投资审计的重点是安全性和效益性

第一篇：投资审计的重点是安全性和效益性

投资建设项目审计涉及诸多阶段，主要有项目筹备、资金筹集、建设准备、建设管理、质量控制、验收运行、竣工决算等阶段，各个阶段都存在外部监管和市场联系。随着投资体制改革、项目建设市场运作化的深入，在进行投资审计时，保障国家投资的安全和效益性应是审计的重点。

一、审查可行性研究与项目概算设计的一

致性，防止建设单位利用项目建设骗取建设资金。在实际操作中，可行性研究报告的评审是专业机构进行，专业性强，指导意见较粗放。而对概算设计的审定和批复往往由计划和相关的行政部门审批，其间存在着差异性，建设单位可利用此差别，将与项目无关或本由其自身承担的建设内容添加到概算之中，实质上骗取了项目建设资金。如我们在对某建设项目的审计中，就发现了此类问题,其主管部门往往只注意了项目建设的必要性和效益性，对项目建设内容实施大包大揽，使建设单位将不属于本项目的其它项目纳入项目概算。

二、审查项目法人组成的科学性，以保障国家利益不受损失。现阶段，项目建设联合开发的形式比比皆是，在审计过程中如何保障国家利益不受损失？一是要审查项目法人的组成，即国有资金占有的份额是否合理，是否占有控股地位,机构人员的组成和职责是否合法，防止政企不分，低估国家资本，造成国有资产流失。二是审查项目法人在运行中，参建各方的出资是否足额到位，有无抽逃资金或侵蚀国家资金的情况。三是审查有无非法集资，支付利息，造成投资损失的问题。

三、审查项目建设的合法性，保障各项资产的取得合法。国家对项目建设过程中的各个环节均有明确的法律规定，而项目法人往往为了降低投资成本或达到其他非法目的，采用违法手段进行项目建设。一是要严格审查建设用地的取得情况，防止非法买地、占地的情况发生，查处与相关部门窜通违法征地。二是严查招投标中存在的问题，查处规避招标、违法招标、将概算外项目列入概算内招标、违规签订合同等问题。三是审查设计变更及概算调整的合法性，主要关注是否为谋求部门或单位利益擅自变更设计方案影响项目功能发挥的问题。

四、审查项目建设的效益性，促使项目建设能发挥预期的效益。目前，对项目建设效益的考核主要有建设工期、投资完成情况、运营效益。首先，考核项目工期的执行情况，如果某项目建设工期超过计划工期，说明该项目建设效益不能按时发挥，超过的工期越长将给项目带来的损失越大。其次，对项目概算的完成情况进行分项考核，认真分析工作量完成情况、造价情况，反映项目建设的效率性及对投资控制情况。最后，根据项目建设完成情况结合设计变更的情况对其运行效能进行评价。

第二篇：浅谈固定资产投资效益审计

投资效益审计是对政府投资项目以其实现经济、社会环境等效益的程度和途径为内容，以促进投资效益的提高为目的所进行的审计。通过建设项目投资效益审计，可以揭示在投资领域存在的带有倾向性和普遍性的问题，深入分析问题存在的原因，提出针对性的意见和建议，帮助改善工程建设项目的管理，降低工程成本，提高建设项目的投资效益。

目前，在实际审计中，往往把造价审核作为投资审计的重点，认为工程造价核减了多少万元，为财政节约了多少资金，就认为达到了投资效益审计的要求。其实，真正意义上的投资效益审计，应该是一个系统的工程审计监督过程，应该从项目立项、设计、采购、招标、施工、监理等到工程决算，再到工程完工项目效益调查全过程监督。因此，我们在进行工程造价审计的同时，还应把审计的关口前移，加大对项目的跟踪审计，将审计参与到整个项目建设过程当中，我们认为，在工程造价审计的同时还应从以下几方面进行跟踪审计：

一、决策阶段对建设项目立项决策科学、正确性的审计

项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低和投资效果的好坏。可行性研究作为一种投资决策方法，从市场、技术、工程建设、经济及社会等多方面对建设项目进行全面综合的分析和论证，依其结论进行投资决策可大大提高投资决策的科学性，提高投资效益。所以投资效益审计也应把对可行性研究报告的分析作为审计的一个重要方面。建设项目可行性研究审计主要内容：

1、审查对所提出的项目建设背景是否真实，建设条件能否落实，可行性研究内容是否齐全，深度能否达到规定的要求并满足设计需要；

2、审查承担可行性研究的单位是否具备一定的资格，可行性研究的审核批准是否符合基本建设程序；

3、审查可行性研究中的技术论证、经济论证、财务投资方案是否切实可行。从而对可行性研究作出的结论进行评价，为投资决策提供审计信息，以便做到在决策阶段体现其项目建设的明智性、效益性。

二、设计阶段对项目设计概算、预算是否科学合理的审计

设计阶段的工程造价是整个工程造价控制的龙头。编制设计概算并进行分析，可以了解工程各组织部分的投资比例，对提高投资决策和设计质量，减少投资损失，加工程建设进度，充分发挥投资效益具在十分重要的意义。所以进行投资效益审计时对概预算文件审计是非常必要的。概预算审计的主要内容：

1、审查概预算文件编制的合规性、合法性。包括概预算文件的组成内容是否完整，所依据资料是否齐全，是否做到了符合实际。概预算定额与概算指标是否符合建设项目的专业要求和国家规定的标准，材料与设备供应方式、市场价格与预算价格是否正确，工程量的计算、概预算定额和指标的套用是否合规。

2、审查概预算的执行情况。包括审查建设项目是否按照批准文件所规定的内容完成，查明是否存在着预算超概算、决算超预算的现象，有无搞计划外工程、概预算外购置、超标准建设等情况，并分析主客观原因，找出存在的问题。

三、招投标阶段对项目招投标是否公正、合理的审计

对建设项目实行招投标是为了保护国家利益、社会公共卫生利益和当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量。而在实际操作中，由于招投标过程不太规范，存在串标、陪标现象，建设单位为了获取项目压低造价或为了个人利益抬高造价等现象。因此对招投标工作的审计主要审查：

1、审查是建设单位与施工单位是否存在串标、内定中标人现象，施工单位在投标过程中是否存在陪标现象；

2、审查标底是否控制在总概算及投资包干的限额之内，编制的依据是否合规，是否由有资质的机构及造价管理资格的人员编制，是否遵循国家有关政策法规，是否体现招标文件的规定和要求，是否与市场实际价格相吻合，是否根据施工图编制，有无存在不从实际出发片面降低造价、影响工程质量的情况。

四、施工阶段对工程管理和监理的审计

在审计中发现有些项目在施工阶段不严格按设计图纸要求施工，而是随意扩大建设规模或提高建设标准等，从而造成投资额的增加。另外，由于建设单位或监理单位有些人员业务素质低，工作管理不到位，对签证及隐蔽资料不能严格把关，从而造成投资损失浪费。因此，对工程管理和监理的审计，要审查项目建设管理监理的体制是否规范合理，加强现场管理、监理，实施跟踪监管，发现增加建设规模或提高建设标准增加基建投资的、发现工作失误或弄虚作假给政府造成投资额增大或者基建投资造成损失的，要会同有关部门给予必要的处罚。

五、运营阶段对投资效果的审计

通过对项目建成后的投入运营状况分析，客观评价项目建设的工作成效，分析影响项目效益的诸多因素，以便更好地促进项目投资效益的提高。主要从以下方面来进行：

1、通过对建设工期与达到设计能力年限的对比分析，评价建设速度的快慢和建设工期对投资效益的影响；

2、通过对投资预算（概算）与投资完成情况、工程成本及单位生产能力投资的对比分析，评价工程造价和建设费用的高低；

3、通过对预算项目投资回收期、财务净现值、内部收益率等经济指标的分析，评价项目建设投产后的获利能力；

4、分析现金流量，评价项目贷款偿还能力。

第三篇：浅谈公共投资项目效益审计

【内容摘要】：本科题的研究，拟从分析投资决策、投资管理、资金运用、投资效果等四个方面入手，客观评价公共投资项目的效益，揭露重大违法违纪及由于决策失误、管理不善等原因造成严重损失浪费的问题，提出促进规范政府投资行为，完善公共投资项目管理，提高投资效益的审计建议。同时，对公共投资效益审计项目的选择、审计目标的定位、组织方式的确定、评价指标的采用、审计方案的要点、审计报告的结构等内容进行研讨，提出切实可行的意见。

【关键词】：公共项目；投资；效益审计

近年来，我国对财政体制和投融资体制实施了一系列的改革，随着以建立公共财政为目标的财政体制改革的不断深入，公共财政体系和框架逐渐完善，政府职能由原来的对社会经济各方面的全面干预，逐步转向只对市场失效部分进行补充，政府投资管理的重点转向了公共投资项目。与此相适应的国家审计的固定资产投资审计领域，也应当转向政府公共投资项目。如何加强对政府公共投资项目的效益审计，已成为当前国家审计尤其是固定资产投资领域面临的重要课题。

一、公共投资项目效益审计概念、目标

（一）公共投资项目效益审计概念

公共投资项目,是指由政府财政性资金或政府组建的特定机构通过资本市场融资筹集的资金投资或参与投资的项目,也包括国有企业事业单位投资的项目。公共投资项目按照项目性质的不同,可以分为经营性公共投资项目和非经营性公共投资项目。经营性公共投资项目以盈利为主要目的,对这类公共投资项目可以采用项目法人责任制进行管理,由项目法人充当项目业主,担负项目策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值等方面的功能,可以用经济评价指标评价该投资项目的经济性、效率性和效果性。非经营性公共投资项目一般是非盈利性的,主要是提供社会公共产品,追求社会效益最大化的投资项目。由于非经营性公共投资项目提供的是社会效益,而社会效益很难用经济指标评价,因此如何评价这类项目的经济性、效率性、效果性是效益审计的难点。

效益审计，即指由独立的审计机构或人员，依据有关法规和标准，运用审计程序和方法，对被审计单位或项目的经济活动的合理性、经济性、有效性进行审查、分析，评价经济效益的优劣，提出改进建议，促进其管理、提高效益的一种独立性的监督活动。

公共投资项目效益审计，是以促进和提高公共投资项目建设资金的管理水平和使用效益为目标，以公共投资项目的投资决策、投资管理、资金使用和投资效果为主要审计内容，以项目建设结果为导向，以揭露问题为切入点，结合对投资领域相关政策的评价，融真实性、合法性、效益性为一体的效益审计。通过检查项目的经济效益和社会效益，对资金使用的合规性、经济性、效果性、效率性作出评价，提出改进资金使用和项目管理的意见和建议。

公共投资项目效益审计已经突破了一般财务收支审计的范畴。从实际工作情况看，公共投资项目效益审计不仅有纯粹的财务收支审计内容，而且包括了大量的项目管理审计内容，深入到了被审计对象的业务流程。审计结果更多地指向了项目的绩效，这种做法与效益审计的本质要求是一致的。在技术方法运用和证据支持方面，公共投资项目效益审计也突破了查账审计的局限性。

审计机关开展公共投资项目效益审计，是抓住了政府资金使用的重点，抓住了各级政府关注、广大群众关心的热点，对于加强对投资领域权力的制约和监督，向社会公众提供公共投资项目效益情况的客观公正信息，提高经济增长质量，促进政府完善投资决策，管好用好资金，防止损失浪费都具有重要的意义。

（二）公共投资项目效益审计的目标

《审计署2008至2012年审计工作发展规划》中明确指出：固定资产投资审计，围绕促进提高固定资产投资效益，关注对国家基础产业和基础设施投资、关系国计民生的重点投资项目和国家专项建设资金的审计，查处重大违法违规和严重损失浪费问题，促进加强项目管理，保障投资效果；关注国家宏观投资政策的落实和执行效果，促进完善政策法规，深化投融资体制改革。所以，开展公共投资项目效益审计的总体目标应该是“揭露问题、规范管理、促进改革、完善法制、制约权力、提高效益”。

二、公共投资项目效益审计的组织实施

（一）公共投资项目选择

选好公共投资项目效益审计项目是做好这项工作的前提，特别是在公共投资项目效益审计刚刚起步的发展阶段，选择一个好的审计项目对于积累效益审计经验，发挥效益审计作用有着重要意义。因此我们选择审计项目时要从实际出发，有针对性和代表性地选择审计项目，不能盲目选择。选择审计项目要考虑：一是所选择项目的重要性程度。如果所选择的项目是政府及有关部门比较关注或者

第四篇：固定资产投资效益审计讲稿

固定资产投资效益审计讲稿

一、效益审计术语及内涵

二、开展投资效益审计的必要性

三、投资效益审计的目标

四、投资效益审计的内容

五、开展效益审计应注意的几个问题

前言：首先演示国家审计关注曲线，其次回顾省厅开展投资效益审计情况的大致情况

审计署2003至2007年审计工作发展规划指出，实行财政财务收支的真实合法审计与效益审计并重，逐年加大效益审计份量，争取到2007年，投入效益审计力量占整个审计力量的一半左右。省厅五年规划要达到1/3。

2003年，投资处就开展效益审计问题赴蚌埠、淮南等市进行调研，并形成调研报告。2004年，随厅领导赴深圳、浙江学习考察效益审计，并在合徐北高速公路审计中试点。2005年，省厅实施淮北矿业集团许疃煤矿投资效益审计，安排各市审计机关完成1—2个投资效益审计项目（由于投资处人员变动，该项目工作是否完成，没有考核）。

2006年，省厅参加全国投资审计专业会议，专题研讨投资效益审计问题，实施淮南矿业集团张集煤矿二期工程投资效益审计。

一、效益审计术语及内涵

什么是效益审计？到目前为止，在我国无论是官方还是民间，还没有权威的定义。（演示香港审计署网页）效益审计在不同的国家使用不同的术语来表达，其内容也各有侧重。美国审计总署使用绩效审计术语；加拿大则称为综合审计；在瑞典称为效果审计；英国称货币价值审计（Value-for-Money Audit）。有的翻译为价值为本审计。

效益审计称谓如此之多而不统一，主要有三方面原因： 一是效益审计在做法上不同国家有不同的特点，从而形成不同的术语。在加拿大之所以采用了“综合审计”术语，是因为加拿大把传统的财务审计与效益审计结合起来，用综合性的审计（Comprehensive Audit）工作方式实施审计。从而形成了“综合审计”这一术语。在加拿大“综合审计”指的是一种审计工作的方式，而不是一个审计种类的概念。

效益审计在澳大利亚称为效率性审计，这是因为在澳大利亚只对审计目标的效率性和经济性进行审计，不进行效果审计。故在术语上使用的是效率审计（Efficiency Audit）。

效益审计在瑞典称为效果审计（Effectiveness Audit）。因为在瑞典重点进行的是效果评估。

二是翻译不同而形成使用术语的不同。香港审计署沿袭的是英国的术语。英文为Value-for-Money Audit。按习惯可译为“货币价值审计”，但在香港审计署却翻译为“衡工量值审计”。此外，国内有不少文献将绩效审计根据其英文Efficiency Audit直译为“效益审计”，或者是将英文Performance Audit译成效益审计。

三是习惯使用某一种术语来表示效益审计。目前，效益审计在不同的国家，乃至同一国家不同的领域之间因习惯不同而形成对效益审计使用不同的术语来表示。如：在美国的政府审计领域、内部审计领域、民间审计领域之间就分别采用了绩效审计（Performance Audit）、经营审计（Operational Audit）、管理审计（Management Audit）三种不同的术语表述。另外，1 我们国家不少审计文献也将西方绩效审计和我国的效益审计视为同义词使用，认为效益审计就是西方的绩效审计，亦为习惯使然。

尽管世界各国政府审计机关对于效益审计范围的界定各不相同，但总体说来，效益审计都是对公共资源的使用和管理进行的审计。由此，我们可以认为，效益审计是对被审计单位在履行职责过程中对公共资源的使用和管理的经济性、效率性和效果性的审计。经济性、效率性和效果性是效益审计的三个要素。

经济性（Ecomony）是指以最低费用取得一定质量的资源，简单地说就是支出是否节约；效率性（Efficienty）是指投入和产出的关系，包括是否以最小的投入取得一定的产出或者是以一定的投入取得最大的产出，简单地说就是支出是否讲究效率；效果性（Effectiveness）是指多大程度上达到政策目标、经营目标和其他预期结果，简单地说就是是否达到目标。

例如，对某医院大楼项目进行的效益检查就可能包括下列三个方面或其中的某一方面：

1、经济性：根据投标、合同以及项目控制程序确定医院及其附属设施是否根据要求按照规定的时间并用最低的成本或在批准的费用范围内建成，有无浪费；

2、效率性：病房、病床、手术室和设备的使用情况；医疗和行政管理人员的配备和结构如何；服务是否完善，维护、管理和资源分配系统是否有效率等；

3、效果性：是否缓解了居民就医难的状况，比如，病人排队等候现象的减少，手术实施次数的增加，诊断及治疗比例的提高等；是否促进了公众健康和生活质量的提高，死亡率是否下降等。

效益审计实现方式多样性的特点很明显，各国在称谓、法律框架、目标、形式、内容和做法等方面都不尽一致。李金华审计长指出：要积极探索中国特色的效益审计之路，不能照 搬国外绩效审计的模式。李审计长还指出：“目前我们的绩效审计应称为效益审计更为合适，投资审计也就是效益审计中的一种，投资审计实质上就是目标审计，按概算所制订的目标进行全过程审计，最后评价其目标达到和完成情况。”

石爱中副审计长也提出：效益审计要走综合审计的路子。

审计署五年规划：实行财政财务收支的真实合法审计与效益审计并重，逐年加大效益审计分量，争取到2007年，投入效益审计力量占整个审计力量的一半左右。在效益审计的初期应以揭露管理不善、决策失误造成的严重损失浪费和国有资产流失为重点，促进提高财政资金管理水平和使用效益，维护国有资产安全。

二、开展投资效益审计的必要性

1、是贯彻科学发展观和建设节约型社会的需要

坚持科学发展观，要求我们把工作重点转到调整经济结构、转变增长方式、提高增长质量和效益上来。国家审计机关从单一的财务审计逐步向财务合规合法审计和效益审计并重转变，有利于更有效地发挥作用，加强对权力的制约和监督，促进加强宏观调控，提高经济运行质量和效益，更好地服务于广大人民群众的根本利益。按照科学发展观的要求，投资效益审计不仅要考虑投资结构的合理性，投资规模的适当性，资金使用方向的正确性、使用效果的综合性、使用过程的公平性，还要检查项目建设的宏观性、全局性、公众性、牵动性和对环境（政治、经济、自然）的影响性。要求我们把宏观效益与微观效益、长远效益与当前效益、经济效益与社会效益及生态效益统一起来。

对经济性、效率性、效果性进行考查的效益审计可归结为节约成本和增加效益的分析，而建设节约型社会的核心问题就是节约资源、节约成本。因此效益审计与建设节约型社会必然是有机统一的手段和目的的关系。一切节约归根到底都是资源的节约。实现了节约，资源就能发挥更大的作用。

2、是不断完善投资体制、实现投资宏观调控的需要

当前，投资领域的突出问题是投资效益很不理想，包括低水平重复建设，严重的损失浪费和资产流失，建设市场秩序不规范，投资效益差、效率低。产生这些问题的原因是多方面的，主要是投资管理体制不适应经济发展，缺乏有效的投资责任和风险约束机制；法制不健全，缺乏规范投资经济运行的法规、标准；投资管理制度不完善，内部缺乏控制，外部监管不力。面对这些新情况、新问题，审计机关必须调整固定资产投资审计的目标和重点，从以往以注重查处违纪违规问题的传统固定资产投资审计，向以机制为中心，注重解决对权力的制约和监督、解决体制不适应、解决法规不健全、解决管理不完善等宏观管理方面问题的效益审计转变。

政府投资是否这到了预期效益，投资效果如何？这就需要通过效益审计予以客观评价。通过效益审计，揭示投资建设过程中存在的问题，深层次剖析投资管理体制中的缺陷和不适应经济发展的方面和环节，从而不断完善投资管理体制。对建成项目的效益状况予以综合审计评价并与预期效益进行对比分析，分析产生差距的原因，提出改进的意见和建议，使政府投资能充分发挥改善投资结构，引导社会投资方向的宏观导向作用，促进国民经济和社会持续、快速、健康、协调地发展。

3、是深入贯彻《审计法》的要求以及投资审计自身发展的需要

《审计法》第二条规定：审计机关对审计行政管辖范围内的“财政收支或者财务收支的真实、合法和效益进行审计监督”，对效益性进行审计，是审计机关审计目标之一，具体到建设项目审计工作中，就是对投资效益进行审计，包括：建设资金的使用效果，即建设资金的使用是否达到预期的目标；建设资金的运用效率，也就是合理利用程度；经营性建设项目产生的收益，即经济效益，实际工作中，相当一部分建设项目，如教育、科学、文化方面的建设项目，不直接产生经济效益或经济效益很小，但这些项目却可以带来巨大的社会效益。

自1983年审计机关成立以来，我国投资审计主要是以工程管理、财务收支为主体的真实性、合法性审计。由于我国尚处于经济改革和转轨的时期，按发展中国家所经历的一般规律，这个时期，建筑市场管理、经济秩序都比较混乱，违法违纪和腐败现象都比较容易滋生。因此，我国投资审计在一个较长时期内以查错防弊为主要任务，是从实际出发的必然选择。

经过多年的努力，社会主义市场经济体制不断完善，建筑市场逐步规范，建设单位管理水平日益提高，检查监督力度不断加大，建设领域中的违纪违规问题有所减少。举一个明显的例子，自1998年国家增发长期建设国债以来，每年都安排了国债建设项目审计，从历年审计结果来看，最初发现挤占、挪用国债资金问题十分严重，而最近两年，已几乎没有挤占、挪用现象。随着项目管理不断完善、行为日渐规范，在日前的建设领域常规项目审计中，仍以查错防弊为重点，审计人员往往会陷入无从下手的困境。

在这种情况下，面对新的形势和新的要求，适时将投资审计从以真实性和合法性审计为重点转向以合理性、效益性为重点，即逐步过渡到投资领域的效益审计，是当前摆在我们面前的一项迫切历史使命。投资领域开展效益审计有益于实现投资审计的最终目标，即节约政府投资，减少损失浪费，促进提高投资效益。在国外发达国家，政府投资审计的最主要内容就是效益审计，即围绕评价政府投资的“经济性、效率性、效果性”开展工作。借鉴国外先进审计经验，结合我国国情，从项目审计着手，以真实性、合法性审计为基础，探索在投资领域开展效益审计的新路子和新方法，是今后我国投资审计发展的主要方向。

三、投资效益审计目标 总体目标

具体目标

1、检查项目决策和管理环节，促进加强项目管理

2、以经济效益为基础，全面客观评价项目投资效益

3、促进有关部门和单位科学合理运用和分配资源

四、投资效益审计内容 总体思路

具体内容

1、以可行性研究报告为基础的项目决策评价

2、以建设管理为基础的管理责任评价

3、以建设成本为基础的资金使用的经济性效率性评价

4、以项目后评估为基础的投资效益评价

五、开展效益审计应注意的几个问题

效益审计在我国尚处在起步阶段，目前，搞好效益审计，要正确处理好以下几个问题：

1、转变观念，增强宏观意识和创新意识

由于传统审计范围狭窄，目的单一，审计人员只是围绕财务收支状况进行审计，所以审计的监督作用十分有限。审计人员受传统审计思维模式的束缚，在实际工作中，就事论事，不能从宏观全局着眼，从机制上、体制上提出解决问题的根本措施。效益审计目的不再是单纯的查错防弊，而更注重通过审计揭示存在的问题，分析产生问题的原因，提出建设性的意见和建议。这就要求审计人员转变观念，增强宏观全局意识，在审计技术方法上不断探索创新。要改变过去单纯的财务收支审计为多种形式各项内容的综合审计。在方式方法上，要采取审计与审计调查相结合，点上微观审计与面上宏观抽样相结合，重点问题审计与跟踪审计调查相结合。在取证模式上，应积极开展以内部控制为基础的抽样审计。在审计操作技能上，应加快开发、应用审计软件的步伐，建立审计信息网络体系，推广计算机辅助审计，并逐步向网络化审计发展。

2、项目选择要充分论证

3、关于效益审计评价标准 要不要统一的评价标准的争论

结论：要有统一的评价工作体系，不建立统一的评价标准

一是已有的行业标准。每个行业各有不同的模式、不同的特点，不可能为所有的行业制定一个统一的评价标准。因此，我们利用各行业已有的行业标准作为效益审计评价标准是一种有效而经济的手段，但前提是审计之前必须对所审计的项目和行业进行充分的了解，收集一些重要的行业标准。

二是

二ＯＯ六年十月

第五篇：投资安全性分析

投资安全性分析

专业的统一运营管理，商户的品质、信心与能力是本项投资安全的基本保障

先招商后销售，确保年租金回报稳步增长

南国首义汇采用“先招商后销售”的投资模式，即在出售之前，所有商铺已经为投资者找到了租户，而且所有商户都是经过精心挑选，具有品质好、品牌优、承租能力强、经营规范的特点。投资者在商场正式开业两个月免租期过后即可收租。

南国首义汇所售商铺价格均以已签约的商户的平均租金水平为依据，在正确投资人一定收益的基础上，以收益率反推而来，即售价以现实租金为支撑，支透支租金增值预期及物业增长预期。投资人购买商铺后，交由运营公司统一运营管理，确保投资人前五年的年租金回报将实现稳步增长。

统一运营管理，确保本项目的定位实现及价值最大化

南国置业将组织专业的运营团队对本项目提供精细化的专业运营管理，5年统一运营管理将市场培育成熟，确保本项目LIFESTYLE定位的实现，并为本项目未来价值提升夯实牢固基础。

国内外优质品牌商家争相进驻，其巨额投入的信心与决心，是本项目投资安全的重要保障

南国首义汇自招商工作开展以来，获得如周大福、APPLE体验店、COSTA咖啡、横店影城等大批知名商家的追捧，现已有百家意向签约进驻，而且品牌商户们均希望签订长期租约。在招商环节，南国置业对商户品质进行了严格复筛选，对实现本项目定位的骨干品质商户签订了中长期租约。

品牌商户长久稳固的租约和上百万甚至近千万的投入，表达了品牌商户对首义汇未来的信心和扎根本项目的决心。这是首义汇商铺投资的重要保障。

南国首义汇所挑选的品牌商户，其自身均具有强大的抗风险能力、品牌号召力及经营竞争能力，这是本项目投资安全的另一保障

产权人权益

为了所有产权人的共同利益，确保市场之持久竞争力，本公司已委托武汉大本营商业管理有限公司对本商业项目实行统一管理，因此在投资购买本商业物业前，投资人须同意服从相关规定，在投资购买本公司商业物业成为产权人后须与大本营商业管理有限公司签定《产权商铺委托租赁管理合同书》，通过委托方式，将产权商铺交由大本营公司实施统一管理。产权人初始委托租赁管理期限确定为五年，初始委托租赁管理期届满时，大本营公司有权按《产权商铺委托租赁管理合同书》中约定的条件单方行使续约

权，每次续约最长期限为五年，可持续约三次。

在统一管理的框架下，商铺产权人，将充分享有下列权益，以确保自身利益。

1、完全产权

项目公开发售部分是完全产权的出让，投资者对购买商铺的专有部分享有所有权，可办理完整的产权证书，在受让者服从市场统一管理及“买卖不破租赁”之法律原则的前提下，可以依法自由转让、赠与、遗赠、抵押、出租或其他方式处置其所持物业。

2、市场管理的知情权

每个，商业管理公司须通过合适方式，向投资者通报本项目经营管理的相关情况，内容将涉及招商情况、业态分布、租金状况、营销推广等，并确保其真实性，业主有权对商业管理公司的管理行为进行监督，对违规的行为可以投诉或制止，对市场管理也可提出合理化建议。

3、收益权

在物业发售之前，本公司已委托武汉大本营商业管理有限公司负责项目的统一招商、招租及统一运营管理。因此投资者在购买本物业时，须与大本营公司签定相关合同，在本营商业管理有限公司每年以“基础租金+增值佣金”形式回报产权人(基础租金是业主委托管理公司对外招租的底限租金；增值租金是管理公司尽谨慎、勤勉、专业之责任，有效实施市场统一招商、推广、经营管理后实现的实际租金超过该基本租金的上涨租金)。具体方式如下： 1关于基础租金部分 ○

租赁期内，管理公司每年向业主支付的年租金为业主购买商铺总价款（指业主向开发商购买该商铺时，实际支付的该商铺的总价款，下同）的4.5%。如须缴纳房产税及营业税等，自业主自行承担。

2关于增值租金部分: ○

第一个委托租赁管理期内（第一个5年），管理公司对外出（转）租商

1款执行外，商铺总价款7%以铺，年租金收益高于商铺总价款7%，除按第○

内的租金收益归业主享有（含7%）,超出商铺总价款7%的租金收益的70%归业主享有，即（年租金收益-商铺总价款*7%）*70%归业主享有，30%归管理公司享有。税费各自承担。

1第二个委托租赁管理周期内（第二个五年），年租金收益高于商铺总价款7.5%，除按每○

款执行外，商铺总价款7.5%以内的租金收益归业主享有(含7.5%)，超出商铺款7.5%的租金收益的70%归业主享有，30%归属公司享有。税费各自承担。

1款第三个委托租赁管理期内（第三个五年），年租金收益高于商铺总价款8.5%，除按第○

执行外，商铺总价款8.5%以内的租金收益归业主享有(含8.5%)，超出商铺款

8.5%的租金收益的70%归业主享有，30%归属公司享有。税费各自承担。

第四个委托租赁管理期内（第四个五年），年租金收益高于商铺总价款

1款执行外，商铺总价款10%以内的租金收益归业主享有(含10%，除按第○

10%)，超出商铺款10%的租金收益的70%归业主享有，30%归属公司享有。税费各自承担。

注:商铺的起租日期确定方法：

本次出售的商铺为期房，投资者在购买商铺并付清所购商铺之全部购房款，同时与大本营公司办理商铺交接书面手续后，在市场正式开业2个月后

开始起租。从起租日开始，投资者完全享有合同约定睥委托租金收益；开业至起租日前，因存在两个月的免租期，所以投资人不能取得租金收益。

4、监督权

管理公司对外（转）租商铺，业主有权到管理公司查询。每一，由律师事

务所对管理公司对外出租物业及履行与业主相关合同之情况进行审查并出具法律意见书；由会计事务所对管理公司租金及其他收入之收支情况等进行审计并出具审计报告，保障投资人的知情权及其他合法权益不受侵害。

关于发售说明

1、南国·首义汇商铺按单位出售，本次发售首层、两层及三层少许

单位，面积约为33000m2.单铺面积20m2起。

2、关于投资人购买的程序说明：

1本次发售分内部发售和公开发售两个阶段。○内部发售对象包

括：本次所发售物业承担者，开发商/投资商及其员工，关联业务单位的员工。

2承担商户拥有其承租物业的第一位优先购买权 ○

3其他内部发售对象在承租商户之后购买 ○

4公开发售时，投资人按现场公示的选铺原则确定购买顺序。○

3、销售价格：具体商铺销售价格将在销售现场予以公示。

4、本次发售由湖北天明律师事务所周华律师、宋小川律师提供全程

法律指导，并可为投资者签约提供律师见证和代办公证服务。与本次公开发售有关的政府批文、权利证书以及相关合同等资料，投资人可到开发商处或湖北天明律师事务所查询（律师联系电话：027-85355630）。