苏州工业园区科技项目知识产权管理办法（模版）

第一篇：苏州工业园区科技项目知识产权管理办法（模版）

苏州工业园区科技项目知识产权管理办法

发布日期：2010-4-22 14:16:

43第一条为充分发挥知识产权制度对科技项目的引导和激励作用，促进科技项目在高起点上创新，实现科技跨越发展，根据园区知识产权事业发展的需要，制定本办法。

第二条本办法所称科技项目是指由园区科技经费支持的各类项目，包括：各类科技计划项目、科技领军人才项目、重大科技招商项目、创新型平台项目等；项目知识产权是指专利权、计算机软件著作权、集成电路布图设计专有权、技术秘密等。

第三条申报各类科技计划项目单位应具备比较完善的知识产权管理制度，有专门的知识产权管理机构或人员，开展知识产权相关事务，有用于知识产权工作的专门经费。申报科技领军人才项目、科技孵化项目和科技招商启动项目应当在项目申报材料中明确建立企业知识产权制度工作方案。

第四条申报科技项目时应当在项目申报书、可行性研究报告中明确填写项目预期的知识产权创造目标，包括通过研究开发所能获取的知识产权的类型、数量及其获得的阶段。

第五条园区科技发展局负责对申报的科技项目进行知识产权形式审查，并给出具体审查意见，作为项目申报的推荐依据。

第六条对批准立项的科技项目，需要园区科技经费配套或资助的，项目承担单位应当同园区科技发展局签订《苏州工业园区科技项目知识产权管理合同书》，根据项目性质约定项目知识产权的具体目标及各方责任，明确项目知识产权申请、管理、人员培训和相关知识产权数据库建设等任务。

第七条园区对科技项目给予配套或资助的科技经费可以用于项目知识产权的申请、管理、数据库建设和开展与知识产权相关的培训、宣传、研讨及交流等活动。

第八条园区科技发展局将跟踪科技项目的知识产权运行状况，并对项目承担单位的知识产权创造、运用、保护和管理情况进行统计分析，每年度公布科技项目的知识产权状况报告。

第九条园区科技发展局组织项目评估或验收时，以合同所约定的知识产权目标为依据进行审查。评估或验收意见记录在科技发展局企业信息数据库中，作为项目承担单位再次申报科技项目的立项依据。

第十条园区各镇和科技载体应当安排专员负责知识产权工作，督促承担科技项目的单位完成合同明确的知识产权工作任务。

第十一条本办法由园区科技发展局负责解释，自公布之日起执行。

第二篇：苏州工业园区科技暨知识产权工作推进大会

2011苏州工业园区科技暨知识产权工作

先进集体、先进个人拟表彰名单

（排名不分先后）

一、科技工作先进集体名单（共65家）1.2.3.4.5.6.7.8.9.江苏苏净集团有限公司（科技创新奖）

苏州苏大维格光电科技股份有限公司（科技创新奖、中国科学院苏州纳米技术与纳米仿生研究所（科技方正国际软件有限公司（科技创新奖）

聚灿光电科技（苏州）有限公司（科技创新奖）苏州安科医疗系统有限公司（科技创新奖）苏州旭创科技有限公司（科技创新奖）苏州京东方茶谷电子有限公司（科技创新奖）苏州方舟基因药业有限公司（科技创新奖）纳米产业发展奖）

创新奖、纳米产业发展奖）

10.苏州桑泰海洋仪器研发有限责任公司（科技创新奖）11.苏州工业园区为真生物医药科技有限公司（科技创新奖）

12.苏州同元软控信息技术有限公司（科技创新奖）13.苏州博实机器人技术有限公司（科技创新奖）14.沙湖金融服务公司（千人计划创投中心）（科技金融奖）

15.交通银行苏州科技支行（科技金融奖）

37.宝盈律师事务所苏州分所（筹）（科技服务奖）38.北京联想之星创业投资有限公司（科技服务奖）39.江苏南大光电材料股份有限公司（高成长企业奖、纳米产业发展奖）

40.万国数据服务有限公司（高成长企业奖）

41.苏州天华超净科技股份有限公司（高成长企业奖）42.苏州蜗牛数字科技股份有限公司（高成长企业奖）43.苏州同程旅游网络科技有限公司（高成长企业奖）44.苏州福田激光精密仪器有限公司（高成长企业奖）45.凌志软件（苏州）有限公司（高成长企业奖）46.苏州阿诺精密切削技术股份有限公司（高成长企业奖）

47.苏州纳米技术大学科技园管理有限公司（纳米产业发展奖）

48.苏州大学纳米科学技术学院（纳米产业发展奖）49.苏州纳米科技发展有限公司（纳米产业发展奖）50.苏州纳微生物科技有限公司（纳米产业发展奖）51.苏州纳维科技有限公司（纳米产业发展奖）52.东南大学国家大学科技园（苏州）（产学研合作奖）53.西安交通大学国家大学科技园（苏州）（产学研合作奖）

54.中国科学技术大学苏州科技园（产学研合作奖）55.苏州大学科技园（园区）（产学研合作奖）56.武汉大学苏州科技园（产学研合作奖）

州市质量奖）

10.苏州快可光伏电子股份有限公司（知识产权创造奖、江苏省著名商标）

11.友达光电(苏州)有限公司（发明专利授权奖、知识产权优势企业）

12.苏州有色金属研究院有限公司（发明专利授权奖）13.和舰科技（苏州）有限公司（发明专利授权奖）14.苏州益高电动车辆制造有限公司（国外专利申请奖、江苏省名牌产品）

15.苏州晶方半导体科技股份有限公司（国外专利申请奖）

16.苏州工业园区知识产权服务中心（知识产权服务奖）17.苏州工业园区胜浦镇招商中心（知识产权服务奖）18.苏州工业园区唯亭镇招商中心（知识产权服务奖）19.苏州工业园区教育发展投资有限公司（知识产权服务奖）

20.苏州工业园区生物产业发展有限公司（知识产权服务奖）

21.苏州独墅湖图书馆（知识产权服务奖）

22.苏州威世博知识产权服务有限公司（知识产权服务奖）

23.苏州工业园区苏科知识产权保护中心有限公司（知识产权服务奖）

24.苏州创元专利商标事务所有限公司（知识产权服务

39.苏州工业园区金鸡湖酒店发展集团有限公司（江苏省名牌产品）

40.苏州威凯儿童用品有限公司（苏州市名牌产品）41.苏州工业园区同盛车业有限公司（苏州市名牌产品）42.维嘉数控科技（苏州）有限公司（苏州市名牌产品）43.苏州第壹制药有限公司（苏州市名牌产品）44.苏州得尔达国际物流有限公司（苏州市名牌产品）45.江苏中科智能工程有限公司（苏州市名牌产品）46.迪诺曼（苏州）科技服务有限公司（苏州市名牌产品）

47.苏州浩辰软件股份有限公司（苏州市名牌产品）48.苏州迈科网络安全技术股份有限公司（苏州市名牌产品）

49.苏州工业园区高尔夫有限公司（苏州市名牌产品）50.苏州市软件评测中心有限公司（苏州市名牌产品）51.苏州文化艺术中心有限公司（苏州市名牌产品）52.金龙联合汽车工业（苏州）有限公司（江苏省质量奖、知识产权重点企业）

53.苏州同程旅游网络科技有限公司（苏州市质量奖）54.江苏风云网络服务有限公司（版权奖）55.苏州士奥动画制作有限公司（版权奖）

56.苏州工业园区工业技术学校（青少年发明家培训基地）

57.苏州工业园区星港学校（青少年发明家培训基地）

74.苏州新大诚科技发展股份有限公司（知识产权重点企业）

三、科技伯乐奖名单（共7名）1.江

雷 2.卢秉恒 3.孙立宁 4.吴

纯 5.刘

圣 6.张佩琢 7.张云飞

四、科技暨知识产权工作先进个人名单（共94名）1.传办）

2.3.4.5.6.7.8.9.刘

强 —— 苏州工业园区工委、管委会办公室（统周慷 —— 苏州工业园区工委、管委会办公室（统蔡

扬 —— 苏州工业园区招商局

吴舒白 —— 苏州工业园区招商局

董士伟 —— 苏州工业园区科技发展局 屈新利 —— 苏州工业园区规划建设局 徐月芳 —— 苏州工业园区国土房产局 陈

莉 —— 苏州工业园区财政局 周育才 —— 苏州工业园区工委、管委会办公室（宣计办）

计办）

10.赵晓莉 —— 苏州工业园区劳动和社会保障局

室室室

33.顾

灵 —— 苏州工业园区中新生态科技城管理办公室

34.周薇 —— 苏州工业园区中新生态科技城管理办公室

35.徐

俊 —— 苏州工业园区海关

36.韩振榕 —— 苏州出入境检验检疫局园区办事处 37.孙建平—— 苏州工业园区国家税务局 38.余

菁 —— 苏州工业园区地方税务局 39.时

斌 —— 苏州工业园区工商行政管理局 40.赵玉明 —— 苏州工业园区工商行政管理局 41.柳蓓菁 —— 苏州工业园区人民法院 42.陈

赟 —— 苏州工业园区人民检察院 43.郑华国 —— 苏州工业园区公安分局

44.李福全 —— 苏州独墅湖高等教育区公安分局 45.金宝龙 —— 苏州质量技术监督局园区分局 46.王建华 —— 苏州工业园区科技招商中心 47.范忠骏 —— 苏州工业园区培训管理中心 48.单小辉 —— 苏州工业园区新闻中心

49.秦宏弘 —— 苏州工业园区中小企业服务中心 50.杨

央 —— 苏州工业园区中小企业服务中心 51.姜一晶 —— 苏州工业园区中小企业服务中心 52.陆明康 —— 苏州工业园区中小企业服务中心 53.贺海涛 —— 苏州工业园区知识产权服务中心

6.王

锋 —— 中国科学院苏州纳米技术与纳米仿生研究所

77.王

吕 —— 中国科学院苏州纳米技术与纳米仿生研究所

78.张忆先 —— 中国科学院苏州纳米技术与纳米仿生研究所

79.80.81.82.83.84.85.86.87.88.89.90.91.92.93.94.徐莉萍 —— 苏州宝时得电动工具有限公司 许立举 —— 苏州宝时得电动工具有限公司 何

平—— 苏州工业园区高登威科技有限公司 刘彦新 —— 宝盈律师事务所苏州分所（筹）徐泰伟 —— 江苏风云网络服务有限公司 高永志 —— 苏州阔地网络科技有限公司 戴冬云 —— 苏州纳维科技有限公司 李

钊 —— 苏州市软件评测中心有限公司 周燕群 —— 苏州市软件评测中心有限公司 许鸣石 —— 苏州搜湃软件科技有限公司 付鑫鹏 —— 苏州天臣国际医疗科技有限公司 蔡

超 —— 苏州天虹商场股份有限公司 周涛 —— 苏州天堂卡通数码制作有限公司 杨林洁 —— 苏州威世博知识产权服务有限公司 毕

德 —— 苏州硒谷科技有限公司

吴国军 —— 苏州益高电动车辆制造有限公司

第三篇：东南大学科技项目管理办法 - 东南大学苏州研究院

东南大学科技项目管理办法

第一章 总 则

第一条 为推动学校发挥知识和人才密集方面的优势,多渠道承接国家,地方及企事业单位的科技项目,明确科技人员和管理人员的岗位职责,保证科技任务的顺利进行和圆满完成,不断提高学校的科技水平,特制定本办法.第二条 科技处负责管理学校的科技项目,并实行分类管理.各院,系对本单位的科技项目负有管理责任.第三条 科技项目管理既要立足于当前“四化建设”的需要,又要着眼于学科的未来发展,遵循科技发展规律,结合本单位学科特色和科技规划,认真组织科技项目的实施.第四条 科技项目管理遵循原则: 1,学校鼓励教师和科技人员承接国家科技部省级科技任务,企事业单位委托和合作开发的科技任务,开展国际科技合作研究.支持各院系合理组织科技队伍承接各级各类重点重大科技项目.2,摆正基础理论研究与应用开发之间的关系,实行理论与实际,学科与任务相结合,努力提高理论水平.要保证学校有精干的基础性研究队伍和从事应用开发的科研队伍,提高学校的影响力和知名度.3,充分发挥学校学科齐全,人才与知识密集的优势,开展多学科合作,促进各学科间交叉渗透,发展新兴学科.对于综合性的重大科研项目,就开展学科间的大协作,组织科技力量攻关.第五条 各院,系和科研机构都应制订长远学科规划,围绕主攻方向和总体目标落实科技任务,向学科的纵向深入和横向开拓,创造特色,形成优势,赶超国内外科技先进水平.第六条 科技项目管理主要内容包括:确定科研选题,制定近期和执行计划,督促检查计划的实施,组织科技成果的鉴定与推广应用,进行科技项目进展情况的调查,统计与总结等.第二章 科技项目的类型与管理

第七条 科技项目按计划形式,合同形式和委托方式的特点分为纵向科研项目和横向科研项目.纵向科研项目:包括国家,省市,部委各类计划项目,各类基金项目和学校下达的有关项目.横向科研项目:包括各类科技服务项目,专利许可实施项目和国际科技合作项目.第八条 科技项目的选题,申报,实施,总结及验收,鉴定报奖及推广应用等由科技处和项目所在院,系共同组织管理.第九条 科技项目实行项目负责人制,项目负责人既享有项目经费的支配权,也负有项目实施及完成的责任.第三章 科技项目立项与选题

第十条 科技处要认真组织学校有关专家参加国家,地方,行业的规划,计划,项目指南的制订和编写工作,了解,掌握相关信息及时向各院,系传达通报有关内容,组织争取各类科技项目,各院,系和教师,科技人员有义务积极配合.第十一条 申请国家,部委和地方的重大科技项目,必须按照有关的规划,计划或项目指南和申请办法认真填写有关申请材料和表格,经各院,系审查后报学校科技处,由科技处审定后上报有关的主管部门.第十二条 各类横向科技项目由院,系负责技术可行性审查,科技处负责合同的法规审查,重大项目要提供可行性论证报告,经校主管领导审批后方可签约.第十三条 各类科技合同均需经科技处审核同意按《中华人民共和国合同法》有关规定签约,统一加盖东南大学技术合同专用章.各单位和个人私自以学校名义签订的合同不得纳入计划,学校不负民事法律责任.第十四条 为维护科技项目选题立项的严肃性,项目申请者或申请单位必须严格按照有关申请办法按时申报,对于质差误时申报 的项目,学校一律不予申报审批.凡有因主观因素导致在研项目未按时完成者或因任务完成较差而造成不良影响者,将在一定时间内不得申请新项目.第十五条 科技项目在立项时要做好开题报告或方案论证报告,其内容主要包括: 1, 国内外现状及发展趋向;2, 主要研究内容,目标,技术关键;3, 试验研究方案及时间安排;4, 预期研究成果及其水平;5, 社会经济效益预测;6, 已有工作基础,人力物力条件;7, 经费概算及用途说明,经费来源及偿还计划等等.第四章 科技项目的过程管理

第十六条 科技项目负责人应由学科骨干或具备较强的业务能力和组织能力的教师科技人员担任,项目负责人组织项目的实施和完成.项目组成员应有明确分工,要在项目负责人的领导和协调下完成指定的研究工作.项目组内实行任务目标公开,进度公开和经费公开的原则.各级领导有责任督促,检查.第十七条 科技项目立项后应编制详细的研究计划,按各项科技项目下达单位的要求填报.第十八条 科技人员在研究或研制过程中,要保持科学的态度,严谨的作风,高水平的完成科研任务.特殊专业的科技项目必须执行有关的技术安全法规,确保科研中的人身财产安全.第十九条 项目的研究任务应按计划或合同要求如期完成,若因特殊原因不能按时完成的,项目负责人应及时写出书面报告报科技处,由学校会同主管部门或合同对方协调处理.按申报,审定,签约的程序申请调整或撤消.项目负责人或成员因故中断研究工作,应在离开项目组前办好研究工作,研究经费,仪器设备等移交工作.项目负责人如因出国等原因调离学校则应对科技项目进行调整,更换项目负责人,并报科技处备案,否则不予批准办理调离手续.第二十条 对完成任务好,综合考评优的项目级别,将给予一定奖励.对任务完成不好,工作进度受影响的项目将出示“黄牌”警告.当确知科技项目完不成,将要造成损失的科技项目,项目所在院,系应及时调整或改组项目组,并报科技处备案.对于综合性的项目组,由科技处会同院,系提出调整或改组项目组意见,并报主管校长批准.对因主观原因或失职而延误进度,造成严重损失和损害学校信誉者,要追究责任,严肃处理.第二十一条 对于科技经费数额较大的国家科技攻关项目,高技术项目,国家重点项目,国家自然科学基金重点重大项目及其他重大项目,学校应作为重点项目进行管理,并从人力和物质条件等方面给予重点保证,以确保任务完成.第二十二条 科技项目一旦立项或签约,必须按期按质完成,不能随意更改计划.第五章 科技项目的检查和验收

第二十三条 科技项目的执行情况,要定期检查,年终总结时填写执行情况表,执行过程中遇有重大问题或取得重大进展,随时上报科技处.第二十四条 对于国家和上级部门的重大科技项目,实行项目跟踪,并对执行情况进展和存在问题作出评价,写出书面汇报,连同阶段成果和论文报告,上报主管部门.第二十五条 科技项目任务完成后,项目组应及时向学校提交全套《研究工作总结》材料,经科技处审核后,报主管部门,或合同对方办理验收,评审,鉴定或定型工作.第二十六 根据科技档案管理要求,项目结束后项目组必须及时向学校档案馆提交完整的技术档案资料.技术档案的内容包括:项目申请书,技术合同,技术方案论证,可行性分析报告,执行计划,原始实验记录和工作记录,进展报告和总结报告,验收报告,论文,技术文件,图纸资料,专利证书及技术鉴定证书等.第二十七条 项目结束后应及时办理有关结束手续,同时办理项目经费结算手续.第二十八条 每年年终,各院,系应对本单位的科技项目进行全面统计,清理,列出科技项目清单及实施情况,写出当科技工作书面总结报科技处汇总,科技处应及时进行总结,填报学校科技统计材料,做好科技年鉴的撰写工作.第六章 附 则

第二十条 科技经费,科技成果,科技奖励的管理,分别参见《东南大学科技经费管理办法》,《东南大学科技成果管理办法》,《东南大学科技奖励管理办法》.第三十条 本办法由科技处负责解释.第三十一条 本办法自学校批准公布之日起执行.

第四篇：苏州工业园区住宅物业管理办法

第一章 总 则

第一条（目的和依据）

为了规范苏州工业园区（以下简称园区）的住宅物业管理活动，明确业主、建设单位、业主委员会、物业管理企业以及政府有关管理部门的权利和义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障住宅物业的正常使用和维护，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活环境，根据国家、省、市有关规定，结合园区实际，制定本办法。第二条（释义）

本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、设备、设施和相关的场地。本办法所称物业管理是指物业管理专业公司和专营公司与业主、使用人或者业主委员会依据物业管理服务合同，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主(产权人)，是指物业的所有权人。所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人。

本办法所称物业管理区是拥有独立的出入口和共有设备设施的、不被城市交通穿越的相对完整的、独立的区域。在该区内仅有一个业主委员会和委托一家物业管理企业进行管理。物业管理区由主管部门划定。

第三条（实施条件）

新建物业和达到一定规模、配套设施比较齐全的已建物业，应当实行物业管理。

配套设施不全的住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实施物业管理。

第四条（主管部门及职责）

苏州工业园区国土房产局是本行政区域内物业管理的行政主管部门（以下简称主管部门），履行下列职责：

（一）贯彻实施国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定园区有关物业管理的具体政策、措施和管理标准；

（二）管理园区物业管理工作，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；

（三）负责园区内物业管理企业资质的管理工作，监督和规范物业管理企业行为；

（四）对物业管理招投标工作进行监督和管理；

（五）组织指导物业管理创优活动；

（六）协调物业管理有关各方的关系和纠纷；

（七）督促和指导业主、业主委员会按照政府所规定的标准对其物业进行良好的维护和管理；

（八）组织和指导物业管理区成立首届业主委员会，监督和指导业主委员会工作；

（九）依法查处物业管理活动中的违法违规行为；

（十）法律、法规规定的其他职责。

第五条（相关管理部门职责）

规划、建设、市政、卫生、交通、公安、供电、供水、供气、排水、物价、工商、城管等有关专业管理部门，按照职责分工，对物业管理工作进行专业指导和监督。

各社区工委（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第二章 物业管理分工

第六条（道路、供排水设施管理）

物业管理区域内共用的道路和雨水设施的日常养护和维修管理，由小区全体业主负责；属于城市道路和公共供、排水设施的由市政管理部门负责。

第七条（绿化养护管理）

物业管理区域内共用绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由小区全体业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条（公共环境清洁管理）

物业管理区域内道路、住宅楼、楼道等公共环境的清扫保洁，由小区全体业主负责。第九条（公共治安协助管理）

物业管理区域内的公共治安的协助管理及相关设施的维修管理，由小区全体业主负责，并接受专业部门的指导监督。

第十条（公共卫生设施及生活垃圾管理）

物业管理区域内共用厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由小区全体业主负责；生活垃圾由小区全体业主负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。

第十一条（供水、排污、燃气设备管理）

物业管理区域内供水系统户表为界，界线以外（包括计费水表）的供水管线及设备（二次增压泵站除外），由供水企业负责组织维修、管理；界线以内的供水管线及设备，由小区全体业主或业主负责维修管理；

物业管理区域内污水系统以楼外污水检查井为界，界线以外的污水管线及设备由污水处理企业负责组织维修、管理；界线以内的污水支管线及设备，由小区全体业主负责维修管理；

物业管理区域内的所有燃气管线及附属设施（包括用户计量器具），由供气企业负责组织维修、管理。

第十二条（供电、供汽线路等设施管理）

物业管理区域内供电线路、供热线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由小区全体业主负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供热企业和管理消防、路灯的部门负责管理。

第十三条（专业部门收费管理）

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

公司和专营公司接受业主或者业主委员会的委托对物业进行的维护、修上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。不实行委托服务的，上述有关单位应当服务到户。

第三章 业主自治管理

第十四条（物业管理区域划分）

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理商品房预售许可证或进行房地产初始登记的同时，应当向主管部门提出划分物业管理区域的要求。主管部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，主管部门应当会同各社区工委（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

第十五条（管理主体）

业主通过业主大会或业主代表大会及其选举产生的业主委员会，行使对物业的自治管理。第十六条（业主权利和义务）

业主依法对自有产业和共有产业进行自治管理，享有相应权利，承担相应义务。

业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权推选业主代表，并享有被推选权。

业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第十七条（业主会议召开条件和投票权数确定）

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域内，业主人数超过一百人的，业主大会可以决定成立业主代表大会。业主代表大会由按比例推选的业主代表组成，业主代表一般不超过一百人。业主代表大会根据业主大会的授权履行相关职责。业主大会、业主代表大会以下均称业主会议。

物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主会议，选举产生业主委员会。

业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可以与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。未售出的物业，建设单位享有半数的投票权。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

第十八条（首次业主会议召开条件）

物业管理区域符合本办法第十七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向主管部门提出成立业主大会的书面要求。

主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表和主管部门工作人员、建设单位代表和社区代表组成，其成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组自成立之日起三个月内，在主管部门和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主会议。

第十九条（业主会议职权）

业主会议是物业管理区物业管理的决策机构，行使下列职权：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会的组成人员；

（三）审议业主委员会的工作报告，决定业主委员会的工作经费和业主委员会有关成员的津贴；

（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项；

（七）法律、法规规定的其他职权。

业主会议、业主委员会对全体业主负责，不能损害全体业主的公共利益。

第二十条（业主委员会的备案）

业主委员会是业主会议的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主会议负责。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向主管部门办登记备案：

（一）业主委员会登记备案申请书；

（二）业主委员会成员名单；

（三）业主公约；

（四）业主大会议事规则。

主管部门应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记备案工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记备案，并书面通知申请人。对依法成立的业主委员会，主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

第二十一条（业主会议形式）

业主会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主或二分之一以上的业主代表参加。业主会议作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上或二分之一以上的业主代表通过。

业主会议作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主会议分为定期会议和临时会议。业主会议的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主(业主代表)提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主会议临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主会议。符合以上规定召开的业主会议通过的各项决议有效。凡不参加或不委托代理人参加业主会议的业主（代表），不计入表决，视为对会议通过或否决的议案表示默许。业主（业主代表）可以委托代理人出席业主会议，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。

召开业主会议，业主委员会可以事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在主管部门和居民委员会，邀请主管部门和居民委员会派代表参加，并认真听取主管部门和居民委员会的意见、建议。

第二十二条（业主委员会组成和任期）

业主委员会的成员，应当在物业管理区域内有广泛的代表性，并由热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。业主委员会成员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主不足5名的物业，业主委员会成员可以少于5名，并由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会成员无故3次缺席业主委员会议后，即自动退职。业主委员会成员缺额时的补选，应在业主大会议事规则中予以约定。规则没有约定的，一般应当在半年内召开业主会议予以补选。

业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名并聘用专职或兼职执行秘书1名，执行秘书可以给予适当补贴。

业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年。业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告主管部门。主管部门和各社区工委（乡镇人民政府）应当按照本办法规定指导成立换届改选小组，指导召开业主会议选举产生新一届业主委员会。业主会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主会议所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

业主委员会成员辞职或因长期出国、物业转让、疾病等不能履行职责的，须书面通知业主委员会。

业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。业主委员会的撤销、合并，须经主管部门的核准。

第二十三条（业主委员会职责）业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主会议；

（二）向业主会议报告物业管理实施情况;

（三）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案及其修订草案并报业主会议通过；

（四）经业主会议批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主会议对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（五）经业主会议批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；

（六）审定物业管理企业提出的工作计划和物业管理重大措施；

（七）监督物业管理企业的管理服务活动；

（八）执行业主会议的有关决定；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

（十）法律、法规规定以及业主会议赋予的其他职责。

业主委员会应当经常听取业主、使用人的意见和建议，接受业主、业主会议、物业管理行政主管部门的监督，不得从事除物业发展、租赁、修理、维护等物业管理服务活动以外的经营活动。

业主委员会的账务必须委托物业管理企业或国家认可的财务管理专业公司代管。

业主委员会应当定期召开会议，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

业主委员会开展活动所需费用及业主委员会执行秘书等人员的补贴，由业主委员会和物业管理企业通过合同约定，在物业管理费中列支。经业主会议决定，业主委员会成员可以给予适当的津贴。

第二十四条（业主委员会变更）

业主委员会成立后登记的有关事项发生变更的，业主委员会应当办理变更登记。

物业管理区域范围发生变化、物业管理区域内房屋被拆迁或者灭失及业主委员会因其他原因终止的，业主委员会应当办理注销登记。

第二十五条（业主公约）业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主大会议事规则自业主大会审议通过之日或业主委员会确认经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过之日起生效。业主委员会应当将业主公约和业主大会议事规则在生效之日起15日内报主管部门备案。

第二十六条（业主会议决定的约束力）

业主会议、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业

第二十七条（物业管理企业分类）

园区倡导目前的综合型物业管理企业向管理专业公司和专营公司转型。

管理专业公司，是指受业主委员会委托，对物业管理区内机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等进行策划、设计、咨询，监督专营公司服务质量的管理服务机构。管理专业公司应当配备水电工程、结构工程、会计、绿化工程等专业技术人员。

专营公司，是指接受业主委员会或管理专业公司委托，承担物业管理区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

第二十八条（管理专业公司备案）

管理专业公司应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）公司章程；

（三）验资证明；

（四）公司法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第二十九条（物业管理企业资质核定）主管部门应当按照物业管理企业资质等级管理办法，对备案的管理专业公司核定资质等级。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理性服务活动。

鼓励物业管理企业采用先进的物业管理服务手段，提高物业管理服务水平。

第三十条（物业管理专业公司职责）

管理专业公司应当履行物业管理服务合同，接受业主委员会监督，保持物业和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并履行下列职责：

（一）按照国家、省、市和园区规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施管理服务；

（二）在业主、使用人使用房屋前，将共有产业使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，监督专营公司对共有产业的维修保养服务质量；

（四）发现共有产业损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定组织维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时组织维修并查清损坏原因；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；

（七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（八）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；

（九）配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；

（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好为业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务工作。

（十一）法律、法规规定的其他义务。

第五章 物业管理服务

第三十一条（物业管理企业选聘）

主管部门应当建立和完善物业管理的市场竞争机制。

新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当通过招标投标方式选聘管理专业公司和专营公司。

建设单位、业主委员会可以委托具有资格证书的物业管理中介服务机构，承担筹备业主会议、招标投标及政策咨询等工作。

第三十二条（物业管理遵循原则）

物业管理应当遵循统一管理和专业化服务的原则。

一个物业管理区域内，应当委托一家管理专业公司提供管理性服务。物业维修保养工程由业主委员会或由其委托管理专业公司通过招标或议标发包给专营公司。

停电、漏电、水管爆裂、电梯故障等急修项目发生时，管理专业公司可以委托业主委员会事先认定的专营公司先行修理，维修费用业主委员会应予认可并按规定列支。

第三十三条（物业管理合同）

接受委托的管理专业公司应当与业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当包括下列内容：

（一）双方当事人名称及地址；

（二）管理服务项目和内容；

（三）管理服务标准；

（四）管理服务权限；

（五）管理服务费用及其支付办法；

（六）提供的物业管理用房及其使用、管理办法；

（七）合同期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人认为需要约定的其他事项。

管理专业公司应当在物业管理服务合同签订后15日内将物业管理服务合同报主管部门备案。

物业管理服务合同的期限不超过3年(前期物业管理服务合同的期限不超过2年)。

第三十四条（物业合同终止）

物业管理服务合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理服务合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，经业主会议批准，由业主委员会办理终止物业管理服务合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。由业主委员会解聘的物业管理企业，应当根据业主委员会规定的日期退出该物业管理区域，并在退出该物业管理区域7日内向业主委员会或者新选聘的物业管理企业移交物业管理的相关设施和必要资料。

物业管理服务合同依法终止时，业主委员会有权指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计，所需费用由管理费支出，审计报告应当向业主公布。

物业管理主管部门对审计和移交工作进行监督，并可以对有关争议事项作出决定。

第三十五条（物业管理合同约定的服务事项）

物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

（五）物业档案资料的管理。

物业管理服务除另有特殊约定外，不包括业主及使用人的人身及财产保险和保管责任。

第六章 物业管理收费

第三十六条（物业管理收费遵循原则）

物业管理收费，应当遵循合理、公开以及与服务标准相适应的原则。

鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第三十七条（物业管理收费方式）

物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。执行政府指导价的范围，按照园区管委会的规定执行。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

第三十八条（电梯、水泵运行费）

高层住宅电梯、水泵运行费，按整幢业主各自拥有的房屋建筑面积比例分摊。住宅底层和住宅低层本层不开通电梯的业主不承担电梯、水泵运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但必须承担电梯、水泵的更新改造费用。高层住宅电梯、水泵运行费标准，由园区物价主管部门和物业管理主管部门制定政府指导价格。

第三十九条（物业管理费交纳）

物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。业主暂不使用的房屋，按全额收取。

物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费应当由业主交纳，也可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。

业主和使用人个人不得以任何理由拒付物业管理费。对于欠费的业主，业主委员会应当协助督促催交。

物业管理收费的项目、标准和收支情况，物业管理企业应当在物业管理区域内每半年向业主公布一次，并接受业主监督和质询，公布的报告应当经过审计。

第七章 维修基金

第四十条（维修基金使用原则）

凡实施物业管理的多产权物业，应当建立物业共用部位共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）。维修基金按照业主所有、民主决策、银行专户存储、专款专用、监督使用的原则进行管理。维修基金专项用于物业共用部位共用设备设施保修期满后的大中修、更新、改造。

第四十一条（维修基金的交存和续筹）

维修基金主要由购房者在购房时按购房款的规定比例交存；维修基金不足时，由业主根据业主会议决定补足或续筹。

第四十二条（新建物业维修基金交纳）

新建物业销售时，建设单位应当与购房者签定有关维修基金缴交约定，按有关规定代为收取，并在业主办理房屋权证时将代收的维修基金移交至主管部门指定的账户上。

第四十三条（维修基金账户管理）维修基金明细户按户建账。

一个物业管理区域建立的维修基金属该物业管理区域的全体业主所有，在业主委员会未建立前由政府主管部门代管，业主委员会建立后可以交由业主委员会自主管理。

第八章 前期物业管理和建设单位职责

第四十四条（规划变更原则）

在建设用地规划许可证和建设工程规划许可证批准后，建设单位要求增建其他建筑物、构筑物的，取得销（预）售许可之前，须经园区规划建设管理部门批准；已取得销（预）售许可至业主委员会成立之前，园区规划建设管理部门应当征得购房者同意后方可批准对已批准规划图纸的变更。

第四十五条（前期物业管理）

前期物业管理，是指商品房开始出售至物业管理区业主委员成立前的物业管理。

建设单位应当从物业管理区取得商品房预售许可证前委托管理专业公司对物业管理区进行前期物业管理，建设单位应当与选聘的管理专业公司签订前期物业管理服务合同，并报主管部门备案。

物业管理区前期物业管理服务合同届满后业主委员会仍未成立的，由建设单位委托管理专业公司继续管理。

第四十六条（前期物业管理费用的约定）

前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，在建设单位与选聘的管理专业公司在前期物业管理服务合同中约定。

第四十七条（前期物业管理协议和业主临时公约的订立）

商品房销售时，建设单位应当与购房者在商品房销（预）售合同中订立前期物业管理协议，并向购房者提供业主公约(临时)。经双方签字(盖章)后的前期物业管理协议和业主公约(临时)，是商品房销（预）售合同的组成部分。

第四十八条（业主临时公约的终止）

业主临时公约至业主会议审议通过的业主公约生效时终止。

建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

第四十九条（新建物业的配套设施）

新建物业的规划设计应当充分考虑物业管理的需要。建设单位应当将物业管理区域内所有的物业管理用房和经营服务设施根据园区管委会文件规定有偿或无偿提供给业主委员会，其产权归物业管理区域内全体业主共有。

居民委员会、物业管理企业等管理机构用房、健康活动用房应当由建设单位无偿提供；便民诊所用房按照建造成本价、便民商业配套设施按住宅基准价出售给业主委员会，业主委员会可以从共用部位共用设备设施维修基金中列支购买。

根据规划设计要求建设的地面架空层的建设费用应计入物业开发建设成本，其产权归物业管理区域内全体业主共有。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

第九章 物业的使用和维护

第五十条（共有产业的定义）

共有产业是指由两个及两个以上业主共同享有、共同负责的土地及共用部位和共用设施设备。

共用部位是指各类房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、屋盖等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、围墙、垃圾房等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场、车库、物业管理用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十一条（共有产业分类）

共有产业分为按幢共有产业和按区共有产业两类。

按幢共有产业是指由本幢业主共同享有、共同负责的本幢建筑物和为本幢建筑物专用的土地及共用部位和共用设施设备。按区共有产业是指除按幢共有外的由物业管理区的全体业主共同享有、共同负责的土地及共用部位和共用设施设备。

第五十二条（自有产业定义）

自有产业是指由各业主独自占有的房地产。自有产业的范围为自有产业产权分界线围合的立体空间。产权分界线是分隔不同业主之间的墙体、楼板、屋顶的构造中心线。

第五十三条（共有产业管理标准）

共有产业由业主委员会统一管理。共有产业的管理应当达到下列基本标准：

（一）公共场所定期清扫，平时专人巡视，保持全天候清洁；道路每天清扫，垃圾每天清运，楼梯及扶手每天清扫、擦拭，院内道路、庭院绿地弃杂物及时清理；

（二）草坪保持平整无杂草、无病虫害，生长良好；

（三）树木、花卉应当定期修剪、施肥，防病治虫，及时更换枯死树木；

（四）庭院、道路和停车场维护完好，地面交通标志线保持清晰；

（五）下水道地面盖板完好无损，无污水溢出；

（六）游戏场、运动场、凉亭、凳椅、雕塑、建筑小品等设施维护完好，保持清洁；

（七）大门、围栏、围墙维护完好；

（八）建筑物外墙整洁完好，定期粉刷；外立面为玻璃幕墙的一般每年清洁一次，外立面为水刷石、干粘石一般每3年清洁一次，外立面为喷涂材料的，一般每5年粉刷一次，外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因，致使建筑物、构筑物外立面出现明显污损的，应当及时进行清洗、粉刷；有严重破损、脱落现象的外立面应当修补或重新装饰、装修；

（九）门窗以及标牌、格栅、通风装置等维护完好，无锈蚀现象；

（十）照明、煤气、冷热水管、空调、电梯、自动扶梯、水箱、水泵、发电机、鼓风机、电缆、开关、仪表等其他所有设备、装置，都应当保持完好的工作状态，定期维护；

（十一）屋顶、下水道、化粪池、雨水管维护完好；

（十二）所有建筑物的楼梯、通风井、墙体、天花板、消防通道、出入口都维护完好，保持清洁；

（十三）玻璃窗保持清洁；

（十四）走廊灯、路灯夜间保持明亮；

（十五）水箱、蓄水池每年清洗二次；

（十六）小区智能化系统保持完好；

（十七）每天二十四小时保安服务。第五十四条（业主委员会对物业的接管）

业主委员会接管物业时，应当与建设单位按照有关物业接管验收办法进行接管验收。

业主委员会接管物业时，建设单位应当向业主委员会或其指定的管理专业公司移交下列物业档案资料：

（一）项目规划图、竣工总平面图、分层平面图；

（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；

（三）附属配套设施、地下管网工程竣工图；

（四）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

（五）单项工程竣工验收证明材料；

（六）物业质量保证文件和物业使用说明文件；

（七）房屋及配套设施的产权资料（住户资料）；

（八）物业管理所必需的其他资料。

物业管理服务合同终止时，管理专业公司应当将管理的物业档案资料移交给物业管理委托方或业主委员会或者其指定的管理专业公司。

第五十五条（相邻关系）

业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全、外貌美观整洁以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第五十六条（车辆管理）

车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主会议决定。业主会议决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主会议成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。物业管理企业未经业主会议同意不得把物业管理区域内的道路、空地作为停车场地出租，或擅自对业主停车收取费用。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第五十七条（物业禁止行为）物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；

（二）开办公司等擅自改变房屋用途；

（三）占用或损坏物业共用部位、共用设备设施，擅自移动共用设备；

（四）侵占绿地，毁坏绿化；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，排放有毒、有害物质；

（七）乱设摊点；

（八）随意停放车辆和鸣喇叭；

（九）未经批准饲养禽畜；

（十）大声喧哗或者发出超过规定标准的噪声；

（十一）在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十二）晚间（21点至清晨7点）进行有噪声的房屋装修行为；

（十三）在过道、室外场地和屋顶上堆放杂物；

（十四）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十五）外墙设置防盗设施、外墙设置晾衣架、未经批准封闭阳台和在规定部位外安装空调外机、太阳能热水器等私搭乱建行为；

（十六）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

第五十八条（装修管理）

业主或使用人装饰装修房屋，应当事先告知管理专业公司，管理专业公司应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。双方应当签订装饰装修管理协议。

第五十九条（物业使用性质改变）

因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，其业主应当征得相邻业主、业主委员会和管理专业公司的书面同意，并报规划、建设、国土房产、环保等行政主管部门批准。

物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当报规划、建设、国土房产、环保等行政主管部门批准。

第六十条（道路、场地占用）

任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管理专业公司签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当给予赔偿。

第六十一条（车辆停放）

进入物业管理区域的车辆，除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，应当遵守有关物业管理制度，并按规定有序停放。

第六十二条（物业其他经营活动）

利用物业管理区域内的物业设置广告、停车场及从事其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，扣除适当的管理费用后，可以用于补充维修基金或弥补物业管理亏损。

第六十三条（物业维护）

物业应当定期维修养护，在出现危害物业安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响他人正常使用时，主管部门可以责成有关责任人维修养护。

主管部门可以发出书面通知，要求业主、业主委员会在规定的期限内进行维修养护。若业主、业主委员会拒绝维修或维修没有达到规定要求，主管部门可以委托有关部门实施，所需费用由业主、业主委员会承担。上述费用，业主、业主委员会必须在主管部门发出维修付费通知之日起一个月内支付。

第六十四条（房屋维修责任）房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）房屋自有产业，由业主或使用人自行维修；毗连部位的自有产业，由相邻业主或使用人共同维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用部位、设施、设备，由业主委员会聘请物业管理企业或专营公司定期养护维修。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第六十五条（配合维护）

管理专业公司对物业共同部位、共用设备设施维修养护时，有关业主和使用人必须给予配合。因业主、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第十章 法律责任

第六十六条（业主、使用人的违约责任）

业主、使用人违反入住公约、业主公约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。对违反入住公约、业主公约的，业主委员会、相关业主及使用人、管理专业公司可以向主管部门投诉，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。

业主、使用人未按照入住公约、业主公约、前期物业管理合同交纳物业管理费用的，业主委员会、建设单位、物业管理企业可以根据合同约定或《江苏省物业管理条例》第四十二条加收滞纳金。对于超过6个月不交纳物业管理费用的业主，业主委员会、物业管理企业可在物业管理区域内张贴欠费公告，也可以向园区房地产产权管理部门申请禁止该业主所欠费物业的转让、出租和抵押，或者通过法律途径解决。

第六十七条（业主会议决定的法律责任）

业主会议、业主委员会作出的决定违反本办法或者公共利益的，决定无效，主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会运作混乱，不能正常履行职能的，主管部门可以责令其停止活动，进行整改，直至宣布解散重选。业主委员会解散期间，主管部门可以暂时指定专业管理公司负责物业的日常管理工作。

第六十八条（物业管理用房提供的违约责任）

建设单位未按照规定提供物业管理用房，由主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建款，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十条处以十万元以上五十万元以下的罚款。

第六十九条（物业管理专业公司的法律责任）管理专业公司违反本办法，按照下列规定处罚：

（一）管理专业公司未取得资质证书从事物业管理活动的，由主管部门责令其停止活动，没收非法所得，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第（一）项处以五万元以上二十万元以下的罚款。

（二）管理专业公司违反物业管理合同约定的服务质量标准的，由主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第（二）项处以一万元以上三万元以下的罚款；业主及业主委员会可以依照合同追究其民事责任。

（三）管理专业公司对共用设备设施管理不善，造成物业环境恶化的，由主管部门对其作出警告、降低资质等级或者吊销资质证书，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第（三）项处以一万元以上三万元以下的罚款。

（四）管理专业公司拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七十条（维修基金使用的法律责任）

未按规定足额缴交维修基金的，由主管部门责令限期补交；逾期仍不足额缴存的，可以根据《江苏省物业管理条例》第四十二条按每日万分之五加收滞纳金。

违反本有关规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条（其他部门的行政处罚）违反本办法规定，依法应当由规划、建设、城管、工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十二条（主管部门工作人员的法律责任）

主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十三条（行政复议和行政诉讼）

当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第十一章 附则

第七十四条（适用范围）

本办法适用于中新合作区，娄葑、跨塘、唯亭、胜浦四镇参照本办法实施。非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本办法执行。

第七十五条（应用解释部门）

本办法执行中的具体问题由园区国土房产局负责解释。

第七十六条（生效日期）本办法自颁布之日起生效。

第五篇：苏州工业园区创业创新项目启动资金管理办法

苏州工业园区创业创新项目启动资金管理办法（修订）

第一章 总则

第一条 为加快引进和扶持拥有高新技术含量和自主知识产权的创业创新项目，制订本办法。第二条 启动资金来源为苏州工业园区科技经费。

第三条 创业创新项目指在苏州工业园区注册成立公司并在园区实际进行研发或生产经营的项目，其产品和技术符合国家和园区产业方向，技术含量高，创新性强，产业化前景好。

第四条 启动资金用于创业创新项目的技术研发和产业化，包括研发及产业化所需办公室、厂房、仪器、设备购置、租赁的费用，研发条件、生产环境改善的费用，技术研发和购置的费用等，不得挪作他用。

第二章 扶持办法

第五条 经认定的创业创新项目，视项目质量和规模给予10-30万元的启动资金，重点项目原则上给予30万元以上、但不超过80万元的启动资金。重点项目指在国内外同领域中技术领先、产品市场前景十分广阔、在可预见的时间内具爆发性增长可能、能产生较好经济效益和社会效益的项目。

第六条 创业创新项目管理团队中如有被认定为园区领军人才的，享受园区领军人才启动资金，不重复享受创业创新项目启动资金。

第三章 申请和审批

第七条 招商部门（包括园区国资招商部门，下同）负责对申请启动资金的创业创新项目进行初审。

第八条 “科技自主创新能力提升和产业升级领导小组”授权科技招商例会审核经招商部门初审的项目，根据审核结果出具会议纪要。

第九条 招商部门与通过例会审核的项目团队签订协议约定双方权利义务。

第四章 资金拨付和管理

第十条 启动资金拨付必须符合下列原则及条件：

（一）公司已在苏州工业园区注册、有固定研发或生产经营场地、相关人员到位并开始实际运作；

（二）资助金额一般不超过企业注册资本的10%，且拨付进度不超过实收资本；

（三）资助金额超过30万元的原则应分批拨付，首批拨付金额不超过总额的50%，根据项目情况对其销售、科技投入、知识产权等指标进行考核，考核通过后再下拨剩余部分。合理设定分期拨付的标准（自筹经费到位与市场开拓、人才引进等指标相结合）；强化分期拨付标准的考核，对于金额较大的，需要提供销售、研发与专项经费专项审计报告，降低资金风险。第十一条 每月20日前，招商部门核对资金拨付的申请材料，递交中小企业服务中心；科技部门、财政部门复审，将符合规定的材料报园区“科技自主创新能力提升和产业升级领导小组”，批准后办理拨款手续，整个时间不超过4周。

第十二条 获得启动资金的项目需提供启动资金使用方案，用途不得超出第四条规定的范围。第十三条 申请拨付启动资金应提交下列材料（一式三份）：

（一）《苏州工业园区创业创新项目启动扶持资金申请书》；

（二）企业法人营业执照复印件；

（三）企业法人代表的身份证明复印件；

（四）相关招商例会会议纪要；

（五）招商部门同企业签订的相关协议；

（六）其他需要附加的文本。

第五章 项目监督与考核

第十四条 建立启动资金项目半报告制度，招商部门在招商合同中需明确，获得启动资金支持的企业落户后五年内，需每半年向科技局、财政局报告注册资本变更、市场销售、人才引进、知识产权创造等基本运行信息，并由招商部门负责敦促企业按期填报，对未按期填报且经营出现困难的企业及时跟踪分析。

第十五条 招商部门要对本部门引进的启动资金项目，建立专人负责制，除负责敦促企业定期提供企业基本信息外，需定期分析项目运行情况，对于遇到经营困难的企业，要联合中小企业服务中心和相关部门，针对性的开展服务，帮助企业解决问题；对出现未正常年检甚至减资、注销、迁移等项目的企业，招商部门的负责专人需跟进了解企业经营困难，对项目提出相应的处理意见，报招商例会决策。

第十六条 启动项目实施过程中如有重大调整（包括并购、变更、减资、注销、迁移等），项目实施单位必须及时经相关招商部门，向科技招商例会提出调整申请。调整批复内容视同对招商合同内容的调整或补充。对于由于市场、政策等客观因素造成的企业经营困难，允许企业调整项目实施内容、投资总额等相关内容，调整项目实施进度；对于诚信经营、非主观因素造成的企业倒闭，允许项目办理结题手续，经有资质财务机构审计后，对到位资金严重不足的，在清算时要追偿一定的启动资金；对于恶意抽逃资金或五年内以相同项目在园区外创办企业，招商部门需要严格按照规定，追偿所有启动资金。

第十七条 园区科技和财政部门负责对启动资金的使用进行监督检查，并逐步建立启动资金支出绩效考评制度。

第十八条 依托园区会计服务外包示范基地，积极探索通过政府招标、批量采购的方式，引导示范基地的专业服务机构对启动资金项目注册后的前2年内提供规范的财务、税收策划、公积金交纳、研发费归集等专业化服务。

第六章 罚则 第十九条 获得启动资金的项目，原则上5年内不得离开苏州工业园区或以相同技术、产品在园区以外注册或参股公司；企业注册资本不得低于约定或在公司成立五年内自行减资。否则应返还启动资金。

第二十条 对弄虚作假、挪用或恶意骗取启动资金等违反财经纪律的行为，园区科技、财政部门将按照有关规定对项目负责人和项目实施单位给予行政和经济处罚，追回拨付资金。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则

第二十一条 本办法由苏州工业园区科技发展局和财政局负责解释。第二十二条 本办法自公布之日起试行，试行期为3年。