投资与融资整理版[小编整理]

第一篇：投资与融资整理版

一、选择、填空：

1投资的构成要素：投资主体、投资客体、投资资源、投资形式

2投资的各个阶段：投资策划阶段、投资评价阶段、筹措资金阶段、投资分配阶段、投资实施阶段、投资回收与评审阶段

3工程投资的基本阶段：投资前期、投资期、投资回收期

4投资的分类：①按经营方式：直接投资、间接投资

②按性质：固定资产投资、流动资产投资、无形资产投资

③按投资与再生产类型的联系：合理型投资、发展型投资

④按投资主体：政府投资、企业投资、间接投资、个人投资

⑤按来源：来源于中央和地方财政用于积累的资金、企业自筹资金、外资

5项目融资的构成要素：项目的经济程度、项目的投资结构、项目的融资结构、项目的资金结构、项目的信用保证结构

6投资管理体制的主要模式：

集权式：①主体是国家 ②方式是财政划拨 ③经济主体关系是行政关系 ④调控方式是指令计划、直接划拨 ⑤资金来源是中央集中无偿分配

分散式：①主体是企业 ②方式是企业自主投资 ③经济主体关系是经济利益关系 ④调控方式是市

场自发调控 ⑤资金来源是企业自筹资金

分权式：①主体是中央和地方政府、企业 ②方式是财政划拨与企业自主投资 ③经济主体关系是政

府投资非竞争性和关键性竞争领域企业按盈利需要投资 ④调控方式是政府与企业投资、政府宏观间接调控市场微观直接调控 ⑤资金来源是财政划拨、银行贷款、企业自筹、证券融资

7项目法人治理结构：股东大会、董事会、监事会、项目总经理

8工程投资管理模式分类：①按管理体制：自营、发承包

②按管理方式：业主直接管理、业主委托专业管理单位管理

③按承包方式：全过程总承包、施工总承包、分标承包

④按项目分工管理：设计-承包模式、专业化项目管理模式、业主-建造

运营模式、交钥匙模式

9项目融资的参与者：项目发起人、项目公司、项目借款方、项目的贷款银行、项目的信用保证实

体、项目融资顾问、有关政府机构

10项目融资担保的分类：物的担保（抵押、担保）、人的担保

11项目担保的类型：直接担保、间接担保、或有担保、意向性担保

12项目担保人主要包括：项目的投资者、与项目利益有关的参与者、商业担保人

13风险管理的组成：风险分析、风险管理工具

14风险管理工具：回避、减轻、自留、分散、转移

15风险主观上是“不确定性”，客观上是风险

16融资的渠道：财政渠道融资（税收、财政信用、举借外债）、金融市场渠道融资（货币市场、资

本市场）

17投资的过程：确定投资目标、进行投资分析、确定投资计划、实施投资计划、评估投资绩效

18工程投资项目的组成部分：工程项目、单项工程、单位工程、分部工程、分项工程

19总资产包括：固定资产投资和流动资金投资

20担保分为：固定担保和浮动担保

21风险分析包括：风险识别、风险估计、风险决策和风险评价

22工程项目总投资组成：1固定资产投资：①设备及工器具、生产家具购置费②建筑安装工程费用：直接费、间接费、利润、税金③工程建设其他费用④预备费：基本预备费、涨价预备费⑤建设期贷款利息费⑥固定资产投资方向调节税（已停收）

2流动资金投资：①生产领域流动资金②流通领域流动资金

二、名词解释：

1投资：将一定数量的有形或无形资财投入某种对象或事业，已取得未来不确定的权益或社会效益的活动

2机会成本：投资的成本。即当资本投入到某一项目后，在一段长或短的时期内，资本被禁锢在这

一项目而失去了投资于其他项目的机会，由此丧失的投入到其他项目所能得到的最大

收益，就是该投资的机会成本。

3广义的投资决策：按照一定的程序、方法和标准，对投资规模、投资方向、投资结构、投资分配

以及投资项目的选择和布局等投资方案进行选择和决断的过程

狭义的投资决策：就是微观的投资决策，微观经济领域中，投资主体对投资项目的决策，即对拟

投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同投资方案进行比较，并

出判断、选择和决定的过程。

4风险管理的含义：是指确定和度量风险，并有目的的通过制定、选择风险处理方案和应对措施，有组织地协调和控制管理活动来减少和防止风险损失的发生。

5风险：主观说：在一定条件下和一定时期内，由于随机原因而无法对有关系数及未来情况正确估

计，引起与预期效果偏离的消极后果发生的可能性，其结果可用概率分布描述

客观说：在给定条件下一定时期内可能发生的各种结果间的变动差异

6表外融资：（非公司负债型融资）：指不需列入资产负债表的融资方式，即该项融资既不在资产负

债表的资产方表现为某项资产增加，也不在负债及所有者权益方表现为负债的增加

7货币市场：融资期限在一年以内的金融市场，交易的对象是货币及各种信用工具，如金银、外汇、商业票据、银行承兑汇票

8资本市场：融资期限在一年以上的金融市场。其融资主要用于固定资产投资。

9盈亏平衡分析：又称量本里分析，是指通过计算项目达产年的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产品数量变化的适应能力和抗风险能力

10敏感性分析：是通过分析项目不确定性因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响，并

计算敏感性系数和临界点，找出敏感因素，并采取措施限制敏感因素的变动范围

达到降低风险目的的分析方法。

三、简答题：

1投资的特点：资金大、影响时间长、投资效应的供给时滞性、投资领域的广阔性和复杂性、周期的长期性、实施的连续性、过程的波动性、收益的不确定性、项目的变现能力差

投资的过程：确定投资目标、进行投资分析、确定投资计划、实施投资计划、评估投资绩效

2工程投资的特点：一次投入的资金数额大、建设和回收过程长、产品具有单件性和固定性、工程项目的整体性强、工程项目有明确的目标约束标准、投资管理的复杂性和程序性

3项目融资的基本特点：①以项目为导向，项目发起人、项目公司和贷款方参与②有限追索③风险分担④非公司负债型融资⑤信用结构多样化⑥利用税务优势⑦较高的融资成本

4项目融资与公司融资的区别

①融资对象：项目是单一的资产或业务；公司是多种资产或业务

②融资主体：项目公司；借款公司

③融资基础：项目未来收益和资产；借款公司资产、盈利与信誉

④追索程度：有限追索或无追索；全额追索或有限追索

⑤风险承担：项目参与各方；借款公司承担全部风险

⑥会计处理：不进去项目发起人的资产负债表；进去项目发起人的资产负债表

⑦贷款技术、周期、融资成本：相对复杂、长、较高；相对简单、较短、较低

⑧债务比例：一般负债比率较高；自有资金的比例为30﹪-40﹪

5项目融资结构的策划与评价内容：融资组织方式的选择、融资渠道及方式的选择、资金来源可靠性分析、资金

结构合理性分析、资金成本分析、融资财务杠杆结构分析、财务计划及财务可持续性评价、权益投资盈利能力评价

6项目融资结构设计的原则：有限追索原则、项目风险分担原则、成本降低原则、完全融资原则、近期融资与远期融资相结合的原则、表外融资原则、融资结构最优化原则、筹资方式可转换性原则

7风险的特征：通常以损失大小描述风险程度、风险损失的潜在性、风险的不确定性、风险的相对性、风险的可变性

8风险管理工具：1）主要的风险管理工具：回避、减轻、自留、分散、转移

2）落实风险管理工具：一要制定风险管理计划二要将风险管理工具落实到相关项目管理中，三要制定应急计划四要在项目计划中为减轻费用或进度风险而做出后备措施五要制定合同协议

3）风险各管理阶段：潜在风险阶段的管理、风险发生阶段的管理和风险造成后果阶段的管理 9项目融资结构的多种模式：投资者直接融资、项目公司融资模式、“设施使用协议”融资模式、杠杆租赁融资模式、“生产支付”融资模式、ABS融资模式、BOT融资模式：

1）杠杆租赁融资模式：指在项目投资者的要求和安排下，由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目的资产，然后租赁给承租人的一种融资形式。

运作程序：①项目发起人设立一个单一目的的项目公司，项目公司签订项目资产购置和建造合同，并在合同中说明这些资产的所有权都将转移给金融租赁公司（同意的前提下），然后再以其手中将这些资产转租回来②由愿意参与到该项目融资中的两个或两个以上的专业租赁公司、银行及其他金融机构等，以合伙制形式组成一个特殊合伙制的金融租赁公司

③合伙制金融租赁公司筹集购买租赁资产所需的债务资金

④合伙制金融租赁公司根据项目公司转让过来的资产购置合同购买相应的厂房和设备，然后把它们出租给项目公司

⑤在项目开发建设阶段，据租赁协议，项目公司从合伙制金融公司手中取得项目资产使用权，并代表租赁公司监督项目开发建设

⑥项目进入生产经营阶段时，项目公司生产出产品，并据产品承购协议将产品出售给项目发起方或用户⑦租赁公司的经理人或经历公司监督项目公司履行租赁合同

⑧租赁公司的成本全部收回，并获相应回报后，杠杆租赁进入第二阶段，在租赁期满时，项目发起人将项目资产以事先商定的价格购买回去。

优点：①项目公司拥有对项目的控制权

②可实现百分之百的融资要求

③较低的融资成本，债务偿还较为灵活

④可享受税前偿租的好处⑤融资应用范围较为广泛

缺点：①在结构上较为复杂，属结构性融资模式

②参与者较多，分配和优先顺序问题复杂

③模式项目融资结构管理更加复杂

④重新安排融资的灵活性较小

2）BOT融资模式：适用于基础设施建设项目

概念：由一国财团或投资人作为项目发起人从一个国家的政府或所属机构获得某些基础设施的建设特许权，然后由其独立或联合其他方组建项目公司、自行负责项目的融资、设计、建造和运营，整个特许期内项目公司通过项目运营收取适当费用以偿还项目融资的债务、回收经营和维护成本，并获取合理的利润，特许期届满，整个项目由项目公司无偿或极少的名义价格转交给东道国政府。

程序：①准备阶段：即选定BOT项目，通过资格预审与招标选定项目承办人

②实施阶段：建设阶段：确保按计划投入资金，工程按预算、按时完工；运营阶段：尽可能

边建设边经营，争取早投入早受益

③在特许经营期满，将项目移交给东道主国政府

优点：①获得资金贷款

②事先资产负债表外融资

③有利于分散、转移和降低风险

④有利于提高项目的运作效率

⑤可以提前满足社会和公众的需求

⑥通常由外国公司来承包，会给项目所在国带来先进的技术和管理经验，既给本国的承包商

带来较多的发展机会，也促进了国际经济的融合缺点：①只能一次性获得一定资金，可能导致巨大的经济损失

②债务未转移

③不受项目主办方项目规模的限制

④融资成本较高，耗时较长

⑤如公路由外方经营管理，在今后很长经营期内可能给公路管理带来诸多预想不到的问题

⑥可能造成税收的大量流失及设施的掠夺性使用

3）设施使用协议融资模式：在项目融资过程中，以一个工业设施或服务性设施的是用的使用协议为主体安排的融资形式。

程序：项目产品的购买者提供或组织生产所需要的原材料，通过项目的生产设施将其加工成为最终产品，然后由购买者在支付加工费后将产品取走

特点：①在投资结构的选择上比较灵活

②适用于基础设施项目

③必须有“无论提货与否均需付款”性质的设施使用协议

④在税务结构处理上比较谨慎

4）生产支付融资模式：是在石油、天然气和矿产品等资源类开发项目中运用的具有无追索权或有限追索权的融资模式。该模式一项目生产的产品及其销售收益的所有权作为担保品，直接以项目产品来还本付息

过程：①由贷款银行或项目投资者建立一个融资的中介机构，并从项目公司购买一定比例项目资源的生产量

②由贷款银行为融资中介机构安排购买资金及项目的建设和资本投资资金

③项目公司承诺按一定公式（购买价格加利息）来安排生产支付，同时，以项目固定资产抵

押和完工担保作为项目融资的信用保证

④项目进入生产期后，项目公司代理销售其产品，销售收入将直接划入融资中介机构用来偿

还债务

特点：①信用保证结构较其他融资公式独特

②融资容易被安排成为无追索或有限追索的形式

③融资期限将短于项目的经济生命期

④贷款银行只为项目建设和资本费用提供融资

⑤融资中介机构在生产支付融资中发挥重要的作用

5）项目公司融资模式：投资者通过建立一个单一目的的项目公司，从商业金融渠道安排融资的一种模式，融资的抵押是项目公司经营权，、项目公司财产及项目公司其他可得到的任何合同的权力，其担保是项目投资人的资金缺额担保，企业参与项目的完工担保、客户承诺的无论提货均需付款担保等

过程：①由项目投资者据股东协议组建一个单目的项目公司，并注入一定的股本资金

②以项目公司作为独立法人实体，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目

融资，建设经营并押有项目

③将项目融资安排在对投资者有限追索的基础上

优点：①在融资结构上易被贷款银行接受，在法律结构上也较简单

②投资者的债务责任较直接融资更为清晰明确，也较易实现有限追索的项目融资和非公司负

债型融资要求

③可充分利用大股东的优势，为项目获优惠的贷款条件，也免投资者之间的安排融资而可能

出现的无序竞争

缺点：债务形势的选择上缺乏灵活性，难以满足不同投资者对融资的各种要求，使在资金安排上有

特殊要求的投资者面临一定的选择困难

6）投资者直接融资：由项目投资者直接安排项目的融资，并承担起融资安排中相应的责任和义务，的一种方式，它是结构最简单的一种项目融资模式。

操作思路：两类：①由投资者面对同一贷款银行和市场直接安排融资。首先，投资者根据合资协议组成非公司型合资结构，组建项目管理公司，公司同时也作为项目发起人的代理人负责项目的销售。其次，发起人分别投入相应比例自有资金，并同意筹集项目的建设和流动资金，且由每个发起人单独与贷款银行签署协议，在建设期间，项目管理公司代表发起人与工程公司签工程建设合同，在生产经营期间，负责生产管理和销售项目产品。最后，按照融资协议规定将盈余资金返还发起人。

②由投资者各自独立地安排融资和承担市场销售责任。首先，项目发起人据合资协议投资合资项目，任命项目管理公司负责项目的建设生产管理。然后，发起人按照投资比例，直接支付建设和生产费用，据自己财务状况自行安排融资。最后，发起人以“或付或取”合同的规定价格购买项目产品，其销售收入按资金使用优先序列原则分配

优点：①投资者可据投资战略的需要，灵活地安排融资结构及融资方式

②能在一定程度上降低融资成本

③债务比例安排比较灵活

④课灵活运用发起人在商业社会中的信誉

缺点：在贷款由投资者申请并直接承担其中的债务责任，在法律上就会使有限追索的融资结构设计

变得比较复杂

7）ABS融资模式：将原始权益人（卖方）缺乏流动性，但具有未来现金流的应收账款等资产汇集起来，通过结构性重组和信用增级，转变为可以在资本市场出售和流通的证券，据以融资的过程

程序：①确定资产证券化目标，并组成资产池

②组建特别项目的公司SPV，实现资产转让

③信用增级

④发型评级

⑤债务发型，到期还本付息

特点：①融资不在资产负债表上体现，资产负债表中资产经改组后，成为市场化的投资品，使公司的资产成为高质量资产

②投资者的风险取决于可预测的现金流量，又有担保公司介入，使投资安全性大为提高

③不以发起人信用保障投资者的回报，而是有现存和未来可预见现金流量支持回报，避免企

业资产质量的限制

④通过证券市场，债务利息一般较低，降低了筹资成本，特别适合大规模的筹集资金

⑤利用了SPV增加信用等级的措施，从而能进入国际高档证券市场，发行那些易于销售、转

让及贴现能力强的高档债券

⑥该方式操作流程规范，有助于培养东道国在国际项目融资方面的专门人才，规范国内的证

券市场

第二篇：项目投资与融资

投资的特点：1投资的资金大2影响时间长3投资效应的供给时滞性4投资领域的广阔性和复杂性5投资周期具有长期性6投资实施的连续性7投资过程的波动性8投资收益的不确定性9投资项目的变现能力差

项目融资的基本特点：1以项目为导向，项目发起人，项目公司和贷款方参与2有限追索3风险分担4非公司负债型融资5信用结构多样化6喜用税务优势7较高的融资成本

项目融资结构设计的原则：1有限追索原则2项目风险分担原则3成本降低原则4完全融资原则5近期融资与远期融资相结合的原则6表外融资原则7融资结构最优化原则

工程项目投融资风险分析方法：1盈亏平衡分析2敏感性分析3概率分析4capm分析法5资本结构决策分析法6蒙塔卡洛方法7投资膨胀分析法

机会成本：即当资本投入到某一项目后，在一段长或短的时期里，资本被禁锢在这一项目中而失去了投资与其他项目的机会，由此丧失的投入到其他项目所能得到的最大收益，就是该投资的机会成本

投资的会计成本，即投资的资金成本，他是投资主体在筹集资金是所支付的代价，蛀牙包括筹资费和资金的使用费

投资:是指将一定数量的游行或无形资财投入某种对象或事业，以取得未来不确定的收益或社会效益的活动

投资的构成要素：投资主体，投资客体，投资资源，投资形式

投资的分类：1按经营方式，投资可分为直接投资和间接投资2按投资的性质分类，分为固定资产投资，流动资产投资，无形资产投资，3按投资与再生产类型的联系分类，分为合理性投资和发展型投资4按投资的主体分类，分为政府投资，企业投资，间接投资，个人投资5按投资的来源分类，分为投资主要来源于中央和地方财政用于积累的资金，投资主要来源于企业自筹资金，投资主要来源于利用外资6投资的其他分类

投资管理的阶段：1投资策划阶段2投资评价阶段3筹措资金阶段4投资分配阶段5投资实施阶段6投资回收与评审阶段

工程投资的特点：1一次投入的资金数额大2建设和回收过程长3产品具有单件性和固定性4工程项目的整体性强5工程项目有明确的目标约束标准6工程项目投资管理的复杂性和程序性

项目资金来源：1项目资本金，是指项目总投资中必须包含的一定比例的由出资方实缴的资金，来源主要是国家预算内投资，发行股票，自筹投资，外资2项目负债，主要包括银行贷款，发型债券，设备租赁，借用国外资金

融资按资金的追索性分：1企业融资，也叫公司融资，指依赖一家现有企业的资产负债表及总体信用状况，为企业筹措资金2项目融资，以项目预期先进流量作为还款保证，贷款主的追索权仅限于项目产生的净营运收益，故属于无追索权或有限追索权融资 金融市场渠道融资：1货币市场：是融资期限为一年以内的金融市场，交易的对像是货币及各种信用工具，如金银外汇商业票据银行承兑汇票可转让大额存单等。2资本市场：融资期限在一年以上的金融市场，其融资主要用于固定资产投资。

项目融资的构成要素：1项目的经济强度2项目的投资结构3项目的融资结构4项目的资金结构5项目的信用保证结构。

项目融资的参与者：1项目的发起人2项目公司3项目借款方4项目的贷款银行5项目的信用保证实体6项目融资顾问7有关政府机构8项目融资各参与方之间的关系

项目融资担保的分类：1物的担保，包括抵押，担保两种形式，2人的担保，基本表现形式是项目担保，是贷款银行认为项目自身物的担保不够充分是而要求借款人提供的一种人的担保。它的作用是一方面，项目投资者可以避免承担全部和直接的项目债务责任，项目投资者的责任被限制在有限的项目发展阶段之内或者有限的金额内，另一方面，采用项目担保形式，项目投资者可以将一定项目分呢个县转移给第三方

项目担保人主要包括三方面：项目的投资者，与项目利益有关的参与者和商业担保人

项目担保的类型：1直接担保，包括有限金额的担保，限制时间的担保2间接担保风险具有可变性5，是指项目担保人不以直接的财务担保形式为项目提供的一种财务支持3或有担保，指针对一些由于项目投资者不可抗力或不可预测因素所造成项目算是的风险提供的担保4意向性担保

风险的特征：1通常以损失大小描述风险程度2风险损失的潜在性3风险的不确定性4风险具有相对性。

投资管理体制：是指政府组织和管理投资活动所采取的基本制度、主要形式和方法，是投资活动的运行机制和管理制度的总成。

投资管理体制的模式：集权式 分散式 分权式

我国工程投资管理失控的原因：1项目审批不严格把关，项目法人责任制不完善2缺乏工程项目全过程投资管理3确定工程投资多采用静态方法4合同管理控制投资未完全规范化和法制化

企业融资：企业融资也叫公司融资，指依赖一家现有企业的资产负债表及总体信用状况，为企业筹措资金。

项目融资:是以项目预期现金流量作为还款保证，贷款主的追索权仅限于项目产生的净营运收益，因而属于无追索权或有追索权融资。

第三篇：项目投资与融资论文

房地产信托融资分析与研究

【摘要】 介绍房地产信托的基本概念，简要描述了其发展现状和其产品模式，指出了房地产信托的局限性及其风险，并提出了相应的对策建议，以供房地产信托融资参考。房地产信托出现背景

房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。2003-06-13 中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。我国于 2002-6 颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第 5 次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。一方面，扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。另一方面，拓宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。

按照《中华人民共和国信托法》，信托被定义为“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托当事人分为 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原财产所有者，可以是自然人、法人和其它组织；受托人是信托投资公司；受益人是享有信托受益权的自然人、法人和其它组织。值得指出的是，受托人可以是众多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托财产是信托的载体，处于信托关系的核心地位。信托法规定，依法形成的信托财产具有独立性、所有权和受益权的分离性和连续性。一是信托财产与未形成信托的其它财产相区别，委托人死亡或者解散、撤销和破产，除委托人作为唯一受益人外，信托财产不属于委托人遗产或者清算财产。二是受托人对信托财产运用、处分所产生的债权不得和其固有财产所产生的债务相抵消，不同的信托财产所产生的债权债务也要分账处理。三是信托财产也独立于受益人的自有财产，受益人除享有受约定的权益，不得在信托存续中对信托财产本身提出要求。四是除了债权人在设立信托前，对该信托财产已经享有优先受偿权、处理信托事物本身产生债务而债权人要求清偿、信托财产应担负的税款等，信托财产处于委托人、受托人及受益人三方债权人的追及范围之外，不得对其强制执行。五是除法律或者信托文件另有规定外，信托不因委托人和受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被宣告破产或者被依法撤销而终止，也不因受托人的辞任而终止。

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。2 房地产信托融资的发展模式

在《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》实施以后，信托业的法律地位、生存空间就有了新的定位。全国各信托投资公司推出了自己的信托产品，在房地产行业有了新的尝试，主要采取 4 种模式对房地产业提供投资。2.1 股权类信托

针对那些自有资金比例不足 30%、存在一定资金缺口的、不符合商业银行贷款要求的房地产公司，信托投资公司以注入股本资金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资金比例达到 30%的要求。这样，房地产企业就可以顺利地从商业银行获得贷款从而进行房地产项目的开发和运作。信托投资公司作为股东获得股本金的投资汇报，从而实现房地产开发公司与信托投资公司的双赢。这种模式是完全符合中国人民银行的有关政策规定的，2003 年第二季度中国人民银行在货币政策报告中提到，要加强房地产股权融资的力度。这种融资方式在我国现阶段还比较可行的，目前房地产开发还属于受益较高的产业，所以，许多投资者把房地产作为一个很好的投资方向。房地产有资金高度密集、高度专业化等特点，一般投资者局限于自身实力还达不到独立开发的要求，这时候就可以利用信托工具融资顺利地参与房地产项目地投资开发，取得满意的投资回报。股权类信托投资的操作方式，根据参股形式的不同也分几种：普通股方式、优先股方式和股权回购方式。采取不同的操作方式视获得的受益和承担的风险而定。2.2 交易类信托

由于房地产项目存在一定的开发和销售周期，所需资金量大，房地产企业的资金链往往出现紧张，为解决这个问题，信托投资公司就可以利用信托交易的职能，通过一次性地购买房地产开发项目的部分资产向房地产开发企业提供一笔后续开发资金，等到房地产项目销售资金回笼再将这部分资产购回。这种操作类似抵押贷款，信托投资公司可以以比较适合的价格购买部分项目，回购时间短，受益较好，风险更低。同时，房地产开发企业也从信托投资公司一次性获得一笔资金，使其资金流得以维持，为以后的开发创造了有利的资金条件。2.3 债权融资信托

这种方式需要与银行联合，形成一个完整的资金链。债权融资信托是针对自有资金比例已经达到30%，但由于特定原因造成短期资金短缺，比如有的房地产开发企业由于土地购置资金不足而不能取得土地进行项目开发。这时候信托投资公司就可以筹集一笔资金定向地贷给房地产开发企业，补上其土地购置上的资金缺口，于是房地产企业取得土地证以后就能进行按揭或获取银行贷款，然后将信托投资公司的贷款返还。这种操作方式类似商业银行的信贷业务。但是，政策规定银行不允许这样做。2.4 物业类投资信托

主要是针对成熟的房地产物业进行处理。比如出租率比较高的写字楼和商铺，如果业主有更好的资金安排或者投资计划，需要将房地产物业提前出让变现获得资金，信托投资公司就可以通过发行信托投资计划，筹集社会闲散资金将这部分物业购买过来，再委托专业的物业管理公司进行租赁、转让等处置，获得受益的一部分以利率的方式还给受益人。这种方式相当于房地产金融租赁的形式，一些实力雄厚的外资商业企业是潜在的合作对象，比如沃尔玛、家乐福等外企大举进军中国市场，它们的选址理念一般是只租不买，而且租期较长。总的来说，房地产信托融资的资金成本较低，资金操作的风险也比商业银行信贷小，在产品的操作方式方面也比较的灵活，同时也能满足广大投资者的需求。房地产信托融资风险分析及对策建议 3.1 房地产信托融资潜在的风险

（1）虽然我国的市场经济体制在不断地完善，但针对一个发达的金融市场来说还是不够的。不完备的信用制度和产权制度都对信托的发展有制约作用。信托投资公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投资公司依附于政府，是“官办”的融资窗口。由于房地产信托是一个复合行业，需要较高素质的专业人员和较强的项目经营管理能力，在这方面也存在不足，就投资者而言面临着相当的管理风险。

（2）目前国家就信托有相关的法律法规，但还是远远不够的。在房地产信托的 4 种产品模式的具体操作过程中，不是所有程序都具有具体的法律依据，甚至有的还和现有法律相冲突。比如信托投资公司在设计信托产品时，经常使用各种信用增强措施来保证其“预期收益率”的可实现性。目前经常采用的有：财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法使信托投资公司成为信托财产损失的最终追索对象。财政支持明显地与《担保法》相关规定相冲突。所以，无论投资者还是信托投资公司都具有法律风险。（3）由于受到每份信托计划合同数量不能超过 200 份和每份合同个人金额不得低于人民币 5 万元的限制，资金来源和融资规模就受到了很大的约束。所以，信托投资公司的客户即委托人绝大多数来源于机构投资者，并且信托投资公司通过提高每份合同的投资金额来扩大融资金额。这样，投资者在面对一些长期项目时，就必须考虑投资信托的流动性。目前，投资信托合同只能在信托投资公司提供的交易平台进行转让，参与者较少。在信用评级体制和定价体系还没建立起来的情况下，投资者面临较大的流动性风险。

（4）房地产信托产品利用多元化投资降低风险，但房地产项目受到国家整体经济周期的影响，以及房地产项目自身特点的限制，房地产项目的操作也面临市场和销售时机变化的影响。所以在面对房地产信托高受益的同时，也面临着房地产项目风险。3.2 相应的对策建议

（1）建立完善的法律体系。要完善房地产信托法律体系，仅仅靠现有的 3 部法律法规还是不足的，必须将相关法律的制定工作细致化、完备化，借鉴西方发达国家的经验，制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规则。另外，为了避免房地产信托的双重税（信托财产和受益人都纳税）问题和保证信托财产的独立性应尽快地制定针对信托的相关税法和财会制度。

（2）建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系。完善的信息批露制度可以减少投资者的盲目性和增加其信心。为了预防风险，信托投资公司可以参考采取北京国投的做法：成立风险决策委员会、外聘经验丰富的专家为顾问以及和银行建立长期的战略合作关系，利用其成熟的风险控制经验。（3）使用信托计划的拆分策略和建立流通机制。针对难以扩大融资规模的问题，可以将大的项目细分，然后分别推出信托投资计划。这种既没有违反国家的有关规定，又可以充分地利用信托的灵活性和解决融资规模问题。天津北方国投已经有成功的类似操作了。利用商业银行分布广阔的交易柜台和现在方便快捷的网上银行为信托产品建立交易平台，同时，信用评级体制和定价体系应加快制定步伐，这样将大大有利于解决信托产品流动难的问题。

（4）积极进行房地产信托产品创新。结合保险、抵押和证券等金融工具以扩大信托市场业务，进一步丰富房地产的融资模式。国内在这方面已经在做一些初步性工作，比如建设银行、国家开发银行和中融国际信托投资公司就资产证券化的表外融资模式做最后的论证，建设银行上海分行作为房地产抵押贷款证券化的试点分行在进行方案评估，国内也开始了对房地产投资信托基金进行探索，这些创新都无不是在借鉴国外成功经验。4 结束语

通过借鉴国际成功经验和结合我国国情，房地产信托可以使房地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房地产信托投资的大众化、多元化和融资社会化。因此，其将拥有一个光明的未来。我国房地产信托的发展需要国家政策的进一步放宽，以及各项政策的相互协调和完整配套。

第四篇：融资与投资顾问协议

项目融资与投资顾问协议

甲方：

乙方：

乙方接受甲方委托，为乙方“xxx汽车城”项目进行融资与引进股权投资（或风险投资）操作的过程中提供顾问服务，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则签订本协议，具体条款如下：

一、顾问服务内容

1．为甲方寻找对甲方项目有融资与投资意向的投资方；

2．对甲方项目进行初步论证，并从专业角度进行完善，使之更具有专业性；

3．对甲方项目进行整理、包装，使之更符合投资方的要求；

4．针对甲方项目与投资方进行前期的沟通与交流；

5．根据甲方项目具体情况，为甲方制定详细的融资方案与谈判方案；

6．全权代表甲方与投资方进行谈判，协助甲方回答投资方的问题，满足投资方的要求，同时维护甲方的相关权益，促使投资方与甲方尽快达成合作意向；

7．为甲方准备融资过程中必要的相关文件材料（需另外收费的除外）。

二、甲方项目相关内容

1．甲方的项目内容为：“xxx汽车城”

2．甲方的项目融资额度为：不低于人民币壹亿元整

三、甲方责任

1．向乙方提供项目相关文件材料（具体内容见材料清单）；

2．保证向乙方所提供的相关文件材料真实、合法及有效，并承担因此而产生的相关责任；

3．在乙方对项目进行前期运作的过程中，应给予乙方积极的配合；

4．对项目的真实性与可行性负责，并确保项目所需相关手续完全合法；

5．不得在乙方不知情的情况下与乙方所推荐的投资方进行任何形式的协调与谈判；

6．在乙方工作完成，并促使甲方与投资方达成合作意向的情况下，甲方应积极履行本协议中的相关条款。

四、乙方责任

1．站在甲方的立场，为甲方解决在项目融资过程中遇到的一系列难题；

2．积极的对甲方项目进行运作，以尽快获得投资方的认可；

3．保证按照顾问服务相关内容向甲方提供优质服务；

4．保证对所有知晓的涉及甲方自身商业机密的文件、资料、数据、计划、商业意向等不得向第三方公开（甲方有要求的除外）；

5．相应的法律、法规要求或国家相关政府部门需要乙方提供甲方或甲方项目相关内容的情况下，乙方不承担任何责任。

五、融资与引进投资的费用

1、乙方为甲方提供融资与引进投资顾问服务，甲方应向乙方支付的顾问费用，此费用甲方不向乙方支付现金，用甲方项目公司15％的股权冲抵；

2、此部分股权在甲方与投资方签订意向性协议后5个工作日内作股权变更，直接过户给乙方；

3、乙方在引进投资过程中的公关费用由乙方自行承担。

六、协议的解除与终止

1、如甲方未能按照本协议变更股权，则应向乙方支付顾问费用人民币贰仟万元整，并承担违约金人民币壹仟万元整；乙方有权利单方面终止本协议，对此所造成的任何结果不承担任何相关责任。

2、如果甲方与投资方而未能达成合作意向，双方协议关系自动结束，均不承担任何责任。

3、甲方与投资方达成合作意向，并向乙方履行完毕相关顾问费用的支付，本协议终止。

七、不可抗力

1、在协议履行期间，一方或双方由于不可抗力原因导致不能履行或不能完全履行本合同的，不承担责任，但遇到不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后7个工作日内，以书面的形式或法律规定的方式将情况告知对方，并提供有关证明。

2、不可抗力原因消失后，一方或双方应当继续履行本合同。

八、争议解决与适用法律

1、凡因履行本合同所发生的一切争议，双方应协商解决，协商

不成的，任一方均可向当地人民法院提起诉讼。

2、本协议的订立、执行和解释及争议的解决均应适用中国法律。

九、其他

1、本协议的补充协议、附件、说明、解释与本协议具有同等的法律效力。协议本身及其附件的修改、补充等未尽事宜，必须经甲乙双方协商一致，并签署书面协议。

2、如果本协议中的任何条款无论因何种原因完全或部分无效或不具有执行力，或违反任何相关的法律，则该条款被视为删除，但本协议的其余条款仍应有效并且有约束力。

3、本协议一式两份，双方各执一份。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表（签字）：代表（签字）：

地址：地址：

电话：电话：

_________年____月____日_________年____月____日

第五篇：工程项目投资与融资论文

《工程项目投资与融资论文》

学院：

土木建筑学院

姓名：

班级：

工程管理班

学号：

BOT融资模式在我国基础环境建设中的应用

摘要：城市环境基础设施建设是改善城市环境质量、促进城市经济发展的重要措施。在城市环境基础设施建设与运营中,中国遇到了资金不足和效率不高两个严重问题,它是造成中国相关设施建设严重滞后和处理效果不好的关键原因。为了解决这两个问题,BOT融资模式在城市环境基础设施建设中得到了越来越广泛的应用。

一、引言

在许多亚洲城市中,特别是中国的城市,城市环境基础设施的发展,如污水管网、污水处理设施以及废物管理设施不能满足城市发展的需求,从而造成了严重的城市环境污染问题,影响了亚洲国家的可持续发展。中国城市环境基础设施的建设和运营,目前还处于西方发达国家20世纪中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放对环境造成极大的污染,已对中国可持续的城市化发展形成了“瓶颈”障碍。因此,中国急需大力建设和发展城市环境基础设施。

中国城市环境基础设施建设和运营面临以下两个方面的问题:

1.快速城市化和滞后的处理设施,使中国城市生活污水和垃圾污染问题突出。

2.设施短缺和处理效果不好的主要原因是资金不足和运营效率不高。

要解决这两个问题,必须打破政府建设政府运营的模式,充分利用社会资本,建立多元投资主体模式,实行建设与运营的产业化和市场化。BOT是一种以私营力量发展基础设施建设的方式,在提高政府部门效率、改善公共服务的质量发挥着越来越广泛的作用,而且也是目前在国际上流行的一种方式。

二、BOT融资方式概述

1.BOT的概念及特点

BOT是build-operate-transfer的简称,即“建设-经营-移交”投资方式,是一种国际经济合作的新形式。这一投资方式是指政府以契约方式将通常由政府部门或国内单位承担的为某重大项目进行设计、施工、融资经营和维修的责任让渡给国外投资者,该企业在负责建成此项目后,在协议期内拥有、营运、维护该项目设施,并通过收取使用费和服务费来回收投资和获得合理利润。特许权期满后则将该项目无偿转让给当地政府[1＼2]。BOT模式主要用于收费公路、电厂、废水处理设施等基础设施项目,BOT模式将是我国今后基础设施建设的重要方式。

2.BOT融资模式的优点与风险

城市环境基础设施建设应用BOT模式的优点是显而易见的。

对政府而言,BOT项目最大的吸引力在于,它可以融通社会资金来建设环境基础设施,减轻政府财政压力。政府对项目的支付不再是一次性巨额财政投入,而是通过出让“特许经营权”,用污水和垃圾费(以及少量财政预算)分期支付给投资者。

对企业而言,由于有污水和垃圾处理费做担保,所以BOT项目具有风险低,投资回报稳定的优势。表面上,BOT项目由于民营企业介入后需要有一定的利润回报而使项目的总成本增加,加大居民和政府的负担,但另一方面,正是由于民营企业的介入,可以提高效率,降低成本。所以,与政府建设和运营的项目相比,BOT项目实际成本增加与否取决于上述两方面因素共同作用的结果。

BOT也具有一定的风险隐患。

政府面临的主要风险有:①当政府对环境基础设施的市场潜力和价格趋势把握不清时,可能对投资者盲目承诺较高的投资回报率,加大居民和政府负担;②如果政府管制不佳,容易造成民营企业的不规范参与和竞争,甚至造成私人的垄断经营,将损害社会公平,并使得政府丧失控制权。

项目公司面临的风险主要有:①政府不讲信誉和政策不稳定,它是民营企业介入环境基础设施领域的最大障碍和风险;②项目设计和建设中的风险,包括项目设计缺陷、建设延误、超支和贷款利率的变动;③项目投产后的经营风险,包括项目特有技术风险和价格风险等。

3.我国环保基础设施建设发展BOT模式的重要意义

(1)有利于加快城市基础设施包括环保基础设施建设的步伐。通过BOT社会融资模式,利用社会资本直接投资和经营环保基础设施产业,可以弥补基础设施建设资金不足的主要问题,大大加快我国基础设施建设的步伐。

(2)有利于减轻政府财政负担,促进国民经济持续稳定发展。利用BOT融资模式,可以充分利用私人资金增大城市环境基础设施产品和服务的供给,减少项目对政府财政预算的影响,使政府在自有资金不足的情况下,仍能上马一些基建项目。

(3)有利于改善投资结构,加快环境公用事业的制度创新。目前我国环保基础设施的投资主体主要是政府,投资体制格局单一,政府指令性投资比重大,资金缺口较大。采用BOT方式,利用国际和国内商业资本直接投资和经营环保基础设施,实现投资主体多元化,有利于加快制度创新,实现资源的最优配置,增强我国环保产业的生机和活力。

(4)有利于借鉴国外成功经验,提高环境基础设施管理水平。采用BOT方式,把私营企业的效率引入公用项目,可以极大地提高项目建设质量和加快项目建设进度。

三、我国应用BOT建设环境基础设施存在的问题

从我国已有的BOT实践项目来看,环境基础设施建设的应用还远落后于其他城市基础设施建设的步伐,究其原因,主要是在环境设施建设领域中还存在一些关键性的制约因素,这些制约因素成为BOT是否适用于城市环保基础设施建设以及其应用速度的基本前提。

1.对政府和市场的关系存在认识上的偏差

在社会主义市场经济体制初步建立的今天,人们对政府与市场在经济活动中的正确定位问题已经有了比较清楚的认识,但对二者在环境保护等公共事业领域中的定位问题,仍缺乏正确理解。目前,在城市污水和垃圾处理等环境基础设施领域,关于这一问题的认识偏差主要表现为两个极端。

(1)受计划经济思想的束缚和对公共物品理论的片面理解,过分强调政府直接提供城市环境基础设施的作用。这一认识在中国许多城市,特别是欠发达地区普遍存在。

(2)没有全面和深入的认识清楚市场机制的实质和风险,片面夸大市场化的作用。

2.现有政策还不能满足市场化发展的需要

(1)现有有关市场化和产业化的政策仅为部门指导意见,缺乏相应的法律依据,政策的权威性和力度不够。我国当前还没对BOT项目专门立法,现有的相关法规各部门之间不协调、权威性差、操作不规范、透明度低,严重制约了BOT模式的应用。

(2)现有政策只是框架性的指导政策,对一些关键问题如企业改制和优惠政策,既缺乏可供操作的实施办法,也没有明确地方政府实施的权限,给地方政府落实相关政策带来较大困难,往往造成有政策无作为的局面。

(3)标准体系不完善,标准和法规的关系未完全理顺,影响了标准的效力。

3.地方政府应用市场化模式的能力严重不足

(1)缺乏统一有效的环保监管体制,横向部门责权交叉多,职能配置不明晰;缺少有效机制和监督力量,宏观调控能力薄弱,对一些跨区域重大问题协调困难。缺乏环境与发展议事协商机制。

(2)有法不依、执法不严现象普遍存在。基层环保执法监管手法落后,不能及时发现并制止企业偷排、漏排、超标排放等问题。处罚力度弱,强制手段缺乏,对环境违法行为的处罚难以到位。

四、稳步推进我国环境基础设施BOT融资模式的几点建议

1.在推进中国城市环境基础设施建设与运营市场化过程中,必须首先正确处理好政府与市场的关系。

2.建立较完善的法律规范,提高BOT投资保障制度,降低投资风险和价格要求水平。

3.切实加强在融资、收益等方面政策调控的力度,提供赢利的政策保障,创造BOT模式应用的基础条件。

4.政府要准确定位,发挥创建市场、规范市场和扶持市场的作用

五、BOT在我国的发展前景

BOT作为一种有效的项目融资、建设、运营方式,具有很强的生命力。它是开发环保基础设施项目的一种较理想的选择方案。

BOT模式对于利用社会资金解决环境基础设施建设问题具有一定的优势,但是应全面认识BOT模式,通过形成有利于BOT推行的政策、收费和监管环境,积极稳步地推进BOT试点,降低BOT项目的风险,并以此为契机最终形成多种社会资金多种形式地进入城市环境基础设施建设领域的局面。

总之,利用BOT方式进入环保建设项目,应是我国经济结构调整的战略选择,是我国投融资体制的一项重大改革,它在投资主体多元化、法人治理结构的完善、引入国际先进的投融资方法等方面,都具有十分明显的功效。相信它的引入,对于制止一直困扰我国的环境污染严重、重复建设、乱上项目和严重浪费稀缺资源等现象,加快我国基础设施建设,推动经济增长,将会发挥重要的作用。