北京市写字楼市场发展的影响因素分析.

第一篇：北京市写字楼市场发展的影响因素分析.

北京市写字楼市场发展的影响因素分析

从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。

据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。

很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。

本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。

一、宏观经济和政策的影响

宏观经济状况

作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。

优惠政策

为鼓励企业进驻特定地区的写字楼，很多优惠政策应运而生，这些政策不仅在吸引和引导企业遵循规划分布方面起到了显著作用，而且还为地区内的写字楼带来了无限的商机。

从提供这些优惠政策的施益人方面看，优惠政策基本可以分为国家层面、北京市层面、地区层面和具体项目层面四种类型。

国家层面：如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策；

北京市层面：如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。

地区层面：如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。

具体某个项目楼盘层面：很多楼盘都有自己争取客户的手段，但最常见的还是给予重要客户以经济上或其他方面的优惠政策，以争取更多更好的客户入驻。

从受益方来看，有些优惠政策是针对入住企业的，大多属于利益方面的优惠；而有些则是针对企业员工的，这些政策则大多与身份认同方面有关。比如前面提到的北京市政府针对入京金融服务企业的优惠政策中就同时包括这两个方面的内容。

针对企业：入京创办金融企业，最高可获补助1000万；入住金融街，买办公楼可获补助每平方1000元，租写字楼3年可减免租金；

针对员工：入京金融企业的高管、专业人员享有多重减免个税优惠；从外地引入高级人才，户口可入京；外地户籍高管子女高考、入学与北京籍学生同等待遇等等。

对外资的引导

随着中国加入WTO日见深入，中国的经济正日益紧密地融入到世界经济发展的整体中，中国政府对于外商投资也提供了一系列的鼓励和吸纳措施，这对于北京地区写字楼市场的发展的促进作用尤其明显。一方面，在北京建立办公地点的跨国企业越来越多，为北京的写字楼的需求不断注入新鲜血液，同时已经进入北京的跨国企业也在不断的扩张，对写字楼面积的需求也在飞速增长，据业内专家分析，2006年下半年市场，随着跨国企业的扩张，尽管有大量新供应出现，但写字楼市场的空置率在未来两年内仍会略微下降。另一方面，大面积甚至整栋购买新建写字楼的案例频频出现，这在近两年尤其明显，这种现象不仅出现在国内外大企业用于自身使用方面，如以摩托罗拉和三星电子为主要代表的很多跨国公司，打破了以往在海外不购买不动产的惯例，开始在北京整幢地购买写字楼，同时也发生在国外的投资者身上，比如摩根斯坦利购买富力城双子座B座30000平方米的案例，新加坡凯德置地购买中环世贸中心A座和B座106000平方米等案例就是境外资金进入北京写字楼市场的典型代表。这些都无疑为北京的写字楼市场注入了一针强心剂。

银行贷款政策

国内的写字楼开发商融资的渠道单一，大多依靠银行贷款。以前北京房地产的开发的模式大体都是，前一开发项目在获得立项并取得销售许可证后，就可以通过预售回收部分资金，其余的资金缺口可以通过银行贷款、企业流动资金以及其他方式来弥补，然后再开发下一个项目，这样就将风险分散到了银行和客户。而央行的一纸禁令，使习惯了转移开发风险给他人的开发商们顿感资金周转不灵，2005年以后，鉴于央行对与开发商贷款政策的紧缩，房地产开发商特别是实力相对薄弱的中小开发商面临着很大的资金压力，纷纷寻找其它融资渠道。

人民币汇率的变化

人民币汇率的上升以及上升的预期都会对写字楼市场产生影响，前者的影响主要表现在价格上升，而后者的价格则主要表现在房地产泡沫的产生。在2005年人民币汇率有所上升之后，三季度北京写字楼整体租金水平也有所上升，这与很多写字楼的租金都转而采用了人民币报价也存在一定关系。2005年出现人民币的持续升值，很多业内人士预测2006年很有可能是外资投资中国房地产市场的高潮。随之而来的是房地产市场泡沫的膨胀，其中的关键原因是外商对人民币未来的升值预期。

地块供给面积控制和地价控制

类似于住宅市场，土地的供应会直接影响到写字楼市场供求关系的变化。一旦政府对写字楼地块的供给面积实行限量控制，必然会引起土地价格的上涨，继而导致写字楼供给紧张和价格上涨。

相关产品市场的变化

很多相关产品市场的发展状况发生变化也会给写字楼市场带来明显的影响。比如住宅市场。2005年和2006年5月，国家六部委联合发布了旨在抑制住宅市场价格上涨过快的“国六条”和“九部委意见”，由于住宅市场的投资受到比较直接的影响，而写字楼投资门槛较低，且风险较小，导致很多原本投向住宅的资金都转而投向了写字楼市场。

另一个比较明显的产品是原来广泛使用的商住楼。随着市场秩序整顿力度的增加，行业规则更加严谨，那些原来位于政策边缘的项目将遭遇前所未有的尴尬。6月19日，市工商局颁布的第14号文件规定，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。商住楼遭遇的尴尬境地使中小型企业转而入住中低档写字楼。

二、竞争对手的影响

对特定写字楼的销售存在明显影响的竞争对手主要来自于三个方面。首先是之前累积的市场上写字楼的存量，第二个是与该写字楼同时入市的其他写字楼，第三个是出于需求方对未来市场的预期，在未来可能出现的写字楼，而第四个方面则是来自更广范围的竞争，即地域间或城际间的竞争。

已有市场存量

很明显，写字楼市场的已有存量越大，对于当期出现的写字楼楼盘的压力会越大，他们将共同争夺目前的需求市场。

本期供应量

上市时间越靠近、档次越接近的写字楼之间的竞争自然是最为激烈的，而且由于单个写字楼的体量一般都比较大，所以一个地区如果有某个项目楼盘刚竣工而没来得及入住时，会使得该地区的空置率迅速上升。有报告显示，虽然北京房地产市场在2006年上半年总体走势稳健，甚至大多数分区市场的空置率轻微下降，但随着凯德大厦的竣工，北京市的写字楼市场的整体空置率上升了两个百分点。

未来可能（新）出现的供应量

这个方面的影响可以从两个角度来衡量，一方面是企业出于对未来写字楼市场的预期，而导致其目前的租赁或购买决策发生改变；另一方面是新出现的写字楼对原来写字楼已入住企业客源的争夺。

对于CBD的一些写字楼来说，2005年下半年至今北京写字楼市场出现与上海市场最大的差异现象在于：企业办公地点的搬迁是从未有过的频繁，在大量的企业离开CBD之后，又有大量其他企业进驻CBD。三元桥佳程广场的主要客户都来自于CBD迁出的大型跨国公司，摩托罗拉也搬出自己独立的写字楼，从CBD迁往新开发区，其他很多传统制造行业和科技行业公司则纷纷从CBD迁往望京和中关村科技园区；大型的国有公司也纷纷迁址，原位于招商局大厦的51job也迁往商务环境尚不充分的北三环环球贸易中心。在这次较大规模的搬迁中，写字楼市场展现的是双向的流动，在规模庞大的传统制造业离开CBD之后，填充着CBD的是小而精悍的服务业。

在“CBD将成为服务业中心，传统行业将分散到其他办公成本更低的区域”的预言下，当原有传统写字楼无法跟随企业发展的步伐，而新一代高档写字楼层出不穷时，竞争的推力和拉力将使得迁移潮在所难免，各区域也将面临重新定位

第二篇：我国寿险业发展影响因素分析

保险与精算课程结课论文

我国寿险业发展影响因素分析

11002040101艾岸

摘要: 寿险是人身保险的组成部分，人身保险包括寿险、健康险和人身意外保险，可以说寿险是人身保险中最基本、最主要的种类，无论我国还是国外，人寿保险的业务量都占人身保险的绝大部分。

关键词：寿险业；发展。

改革开放以来，我国寿险业取得了长足的发展，寿险市场主体不断增加，市场结构不断完善，市场监管不断加强。寿险业的发展受许多因素的影响，这些因素所形成合力的方向和力度，决定着寿险业的发 展方向和速度。为扩大寿险市场，增加我国寿险业的收入，提高我国寿险业在国际上的竞争力，一个有效办法就是研究和分析这些因素对寿险业发展的作用机制，并能据环境变迁响应作出对策调整。影响寿险业发展的因素有直接因素和间接因素，直接因素有寿险价格和收入，问接因素有经济因素(如GDP，储蓄水平)，政治法律制度因素，科技进步因素，人文结构和社会变迁因素，通货膨胀因素，对外开放的压力以及相近或同行业发展快慢等诸多因素。可见衡量影响寿险发展规模因素的变量不只一个，而且有的因素很难量化。就内部因素中的寿险价格而言，寿险价格受寿险需求的影响，而需求又受收入的影响，所以有些因素不能直接作为分析寿险收入的量化指标。同时，我国对保险经济作量化研究的总体水平还不高，特别是对人寿保险的需求研究不多，且大多数仅是定性分析，使得人们对特定时期或特定区域影响人寿保险需求的因素是正面还是负面的影响及其显著性程度很难有明确地把握。

(一)直接因素

1．管理人才匮乏

我国寿险业起步较晚，虽然期间涌现出很多优秀的管理人才，但随着经营主体不断增多，机构不断扩张，造成很多寿险公司分支机构的管理者缺乏足够的经验和相应的知识，管理人才严重不足。

2．营销人才匮乏

我国个人寿险营销员有上百万的规模’，但一直没有形成一支稳定的、高素质的、高效的寿险销售队伍。目前这支队伍的特点表现了以下几个特点：

(1)营销队伍不稳定，脱落率高。目前很多寿险公司仍采取“广招勤换”的人海战术，营销员一年期的留存率仅在30％左右，营销队伍始终无法稳定。

(2)营销队伍整体素质较低，年龄结构不合理。这支队伍中低学历者占大多数，30岁以上的超过60％。加上公司没有提供系统的、针对性的培训，人员大量脱落是必然，一段时期以后就会出现增员困难、脱落率高的局面，这对寿险发展极

为不利[1]。

3．长期利益与短期利益的差异

寿险营销是在树立保险公司形象的基础上，提高消费者对企业和产品的认知度和信任度，进而达到长期销售产品的目的。寿险推销只是寿险营销中的一种方法，偏重的是短期利益，是为获得服务利润而采取的一种行为。目前寿险市场正处于人世后有限的保护期内。强烈的紧迫感使国内各家寿险公司在近几年内力拼保费规模，争取在保险市场全面开放时有较好的竞争地位。因此国内寿险公司在发展过程中更多地注重业务规模。强调增长速度，而导致了许多寿险公司经营行为短视，片面地强调寿险推销，而忽视了寿险营销的其他环节，缺乏长期发展战略的经营理念。比如：盲目地设立新机构以寻求新的业务增长点；无选择地增员，而没有给营销员提供系统、长期的培-OJl；过分依赖险种炒作等。另外，寿险公司与其代理人通过签定代理合同建立了委托——代理关系，但在保单的销售过程中，保险公司无法完全了解营销员的行动和客户情况，从经济学角度来看，这种代理合同是不完全契约，这就需要相应的制度以对付契约的不完全性。寿险推销本身就偏重于短期利益，加上公司没有有效的制度对营销员加以管理，营销员在推销过程中难免会出现一些违规行为。

4．寿险营销与寿险推销的侧重点不同

寿险营销和推销都是以盈利为目的，但前者的侧重点是通过投保人的满意而获利，而后者则是通过直接销售来获利。寿险公司不仅要在保险产品上使投保人满意。更要给投保人提供满意的服务。西方经济学家认为：70％的客户流失是因为服务水平的欠缺，争取一个新客户要比维护一个老客户的费用高6—10倍。满足客户的基本要求，便可使营业额增长20％左右。客户不满意时，可能有75．3％的人 停止或减少购买，每一位投诉的客户身后，有49位不满意没吭声的顾客。投诉后得到迅速解决会有82％的客户重新购买[2]。虽然各家寿险公司都把“客户至上”作为自己最重要的经营宗旨，但从目前很多公司的经营重点、费用预算、人员配备及员工晋升与收入的评判标准难以看出“客户至上”的经营宗旨。

(二)间接因素

1.市场利率水平

市场利率水平直接影响居民对寿险保单的投资决策。寿险保单不仅具有风险的保障作用，同时也具备投资功能，可作为投资工具应用于居民的资产投资组合当中。这就出现了寿险保费收入增长与居民投资决策之间的相关性问题，因为居民投资工具还有银行储蓄、股票等。居民决定投资决策的一个重要影响因素是投资收益率。寿险保单作为一种投资工具，与银行存款相比，收益率要高一些，但是期限一般较长，流动性要差一些。由于当居民预期市场利率要下跌时会比较倾向于长

期性的投资，因此当市场利率下跌时居民对寿险保单的偏好会增加。

2.通货膨胀水平

通货膨胀是货币供给大于货币需求，从而使货币贬值、物价上涨的一种经济现象。通货膨胀可以通过影响居民购买力水平来改变居民的消费倾向，从而影响居民的实际消费行为。当居民预计物价会变化时，居民便会对未来的消费倾向做出调整。对于寿险产品来说，通货膨胀率较高时，保单实际价值就会降低，居民持有同样金融资产的未来购买力水平就会下降，因此，如果居民预计通货膨胀率上涨，居民便会减少寿险产品的购买；反之，居民会增加寿险产品的购买。作者在此选择商品零售物价指数计算的通货膨胀率指数来进行分析。当然，通货膨胀率指数是通过影响居民的消费预期而影响居民的实际消费行为的，因而有一个滞后的过程。

3．银行利率

我国保险公司的资金大部分被要求存人银行。并保证获得银行的一年定期名义利率。因此，银行利率对我国的寿险需求有影响。对于保险性和储蓄性相结合的而储蓄成分偏重的寿险保单，如果其名义预定利率低于银行的一年定期名义利率，可能出现保险不如储蓄的情况，进而阻止了保险的潜在需求向现实需求的转化，使得现实需求减少。2004年10月29日，在经过连续八次降息后。我国首次提高银行利率，其中一年定期存款利率从原来的1．98％上升至2．25％。

4.人口老龄化

社会老龄化是社会进步，是人民生活水平、健康水平提高的综合表现，也是社会文明、国家工业化、国家现代化的重要标志，但人口老龄化特别是人口高龄化使得养老保障问题越来越突出。中国国家统计局 1997 年曾在1%人口中作过抽样调查，以 65 岁作为老龄线，老龄人口已达 8700 万，占总人口的 7%。同 1982 年人口普查的数字相比，老龄人口在 15 年间增加了 3772 万，年均递增3.9%，而同期总人口年增长的速度大大超过了世界的均值。世纪之交时，中国 60 岁以上的老年人口超过 1.3亿，占总人口的 10% 以上，到 2025 年，老年人口将达到2.8 亿，占总数的 18%，到 2050 年将达到 4 亿多。也就是说，届时 60 岁以上的老年人口将占亚洲老年人口总数的 1/2，占世界老年人口总数的 1/5。中国人口老龄化速度之快，高龄人口之多，是世界人口发展史上前有未有的。面对市场风险，他们当中的大部分人，往往没有能力保护自己，也没有能力对付发生的负面后果。在市场化的过程中，这一“弱势群体”对我国寿险业发展影响最大

[3]。

5．社会保障或社会保险

直到1995年，我国占人口总数约2．5％的政府雇员或工作人员，受益于政府支

出保险费的强制养老和医疗保险。同时大约占整个人口12％的国有企业雇员或职工，也享有强制性的医疗保险保障。另外，随着我国社保体系的不断完善，这势必会影响我国的寿险需求。

6、国民收入与储蓄状况

不同收入的人对于生活有着不同的追求，而随着人们收入水平的提高，在满足了必要生活需求之后，人们对于安全、保障的需求将更加强烈，而寿险就是人们在满足必要生活之后为保障生活安定而发生的支出。国外的研究表明个人可支配收入与其购买的寿险相关性更高，且有着直接的正相关关系。从1991年到2001年的11年间期末储蓄余额由9241．6亿元增至73762．4亿元，年均增长量为63．47％，人均储蓄余额由797．9元增至5779．5元。储蓄的增加必然促使居民在储蓄结构上进行合理规划，一部分储蓄资金由银行存款转向保险账户。可见投保的前提是收入的提高而使得剩余资金的闲置。

(三)总结

从以上分析中，我们可以得出这样的结论：人口老龄化、利率水平和通货膨胀率对寿险保费收入具有很强的影响作用，另外我们还应：

1、加大城市化进程，提高社保覆盖范围；

2、加强国家对社保的投入及对统筹资金的运用；

3、降低银行利率，促进银行储蓄向保险储蓄的转化；

4、量化影响因素，注重定量分析；

5、应大力发展经济，建设小康生活。

参考文献

[1] 钟立灿.我国寿险业影响因素分析.贵州民族学院学报,2005(4)

[2] 史灏琳.影响我国寿险业发展的因素.经济观察,2004(5)

[3] 郑健壮, 孙维良.我国寿险业发展面临的困境和对策研究.武汉交通职业学院学报2007(4)

第三篇：影响房地产市场定位的因素分析

影响房地产市场定位的因素分析

房地产作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活是国民经济的支柱性产业。房地产市场在经历了由卖方市场向买方市场的转变，逐渐走向良性发展轨道，但在实际的运行过程正中房地产企业并没有理性地分析我国的房地产市场的现状和存在的问题，市场定位不是建立在科学合理并结合我国的实际基础之上。众所周知，房地产具有很大的区域性，不同的地区由于经济、文化、习俗、消费者等方面存在差异，外化在对物业的要求上各不相同。而事实上目前我国的房地产市场无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论。还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素，缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自己的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。本文将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、专业物业的特点、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。并采用定性和定量相结合、比较分析方式试图建立适合我国房地产市场定位因素分析系统，这对房地产企业向市场提供适销对路的楼盘降低房地产空置率有着重要的指导意义。

影响房地产营销策略的主要因素分析

怎样尽快把房子卖出去,是令开发商头疼的事情,所以房地产营销策略也逐渐被越来越多地重视起来,房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广、难度大,如何才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题。论文首先通过文献综述的详细研究,理清了国内外学者有关房地产营销策略的研究成果和方法,为开发商采取应对策略提供可借鉴的理论与方法,同时为本文的实证研究提供了理论基础。其次,通过文献研究法、问卷调查法、访谈法、数理统计法和层次分析(AHP)法等多种方法,首次系统地确定并分析重庆市影响房地产营销策略的主要因素,并且得出各个因素的相对比重,为开发商进行营销决策提供了较为真实的依据,同时还为其他学者在此基础上进一步研究提供了理论基础和现实依据。最后,确定了重庆市房地产产品价格、目标消费群体及喜好、市场供给与需求情况等影响房地产营销策略的30个主要因素,并对这些因素从五个影响方面(即:营销环境因素、消费者市场特点因素、消费者行为因素、房地产项目自身因素和公司内部因素)进行归类,主要从各个因素是如何影响房地产营销策略、开发商在制定策略时需要注意的问题等方面分析和阐述的。关于房地产营销策略的影响因素的实证研究在国内还只是刚刚起步,本文的研究在一定意义上具有探索性,仍然存在一些缺陷,未来的研究还需要从模型函数形式选优、影响因素选择与量化、实证数据样本取样等方面进行研究,促进该领域的学术发展和推广应用

第四篇：食品安全主要影响因素分析

食品安全主要影响因素分析

[摘要]各类食品安全事件频发，探究食品安全影响因素，并具体探究事物本质，是保障食品安全的重要方面。总体来说，制约食品安全的因素主要有种植养殖遗留食物安全隐患、食品经营者败德行为、消费者消费心理以及政府监管失效等。

[关键词]食品安全;消费;监管

中图分类号：D035 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）24-0321-01

一、种植养殖遗留食物安全隐患

在产品种植和养殖过程中，易遗留食品安全隐患。不难理解，在种植养殖过程中，人为或者非人为的使食物携带对人体，易给人造成健康或者亚健康的伤害，引发的食品安全事故造成的食品安全问题不可忽视。在种植过程中，农户为经济利益，使用廉价催熟剂和有毒有害的肥料，将农产品快速催熟。一些打着有机食品、绿色食品招牌的农户或者不法商贩，公然滥用催熟剂，这对消费者的健康造成潜在威胁和影响。比如廉价的“座果灵”就可以催熟大量的果实，而催熟剂是国家允许生产的一种植物生长调节剂，如若使用不当，则很可能对人体造成健康威胁。比如过量使用催熟剂，就会使有毒物质残留在果实中，食用后对人体造成健康隐患。

在养殖环节，抗生素滥用导致的食品安全问题并不少见。然而畜牧行业抗生素的使用增加的趋势比较明显，猪、鸡鸭、奶牛等大型养殖场抗生素的使用都比较普遍。因为现代养殖业在市场经济发展过程中，为了快速培育出体积大的猪禽等，需要供给大量的蛋白质，这就需要给猪禽等动物注射抗生素，以防动物生病。简而言之，养殖场为了快速牟利，减少成本，就在动物饲养过程中使用抗生素，引致细菌产生耐药性，这种耐药性随即通过环境、食用养殖的动物肉制品等方式传播至人体，从而给人体健康和生命安全带来危害。

二、食品经营者败德行为加大食品安全风险

截至2015年12月末，全国规模以上食品企业仅仅有3.9万余家，中小型食品企业特别多，有些企业虽然取得了生产和经营许可，但质量差，有的企业违法经营成本较低，存在较大的安全风险。而在食品生产环节的食品安全风险是不可低估的，但是，由于目前对于中小企业的监管仍存在粗放性特点，对于违法企业的惩罚力度不够，在这种情况下，企业的自律性对于确保食品安全供给就显得尤为关键。而现实情况是，很多食品企业，特别是小型食品企业缺乏社会责任感，遵守《食品安全法》意识薄弱，未切实将食品安全摆在生产经营的第一位，公然生产经营不符合国家标准的假劣食品。这种食品经营者的败德行为加大了食品安全风险。在乡村，食品经营者就更倾向于经营品质低劣的食品，以低价销售，这也在农村形成了良好的市场供求状态。塑料米、老鼠羊肉串、化学豆腐、甲醛鸭血、掺假蜂蜜、被污染的瓶装水、烂米粉、瘦肉精等假劣食品，曾经长期被消费者食用，食品经营者为了个人私利，在明知假劣食品对人体会存在潜在安全风险的情况下，仍然制售这样的食品，在社会上产生了极其恶劣的影响。有些黑心厂商地址比较隐蔽，也存在一定的流动性，对其监管存在较大难度。

三、消费者消费心理与消费过程影响食品安全

消费者消费心理使食品安全问题的存在成为常态。普通消费者在无法辨别食品安全性的情况下，存在购买廉价食品的倾向。特别是在农村，农民食品安全意识薄弱，缺乏食品安全知识，对“三无”食品不但不抗拒，而是图便宜，更无暇了解食品法律法规和食品卫生知识。尽管如今网络、电视等媒体宣传食品安全知识，相关部门也对农村食品安全乱象进行了整治，关闭了一批农村违法食品小型企业和小作坊然而，农村食品安全问题依然很严重。

消费者消费过程中维权越来越难。史上最严食品安全法的出台，表面上是对消费者的维权越来越有利，但实际情况是，消费者因为取证和食品检测难以攻克技术难题，无法有效维权。比如对于食品中非法添加的情况，消费者维权需要找到相关专业机构进行鉴定，一旦鉴定结果是食品不存在安全问题，那么消费者就会增加了维权成本。加上在消费者维权过程中，经营者没有举证责任，在消费者维权证据不足的情况下，维权就很难实现。

四、监管失效与监管盲区并存影响食品安全效果

长期以来，我国食品安全监管实行多头管理模式，多头交叉的管理格局必然导致全责错位、资源配置低，而新的监管体制并不能在短期内很好地调整各职能部门之间的关系，受旧体制的制约，人员、权限、机构等各要素的调整和优化也难以一步到位。这就不可避免的造成在实际的监管过程中的监管失效。目前，我国食品安全监管体制决定了食品安全监管中存在着分段监管，各个部门各负其责实际上就暴露出食品安全监管过程的漏洞和监管盲区。各监管部门各管一段也容易造成其职能错位，进而造成监管盲区。这种分段监管的模式最终导致整个监管失效。特别是在广大农村，随着网络的普及，农村在享受发达的现代网络带来的便利的同时，也同时承担着由此带来的不安全风险。网络食品安全监管这一块原本就属于较薄弱环节，山寨食品更是在农村泛滥成灾。囿于监管资源有限，农村食品安全取证难，对其监管更是难上加难。总的来说，监管体制的不完善，监管力量薄弱以及监管能力差导致监管失效的现象经常存在。这是影响食品安全的比较关键的因素之一。

针对以上影响食品安全的因素，拟通过加强政府监管、培养企业社会责任、消费者个人消费维权以及加强社会监督等角度，保障食品安全。具体来说，监管要从农田到餐桌全过程无缝监管，在种植过程的监管应该强化;针对性消费者维权难的问题，有关部门应为消费者提供取证和食品安全监测等服务;企业要自觉尚德守法，主动承担主体责任，树立良好相信，打造精良品牌，供给优质产品;消费者维护自身健康权益，消费过程中应有主动保留维权证据的意识;社会各界广泛参与监督，特别是要针对农村监管盲区，加强社会监管力度，以逐步实现食品安全社会共治格局。

本文作为辽宁社科规划基金一般项目：“辽宁省食品安全管理现状及对策研究”（编号：L14BGL022）阶段性成果之一。

作者简介：

王淑娟（1979―），女，辽宁社会科学院经济研究所助理研究员，研究方向为：公共经济、公共管理。

第五篇：写字楼市场背景分析

四、市场背景分析

（一）国家及本地宏观经济政策

从2010年1月，首先是税收优惠政策退出，1月10日国务院办公厅又出台了“国十一条”，4月中旬 “限购令”、“新国10条”纷纷出台。9月29日，国家多部委联合出手，不仅推出了税收、首付、利率等间接调控措施，而且直接采取了限贷、限购等这些严厉的行政手段。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策。

2011年2月28日杭州版“国八条”细则出台，杭州本地户籍二套房首付6成以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购第三套房，外地户籍能提供2年内连续1年以上的纳税证明的限购一套房；2011年在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房；个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。

2011年12月14日，中央经济工作会议提出，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，还将推进房产税改革试点。

2013年2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布房价控制目标

2013年11月26日，杭州市发布《关于进一步促进房地产市场

平稳健康发展的通知》简称“杭六条”，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。对贷款购买首套自住房的家庭，则继续执行最低首付款比例30%的规定；另外，家庭购买第三套及以上住房贷款继续停发，该项规定自2013年12月6日起执行。

（二）国家及本地房地产市场形势分析

中国指数研究院发布“2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数”报告，报告显示，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平方米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%，涨幅较上月缩小0.41个百分点，为2013年1月以来首次缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7192元/平方米，环比上月上涨0.47%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比上月上涨1.22%，较去年同期上涨17.11%。

2014年1月，全国100个城市住宅平均价格继续上涨，但同环比涨幅较上月均略有缩小，且各城市的最高涨跌幅也有所缩小，表明多数城市房价走势平稳。从十大城市环比涨幅看，9个城市涨幅较上月缩小，7个城市涨幅不足1%，也显示大城市房价保持相对稳定。从全国房地产整体环境看，2013年四季度多个城市调控政策密集收紧，促进当地市场降温，使得去年11-12月房价涨幅逐步放缓，今年

1月房地产调控政策整体趋稳；市场环境和购房者预期仍延续去年四季度的态势，因春节假期到来，市场需求受到一定影响；开发商方面，受益于去年良好的销售业绩，当前资金状况良好，但受季节性淡季影响，推盘积极性不足。在供需双方的共同作用下，多数城市供应量和成交量进入季节性低位，1月全国住宅均价涨幅略有收窄。

在二手房方面，2014年1月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27027元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨19.13%，环比来看，2014年1月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.85%，涨幅较上月收窄0.34个百分点。十大城市中9个城市环比上涨，其中8个城市涨幅收窄。具体来看，深圳涨幅居首，环比上涨1.57%；天津、南京、上海的涨幅均超过1%，其中天津环比上涨1.15%，涨幅微幅扩大0.11个百分点，是本月唯一环比涨幅扩大的城市；重庆、广州、北京、武汉和成都的涨幅在0.70%以内。杭州环比下跌0.12%，是本月唯一环比下跌的城市。

（三）本地本类房地产过去、现在和未来状况

根据统计，杭州主城区2012年上半年（1.1-6.30）商品房总成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表现出色。与近几年的情况比较，2012年上半年住宅成交量在近五年楼市成交量仅次于史上最火爆的2009年，位居第二；同时，超过了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。无论是商品房还是住宅，2012年上半年的表现都堪称亮眼。

仔细分析过去6个月的成交情况，杭州楼市的确走出了一个触底反弹、步步上扬的行情。1月份为成交谷底，特别是商品房成交量筑成2011年以来月度最低点；2月份开始略有反弹，到了3月份，随着部分楼盘大幅度降价，成交量出现突破性上扬，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直维持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以来月度成交的最高峰时期。

成交量之所以呈现突破性上扬态势，主要是受两方面的影响，一是价格大幅下调影响：从3月开始，杭州不少楼盘开始了大幅度价格下调，涉及申花、桥西、丁桥、九堡、下沙、城东新城、临平、良渚、滨江等各大板块，除了市中心板块价格表现稳定，其他区域均有不同程度的下降，部分楼盘甚至出现了破成本价销售。正是基于价格的下降，意向购房者的购房积极性得以激发，降价楼盘受到市场的强烈关注，日光楼盘再次出现，故楼市成交量大幅度回升。另一方面是，从2011年3月开始的宏观调控影响明显，楼市一直呈现下行发展态势，在接近一年的楼市下行发展中，刚需购房者的购房需求受到抑制，而到2012年3月开始受价格下降刺激，需求得以爆发，形成了3-6月的成交高峰期。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。数据显示，今年上半年住宅成交均价16400.4元/平米，而2010年上半年住宅成交均价为21416.2元/平米、2011年上半年则为23153.7元/平米。相对成交量大幅上涨而言，今年上半年住宅成交均价却大幅下跌。

截止到6月30日，杭州主城区商品房库存量41005套，住宅存

量25168套，仍处于高位，据历史数据记载，这两个数字是前三年同期库存量的两倍有余。高库存量一直是杭州楼市调控以来的“致命”硬伤，更是决定杭州楼市走向的重要因素。特别是严控之下，高库存是造成大面积降价的重要推手。

虽然杭州楼市回暖迹象越发明显，但调控政策主要条款并未松口，后市仍然充溢变数，或继续向好，或突然变坏。

调控政策仍将延续，保障性住房的供应量加大和新房的大量入市，存量房数量节节攀升，杭州的二手房价将稳中有降。随着二手房价格的下探，市场中的观望情绪将逐渐释放，成交量也随之回升，但价格回暖的幅度有限。