怎样做好房地产项目前期规划2152501548

第一篇：怎样做好房地产项目前期规划2152501548

怎样做好房地产项目前期规划

在房地产营销策划的实践中，常常可以碰到“一个设计方案害死一个项目”的情况。究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当做一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。

从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。步骤/方法

1.规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

2.规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的典型例子。

3.规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小

高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全保护工作都以桥为界，相对容易一些。

4.规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。

营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。

5.规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学

说的基本禁忌。

一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

注意事项

 业内人士常说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关

于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

好：1不好：0

第二篇：房地产项目前期计划书

房地产项目前期市场研究计划书

房地产项目前期市场研究计划书

１、项目基本情况

２、项目开发／营销经理对前期研究的特别要求

a)研究结果解决下列问题：

i.项目开发计划

ii.投资策略

iii.单体建筑物类型组合iv.总体规划如何与周边建筑物协调

b)创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：

i.所属各镇购房的潜量

ii.iii.企业白领对的归属感如何

iv.各镇白领购房的规模有多大

３、项目经理对项目开发的限制要求

a)单套面积以１２０－２００平方米为主

b)单价在ＲＭＢ５０００元／平方米以上

c)在２００１年下半年上市

４、项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a）项目的目标顾客是哪些人

b）项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求

c）项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征

５、为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题

a)识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。

b)了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。

c)调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。

６、潜在顾客的基本条件

a)年龄在内５－６０岁之间

b)户籍或在已连续居住两年以上

c)２００１年在购房的可能性大于４０％

d)２００１年在购房的可能性大于１０％

e)２００１年在购房的可能性大于０％

f)

g)个人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０万元／个人年收入高于８万元

７、调研方法设计

a)竞争环境研究

i.典型楼盘研究

（１）典型研究楼盘：

新世界花园愉景花园盈彩美地景湖花园中信东泰花园

（２）研究内容和方法：

通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对的借鉴作用。

ii.文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测２００１年的高档住宅（均价５０００元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（１）2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势

（２）2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势

（３）2000年住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构

（４）2000年住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征

（５）2000年高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势

（６）房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势

（７）2000年1-12月住宅用地出让情况

（８）2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况

（９）2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况

iii.竞争楼盘调查：通过对４万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解当前住宅市场的产品和产品特点。

b)潜在顾客抽样调查

i.主要研究内容（详见问卷设计）

（１）住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向

（２）住宅购买决策过程和影响决策的因素

（３）住宅产品规划设计需求

ii.研究方法

（１）采用三阶不等概率随机抽样方法在成功访问600潜在顾客

（２）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c)小组座谈会

i.城区户籍潜在顾客座谈会３场，非城区户籍潜在顾客座谈会３场。

ii.潜在顾客座谈会主要调查下列内容

（１）

（２）在购房的决策影响因素

（３）对购买商品小区住宅的态度

（４）对项目地块的选择意向和开发建议

iii.高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：

（１）片区、楼盘、房间选择原因

（２）当前使用行为

（３）使用缺憾

（４）规划设计和户型布局建议

d)房地产专业人士深度访谈

i.访谈主要内容：

（１）户籍居民的购房决策心理、行为特点

（２）非户籍居民的购房决策心理、行为特点

（３）对2001年住宅市场的基本看法

（４）200１年住宅市场判断

（５）2001年高档住宅市场预测

（６）项目地块规划设计和营销建议

ii.专业人士配额：

（１）策划人员１０名

（２）销售人员１０名

（３）建筑设计人员１０名

（４）士建、建设、规划主管官员５员

（５）房地产研究人员５名

８、调查质量标准按《策略质量控制规范》执行

９、研究报告格式

a)主要结果摘要（投影报告）

b)项目执行报告，包括：

i.调研目的、内容、方法简述

ii.样本结构

iii.调查督导报告

iv.质控报告

c)调查报告，包括

i.典型楼盘研究报告

ii.文献研究报告

iii.竞争楼盘调查报告

iv.广告媒体调查报告

v.潜在顾客定量调查报告

vi.户籍潜在顾客定量调查报告

vii.非户籍潜在顾客定量调查报告

viii.下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告

ix.户籍潜在顾客定性调查报告

x.辖镇户籍潜在顾客定性调查报告

xi.下辖镇户籍潜在下性调查报告

xii.非户籍潜在顾客定性调查报告

xiii.下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告

xiv.房地产专业人员调查报告

d)研究报告，包括：

i.2001年市场环境分析

ii.项目地块目标市场定位

（１）细分市场规模和特征

（２）细分市场需求量

（３）细分市场结构

（４）细分市场对高档住宅的需求量和需求结构

（５）高档住宅供应和竞争趋势分析

（６）目标市场定位

（７）目标市场规模和特征描述

iii.项目规划设计建议

（１）总体规划

（２）单体设计

（３）环境规划

（４）配套设施

（５）户型结构与厅室布局

iv.营销策略建议

（１）开发计划

（２）销售计划

（３）促销策略

e)投资分析报告

f)附件

i.项目操作文件

ii.统计报告

iii.深访记录

iv.作谈记录

１０、项目组成员名单：

１１、调研时限

预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内１２、调研费用

a)竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b)定量调查（９６０个样本的随机抽样入户访问）

c)定性调研（１４场１０２人参加的座谈会和３９名专业人士访谈）

d)合计

包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。

第三篇：中老年人怎样做好遗产规划

中老年人怎样做好遗产规划

国学大师季羡林先生去世后，财产纷争便随之而起。无独有偶，2007年6月，著名相声表演艺术家侯耀文突发心肌梗塞去世后，其遗产分配一直未有定论，侯耀文女儿和侯耀文的兄弟侯耀华之间一直处于官司纠纷状态，直至近日才达成和解，侯耀文终得以入土为安。

亲人去世后，在世的亲属之间因为遗产继承而产生矛盾、纠纷，这样的事情已经不是富人或者名人的专利。随着我国经济的不断发展，普通居民的财富也在不断增加，房产、银行存款等亦引发了大量普通家庭的继承纠纷。

老人遗产纠纷案越来越多

2009年10月27日，一起遗产纷争案在北京朝阳区人民法院宣判。法院一审认定，小儿子持有的遗嘱有瑕疵，长子的遗嘱合法有效，故判决张老太生前留下的房屋、退休金及报销所得药费由长子继承。

纷争缘于两份不同的遗嘱。法院经审理查明，长子提供的代书遗嘱有母亲本人签名及手印，有代书人及两位见证律师的签名，其内容指向为母亲所有的房屋，故该代书遗嘱的形式和内容均合法有效。小儿子提供的录像和代书遗嘱则存在瑕疵：母亲在录像中对于诉争房屋如何处理无清晰完整的表述，而是在提问人引导性提问下被动应答。该代书遗嘱内容指向的并非诉争房屋。代书人是小儿媳，与继承人具有利害关系。同时，小儿子未能提供证据证明代书人及见证人将代书遗嘱的内容详细告知母亲。法院认为，不能据此认定后一份遗嘱是张老太的真实意思表示，法院对其效力不予认定。

来自我国基层法院的统计资料则显示，近年来遗产继承纠纷案持续增长。其中有近70%的遗产继承纠纷是由于被继承人生前未立遗嘱或未制订遗产计划引起的，而在剩下的30%遗产纠纷中，又有将近84%的案件是因为遗嘱欠缺法律要件或形式、内容违法。

中老年人遗产规划普遍缺失

根据专家的看法，我国遗产纠纷的日渐增多，源于富人及一般民众遗产规划的普遍缺失。中老年有产一族基本上都不会主动咨询遗产规划事宜。

记者采访了一些中老年人后发现，他们中大多数人表示没有想过如何处理自己财产的问题。一些人则表示担心，如果自己现在就做好财产安排，子女会不会“认钱不认人”。

国外民众一般都会有一个遗产规划。人们在头脑清醒时把财产分配好，就可避免在失去自理能力时的无奈。

据了解，一个全面的遗产规划可以解决死后出现的很多法律问题：自己的财务问题情况是怎样的？自己拥有什么不动产和动产？谁得到什么财产？需要指定一个个人监护人来照顾未成年的孩子或生活不方便的老人吗？为了转移财产所有权需要付多少税？什么样的葬礼安排才是合适的等等。遗产规划可以避免法律纷争，有利于家庭和睦，又能够保护隐私，防止遗产争夺大战。

遗产规划不仅仅是立遗嘱这么简单，还包括对个人名下财产和公司财产的划分、确立执行人、保障家庭用度、财产保值增值和资产变现等。通常情况下，整个规划应该包括遗嘱，明确受益人的保险产品、信托产品、家庭规划和应急规划等多种产品组合。

专家认为，我国的社会保障体系有待完善，目前的大部分老人尤其是农村老人仍需其子女赡养，所以“上有老、下有小”的中青年财富人士应提前进行规划遗产。

怎么进行遗产规划

据介绍，目前遗产规划一般可以按照以下步骤进行。

首先是确定个人财产范围。个人自己或聘请律师或理财师、或专门机构确定个人所有的财产，这里说的财产包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权和商标权中的财产权利；公民的其他合法财产，以及以前是否曾以遗嘱或者遗赠扶养协议等方式进行过处分，有无已设立担保、已被查封、扣押等限制所有权的情况。

其次，根据个人意愿确立继承人或受赠人并进行财产分配，根据情况还可能附加抚养要求、葬礼安排等。再其次，选任执行人，传统的做法是家庭成员中年长或地位较高者，这种做法就计划内容而言，一般在家庭成员内部是公开的。如聘请律师或公证处做执行人，则遗产计划内容在计划人死亡前是保密的。

最后，以书面的形式自书或聘请律师见证或公证处公证将前述内容形成遗嘱。

由于我国目前还没有征收遗产税，所以普通人遗产规划的主要形式是设立遗嘱，遗嘱要考虑的主要是遗产的范围与继承人或受赠人的确定。

当然，立遗嘱虽然完全是个人的事，看起来也比较简单，但由于我国《继承法》对遗嘱的内容和形式都有严格的要求，并非随便立一个遗嘱便万事大吉。

我国的遗嘱有五种法定形式，分别是公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱，每一类遗嘱形式都有法定的要件、格式要求，大家可以特别注意一下，因为不合法定格式或形式要求的遗嘱很可能是无效的。

不管遗嘱以什么形式成立，都应具备下列5项内容：遗产的名称和数量；遗嘱人或受遗赠人的称谓；遗产的分配方法和具体份额；明确某项遗产的用途和使用目的；明确遗嘱执行人。

同时，上述五种形式的遗嘱，以公证遗嘱的效力最高。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后时间所立的公证遗嘱为准。

遗产规划相关案例解析：

遗产范围有讲究

案例：胡某立遗嘱将自己的一套大房子和20万元存款留给小女儿，另一套房给大女儿。胡某死后，小女儿拿着父亲的遗嘱向母亲要20万元存款，并要求将房产证过户到自己名下。母亲不同意，起诉至法院，结果胜诉。

点评：按照《继承法》规定，遗嘱人只能处理自己的个人财产。关于个人遗产的范围界定，我国《继承法》第3条作了明确规定。两套房屋和20万元存款属于胡某与妻子李某的共同财产，胡某对于属于妻子的那一部分财产是无权处理的。

六类人不能担任遗嘱见证人

案例：张老太在儿子小张的陪同下立下遗嘱，遗嘱由小张媳妇作为见证人。张老太去世后，小张以此遗嘱主张继承房产，遭到其他兄弟的反对。经法院审理，认定该遗嘱无效，遗产按法定顺序由几兄弟继承。

点评：法律规定，无行为能力人、限制行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人或受遗赠人有利害关系的人这六种人，不能担任遗嘱见证人。

无能力继承人应保留遗产份额

案例：何某是高级白领，比较富有，与妻子付某生育一女。后何某与妻子和女儿的感情发生裂痕，便立一遗嘱，明确死后自己的个人财产全部归父母所有。女儿5岁时，何某意外死亡。何某父母依据儿子留下的遗嘱主张继承何某名下的两套商品房、两辆小汽车和100万元存款的一半。付某不同意闹上法庭，结果法院判决何某留下的遗嘱无效。

点评：何某在遗嘱只处分了属于他个人所有的财产，为什么会无效呢？因为公民虽然可以通过立遗嘱的方式指定法定继承人中某人继承自己的财产，而剥夺其他法定继承人的继承权。但是，应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。付某女儿属于何某的法定继承人且尚未成年没有生活来源，应该在遗嘱中为其保留必要的遗产份额。

遗嘱的形式要件应合法

案例：赵老太有3个儿子，都不孝顺。倒是邻居家的女儿，对她非常关心，老人觉得邻居的女儿比自己的儿子还亲，便亲手写了一份遗嘱将自己的一套旧房子送给了邻居的女儿。3个儿子不服，官司打到法院，结果是邻居的女儿败诉。

点评：为什么赵老太的遗愿实现不了呢？原来，赵老太书写遗嘱时没有写上日期。按照法律规定，自书遗嘱必须由本人亲笔书写、亲笔签名，还要注明年、月、日，缺少一样则无效。

第四篇：房地产项目前期策划服务合同

XXX项目前期策划服务合同

甲方： 乙方：

甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。

第一条 委托项目

项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔

第二条 委托事项

甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括：

第一部分：项目定位服务。主要包括以下内容：

（一）、项目基本条件与属性分析：

1、项目地形特征分析；

2、项目周边自然环境、人文环境分析；

3、项目周边居住氛围分析；

4、项目城市配套、道路、交通状况分析；

5、项目开发目标与约束条件。

（二）、项目开发背景分析：

1、宏观分析：

2、微观市场分析：

3、目标客户群分析：

4、进入市场的机会点分析：

（三）、市场和产品定位报告。

1、主题定位；

2、形象定位；

3、开发理念及价值体系；

4、经营模式；

（四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。

积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划 2 方案。主要包括以下工作：

(一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。(二)初步方案评审：(三)方案深入：

(四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：

1、方案设计说明；

2、区位位臵图；

3、总平面图；

4、功能分区图；

5、交通分析图；

6、环境景观分析图；

7、鸟瞰图及多张不同角度的人视、重要节点图；

8、主要建筑意向图；

(五)参与确定规划设计的最后意见；(六)景观设计图纸对接及风格建议。第三部分：方案汇报

1、配合甲方向各级政府进行方案的汇报

2、配合甲方参加云南省重大旅游项目专项规划评审 第四部分：前期包装视觉设计服务

3(一)项目VI设计

1、项目标识设计

2、概念方案的平面包装 第五部分：编制项目建议书

根据有关规范编制完成项目建议书。主要包括：

受托方根据相关编制规范要求，编制项目建议书，并就以下内容进行论述：

项目建设的必要性、项目市场分析、场址条件、建设规模及建设内容、总平面布臵、项目建设进度、投资估算及资金筹措、经济效益分析等方面内容。

第三条 顾问服务期限

本合同的代理服务期限自本合同生效之日起至项目概念规划方案完成、项目立项至总体规划确定，项目建议书编制完成。

第四条 甲方的权利和义务

1、甲方应保证对委托项目的开发拥有合法、完备的手续。

2、在签订本合同后，甲方将根据自己的工作进度逐步向乙方提供以下资料：

（1）委托项目的用地红线范围及地形测绘图；

4（2）项目用地规划条件；（3）地理地质条件技术交底等。

3、甲方有权根据自身需要对乙方提供的前期定位案进行审定，决定是否采纳或修改乙方提出的前期方案。

4、在前期服务过程中，有权监督和检查乙方的行为。在乙方前期服务行为违反本合同约定时，甲方有权要求乙方纠正违约行为或终止乙方服务。

5、委派专人与乙方配合、协调，以便乙方顺利完成前期服务工作。

6、有义务按照约定的条件、时间，向乙方支付前期策划服务费用。

第五条 乙方的权利和义务

1、在约定的委托期限内，按照双方确认的时间节点完成定位方案，并配合推进项目报建文本完成。

2、负责对委托的项目进行地块调研、市场调研，包括项目竞争对手的相关情况和分析。

3、负责对委托项目进行产品定位。

4、负责对委托的项目进行方案评价。

5、负责编制项目建议书。

6、对甲方交付的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方书面同意，不得将甲方交付的文件资料以及乙方专门为履行本合同而制作的策划方案擅自公开或泄露、披露给其他人，或用于其他任何用途。

第六条 服务费用和支付标准

乙方的服务费用共计人民币叁拾万元(小写：￥30万元)。

双方合同签定七天内，甲方向乙方支付人民币贰拾万元(小写：￥20万元)作为项目启动费；概念规划方案经政府相关部门汇报后七天内甲方向乙方支付人民币壹拾万元(小写：￥10万元)。

第七条 合同解除及违约责任

1、在合同履行期间，甲方可随时提出解除合同。但在此情况下，甲方已付乙方的策划服务费将不再返还；甲方可继续使用乙方工作成果。

2、迟延支付策划服务费用，造成活动执行工作停滞、延误的，乙方不承担责任，同时甲方还应当每日按延期支付前期顾问费用总额5‰支付乙方滞纳金；

第八条 其他条款

1、本协议有效组成部分：甲乙双方的营业执照复印件；凡是经过甲方确认的概念规划相关条件；补充变更约定等；

2、本协议条款经过双方多次认真协商讨论后制定，各方对协议内容的文字表述一致同意，任何一方不能作出其他解释。

3、如双方在本合同实际履行过程中发生争议，应协商解决，协商不成，6 双方在甲方所在地人民法院解决。

4、未尽事宜，由双方另行协商，并签定补充协议与本协议具有同等法律效力。

5、本合同自双方签字盖章之日起成立，自本协议第三条约定的具体内容完成时终止。本合同一式四份，每方各持两份，每份具有同等的法律效力。

甲方：XXX臵业有限公司 代表：

签定时间： 年 月 日

乙方：昆明XXX房地产经纪有限公司

代表：

签定时间： 年 月 日

第五篇：房地产项目前期策划报告目录

房地产项目前期策划报告

第一部分 市场调研

一、城市发展PEST分析

1、城市发展政治环境（P）

(1)国家或城市发展宏观政策；(2)城市规划发展趋向分析。

2、城市发展经济环境（E）

（1）市建设状况；（2）城市产业发展；

（3）城市经济实力（人均GDP）;（4）城市消费实力（恩格尔系数）；（5）城市精神价值。

3、城市发展社会环境（S）;（1）城市人口及结构；（2）城市化水平；（3）基尼系数；（4）人均居住面积；

4、城市发展技术环境（T）

（1）城市智力及研发水平；

（2）新技术产品产值所占比重；（3）社会劳动生产率；（4）科技进步贡献率。

二、城市发展房地产市场总体环境调研

1、城市房地产市场总体特征

（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析；（2）城市房地产市场供求关系和结构分析；（3）城市房地产区域特征分析；（4）城市房地产营销特征分析。

2、城市房地产发展市场主体特征

（1）城市房地产开发主体特征；（2）城市房地产产品特征；

（3）城市房地产服务主体特征；（4）城市房地产消费主体特征。

3、城市房地产发展预测

（1）宏观政策对房地产市场的影响；（2）城市投资环境发展分析；（3）城市房地产服务主体特征；（4）城市房地产发展趋势分析。

三、区域房地产市场调研

1、区域城市发展总体特征

2、区域房地产市场地位及特征

3、区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及项目周边区域。根据产品的可代替性，项目的竞争产品，按竞争性依次分层次研究内容包括：

（1）规划设计及卖点；

（2）产品组合及特征，包括户型面积，厅、房、厨、厕面积及比例、平面结构特设，主力户型等；

（3）项目定位；

（4）营销综合及策略；（5）价格标准及策略；

（6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等；（7）促销措施及效果；（8）销售状况；

（9）客户群分类特征；

（10）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反映等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析项目与区域市场目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及不足点。

4、重点竞争性项目（现状或潜在）调研

（1）区域房地产相关项目调研分析；（2）与本项目竞争关联性调研分析。a项目所处外部环境比较;b项目核心价值点比较； c项目市场机会比较； d项目发展策略比较；

e其他竞争关联性分析比较。

5、消费者群体研究

主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。第二部分

项目SWOT分析

一、项目概况

1、项目基本背景；

2、项目规模及用地状况；

3、项目区位分析；

4、项目周边环境。

二、项目SWOT分析（价值点及市场机会）

1、项目优势；

2、项目劣势；

3、项目机会；

4、项目威胁；

5、项目发展战略思路。第三部分 项目定位

一、目标客户定位

1、目标客户定位

（1）市场细分；（2）选择目标市场；（3）目标市场细分定位。

2、目标客户定位基本特征

（1）目标客户区域特征；（2）目标客户家庭结构；（3）目标客户职业；（4）目标客户年龄；（5）目标客户收入；（6）目标客户置业次数。

3、目标客户置业需求特征

（1）目标市场价值取向分析；（2）目标客户产品需求特征。

二、项目总体市场定位

1、定位于地位或品牌形象；

2、定位于产品功能或价值；

3、定位于消费者；

4、定位于上述组合。

三、项目形象定位

1、项目推广形象定位；

2、项目核心概念；

3、市场形象内涵。

四、项目产品定位

1、整体规划策划（理念）

注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。

2、小区规划策划

（1）规划布局

综合效益、环境处理、区内环境。（2）群体组合

卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色。（3）道路交通

道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道。

（4）配套设施、管网

公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等。

（5）绿化小品、植物配置

整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。

3、环境设计策划

（1）居住环境设计一般原则（2）居住环境设计要素（3）绿地的设计要素 a绿地的植物配置； b绿地的花坛设计； c绿地的草坪设计； d园路设计；

e区内装饰场地设计。（4）环境小品 a建筑小品

如休息亭、小桥、出入口等； b装饰小品

如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等 c公用设施小品

如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等； d游憩设施小品

如戏水池、座椅、桌子等； e工程设施小品

如斜坡、护坡、台阶等。

4、建筑设计策划

（1）建筑风格；

（2）外立面造型、色彩、建筑材料；（3）住宅形式：低层、多层、小高层；

5、户型设计策划

（1）产品组合策略；（2）产品平面组合；（3）户型比重确定；（4）个户型面积定位；（5）户型室内配比；

以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、厨、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。

6、配套设施策划

（1）会所位置、面积、功能等；（2）儿童游乐场位置、面积；（3）老龄活动场所位置、面积；

（4）学校、诊所、菜场、商业等位置、面积；

（5）体育中心；网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球台球、健身房、游泳池等。

五、价格定位

1、定价影响因素；

2、价格制定原则；

3、价格制定方法；

4、总体价格定位；

5、起价与均价确定；

6、区位、垂直、平面价差的确定；

7、分期价格定位；

8、每期价格走势。第四部分

项目概念性规划设计

一、项目总体规划布局

1、项目规划功能结构；

2、项目空间尺度安排；

3、项目用地规划布局；

4、项目主体经济指标。

二、项目道路交通规划

1、项目道路网络规划；

2、项目主次出入口；

3、项目静态交通规划。

三、项目绿化景观规划

1、项目园林规划风格；

2、项目绿化景观布局；

3、项目绿化指标建议；

4、项目主要景观及节点；

5、项目鸟瞰、局部表现。

四、建筑设计

1、建筑形式；

2、建筑风格；

3、立面及色彩。

五、项目配套

1、配套商业环境概念

（1）商业配套的位置确定；（2）商业业种选择。

2、社区配套设施及会所功能

（1）生活、教育配套建议；（2）社区服务中心；（3）会所主题确定；（4）会所内部功能安排；（5）会所收费标准确定；（6）社区文化活动建议。

六、建筑工程设计顾问 第五部分

项目经济效益分析

一、项目的建筑规模

1、项目总体开发规模；

2、各期开发规模；

二、项目总投资估算

1、项目总地价；

2、项目总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。

三、项目建设周期

1、项目总开发周期

2、各期项目建设周期（后期项目以需定产、定销）。

四、项目的盈利预测

项目的盈利预测由两部分组成：分期和总体。

1、项目成本；

2、项目净收入：项目毛收入-项目费用（销售费用、营业税等、所得税等）=项目净收入；

3、项目利润；

4、项目利润率。

五、项目财务评估

六、项目不确定分析和规避市场风险策略

1、主要变量分析；

2、敏感性分析；

3、规避市场风险策略。第六部分

项目开发模式策划

根据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式、为项目的开发提供确实可行性的建议。

一、资金筹措计划

1、项目资金来源及费用；

2、项目资金的合理安排；

3、收入与支出的优化方案。

二、施工组织安排 各开发期的安排、配套设施的施工安排、主题建筑与配套设施的建设顺序。

三、项目进度安排 第七部分 品牌策略

一、项目品牌

二、公司品牌

品牌战略、品牌整合、品牌价值。第八部分

项目营销推广及媒体策略

一、项目形象建立

视觉形象识别系统（VI基础设计及延展设计）。

二、主题概念（宣传）定位

1、定位背景；

2、推广名建议；

3、区域战略定位；

4、开发战略定位；

5、市场战略定位；

6、项目概念定位；

7、项目形象定位；

8、项目产品定位；

9、项目文化定位。

三、项目推广主题

1、产品定位内容及推广主题

2、项目卖点提炼

（1）主卖点确定；

（2）主卖点内涵挖掘；

（3）主卖点及分卖点的表现方式与传播途径。

3、宣传推广原则

4、主打广告语

5、系列宣传及广告语

四、现场包装

1、工地现场（工作形象包装设计及应用）

（1）工地形象围墙；

（2）施工过程中建筑主体的形象包装；（3）主入口形象包装；

（4）物业管理形象包装及导示。

2、销售现场（营销卖场设计）

（1）营销卖场室内功能布局设计；（2）营销卖场形象墙设计；（3）展板设计；

（4）室内装饰设计提示。

3、样板房装修风格概念设计

样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导。

4、外卖场

五、宣传物料

各类宣传用印刷品及物料，如楼书、海报、展板等。

六、市场炒作

前期市场预热性软文、新闻炒作，中后期推广炒作。

七、媒体广告

正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告。

八、活动推广

各类公关、促销、事件行销活动。

1、活动推广原则；

2、活动推广类型；

3、活动推广步骤；

4、活动推广预算。

九、广告传播策略

1、广告总体策略；

2、广告阶段性划分；

3、广告主题与创意要求；

4、促销主题选择；

5、入市前印刷品的设计提示；

6、广告费用投放计划。

十、媒介组合策略

1、媒介选择；

2、最佳媒体组合方式建议；

3、投放时段、栏目；

4、投放频率；

5、效果监测及策略调整。第九部分 总体营销策略

一、销售准备

1、销售资料；

2、销售现场；

3、销售人员。

二、推广时间

项目分期最佳上市时间，每次上市量。

三、营销时机

各营销时机的策划和把握。

四、项目阶段营销主张

1、项目形象导入期营销主张；

2、项目内部认购期营销主张；

3、项目公开发售期营销主张；

4、项目热销期的持续主张及建议；

5、项目尾盘促销及收尾手段建议。

五、销售形式

1、现场销售；

2、参加和组织大型展销会；

3、其他外展场；

4、境外销售；

5、网络销售。

六、价格策略

1、总体价格策略；

2、各期价格策略；

3、阶段价格策略；

七、促销活动

1、促销组合；

2、促销时机；

3、促销费用；

4、促销评估。

八、销售管理 第十部分

物业管理顾问建议

一、物业管理建议书；

二、物业管理操作规程；

三、社区文化组织与设计提示。第十一部分 项目开发管理

一、项目品牌战略及管理；

二、项目开发中人力资源管理；

三、项目开发组织设计。第十二部分 项目综合评价

一、项目全程策划研究总结；

二、项目开发重点、难点及对策；

三、项目面临的市场风险及对象。