二手房屋按揭贷款管理办法(2017-08-10 09_03)

第一篇：二手房屋按揭贷款管理办法(2017-08-10 09_03)

个人二手房屋按揭贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为支持城乡居民购买房屋，规范个人二手房屋按揭贷款管理，促进个人二手房屋按揭贷款业务健康发展，根据《个人贷款管理暂行办法》等有关法律法规及宁夏银行相关规章制度，制定本办法。

第二条 本办法所称个人二手房屋按揭贷款（以下简称“贷款”）是指贷款人向借款人发放的用于购买在房屋交易二级市场公开出售的房屋的商业性贷款，借款人必须提供所购房屋及其权益作为抵押担保，借款人到期确实无法偿还贷款本息时，贷款人有权依法处臵抵押物以清偿贷款本息。

第三条 本办法所称二手房屋系指由房屋产权人出售，房地产管理部门已颁发房屋所有权证，可在房屋交易二级市场流通，售房（产权）人具有完全处臵权利的房屋。

第四条 本办法所称贷款人是指宁夏银行授权可以开办个人二手房屋按揭贷款业务的各分支机构。

第五条 本办法所称借款人是指符合贷款人条件规定的利用房屋按揭贷款购买房屋的自然人。

第六条 贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。

第七条 贷款人开展个人二手房屋按揭贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第二章 贷款对象及条件

第八条 贷款对象。具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。

第九条 贷款条件

（一）年满18周岁，借款人年龄加借款期限男性不超过65周岁、女性不超过60周岁；

（二）具有合法有效身份证明和固定住址；

（三）贷款用途明确合法；

（四）收入合法稳定，具备按期偿还贷款本息的能力；

（五）个人信用记录良好，无恶意拖欠、逃废银行债务行为，无不良嗜好；

（六）在贷款人处开立个人结算账户，并同意授权贷款人从约定结算账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；在贷款人受托支付方式下，同意授权贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的交易对象；

（七）能够提供贷款人认可的担保，并能按照相关规定办理合法有效的担保手续；

（八）借款人每月房屋按揭贷款本息还款额不得超过家庭月 16 可支配收入的50%。家庭所有消费贷款月本息还款额不得超过家庭月可支配收入的55%；

（九）购买的房屋必须在贷款人所在地，且不在拆迁公告范围内，具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰；

（十）具有真实的购房合同或协议；

（十一）借款人在申请贷款之前已和售房人办理完毕房屋所有权交易过户手续，即房屋所有权已预先转移至借款人名下的，则其办理产权过户交易的时间（以缴纳房屋契税的时间为准）距离申请贷款的时点不得超过1个月，否则贷款人不得受理该笔贷款申请；

（十二）贷款人规定的其它条件。

第三章 贷款额度、期限、利率及还款方式

第十条 贷款额度。个人二手房屋按揭贷款额度应在综合考虑借款人的收入状况、资信状况、贷款担保情况、市场供求情况等因素的基础上确定。

贷款额度为房屋交易价格扣除按规定比例缴纳购房首期付款金额后的剩余部分。

（一）房屋交易价格的确定：按照合同交易价、房屋契税完税价和现行市场价三者之中最低的一方价格认定，其中：

1、合同交易价：是指买卖双方已在房地产管理部门做房屋所有权转移预告登记的房屋买卖合同或协议中约定的成交价格，不 17 含各类附加交易税费等。

2、房屋契税完税价：是指借款人在产权过户交易过程中向税务部门缴纳的契税完税凭证上所记载的房屋计税价格。

3、现行市场价：是指目前当地房地产二级市场公开挂牌交易中与被买卖房屋同位臵、同类型、同状况的房屋平均价格水平。

4、如买卖双方已在申请贷款之前完成产权过户交易的，则房屋契税完税价已产生，贷款人按照上述规定正常比较认定。

如买卖双方在申请贷款之前尚未完成产权过户交易，则贷款人先按照合同交易价和现行市场价两者之一最低认定，同时须明确告知借款人在后期办理产权过户交易时房屋契税完税价必须与合同交易价保持一致。

（二）首期付款（比例）按照监管当局下发的房贷政策及宁夏银行实施细则执行。

第十一条 贷款期限。贷款期限应在综合考虑借款人的健康状况、现金流入、还款能力、抵押物状况等因素合理确定，具体如下：

二手住宅房，贷款期限加房屋已有建造年限之和最长不超过30年；二手商用房，贷款期限最长不超过10年；港、澳、台居民及外国人办理的贷款不得超过其在华居住的有效期限。

第十二条 贷款利率。按照中国人民银行公布的同期同档次商业贷款基准利率、监管当局下发的最新房贷政策和宁夏银行规定的利率浮动范围执行。

第十三条 还款方式。个人二手房屋按揭贷款还款方式为“按 18 月还款”，包括“按月等额本金还款法”和“按月等额本息还款法”。

（一）具体还款方式由借款人在以上两种方式中自由选择，一旦选定不允许改变。

（二）个人二手房屋按揭贷款允许提前还款，但提前还款须事先征得贷款人的同意，并需重新制定还款计划。

第四章 贷款担保

第十四条 办理个人二手房屋按揭贷款，借款人应提供符合监管要求和宁夏银行规定的担保，严禁以信用方式发放贷款。

贷款可采用以下担保方式办理。

（一）以所购二手房屋抵押。

（二）以所购二手房屋抵押，同时由公司或自然人提供担保。

（三）以所购二手房屋抵押，同时由签约合作方（担保公司、房屋交易中介机构）提供担保。

（四）贷款人总行认可的其他担保方式。

第十五条 签约合作方的具体合作条件及资质要求可根据具体业务的实际情况予以明确。贷款人必须对其担保资格和担保能力进行严格审核。审核通过可与贷款人签订相应的业务合作协议，明确双方的权利、义务。

第五章 贷款业务操作流程

第十六条 个人二手房屋按揭贷款实行全流程管理。办理个人二手房屋按揭贷款业务，需结合《宁夏银行个人贷款管理细则（试行）》规定的流程和具体要求，按照贷款申请、贷款受理与调查、贷款审查和风险评价、贷款审批、合同签订、放款审核、贷款发放、支付管理等逐环节规范操作。

第十七条 贷款申请。借款人申请个人二手房屋按揭贷款，应填写《个人借款申请书》，并提交下列材料：

（一）借款人（购房人）应提供的基本资料：

1、借款人及其配偶的有效身份证明、婚姻状况证明、经济收入证明；

2、借款人近期免冠照片；

3、借款申请书；

4、签订的个人二手房屋买卖合同或协议（内容必须明确所购房产位臵、门牌、面积、价格等要素）；

5、客户交纳的首期付款证明；

借款人须自筹贷款人规定比例的购房首期付款，并交纳到贷款人规定的相应银行账户上，交纳必须由借款人本人亲自以银行现金交款或本人名下银行账户转账的方式进行（银行回单均须由本人签字确认），收款银行账户根据下列三种不同情况分别指定为：

（1）贷款人已与签约合作方签订合作协议，买卖双方交易全过程可由签约合作方提供履约承诺及相关保障措施的，借款人的 20 购房首期付款应交纳至签约合作方在贷款人开立的交易履约资金专户上。

（2）买卖双方协商需要办理个人二手房屋交易付款履约保函的，借款人的购房首期付款应交纳至保函业务指定银行账户上。

（3）买卖双方互信，可直接办理产权过户交易手续，无需通过签约合作方或保函业务的，借款人的购房首期付款应交纳至售房人在贷款人开立的用于收取售房款的存款结算账户上。

6、以财产抵押的，应提供抵押物清单、权属证明、价值证明材料及有权处分人（包括财产共有人）同意抵押的证明；

7、由第三方提供保证担保的，应出具保证人同意担保的书面文件及其他有关资信证明材料；

8、贷款人要求提供的其它证明文件或资料。

（二）售房人应提供的资料

1、售房人为自然人的，须提供本人及配偶有效身份证明、婚姻状况证明（如售房人已离异，还须提供所出售房屋的财产分割协议或法院判决等，以明确产权）；

售房人为法人及其他经济组织的，须提供营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、公司章程；

2、拟出售房屋的所有权证、房地产管理部门档案查阅单（交易双方已完成产权过户可不提供）；

3、售房人及财产共有权人出具的同意出售房屋书面承诺书；

4、拟出售房屋已出租的，须提供原租赁合同、租赁关系变更协议、承租人认可出售和抵押的书面承诺书；

5、在贷款人开立的用于收取售房款的存款结算账户；

6、贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十八条 贷款受理。贷款受理岗在受理借款人的借款申请等资料后，对客户是否具备办理个人二手房屋按揭贷款的基本条件进行初步认定。对于不符合基本条件的，不予受理，及时回复申请人，并退还相关资料；对于符合基本条件的，予以受理，并将相关资料移交授信调查岗。

第十九条 贷款调查。贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，可采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。就借款人基本情况、资信、贷款用途、家庭资产、收入、还款来源、担保情况等进行调查。

（一）需重点调查本笔按揭贷款的真实性、合法性和有效性，申请贷款额度是否适当；

（二）经中国人民银行征信系统或我行信贷管理系统查询，发现借款人银行贷款有以下情况之一的，除非能提供原贷款行出具的、我行认可的情况说明，否则不得为其办理个人二手房屋屋按揭贷款：

1、现有贷款状态为逾期的；

2、信用卡账户为非正常状态，有恶意透支行为的。第二十条 贷款审查和风险评价。

（一）贷款审查人员应首先对贷款资料进行基本审查，而后再根据国家产业政策、经济金融法规、监管要求及我行相关业务管理规定，对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面 22 审查。

重点审查买卖双方主体资格是否符合规定，房屋交易情况、交易价格及贷款用途是否真实合理。

（二）贷款风险评价应以分析借款人现金收入为基础，采取定量和定性相结合的分析方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评价。

（三）风险评价人员完成贷款风险评价后，按我行授信业务流程及转授权管理规定报有权审批人审批。

第二十一条 贷款审批。按照审贷分离和授权审批制度，授信审批人员依据调查报告和风险评价意见对贷款进行独立审批。

第二十二条 签订合同。与借款人、抵押人、担保人等签订《房屋按揭借款合同》。合同的签订应当遵循面签制度。

（一）签订合同贷款人同意贷款的，借款人（包括财产共有人）及其他有关当事人在指定的时间、规定的地点与贷款人签订有关法律合同，并开立结算账户。

（二）协助买卖双方办理房屋产权转让手续，即将房屋所有权证过户至借款人名下。

（三）贷款人经办信贷人员应要求借款人提供交易过程中发生的契税完税凭证原件，查验凭证上记载的房屋契税完税价是否与合同交易价完全一致，如相同则将凭证原件入档留存，如不相同则贷款人应该立即否决并停止发放已审批贷款。

第二十三条 办理贷款担保手续

（一）贷款人经办信贷人员与借款人（抵押人）携《房屋按 23 揭贷款借款合同》、《抵押合同》（如需要）、已过户房屋所有权证及其他材料，至当地房地产管理部门申请办理抵押监证手续，办妥《房屋他项权证》。

（二）对要求借款人追加提供其他抵（质）押或保证等贷款担保条件的贷款，还应按照要求与其逐一签订相应抵（质）押或保证合同并办妥抵（质）押监证等登记手续。

第二十四条 放款审核。按照贷放分控的原则，贷款人放款审核岗应根据借款人提交的提款申请资料，进行放款审核，并负责落实各项放款条件。

第二十五条 贷款发放。放款审核岗审核同意后，向会计结算岗提交符合规定、手续齐全的《提款申请书》、《放款通知书》、《宁夏银行借款凭证》、借款人已签名/签章的支付结算凭证、《宁夏银行贷款抵押品凭证保管证》和抵质押品凭证等，办理贷款发放手续。

第二十六条 支付管理

（一）个人二手房屋按揭贷款资金应当采用贷款人受托支付方式进行支付。

1、贷款行应根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金发放至借款人在贷款行开立的约定结算账户中。

2、贷款行应立即将贷款资金划转至售房人指定的对应账户。

（二）借款人在申请贷款之前已和售房人办理完毕房屋所有权交易过户手续，可采取自主支付（或者描述为受托支付对象可以为借款人）。

第六章 贷后管理

第二十七条 贷款发放后，借款人应严格按照合同约定的还款方式于次月开始按时偿还贷款本息，每1个公历月为1个还款期，每月20日扣划贷款本息。

第二十八条 贷款人应定期了解抵押物的价值变动情况，如抵押物价值降低，可要求借款人及时追加贷款人认可的其他担保。

第二十九条 贷款人应根据房产的不同性质，对商品房的贷款风险进行定期检查、评估，并根据检查评估结果及时向总行提出合理化建议。

第三十条 贷后检查。贷款人应定期对借款人进行贷后检查，并形成书面检查报告。

（一）根据个人二手房屋按揭贷款的具体特点，可按照抵押物及贷款金额对借款人进行不同频次的贷后检查：

1、住宅房。单笔贷款50万元（含）以内的，采取按半年抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%；单笔贷款50万元（不含）以上的，采取按季抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%；

2、商用房。单笔贷款200万元（含）以内的，采取按半年抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%；单笔贷款200万元（不含）以上的，采取按季抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%。

（二）贷后检查中如发现借款人还款能力、保证人代偿能力、抵质押物权利状况等发生重大变化，可能导致该笔贷款发生风险时，检查人员应出具书面报告呈报相关部门，拟订相应的资产保全措施，保护我行债权。

第三十一条 债权保护及逾期贷款管理。

（一）贷款人应重点关注借款人的首次还款情况和首次逾期记录。借款人首次发生逾期，贷款人不仅要加强催收、及时收回，而且要落实逾期的真正原因，并根据具体情况采取合理的风险防范措施。

（二）如果出现逾期贷款，贷款人应及时向借款人和担保人发送《债务逾期催收通知书》，并积极配合签约合作方共同催收，督促借款人及时还款。

（三）借款人连续三个月未能按时或未能足额归还贷款本息，贷款人应根据有关法律合同约定，通过法律手段处分抵押物以清偿贷款本息及罚息、违约金和相关费用。

（四）若贷款已整体逾期，贷款人须及时采取法律诉讼方式、仲裁方式或依据公证部门出具的赋予强行执行效力的债权文书直接申请强制执行。

第三十二条 其他贷后管理事宜按照我行相关管理办法和有关规定执行。

第七章 会计核算

第三十三条 个人二手房屋按揭贷款通过“122 个人贷款”及其下辖的子科目核算。

（一）贷款期限不超过5年（含）的，贷款购买住宅房，通过“1220505”科目核算短期个人住房按揭贷款；贷款购买商用房，通过“1220507”科目核算短期个人营业房按揭贷款

（二）贷款期限超过5年的，贷款购买住宅房，通过“1220506”科目核算中长期个人住房按揭贷款；贷款购买商用房，通过“1220508”科目核算中长期个人营业房按揭贷款。

第二篇：住房装修按揭贷款管理办法

行股份有限公司

个人住房装修按揭贷款管理办法

（讨论稿）

第一章 总则

第一条 为满足居民住房装修融资的需要，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》《四川省农村信用社贷款担保管理暂行办法》、和《四川省农村信用社个人综合消费贷款管理暂行办法》及省联社的有关规定，特制定本办法。

第二条 个人住房装修按揭贷款（以下简称装修按揭贷款）是指四川农商银行（以下简称本行）向个人客户发放的用于装修自用住房的人民币担保贷款。

装修按揭贷款可用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装修材料款、厨卫设备款等。

第三条 装修按揭贷款实行有效担保、专款专用、按期偿还的原则。

第二章 贷款对象和条件

第四条 住房装修按揭贷款对象为年满十八周岁，具有完全民事行为能力，在我县范围内有固定住所的中国公民，且借款人年龄与贷款期限之和不超过60周岁。

第五条 凡申请装修按揭贷款的借款人必须符合以下条件：

（一）有当地常住户口或有效居住身份证件，装修的房屋是自住房屋；

（二）有稳定、合法的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力；

（三）具备本行评定或认可的BBB级（含）以上信用等级；

（四）能够提供本行认可的担保方式；

（五）与装修企业签订的《家庭装修工程合同》，或与装修材料供应商签订有《购买家庭装修材料合同》、《购买厨卫设备合同》，有家庭装修预算书；

（六）在本行开立个人银行结算账户；

（七）本行规定的其他条件。

第三章 贷款额度、期限和利率

第六条 装修按揭贷款起点人民币2万元（含），最高不得超过人民币50万元（含）。其中：采用抵押方式担保的，贷款额度不超过抵押物价值的70％；以存单或凭证式国债质押方式担保的，贷款额度不受最高额度的限制；采用保证方式担保的，贷款额度不超过20万元，采用信用方式发放的，贷款额度不超过10万元。

第七条 贷款最短期限为半年，最长期限不超过5年（含5年）。

第八条 住房装修按揭贷款利率按照我行规定的同期贷款利率执行。

第四章 贷款发放

第九条 借款人申请装修按揭贷款应填写《个人借款申请表》，并提供如下资料：

（一）借款人夫妻双方有效身份证件原件和复印件；

（二）婚姻证明材料。已婚的提供结婚证、共同还款承诺或声明；未婚的提供民政局出具的未婚证明；离婚的提供离婚证原件、复印件以及民政局出具的未再婚证明；

（三）本地常住户口或长期居住证明（户口簿）；

（四）借款人贷款偿还能力的证明材料。如借款人所在单位出具的收入证明、借款人纳税单、公积金缴存凭证、工资账户对账单等；

（五）与装修企业等签订的《家庭装修工程合同》、《购买家庭装修材料合同》、《购买厨卫设备合同》，以及家庭装修预算书；

（六）装修企业的营业执照和资格证书复印件；

（七）以抵押或质押方式申请贷款的借款人，应提供抵押物或质押财产权利凭证清单、权属证明及有权处分人（包括财产共有人）同意抵押或质押的证明；由第三方提供保证的，应出具保证人同意提供担保的书面文件和有关资信证明材料，包括保证人夫妻双方身份证原件和复印件、结婚证原件及复印件、户口簿原件及复印件、收入证明等；

（八）本行要求提供的其他资料。

第十条 本行经办网点收到借款人的借款申请和各项资料后，经办人应对借款人和保证人的资信状况、偿还能力以及资料的真实性、合法性进行调查，调查限定在10个工作日内并给予借款人答复。

第十一条 经审批同意贷款的，在确认住房装修工程已正式开工后，我行应告知贷款额度、期限、利率、还款方式、逾期罚息、质物或抵押物的处理方式和其他有关事项，并与借款人签订《借款合同》和《担保合同》。

第十二条 发放住房装修按揭贷款时，借款人须采取委托支付方式委托本行将贷款转入装修企业或建材经销商在本行开立的结算账户。

第五章 贷款方式

第十三条 借款人向本行申请住房装修按揭贷款方式有信用贷款、担保贷款两种方式。信用贷款的对象主要为国家公职人员，事业单位、国企、金融部门正式在编员工。担保贷款可以采取抵押、质押、保证的方式。

第十四条 采取信用方式发放的，必须严格审查借款人家庭资产及负债情况，资产负债率须在60%以内；审慎测算借款人还款能力，借款人家庭月均净收入（固定收入减去家庭最低支出）须为月均还款额（本息）的150%以上。

第十五条 借款人以自有财产或第三人自有财产进行抵质押的，按照《四川省农村信用社贷款担保管理暂行办法》执行。

第十六条 借款人以保证方式提供担保的，保证的形式是连带责任保证，保证人必须是具备完全民事行为能力的公民。公民应当是国家行政机关、事业单位、经济管理部门和金融企业职工。

第六章 贷款偿还

第十七条 借款人应按《借款合同》约定的还款日期、计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前偿还全部贷款，应提前15天向本行提出书面申请，征得本行同意后方可办理有关手续。已计收的利息不随期限、利率变化而调整。

第十八条 贷款的偿还方式。

（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；

（二）贷款期限在1年以上的，借款人从贷款支用的次月开始按月等额偿还贷款本息。

第十九条 本行扣收贷款本息的方式有两种，借款人只可选用其中一种方式还款。

（一）本行根据借贷双方在《借款合同》中约定的还款计划、还款日期，从借款人结算账户中扣收当期应偿还贷款本息。若扣款账户被冻结、挂失则借款人应重新提供扣款账户；

（二）借款人到本行营业网点偿还。借人归还逾期贷款则只能采取第二种方式。

第二十条 借款人偿还贷款本息后，《借款合同》自行终止。本行应在《借款合同》终止后20日之内办理抵押或质押登记注销手续，并将财产或权利等凭证退还给借款人。

第二十一条 住房装修按揭贷款不得展期。借款人未按期偿还贷款本息时，自约定还款日次日起按中国人民银行的规定计收逾期利息；借款人未按期支付贷款利息，本行按人民银行有关规定计收复利。

第七章 违约与纠纷

第二十二条 《借款合同》需要变更时，应由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有保证人的，应征得保证人同意。变更协议未达成之前，原《借款合同》继续有效。

第二十三条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第二十四条 借款人死亡、丧失民事行为能力或经人民法院宣告失踪、死亡的，依据有关法律规定，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或其财产代管人在借款人财产范围内继续履行《借款合同》。

第二十五条 借款人有下列行为这一的，属于违约：

（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息的；

（二）向贷款人提供虚假文件和资料的；

（三）借款人拒绝或阻挠贷款人定期监督检查的；

（四）未经贷款行同意，借款人将设定抵押权的财产拆迁、出售、转让、赠与、重复抵押的；

（五）借款人用于抵押、质押的财产不足以偿还贷款本息，或保证人因意外情况不能承担连带责任保证，而借款人未按要求重新落实抵押、质押或保证的；

（七）违反本办法或《借款合同》规定的其他行为。

第二十六条 借款人有第二十五条所列行为之一时，贷款人可视借款人违约情况，采取以下一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违法行为；

（二）按中国人民银行规定收取逾期贷款利息；

（三）从借款人账户中直接扣款，偿还贷款本息；

（四）按合同约定处分抵押物、质押财产，清偿贷款本息；

（五）依法追索保证人连带责任；

（六）解除合同，并提前收回原发放的贷款；

（七）依法采取其他必要措施。

第二十七条

借贷双方发生纠纷时，应协商解决；如协商不成，任何一方均可依法向贷款行所在地法院起诉。

第二十八条 签订借款合同时必须在合同上加注：借款人因住房装修质量等与装修企业发生纠纷以及因建材或厨房设备质量等与销售商发生纠纷时，双方应自行协商解决，与贷款行无关。借款人及担保人不得以纠纷为由拒绝履行《借款合同》以及担保合同项下的义务。

第八章 附则

第二十九条 本办法由行股份有限公司负责解释和修改。

第三十条 本办法自发布之日起执行。

第三篇：商业银行商品房按揭贷款管理办法

商业银行商品房按揭贷款管理办法

为发展个人商品房消费贷款业务，规范管理，防范和控制风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》以及相关规定制定本办法。

第一章 总则

第一条 贷款对象

具有完全民事行为能力、有相对稳定经济收入、具有按期偿还贷款本息能力的自然人。

第二条 贷款种类

按购房用途的不同，该贷款可分为住房按揭贷款和商业用房按揭贷款两种。第三条 贷款对象应同时具备以下条件：

（一）年龄在18周岁以上，身体健康，持有有效身份证件的自然人；

（二）具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

（三）具真实、合法、有效的购买房屋的合同或协议；

（四）能够支付贷款人规定比例的首付款；

（五）没有不良信用记录；

（六）贷款人规定的其他条件。

（七）在本行开立结算账户。第四条 贷款额度

一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款额度不超过全部购房价款的80%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款额度不超过全部购房价款的70%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款额度不超过全部购房价款的50%；停止向购买第三套及以上住房的发放按揭贷款。

二、购买商业用房贷款额度不得超过所购商业用房全部房价款的50%。

三、借款人的贷款额度应以借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）的标准来控制。

第五条 贷款期限。根据房屋实际情况合理确定，但最长不得超过30年，且执行以下规定：

（一）贷款期限最长不得超过所购房产的剩余可使用年限；

（二）借款人的年龄加上贷款期限不得超过65周岁（含）；

（三）购买商业用房，贷款期限最长为10年； 第六条 贷款利率

一、贷款利率按人民银行规定的基准利率及浮动上下限的规定执行，具体执行利率另行通知。

二、对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；商业用房贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

三、贷款期间，遇人民银行法定利率调整，从次年1月1日起从其规定调整。

第七条 担保方式

借款人向我行申请个人住房按揭贷款采用抵押加阶段性保证的方式，不得采用信用方式。即在所购房屋的所有权证、土地使用权证和抵押登记办妥之前，由开发商即售房人提供阶段性连带责任保证。

第八条 还款方式

借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法等还款方式。

第二章 操作规程

第九条 贷款操作流程 操作流程如下所示：

贷前准备→受理→调查→审批→发放→贷后管理

一、贷前准备

（一）开发商资信调查及项目审查

对开发商的资信调查及项目审查按《凉山州商业银行商品房开发项目贷款管理办法》相关要求办理。

（二）撰写调查报告

贷款行信贷人员通过对开发商资信的调查、项目有关资料的审核以及对开发项目进行实地考察后，撰写出项目调查报告，内容主要包括：

1．开发商的企业概况、资信状况；

2．开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、主体工程是否完工、市场销售前景；

3．通过贷款的合作将对贷款行在存款、利息收入、中间业务、资产业务等各方面带来的效益；

4．贷款的风险分析及对贷款行可能造成的影响；

5．项目合作的可行性结论和可提供的贷款规模、年限及贷款成数的明确意见；

6．其他与贷款合作项目相关的情况介绍和分析。

（三）审核与报批程序

对拟提供按揭贷款的项目，由贷款行集体审批后，填写专门的按揭贷款项目审批表，与开发商资料和项目调查报告一起报本信贷部，经信贷部审查报本行审贷会审批同意，明确项目按揭贷款总额、期限、成数、利率等审批意见后，由支行与开发商签订按揭贷款合作协议。

二、贷款受理

（一）本行营业部、各支行市场营销部为贷款受理部门。

（二）受理程序 1．提供咨询，接受申请

凡符合本办法规定贷款条件的个人，由本人填写书面申请书经开发商同意担保后均可向本行及分支机构申请按揭贷款。申请人需提供如下材料：

（1）借款人和财产共有人的有效身份证件（身份证、户口薄、军官证、士兵证、警官证等）、居留证件原件及复印件；

（2）借款人婚姻状况证明文件原件及复印件；

（3）经办行认可的有权部门出具的借款人偿债能力的证明资料如工资收入或完税凭证等；

（4）真实、有效、合法的购房合同；（5）抵押物有权处分人同意抵押的证明；

（6）借款人委托贷款人每月直接从还款账户上扣款归还贷款本息的委托书；（7）开发商同意提供担保并承担连带责任的书面保证；（8）本行要求的其他贷款资料。2．履行告知义务

经办行在贷款申请人提交申请人切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明义务。凡提供虚假信息、证明的，不得受理其信贷申请。对发生上述情况的借款人，应及时上报，总行应及时向当地银行业协会报告。

三、贷前调查

1．核实所提供的资料是否完整，并对借款人提交的申请材料进行审查：（1）身份证件（居民身份证、户口簿和其他有效居留证件或证明）的原件及复印件；

（2）借款人偿债能力证明材料，如薪资收入证明、完税证明及存贷款等信用记录；对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，除凭个人开具的收入证明来判断其还款能力外，更要通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

（3）购房合同审查。2．借款人资信调查

（1）借款人的主体资格。重点判断借款人是否具备完全民事行为能力，核实借款人的年龄及健康状况；

（2）借款人家庭收支情况；

（3）借款人偿债能力。调查中应特别注意借款人借款动机是否正常，是否存在开发商以借款人名义申请假按揭贷款的可能。3．担保抵押审查

（1）开发商提供担保的资料是否完整，盖章、负责人签字是否完整、清晰；（2）抵押物是否足额，权属是否清楚、无异议；

（3）借款人同意抵押并办理抵押（预）登记的书面意见表达是否明确、具体；有权处分人签章、日期是否签署清楚。

4．审查其他贷款资料是否完整、真实。5．调查报告

信贷经办人根据调查情况，对拟提供贷款的，书写贷款调查报告，主要内容包括借款人的基本情况、借款用途、家庭收支情况、还款能力和意愿、担保抵押的落实情况、风险分析等情况。

四、贷款审批

对已通过项目审批的贷款，单户借款金额超过贷款行授信额度范围的，由贷款行将贷款材料上报信贷部审查并逐级上报审批；贷款审批权限按照相关授权文件执行。

五、贷款发放与回收 贷款的发放

（1）贷款人同意贷款后，与借款人签订《借款合同》等相关贷款资料。（2）办理期房按揭贷款，发放贷款时开发商按约定比例存足保证金。（3）借款人在贷款行开立还本付息账户、储蓄存折（卡）并与贷款行约定还款方式。

（4）贷款人放款时的出帐凭证借款人与贷款人均需签章，贷款人根据合同约定将款项划付售房方指定帐户。

（5）采取抵押加阶段性保证方式的，待取得正规的购房发票后，须由借款人、开发商配合贷款人办理抵押登记手续，贷款行必须加强《房屋他项权证》归行的管理，密切关注应办未办产权的借款人。

贷款本息的偿还

（1）借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法等还款方式。（2）借款人需在我行开立的储蓄卡或储蓄存折中，按合同约定的还款计划，于每次还款日前，存入足够偿还本期贷款本息的款项，由贷款人按期扣款。借款人需委托贷款人从其储蓄卡或活期储蓄存款账户按约定扣收贷款本息。

(3)借款人足额偿还贷款本息后，借款合同自行终止。

(4)借款人在规定的还款期限内，未能按合同约定归还贷款本息时，贷款人应向借款人催收，并根据合同的规定，追究借款人违约责任。

第三章 合同的变更和终止

第十条 合同的变更

一、合同在经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议后可变更。涉及第三

方担保人的，应征得其同意。协议达成前，原借款合同继续有效。

二、借款人在还款期间内经有权部门宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力，无继承人和其受遗赠人拒绝履行借款合同，贷款行应追索保证人的担保责任，保证人拒绝履行担保义务或已无担保义务，贷款行有权依据按揭借款合同的规定处理抵押物。

三、借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止后10日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）等相关手续。

第四章

贷款管理及债权保护

第十一条 贷款管理

一、贷款的分期偿还

如借款人需提前全部或部分归还剩余的贷款本金，须提前30天向贷款人提出书面申请，征得同意后方可办理有关手续。其中采用等额本金还款法的借款人可提前偿还应付本金整数倍的本金（缩短相应还款期限，每月还款本金额不变）或偿清全部贷款本息；而采用等额本息还款法的借款人须提前结清全部贷款本息，不得提前部分还款。对于此前已计收的贷款利息不再调整。

二、利率调整

借款人未按合同约定归还的部分，视为逾期贷款，按原利率上浮50%计收罚息，利息计收复息。

三、贷款台帐

贷款行管户客户经理应建立健全贷款台帐，加强台帐管理。台帐的内容包括借款人姓名、贷款合同号、购房合同号、还款账号、借款金额、期限、利率、住

址、联系电话等。

四、信贷资产检查

（一）贷款行应按季对贷款进行回访和检查，填写贷后检查表；对未按合同约定按月足额归还贷款的借款及开发商出现违约行为的情况还应书写贷后检查报告，并采取相应措施。贷后检查内容如下：

1．借款人是否按合同约定用途使用贷款，有无因挪用贷款造成风险和潜在风险的；

2．借款人资格和偿债能力是否发生重大变化；

3．监控开发商的项目建设专户，及时了解资金使用情况和开发项目的工程进度，防止烂尾工程；

4．考察开发商的经营及财务状况，了解企业担保责任的履行能力； 5．检查对项目发放的个人住房贷款是否超过按揭总规模； 6．了解借款人的入住和商业用房的使用情况； 7．发现借款人违约后及时通知开发商履行担保责任； 8．密切关注和掌握当地房地产市场的动态；

9．开发商按揭贷款额度使用完后，如需要增加额度，贷款行应根据前期的合作情况，对开发商进行重新评定并按前述规定报批后另行签订协议。

五、检查结果处理

（一）发现下述情况，信贷业务经办人员应认定借款人违约： 1．借款人提供虚假材料；

2．借款人在借款期间未按合同约定按时、足额偿还贷款；

3．借款人擅自改变贷款用途、挪用贷款，已经或有可能造成贷款损失； 4． 与其他法人或经济组织签订有损本行权益的合同和协议；

5．借款人拒绝或阻挠本行对贷款的使用进行监督检查；

6．借款人在借款期间本人或家庭出现重大变故，已经或可能造成贷款损失； 7．借款人死亡、宣告失踪，其家庭财产共有人、继承人拒绝履行还款义务； 8．借款人无故终止或中断保险；

9．卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；

10．其他违约情况。

（二）发现下述情况，信贷业务经办人员应认定开发商违约： 1．开发商提供虚假材料； 2．开发商挪用项目建设资金；

3．开发商未按预计工程进度施工，影响借款人入住和使用； 4．工程质量不合格；

5．卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其保证能力的；

6．其他可能造成贷款损失的情况。第十二条 债权保护

发现上述违约现象，应向支行书面汇报，在征得分管行长同意后，采取下列一种或数种方式对债权进行保护，确保贷款安全：

（一）对借款人违约的处理： 1．要求违约人限期纠正违约行为；

2．从借款人存款账户中扣款，偿还贷款本息； 3．处以罚息；

4．终止借款人提取贷款，收回部分和全部已贷贷款；

5．追索开发商连带保证责任，要求其回购违约借款人商品房或从其保证金账户中直接扣收资金用于归还贷款；

6．依法处置抵押物；

7．以合同所约定的保险赔款用于偿还贷款； 8．依法向人民法院提起诉讼或提请仲裁机构仲裁。

（二）对开发商违约的处理： 1．要求开发商终止违约行为； 2．收回按揭合作协议中未使用额度；

3．要求开发商回购商品房，并保证将退还借款人的购房款用于归还贷款本息；

4．直接从开发商保证金账户内扣取资金用于归还贷款本息； 5．依法向人民法院提起诉讼或提请仲裁机构仲裁。

（三）对开发商及借款人严重违约行为收取违约金，收取比例由总行根据相关规定和具体情况另行通知。

第五章 贷款档案管理

第十四条 贷款档案管理

加强贷款档案管理，建立健全信贷档案保管、归档、借阅制度，并作好登记、记录；定期对档案管理情况进行检查，防止贷款档案损坏、丢失，特别要检查借款合同、借款借据和抵（质）押合同及保证合同等重要法律文件的完整性。

第六章 附则

第十五条 本办法由总行负责解释，自颁布之日起实施。

第四篇：信用社银行个人住房按揭贷款管理办法

信用社银行个人住房按揭贷款管理办法

2012-10-18 14:55搜房网收藏打印字号：T|T

[摘要]信用社银行个人住房按揭贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社（以下简称农信社）个人住房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据《中华、人民共和国物权法》《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定，制订本办法。

第二条 本办法所称个人住房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买自住普通住房、以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建并首次销售的个人住房；二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的个人住房。一手房分为现房和期房，现房是指贷款发放时，开发商已经取得所有权初始登记证明的房屋；期房是指贷款发放时，开发商已经取得商品房预售许可证但未取得所有权初始登记证明的房屋。

第三条 农信社个人住房按揭贷款应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且借款人所购住房只能是主体结构已封顶的房屋。

第二章 贷款准入条件

第四条 按揭项目的准入。对拟与农信社合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批，尾盘项目除外。尾盘项目是指销售率已达到或超过 80的楼盘。

第五条 按揭项目审批的操作流程：项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。第六条 按揭项目的申请。开发商应向承贷社提供以下资料：

（一）书面申请书 主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等；申请期房项目按揭的，还应包括工程进度、投资完成情况等。

（二）公司资料 1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明； 2.公司章程、成立批文及验资报告； 3.经注册会计师事务所审计的近三年财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的财务报表）和近期财务报表； 4.最近年检合格的房地产企业开发资质等级证书； 5.房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等； 6.董事会或股东（大）会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议； 7.农信社要求提供的其他资料。

（三）项目资料 1.申请现房项目按揭的需提供以下资料：（1）项目的可行性研究报告；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建筑工程施工许可证；（5）国有土地使用权证或建设用地使用权证；（6）商品房预售许可证；（7）竣工验收合格证明；（8）房屋所有权初始登记证明；（9）项目户型平面图；（10）农信社要求提供的其他资料。2.申请期房项目按揭的除需提供上述（1）～（6）项资料外，还应提供工程进度、项目资金来源及项目投资完成情况等资料。

第七条 按揭项目的调查。

受理申请后，由客户经理进行调查，调查主要包括以下内容：

（一）开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。

（二）项目手续的合法性：项目资料是否完整、有效，内容是否前后一致。

（三）项目情况：地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等；项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等；属期房项目的，还应着重了解项目的投资构成、工程进度、资金来源及投入情况。

（四）项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。

（五）项目所需按揭贷款金额是否合理。

（六）项目效益：开发商的合作诚意，对农信社产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。

（七）银行同业竞争情况。

（八）农信社要求调查的其他内容。

调查人员完成按揭项目调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。

第八条 按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。审查人员完成按揭项目审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。

第九条 按揭项目的审批。县级联社对贷审会审批通过的按揭项目报市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批。

第十条 签订合作协议。经审批同意后，承贷社与开发商签订按揭贷款业务合作协议书，协议应主要明确以下事项：

（一）开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效，保证售房资金首先满足按揭项目的建设，不得挪作他用。

（二）开发商应协助承贷社和借款人及时办理抵押登记并将登记证明原件交由承贷社保管。

（三）在借款人办妥正式的抵押登记之前，开发商为借款人提供阶段性连带责任保证；因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。

（四）开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结算款等各项资金全额或按比例归集到承贷社结算账户，协助按揭项目下的物业管理单位到承贷社开立结算账户并办理相关业务。

第十一条 由农信社发放的住房开发贷款，对其按揭项目的调查、审查和审批程序可视情况适当简化。第十二条 按揭贷款对象及准入条件： 有完全民事

（一）年满十八至六十周岁（女性至五十五周岁）行为能力，有合法有效居留身份；

（二）品行良好，无不良信用记录；

（三）有固定住所，有稳定的职业或稳定的经营场所；

（四）收入来源稳定，有按期偿还贷款本息的能力；

（五）购房证明符合要求；

（六）购房首付款比例符合要求；

（七）在承贷社开立结算账户；

（八）农信社规定的其他条件。第三章 贷款额度、利率和期限

第十三条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以下的，购房首付款比例不得低于 20。第十四条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的，购房首付款比例不得低于 30。第十五条 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，购房首付款比例不得低于 40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且购房首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅提高，具体提高幅度由各市州联社（含办事处、直管市、林区，下同）根据当地监管要求及同业竞争态势合理确定。

第十六条 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）为单位认定房贷次数。农信社认定借款人第二套（含）以上住房按揭贷款的标准以借款人家庭在人民银行个人信用信息基础数据库中的贷款记录为准。

第十七条 对于已利用金融机构贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上数据为准。其他均按第二套房贷政策执行。

第十八条 已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向金融机构申请住房贷款的，按本办法第十七条规定执行。

第十九条 承贷社应将借款人个人住房贷款的月房产支出与收，月所有债务支出与收入比控制在 55％以入比控制在 50以下（含）。下（含）（本次贷款的月还款额

（一）房产支出与收入比的计算公式为：月物业管理费）/月均收入。（本次贷款的月还款额

（二）所有债务与收入比的计算公式为：月物业管理费其他债务月均偿付额）/月均收入。上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第二十条 贷款利率按照人民银行规定的利率档次执行，下浮幅度不超过 15。贷款期限在 1 年（含）以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，遇法定利率调整，于次年 1 月 1 日起，按相应利率档次执行新的利率规定。

第二十一条 所购房屋为一手房的，贷款期限最长不得超过 30年，且男性借款人年龄加上贷款期限不得超过 60 周岁，女性借款人年龄加上贷款期限不得超过 55 周岁。所购房屋为二手房的，贷款期限加上二手房已竣工验收的年限不得超过 30 年。

第四章 贷款管理

第二十二条 个人住房按揭贷款业务操作流程：借款人申请→贷款调查→贷款审查→贷款审批→签订合同→办理抵押（预告）登记→发放贷款→贷后管理→贷款偿还→注销登记。第二十三条 借款人申请。借款人提出书面申请并提供以下资料：

（一）借款人身份证明，身份证、户口簿或其他有效居留证件。

（二）婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明，未婚的提供单身证明。

（三）购房首付款支付凭证。

（四）房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同。

（五）共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明文件。

（六）借款人家庭财产和经济收入证明，包括由借款人所在单位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过 10％的股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）或公司的股东、董事，应提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。

（八）农信社要求提供的其他资料。办理一手房个人住房按揭贷款的，在承贷社与开发商签订合作协议书并对项目核定所需按揭贷款金额之后，再由借款人向承贷社提出个人住房按揭贷款申请；办理尾盘或二手房个人住房按揭贷款的，由借款人直接向承贷社提出个人住房按揭贷款申请。

第二十四条 贷款调查。受理申请后，由客户经理进行贷款调查，调查主要包括以下内容：

（一）借款人是否符合贷款条件；

（二）借款人提供的资料是否真实有效；

（三）房产交易价格是否合理；

（四）购房首付款比例是否符合要求，付款凭证是否真实；

（五）借款人在农信社和他行的信用记录及存款情况；

（六）借款人及其家庭还款来源的稳定性和充足性，每期还款有无稳定现金流量；

（七）抵押物的变现能力，共有权人是否出具同意抵押的证明文件；

（八）农信社要求调查的其他内容。调查人员完成贷款调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。

第二十五条 贷款审查。应重点审查借款人资格及还款来源的合理性、可靠性，借款人的还款意愿和信用状况，贷款金额、期限和还款方式是否与借款人还款能力相符等。审查人员完成贷款审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。

第二十六条 贷款审批。个人住房按揭贷款遵照《农村信用社信贷管理基本办法》规定程序审批，不得逆、省程序操作。单个借款人（含一次购买多套或累计购买多套）贷款金额超过审批权限的，按权限管理规定上报审批。

第二十七条 签订合同。经审批同意，办理一手房个人住房按揭贷款的，由承贷社、借款人和开发商三方签订个人住房按揭借款合同。办理二手房个人住房按揭贷款的，由承贷社、借款人和售房人三方签订二手房抵押贷款承诺书，承贷社承诺在办妥所交易房屋产权过户和抵押登记并将登记证明原件交由承贷社收执之后，按约定发放贷款。承诺书签订后，由承贷社与借款人签订个人住房按揭借款合同。

第二十八条 办理抵押（预告）登记。借款人在办妥正式的抵押登记之前，客户经理和借款人共同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预告登记，并由开发商提供阶段性连带责任保证；预告登记之后，承贷社必须自能够进行不动产登记之日起三个月内申请正式登记，同时自动解除开发商提供的阶段性连带责任保证。登记及他项权证的管理遵照《农村信用社抵押贷款管理办法》相关规定执行。

第二十九条 发放贷款。在借款人办妥抵押（预告）登记手续后，方可发放贷款。承贷社以转账方式将款项直接划入售房人在承贷社的结算账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收款证明。贷款发放后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

第三十条 贷后管理。贷后管理遵照《农村信用社贷后管理暂行办法》相关规定执行，主要包括以下内容：

（一）贷后检查 1.按揭项目的贷后管理：对按揭项目每月应开展不少于一次的综合性检查，主要掌握项目的工程进度、按揭贷款的实际用途和资金流向，并督促开发商协助承贷社和借款人及时办理抵押登记。2.借款人的贷后管理：应建立对借款人的贷后访问制度和跟踪管理制度，主要检查借款人职业、收入和住所等影响还款能力的变化因素。对正常类贷款应定期排查，对关注、次级、可疑和损失类贷款应重点抽查，对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。

（二）违约贷款的催收与处理。对违约贷款应通过电话或短信提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因，督促借款人纠正违约行为并对逾期贷款本息计收罚息。1.借款人首次未按期偿还贷款本息时，客户经理应在三个工作日内对借款人进行电话或短信提示； 2.借款人连续两期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应向借款人发出催收通知书； 3.借款人连续三期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应主动约见借款人或上门催收，督促借款人落实可行的还款计划并提示违约风险； 4.借款人在合同期内连续五期（含）未足额偿还贷款本息或累计八期（含）未足额偿还贷款本息的，承贷社可宣布贷款提前到期，要求借款人及时还款并依法处置抵押物。

第三十一条 贷款偿还

（一）贷款期限一年（含）以内的，实行利随本清还款方式；

（二）贷款期限在一年以上的，实行按月分期还款，每月的 20日为借款人约定还款日，可直接从借款人在承贷社的结算账户中扣划当期应还贷款本息；还款方式可以采取等额本息还款法或等额本金还款法。1．等额本息还款法，即借款人按月以相等的金额偿还贷款本息。还款期数 贷款本金×月利率×（1月利率）每月还款金额 ———————————————— 还款期数（1月利率）-1 还款期数贷款期限（年）×12 2．等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。贷款本金 每月还款金额 —————（贷款本金－累计已还本金）×月利率 还款期数

（三）提前还款处理 1．贷款发放满六个月，且能按期偿还贷款本息的借款人方可申请部分或全部提前还款。申请提前还款的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意后，方可办理。贷款发放不满六个月的，提前还款须按提前归还金额的 3％支付违约金。提前还款本金起点金额为一万元或其整数倍。2．申请部分提前还款的可采取下列两种方式：（1）月还款额不变，缩短贷款期限；（2）贷款期限不变，减少月还款额。第三十二条 借款期限变更。借款人要求调整贷款期限的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意且征得保证人、抵押人同意后，签订期限变更协议，并办理相关变更手续。

第三十三条 注销登记。借款人偿还全部贷款本息及其他应付款项后，由客户经理和借款人共同办理抵押注销登记手续。

第五章 风险控制

第三十四条 农信社不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的个人住房按揭贷款。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

第三十五条 承贷社认为必要时，在发放个人住房按揭贷款前可对新建房进行整体性评估，应根据实际情况选择内部评估，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十六条 对农信社发放的住房开发贷款，应督促售房资金用于相应的工程建设或用于归还开发贷款；应根据个人住房按揭贷款发放金额要求开发商等量或按比例归还开发贷款。

第三十七条 应建立按揭贷款风险预警和评估体系，密切监测房地产价格变化、抵押物价值变化及其对信贷资产质量的影响，详细记录借款人动态、每月还贷情况等，对违约风险集中的区域、楼盘和客户要重点监控。第三十八条 应通过税务部门、工商管理部门、征信机构以及人民银行企业和个人信用信息基础数据库加强贷款调查，核实开发商和借款人及其家庭的基础信息、财务信息以及信用记录等。

第三十九条 在对贷款申请做出最终审批前，客户经理必须至少与借款人面谈一次，核实借款人的购房意愿、购房行为的真实性和还款能力，并做好面谈记录。

第四十条 应履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料，凡发现借款人填报虚假信息、提供虚假证明的，将不受理其信贷申请；对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，将不再采信其证明。

第四十一条 应对下列风险特别监管：

（一）虚假按揭，开发商通过多种手段或手法恶意套取农信社资金的行为。虚假按揭主要有以下表现形式： 1.提供或伪造虚假信息、证明材料、合同资料等； 2.与内部人员串通，由其冒充借款人办理虚假按揭套取贷款； 3.与借款人串通，提供给登记部门备案的商品房买卖合同的买受人姓名、房屋交易价格和合同签订日期等与实际情况不一致； 4.与信贷人员串通，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款。

（二）开发商与借款人发生买卖纠纷，导致借款人违约。

（三）借款人在约定的时间内未能办妥房屋所有权证明并进行有效抵押登记。

（四）借款人的经济状况出现不利变化。

（五）借款人居所和联系方式不定，影响农信社有效判断借款人现状及其还款能力。

（六）未经农信社同意，借款人将设定抵押权的房屋出租、出售、转让、馈赠或重复抵押。

（七）抵押物价值下跌或抵押物处分成本过高。

（八）新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和瑕疵。

（九）影响农信社权益的其他风险。

第四十二条 违反本办法的违规行为，按《农村信用社员工违反规章制度处理办法》及其他有关规定进行处理。第六章 附 则

第四十三条 本办法由农村信用社联合社负责解释和修订。第四十四条 本办法自发文之日起施行。

第五篇：个人汽车按揭贷款管理办法(试行)

农村信用合作联社

个人汽车按揭贷款管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为创新信贷业务品种，规范汽车抵押贷款业务管理，拓展业务空间，防范贷款风险，根据《商业银行法》、《担保法》、《合作金融机构贷款担保管理暂行办法》等法律及制度规定，结合联社实际，制定本办法。

第二条 本办法所称个人汽车按揭贷款是指借款人以消费为目的，购买自用及商用车辆时支付一定比例的首期款项，不足部分向信用社申请贷款，并以所购车辆作抵押，由汽车服务公司进行担保，实行分期偿还的专项贷款。

第三条 个人汽车按揭贷款坚持“部分自筹，有效担保，受托支付，按期偿还”的原则。

第四条 个人汽车按揭贷款可由汽车经销商（专业担保公司或汽车服务公司）推荐或个人直接申请。

第五条 借款人所购车辆必须经合法渠道获得的，购买期限以购车发票日期为准。

第六条 贷款对象为个人客户，应该符合以下条件：

（一）年龄在18-60周岁之间，具有完全民事行为能力；

（二）有西安市常住户口，或有效居住证明，有固定住所；持有西安市以外户口客户需在西安购有住房或在西安工作两年以上；

（三）具有稳定的合法收入或足够偿还贷款本息的个人合法资产；

（四）持有首付款证明；

（五）个人信用状况良好，无不良信用记录；

（六）信用社要求的其他条件。

第二章 贷款额度、期限和利率

第七条 个人汽车按揭贷款额度不得超过借款人所购汽车价格的70%，个人汽车按揭贷款单户额度不超过80万元，商用车按揭贷款单户额度不超过150万元。

汽车价格是指汽车实际成交价格，不含各类附加税、费及保费等；若汽车生产商公布价格低于汽车实际成交价格，则认为汽车生产商公布的价格为汽车价格。

第八条 个人汽车按揭贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；商用车按揭贷款期限原则上不超过2年，最长不超过3年。

第九条 个人汽车按揭贷款利率按照贷款期限，在相应基准利率上浮20%执行。

贷款期限在一年（含）内的，遇法定利率调整执行原合同利率；贷款期限在一年（不含）以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日调整为相应档次利率。

第四章 担保与保险

第十条 个人汽车按揭贷款应采取所购车辆产权+汽车服务公司保证担保+保证金的方式进行担保。

第十一条 为个人汽车按揭贷款提供担保的汽车服务公司应具备以下条件：

（一）具有工商行政主管部门核发的企业法人营业执照，注册资本不低于500万元；

（二）原则上必须连续正常经营一年以上，有固定的经营场所；

（三）主要股东和实际控制人、法定代表人、高级管理人员等拥有3年以上的经济、金融及汽车消费担保从业经验，在该行业中无不良信用记录，个人无不良债务信用记录；

（四）具有良好的客户管理系统，有对借款人资信情况进行现场调查的专业队伍；具备对违约客户贷款车辆进行停扣处臵的能力，有协助信用社做好不良贷款清收工作的专职管理人员；

（五）有标准化、可操作的风险管理制度、业务操作流程、财务监管制度、内控制度等，有完善的信用风险分析评价体系，能依照规定程序对担保项目自主进行评估和做出决策；

（六）有专职的财务人员、有专职配合信用社日常工作的人员；

（七）在信用社开立保证金账户；

（八）信用社要求的其他条件。

第十二条 与我联社开展业务合作的汽车服务公司应在经办信用社开立结算账户和保证金账户，保证金账户为信用社内部账户，保证金分为基础保证金和还款保证金，基础保证金不低于50万元，还款保证金按照不低于单笔贷款发放额的3％缴纳，并签订保证金质押协议书。

该保证金账户主要用于购车人不能履约时扣收尚未归还的贷款本息，扣收欠款本息后的保证金不足部分，由汽车服务公司在扣收后3个工作日内补足差额。

第十三条 对合作情况良好，所担保的个人汽车按揭贷款无不良、逾期贷款和欠收月供的汽车服务公司，可申请退回保证金。

-3-汽车服务公司可于每年1月和7月对半年内累计已结清的个人汽车按揭贷款，按照结清贷款发放额的3％退还保证金。由汽车服务公司提交个人汽车按揭贷款保证金退还审批表，经办信用社签署意见，报联社业务管理部审查后，由联社主任审批。保证金直接退还至汽车服务公司在信用社开立的结算账户。

第十四条 个人汽车按揭贷款必须办理车辆保险，保险第一受益人为西安市高陵区农村信用合作联社，经办社在受理保险理赔时，向保险公司出具委托书，并将理赔资金转入信用社内部账户，保险理赔资金赔付后，经办社通过转账方式将理赔资金转入借款人在信用社开立的还款账户上，优先用于归还贷款。

车辆保险险种包括但不限于汽车交强险、车损险、盗抢险、自燃险、第三者责任险等，其中车损险、盗抢险、自燃险投保额不能低于借款本息，第三者责任险不低于人民币50万元。

贷款本息结清前，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，汽车服务公司承诺在保险中断时及时履行续保义务。

第五章 贷款程序

第十五条 联社个人汽车按揭贷款合作单位审批程序：汽车服务公司提出合作申请→信用社受理→调查→联社业务管理部和风险管理部审查→联社授信业务审批委员会审批→签订《个人汽车按揭贷款合作协议》和《保证金质押协议书》。

第十六条 个人汽车按揭贷款合作单位的受理工作由经办信用社负责，对申请与联社合作的单位，经办信用社应要求其提供以下资料并审核：

（一）申请书；

（二）营业执照、机构信用代码证、开户许可证；

（三）公司章程、验资报告；

（四）法定代表人、股东和实际控制人的身份证明；

（五）经审计的近三年财务报告及最近一期财务报表；

（六）公司内部风险管理制度、业务操作流程、内控制度等；

（七）近半年银行账户明细及流水；

（八）股东会（董事会）同意与联社合作办理个人汽车按揭贷款的决议；

（九）股东会（董事会）同意为办理个人汽车按揭贷款的客户提供连带责任保证担保的决议；

（十）信用社要求的其他资料。

第十七条 个人汽车按揭贷款合作单位的审查与审批。

（一）联社业务管理部接到信用社申请后，经业务管理部和风险管理部审查，提交联社授信业务审批委员会审议，审批同意后，由业务管理部下达审批意见。

（二）经审批同意开展个人汽车按揭贷款合作的，贷款经办社应约见汽车服务公司，就合作事宜协商无异议后，签订《个人汽车按揭贷款合作协议》；经审查审批不符合条件的，应将相关材料及时退还。

第六章 贷款的受理、调查、审查和审批

第十八条 申请个人汽车按揭贷款的个人应提交以下资料：

（一）《个人汽车按揭贷款申请书》；

（二）借款人及配偶身份证、户口簿或其他有效居住证明；

（三）婚姻状况证明；

（四）《个人经济收入证明》或不少于六个月的银行账户流水；

（五）持有信用社认可的购车合同、协议或购车意向书；

（六）首付款证明；

（七）在信用社开立个人结算账户，签署《划款扣款授权书》作为发放及还款账户，并同意委托信用社按借款合同约定从其账户中扣收贷款本息；

（八）同意保险的文件；

（九）汽车服务公司同意履行连带责任保证担保的证明材料《个人汽车按揭贷款推荐保证函》；

（十）信用社要求提供的其他资料。

第十九条 信用社受理借款人提交的借款申请后，应及时组织客户经理对申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行实地调查核实，填写《客户调查登记表》，依据《征信查询授权书》，查询并打印借款人及配偶征信报告，形成调查评价意见，客户经理对借款人提供资料的真实性、准确性、完整性和一致性负责。

第二十条 尽职调查包括但不限于以下内容：

（一）借款申请人所提供的资料是否真实、合法、有效；

（二）借款申请人资信状况是否良好；

（三）借款申请人的身份、职业是否真实，收入是否具备按时足额偿还贷款本息的能力；

（四）汽车消费贷款是否符合借款人的收入水平、消费习惯，购车意向是否真实等；

（五）是否足额缴纳首付款；

（六）汽车服务公司是否出具书面贷款担保函。

第二十一条 个人汽车按揭贷款贷前调查应以实地调查为

主，间接调查为辅，采取现场核实、电话查问及信息咨询等途径和方法。

第二十二条 信用社应严格执行个人贷款面谈面签制度，并建立《个人汽车按揭贷款谈话笔录》。

第二十三条 客户经理根据调查情况，形成书面调查报告，报贷款审查岗审查，审查要点应包括以下方面：

（一）贷款资料是否齐全，要素填写是否规范；

（二）贷款资料信息是否合理、一致，有无套取贷款嫌疑；

（三）借款申请人资信状况是否良好；

（四）借款申请人偿债能力是否充足；

（五）贷款用途是否合理，是否符合有关规定；

（六）贷款金额、利率、期限和还款方式等是否合规；

（七）调查人意见是否客观、属实。

第二十四条 贷款审批。属于信用社权限内的由社内审贷小组审批发放。

超社内权限的，报联社授信业务审批委员会审批后发放。对不同意办理的，应及时通知借款申请人取回相关资料，并告知退回原因。

第二十五条 审批通过的个人汽车按揭贷款，经办信用社应及时与借款人签订借款合同、抵押担保合同，无条件承诺以其购买的汽车为该笔贷款提供抵押担保，办理公证、并在西安市车辆管理部门办理抵押登记等相关手续。未履行完还款付息义务之前，借款人不得以任何理由转移、变卖或重复抵押已抵押的车辆。

第二十六条 向借款人发放贷款必须通过受托支付的方式对贷款资金进行管理。在贷款资金发放前审核借款人相关交易资

-7-料和凭证是否符合合同约定条件，并根据借款人提供的《划款扣款授权书》，通过受托支付的方式将贷款资金划入交易对手账户（借款人委托汽车服务公司代购车辆的，可通过受托支付的方式将贷款划入其在信用社开立的结算账户），并在支付后做好相关细节的认定记录。

第七章 贷后管理

第二十七条 贷款发放后，客户经理应及时将完整的贷款资料移交档案管理人员，并履行交接手续。移交的资料包括：审批表、调查报告、放款通知书、支付委托书、公证书、借款人基础资料、客户情况调查表、征信查询授权书、个人信用报告、购车发票（复印件）、购车合同（复印件）、首付款凭证、借款人资产证明、综合保险单正本、交强险正本（复印件）、机动车行驶证（复印件）等联社要求的相关资料。

第二十八条 贷款自发放后次月起进入还款期，借款人应于每月约定还款日前在开立的还款（结算）账户内存入足以偿还当期贷款本息的金额，由贷款人直接从该账户中扣收借款本息。该账户内资金不足以清偿当期贷款本息的，该期全部借款本金作逾期处理。合同履行期间借款人要求变更指定还款账户，须经信用社同意。

第二十九条 个人汽车按揭贷款均为还款账户自动扣收。还款方式分为等额本息还款法或等额本金还款法。

（一）等额本息还款法

贷款本金×月利率×（1+月利率）

（1+月利率）

贷款月数

贷款月数

月还款额=-------

（二）等额本金还款法。

贷款本金

月还款额=---------＋(贷款本金－已累计归还贷款本金数额)×月利率贷款月数

第三十条 借款人可以提前全部或部分还清剩余贷款本金。借款人要提前还款时，需提前30天向贷款人提出书面申请。提前还款的当期仍计收贷款利息。

第三十一条 信用社应建立个人汽车按揭贷款客户管理台账，并按照《农村合作金融机构贷款三查制度工作规范》的要求实施贷后检查。贷后检查可通过实地、与客户面谈、电话等方式进行，每季度检查不少于一次。

第三十二条 对于个人汽车按揭贷款贷后检查的重点包括客户收入变动情况，车辆使用情况，分期还款情况等。

第三十三条 抵押车辆发生意外损失或汽车信贷公司失去担保能力时，借款人应提供经办信用社认可的保证措施，重新签订担保合同，担保措施必须优于原抵押担保措施。

第三十四条 贷款展期。借款人如需延期还款，必须在贷款到期前30天提出贷款展期书面申请，由贷款人按程序进行审批。个人汽车按揭贷款展期与原贷款期限相加最长不得超过5年。

第八章 附则

第三十五条 二手车按揭贷款业务参照本管理办法执行，同时明确以下几点：

（一）二手车必须是使用5年（含）以内的车辆，具体使用时限以购车发票日期为准；

（二）二手车评估需经联社指定的评估机构统一评估；

（三）二手车按揭贷款抵押率不超过所购汽车价格的70%；

（四）二手车按揭贷款利率按照实际贷款期限，在相应基准利率上浮30%以后执行。

第三十六条 本办法由农村信用合作联社负责解释和修改。第三十七条 本办法下发自之日起实行。