119120_房地产企业技术管理部门在项目过程的工作要点

第一篇：119120_房地产企业技术管理部门在项目过程的工作要点

房地产企业技术管理部门在项目过程的工作要点

2009-7-14 8:59:54作者：zhangcj25802440

在工作实践中，常常见一些企业技术管理部门的一些管理人员，因为缺少工作的系统经验，工作中总是表现出一定的盲目或者茫然，由于技术部门是组织项目实施的“先行官”，必须记住“兵马未动，粮草先行”的古训，学会“由全局谋一域”。所以，对项目过程来说，不同阶段的主要工作为：

1、在项目立项与可行性研究阶段，技术部门和技术关键岗位的责任是为项目理想决策提供技术支持、技术服务和支持性依据，就管理这个层面来讲，属于配合管理过程。实际上就是提供可行的规划面积与计算容积率面积的符合性、项目销售面积的最小量、项目成本的估算依据，项目产品的品质和环境品质与目标客户群定位的符合性对项目可行性研究的支持和服务，这个过程虽然是估算，但是也必须审慎对待，因为这些指标是决定项目可行性研究理论的基础，是项目立项决策的依据。①这个阶段，技术部门更多的是参与和支持，起过程支持作用。是对土地“招、拍、挂”文件的研究，是对文件中给定的规划条件与地形、边界转角坐标和各区段间尺寸、对给定容积率计算建筑面积与地形面积、周边环境、规定限高等规划要素满足条件下符合性的判断性研究。

②这个阶段，技术部门是对市场调查和可行性研究建议的项目市场定位和目标客户群定位的项目品质，提供相应的建筑与环境品质支持和服务，为项目建筑成本估算提供依据或者提供符合条件的估算成本。③这个阶段是技术根据可行性研究的建议，向决策者提供产品设想和环境设想的过程，至少应提供可建建筑面积、最小可销售面积、规划条件与上述基本目标的符合性，向项目决策者提交一个可以联想的空间或者是一个可以想象的描述，以利批准或者立于参加土地“招、拍、挂”的决策、投标过程的报价上限划定。

2、在项目规划与设计阶段，技术部门就是要把立项批准的可行性研究报告所规定的原则，按照项目的市场定位和目标客户群定位的指导思想，按照规划条件进行符合性研究；按照国家及地方政府有关规划的政策、法规，与项目设计的设想与政府相关行政主管部门、与设计单位进行符合性交流，在满足设想的符合性基础上，强调经济性。要点工作是：① 规划设计满足国家相关法规、强制性技术标准要求，满足规划许可条件要求，满足消防、日照分析、人防、绿化景观等要求，一方面满足自己的设想，使与设计沟通的更具体，同时又通过与规划、消防、人防、避雷减灾的沟通，为组织办理规划许可证提供支持和服务。

② 总图设计应满足与周边环境的符合性，各大功能区划布局应体现对业主关怀，协调好项目主、次入口与周边的交通的和谐，不管总图布局的形式如何，综合利用地形与地貌、与周边环境的和谐等是规划设计必须应重视的要素。③ 总图设计应满足建筑物布局的日照分析、消防、停车、运动、交通、各主体景观间的联系，以路网划分大功能区划，竖向标高满足管网设计、景观设计的需要；布局应符合可合理获得较大销售面积的项目需求。

④ 户型设计必须满足目标客户群要求，在功能、功能分区、可改造和附加扩展功能等方面得到体现，在户型和户型比例方面符合批准的可行性研究报告确定的原则；户型设计必须体现人性化，体现对入住业主的关怀，体现在对国家现行政策、特别是强制性标准的尊重上。

⑤ 建筑方案必须体现与周边项目的差异性、建筑与周边环境的和谐性，具备可以引领消费观念的前瞻性，体现功能间联系的人性化；建筑方案还必须体现在符合国家相关政策上，坚持对环境的友好性，表现在对“绿色”建筑、“四节”建筑、安全的理解，表现在开发商和设计对“顾客”理解与符合，体现建筑方案与建筑技术的符合性。

⑥ 结构设计必须体现技术的可行性与经济的合理性结合，结构方案与建筑、与主体功能、与荷载和作

用、与专项规范或者法规必须做到协调。一般地，在建筑方案确定后，留给结构设计师的只能是与建筑设计的符合性，在要求结构承担设计的经济性时，必须体现尊重与工程地质条件和建筑功能必须结构形式的协调性。⑦ 综合管网设计必须满足节能、维护的便宜性，满足专项规程的要求，注意与周边市政管网的“衔接”与匹配，引进与引出必须满足线路的经济型、技术的合理性。比如，对高层建筑的消防要求，除满足规范防火分区、紧急疏散、可产生有害气体的管线、管道防护外，还要与管网布设对环境的影响等要素结合。⑧ 景观设计应在满足各大功能区划的前提下，强化各主题的意义，以绿化、主题景观、小品、水景作为纽带，把景观的外延作为主题意义的延伸，强调景观的灵魂联系；景观设计应满足业主的均好性，满足与项目市场定位的符合性，满足项目成本和后期使用成本要求的系统性，强调普遍与提升关系的兼顾。这个阶段，技术部门是过程的主要管理者和实施者，与项目决策和开发部门有密切的关系，在整个开发建设的所有工作任务中，所占权重最大，也是成本控制实现事前控制、保证项目销售、保证项目利益的关键过程。

3、在项目实施阶段，技术部门的工作主要体现在对设计实现的专业监督上，通过对图纸会审、设计变更的的控制，保证项目实施过程是一个按设计、有计划的实施过程；通过对实施过程的技术方案、技术措施的监督控制，保证合作伙伴的过程技术手段、工艺对持续满足项目品质的可靠保证；通过对隐蔽工程、检验批、分项分部工程的质量监督，监督承包人和监理在合同履约、在保证“质量通病”控制的细节管理。应该注意：

①注意温度应力作用在顶层外墙或第一开间墙体被削弱处产生的裂缝，墙体组砌方法或搭接长度不足、灰缝过大、拉结钢筋的设置与间距、“螺丝墙”、“后补墙”、“填充墙”、没有按照构造规定增设构造柱、现浇钢筋混凝土带（圈梁）造成的裂缝，因平面布置过于复杂或者地基不均匀沉降造成的裂缝。

②还要关注因外墙裂缝裂通造成的进水、因外墙固定栓件钉入有可能吸水墙体造成的渗漏，比如混凝土、加气混凝土砌块等材料表面应涂刷的界面剂及其使用效果，混凝土构件与砌块砌体还应增设的防裂钢丝网的设置与固定等。特别关注基层是吸水率较高的加气混凝土砌块外墙保温的施工质量、系统选择和兼容性的效果。

③注意有特殊使用功能部位的防水处理。象卫生间、厨房的防水处理—构造和工艺，就要采取复合措施，一方面重视结构和建筑构造的防水处理，另一方面又要在施工现场对基层处理（清理干净、充分湿润≮24小时）、安装竖管后塞填充微膨胀混凝土、套管周边处理、套管塞填防水材料（沥青油麻）以及防水处理后的“闭水”试验。

④注意采用装配式楼面板的后塞处理，对板缝的宽度（≮25MM）设置、填缝材料（微膨胀混凝土）、按照抗震要求配置的构造抗裂钢筋（规范和标准图规定）、基层处理（清理干净、充分湿润≮24小时）、处理层处理后的加荷时间等问题的处理，这些都是造成装配式楼（屋）板开裂的重要原因。

⑤注意现浇楼（屋）面板的混凝土浇筑与梁板钢筋构造高出板结构控制标高区域的处理。混凝土密实度不够（振捣）、配合比的用水量（水灰比）较大、现场泵送混凝土随意补充加水、导致顺序和浇筑方向设置错误致使造成方案规定外施工缝、没有按规定先浇同比例砂浆导致先后浇筑施工缝处理不当、泵送混凝土输送管布置与浇筑方向不一致导致初凝混凝土被拉裂、混凝土养护不及时或者过震导致“浮浆过厚”造成的开裂，都是导致楼（屋）面板会漏水的可能，也是造成渗水的根源因素之一。⑥注意与入住业主生活有密切关系的质量问题处理。比如电梯的品牌、运行速度、层站呼唤站的设置、安装后的运行质量水平，假如你的电梯运行速度不当会造成乘用的不舒服，就像“失重”或“超重”的感觉，对老人、心血管疾病患者的影响会有多大；假如安装质量有问题，经常出现“卡人”和“关人”事件，有谁能堵住“受害人”的嘴。

⑦注意与入住业主生活有密切关系的质量问题处理，还应关注专业的东西与入住业主之间的相关影响。比如，根据绿化设计平面布置需要在业主客厅比较近的区域栽种有可能招蚊子的树、影响业主采光的树或者是考的比较近的路灯、变压器距业主的用电器比较近，可能会对业主使用电视、电脑、手机有影响的等等类似这样的问题，作为主管该做些什么？

处理使用功能性质量通病造成的问题，要求我们的现场管理人员，必须把“业主”利益放在心中，把企

业的利益放在心中，认真抓好每一个环节、细节，一定要用系统的管理思想，采用复合措施坚持做好“事前、事中”控制，决不能掉以轻心，否则，那些裂缝、渗水、沿管渗流就会把我们的质量信誉和项目品质完全葬送掉。这个过程是技术部门必须严格控制的部分，在项目管理的范畴内，属于技术的专业监督，就组织构架内的管理职责来说，属于配合管理，就管理的控制过程来讲，属于技术管理的“事中控制”。

第二篇：房地产项目开发过程五大要点

房地产项目开发过程五大要点

(一)：凡事预则立，不预则废！

项目启动之前，如果能够事先做一些计划，订一些目标，一定会对工作的开展有百益而无一害。

房地产项目开发的计划包括项目的整体开发计划，项目的资金预算运作计划，项目的整体时间节点安排，项目整体的工程，营销等各个部门的工作计划。

在项目准备启动的时候，房地产公司对项目的整体有一个比较详细的预算和预估。每一个部门负责人对属于自己部门的分内工作，都需要提前探讨，作出详细的计划，计划经过多轮的会议和探讨最终确定。而每一个项目的这种计划和探讨，是一种经验的碰撞，理论的升华，通过圆桌会议的形式，形成兴旺房地产公司的积累，而就是这种形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步骤。

(二)：项目未动，策划先行！古云：兵马未动，粮草先行；

对于房地产开发而言；应该是项目未动，策划先行。即应该做好项目策划，项目策划简单而言是回答以下几个问题：

谁是我们的客户？我们的客户喜欢什么样的产品，我们的产品做成什么样的特点，商业怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商业和住宅的比例怎么样？住宅户型的比例和面积分配怎么样？项目的风格做成什么样子？项目的景观应该满足什么人群的需要？

而这些选择都需要一个为什么这么做的理由！这些问题我们有意或者无意都会要回答，不管是通过专门的流程来回答，或者拍脑袋来回答。只是说如果拍脑袋，那么犯错误的可能性更加大，地块也无法发挥最大的价值所在。而如果在下结论以前，进行全面的调研，与市场分析，项目产品的探索性研究，对结论加以科学的论证，会大大减少失误的可能性，确保地块的价值得到最大程度的提升！

我们需要回答这些基础问题的重点在于：在设计之前或者设计开始的同时，我们需要对项目做一个精确的定位。定位是一个项目开篇重要的核心点在于回答我们是什么，谁是我们的客户！

定位做好了，项目的销售就做好了80％。(三)：地产开发，设计重中重！

对于房地产开发，房子就是产品，而产品是设计出来的，开发的坚决条件好：即使市场不好，我留下来的房子要全部是优质资产！设计要解决的问题很多，成本控制就在设计阶段可以解决85％。

设计首先需要贯彻定位的意图，建筑方案中平面布局以及外观造型，建筑用材的选择。其次是结构方案的确定，从基础的形式，到钢筋混凝土的含量；最后到整体的水电体系，所有的设备，材料选型，在设计阶段一定要完整考虑，选择最佳的方案，并且融入整体设计过程中，确保所有的大问题在设计阶段解决，95％的小问题在施工过程中也能够解决。

设计做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面预算！在项目的整体计划中，控制成本是工程管理过程的一个重点所在，那么成本控制的关键并不完全在于成本部和工程部，而是在全员的成本控制，在项目整体计划中，我们应该可以提前做好全面的预算，工程有一个细致的预算，从图纸到材料设备采购，提前计划，提前讨论；

不但工程需要有全面完整的预算，营销也有一个全面细致的预算；财务也有一个全面的预算，对外报建关系协调也有一个全面的预算，所有这些预算都是我们的成本组成，这需要全面的成本核算体系，在项目开始以前，我们应该将团队职责分配好，然后对整体预算进行核实，并且在项目的整体开发过程中，忠实执行预算制度，当然这些预算可能会有调整，我们需要3个月或者6个月审核一次，看预算中哪些超越了，哪些节约了，通过一两个项目，我们的成本控制能力能够得到提升，这正式我们开发水平的体现，是我们经验的积累。

建议公司成立以总经理为中心，全员参与的成本核定小组，由财务部牵头，针对公司的成本部，工程部，营销部以及对外报建等相关部门，整理以前的资料，参考现状，指定出合理的预算。

(五)：项目管理，流程优先！

在月湖兰庭的项目管理过程中，其实现场管理是十分混乱的，只不过这些混乱都被掩盖住了，并没有造成很大的问题，所以我们有时候视而不见。主要也有部门的职责不清晰，各个部门的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部与成本部的权责，比如工程与技术的权责，比如工程与营销的权责；而这些问题，都是因为公司岗位不清，责任不明，流程不畅通而造成的。

所谓流程，就如流水一般，自一个节点流至另外的节点，公司的流程畅通，则工作顺利并且能够最大限度避免错误。

那么如何才能做到这样行如流水的工作呢？任何工作必须回答以下几个问题，简称：6W1H

1.Who—工作的责任者是谁？

2.For whom—工作的服务和汇报对象是谁？

3.Why—为什么要做该项工作？

4.What—工作是什么？

5.Where—工作的地点在哪里？

6.When—工作的时间期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？

参考上述6W1H，我认为首先是公司岗位设立清晰，然后是岗位职责明确，做到每一个事务都有人负责，每一个人都有其负责的事务；其次是工作的标准和方式要确定，明确做事的方式和方法。

任何一个公司，如果能够把上述五个部门的工作分解，细化然后执行，则公司必定能够在硝烟四起的房地产市场立足并崛起。

第三篇：项目管理部门工作简介

项目管理部部门介绍

XXX有限公司项目管理部是公司新设项目的执行管理部门。主要制订项目计划和目标，开展项目立项、组织实施工作、管理、监督项目运作过程，确保项目的咨询、设计工作按合同要求组织实施，且需符合法律法规，符合质量、安全、环境、职业健康安全等内容。并负责质量、安全、环境方面的交底工作，并在项目进行过程中提供技术服务，最终达到按时按量顺利完成。所以项目管理部以开阔思路和视野，敏捷的思维习惯，务实的工作作风，全新的管理方法处理公司跨领域的复杂问题，并实现更高的运营效率。

XXX项目管理部主要工作流程是：项目启动、项目计划、项目执行、项目控制、项目收尾共五个过程。根据各个阶段的特点和所面临的主要问题，系统的归纳为XXX项目管理部五大工作内容和管理领域，即综合管理内容、规划管理、施工管理、质量管理、风险管理，并分别对各领域的知识、技能、工具和技术作了全面的总结。

一、项目综合管理内容

1、组织工程项目论证；

2、组织项目建议书、可行性报告的编制；

3、负责审查工程施工图设计及工程预算；

4、参与工程招投标工作；

5、工程技术、功能设计、工程监理、现场施工安全、变更控制、工程进度和工程质量管理、组织实施项目的巡检；

6、负责组织工程勘察设计，审查勘察设计方案、勘查报告和设计图纸的质量，并出具意见；

7、负责现场施工管理，审查施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划等，并出具意见；

8、对工程项目工程竣工验收报送的有关资料进行审查，并会同有关部门对项目进行验收；

9、督促好各类工程建设项目档案管理。

二、项目规划管理：

1、参与前期投资机会研究；

2、参与前期项目策划的方案选择；

3、参与企业项目可行性论证和立项工作；

4、参与企业的项目招投标工作；

5、洽谈并签订项目合同。

三、项目施工管理

1、负责项目施工计划的制定与落实，执行施工方案，协调项目现场施工的各项工作；

2、参与编制项目质量、环境、职业健康安全管理规定，严格按标准、合同施工；

3、参与制订项目进度计划，细化执行进度计划，确保项目施工工作按时完成。

四、项目质量管理

根据国家法律法规和企业的相关规定，制定并修改质量、环境、职业安全的规章制度，建立完善的质量、环境、职业健康安全管理体系。

五、项目风险管理

根据国家法律法规和企业的相关规定对项目风险从识别到分析乃至采取应对措施的一系列过程，主要包括项目风险识别、风险量化、制定风险对策三个方面。

项目管理部

二〇一三年十一月二十一日

第四篇：房地产企业稽查要点

房地产企业稽查要点

一、营业税

1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确，收取的价外费用是否并入营业额申报纳税。

2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金）申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天。

3、银行按揭款收入有否申报纳税。

4、以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。

5、拍卖、被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳税。

6、以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税。

7、采用“还本”方式销售不动产时，是否是按减除“还本”支出后的收入申报纳税。

8、将不动产或无形资产抵债转让给其他单位，是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。

9、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税。

10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低，有无正当理由。

11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。

12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将包销、代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。

13、是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的三个条件。

14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。

15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。

16、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配，不承担风险的，是否按“租赁业”申报纳税。

18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

19、涉及营业税的其他问题。

二、企业所得税

（一）收入检查要点：

1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

④采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（5）将开发产品先出租再出售的，是否按以下原则确认收入的实现：

①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（6）以非货币性资产分成形式取得收入的，是否在分得开发产品时确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否计收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入。

7、有无将折扣额另开发票，而在收入中扣除的问题。有无将收入长期挂往来账不入账现象。

8、采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。

9、是否按税务机关确定的征收方式（预）缴纳企业所得税。

10、涉及企业所得税收入确认的其他问题。

（二）税前扣除项目检查要点：

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，是否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将未结转销售收入的预收款所涉及到的营业税等一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐准备金”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为扩大扣除比例而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。

9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费。

10、按会计制度计提的各项准备金是否作纳税调整。

11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资标准进行税前扣除；工资实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合“两低于”原则，是否实际发放，未实际发放部分是否已调增应税所得。

12、纳税人计提的以前应提未提、应计未计的费用及补缴以前的税金是否已作纳税调整。

13、捐赠的扣除是否符合税法规定。接受的捐赠是否已调增应纳税所得额。

14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

16、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。

17、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入账户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。

18、税前扣除项目的各项凭证是否合法，是否有虚列成本现象。

19、成本、费用能否准确核算，与税务机关已确定的征收方式是否相符合。

20、其他税前扣除项目是否符合《企业所得税税前扣除办法》的规定。

三、土地增值税

1、房地产开发项目竣工结算前取得的房地产转让收入（包括采取分期收款销售方法取得的预收款项）是否按规定预缴土地增值税，竣工结算后是否按规定期限到地方主管税务机关清算。

2、申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。

3、涉及土地增值税的其他问题

四、房产税

1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。

2、自用的房产是否缴纳房产税。

3、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”账，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管、电梯等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。

4、闲置未用的房产是否缴纳房产税。

5、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分是否按规定增加房屋原值，缴纳了房产税。

6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否按租金缴纳房产税。

7、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

8、涉及房产税的其他问题。

五、土地使用税

1、在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是否缴纳城镇土地使用税。

2、在项目完工后，对未出售部分的商品房占用的土地是否缴纳了城镇土地使用税。

3、对已取得土地使用权但尚未开发的土地是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。

4、涉及城镇土地使用税的其他问题。

六、印花税

1、各类建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据、账簿等是否按规定贴花。

2、购销合同是否按税务机关确定的征收方式足额缴纳。

3、实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。

4、各类未履行的合同，是否按规定贴花。

5、涉及印花税的其他问题。

七、个人所得税

1、对支付给个人的现金、实物、有价证券是否未按规定代扣代缴个人所得税。

2、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

3、对从“盈余公积”、“利润分配”、“管理费用”、“经营费用”等账户中提取支付的工资、奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。

4、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。

5、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，代扣代缴个人所得税的计算方法是否正确。

6、支付给董事的董事费，是否代扣代缴个人所得税。

7、企业向职工或其他个人集资，支付股息、红利、利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。

8、单位为职工负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。

9、个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出是否按规定缴纳（代扣）个人所得税。

10、纳税内个人投资者从其投资企业（个人独资、合伙企业除外）借款，在该纳税内既未归还，又未用于生产经营的是否按规定扣缴个人所得税。

11、有无奖励职工汽车、住房未扣缴个人所得税。

12、有无在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券未按“其他所得”项目扣缴个人所得税。

13、将代扣代缴税款长期挂账而不申报缴纳。

14、涉及个人所得税的其他问题。

第五篇：企业安全管理部门工作职责

企业设置安全管理机构文件：

1.安全生产管理机构是指建筑施工企业及其在建设工程项目中设置的负责安全生产管理工作的独立职能部门。

2.安全生产管理机构的职责主要包括：落实国家有关安全生产法律法规和标准、编制并适时更新安全生产管理制度、组织开展全员安全教育培训及安全检查等活动。

3.企业安全生产管理机构负责人依据企业安全生产实际，适时修订企业安全生产规章制度，调配各级安全生产管理人员，监督、指导并评价企业各部门或分支机构的安全生产管理工作，配合有关部门进行事故的调查处理等。

4.企业安全生产管理机构工作人员负责安全生产相关数据统计、安全防护和劳动保护用品配备及检查、施工现场安全督查等。

5.施工现场专职安全生产管理人员负责施工现场安全生产巡视督查，并做好记录。发现现场存在安全隐患时,应及时向企业安全生产管理机构和工程项目经理报告；对违章指挥、违章操作的，应立即制止。

6.建筑施工总承包企业安全生产管理机构内的专职安全生产管理人员应当按企业资质类别和等级足额配备，根据企业生产能力或施工规模，专职安全生产管理人员人数至少为：专业公司——1人/十万平方米·年（生产能力）或每一亿施工总产值·年，且不少于3人。

7.建设工程项目应当成立由项目经理负责的安全生产管理小组，小组成员应包括企业派驻到项目的专职安全生产管理人员，专职安全生产管理人员的配置为：

建筑工程、装修工程按照建筑面积：

1、1万平方米及以下的工程至少1人；

○2、1万～5万平方米的工程至少2人；

○3、5万平方米以上的工程至少3人，应当设置安全主管，按土○建、机电设备等专业设置专职安全生产管理人员。

土木工程、线路管道、设备按照安装总造价：

1、5000万元以下的工程至少1人；

○2、5000万-1亿元的工程至少2人；

○3、1亿以上的工程至少3人，应当设置安全主管，按土建、机○电设备等专业设置专职安全生产管理人员。

8.工程项目采用新技术、新工艺、新材料或致害因素多、施工作业难度大的工程项目，施工现场专职安全生产管理人员的数量应当根据施工实际情况，在第六条规定的配置标准上增配。

9.劳务分包企业建设工程项目施工人员50人以下的，应当设置1名专职安全生产管理人员；50人-200人的，应设2名专职安全生产管理人员；200人以上的，应根据所承担的分部分项工程施工危险实际情况增配，并不少于企业总人数的5‰。

10.施工作业班组应设置兼职安全巡查员，对本班组的作业场所进行安全监督检查。

安全管理部门工作职责：

1、在主管安全副总经理和总工程师领导下，贯彻执行安全生产和劳动保护的方针、政策、法令、法规与条例标准。落实本企业安委会的计划、方针和管理目标，并及时汇报工作情况。

2、协助有关部门做好安全生产宣传教育，培训工作和新工人、特殊工种作业人员的安全技术训练、考核、发证、年审工作。经常深入施工现场检查安全、掌握安全生产情况，督促指导，纠正不安全行为和因素，预防、消除不安全隐患。

3、对安全生产、文明施工及场容场貌、饮食卫生等进行检查，提高全体人员对文明施工的意识和文明施工水平。

4、对施工现场的安全隐患签发《整改通知单》对整改落实情况按着定人、定时间、定措施的原则，进行整改监督检查。按时复查，验收。

5、协助项目部对安全资料的管理，填写真实反映施工现场安全生产的实际情况。

6、做好安全工作计划、总结和《安全简报》等工作的编写发放，对施工现场和工程按“标准”“规范”进行系统检查和评价。

7、对违章指挥、违章作业、违反安全生产和劳动保护法规的行为或安全生产发生矛盾时，经说服劝阻无效，应暂停生产，消除隐患危险，提出合理意见，并及时向本企业领导汇报。

8、负责编制安全（生产）管理保证体系，确保安全管理保证体系正常运转，实施。

9、主持伤亡事故的调查，做好伤亡事故的统计，分析工作并逐级上报。