建设单位销售物业之前，建设单位是惟一的业主。如果建设单位聘请了物业管理企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。

3．业主委员会对欠费业主的督促义务

按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用或者服务资金的情况也客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至相当严重。

为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。

(五)代收代交费用

一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。

物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业管理企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。物业管理企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。就代收费用而言，物业管理企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。

根据上述情况，《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业服务收费管理办法》进一步明确：“物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。”

例题：

4、根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：（多选题:ACD）

A． 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

B． 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每半年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

C． 业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

D．物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

E．业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况通过业主大会的形式提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

第三篇：第11讲：第二节物业经营管理市场调查

第二节物业经营管理市场调查

知识点一：市场调查的概念和内容义（新增考点）

（一）市场调查的概念

市场调查是指运用科学的方法，有目的地、系统地搜集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、翔实的资料。

（二）市场调查的内容

(1)市场需求调查。

(2)市场环境调查。

(3)消费者行为调查。

(4)市场供给与竞争调查。

(5)市场营销因素调查。4p

(6)客户满意度调查。

知识点二：物业经营管理市场调查的内容（新增考点）

一般而言，物业经营管理市场的调查内容主要包括：

（一）宏观环境

物业经营管理市场的宏观环境主要有政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境、科学技术环境、自然环境等。

1．政治法律环境

政治法律环境包括社会制度、政府的方针政策、法律法规、社会治安等。

2．经济环境

经济环境指的是能够影响消费者购买力和购买方式的各种因素总和。

3．人口环境

影响企业经营管理活动的人口环境包括人口规模、人口增长率、人口结构、人口的地理分布及流动情况等因素。物业服务企业要根据物业项目的具体情况，分析人口环境，选择适合自己的目标市场。

4．社会文化环境

社会文化环境指的是一个国家或地区在民族特性、价值观念、审美观念、宗教信仰、风俗习惯、伦理道德、教育水平、生活方式等方面表现出来的共性。物业企业应该了解和分析消费者的文化背景及其对消费者购买行为的影响，以便更有针对性地提供服务，更好地满足消费者的需要。

5．科学技术环境

物业管理行业正面临着一个由传统服务业转向现代服务业的过程，科学技术的创新与应用，首先为企业经营管理提供先进的技术基础，物业服务企业应该更多地了解和掌握现代科学技术，跟上技术进步的步伐，充分利用科学技术手段为企业创造更多的市场机会，增强自身竞争能力。

6．自然环境

自然环境包括自然地形、气候、自然资源、地理位置等因素。

（二）微观环境

物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户等。

1．企业

这主要是指企业内部的高层管理者、人力资源部门、客户服务部门、技术服务部门、采购部门、财务部门等。

2．供应商

就物业服务企业而言，随着管、作分离的管理模式的建立，保洁、绿化、设备维护、秩序维护等服务的提供者已经成为物业服务企业基本的服务产品供应商。

3．中介服务机构

中介服务机构包括咨询公司、广告公司、销售代理、金融机构等。物业服务企业的物业经营管理活动只有得到中介服务机构的协同合作，才能有效地进行。

4．客户

客户是物业服务企业的服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提供服务产品，开展经营管理活动。

5．竞争者

物业服务企业要想获得成功，就必须比竞争对手做得更好，让客户更满意，所以需要在客户心目中留下比竞争对手更有优势的印象，以赢得战略上的优势。

6．公众

物业服务企业应该善于与公众建立和保持良好的关系，这种关系必然会为企业带来良好的未来效益。

知识点三：物业经营管理市场调查的方式与方法（新增考点）

（一）市场调查方式

按选择的市场调查的对象范围的不同，通常分为全面市场调查和抽样市场调查。

1．全面市场调查

全面市场调查也称为市场普查，是指对调查对象（总体）的全部样本所进行的逐一的、无遗漏的专门调查。

2．抽样市场调查

抽样市场调查是从全部调查研究对象样本中，抽选一部分样本进行调查，并据以对全部调查研究对象作出估计和推断的一种调查方法。抽样调查是非全面调查，抽样调查可以分为随机抽样和非随机抽样两类。

(1)随机抽样。

随机抽样是在总体中随机任意抽取个体作为样本，根据样本推断出一定概率下的总体情况。

(2)非随机抽样。

非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时先确定某个标准，然后再选取样本，每个样本被选择的机会是不相等的。

（二）市场调查方法

1．访问法

这是一种最基本、最常用的调查方法。访问法可分为答卷法、谈话法、电话调查法等形式。

2．观察法

观察法是一种调查人员在不与受访对象正面接触的情况下，从旁对调查对象进行观察的一种方法。

3．实验法

实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行实验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。

4．文案调查法

文案调查法，又称为资料分析法，是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报，对调查内容进行分析研究的一种市场调查方法。

5．网络调查法

网络调查法泛指在网络上发布调研信息，并在互联网上收集、记录、整理、分析和公布网民反馈信息的调查方法。其优点是组织简单、成本低、客观性好、不受时空与地域限制、速度快等；缺点是网民的代表性存在不准确性、网络的安全性不易保证、受访对象难以限制等。

知识点四：物业经营管理市场调查的程序（新增考点）

一般而言，物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段，即调查准备阶段、调查实施阶段、信息资料分析整理阶段、调查报告撰写提交阶段。

1．调查准备阶段

这一阶段的工作包括明确调查目的、设计调查方案。其中调查表或问卷的设计是这一阶段工作的核心。物业经营管理市场调查的调查表一般有以下五种：

(1)当地物业资源统计表；

(2)物业出租情况统计表；

(3)物业出售情况统计表；

(4)物业个案调查表；

(5)物业服务产品需求调查表。

2．调查实施阶段

这一阶段是资料的收集阶段，即根据市场调查方案，通过确定的调查方法获取一手资料和二手资料。一手资料是调查人员在调查现场所收集的原始资料；二手资料是企业内部或企业外部已经经过他人收集整理过的市场资料。为降低调查成本，可先对获取的二手资料进行评估，进而决定现场调查的范围、对象。

3．信息资料分析整理阶段

这一阶段是要将所收集到的信息资料进行整理、统计和分析。对各项资料中的数据和事实进行分析比较，得出相应结论。

4．调查报告撰写提交阶段

这一阶段需要提交反映调查工作的最终成果。调查报告应该客观、真实、准确地反映调查成果，清晰地表达结论和建议，还要说明调查所采用的方法、调查的目的、调查的对象等。

例：访问法是一种最基本、最常用的调查方法，以下选项中，不属于访问法的是（c）。

a.答卷法b.谈话法

c.观察法d.电话调查法

第四篇：房地产基本制度与政策第二章笔记 建设用地制度与政策（写写帮推荐）

房地产基本制度与政策第二章 集体土地征收

征收集体土地 特点：1.具有一定的强制性。

2、妥善安置被征地单位和人员的生产生活。经济补偿3,、被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。征收集体土地应遵循的原则

1珍惜耕地，合理利用土地的原则。2,保证国家建设用地原则

3,妥善安置被征地单位和农民原则。

妥善安置包括 ：a，对征收的土地要合理补偿；b，对因征地给农民造成的损失要合理补助；c，对征地造成的剩余农民劳动力 要适当安排。4,有偿使用土地的原则 5,依法征地的原则

征收征用集体土地的政策规定

物权法规定为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。征收土地批准权限的规定

征地用途、位置、补偿标准、安置途径等，书面形式告知

1、征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批

2、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续

3、征收基本农田，基本农田以外耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批

4、其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案

申请征地不得化整为零，一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。

铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，以分段申请批准，办理征地手续。征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

临时使用土地的期限最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。期满后，应清理场地并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。

联营使用集体土地 ：可以按照国有建设用地的规定实行征收，业可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件，不改变土地权属性质。

征收土地公告：被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。、征收土地公告内容：

1、征收批准机关、文号、时间用途；

2、被征收土地的所有权人、位置、地类和面积

3、安置补助费的标准、数量、支付对象和方式

4、地上附着物和青苗费补偿标准和支付方式

5、农业人口具体安置途径

6、其他有关征地补偿安置的措施 土地补偿费

征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍 安置补助费

按需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4到6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

人均耕地特别少的地区，经省级人民政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗补偿费

地上附着物是指依附于地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。青苗指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。

征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼虾的商品菜地和精养鱼塘。

临时用地按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。

土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体经济组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

征收集体土地的工作程序

申请用地 建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、基本建设计划以及地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附1.、建设单位有关资质证明

2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件

3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告

4、初步设计或其他有关材料5 建设项目总平面布置图 6占用耕地的，提出补充耕地方案 7建设项目位于地质灾害区的，应提供地质灾害危险性评估报告 8提供地价评估报告

县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请，审查，报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

第二节 建设用地使用权出让

出让的含义1 土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权。土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4 集体土地不经征收不得出让。土地使用权出让时国家以土地所有者身份与土地使用者关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。

土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地计划。建设用地使用权出让方式

经营性用地及同一土地上有两个以上意向用地者，采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。出让人在投标、拍卖或挂牌开始日前20日在土地有形市场或者指定的场所媒介发布招标拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招拍挂的时间地点。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

市 县人民政府国土资源行政主管部门应该根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低标准。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。招标

投标人少于3人，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上单数。按价高者得原则确定中标人的可以不成立评标小组。

对能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。拍卖

竞 买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达底价时，应当终止拍卖。价高者得 挂牌

挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

挂牌截止，有竞买人愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。无竞买人愿意继续竞价的，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；由两个或两个以上竞买人的，出具高者得。报价相同的，先提交报价单者为竞得人，单报价低于底价者除外。挂牌期内无应价或竞买人报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

以招拍挂方式确定中标人胡，竞得人支付的保证金转作受让地块的定金。其他人支付的竞买保证金，出让人必须在招拍挂活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。出让人应当在10个工作日内将招拍挂出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒介公布。

协议出让方式

政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为，协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适合于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

建设用地使用权出让年限 1 居住用地 70年 2 工业用地 50年 教育、科技 文化卫生、体育用地50年 4 商业 旅游 娱乐用地40年 5 综合或其他用地50年 建设用地使用权的收回 土地使用权届满。住宅：自动续期。非住宅：使用者于届满前一年申请续期。届满前因公共利益提前收回的，依法对该土地上的房屋及其他不动产补偿，并退还相应的出让金。土地使用者不履行使用权出让合同而收回。A，未如期支付地价款。签约后60日应支付全部地价款 b 未按合同约定期限和条件开发利用土地。4 司法机关决定收回土地使用权。触犯国家法律 建设用地使用权终止 建设用地使用权因土地灭失而终止。自然原因造成 2 建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止

建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，项目用地（宗地）土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。

超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回。

用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

土地使用者延期付款超过60日，土地管理部门催缴后仍不能支付的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

土地管理部门延期交付土地超过60日的，经土地使用者催缴不能交付的，使用者有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，退还已支付的地价款并可以请求违约赔偿。闲置土地的认定

未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地

1自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的，已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的 3 法律 行政法规规定的其他情形 闲置土地的处置 延长开发建设时间，但最长不得超过1年 2 改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设 安排临时使用，待原项目开发建设条件具备胡，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价 政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或现有建设用地进行开发建设 政府采取招拍挂等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿 土地使用者与政府签订土地使用权交还协议文书，将土地还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设，缴纳闲置费

超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发，20% 以下土地闲置费 连续2年未使用，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回。

第五篇：河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权终止考试题

河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权终止考

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2006年考题】

A：同一估价原则、同一估价时点 B：同一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价目的 E：工业用地的监测点评估价格

2、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。

A．假设开发法和基准地价修正法两种方法 B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

3、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．20

4、商业标准宗地的位置应是__。A．街角地 B．二面临街地 C．一面临街地 D．畸零地

5、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

6、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。A：地价款 B：房价款

C：土地使用权出让金 D：土地使用权出让税

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。A．专体讨论法 B．问卷调查法 C．观察法 D．实验法

8、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是__。A．收益递增递减原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．适合原理

9、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的__。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

10、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价的职能。A：预测职能 B：控制职能 C：评价职能 D：调控职能

E：执行层的组织协调

11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格

12、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％ E：工业用地的监测点评估价格

13、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。

A：定额反映的生产要素消耗内容不同 B：定额的编制程序和用途不同 C：投资的费用性质不同 D：专业性质不同 E：执行层的组织协调

14、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。A．比较风险

B．收益现金流风险 C．持有期风险 D．时间风险

15、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并人个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

16、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格

17、投标截止后，开发商应按规定的时间__。A．认标 B．评标 C．开标 D．验标

18、房地产具有供给有限特性，本质上在于。A：土地总量有限 B：规划限制

C：房地产不可移动 D：价值量大

E：工业用地的监测点评估价格

19、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于__。A．商业信用 B．国家信用 C．消费信用 D．A和C 20、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。A．为零 B．低 C．高 D．为1

21、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章

22、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。A： B： C： D：

E：工业用地的监测点评估价格

23、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A．投资利润率 B．投资回报率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

24、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。A：29．28万元 B：30万元

C：28．57万元 D：28．5万元

E：工业用地的监测点评估价格

25、对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，__。A．楼层对价格的影响更大 B．朝向对价格的影响更大 C．二者同样重要 D．因人而异

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。(2003年试题)A：供给价格弹性一般为正值

B：当供给价格弹性为∞时，称供给完全无弹性 C：需求价格弹性永远为负值

D：当需求价格弹性为∞时，称需求有完全弹性 E：一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

2、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。A．城市基础设施 B．高新技术

C．城市公用配套设施 D．资金

E．专业人员经验

3、变更合同价款的确定方法包括。

A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款 B：合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款

C：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行

D：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行

E：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

4、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。A：保证保险 B：责任保险 C：信用保险

D：财产损失保险 E：执行层的组织协调

5、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险 B：农业保险 C：巨灾保险 D：失业保险 E：出口信用保险

6、凡综合风险度超过__的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%

7、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。

A．满足感 B．满意率 C．效用 D．满意度

8、投资的特性包括__。

A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B．投资具有时间性

C．投资的目的在于得到收益 D．投资具有稳定性 E．投资具有固定性

9、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%

10、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付。A：业主 B：承租人

C：物业服务企业

D：业主、承租人和物业服务企业共同 E：借款合同

11、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

类房地产1998～2004年价格

(单位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地产价格 K．1800 L．2000 M．2190 N．2410 O．2620 P．2810 Q．3000 R．

12、对时点指标特点叙述不正确的是__。A．只能间断计数

B．各时点指标不可以直接累加

C．每个时点指标值的大小与时间长短无关 D．计数的准确率低

某

13、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。A．以资产为基础 B．以企业为基础 C．以交易为基础 D．以价值为基础

14、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。A．项目风险越大，风险等级系数值越大 B．贷款期限越长，期限系数值越小

C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

15、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是。A：净经营收入=有效毛收入-经营费用

B：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 E：借款合同

16、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。A：允许流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：动产 E：不动产

17、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。A．规划建设用地面积 B．居住区总用地面积 C．居住区建筑用地面积 D．获取土地使用权面积

18、下列由国务院审批城市总体规划的有。A：上海市的城市总体规划 B：太原市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划 D：设市城市的总体规划 E：深圳市的总体规划

19、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。A：供给 B：供给弹性 C：需求

D：需求弹性 E：需求规律

20、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100% B．又称之为“银行家比率” C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上

21、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。A：行政事业性收费

B：水暖电气安装工程费及附属工程费 C：住宅小区经营性设施的建设费用

D：房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用

E：拆迁安置补偿费

22、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A．开发期+经营期 B．开发期+运营期

C．开发期+经营期-前期-建造期 D．开发期+运营期-前期-建造期 E．前期+建造期+经营期

23、租金常常以为计算基础。A：建筑面积 B：使用面积

C：出租单元内可出租面积 D：每平方米可出租面积 E：借款合同

24、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助 B：资产划拨

C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资

25、针对不同用途的收益性物业可分为__。A．写字楼物业管理、商场物业管理 B．承租人管理、租赁市场管理． C．工业及货仓物业管理、人事管理 D．商场物业管理、财务、人事管理