房地产策划复习题答案(大部分)

第一篇：房地产策划复习题答案(大部分)

房地产项目策划复习题

1.房地产项目策划的涵义

房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。有以下几层意思：⑴具有明确的目标；⑵在市场调研和市场定位基础上进行；⑶需要遵循特定程序；⑷综合运用各种策划手段；⑸最终要提供可操作性的策划文本

2.房地产项目策划基本程序有哪几个阶段及每个阶段的主要内容有哪些?(详见6—8页)

⑴研究项目的背景:环境考察和文献研究

⑵确定目标：从形式、功能、经济和时间考虑

⑶收集和分析信息：两个指导原则①着眼于目标；②怎样利用信息

⑷拟定策划方案：①书面大纲；②目标客户确认；③产品定位；④主要卖点的提炼；⑤推广建议（品牌形象树立、广告创作、营销手段）

答：按房地产项目策划的发展进程分阶段

（1）项目用地的获取与选址（获取土地使用权）

（2）房地产市场调查（问卷调查了解消费者心理，寻找目标客户）

（3）房地产项目投资策划（投资环境分析，确定项目投资方向，投资组合及确定项目的总体资金运作方案）

（4）房地产项目定位（项目市场定位，产品定位，概念设计）

（5）房地产项目规划设计（项目整体规划方案设计，确定建筑风格和楼盘特色，住宅设计，公共建筑规划设计，景观设计）

（6）房地产项目营销策划（定价策略，营销前准备工作，制订营销计划并对实施过程进行控制和管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传，推广活动的策划）

（7）房地产经营策划（物业管理，物业设施管理，物业资产管理和房地产组合投资管理）

3.市场调查分为几个阶段,每一阶段程序具体步骤.⑴准备阶段：①提出问题，确定目标；②初步情况分析（非正式调查）；③制定调查方案、计划⑵实施阶段：④建立调查组织；⑤收集第二手资料；⑥收集第一手资料

⑶分析和总结阶段：⑦数据的分析与解释；⑧撰写调研报告；⑨总结、反馈

4.系统抽样,分层抽样,随机抽样,PPS抽样的区别与适用情况.◇系统抽样：等距抽样、机械抽样或间隔抽样，它是把总体的元素进行编号排序，再计算出某种间隔，然后按这一固定的间隔抽取元素来组成样本的方法。优点：样本在总体中分布比较均匀，具有较高代表性，抽样误差小于简单随机抽样，而且比较简单易行，只要抽取了第一个样本，整个样本就都确定了。缺点：调查总体单位不能太多，而且要有完整的登记册，否则就难以进行。使用这种方法要注意避免抽样间隔与调查对象的周期性节奏相重合。

◇分层抽样：又称类型抽样，就是先将总体各单位按一定标准分成若干类型（或层次）；然后，根据各类型（或层次）所包含的抽样单位数与总体单位数的比例，确定从各类型中抽取样本单位的数量；最后，按照简单随机抽样或等距随机抽样方法从各类型（或层次）中抽取样本。

优点：（1）它适用于总体单位数量较多、单位之间差异较大的调查对象，而且抽样误差较小或所需样本数量较少。（2）便于了解总体内不同层次情况，便于对总体中不同类型进行单独研究。缺点：必须对总体各单位的情况有较多的了解，否则就无法科学分类，而这一点在实际调查之前又往往难以做到。◇简单随机抽样又称纯随机抽样，就是按照等概率原则直接从总体中抽取元素组成样本。样本所含元素数小于总体所含元素数。

优点：在抽样过程中完全排除了主观因素的干扰，简单，易行，只要有总体各单位名单就行。缺点：

只适应总体单位数量不大的调查，如果总体单位多，则编制抽样框的工作量太大或不可行；

◇PPS抽样又全称为“概率与元素的规模大小成比例的抽样”，在多段抽样中通过各阶段的不等概率换取最终的、总体的等概率。

①确定第一阶段抽样单位（群）名单，根据其规模计算其在总体规模中所占比例（被抽中概率）。②将各单位的比例依次累计，并根据比例的累计数依次写出各单位所对应的选择号码范围（该范围大小等于单位规模所占的比例）。③采用随机数表的方法或系统抽样的方法选择号码，号码对应的单位入选第一阶段的样本。④开始第二阶段抽样（可以继续进行第二级单位的抽取，方法同上），直到最后一层单位（群）。⑤在每个最终抽取的单位（群）中随机抽取一定数量元素组成样本。

优点：克服了多段抽样误差较大的缺点。

缺点：必须知道每一个群的规模和总体规模，操作难度增大。

5.一手资料收集中调查样本的设计和样本采集程序及考虑内容【见P60-65】

一手资料：又称为原始资料是指调查人员通过现场实地调查，如访问、实验或观察等方法所搜集的资料。其特点是：针对性强，适用性好，但成本较高

6.二手资料的收集途径及作用

二手资料又称为案头研究，可分为内部数据资料和外部数据资料。其中内部数据资料来自企业内部自有的数据资料。外部数据资料包括出版物类、计算机数据库、向专业的市场研究公司或信息咨询公司购买。作用：⑴若资料相当完善，可给调查研究提供一个完整的解决方案；⑵若资料不完善，可填补一些人们在调查研究中的空白，同时还能提出一个合适的研究方法为策划人在日后收集第一手资料时所遵循。

7.深度访谈法的适用范围（P64）

深度访谈法是一种无结构、直接的、类似记者采访的一对一的访问。最适于做探测性调查，了解一些复杂和抽象的问题，通常用于目标客户的需求调查，如调查住宅、写字楼及商城的潜在客户对理想物业单元的要求。

8.房地产细分的含义及细分市场的依据

房地产市场细分指开发商把房地产市场按照客户去求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体。市场细分的依据：①市场调研的结果②项目特征③开发商状况

9.如何对市场进行细分（市场细分的步骤）

①依据需求选定产品市场范围；②列举潜在顾客的基本需求；③分析潜在顾客的不同需求；④移去潜在客户的共同需求；⑤给不同的分市场取名；⑥进一步分析各市场的特点；⑦测量每个市场的规模

10.目标市场的含义及与目标客户群的区别与联系

房地产目标市场是开发企业所追求的、希望达到的某一类房地产市场。

目标客户群是指对发展商开发建设的房子认可并实施了购买行行动而成为了业主，组成了发展商开发建设的房子的业主团体

11.目标客户群锁定的主要内容

①客户群年龄结构；②客户群职业特征；③客户群区域结构；④客户群的商品房消费能力、消费方式；⑤客户群对商品房特征的需求；⑥客户群对环境及配套设施的需求；⑦客户群对物业管理的需求；⑧客户群购买商品房的目的12.市场定位的概念，为什么要进行市场定位

市场定位即目标市场的选择是根据消费者需求的差别性和企业资源的有限性的矛盾而确定的项目在市

场上的适当位置的过程。

意义：⑴它体现出与项目的充分完美结合，其原则是要让目标市场与项目自身最佳结合；⑵确保企业的最佳利益点：最佳利益指所有可能实现的目标市场中的最大利益市场。

⑶它是项目成功的重要环节

13.房地产项目的概念设计：指开发商（策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图、精神、思想，一种贯穿于整个项目的灵魂，是项目开发的主题，故有人认为其实项目的主题策划。主要有生态推理型、人性推理型、文化推理型。

14.房地产营销策划的定义：房地产营销理念的指导下，根据房地产开发项目的具体目标，在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，通过客观的市场调研和市场定位等前期运作，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目相关的营销活动进行创作性的规划、设计、并以具有可操作性的房地产营销策划方案作为结果的活动。

15.房地产项目营销策划的基本程序及包含内容（P331-332）

基本程序：①获取策划业务；②界定业务范围；③收集信息；④组织创意；⑤撰写策划报告；⑥提交成果

内容：①项目定位；②项目定价；③市场推广

16.新产品定价策略包括：（P334-335）①高价定价策略：指开发商推出的产品上市之初，产品价格定得较高，以便在短期内获得高额利润；②渗透定价策略：即低价格策略，指开发商新产品上市之初将价格定得较低，以吸引大量的消费者，迅速打开市场；③温和定价策略：产品上市之初，采用买卖双方都有利的温和策略，其价格介于高价定价和渗透定价之间，避免了因高价而带来的市场风险，又可避免因低价而带来的资金回收困难。

17.差别定价策略包含：（P335-336）①对不同的顾客规定不同的价格；②不同的部位规定不同的价格；③不同时间规定不同的价格

18.调价的主要因素：①法律、政策因素；②供求变化关系；③成本和资金因素；④竞争因素；⑤购房者心里因素

19.低开高走与高开低走的运作模式及优缺点，并考虑两种方式调价的策略

低开高走：（P339-341）

◇含义：通过有竞争力的价格吸引买家关注，刺激购买欲，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。从消费行为学角度看，该模式具有保值增值的功能，是对买房趋利心理的纵向挖掘。

◇优点：①价廉物美是每一个购房者的愿望；②低价开盘，价格的主动权掌握在开发商手中，价格调高，幅度多少，可根据市场反应灵活操控；③资金能迅速回笼，有利于营销计划的执行和营销措施的实施；④先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，开发商容易形成良好口碑。

缺点：①低利润是低价的必然结果；②低价给人一种“便宜没好货”的感觉，伤害楼盘整体形象。◇调价策略：①掌握好调价的频率和幅度，一般是以7-10填为一周期，每次涨幅在3%-5%之间；②调价期间可配以适当的折扣或优惠政策作为过渡，有新生客源时再撤销折扣；③提价要精心策划、严格保密。才能收到出奇制胜的效果；④提价时要勾勒出新的卖点，刺激消费者信心，提价后要加大对已经购买的业主宣传，让其知晓所购物业已经升值，向亲戚朋友宣传，起到口头传播的作用；⑤最差的单元一般在开盘初期推出来，这是保证后期顺利发售的先决条件。

高开低走：（P341-342）

◇含义：先定高价，然后随需求减少而降价。阶段性高额利润，速战速决的回收资金。

◇优点：①便于获取最大的利润；②高价未必高品质，但高品质必然需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示；③由于高开低走，价格是先高后低，或者定价高折扣大，消费者会感到一定的优惠。

◇缺点：①价格高，难以聚集人气，难以形成抢购风，楼盘营销有一定的风险；②先高后低虽然迎合了后期的消费者，但无论如何，对前期消费者是飞航不公平的，对开发商的品牌有一定影响。

◇调价策略：①一次调价幅度不可太大，否则容易引起市场恐慌，丧失消费信心；②可以采用“隐蔽式”方法，如优惠赠送、推出付款期、付款方式、成交数量折扣等；③可以强调“尾盘”发售，也能起到刺激购买的良好效果

20.营销计划的主要内容：（P348-349）

①计划概要；②营销现状分析：宏观环境分析、房地产市场形势分析、产品分析、竞争对手分析；③机会、威胁与优势、劣势分析；④设定房地产营销目标；⑤制定营销策划；⑥营销方案；⑦预算与控制

21.销售阶段的划分：①预热期（市场引导或培育期）；②内部认购期；③开盘；④强销期；⑤持续销售期；⑥尾盘期（清盘期）

销售实施控制包括：①销售控制；②成本控制；③盈利；④消费者反馈控制

22.房地产广告媒体类型有：（P353-354）

①报纸；②杂志；③广播；④电视；⑤户外媒体；⑥网络

◇对广告媒体类型、时机：【P356-361】

①开盘前期：以报纸广告告知型为主，配合现场广告和户外固定性广告的设计，树立楼盘形象，传播概念性信息；②开盘期：以告知型和促销型为主，重点在稳固项目形象，提高楼盘的认知度、市场认同感和促销销售。报纸广告范围扩大，可适量投放电视广告等辅助媒体协同作战；③强销期：重点在楼盘促销，多种媒体进行全方位组合，形成全方位组合，以直接强有力的诉求打动和震撼消费者。报纸广告继续跟进，同时增加投放想电视广告、广播广告、杂志、网络广告等各种媒体互相配合，形成全方位、立体化、多层面的宣传攻势。④持续期：广告投放量相对减少，主要加深楼盘市场形象，以新的诉求点推进市场。

◇广告节奏：⑴集中型：广告集中于某一时间段内发布，在较短时间内迅速形成的广告攻势及迅速产生广告效应。⑵连续型：依据人们接触信息的记忆规律，在一定时间内，均匀安排广告的发布时间，使广告经常性反复在目标市场出现，使消费者强化对某一产品印象和记忆。⑶间歇性：间断投放广告的一种方式。即做一段时间广告后，停一段时间，再做一段时间广告，这样反复进行。⑷脉动型：集中了集中型和间歇型的特征，即在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大投放力度，形成广告攻势。

23.问卷设计结构及问卷设计的步骤

结构：①封面信；②指导语；③问题及答案；④编码及其他资料

步骤：①探索性工作；②设计问卷初稿：卡片法及框图法；③试用：客观检验法(回收率、有效回收率、填写错误和填答不完全)和主观评价法；④修改定稿并印刷

24.设计问卷初稿两种方式——卡片式和框图式

⑴卡片法：卡片法是设计问卷的一种方法。运用卡片法设计问卷的基本步骤是：根据初步探索所得到的印象和认识将调查内容转换为具体的问题，并将初步设计好的每一个问题和相应答案写在一张张卡片上。将卡片进行分类，排列顺序形成问卷初稿。

⑵框图法：框图法是设计问卷的一种方法。运用框图法设计问卷的基本步骤是：根据研究假设和所需调查研究的内容，在纸上画出整个问卷的各个部分及前后顺序的框图。然后根据框图中各部分细分的项目设计问题和答案，形成问卷初稿。

25.数据清理中有效范围清理和逻辑一致性清理的概念

⑴有效范围清理：对于问卷中的任何一个变量来说，它的有效的编码值往往都有某种范围，而当数据中的数字超出了这一范围时，可以肯定这个数字一定是错误的。如若在数据文件的“性别’’这一变量栏中，出现了数字5或者7、8等，我们马上可以判定这是错误的编码值。

⑵逻辑一致性清理：依据问卷中的问题相互之间所存在内在的逻辑联系，来检查前后数据之间的合理性。

26．公寓项目的经营策划内容、运作方式策划策略【P274-378】

◇经营策划内容：①商务公寓、②酒店式公寓：融合酒店服务与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅；③青年公寓

◇运作方式策划策略：①项目定位：商务公寓项目定位主要依据地区的经济发展，特别是第三产业；酒店式公寓主要目标客户是长期在外工作的高级商务人员和企业高级管理人员②项目选址③项目设计与配套设施；④后期经营管理

27．写字楼的分类及经营策划内容【P379-384】

◇分类：①高档写字楼（甲级）：顶级和甲级写字楼；②中档写字楼（乙级）③低级写字楼（丙级）。5A级写字楼包括楼宇自动化系统（BA）、通讯自动化系统（CA）、保安自动化系统（SA）、消防自动化系统（FA）、办公自动化系统（OA）

◇经营策划内容：⑴写字楼物业市场调查；⑵写字楼项目定位；⑶写字楼项目规划设计：①遵循智能化、人性化、个性化、自然化、实用化原则；②设计要点：体现写字楼主题、与城市景观匹配；③设计趋势：功能多样化、提高设备配套水平、充分利用自然资源；⑷写字楼项目经营：①销售前准备：项目审批资料、销售资料、销售人员准备、销售现场准备；②销售过程管理：销售阶段、各阶段的市场推广策略、各阶段的销售策略、销售工作流程、销售管理、销售控制。

28．商业项目的分类、经营策划内容及策划策略【P393-400】

◇分类：⑴按项目功能形式分：①百货类商业项目：百货店、（综合）百货商场等经营场所的开发；②超市类商业项目：超级市场（超市）、大型综合超市等经营场所的开发；③仓储式商场类商业项目：仓储式商场的开发；④专业店类商业项目：以经营销售某一大类或几个大类商品为主的经营场所的开发；⑤购物中心类商业项目：购物中心、SHOPPING MALL等经营场所的开发，⑥市场类商业项目：小商品市场、工业品市场、综合市场等商品交易市场的开发；⑦商业街类项目：经营某类商品为特色、店铺沿街布设的街道开发；⑧其他类商品项目：如折扣店、便利店、专业店⑵按项目经营方式分：出售型、出租型、混合型⑶按服务范围分：小区型、社区型、广域型、超广域型。

◇经营策划内容：⑴确定项目所在地块位置；⑵前期市场调研分析：城市结构、生活结构、零售业结构、消费者和竞争对手调查分析；⑶项目系统定位：目标市场定位、目标客户群定位、经营定位、规模定位和形象定位；⑷项目总体规划设计；⑸项目财务经济分析；⑹项目的招商推广；⑺经营管理：大型商业项目要实行“统一管理，分散经营”的管理策略，统一管理体现在统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督、同一物业管理，对招商对象品牌审核管理和租约管理。项目经营管理可细分为投资业主与零售商进驻前管理、开业前后营运管理组织结构设置、营运管理成本核算结构设置、营运管理收入与价值结构设置、营运管理供求统计、营运管理商业市场促销计划、开业后营运投资业主管理、营运零售商户管理、营运消费情报。

◇策划策略：⑴准确定位（顶地址、定客户、定规模）；⑵招商在前；⑶商业规划设计要点；⑷经营管理

第二篇：房地产策划 答案

房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营目标，在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，以独立的主题概念为中心，综合运用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，制定具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。4R营销策略：是指关系(Relationship)、节省(Rretrenchment)、关联(Relevancy)和回报(Reward)四种营销策率的组合。4C营销策略：是指消费者的需求与欲望、不是价格而是消费者愿意付出的代价、不是渠道而是给消费者的便捷、不是促销而是同消费者的沟通4种营销策略的组合，是出现最早的营销策略的组合，4C营销策略组合是一种以客户需求为核心的营销策略组合，强调多样性的产品与不同消费需求之间的互动。房地产策划报告:是策划机构向策划委托人提交的反映策划创意与计划方案等思维创造活动的文本文件，是房地产策划活动的完整、系统总结，是策划委托人进行项目投资决策、规划设计。营销推广等房地产开发经营活动的依据，也是策划机构策划水平的体现。房地产策划报告又称房地产策划书、策划方案、策划文案、策划提案等。内部认购：房地产内部认购是开发商的一种销售策略所谓内部认购,首先是开发商制造市场房源短缺的信息,属于售楼陷阱之一.它对消费者传递供房不多内部先购的虚假信息,乘机在价性比方面谋图获得更多的利益.其次是有一些关系户购房,开发商以较便宜的价格借内部认购还人情债,也有个别认购人员得到优惠,确实起到宣传和推广的作用.再次是开发商确实还没有拿到销售许可证,又遇到资金周转的实际困难.房地产“五证”“两书”：“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》二次启动：最高最佳使用：指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。房地产市场细分：是指在房地产市场调研的基础上，根据消费者个人基本情况、消费需要、欲望、购买动机和购买行为等细分依据，将房地产整体市场细分为若干个具有相似需求的目标客

户群体的过程，其实质是将异质市场划分为同质市场的过程。容积率：也称建

筑面积毛密度，是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。代理商：是指受开发商或经销商委托从事房地产销售或经营业务但不拥有房地产所有权的中间商，目的是向交易双方收取一定数量或比例的佣金，采用代理商模式的销售称为代理营销即代销。经销商：是指购买了所要销售的房地产所有权的中间商，其目的是获取经营或投资受益，但是需要经销商具有较强的经济实力，当市场行情不好时，经销商的风险较大，反之市场行情很好时，则开发商面临失去价格上涨带来的超额利润的风险，采用经销商模式的销售称为包销。

1、用地红线、建筑红线与道路红线是什么关系？

用地红线：是指城市规划主管部门批准的建设用地范围的界线

建筑红线：也称“建筑控制线”，是指城市规划管理中控制城市道路两侧沿街建筑或构筑物如外墙、台阶等靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。道路红线：是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

2、住宅户型策划的原则有哪些？功能分区原则；流线设计原则；地域性原则；均好性原则；灵活性原则；经济性原则；风俗性原则

3、房地产策划的模式有哪几种？每种模式的代表人物是谁？

战略策划模式 王志纲；产品策划模式 周勇、童渊、茅巍品牌策划模式 曾宪斌

4、户型策划主要策划哪些内容？

确定户型类型；确定户型大小；确定户型组合；确定户型布局

5、房地产投资环境包括哪两类？分别具体包括哪些内容？

硬投资环境：投资区域的物质条件，如自然地理环境、基础设施环境、社会服务环境；软投资环境：政治、经济、法律、文化

6、住宅建筑单体和建筑群体平面布局分别有哪些形式？

住宅建筑单体布局：塔式住宅、单元式住宅、通廊式住宅

建筑群体布局：行列式、围合式、组团式、点群式、开放式、混合式

7、容积率高低如何分析？

总建筑面积越大，项目总用地面积越小，容积率越大，反之则越小。

8、要想实现“绿化率≥30%”的目标，景观设计应遵循哪些原则？

社会原则；经济性原则；生态性原则；地域性原则；历史性原则；协调性原则；

9、户型有哪几种经济分类？平面户型；立体户型；独立户型；双拼户型；错层户型；双错层户型；三错层户型；跃层或复式户型

10、房地产项目命名的方式有哪两种？通用命名（简称通名）和自由命名

11、一个品牌房地产项目主题策划的基本要求？

能统帅项目开发的各个环节；能突出项目竞争的优势；能展示项目的独特个性；能满足住户的精神需求；能塑造项目的品牌形象；能提升项目的市场价值

12、投资区位的选择要求和方法？要求:方法：冷热因素对比法；等级尺度法；道士分析法；多因素和关键因素分析法；综合分析法

13、房地产有哪几种定价目标？

利润导向目标；市场占有率导向目标；竞争导向目标；生存导向目标

14、房地产公司开展公关活动有哪几种形式？

公关促销活动可以开发商单独组织，也可以与政府或媒体等联手组织，但不管以何种形式，开发商都不必陷入太深的事务性工作

15、简述售楼处位置选择的基本原则？项目施工现场；楼盘会所内；建造独立的售楼中心，要求交通便捷、停车方便；位置比较偏僻的项目，可以在市中心的繁华地段或者交通便捷、人流较大的地段设置展示中心；客户比较特殊的项目，可以在目标客户相对集中地方设置展示中心。

三、简述题

1、太原的六城区楼盘这说明什么道理？车身广告:规模大、展示时间长，容易引起注意；广告费用较低。当地的有线电视台:覆盖面广，信息传播不受时空限制；手段灵活，吸引力和视觉冲击力强 可在不同时期和时间段播出； 报纸:发行量大，覆盖面广，读者相对固定；报纸与房地产都具有地域性强的特点； 信息传播速度快，实效性强，广告效果迅速； 信息量大，符合房地产产品的信息传递特点；方便客户上班时间咨询，信息便于保存。

2、广州某大型住宅区问题：以上三个小案例分别说明了什么道理？

答案:案例一说明了在单项策划阶段,以高价开盘的策略形成先声夺人的气势,给人以楼盘高品质的展示,从而获得销售上的成功;案例二说明了房地产策划中创新的重要性，同时也表明在复合策划阶段中，房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段之外，还可以利用房地产领域外的其他手段，房地产与体育文化产业的嫁接；案例三也说明了在策划中运用“复合策划”的效益。通过与地产附近的教育资源的结合，满足了一部分购房者对教育的诉求。（p69）

3、杭州中山花园项目本案例说明什么道理？答案：户型小，不是南北通透，不适合杭州环境，区域环境与香港不一样，不合适照抄。

4、2003年夏天，“非典” 肆虐，香港是重灾区之一答案：设计迎合了当时市场对“健康住宅”的需要。说明房地产策划具有市场性。体现在：房地产策划自始至终要以市场为导向，以市场需求为依据②随市场的变化而变化，房地产市场情况变了策划的思路和定位市场情况变了策划的思路和定位也随之改变。

5、北京苹果社区是一个集居住本案例说明什么道理？房地产主题策划能够赋予项目鲜明的特色与个性，加深市场对房地产项目的印象满足消费者对房地产产品个性化的追求。主题策划所体现出来的项目个性，无论在内容、气质，还是形式、手段上均应独具一格，使得别人难以模仿与抄袭。

6、顺德碧桂园的“起死回生”这说明一个什么道理？多个主题齐头并进，互相补充，互相映衬共同从不同的角度、方面来互相补充、互相映衬，达到“双赢”或“多赢”的目的。这些先富起来的乡镇老板们考虑最多的就是这三个方面：在外赚钱经常不在家需要完善的物业服务；小孩要继承父辈的产业需要高水平的教育；钱多了要有象样体面的地方来消费。这三个需求刚好与三大主题相一致。顺德“碧桂园”的“起死回生”就不言而喻了。

7、回龙观地处京昌高速公路边，本案例说明什么道理？名牌的背后是文化。回龙观小区利用教育地产的概念，以房地产为主业，教育为附属产业，开放出属于自己社区的教育资源呢，提高了地产品质，增加了附加值。

8、一直分散经营、各自为政的上海房地产代理界最近出现了合作经营的这是

哪种销售渠道？谈一谈你对代理公司强强合作的看法。这样的销售方式是扩大销售网络，上面也提到在上海房地产界的中介代理公司一直处于各自为政的混乱局面，1500多家的公司将市场分割得很小，行业竞争日趋激烈也造成了代理物业与客户接触面狭窄的矛盾。当强强合作后，销售网络无形中被拉大，从企业本身来说形成了一个统一规范的服务模式，对客户来说是一种规范，严谨的服务模式。在市场竞争和市场份额上的有好处，在现在金融危机的高峰期，每一个企业都在想办法度过这个难关，俗话说众人石材火焰高

四、论述题1、1994年初北京万科城市花园一期推出时这个案例反映了什么道理？你认为建筑风格策划有哪些作用？答案：反映了建筑风格对住宅的销售及其价格带来巨大的影响。策划人员必须重视房地产项目的策划设计。房地产项目规划设计是决定项目成功的关键一步。表面上看，房地产项目规划设计是一个技术问题，完全是建筑设计师的事情。其实不然，房地产产品首先需要满足消费者居家生活的基本需要，只有满足了消费者需求的技术才有意义。因此，房地产项目规划设计首先要解决市场问题，其次才是技术问题。

2、某开发商在太原南内环电脑城附近拿下一块土地。如果他计划主要针对南内环电脑城IT行业的人士开发住宅。请问，开发商应该如何确定户型大小呢？ 答案：p209首先根据人体工程学和家居的规律来确定；其次结合项目的土地价值来判断；根据面积来分：实用型 舒适型 豪华型；按照户型大小通常可将户型分为实用型、舒适型和豪华型等类型。但户型大小并不是绝对的，不同时期、不同地区具有不同的“大”、“小”标准。

3、万科地产王石曾说过一句话：“一个人为了喝牛奶答案：房地产营销渠道是指将产品由制造者手中转移到消费者手中所经过的各个中间商连接起来形成的通道。本列说明在房地产销售方面，开发商不必直接进行销售，可以找专业的营销代理机构，以减轻成本，增加利润。中间商包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。

4、碧桂园在推盘时分别在香港翡翠台问题：广告节奏有哪些形式？本案例属于哪种形式？集中型节奏；集中型节奏是指广告主要集中于某一段时间发布，在短时间内形成强大的广告攻势。连续型节奏； 连续性广告节奏是指在一定的时期内连续均匀安排广告的发布，使项目广告反复在目标市场上出现，以逐步加深消费者的印象。间歇型节奏； 间歇型广告节奏是指间断进行广告发布的方式，跟连续型广告节奏的区别在于广告间隔的时间不是均匀分布的。脉动型节奏；脉动型是连续性和集中型的综合，即在一段时间内不断保持广告的发布，又在其中某些时机加大发布力度，形成广告攻势的形式。本例应属于间歇式 5、2004年，某市南城的嘉业物业原定位是住宅，是海归派设计的问题： 上述物业滞销原因何在？如果你接手了这个项目，谈谈你将怎样使这个项目改“滞销”为“畅销”？答案：原因：地理位置不佳，处于路边，小区居住环境不好，有噪音污染；销售市场不佳，价格过高，配套设施不完善，外观生活化差，紧邻路边对房屋销售不利，户型偏大，对于旁边是拆迁户的人群来说，销售市场不好。措施：申请改变用途，由住宅改为商业用途；重新定价，适当减价；进行广告策划重新定位产品形象；促销、内部认购等促销方法。

第三篇：十八大部分答案

1、建设社会主义法治文化的重要途径

（一）.推动全社会树立法治意识

（二）推进多层次多领域依法治理

（三）建设完备的法律服务体系

（四）健全依法维权和化解纠纷机制

（五）坚持一手抓法治、一手抓德治

2、法治建设的必要性和紧迫性

3、第一是为了促进社会的转型，建立一种多元有序的社会秩序，促进社会转型。第二，通过法治来建设一个守法有序的和谐社会，实现社会公平，达到社会安全等目标。第三，要有效解决社会冲突，保障社会的相对稳定。从这三个方面来看

4、.全面推进依法治国进程的六项主要任务（1）科学立法（2）严格执法(3)公正司法（4）全民守法（5）法治队伍（6）依法治党

5、建立完备的法律服务体系

法律服务体系包括：推进覆盖城乡居民的公共法律服务体系建设，加强民生领域的法律服务，发展律师、公证等法律服务业。

（1）推进覆盖城乡居民的公共法律服务体系建设。专业人员少、投入不到位、覆盖面窄、法律机制不健全。城乡全覆盖完善的法律服务体系。

（2）加强民生领域的法律服务。如果惠及民生的法律服务不到位，或民生的法律服务需求不足时，特定人群的法律意识和情感可能会受到伤害和打击。建立完备的法律体系，尤其要加强民生领域的法律服务。

（3）发展律师、公证等法律服务业。律师服务、公证服务、境外旅游

要实现良好社会法治氛围的形成，需要足够的法律服务和物质保障。

10、多领域的依法治理：系统治理、依法治理、综合治理、源头治理、行业治理。

11、那么信访实际也面临着制度化，纳入到法治的轨道

12、法律职业人才的培养要更加注重职位导向和就业导向，13、宪法对于公民个人的基本功能

第一个功能就是人权保障。第二个功能就是来界定国家权力和个人权力之间的界限，这样我们宪法所规定的公民的基本权利才有所保障

14、包括各种犯罪的高技术型，也导致了监管的难度，15、对于公民来说属于禁止性、限制权力、损失利益的制度规范则应非常谨慎和严格对待（如罚强调把全民普法和守法

作为依法治国的长期基础性工作，款）。

18、刚性行政管理方式：命令、征收、征用、许可、检查、处罚、强制。柔性行政管理方式：指导、合同、规划、资助、奖励、给付、调解。

19、总目标是：建设法治国家，完善中国特色社会主义法治制度

16、四个方面的实现：科学立法、严格执法、公正司法、全民守法。

20、党员干部是全面推进依法治国的重要组织者、推动者、实践者，21、科学立法、严格执法、公正司法、全民守法要全面推进才是实现真正的法治。

22、前现代化时期，治国理政的基本方式是人治

23、市场经济的一个基本前提就是劳动力自由转移，没有劳动力的自由转移市场经济不复存在。

24、四大差别——城乡差别、地域差别、行业差别和贫富不均

25、案件事实的几个层面

案件的客观事实（案件的本源事实）当事人所主张的案件事实

国家专门机关特别是法院所认定的事实（主观事实）。

26、法治工作队伍建设的重点内容，即加强思想政治素质、业务工作能力、职业道德水准，27、法治文化与道德建设息息相关，这是因为道德的建设标准比法律高

28、所谓法治化的根本性，主要体现多数人意志的众人之治，而且多数人意志的表达是自由的、真实的，多数人意志的实现也是理性的、规范的。

29、党的领导是社会主义法治最根本的保证

30、人治主要是强调个人权力置于法律之上，而法治的理念正好是与其相反的。

31、法治中国是实现中国梦的基础性保障

32、法律是治国之重器，良法是善治之前提。

33、司法公正对社会公正具有重要引领作用，司法不公度社会公正具有致命的破坏作用。

34、第三项：司法公正。公正是法治的生命线（首次提出此命题）、35、强化法律在维护群众权利，化解矛盾中的权威地位。引导支持理性表达诉求，依法维护权益

36、、中国社会的发展变化

37、健全依法维权和化解纠纷机制

强化法律在化解群众矛盾中的权威地位

构建对维护群众利益具有重大意义的制度体系 健全依法维权和化解纠纷机制

深入推进社会治安的综合制度，健全落实领导责任制。

38、公权力滥用有三个表现。第一，以权谋私，贪污受贿。第二，大势营造劳民伤财的工程，大势举办劳民伤财的活动。第三，不作为，也就是不履行法治职责。按照李克强总理所说的就是思维素餐，38、1982年宪法，在这个基础上又增加了全国人大常委会行使违宪审查权，根据宪法规定，我们国家的违宪审查权主要由全国人大行使，和全国人大常委会行使。根据2000年的《立法法》规定，由于全国人大常委会是最高国家权力机关的常设机关所以在行使危险审查权方面，主要由全国人大常委会来进行。

39、业务工作能力通常是指对一个人在从事某项专项业务工作，或担任一个职位所具备的一组标准化的履职要求，用以来判断他是否能够称职

40、党员干部是全面推进依法治国的重要组织者、推动者、实践者，41、形成了一条宝贵的经验，就是坚持党的领导，人民当家作主，依法治国的有机统一，42、决定》分三大板块：第一板块由总论，导语和第一部分构成；第二板块是方针论，由第二至五部分构成；第三板块是新论，由第六、七部分和结语构成。

43、第五项：队伍建设。首次专门作为一个部分提出。建设高素质法治专门队伍，把思想政治建设摆在首位。加强立法队伍、行政执法队伍、司法队伍建设，畅通干部和人才交流渠道。推进法治专门队伍正规化、专业化、职业化，完善法律职业准入制度。增强广大律师走中国特色社会主义法治道路的自觉性、坚定性

44、宪法和法律的权威源自于民众的信仰，45、所谓法治化的根本性，主要体现多数人意志的众人之治，而且多数人意志的表达是自由的、真实的，多数人意志的实现也是理性的、规范的

46、理想的法律：首先是共性，47、法制是存在于一切社会的文化现象中的，而法治则具有现代文明的属性。

48、法治工作的三大任务要明确，维护社会大局稳定，促进社会公平正义，保障人民安居乐业，49、三化：正规化、专业化、职业化

50、二审重在解决事实法律争议

一方面有利于满足当事人的要求，集中解决争议。另一方面涉及到诉讼的效率，节约案件司法资源

51、种双轨制。我们有宪法、法律、法规、规章这一套规则体系。我们还有另外一套规则体系，那就是报告、文件、批示、讲话。我们有的时候依法治国，我们有的时候依报告治国，依文件治国，依批示治国，依讲话治国。也就是两者都在中国社会发生作用，这样就形成了规则之间的不一致。不仅两套规则之间不一致，而且两套规则内部也不统一。

52、证据裁判原则是司法公正非常重要的关键性原则。

53、犯罪事实清楚、证据确实充分。”

据以定案的证据均已查证属实；案件事实均有必要的证据加以证明；证据之间、证据与案件事实之间的矛盾得到合理排除；得出的结论是唯一的，排除了其他可能性。

54、法治精神是法治文化的核心，它是一种思想，一种思想意识，一种观点。

55、主观认定的事实必须依据证据的认定，依据证据的认定在很大的可能上是符合客观事实的。如果不依证据来认定，认定的事实就可能具有主观臆断性，没有客观根据。

56、一切以开庭审理作为解决问题的决定性环节；举证、质证、认证。

57、形成完备的法律规范体系，高效的法制实施体系，严密的法制监督体系，有利的法制保障体系，形成完备的党内法规体系

58、创新举措的社会效果：实现动机与效果的统一，贴近出发点和归宿点，以实现良法善治。

59、实际上起决定性作用的是指令性计划，也就是所谓命令

60、市场经济的一个基本前提就是劳动力自由转移，没有劳动力的自由转移市场经济不复存在。

60、行政许可过程中，遵循便民原则

61、十八届四中全会指出，公正是法治的生命线。

62、根据宪法来审查法律规范，以及根据法律规范来审理案件，是由同一个法院来完成的，所以这种审查又称之为附带性审查，63、当代依法行政要注重认识和发挥条理法作用

64、.司法公正对社会公正具有重要引领作用，司法不公度社会公正具有致命的破坏作用。英国法官、哲学家弗朗西斯培根说过：一次违法的行为就好比是污染的水流，而一次不公正的判决就是污染了水源。

65、那么现在社会自治在我们国家实际上是三大块，包括基层的治理、行业组织的治理、职业协会的治理，也包括公益事业的治理，66、法治的核心问题是两个，一是法律的权威，也就是各种主体都应该遵从法律，另外一个就是关于良法之治的问题，67、四中全会决定里边这样讲，一个是党领导立法，保证执法，支持司法，带头守法，68、自我修养，主要是指人们要按照一定社会或者一定阶级的要求，在思想、政治、道德等方面的自我教育和自我塑造。

69、全会以依法治国为主题，70、文化是以观念、认识、思维方式的形式存在，是无形的，人的行为又靠它来支配，71、公正司法，提高司法公信力，而公信力来自于公正；

72、使全体人民都成为社会主义法治的忠实崇尚者、自觉遵守者、坚定捍卫者（打下良好的社会基础）

73、审判为中心的内涵

定罪量刑问题最终取决于法院的判决；一切以开庭审理作为解决问题的决定性环节；举证、质证、认证。

侦查起诉工作要做的扎实，质量有保证。

74、军事法规制度体系，严格规范军事法规制度的制定权限和程序，将所有军事规范性文件纳入审查范围，完善审查制度，增强军 事法规制度科学性、针对性和适用性。

75、良法善治是实现法治政府建设的必由路

76、党员干部是全面推进依法治国的重要组织者、推动者、实践者

77、观念创新：主要包括树立宪法至上、尊重人权、行政权限、行政民主、行政服务、政府诚信、行政公开、程序法治、接收监督、权利救济等现代行政法治观念，以及法治必成、法治渐进的观念。

78、我国警力的总体数量还是严重不足，与人口的比例仅为万分之十二，远远低于发达国家的平均水平，79、执法司法上：有法不依、执法不严、违法不纠。

80、党对军队绝对领导是依法治军的核心和根本要求，81、1993年修宪：市场经济路线、82、证明标准。

在刑事诉讼中，我国实行的证明标准是“犯罪事实清楚、证据确实充分。”

据以定案的证据均已查证属实；案件事实均有必要的证据加以证明；证据之间、证据与案件事实之间的矛盾得到合理排除；得出的结论是唯一的，排除了其他可能性。

83、法治文化是在长时期内，人们形成的关于法治的心理、态度、价值观、思维方式、思想观念等要素。

84、法治建设的新“十六字方针”：“科学立法、严格执法、公正司法、全民守法”。

85、理创新应不应当有边界、有底线？

86、“疑罪从无”原则是现代刑法“有利被告”思想的体现，是无罪推定原则的具体内容之一。

第四篇：房地产策划员资格证复习题

房地产策划员复习题

论述题：

一：访问调查法包括哪些，请详细说明。

（1）小组座谈法：又称焦点访谈法，就是采用小型座谈会的形式，挑选一组具有代表性的顾客，在主持人组织下，就某个专题进行讨论，从而获得对有关问题的深入了解。

（2）深度访谈法：深度访谈时一种无结构的、直接的一对一的访问。

（3）投影技法：它用一种无结构的、非直接的询问方式，激励被调

查者将他们所关心的话题的潜在动机、态度和情感反映出来。

（4）面谈调查法：面谈调查法主要包括面谈调查和街头/商城拦截式

面谈调查两大类。

（5）电话调查法：电话调查法是由调查人员通过电话向被调查者询

问了解有关问题的一种调查方法。

（6）邮寄调查法：邮寄调查法是将问卷寄给被调查者，由被调查者

根据问卷的填表要求填好后寄回的一种调查方法。

（7）留置问卷法：此法即可弥补当面提问因时间仓促，被调查者考

虑问题不成熟等缺点，又可客服邮寄调查回收率的不足。二：房地产投资的类型？

（1）按投资主体分类

国家投资：在我国国家仍然是主要的投资主体之一，也是特殊的投资主体。

企业投资：企业是房地产投资的主体

个人投资：个人作为投资主体一般只能从事房地产买卖。

（2）按房地产投资的经济内容分类

土地开发投资：土地开发投资是指用于新城区土地开发和旧城区土地在开发的投资。

房屋开发投资：房屋开发投资包括住宅办公楼宇，商场，酒店，工业厂房等。

房地产经营投资：指用于房地产出售、出租、互换、信托等经济活动的投资。

房地产中介服务投资：指用于房地产咨询、价格评估、测量、律师、财务和经济等中介服务的投资。

房地产售后服务投资:是房地产业得基本活动之一。

（3）按投资的资金投入方式分类：

房地产信托：采用股份公司的形式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产中来。

房地产辛迪加：房地产辛迪加组织近似于企业组织中的合伙式。房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证劵：

直接购置房地产：投资性购买的目的是保值和增值。

简答：

1、影响现房市场的因素：金融政策，房屋价格，家庭收入，通货膨胀率，经济景气指标。

2、房地产市场需求影响因素的调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化，顾客的构成，分布及消费需求的层次状况，顾客现实需求和潜在需求的情况，顾客的收入变化及其购买能力与投向等。

3、经济环境调查

(1)国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

(2)项目所在地区的经济结构，人口及就业状况，就学条件，基础设施情况，地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

(3)一般利率水平获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

(4)国民经济产业结构和主导产业。

(5)居民收入水平，消费结构和消费水平。

(6)项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况。

(7)与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

(8)财政收支。

4、住宅市场细分资料整理分析方法

（1）单一变数法：只根据影响顾客需求的某一种因素进行市场细分

资料整理。

（2）综合变数法：按照影响顾客需求的两种以上的因素进行市场细

分资料整理。

（3）系列变数法;根据房地产企业市场营销的需要，列出影响顾客需

求的诸因素，然后由粗到细的进行细分。

5、房地产政策影响分析应注意的问题

（1）房地产行业涉及各种行业，由于其价值观及利益目标的不同，使得政策影响分析较为困难。

（2）由于政策出台的复杂性，房地产政策影响分析的结果较为难预

测。

（3）房地产政策影响分析不是一个学究式的推理过程，而是一个实

际运作中对时局操控的一门艺术。

（4）要理解和整理这些政策，可以从政策目标的号召力，影响市场

行情的程度，可操作的程度、影响的部位、实施影响的手段及传播影响的途径来分析。

6、投资估算的作用，投资估算的阶段划分

（1）是筹措基本建设资金和金融部门批准贷款的依据。

（2）是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据。

（3）是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

机会研究阶段初步可行性研究阶段可行性研究阶段

7、零售商业项目对土地影响因素的要求

（1）最短时间原则

（2）区位易达性原则

（3）接近购买力原则

（4）满足消费心理原则

（5）接近中央商务区原则

第五篇：《房地产经营管理》部分复习题答案

《房地产经营管理》复习题答案

一.填空题

1.房地产是___房产______和____地产______的合称。

2.房地产业是指从事房地产_开发组织__，_经营管理___，_买卖和租赁经营___以及_中介、咨询、评介__等服务的产业。

3．市场调查是＿＿的基础，贯穿于＿＿＿＿的全过程。

4.写字楼项目的规划设计方案要实现__、____和____三方面的全面发展，其中经济效益是优先考虑的问题。

5.我国住宅层高普遍为_____米，净高为____米，与国外住宅层高相比相对较高。

6.可行性分析是在投资决策前，对项目在＿＿、＿＿和＿＿的可行性进行＿论证＿、＿研究＿和＿评价＿的分析过程。

7.房地产产权的内容包括____、__和___等。

8．房地产项目投资的财务评价报表包括__和___。

9.投资项目的资金由两大部分组成：___和__，二者的比例形成了一个项目的资金结构。

10.筹资决策就是筹资方案的____与_____。

11.因涉及因素不同，杠杆效应可分为_营业杠杆效应__和_财务杠杆效应__两类进行研究。

12.项目建设进度控制的任务包括_，__和_的有效控制__等方面。

13.项目建设质量的组织机构保证体系包括___、____和_业自检__三个层次。

14.土地使用权转让一般采取____、___、___和____等方式。15.房地产项目建设管理包含极其丰富的内容，其核心是项目管理模式的选择和“三控制，两管理，一协调”即＿进度控制＿、＿成本控制＿、＿质量控制＿、＿合同管理＿、＿安全管理＿和＿组织协调＿＿。

16．房地产交易是指房地产产品的＿＿以房地产为商品，将＿＿以转让、租赁、抵押等方式有偿转移给购买者的各种经营活动的总称。

17．房地产交易根据其标的物性质的不同，可分为___与___

两类。

18．在房地产买卖交易中，买卖的是房产的___和地产的___。

19．目前，我国房地产市场的交易方式主要有_土地转让_、_房屋出售_、_房屋租赁_、_房地产抵押_、_房地产拍卖_和_房地产互换__等.20．按揭业务是一项一举多得的房地产交易方式,它对_购买者_、_售房者__及_金融机构_均有利.二.单项选择题

1．房地产最重要的一个特性是(Ａ)。

A、位置的固定性或不可移动性 B、依赖性 C、相互影响性 D、不一致性

2．为了保持人口与土地，特别是人口与（Ｂ）的平衡关系。国家必须通过土地利用规划、控制部门、行业的用地结构和规模，对土地利用实行有效控制。

A：农业用地；B：耕地；C：非建筑用地；D：特殊用地。

3． 在房地产需求市场上普遍存在“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素

是（Ｄ）。

A：消费者的感觉； B：消费者的生活方式； C：消费者的经济状况；D：消费者的预

期。

4．房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分折入 住率，这种调查方法属于（Ａ）

A：观察法；B：实验法；C：讨论法；D：问卷调查法。

5．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（Ｃ）。

A：置业投资；B：设备租赁；C：售后回租；D：权益融资。

6．银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（Ｄ）。

A：操作风险；B：法律风险；C：信用风险；D：管理风险。

7．房地产商品的（Ｂ）决定了房地产营销对象的独特性。

A：物理特征；B：经济特征；C：社会特征；D：法律特征。

8．在房地产市场营销活动中（Ｃ）是第一环节。

A：市场预测；B：市场定位；C：市场调查；D：市场分析选择。

9．S型曲线比较法用于项目建设阶段的（Ｂ）。

A：质量控制；B：进度控制；C：成本控制；D：合同管理。

10．物业出租过程中的租金一般是指（Ｃ）的租金。

A：建筑面积；B：使用面积；C：可出租面积；D：居住面积。

11.房地产开发项目的建设过程是指（Ｃ）的持续时间。

A．房地产开发全过程;B．获得土地后到全部工程竣工;

C．从工程开工到全部工程竣工;D．从工程开工到项目租售完毕.12.对商业繁华程度的依赖性最大的是(Ｄ)。

A、写字楼 B、高尔夫球场 C、住宅 D、商场

13、居住用地最高出让年限为(Ｄ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

14、工业用地最高出让年限为(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

15、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

16.按房地产的类型，可以把房地产市场分类(Ｃ)。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场

D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场

17．以下(D)不属于分析消费者的基本步骤。

A;市场细分;B;目标市场选择;C;市场定位;D;心理分析。

18．在房地产市场营销活动中,(C)是第一环节。

A;市场预测;B;市场定位;C;市场调查;D;市场分析选择。

19．业主的物业管理主体地位是以(B)为基础的。

A:物业的支配权;B;业主的财产权;C;物业公司管理水平;D;全体业主的投票决定。

20．从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得(D)证书。

Ａ；资质等级；Ｂ；健康；Ｃ；经纪人； Ｄ；职业资格。

三.多项选择题

1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ＡＢＣ）。

A：市场供求风险；B：变现风险； C：利率风险； D：时间风险； E：资本价值风

险。

2．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ＢＣＥ）。

A：竞争性；B：垄断性； C：外部性； D：均衡性； E：信息不对称性。

3．土地“三通一平”是指（ＡＢＣＤ）。

A：通水； B：通路； C：土地平整；D：通电；E：通热。

4．随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（ＡＢＣＤ）等方面的知识。

A：城市规划；B：建筑设计； C：建造技术； D：风险控制与时间管理； E：项目

管理。

5．房地产开发项目的前期工作的主要内容包括（ＡＢＣＤ）。

A：获取土地使用权；B：确定规划设计方案并获得规划许可；C：建设工程招标；D：开工审请与审批；E：建造安装施工。

6．房地产市场营销的意义是（ＡＢＤ）。

A：有利于房地产市场的发育和完善；B：有利于消费者需求的满足；C：有利于提供广泛的就业机会；D：有利于企业更好地发展。

7．房地产市场营销流程包括（ＡＢＣＤ）。

A：设计市场营销组合；B：市场营销环境分析；

C：市场营销控制；D：目标消费者分析。

8．某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时按市场承租面积的变化。该项调查属于（ＡＤ）。

A：试探性调查；B：描述性调查；C：创新性调查；D：因果性调查。

9．物业资产管理的职能包括（ＡＢＣＥ）。

A：物业管理；B：设施管理； C：房地产资产管理； D：运营管理。E：房地产组合投资管理。

10．在物业管理中经常用到的预算形式主要有（ＡＣＤ）。

A：运营预算； B：资本流预算； C：资本支出预算； D：长期预算； E：资本收入预算。

１１.土地使用权转让市场的主要形式有（ＡＣＤＥ）

A.出售 ；B.拍卖；C.交换 ； D.赠予 ；E.出租 ．

１２.除房地产在生产和流通中的因素外，影响房地产价格的主要因素有（ＢＣＤＥ）A.个别因素； B.区域因素；C.社会因素 ；D.经济因素 ；E.法制因素

１３、按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产开发的建设过程可分为(ＡＣＤ)

A、项目建设准备阶段； B、招投标阶段； C、施工阶段； D、竣工验收阶段． １４.对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ＡＢＤ）特点。

A．土地费用高 ； B．投资风险减少；C．投资风险增加

D．开发周期缩短；E．开发周期延长。

１５．权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能，它们是（Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅ）．

Ａ；地役权；Ｂ；占有；Ｃ；使用； Ｄ；收益； Ｅ；处分．

１６．物业管理中的保安工作一般包括区域内的（Ａ，Ｂ，Ｄ）等诸多内容．Ａ；治安管理； Ｂ；消防管理； Ｃ；环境管理； Ｄ；车辆道路管理． １７．物业管理的基本内容包括：（Ａ，Ｂ，Ｃ）．

Ａ；常规性公共服务；Ｂ；委托性特约服务；

Ｃ；针对性专项服务；Ｄ；特殊性重点服务．

１８．以下（Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ）属于住宅的共用部位．

Ａ；门厅；Ｂ；屋面； Ｃ；垃圾通道； Ｄ；内天井．

１９．房地产经纪人员职业能力包括：（ＡＢＣＤ）．

Ａ；信息收集和整理能力；Ｂ；市场分析的能力；

Ｃ；寻求供需合理搭配的能力；Ｃ；人际交往及把握机会的能力． ２０．房地产经纪人员心理素质的基本要求包括：（ＡＢＣ）．

Ａ；乐观、开朗； Ｂ；自知、自信； Ｃ；坚韧、奋进； Ｄ；竞争、合作．

三．名词解释

房地产产品定位：就意义而言，房地产产品定位是站在发展商或土地使用人的立场，针对特定目标市场的潜在客户，决定其所持有的土地，应在何时，以何种方式，提供何种产品及用途，以满足潜在客户的需求，并符合投资开发商或土地所有人的利益。

房地产抵押贷款：房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。

房地产信托：房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。

房地产价格评估：房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动

四．问答题

1．房地产市场调查的主要内容是什么？Ｐ２６－２７页．

2.房地产开发资金来源通常有哪些？Ｐ１２１页．

3.房地产开发的一般程序。

４．住宅规划设计的主要内容是什么？Ｐ４９页

５．物业代理的作用有哪些？

答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。

（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。

（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。

（6）、提高市场运行效率

五．论述题

１．可行性研究的作用．

答题要点：（1）可行性研究是项目投资决策的依据；

（2）是筹集建设资金的依据；

（3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；

（4）是编制下阶段规划设计方案的依据；

２．结合实际说明房地产开发之利．

答题要点：

（1）、相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100%。喜爱房地产置业投资中，在寿命周期内获得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能够获得税收方面的好处。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的经营收入为基数并以固定税率征收的。并且如果置业投资者投资的经经营收入为负值，能以亏损来充抵其它投资的经营收入，从而在总体上获得减少缴纳所得税的好处。

（3）、易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押担保品，所以投资者可以较容易得获得金融机构的支持，得到其投资所需的大部分资金。金融机构通常认为作为抵押物的房 地产，是保证其能按期安全的收回贷款最有效的方式。

（4）、能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其它有形资产的重建资本不断上升，从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性；又由于房地产是人类为生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

（5）、能提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。