新三板经营场所未取得房屋产权证问题研究

第一篇：新三板经营场所未取得房屋产权证问题研究

新三板挂牌企业中，出现较多的企业自有或者租赁的房屋未取得房屋产权证的问题。自有或者租赁房屋未取得房产证，通常为历史原因造成，因历史上该房屋所在土地为集体所有，甚至为农用地，该房屋建设未取得土地规划许可等，因未取得房屋所有权证甚至违反规划许可等造成了公司在产权上存在法律瑕疵，但是由于新三板挂牌基本适用标准中并未直接涉及公司应当取得房屋所有者证的问题，仅从公司应当具有持续经营能力所需的资产、公司最近两年不存在重大违法违规、公司应当合规经营等，间接要求公司应当取得生产经营所需房产的所有权证。

一、案例分析

（一）欧陆电气

截至本公开转让说明书签署日，公司目前经营所用房屋系租赁取得，公司租赁的主要房屋建筑物情况如下：

出租人圣安电气虽取得了公司租用房屋范围内的土地使用权证书，但其房产因未履行相应的报建手续未取得房屋所有权证。

目前，公司子公司中智电气正在建设自有房产，其房产规模和土地使用规模均超过欧陆电气目前所租用房地产规模，中智电气厂区能够满足欧陆电气目前生产规模及生产能力所需要的土地及房产，不会影响公司持续经营。2015年11月20日，南京市六合区人民政府雄州街道办事处出具《关于公司现用于生产经营的土地、厂房、办公楼等情况的说明》确认：“

1、圣安电气对土地现有的利用情况符合规划用途，该块土地不属于闲置用地；

2、圣安电气土地的地上建筑物包括厂房、办公楼等不动产为改变土地利用用途和规划，有关部门未作出《责令限期拆除》的行政强制措施；

3、圣安电气土地的地上建筑物包括厂房、办公楼等不动产，五年内尚无计划动迁”。2017年1月13日，南京市六合区人民政府雄州街道办事处出具证明，确认“如今后公司遇到必须动迁等特殊情况，雄州街道办事处可为公司及时提供符合生产经营要求的经营场所”。2017年1月13日，南京市国土资源局六合分局出具了证明，确认欧陆电气自报告期期初至证明出具日能够遵守土地管理相关法律法规，不存在因违反规定受到行政处罚的情形。公司实际控制人江华、杨晓英出具《承诺函》，承诺公司租赁经营性用房若因政府机关行使职权而致使公司租赁关系无效或出现任何纠纷，导致公司需要搬迁并遭受经济损失、被有权政府部门处罚等一切损失，本人将对公司搬迁的费用及其他经济责任予以全额赔偿。本案例比较经典，解决思路也很清晰，可以作为做项目的一个经典参考案例，其解决问题思路为：

1、虽然我这部分房产没有取得房产证，但是我有别的取得了合法产权证的生产经营地，该合规场所已经足够我现有的产能。

2、政府出具证明：这块地符合规划用途，不是农用地，没有违法土地规划法律法规，未来这块地5年内没有拆迁计划，我保证5年内不拆你的房子，要拆的话也先帮你找好房子，你放心的生产好了。

3、大股东承诺：出现任何损失，我一个人兜了，和公司无关。上面解决思路较为完善，但是同时我们也需要注意到，本案例隐含了一个条件：房屋为租赁，即使该房屋因违建而被处罚，被处罚主体也应当是出租方，而不是挂牌公司，因此公司并不存在被处罚风险。

（二）博奥科检

二、公司披露租赁使用集体土地。请公司补充披露：公司租赁使用的集体土地及房产的性质、规划用途、实际用途，是否存在违规使用农用地的问题；公司租赁集体土地及房产是否履行了相关程序并获得了必要的批准；公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性，以上事项对公司经营的影响。请律师核查前述事项并发表意见。

（一）公司租赁使用的集体土地及房产的性质、规划用途、实际用途

2007年4月1日，晋源区晋源镇东街村村委会（现晋源区晋源街道东街村村民委员会）与鑫源绿洲签署《项目共建合同书》，村委会作为甲方提供土地，鑫源绿洲作为乙方提供资金实施建设及建设后的经营管理。乙方承包期为30年，可延长20年，并支付相应土地承包费。承包期内，如遇政府征用的，土地补偿款归甲方，地上附属物补偿归乙方。

因此公司所在土地及房产的所有权人为晋源区晋源镇东街村村委会，鑫源绿洲为土地及房产的使用权人。经晋源区国土资源局地籍信息查询，翠岛生态农业观光园所在地块为集体建设用地，公司将租赁土地用于日常经营。

《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。因此，公司租用现有房产用于经营不属于违规使用农用地。

（二）公司租赁集体土地及房产履行的相关程序及批准 根据村委会的说明，2007年4月1日，晋源区晋源镇东街村村委会（现晋源区晋源街道东街村村民委员会）与鑫源绿洲签署《项目共建合同书》时，经过了村民集体决定。根据《项目共建合同书》，鑫源绿洲拥有房产的运营权。

博奥检测与太原市鑫源绿洲农业科技有限公司于2011年5月1日，重新签署了《租赁协议》并一次性支付租赁费70万元。同时村委会出具证明，同意鑫源绿州将租赁土地出租给博奥检测使用。

本所律师认为，公司租赁集体土地及房产程序合规。

（三）公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性

通过查阅公司与鑫源绿洲签订的《租赁协议》，公司在报告期内生产经营所位于太原市晋源区东街村北外环街翠岛生态农业观光园B区东户4-6排。通过访谈公司董事长郭耀庭，得知公司在租用上述房屋后，对租用的房屋进行了扩建。公司的改建行为并未办理相关手续，无集体土地使用权证。而且《项目共建合同书》约定建设的翠岛生态农业观光园也没有办理相应规划手续，亦无房屋产权证书。故报告期内，公司以鑫源绿洲的房屋及自建的构筑物为公司主要经营场所存在法律瑕疵，该房屋和构筑物涉嫌违建。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，公司从鑫源绿洲租用晋源区晋源镇东街村村委会的集体土地用于生产经营活动存在瑕疵。公司租赁的房屋及自建的房屋涉嫌违建，存在法律瑕疵，尽管目前不存在权属纠纷，但公司可能因违建行为而被处罚，如违建被拆除，公司可能产生部分搬迁费用及新经营场所的租赁费用。公司为了控制违规租赁集体土地及房产所带来的风险，采取了以下补救措施：（1）公司的业务属性决定了对场地没有特殊要求，场地可替代性高。公司可以迅速找到替代用地，不会对公司经营产生重大障碍。目前公司为了满足经营需要，已与家豪集团签订《房屋租赁框架协议》，约定公司于2016年10月后租赁家豪集团位于阳曲县的厂房内，陆续将公司的大部分业务搬迁至该场所，保证不会因房屋、土地问题影响公司生产。公司《营业执照》已添加“（生产经营地）阳曲县黄寨镇城晋驿村现代大道路北铁道桥西侧。”本法律意见书出具日前，公司大部分设备、人员已经开始迁入阳曲县厂房。

（2）公司共同实际控制人郭耀庭、郭家豪已出具相关《承诺函》，承诺如公司租赁上述土地及房屋的合同无效或出现任何纠纷，导致公司需要另租其他经营场所并进行搬迁，或被有权的政府部门处罚，或被有关当事人要求赔偿，其本人将全额承担公司因此而产生的一切费用和损失，包括但不限于罚款、搬迁费用、新经营场所的租赁费用、因经营停滞所造成的损失以及其他费用，确保公司不会因此遭受损害。

综上所述，本所律师认为，报告期内，公司租赁使用的土地性质为集体用地，规划用途为建设用地，公司将租赁土地用于日常经营，公司租用现有房产不属于违规使用农用地；公司租赁集体土地及房产程序合规并获得了必要的批准；公司租赁使用集体土地及房产的行为存在一定的瑕疵，但公司已经采取了有效的风险控制措施，同时，公司实际控制人已承诺全额承担公司因此而产生的一切费用和损失，包括但不限于罚款、搬迁费用、新经营场所的租赁费用、因经营停滞所造成的损失以及其他费用，确保公司不会因此遭受损害，故公司因租赁的房屋及自建的构筑物涉嫌违建而产生的风险可控，不会对公司正常经营造成严重影响。本案例问题较为全面，从案例可知，股转主要关心的是：1）租赁使用的集体土地及房产的性质、规划用途、实际用途；2）租赁集体土地及房产履行的相关程序及批准；3）公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性。本案例与欧陆电气区别在于，欧陆电气房屋全部为租赁所得，而博奥科检除租赁房屋无房产证外，还存在在租赁土地上扩建行为，欧陆电气如果存在违建问题，被处罚对象应当为出租方；而博奥科检若因违建而被处罚，博奥科检将因扩建而直接成为被处罚对象。从该案例解决思路来看，主要也是两个方面：（1）公司业务属性对租赁的房产并不存在依赖，公司已重新租赁新的符合规定的生产经营地，公司可以随时搬迁过去；（2）公司若因此需要搬迁或者被相关部门处罚，一切损失由大股东承担。

从上述分析可知，新三板对无租赁房屋无所有权证态度还是比较开放的，即使像博奥科检这样，存在扩建行为，公司有直接被处罚的风险，只要大股东愿意承诺承担所有损失，股转也是网开一面

二、解决思路

通过对上述案例分析，我们可以大致得出解决房屋无所有权证问题的思路：

1、说明公司租赁的房屋所占用土地性质、规划用途及实际用途，说明公司所用土地非农用地，未改变规划许可，不存在违规使用农用地的行为。

2、若存在租赁集体土地及房产行为，说明是否履行了集体土地出租的决策程序，是否经营村民集体决策同意。

3、说明公司未来搬迁计划，公司虽然这块房产没有产权证明，但是有其他的生产经营地，或者正在取得其他生产经营地，公司搬迁较为容易，不会对该有瑕疵的房产存在重大依赖。

4、由当地政府部门或者国土部门出具证明，未来一定期限内无拆迁计划，不会对公司经营产生重大不利影响。

5、由大股东出具承诺，未来出现一切损失，由大股东承担，与公司无关。

第二篇：未取得房屋产权证再行签订转让房屋转让协议是否有效

未取得房屋产权证再行签订转让房屋转让协议是否有效

法律实务中，卖方将未取得房产证的情况下再行签订房屋转让协议效力确定问题，在律师界均有不同观点，各地法院判决亦常有原审判决二审改判之案例。今，我根据以往所做类似房产案例就此类房屋转让协议效力确定问题做一小文。望对律师友人，有纠纷之当事人及各级法院有所参考性价值，如有不足敬请留言指教：

地方部分法院认为，未依法登记领取房地产证书的房产不得转让，签订的房屋转让协议将违反国家强制性法律规定，应为无效合同，因无效合同取得的财产应当返还及买房人主张依据该房屋买卖协议要求履行合同，办理过户手续的请求将不能支持。其根据是《合同法》合同法》 第五十二条 “有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同法》 “第八十七条 法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《城市房地产管理法》城市房地产管理法》可知，首先，该法的立法目的是为了加强对房地产交易管理，防止和杜绝违规建房、权属有争议的房屋交易等，《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”由此可以知道，该法显然是规范房地产开发商和房地产管理的，并非适用一般的私房买卖。《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”规定是管理性而不是效力性禁止规定且权属证书应当理解为产权证书及其他能够证明当事人拥有房屋所有权的证明材料，并不仅限于房产证。其次，本案合同属于效力待定合同。由于被上诉人事后取得了产权证书，应根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定认定合同合法有效。我国在1994年就实行了商品房预售制度。所谓的“商品房预售”，实际是出卖尚未建成的房屋，又称为“期房买卖”。只要取得《商品房预售许可证》，即可出卖期房。房屋尚未建成，当然不可能取得《房屋产权证》，由此可知，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项所述之“权属证书”应当是泛指，即不仅仅指的《房屋产权证》；出卖方在订立合同时虽然没有取得物权，但其认为之后一定能够取得，而对方当事人也相信其之后一定能够取得，双方当事人以合同方式设立这种物权的期待权亦即债权，并不违反法律、法规的禁止性规定，当然不能认为其无效。出卖方在签订出卖合同之后若实际上没有取得物权，使得买受方无法取得所期待的物权，出卖方则构成违约，应当承担违约责任。

第三，根据《物权法》第十五条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”未办理物权登记，只是不发生物权变动，并不影响合同效力。不动产登记是物权登记的要件而不是合同生效的要件，不能以房屋未取得权属证书而认定转让合同无效。所以依据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定认定本案双方当事人签订的房屋买卖协议无效是不妥当的；《城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”这里所指的“房地产转让”显然指的是房地产的转移

占有即交付行为，因此，该法第三十八条第（六）项规定不准转让的应当是房屋的所有权，即物权。而合同所确立的是债权，其与物权是截然不同的：债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的契约行为，而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的交付、过户等行为。即使双方当事人订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，但因订立合同行为本身不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为，动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，才是物权行为。对于房屋买卖而言，存在着相互衔接却又显然不同的两个阶段：第一阶段是债权行为即订立契约阶段，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生；第二阶段是物权行为即房屋的交付与过户登记阶段，其后果是引起房屋所有权的转移。第一阶段的债权行为即订立契约行为显然只能由《中华人民共和国合同法》予以规范，《城市房地产管理法》只是规范物权行为的，并不能规范债权行为。我们依据仅仅规范物权行为的法律判定债权行为无效，是很不妥当的。

最后，根据《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该条第二款规定：“法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由此可知，所谓的法定登记分为“合同生效性登记”和“物权变更性登记”，只有未履行合同生效性登记才会影响合同的效力，未履行物权变更性登记的，只产生物权不能变更的效果，并不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”显然，房屋买卖的过户登记属于“物权变更性登记”，并非“合同生效性登记”，当然不能影响合同效力。我国法律和行政法规并没有关于“房屋买卖合同自登记或者批准时生效”的强制性规定，也没有将房屋过户登记规定为房屋买卖合同生效性登记。

综上所述，应当作出结论，卖方人虽尚未取得房产证又再行签订转让房屋转让协议应属有效合同，仅是物权尚未发生转移。若案件中未发现合同不能履行的情形，双方当事人应当继续履行合同。若案件中发现合同不能履行的情形，买方可以要求卖方承担违约责任。

第三篇：新三板挂牌：无发票,资产未入账问题如何解决

新三板挂牌：无发票,资产未入账问题如何解决

活着的法律

举例说明：无发票,资产未入账(蓝天环保430263)解决方案:

1、资产评估;

2、向股东购买。披露信息: 2008年9月,公司在与金隅嘉业房地产公司洽谈供暖运营项目期间,了解到金隅集团下属的北京金海燕物业管理有限公司拟处置部分锅炉资产,因对方无法提供发票,故公司总经理潘忠以个人名义出资购买并投入公司使用。由于公司当时会计核算欠规范,对此次由潘忠购入并投入公司使用的锅炉设备未作任何账务处理。

2012年9月,公司在筹备股票在全国中小企业股份转让系统挂牌事宜过程中,相关中介机构对公司固定资产进行盘点时发现了该账实不符问题。经讨论协商,决定聘请专业评估机构进行评估后由公司向潘忠购买该批资产。2012年10月15日公司第一届董事会第四次会议和2012年10月31日公司2012年第四次临时股东大会通过的决议,同意向股东潘忠购买锅炉等相关设备,交易价格以评估值为准。根据北京正和国际资产评估有限公司2012年12月7日出具的正和国际评报字(2012)第379号《资产评估报告》,上述锅炉设备的评估价值为139.36万元。

公司与股东潘忠的上述设备买卖已按照《公司章程》等内部制度履行了必要的决策程序;交易价格依据评估价值确定,价格公允,不存在损害公司及其他股东利益的情况。

第四篇：善意取得制度相关问题研究

善意取得制度是我国《物权法》上一项重要的关于物权变动的制度。在此，我想与大家分享的是我对于善意取得制度中两个问题的一些思考：登记错误与不动产善意取得制度的适用问题，以及我国《物权法》第107条制度设计合理与否。

首先是关于不动产善意取得制度的一些思考。

我国《物权法》第106条规定善意取得制度可以适用于动产和不动产，而其他各国民法典一般均将善意取得作为一种取得动产物权的特殊方法而加以规定，我国这种将善意取得扩展适用至不动产领域的规定无疑是一种很独特的做法。关于是否应该在不动产物权领域适用善意取得制度，学界有肯定说与否定说之分。简单归纳来看，否定说认为善意取得制度应该限制在动产物权领域内，不动产因其以登记为公示方法，可以依据不动产登记制度以及物权公示和公信原则来解决；而肯定说认为，善意取得制度无疑主要适用于动产领域，但是由于现实中无法避免地存在登记簿内容与实际权属不相符合的状况，出于保护交易安全的考虑，应该承认善意取得制度在不动产物权领域中的适用。

所谓登记簿内容与实际权属不相符合，主要是指不动产物权“登记错误”的情况，即：登记簿上记载的权利人实际并不享有不动产处分权，但是第三人善意信赖了不动产登记簿而与实际上的无处分权人进行了不动产物权交易。在这种情况下，法院一般会认定第三人善意取得了该不动产，真实权利人不能再向第三人请求返还。针对这一问题，我所持的观点是，不动产善意取得制度并不应该理解为是解决这种“登记错误”的途径。在上述情况下，令第三人有效取得物权的依据并不应认为是善意取得制度，其根据应该理解为物权公示原则以及不动产登记簿的公信力。

所谓物权公示原则，是指物权的各种变动以法律许可的方式向社会展示，从而获得社会的承认和法律保护的原则。一般认为，物权公示有决定物权变动的效力、物权权利正确性推定的效力以及善意保护的效力，物权公示最根本的作用是给物权的各种变动提供有公信力的法律基础。而所谓公信力，是指社会公众信服、法律予以保障的法律效果。不动产登记具有国家公信力，这是不动产登记制度的本质特征，同时也是不动产登记的“权利正确性推定效力”的根据。不论当事人实际情况如何，司法机关只能首先以国家建立的不动产登记簿上记载的权利为正

确的权利，并以此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记的权利，则他取得的权利当然应该得到保护（即上文所述之“善意保护作用”）。

需要注意的是，这里所谓的善意保护作用，与本文论述的善意取得制度是大不相同的。善意保护作用，其性质是不动产登记的一种法律效力，一旦完成了登记，自然而然就要依据法律而发生相应的效力。但是，本文所论述的善意取得制度，性质上应该理解为是法律出于保护交易安全等价值考虑而予以另行规定的一种所有权乃至其他物权的特殊取得方式。虽然乍看起来，两种制度在结果上都是由第三人取得不动产物权，但是应该看到两者的价值取向其实是不同的。如上所述，善意取得制度的价值取向偏重于第三人所代表的交易秩序的保护；“不动产登记的善意保护作用”当然也有这方面的考虑，但是它更加强调不动产登记所具有的国家公信力，维护的是国家的权威和信誉。我们需要明确的是，不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。因此，虽然“登记错误”这一现象是客观存在的，但即使发生了错误，只要第三人是依据具有国家公信力的不动产登记簿取得的权利，就推定其为善意，并且受到国家的保护。

这样的理解可能会受到他人的质疑，即质疑这种理解是否对真正的权利人过于不利。我们知道，根据我国善意取得制度的规定，善意第三人除了“善意”和“完成公示”这两个要件之外，还必须具有“以合理价格转让”这一要件，也正是这个“合理价格交易”的要求体现了善意取得制度对市场交易中动态安全的保护。而缺少了这一要件的“不动产登记的善意保护作用”，似乎对真正的权利人保护过于不周到，即第三人即使无偿也能够从无处分权人处取得权利。

但是，事实并非如此，我国《物权法》已经在法律上建立了一整套应对“登记错误”的制度。《物权法》第19条至第21条分别规定了，更正登记和异议登记制度、预告登记制度、登记错误赔偿责任分配等救济措施。因此我认为，采用

第19条至第21条所规定的救济措施才是解决“登记错误”这一问题的正确路径，而且这样能够更好地保护真正的权利人。

我国《物权法》第19条是关于更正登记与异议登记的规定。所谓更正登记是指不动产物权人或者登记机关发现登记错误而进行的予以更正的登记；异议登

记是事实上的权利人以及利害关系人对于现时登记的权利的异议的登记，它的主要特征是临时性，因为异议登记中的不动产物权处于一种不稳定的法律状态，所以需要督促申请人尽快通过司法途径加以解决。《物权法》第20条规定了预告登记制度。所谓预告登记是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，它的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，即纳入预告登记的请求权具有排他效力，以此来保证请求权得以顺利实现。

如上所述，预告登记制度实际上具有“未雨绸缪”的保护作用；更正登记和异议登记是允许真正权利人对不动产登记簿发起挑战的途径。除此之外，登记错误赔偿责任的分配也充分表达了国家对维护自身公信力所下的决心：《物权法》

第21条第2款明确将登记机关的责任规定为严格责任，即出现错误，登记机关就要负责赔偿损失。虽然这种严格责任的合理性值得商榷，但是这刚好从一个侧面体现了国家维护不动产登记簿公信力的价值取向。由此可见，不动产登记制度内部事实上已经存在一整套解决“登记错误”的救济途径了。

因此，我的结论是，不动产善意取得制度并不应该被理解为是解决“登记错误”的方法，不动产登记过程中出现的问题，应该在相关联的领域内加以救济，不能因为最终结果的类似而归因到不动产善意取得制度中去。虽然在《物权法》以外有了建设部颁布的《房屋登记办法》国土资源部颁布的《土地登记办法》，但总体上看现行立法对不动产登记错误的救济措施规定的较为简略。制度构建需要一定的过程，我们需要做的是在实践中不断发展不动产登记制度。用不动产善意取得制度来解决不动产登记错误，不仅在理论上存在缺陷，在实务中也不利于不动产登记救济制度的适用和完善。

下面是第二个问题点，即对于我国《物权法》107条制度设计的一些思考。世界各国针对脱离物是否采用善意取得制度的问题上，大致存在三种立场。第一种是“否定说”，即完全否定此制度的采用。这种立场将所有权神圣不可侵犯作为原则，强调财产“静的安全”。以挪威和丹麦为代表的北欧国家和葡萄牙及南美大部分国家均拒绝承认赃物的善意取得。现行的《俄罗斯联邦民法典》第302条第2项规定，“如果财产系从无权转让的人那里无偿取得，则财产所有人

在任何情况下均有权要求返还该财产”。第二种是“肯定说”，即完全肯定此制度的采用，此种立场着眼于保证财产的动态流转以及市场交易秩序的保护。采取肯定说的代表国家是英国、美国、意大利和荷兰，如1952年《美国统一商法典》第2403条中规定：具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。第三种是“折衷说”，也称为“中间法”立场，采纳这种立场的代表国家是日本、德国以及瑞士等。《瑞士民法典》第934条第2款规定：动产被拍卖或经专营同类商品的商人转卖的，对第一位及其后的善意取得人，非经补偿已支付的价款，不得请求返还。我国台湾地区“民法”第949条规定：善意取得之动产如为盗赃或遗失物时，丧失动产之被害人或遗失人，自被盗或遗失之时起2年内，得向占有人请求回复其物；第950条规定：盗赃或遗失物，如占有人由拍卖或公开市场，或由贩卖与其同种类之物之商人，以善意买得者，非偿还其支出之价金，不得回复其物。从我国《物权法》第107条可以看出，我国采纳的是一种“中间法”立场。

关于“中间法”立场，尹田教授有过这样的评述，我认为这很值得与大家分享：“从社会心理的角度出发，可以发现，如果说，在委托物被无权处分的情形，所有权人的信赖被辜负所激起的社会同情尚不至过于强烈的话，那么，遗失物尤其是盗窃物的所有人的遭遇，则通常会博得更多的社会同情。这是因为，盗窃（甚至抢劫）直接伤害人们的正义情感，且任何人都可能成为盗窃行为的受害者，而‘销赃’行为的恶劣性，则使此种‘交易’本身就带有邪恶的特征，所谓购买人的‘无辜’，常常值得怀疑，因此，在赃物购买人与受害人之间，社会同情心理的天平，自然地会向受害人倾斜，此时，占有公信力亦即交易安全保护之说服力，显得极其孱弱。而这正是多数国家采‘中间法’立场的根本原因”。

而对于原权利人取回原物这种制度设计，我想引用孙宪忠教授在评论物权无因性理论时的一段话：“如果站在自然经济的田园牧歌式经济的基础上，我们也许能够理解一个自耕农民对于一头耕牛的所有权返还的必要性；但是如果站在现代市场经济体制的基础上，如果我们看到农民养牛只是为了销售，那么我们就不会对于牛的所有权不能或者不必返还那么冲动，那么大加斥责。”

同时，我们很容易就可以发现，无论原权利人是否要求追回原物，如果无处分权人无力支付赔偿，原权利人所受到的损害都无法得到补偿，这一“买回”原

物的做法其实最终只是对善意受让人的保护而已，而对所有人而言毫无实益。

第107条后半段的规定可以看作是一种对正常市场秩序的保护，正是由于是正常的交易过程，所以善意第三人的利益不能受到损害，这其实又一次强调了善意取得制度的基本价值取向是保护交易安全。但是就像上文引用的论述所评论的，这种把“原权利人有权追回遗失物”作为一种表面上的原则，而事实上却在后面追加了一个适用范围相当广泛的“例外”的立法方法，可能只是一种“纯粹的法律上的虚伪”。

既然善意取得制度的主要价值取向是在保护交易安全，那么我们不妨将之贯彻到底，即规定由拍卖或从有经营资格的商家购得的遗失物，可以由善意第三人取得。但同时必须强调，遗失物与委托物的区分的确是必要的，如果完全不加以区分，那么无疑在很大程度上保护了“知赃买赃”，从而也间接地助长了偷盗行为。因此，问题的关键点是如何对遗失物与委托物这两种不同情况的善意取得加以区分。

遗失物善意取得的“善意”要件不同于委托物善意取得。从第107条来看，这里“善意”的判定标准更为复杂，并且采取了一种不同的举证责任分配设计。受让人如果想要拿回自己所支付的价款，则必须证明自己是通过拍卖或从具有经营资格的经营者处购得的，即出示购买时取得的发票或其它相关证明。可以看出，这里的“善意”已经不再是“不知而且不应知”那么简单了，善意第三人必须出示特定的证据才能证明自己的主观善意。而且，从这句话的阐述方式来看，这里的举证责任分配不是由原权利人主张第三人为恶意（这几乎是不可能的），而只能是由第三人自己通过举证证明自己购买途径具有正当性来证明自己的“善意”。

除此之外，“以合理价格转让”这一要件也具有了更加重要的地位。法律明确列举了需要通过拍卖或者从有经营资格的经营者处购买等正规途径购得该物，那么“合理价格”的认定也应该比原来更加具体和严格，甚至可以存在一个相对客观的评判标准。这样，当受让人在完成上述“正规市场途径”的举证之后，还必须要经过是否以“合理价格转让”的认定。如果不符合这一标准，第三人就会陷入“虽然在正规市场交易，但是以不合理低价购得该物”的质疑，那么第三人的主观心态就不能被认定是善意，自然不能适用善意取得，该物应该由原权利人追回。

这种区分的好处在于：第一，消除了“买回自己之物”这种既尴尬又无实益的局面；第二，摆脱了现行第107条前后立场不一致的矛盾，贯彻了善意取得制度保护交易安全的基本价值取向；第三，通过对“善意”界定的区分，也在一定程度上扶平了“社会同情心理的天平”。

第五篇：证券公司“新三板”业务发展研究

证券公司“新三板”业务发展研究

第一章介绍三板市场概况

历史沿革； 新、老三板状况

业务开展前提：目前公司层面和投行已取得三板资格

第二章新三板目前情况

报价股份公司情况分析：行业类别、股本情况、融资需求；三板市场容量、交易量、收入水平等。对园区公司开展业务的借鉴参考。

第三章做新三板的意义

1地方经济发展需要

政治意义：市领导重视、给予园区公司优惠政策，增加上三板的激励； 公司发展：公司融资提升，利用税收优惠、上市成本补贴作用

对公司的价值发现，三板的定向融资功能

2证券公司发展需要（投行 经纪 投资）

证券优势——资金、管理、客户、自营、直投；

培育中小企业，积累发展优势、培育客户群，拓展交易下家；

填补业务空白，新的利润增长点。新三板在多层次资本市场的意义

新三板为创业板、中小板供给充足的上市资源，今后资本市场的有力基石

第四章如何开展新三板业务

证券方面： 经纪投行 投资 等部门工作流程（操作层面）

企业方面： 如何展开

第五章具体开展建议

1.向中关村学习、优惠措施

2.考虑企业融资需求：给企业提供客户（PEVC）借用营业部平台

3.加大宣传力度：行情揭示；证券网站；当地报纸…

转板方向性指引——上市希望

4.与园区政府合作，积极沟通管委会三板小组推进合作

5.客户群细分，介绍撮合的下家【股权投资者；基金、私募】

6.利用客户经理制