商业地产阶段和前景

第一篇：商业地产阶段和前景

一、商业地产发展阶段及现状分析

我国商业地产初步经历了三种形态的发展：初级阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；中级阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路的香港广场；高级阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体，如上海的环球金融中心、日本东京的六本木等。而目前国内正在发生商业与地产的高度融合趋势，商业地产行业队伍越来越壮大，这主要是基于以下三点原因。

1．商业地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业

房地产行业的收益来源有四个渠道，即一次性收益、持续性收益、增值性收益和溢价性收益。大多数住宅开发商通过销售来实现一次性收益，这样做的最大缺点是难以得到更大利润，包括难以得到持续经营带来的租金收入，难以享受资产价格升值和土地升值的双重利润，以及难以取得商业品牌所带来的溢价。而商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益。因此房地产企业纷纷进入商业地产领域。如珠江地产全面启动进军商业地产发展战略；陆家嘴集团提出主营业务转型于持有物业；富力地产在北京开发CBD商业长廊作为进军商业地产的试金石；复地加大长期持有物业和商业物业的比例等。

2．商业与地产融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的趋势

近几年商贸流通企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产业的开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。有些商家涉足房地产业是出于减少租金支出的战略考虑，这样可以一劳永逸地占有地段位置极佳的物业，避免租金年年上涨的风险，又值得花成本对物业进行装修，把物业改造成标准化的旗舰店。如国美在资本市场大举融资65亿港元，为其购置物业提供了充足的现金储备；跨国公司巨头宜家，目前在中国的发展策略就是以收购土地、自行建店为主。购置和自建店面，不仅能够确保企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长远规划。

3．商业地产已成为城市经营、发展和产业结构调整的重要抓手

城市的经营和发展很大程度上依赖于商业地产的发展，因此各地政府都十分支持商业地产的发展。正如万达集团提出“每一个万达广场就是一个城市中心”，可见商业地产能够形成人流的集聚，带动消费，拉动GDP，塑造城市形象，推动当地旅游等。同时，商业地产能够带动服务业的发展，拉动就业，是我国目前产业结构调整的重要抓手。

基于以上所述，今后商业地产企业将会越来越多。因此，有必要对商业地产企业目前的发展现状以及存在的问题进行系统分析，以期寻找提升商业地产企业竞争力的策略，这样有助于商业地产企业重新审视自己，促进整个商业地产行业的发展。

二、商业地产企业的界定与发展现状

商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业，它通过优秀和持续的物业经营和管理能力获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。如香港太古2008年租金收入占总营业收入比重达到86％，香港和黄和新鸿基这一指标均超过30％。

商业地产的获利方式决定了租金是商业地产企业的最主要收入来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的主要模式。商业地产企业中最为重要的就是商业地产开发企业，它是开发建设并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。商业地产开发企业是商业房地产业发展行为的主体，是商业房地产市场供给的主体。目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。

1．境外商业地产企业已大规模进入中国商业地产市场

随着近几年我国商业地产行业发展的日渐成熟，国际知名零售品牌加快在中国的设点步伐，境外商业地产企业开始大规模进入中国商业地产市场，在抢占核心城市黄金地段的同时，与国内大型集团合作，组建中国的REITs雏型。如 2005年新加坡嘉德置地正式以17．46亿元收购华联集团旗下两大重要百货商场安贞华联商厦和望京华联商厦。根据合作协议，嘉德置地会同北京华联集团联合成立合资零售管理公司，为安贞华联商厦和望京华联商厦提供管理与零售管理服务，双方在合资公司各持50％股权。2005年年底前北京华联在北京、武汉等地开设六大购物商场，总营业面积达到40万平方米，而嘉德置地将拥有这些商场的第一收购权。2007年7月，凯德置地与万科签署战略合作框架协议，就万科开发项目中的商业部分展开合作。海外资金与国内有经验的大型集团合作，可以减少扩张成本，加快发展速度，降低扩张风险，进一步推动中国商业地产市场的发展。2．商业地产企业与国际连锁商业企业合作越来越紧密

从国内一些商业地产企业的发展现状看，它们与连锁商业企业的合作越来越紧密。这种合作一方面使商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力商户，另一方面商户也可以通过企业项目的开拓来不断扩充其连锁规模。这种合作模式最突出的例子就是大连万达集团，其创立的“订单地产”模式中最重要的举措就是和沃尔玛、时代华纳、欧倍德等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国很多大中城市投资建设万达商业广场项目。大连万达的成功案例已成为国内众多商业地产企业发展借鉴的模式之一。再如陆家嘴公司会展中心与德国汉诺威的合作；以及目前许多酒店连锁品牌与内地商业地产商的合作等。

3．企业呈现跨地域、高端化和商业物业持有比重高的特征

目前越来越多的商业地产企业实行跨区域发展战略，万达已在全国40个城市兴建了万达广场。商用物业的建设能够活跃一方经济，容易得到政府首肯，因此在用地审批等环节将体现高效率，这也是商业地产企业对外扩张的一条便捷之路。而商业地产企业所建项目已经越来越高端化，并且持有商业物业占总物业比重越来越高，如陆家嘴股份2007年租金收入占营收比为 7．8％，2008年这一指标上升为21．5％；租金收入也从2007年的1．6亿元上升到2008年的3．66亿元。

三、商业地产企业发展中存在的问题

1．房地产开发、商业产业经营与物业管理三者严重脱节

商业房地产运营是一个涉及投资商、开发商和经营管理商三方合作的过程，而目前国内的商业地产开发企业大都从住宅开发起步，有些开发商只管卖房不管经营，用炒作住宅项目方式炒作商业地产项目，造成投资收益不佳，导致投资者丧失信心。市场上存在许多项目面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的情况。按照国际惯例，Shopping Mall是只租不售的，而在国内许多 Mall的开发商虽然意识到这点，但是资金的矛盾使得许多开发商把商铺一卖了之，使得Mall没有统一的所有者。由于地产开发商并不一定熟悉商业，使得 Mall虽然建好，但缺少统一管理，部分超大型购物中心变成了小商品市场。这种以卖为主、分割经营的方式，造成了物价偏高、服务不够统一的局面，进而限制了消费和企业的扩张。尤其通过炒作导致售价居高，使未来的租金价格也偏高，对各种品牌企业的进入形成壁垒，由此产生的这些矛盾直接导致后期物业管理困难，造成商业地产面临发展瓶颈。其根源是房地产开发、商业产业经营和物业管理三者没有很好地统筹规划、严重脱节。2．商业项目同质化现象严重，缺乏精细化分类管理

商业项目缺少前期市场调查和策划。许多项目没有按不同商业业态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，事先没有考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。商业项目“克隆”多于创新，只要有一次成功的案例便不断地翻版和重复，使得项目滞后和同质化，造成的结果是短兵相接的“肉搏战”。如北京等一些大城市由于“贪大求洋”的思想作怪，脱离消费者实际需求，盲目开发大型购物中心，购物中心的业态设计与消费者需求脱节，购物中心产品精细化程度不够，服务质量与管理水平较低，造成目前国内商业地产项目普遍缺乏持续竞争力。3．商业地产企业普遍缺乏商业地产复合型专业人才

商业地产企业的人才需求主要是三种：一是工程技术人员；二是经营人员；三是物业管理人员。现在工程技术人员较多，而经营人员较少，同时物业管理人员素质又不高，这主要是由于我国的商业地产行业起步较晚，而商业地产企业最缺乏的就是既懂商业又懂地产、既懂企业又懂市场的复合型人才。没有好的企业家群体，就无法培育出健康的商业地产市场。商业地产企业家队伍的选拔应该具有国际视野，而目前的选拔机制是大多在本地区少数人中选拔，“武大郎开店”现象十分普遍，优秀的商业地产人才难以充实到企业家队伍中来。4．企业发展战略定位在执行中常出现游离和偏差

对于我国的一些商业地产企业来说，他们在制定企业发展战略定位时缺乏敏锐的战略眼光，对于投资发展的高压线和金融风险的安全系数估计不足，企业投资规模与资产负债法定比例不明确，一旦投资风险产生，企业往往手足无措。同时，即便有很好的企业发展战略，由于环境的变化、利益的驱使、资金链的要求、经营的实际等因素，导致很多企业在具体执行发展战略中出现较大的偏差和游离。

四、提升商业地产企业竞争力的策略

1．明确科学的发展战略定位是打造企业竞争力的前提

在日益激烈的市场竞争中，企业要想制定出具有竞争优势的战略，必须进行系统的战略思考。战略不需要严密和精确，是思考后的综合，是有远见的判断。战略思考要敢于冒风险，要考虑企业能承受的风险，但它永远不能消除风险，只有敢冒风险才能成为赢者。而现今成功的商业地产企业均有清晰的发展战略：如陆家嘴集团提出主营业务转型增加持有型物业；其他一些商业地产企业发展战略规划参见表1。可以说，明确科学的发展战略是打造商业地产企业竞争力的重要前提。

2．企业美誉度是决定商业地产企业竞争力的主要因素

商业地产企业美誉度是企业文化、企业诚信、品牌知名度、品牌忠诚度等的集合体。企业品牌能力包含对品牌的认识能力、建设能力、管理能力等，晶牌能力关系到商业地产企业及其开发的商业项目能否为市场所认同，对商业地产企业至关重要。万达集团在全国四十多个城市投资项目，已在全国兴建19个万达广场、6家五星级酒店，其旗下的万达影院2008年占有全国15％的票房份额。陆家嘴集团的企业品牌是和上市公司的业绩、中央商务区规划及开发能力、企业团队联系在一起的，公司的产品品牌是和整个浦东新区、上海金融城建设、高端商务楼宇联系在一起的。美誉度是商业地产企业特别珍贵的无形资产，也是今后发展赢得信任的宝贵财富。

3．建立吸引商业地产复合型人才激励机制

商业地产复合型人才指的是具有5年以上操盘经验，对土地运营、商业开发、零售运营、市场营销、建筑规划等多个岗位均有涉及，并融合了多种边缘学科知识的 “通才”。这类人才在中国属于稀缺人才。可以说，谁掌握了商业地产复合型人才，谁就拥有了商业地产的核心竞争力。因此，商业地产企业应建立吸引这方面人才的机制，在人才结构方面，形成领班、领队、领军、领袖四个层级的人员结构，注重引入和培育领队和领军人物，注重引入和培育商业地产策划和运营人才。在增加商业地产企业活力的同时，建立科学有效的激励机制和培训体系。万达集团视人才为企业的核心资本，管理团队全部具有大学本科以上学历，40％以上具有硕士、博士学位，平均年龄 36岁；高管中70％具有硕士以上学位，平均年龄不到四十岁。陆家嘴公司的人才以工程类人才居多，占34％，专业的商业项目策划和投资分析人才欠缺：学历水平普遍较高，大专及以上的占到 90％，其中本科学历39％，研究生学历占15％。金融街现有员工规模734人，其中大学本科及以上学历546人，占员工总数的74．4％。

4．跨区域发展是增强房地产企业竞争力的成功经验

跨区域发展是中国房地产大型企业发展的成功经验，也是境外大型商业地产企业发展的历史道路。多数商业地产企业跨区域发展首先选择北京、深圳、广州等一线城市，也有的选择大区域中心城市、省会城市、计划单列城市和经济比较发达、市场开放程度比较高的沿海城市。一旦在点上突破，力争形成区域集约开发。也有的企业通过收购兼并具有优质土地资源且执行力强的商业地产企业的办法与外地具有实力的商业地产企业进行战略合作开发的办法；或者收购外地优质的商业地产项目(如凯德置地)，实现跨区域发展。从图1中得出，10个商业地产企业平均跨区域发展个数为8个，其中世茂房地产、新世界中国和和记黄埔均是优秀的商业地产企业。5．增强融资能力是提升企业竞争力的重要保证

商业地产企业是资金高度密集的运作体，相对于住宅开发企业，由于建成的大部分商业项目都是以持有为主，通过租金收入来回收现金，其资金回收期更长，对资金链运作要求更高。因此，较强的融资能力是提升商业地产企业的重要保证。商业地产企业的融资方式包括：银行贷款、股权融资、信托计划、投资基金等。据统计，我国 80％的房地产开发企业依托银行贷款，商业地产企业应拓展多元化的融资渠道，在一定风险能力范围内，增强权益和负债融资。

第二篇：商业地产市场发展现状及前景趋势分析

商业地产市场发展现状及前景趋势分析

资料来源：前瞻网：2013-2017年中国商业地产行业投资空间与发展潜力分析报告，百度报告名称可看报告详细内容。

商业地产市场发展现状：

近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。

2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

2012年1-12月，我国商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到9312.00亿元和3367.00亿元。商业营业用房和办公楼销售额分别增长4.80%和12.20%。

2013年1-6月，我国商业地产发展势头强劲，商业营业用房销售面积同比增长8.30%；办公楼销售面积增长31.70%。商业营业用房销售额增长20.50%；办公楼销售额增长45.70%。

我国商业地产市场仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

商业地产市场前景趋势分析：

另外，在改变经济结构以及区域产业布局的同时，新型城镇化将进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率。在这个过程中，新型城镇化将为房地产行业带来新的发展方向及增长潜力，甚至将可能改变房地产行业的规则和格局。作为实体经济发展的衍生需求，房地产市场尤其是商业地产将得到稳定持续的市场需求支撑，实现有持续生命力的、健康的多元化发展。

前瞻网：2013-2017年中国商业地产行业投资空间与发展潜力分析报告，共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。

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第三篇：商业地产公司简介

遵义思达置业投资有限公司

公司简介 & 企业理念

公 司 简 介

遵义市思达置业投资有限公司是义乌市思达投资有限公司的落地公司。公司致力于商业地产的开发、招商运营、营销推广、全面经营管理，并在北京、西安、成都等各大城市有成功运营的实战经验。遵义市思达置业投资有限公司由资深企业家、义乌中国小商品市场建设和运营管理的专家以及长期从事市场管理专业人员构成，拥有丰富的招商资源、精锐的运营团队、庞大的战略联盟，是一家为客户提供商业地产全程式服务的资深商业地产投资公司，现致力于遵义国际商贸城的开发与运营。

遵义国际商贸城项目规划面积1000余亩，建筑面积149万方，专业市场面积90万方，项目配套设施（物流、公寓、酒店等）60万方，总投资61亿元。

公司始终坚持以市场为导向，以实现项目成功销售与持续经营为目的，以专业、务实、严谨、高效的经营理念不断追求项目的卓越品质，我们愿客户携手共赢，共创美好明天。

企 业 理 念

一、核心价值观：专业、务实、严谨、高效

释义： 专业：专业意味着对所从事的领域有着深刻的理解与把握，可以为客户提供最优质的服务。思达人的理解，专业就是集中精力，坚持不懈地朝着既定的方向努力，并且以追求卓越的精神在商业地产领域做强做大，塑造核心竞争力。

务实：务实就是讲究实际、实事求是。思达人认为，对待客户，一切从实际出发，一切从客户的实际需求出发，才能最大化的服务好客户。在公司内部管理上，我们思达人也本着求真务实的管理方法，从而打造一支高素质的运营团队。

严谨：严谨，就是要求企业管理要高标准，严要求，既要健全严格和严密的约束制度，又要建立有效的监督检查机制。思达公司在制定各项制度时本着科学严谨，切实可行的原则，让制度在企业管理中发挥了应有的作用，从而锻炼出了一支严谨的运营团队。

高效：无论是在经济学领域，还是管理学领域，对“效率”的研究是一项持续恒久的课题。思达人以高效为核心价值观，是公司不断发展壮大的一个重要推动力。高效的团队打造了高效的企业，高效的团队和高效的企业创造了高效的服务。

二、愿景：成为最受信赖和尊敬的资深商业地产运营机构。

释义：

最受信赖和尊敬：以丰富的实战经验和精锐的运营团队赢得客户和同行的尊

敬，以诚信与共赢的精神赢得所有合作者的尊敬。

三、服务宗旨：尊重客户，为客户创造利益最大化。

释义：

利益最大化：所谓利益最大化，就是指用最少的投入得到最大的收益。思达公司本着专业、务实、严谨、高效的核心价值观，以成功运营的实战经验，丰富的招商资源、精锐的运营团队、庞大的战略联盟为基础，不断努力的为客户追求利益最大化。

第四篇：商业地产策划书

第一部分：市场分析

一、项目概况

二、项目swot分析

三、项目定位及usp导向

四、推广思路

五、项目建议

：整合推广策略

一、商铺推广策略

二、项目全程推广方案

1、策略的选择

2、具体执行的策略分析

3、广告推广策略

4、sp活动策略

5、销售计划

6、整合推广计划

7、物业管理策略

第三部分：公司简介

一、国商策划公司介绍

二、具备优势

三、工作理念

四、成功案例

五、对本案的态度

六、工作目标

七、资费标准

八、附加服务

后记

前 言

考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。

本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。

本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。

本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。

第一部分 市场分析

一、项目概况：

本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。

二、项目swot分析：

优势分析：

1)区位优势

位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;

2)配套优势

周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;

3)交通优势

本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：

1)消费群劣势

高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键;

机会分析：

1)市场机会

高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势;

2)稀缺性

本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;

3)隐性机会(引导消费)

对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术，对于自己而言降低了成本);

威胁分析：

1)潜在竞争威胁

潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。

2)消费者的认知程度不高

如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。

通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。

第五篇：商业地产工作总结

商业地产工作总结

进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年，在这一年的时间里，个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了一定的突破，工作方式有了较大的改变，现将一年来的工作情况总结如下：

一、工作总结

1、了解公司各项规章制度

我于2012年11月进入公司，为了更快更好地融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，我加紧对公司的各项规章制度的了解，熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务。

2、熟悉项目情况

作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解，怎么向客户介绍项目？又怎么让客户才能信服你，到你项目投资发展？招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。

3、学习招商工作专业技能知识

专业技能知识的掌握度，是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作，这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后，也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末，个人在招商工作专业技能知识方面虽仍有很大不足，但通过这一年时间的学习，也还是取得了不小进步。

4、完成招商具体工作大致如下

①参加前期的市调工作；主要是对天津市及静海周边县、区店铺租金价格的调查、物管费的调查、当地已有品牌的调查、各路段人流量车流量的调查、当地居民消费水平及消费习惯的调查等，通过这些市调工作凸显我项目的 优势与劣势，充分做到知己知彼。

②与同事共同完成对天津万达广场、滨江商厦、乐宾、麦购等商场现有品牌调查，并制作各个百货公司每楼层已有品牌分布图，充分了解天津已引进了哪些品牌及他们的档次，为本项目后期招商作为一定参考。

③独立完成对天津本地商家的亲自拜访；主要包括服装店、鞋店、珠宝店、皮具店、餐饮店、娱乐店等业态商家，为他们介绍本项目。一方面可以对本项目进行宣传，收集那些对本项目有兴趣的客户资料，另一方面进一步深入市场调查，了解他们目前店铺的租金价格、经营状况等情况。

④进一步电话联系本地意向客户；邀请他们到本项目销售中心深入洽谈，前期主要跟进的是本地餐饮、服装客户，本地意向客户有近50家，前期到项目中心谈过的有100家，其他业态客户后期继续跟进。

⑤已交意向金商户10家，其中包含6家餐饮，3家服装，1家红木家具。此外，因各种原因退还意向金商户3家，包含2家餐饮，1家烟酒品鉴店。

⑥电话联系北京地区以及外地客户；通过在网上收集各地商家信息，通过电话与之联系，为他们介绍本项目的大致的情况，为那些对本项目有兴趣的客户发送项目资料并持续跟进，邀请他们到天津项目现场详谈等。

⑦完成公司布置的各项工作。

二、个人工作反思

在这一年的工作中，我虽在工作中还是取得了一定进步，但在我自己看来，还依旧存在大量的不足之处，通过自我反省后，主要情况如下：

1、专业技能知识依旧匮乏；通过这段时间的工作，我发现自身的专业技能知识还比较匮乏，主要体现在品牌认识不多、了解度不深；CAD软件的运用能力一般。在以后的工作中，我将加大力度对各方面专业技能知识的学习，不断充实自己，以增强自己的实际工作能力，同时也希望能继续得到公司领导的支持和同

事的帮助。

2、招商工作经验不足；在之前与客户谈判过程中，很明显的能感觉到自己招商工作经验还较缺乏，比如遇到不知道或不清楚的问题该如何回答、各种性格的客户该以什么样的方式与之谈判为佳、与客户谈判时怎样审时度势察言观色、遇到比较棘手的客户该以什么样的方式继续推进等等。虽然工作经验来自平时工作的积累，但我相信在以后工作中只要通过自己的努力学习，加强对各方面知识的了解和深化，也能弥补部分经验不足的情况。

3、加强与公司领导和同事之间的沟通；我觉得有时自己太过于执着，在遇到一些困难和问题时总想依靠自己一个人的努力去完成，而未能和领导和同事进行良好的沟通。通过反思，我逐渐明白了一个道理，自己毕竟在工作 经验和能力方面都还不足，如有问题都想着靠自己一人去苦思冥想的完成，这样反而效率不高，质量也不一定高。如能和公司领导、同事进行良好的沟通，这样不仅会提高工作效率，还能学到更多的知识与方法，促使自己能力的迅速提升。

三、来年工作计划

本项目工作组在20XX年工作中虽然取得了一定成绩，但也有部分工作尚未完全做好。在即将到来的20XX年上半年里，本项目组的工作任务还是比较重，也相当具有有压力。为了本项目组20XX年工作任务的顺利完成，在来年中，我将自己的工作大致计划如下：

1、继续推进本地意向较强的几家大型餐饮娱乐客户，争取在上半年里谈成1-2家；

2、继续推进天津及外地的特色餐饮类客户，对有意向的进行邀请或亲自拜访，争取在上半年谈成几家外地特色餐饮客户；

3、拜访天津主城区客户，寻找新的意向客户，顺便学习天津主城区的商业步行街、大型百货、大卖场的品牌知识和运作模式等；

4、逐步开始联系精品百货类客户，为后期义乌商贸城招商做好铺垫；

5、加大力度学习专业技能知识，不断武装自己，迅速提升自己的工作能力；

6、保质、保量、按时完成公司及各位领导布置的各项工作。

四、致谢

我是一个刚刚进入招商工作的菜鸟，在工作经验方面都还稍有不足。在此，我要再一次感谢有限公司能提供给我这样一个实现自我的平台，我还要再一次感谢公司各位领导对我的栽培和指导，感谢公司同事在本年中对我的帮助和照顾。在以后的工作中我将以更高的*投入到这份工作中，尽自己最大努力去协助公司做好这个项目。

进入我们嘉实集团商业已经三年有余，在这三年多的时间里，有感慨有付出更有挑战和收获。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导同仁对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。我就职于置业中心商业部20XX年主要负责的工作内容依照次序分别有“嘉实生活广场招商、铜川路商铺管理、苏州明日家园商铺管理、苏州嘉实大厦商铺管理、兼带太仓步行街协助管理、苏州一力物流园协助管理等工作、其中最主要的是嘉实生活广场的招商工作和苏州嘉实大厦6楼的招商为重点。现将2019年具体工作情况总结如下：

一、工作总结

1、嘉实生活广场个人招商情况

作为一个招商运营专业人员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。以及敏锐的商业嗅觉，深度挖掘本地市场的潜在力，判断出适合落地项目的最佳优化方案进行招商并在招商过程中根据实际情况不断的调整。

经过2年的摸索后，依靠公司强大的后备技术力量支持及我们部门各位同事及各兄弟单位的相互配合终于在今年招商率达到了75%左右

⑥在20XX年的招商规划中我以餐饮类娱乐类招商为主，我的个人招商成绩为餐饮类4家、百货类

1、家娱乐类

1、家超市类1家。总洽谈客户约为250家

2、嘉实大厦6楼租赁情况

嘉实大厦6楼自从思八达培训撤场后已经空置了一年时间，在这一年时间我积极的和当地的中介机构合作配合总计洽谈了约有50多家各种业态的商户，可惜由于各种原因始终未能签约，在下半年经过推敲还是决定以办公、培训客户为首要目标客户，并克服了车位少楼宇陈旧硬件设施不完善等实际困难在年末的最后一个工作周期成功租赁。

3、铜川路商铺的续租情况及其他负责区域的日常管理情况：

铜川路商铺已经有10多年的历史了，租户基本都承租了5-6年甚至有10年多的老客户，经营情况比较稳定 但是商铺常年失修各项硬件设施已经非常陈旧了，在今年的9月份由我部牵头邀请了房产工程部、物业部三个部门对铜川路商铺进行三方会诊，最终一致决定对其行进修缮工作，并且在12月中旬对到期的商户进行了续租工作，及一户转租清除和一户到期撤场工作，争取在XX年1月中旬将空铺出租。

①苏州明日家园日常管理工作

明日家园缴纳租金及时经营稳定，20XX年未有大的变化日常化月巡场正常。②太仓步行街管理协助工作

10月份协助太仓步行街进行了某商铺非正常用电的后续跟踪处理工作，及12月的到期商户协助续约工作，基本完成续约及商铺调整租金适当减免等安抚工作。③一力物流园协助管理工作

一力物流园因我司与其他股东参股，日常管理有园内聘请物业管理，我部基本是2个月左右巡场一次，在最近的一次巡场中发现其中一间空铺被物业占用，后经过协调让物业清空。

二、工作中存在的问题及改进方式

①问题：在我公司三年多的工作中，虽然取得了一定进步，但依旧存在不足之处，主要情况如下：

1、通过这段时间的工作，我发现自身的专业技能知识依旧匮乏，主要表现在：大品牌了解不深；与商户洽谈方式欠佳；把握不住商户的心理；各种类型的品牌商户入驻所需各项条件 了解工作不够深入。在与客户洽谈过程中，能明显的感觉到自己招商工作不是很得力，如遇到与资深客户谈判时怎样审时度势察言观色、遇到比较棘手的客户该以什么样的方式拿捏推进等等。

②改进方式：在后续的工作中我将加大力度对各方面专业技能知识的学习，不断充实自己，以增强自己的实际工作能力，加强与公司领导和同事之间的沟通，这

样不仅会提高工作效率，还能学到更多的知识与方法，促使自己能力的迅速提升。

三、20XX年工作规划

商业部在20XX年工作中虽然取得了些许成绩，但也有部分工作尚未完全做好。在即将到来的20XX年里，我们工作任务也很重，也相当具有有压力。为使我部门在20XX年工作任务的顺利进行并完美收官，本人的工作规划大致如下：

1、继续跟进意向性较强的各品项客户，争取在5月份开业率达到90%以上

2、寻找新的意向性客户，增强客户资源储备量，为后期的持续招商工作储备好商脉需水；

3、按照计划调整心态把更多的热情和能量投入到招商运营工作上去提高自己的能力保质保量、按时完成公司及各领导布置的各项工作。

四、致谢

我是商业部招商运营工作方面也算老人了，但在工作细致度和工作热情及工作*方面还稍有不足。在即将到来的20XX年我将更加严格的要求自己鞭策自己，在此我要再一次感谢集团公司能提供给我这样一个实现自我的平台，并再一次感谢公司各位领导对我的栽培和指导，感谢各位同事在本年中对我的帮助和信任。在以后的工作中我将以更高的*投入到这份工作中，尽自己最大努力去完成公司更多的商业项目。