土地出让金收取标准的计算与若干问题五篇

第一篇：土地出让金收取标准的计算与若干问题

土地出让金收取标准的计算

根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。

（一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。

2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。

案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。

（二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。

已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。

案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

（三）拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准由政府统一实施的拆迁安置房，按申办转让手续之日的标定地价计算：

1.被拆迁户原土地为1990年5月19日以前取得划拨国有建设用地使用权的，拆迁安置房转让应补交的土地出让金，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取土地出让金。

2.被拆迁户原土地为1990年5月19日（含当日）以后取得划拨国有建设用地使用权的，拆迁安置房转让应补交的土地出让金，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取土地出让金。

标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。

被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，其拆迁安置房转让不再收取土地出让金。拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

案例：市民陈先生有一拆迁安置房，地址位于丰泽区坪山路西侧某安置小区×号，用地面积15平方米，已取得现有房屋的土地使用权证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图三级区，基准地价2600元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×30%=11700元。如其在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×60%=23400元。

土地使用权出让金的含义

土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向

受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

土地使用权出让金的确定

土地使用权出让金的确定有三个过程：

第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。

第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。

第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。

土地使用权出让金的计算 按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。

其中，容积率系数在1.8以内（包括1.8）的，按100%计算；超过

l.8的部分，按50%计算。

土地使用权出让金=土地面积（20）X 5年土地使用费（二级土地住宅为每年 100元/平方米）X 容积率系数 该房屋的容积率=建筑面积/占地面积=120/20=6土地使用权出让金=20 x 5 x 100 [1+（6-1.8）/2]=31000（元）

如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。

土地使用权出让金的使用

以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，一律全额缴入国库，实行中央和地方30：70分成。

第二篇：广州市土地出让金计算标准

一、计收土地出让金的具体情形

(一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收土地出让金。

(二)权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。

(三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。

二、计收土地出让金的标准

(一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地出让金。

(二)以协议方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。

(三)划拨用地上配套的经营性用房，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。

(四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)进行新建、改建、扩建或用途变更，经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金，但不得低于改造后的土地纯收益；非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。

(五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的，按区片平均住宅用途土地纯收益的10%计收土地出让金。具体的区片划分和标准由市国土房管行政主管部门确定后对外公布。

(六)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，按年计收土地出让金。其年土地出让金按相应用途土地纯收益的4%确定，具体征收细则由市国土房管行政主管部门另行制定。

(七)零星危房改造项目和私有住宅改建、扩建，改建、扩建后建筑面积增容不超过原产权面积5%(含5%)的，暂缓征收土地出让金；超过5%的，增容部分按土地纯收益计收土地出让金。

(八)村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地，可暂缓征收土地出让金。村集体经济组织原使用的划拨国有建设用地自行申请补缴土地出让金，或发生新建、扩建、改建和权属转移等情形，按规定须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。

纳入“城中村”自主改造且与旧村一并改造的，按土地纯收益的50%计收土地出让金。“城中村”改造安置房交易转让时，按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。

(九)原土地使用权人自行改造旧厂房，改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价的30%计收土地出让金；改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按改造前后用途的当前基准地价标准计收总价差补交土地出让金。

(十)地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除依法可划拨外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。本通知实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金。

(十一)已出让项目发生规划调整(含容积率增减、规划用途调整)，出让合同约定土地出让金调整标准的，从其约定。出让合同未约定调整标准的，分以下情形处理：

1.公开出让项目(工业项目除外)容积率增加的，按当前基准地价单价与原合同成交单价当中的高者补交土地出让金；容积率减少的，按原合同成交价格调减，但用地单位自身要求减少项目建筑面积的，土地出让金原则上不予退减。

2.公开出让项目涉及用地性质调整的，可收回重新出让；不收回重新出让的，若地块调整用途后的市场总价高于调整前市场总价的，按两者的差价补交土地出让金；若地块调整用途后的市场总价低于调整前市场总价的，土地出让金原则上不予退减。

3.协议出让项目(工业项目除外)建筑面积或建筑用途调整的，经营性用途按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差调整土地出让金，若土地出让金减少的，按减少额的30%退减；非经营性用途按调整前后用途的当前土地纯收益标准计算总价差调整土地出让金。土地出让金退减额不得超过原已核定的土地出让金总额。

4.按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未按原规划实施建设的项目，现规划调整为商品住宅的，由政府收回重新公开出让，按土地公开出让成交价的40%返还原用地单位前期投入费用；现规划调整为商品住宅外的经营性用途的，按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差补交土地出让金；现规划调整为非经营性用途的，按调整前后用途的当前土地纯收益标准计算总价差补交土地出让金。

5.工业项目增加生产性用房建筑面积的，不加收土地出让金。但其配套行政办公及生活服务设施用地面积或建筑面积超过本通知第三点第(一)款第2项规定面积标准的部分，原属政府储备用地的，分别按办公或住宅用途基准地价计收土地出让金；原属用地单位自行征地拆迁的，分别按办公或住宅用途土地纯收益计收土地出让金。

(十二)由用地单位自行征地拆迁的原协议出让项目，经出让方同意，重新设定土地出让起始时间的，可按新设定起始时间时的土地纯收益重新计收土地出让金；但除政府原因导致土地延迟开发的期间之外，原已使用的年限应按原出让合同标准及本通知的年限修正系数规定计收土地出让金。

三、计收土地出让金的技术指标

(一)计价用途

1.出让宗地的用途类别根据规划行政主管部门批准的用地性质和建筑功能，对照本市国有建设用地使用权基准地价用途分类确定。其他未列入基准地价用途分类的用地，其用途类别参照相关或相近用地(或其土地利用效益相近)的用途类别确定。

2.工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%或建筑面积超过工业项目总建筑面积14%的部分，不能视为工业用途，应按办公及住宅用途计收土地出让金。

(二)计价面积

1.商业、综合(办公)、住宅、经营性基础设施和经营性仓储等参照工业用途标准计收的其他项目用地以及原划拨工业用地权属转移或企业改制补缴土地出让金，地上和地下建筑面积超过净用地面积时，按建筑面积计收，反之按净用地面积计收。

2.新建工业项目用地按净用地面积计收。

3.多种土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面积或用地面积分摊面积分别计收。

4.原出让合同未明确出让建筑面积的非工业项目，若规划行政主管部门首次批准的净容积率小于1.8，按首次批准的净容积率设定原出让合同的出让建筑面积；否则，按净容积率1.8设定原出让合同的出让建筑面积。

(三)相关修正

1.商业路线价区段上的商业临街宗地，其土地纯收益在网格点基准地价基础上，按市国土房管行政主管部门公布的商业区段路线价加价的10%加收。

2.除工业项目外，新建项目计收土地出让金作容积率修正(附件2)。商业用途容积率修正后低于所在地段综合(办公)用途的土地出让金时，取其所在地段综合(办公)用途的土地出让金。

3.原划拨土地上商业用房补交土地出让金作楼层修正(附件3)。当某层商业用房的土地出让金楼层修正后低于所在地段综合(办公)用途的土地出让金时，取其所在地段综合(办公)用途的土地出让金。原划拨土地上综合(办公)、住宅、工业用房补交土地出让金不作楼层修正。已出让项目调整土地出让金时，除商业作楼层修正外，其他用途均不作楼层或容积率修正。

4.基准地价或土地纯收益均为法定最高出让年限的价格。出让年限少于最高出让年限的，须对其土地出让金进行年限修正，修正系数为K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N]，其中，r为土地还原利率，取出让当日中国人民银行公布的人民币五年期存款基准利率，n为实际出让年限，N为法定最高出让年限。

第三篇：关于要求降低收取土地出让金的申请报告

关于要求龙兴公司享受入驻工业园区优惠政策的申 请 报 告

德兴市人民政府：

德兴市龙兴钙业有限公司是座落在黄柏乡尚和村境内，由本地村民余春林于2000年独资创建的民营企业，企业从一家单纯生产加工碳酸钙粉的小作坊，先后发展成为集矿山开采、运输、加工、销售于一体的现代化企业，主要产品有食品级轻质碳酸钙、轻质碳酸钙、重质碳酸钙、活性碳酸钙、氢氧化钙等系列产品，年产优质碳酸钙60余万吨，产值达5600万元，实现利税260万元，解决当地农村剩余劳动力达300余人，及为32名残疾人创造了力所能及的劳动条件，是德兴市规上企业及招商引资企业。

2012年为发展、壮大企业，早日实现筹建集团公司目标，及为了将2012年10月核准的食品级轻质碳酸钙产品进一步推广，需扩建厂区，与兴建员工办公、宿舍楼。经报请土地规划等部门批准，新增扩大厂区面积41.3145 亩，今年征地工作已进入尾声，补偿费、安置费已兑付村民手中，三通一平工作也已完成，现我公司正在土地管理部门办理土地使用权证。土管部门告知，公司这宗土地需交纳每亩8.8万元的土地出让金，如此高的费用着实让企业不知所措。从去年年初公司为了适应市场需求，已投入了八百余万元的技改资金，可以说企业为了生存为了长久稳定的发展已经是竭尽全力，举步为艰了。原本想依据本地矿山资源，在这个只有一条村道相通的黄柏尚和村兴建厂区，能降低企业成本，利于企业做大、做强，如今面对这三百六十余万元的土地出让金，着实让我们这个本地企业为难，故恳请市政府考虑龙兴公司享受入驻工业园区优惠政策，享受每亩5.8万元返还出让金的标准，帮助公司脱困解难为感！

特此报告

二0一三年十二月九日

第四篇：关于到期出让土地使用权年限续期和出让金收取问题的探讨

关于到期出让土地使用权年限续期和出让金收取

问题的探讨

摘要：自1989年1月1日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）实施，至今已22年，国有出让土地相继面临到期问题，到期土地续期问题也逐渐引起了各专家和人们的广泛关注，在今年的两会上，关于土地使用年限续期的问题也一度成为政协代表们讨论的焦点。本文从土地资源管理的角度，对不同类型的土地到期应如何处置，如何合理收取土地出让金等问题进行研究和探讨，为解决土地使用权续期问题提供参考。

关键词：土地使用年限

自动续期

土地出让金

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十二条规定：“土地使用权出让的最高年限按下类用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年”，自1989年1月1日该条例实施以来，至今已22年，国有出让土地相继面临到期问题，不同用途的土地到期后应如何续期，如何补交土地出让金？这一系列的问题亟待解决。现行土地制度中关于土地续期问题的规定

1.1 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的规定

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六章土地使用权终止，第四十条：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”；第四十一条：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”。1.2 《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二章房地产开发用地，第二十一条规定；“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至少于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续 期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”。

1.3 《中华人民共和国土地管理法实施条例》中的规定

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章土地的所有权和使用权，第七条规定：“土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。”。1.3 《中华人民共和国物权法》中的规定

《中华人民共和国物权法》第十二章建设用地使用权，第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”。

从以上我国现行的土地制度中可以看出，到期土地续期问题在相关的法律条文下均有涉及，但是具体的到期土地该如何续期，怎样收取土地出让金等问题尚无明确规定。到期土地是否应给予续期

根据我国现行土地制度的规定，土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，应当至少于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。从该规定可以看出，土地续期存在两方面的限制，一是土地使用者的申请，二是土地使用者使用的土地是否影响到社会公共利益的需要。

从土地使用者的角度来看，至少应在土地使用年限届满前一年提出申请，相关土地管理部门对其使用的土地进行核查，在不影响社会公共利益的前提下应准予其续期要求。另外，对于土地使用者而言，应根据自身对土地的需要提前做好规划，如果需要继续使用该宗土地应提前提出申请，延长使用年限。土地使用者可根据当时的土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划、区域规划等相关资料对自己使用的土地是否符合续期使用标准进行判断。

对于延期土地使用的申请，相关土地管理部门应根据土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划、区域规划等规划土地利用资料进行判断，是否给予续期，及时作出明确回复。3 不同用途土地续期的出让金收取

《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，对于其他用途的土地续期问题，《物权法》只明确“依照法律规定办理”，而其他相关法律法规度该问题却未作出明确的续期规定，对于出让金的收取也无明确规定。在此，深圳市于2004年下发的<深圳市人民政府关于印发《深圳市到期房地产续期若干规定》的通知>（深府[2004]73号）对全国使用年限届满土地的续期问题和土地出让金收取标准起到了一个示范作用。

但是土地出让金到底该如何收取？不同用途的土地续期土地出让金收取标准是否应一致？这些问题还值得我们进一步探讨。3.1 土地出让金与地价

土地出让金是指各级政府土地管理部门将一定用途一定年期土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用权期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。准确地说，是土地使用权的交易价格。城市的土地，属于国家所有。国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者应当向国家支付的一定土地价款，这是国家作为土地所有者应有权益的体现。

土地出让金不等于地价，地价是获取土地权利的价格，指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国土地所有权归国家，不得买卖，实际上“买卖”的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，一次性收取的若干年的地租，土地价格相当于一笔资本的价值，若将其存入银行，每年的利息收入相当于这块土地地租的收入。因此，地价是未来若干年（或无限年期）地租的折现，其本质是地租的资本化。

土地出让金根据地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地价”或“生地价”，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。对于地价的构成，一般来说，熟地出让时，地价由支付给被征地农民或原城镇国有土地使用者作为补偿的土地取得费用，基础设施、公用设施、开发配套和土地平整等土地开发费用，耕地占用税、征地管理费、耕地开垦费等相关税费和土地出让收益 组成。其中，土地取得费用和开发费用是地价的主要组成部分；毛地出让或生地出让时，土地取得费用、土地开发费用等往往由用地者自行投入，政府只按照地价的一定比例收取土地出让金作为土地出让收益。

3.2 不同用途土地续期的出让金收取

我国的土地制度规定城市土地属国家所有，土地市场上的交易指的是土地使用权的出让、转让、出租、抵押，地价是在一定年期下的土地使用权价格。尽管年期有限，但是从地价评估的角度来看，法定最高年期的出让土地使用权价格与无限年期的使用权价格相差不大。以商业用地为例，依据预期收益折现的原理，当还原利率取8%时，40年商业用地土地使用权价格接近无限年期价格，前者约占后者的95%。那么，在土地续期问题上，到期土地是不是应当缴纳全额土地出让金呢？以下观点仅代表作者的见解。3.2.1 居住用地

《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，并未提及有关续期费用问题。有些专家认为，法律条文中的“自动”二字提示“自动”应该意味着住宅产权人根本不必采取任何行为（包括支付土地出让金行为），土地使用权的期限就会自行续延，这意味着土地使用权期间届满自动续期是无偿的，无偿续期也就是无偿使用。在此，笔者认为，《物权法》并未明确规定自动续期就是无偿续期使用，居住用地到期土地续期是否需要缴纳土地出让金需法律条文的进一步明示。

随着土地市场的进一步规范，大部分居住用地土地使用权取得方式已为出让，房地产开发商通过出让方式取得土地，在进行土地开发和房屋建成后，通过销售方式把地价和房价转嫁到购买者身上，那么在若干年后，土地的使用主体就变成了业主，土地使用年限到期，继续使用土地的土地使用者不再是房地产开发商，而是业主，以户为单位缴纳土地出让金不但给国土资源管理部门带来很大的管理弊端，也给居民造成一定的困扰。国土资源管理部门收取土地出让金应依据土地估价报告，以户为单位的土地出让金收取不具可操作性。在此，对于居住用地，国家及相关部门应考虑免除收取或者以居住区、居住组团为单位通过物业管理相关部门统一收取。对于收取标准，建议在原出让金的基础上按百分比适当制定收取标准。3.2.2 工业用地

对于准予续期的工业用地，根据现行土地相关制度，考虑到工业用地产出效益较低，以及招商引资，大力发展产业链等各方面的政策优惠，工业用地土地出让金在收取时有一定的政策扶持，土地出让金收取比例较低，在到期工业用地土地续期时应酌情收取土地出让金，以促使土地的更合理利用，发挥土地的能动效应，加强国土土地资源的管理。工业用地续期土地的出让金收取标准应高于住宅用地的收取标准。

3.2.3 教育、科技、文化、卫生、体育（以经营为目的的）用地

教育、科技、文化、卫生、体育用地作为社会服务基础设施用地，在到期土地续期问题上应酌情考虑减免收取土地出让金。首先，作为社会服务设施用地，其用地性质本身带有一定的公益性，为社会大众服务；其次，作为科教文卫体用地，虽然也存在一定的收益，但是相对商业用地该类用地收益较低，而地上建筑维护需要较大投入，以保证社会和公民的使用安全，其建筑物在使用年限上也比一般建筑的使用年限要长，土地的使用期限相对较短，适时延长土地使用期限有利于社会资源的合理配置和节约利用。3.2.4 商业、旅游、娱乐用地

在土地利用分类中，商业、旅游、娱乐用地的收益是最大的，该类用地的法定最高出让年限也最短，在各类用地中，该类用地面临的土地年限届满到期问题也是最亟待解决的。此类用地在当前的土地出让金收取中相对工业用地而言政策优惠较少。鉴于其收益较大，在到期商业、旅游、娱乐用地土地续期时，为保证国有土地资源的合理集约利用，避免国有资产的流失，应合理收取土地出让金，商业、旅游、娱乐用地续期土地的出让金收取标准应高于其他类用地的收取标准。3.2.5 综合或者其他用地

该类用地涉及范围较大，在续期土地出让金收取上应参照相应类型土地，综合考虑其土地收益、社会效益等各方面的因素制定收取办法和收取标准。结论

综上所述，在到期土地续期问题上，相关部门要以国家相关土地制度为依据，及时出台有效的法律法规，在土地利用总体规划、城市总体规划的指导下进行土地资源的合理配置，及时解决面临到期土地的土地使用权续期问题。到期土地续期，土地出让金的收取应按照不同土地利用类型进行规定，有梯度的制定出让金收取标准，以达到土地资源合理配置和土地收益合理分配的目的。

参考文献：

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第五篇：土地出让金管理中的问题与建议

土地出让金管理中的问题与建议

近几年，随着国有土地出让政策的改革完善和房地产业的迅速发展，地方政府土地出让金收入快速增长，并已成为大部分地区土地开发和城市建设的主要财力来源。但我们在审计调查过程中发现，由于有关规定不完善和一些地方不重视土地出让金财政财务管理等原因，目前存在不将土地出让金全额纳入财政预决算管理，不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益，并随意确定土地净收益等问题。目前，规范土地出让金财政财务管理并有效使用土地出让金已成为急需解决的现实问题。

一、土地出让金财政财务管理中存在的问题

１．土地出让金不能全额纳入财政预决算管理，缺乏监督。目前，土地出让金财政财务管理方面的指导性文件是财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》（以下简称《办法》），办法规定：“本季度的土地净收益，全数上缴金库，各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门应向财政部报送土地出让金收支季度报表和预、决算。”一些地方仅关注一般预算收支、基金预算收支和预算外收支的预决算管理，而按照办法要求能真正实现财政预决算管理的是作为基金收入中的“土地有偿使用收入”缴入金库的土地净收益，而全口径土地出让金收支则缺

乏财政预决算的监督管理。同时，我们在调查过程中发现，大部分地区都不重视全口径土地出让金收支报表和单独的预决算管理，有的地区根本不编制土地出让金收支报表和预、决算。

２．地方国土部门不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益。办法规定，土地净收益是全口径土地出让金扣除土地开发费用、业务费用的净额，地方国土部门应按季清算土地开发费用、业务费用，并确定应缴入金库的土地净收益。由于存在整体拆迁、滚动开发、开发区新建整体市政大配套设施等问题，单块出让地块的费用归集比较困难，而办法也没有对此作出详细规定，客观上导致地方国土部门不能及时正确地核算土地出让费用和收益。同时，地方政府主要关心作为本级非常规性财政收入的土地出让金的总收入，普遍不重视其规范化核算，最终使地方国土部门主观上漠视土地出让金的规范化核算，不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益。

３．地方政府随意确定土地净收益，人为调整土地净收益的入库数。土地出让金的非规范化核算必然导致随意确定缴入金库的土地净收益，而且一些地方政府出于不同目的，会故意调整土地净收益的入库数，主要有以下两种情况：一是为了完成地方财政收入增长目标，调增土地净收益的入库数。二是为了减少体制上划，调减土地净收益的入库数。

这种人为蓄意调整行为，使仅有的纳入财政预决算管理的土地净收益也丧失了真实性。

二、加强土地出让金财政财务管理的建议

随着房地产业的进一步快速发展，地方政府的土地出让金收入在最近几年将保持一定的总量规模，仍将成为地方政府城市建设的主要财力来源，有关部门应完善法规，密切关注该项财力的使用及效益情况，地方政府也应进一步加强对该项收入的财政财务管理，结束这种缺乏预决算管理、财政体外循环、随意调节地方财政收入的现象。

１．取消专户管理，土地出让金全额作为基金收入中的“土地有偿使用收入”缴入地方本级国库。土地出让金全额缴入地方本级金库，能使地方政府充分重视土地出让金的预决算管理，并最终实现土地出让金的全额预决算管理。同时，地方政府也就不能利用土地出让金核算的不规范，通过调整土地净收益的入库数，调节地方财政收入了。

２．中央应以某一固定比例（３％至５％）集中部分土地出让金，专项用于欠发达地区的城市建设。随着我国城市化进程的加速，发达地区由于自身财力充裕，加上土地单价较高，土地出让金收入丰硕，城市化进程顺利，并走上了良性循环的道路，而欠发达地区本身财力捉襟见肘，为了城市化进程，地方政府通过设立各类投资公司，负债经营，但又

不能实现足够的土地出让金收入，财政状况极其窘迫。土地出让金虽作为地方政府本级非常规性财政收入，具有从当地企业和购房者身上获取，并用于当地城市建设，服务于当地居民的性质，但中央政府必须考虑各地区城市建设的平衡性，支持欠发达地区的城市建设。同时，通过集中部分土地出让金，中央有关部门也可以加强对土地出让金征收、入库和使用的管理。

３．地方财政部门应负责全额土地出让金收支的预、决算编制，地方国土部门不再对单块出让地块实施完全费用核算。在地方国土部门向财政部门报送土地出让和开发计划的基础上，地方财政部门负责编制土地出让金收入、土地开发和市政建设预算，除上缴中央部分外，剩余土地出让金专项用于土地开发和市政建设。由于土地开发和城市建设没有明晰的界限，土地出让费用和收益核算比较复杂，在土地出让金收支全额纳入财政预决算管理的情况下，可以考虑不对单块出让地块实施完全费用核算，而对土地出让金收支实行总额决算管理。