商业银行住房贷款的风险与对策分析

第一篇：商业银行住房贷款的风险与对策分析

毕业论文(设计)开题报告

题目：商业银行住房贷款的风险与对策分析

一、课题研究的目的、意义：

近年来，国内外经济环境的不断变化，由个人住房贷款业务所引发的各种形式的风险不断暴露，个人住房贷款信用风险的影响因素及形成机制都发生了巨大的变化。个人住房贷款已经成为商业银行一个重要的业务种类，然而在大力发展个人住房的同时，个人住房贷款快速增长，不良贷款率也随之上升，风险也逐渐暴露。房地产的发展面临着新的政策环境，这也给商业银行个人住房贷款的风险状况带来了很大的不确定性。2007年美国的“次贷危机”，引起许多国家的反思，我国也采取政策措施提高个人住房贷款的门槛，打击房地产的炒作和过度投机行为，防止房地产泡沫的进一步发生。我们应尽快树立适应商业银行发展的风险管理体系,积极研究应对个人住房贷款风险的有效措施，控制和防范个人住房贷款风险。研究个人住房贷款的风险管理不仅可以促进我国人民居住环境改善和房地产业的健康发展，也对促进房地产金融市场平稳发展具有极其重要的现实和指导意义。

本文研究的目的在于联系我国个人住房贷款业务发展的实际情况，明确我国商业银行个人住房贷款存在的风险以及成因，如何防范控制个人住房贷款的各种风险，如何发展和完善个人住房贷款的风险管理水平。我国在发展个人住房贷款这个市场上的时间比较短暂，经验也比较有限，再加上个人住房贷款的特点，如何有效控制和防范贷款风险对于我国商业银行来说是一个实质性的挑战。

二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标：

1、国外的研究现状

西方国家从英国成立的第一家住房金融机构算起，己有二百多年历史。西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展，房地产业一直是国民

经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。

Kau在1998年对房地产抵押贷款中借款人违约风险进行了理论研究。他在要求权法(ContingentclaimaPproach)中把违约看作是一种合理的决策，认为当住宅价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。LISa于2000年提出了房地产抵押贷款风险管理分离均衡论理。他研究在信息不对称的条件下，由于借款人的风险类别是一种私人信息，只有借款人自己最为清楚，贷款人却知道不多。因而就会存在分离均衡(separatingequilibrium)，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款者则会选择固定利率抵押贷款。他认为借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作鉴别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号，为房地产抵押贷款借款人风险的管理对策提供了依据。瑞士的汉斯·马里希·德瑞克在2004年《金融服务运营风险管理手册》中提出对于金融机构操作风险的管理几种方法，这对房地产抵押贷款风险的管理对策提供了值得借鉴的方法，例如设立风险监控指标。

国外对个人住房贷款的研究比较深入，也积累了经验供后人参考。国外对风险理论，建立的个人信用制度，双担保体系制度等等均比较完善，在政府的政策和商业银行的管理制度的指导管理下，个人住房贷款风险管理不断发展和完善。

2、国内的研究现状

国内关于住房贷款风险的研究始于上世纪90年代后期。由于我国个人住房抵押贷款业务发展时间较短，市场运作也还不够规范。商业银行自行制定一套标准，相互间缺乏一致性和协调性，就是同一家银行的个人住房抵押贷款业务基础资料登记也很不规范。反映借款个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，信息失真严重。因此，我国学者这方面的研究工作起步研究内容也多限于介绍个人住房贷款风险防范措施，多以定性研究为主，实证研究有限，这主要是因为基础数据库的缺失和不易获得。

(1)汪利娜在《中国推行抵押贷款证券化的理性思考及制度安排》（中国房地产金融，2002年）中在对比国外在贷款证券化的基础上，认为中国抵押贷款

市场存在着许多“先天不足”，提出我国证券化应该成立全国性的抵押证券公司，以及应借鉴香港和加拿大的经验，尽早地推出抵押贷款保险计划，这对住房抵押贷款外部风险管理提供了依据和参考方法。

(2)贾卉在《试论个人住房贷款的风险防范及对策》（市场周刊:商务营销，2003年）中对个人住房贷款中风险隐患进行了分类分析:个人信用带来的风险、诈骗行为带来的风险、由银行自身操作带来的风险、抵押物产权引来的风险、抵押物处分引来的风险、贷款条件风险和其他不可抗力风险；由此还提出相应的个人住房贷款风险防范对策。

(3)上海财经大学的刘勇、中国人民大学的周宏、中国煤炭经济学院的徐启发在《现代商业银行信用风险管理研究》(投资研究，2003年)中指出，作为金融风险、测度与防范的重要工具，VaR(Value一at一Risk)己经成为金融机构进行风险管理的主流方法，这对在住房贷款个人信用制度不健全，以及信息不对称下带来的风险管理提供了有效的防范对策。

国内对个人住房贷款的研究时间有限，而且联系国内实际情况，许多理论都不能够完善实践。个人信用制度不完善，信息不对称等风险，使国内研究深度有限，多以定性研究。目前我国借鉴国外的一些经验教训，联系实际情况和结合美国次贷危机给我国的启示, 提出了若干可行性措施, 以完善我国商业银行对于个人住房贷款风险的管理控制, 协调金融监管和金融创新, 推动我国个人住房贷款业务的良性发展。

本文选择我国商业银行个人住房贷款风险管理为研究对象，依据国内外专家的有关理论和相关学说，探讨个人住房贷款存在的风险，本论文针对这些风险进行研究，并提出相应的风险管理对策。

三、本课题研究的基本内容和方法：

（一）本课题研究的基本内容：

第一章导论

1.1研究目的及意义

1.2国内外研究现状及文献综述

第二章商业银行个人住房贷款风险发展现状

2.1我国个人住房贷款的发展现状

2.2我国个人住房贷款的存在的主要问题

第三章我国个人住房贷款所面临的风险分析

3.1我国商业银行内部原因风险分析

3.2我国商业银行外部原因风险分析

第四章我国商业银行个人住房贷款风险管理对策

4.1我国商业银行个人住房贷款风险的内部管理对策

4.2我国商业银行个人住房贷款风险的外部管理对策

第五章结论

（二）研究方法：

（1）归纳法：总结由学者们早已研究出来的成果，从各个方面提取相关有用信息，补全片面的方面使其完整。

（2）实例分析法：运用实际发生的有关例子来分析个人住房贷款的某项风险。

（3）文献研究法：通过文献中的对我国商业银行个人住房贷款的分析中不同观念总结归纳出主要的观点。

第二篇：商业银行贷款风险管理[模版]

商业银行贷款风险管理

商业银行贷款风险，是指银行贷出去的款项，借款人到期偿还不了形成逾期、呆滞 或根本无法偿还成为呆账贷款，银行蒙受损失具有可能性。商业银行信贷资产风险主要表现 形式是逾期贷款、呆滞贷款、呆账贷款。商业银行贷款无法收回主要是由于借款人不愿或无 力归还借款，所以商业银行贷款风险来源于借款人。关键词：现实意义；主要表现；分类；决策

一、引言商业银行贷款风险管理，就是指银行运用系统和规范的方法对信贷管理活动巾的各种贷 款风险进行识别预测和处理，防范和降低风险损失的发生，以及对信贷活动的影响程度，以 获取最大的贷款收益的信贷调控行为。随着金融改革的不断深化，国有银行商业化，并建立 现代金融企业制度是一种必然趋势。银行成为自主经营、自担风险的企业实体，首要的任务 必须按风险原则管理资产，加强对贷款风险的管理显得日益重要。

二、商业银行贷款风险管理的现实意义

1、有利于实现资金资源分配的最佳组合。通过贷款风险管理, 商业银行依据风险分散 的原理将贷款资金进行合理配置, 既有效地降低了银行放款的风险, 又使银行的利润水平相对确定, 达到贷款资金的有效利用。

2、有利于金融体系的安全和经济的稳定发展。银行系统是现代经济运行的重要支柱, 商 业银行的运行状况对经济有着重要的影响, 如果商业银行贷款失控, 导致银行的重大损失 必然会通过一系列的连锁反应招致金融体系的动荡和经济的衰退。有效控制商业银行的贷款 风险就成为维护金融体系安全和促进经济稳定发展的可靠保证。

3、有利于商业银行经营目标的实现。银行经营管理的目标是在效益性、流动性、安全 性三者统一的前提下实现成本最低、效益最大, 而银行风险管理的宗旨正是用最小的成本获 得最大的风险收益。

三、近年来商一业银行面临的贷款风险管理主要表现：(一)是国有商业银行不良资产比例仍然较高，这是我国商业银行贷款风险管理的首要特 征。四大国有银行不良贷款在剥离了1.4万亿后，不良贷款比率按五级分类口径仍较高，已 超过20%（发达国家平均为2%），风险隐患较大。这些不良资产形成原因十分复杂，而银行稀 释和消化不良贷款的能力目前还比较弱。当前部分行业投资过热已成为经济发展中的突出矛 盾，一些银行对过度投资、重复建设盲目贷款，如果不切实加以解决，可能产生大量的新增 不良贷款。减少新增不良资产，加大存量不良资产处置力度，化解银行风险任务艰巨。(二)是资本充足率离巴塞尔协议规定（8%）还有一定差距，距国际先进银行（30%）有 很大距离，面临一定的财务风险。(三)是国有商业银行的盈利能力低，资本利润率、资产利润率和人均利润率仍大大低于 国际平均水平。(四)金融违法违规行为屡禁不止，金融案件时有发生，有的触目惊心，而金融企业的防 范机制和内部管理水平却跟不上。一些银行急于扩张业务和抢占市场份额，往往忽略风险和 成本，不能正确处理业务创新与贷款风险管理的关系，致使一些新的金融业务往往是金融犯 罪分子窥视的焦点。(五)是银行风险出现新转化：信贷资金被大量用于财政性支出，财政风险向银行风险转 化；房地产、城市基础设施等贷款周期长、规模大、增长快，信贷的分散风险向集中风险转 化；有些地方因资金链条断裂而形成房地产贷款巨大贷款风险管理，抵债资产逐年增加，虚 假按揭、重复抵押骗取银行贷款，信贷的即期风险向其他资产的远期风险转化。商业银行存在的问题实质是金融体制和机制不健全，没有建立现代金融制度，没有真正 摆脱行政机构色彩，公司治理结构存在严重缺陷，经营机制还没有根本转换，内部控制薄弱，缺乏有效的自我约束机制。

四、商业银行风险贷款的类型

1、呆账型贷款。呆账型贷款指商业银行在贷款款项拨出后，在采取所有可能的法律措 施和一切必要的法律程序之后，其本息仍然无法收回或只能部分收回的情形。呆账型贷款风 险大多是因关系贷款或政府性指令拨款，或工作人员违规贷款造成的，是最严重的不良贷款，往往是银行款项拨出时

就注定呆账的贷款，应坚决予以杜绝。

2、呆滞型贷款。呆滞型贷款风险是指按财政部有关规定逾期超过规定年限以上仍未归 还的贷款，或虽未逾期或逾期不满规定年限但生产经营已经终止、项目已经停建的贷款。

3、逾期型贷款。逾期型贷款风险是指借款合同到期后仍未归还的贷款。这种分类是与 中国特殊的金融市场情况相符合的。随着金融体制的改革、外资银行的介入、金融格局的变 化，中国于1998年开始逐步采取国际通行的五级考核标准，即正常贷款、关注贷款、次级贷 款、可疑贷款、损失贷款。

4、保证虚设型贷款。保证是由债务人以外的第 人向债权人承诺，当债务人不履行债务 时，由其代为履行或承担保证责任的担保方式。保证虚设则是闪为保证人资格不适格，使保 证不成立，或保证人无能力即没有充足的财产保证当债务人未履行债务时来代为履行等因 素，使保证流于形式。保证是基于人身信任关系而设立的一种物权。但由于保证对债权人来 说是一种请求权，债权人不能对债务人的财产行使直接的支配权，保证设定时，保证人虽有 足够的偿还能力，但等到保证责任落实时，由于债务人和保证人的财产均已减少以致不足以 清偿债务，使保证形同虚设。

5、政策风险型贷款。政策风险指商业银行在其运用资金放款获取利润中，由于围家政 策的不稳定性、不可预测性使其经营的收入不确定性程度增加的情形。国家政策具有目标性 与阶段性，阶段性政策从长远来看又有可能存在不稳定性。因此，商业银行在其业务中对政 策的把握与实际情况有时会有一定的偏差，从而扩大其贷款风险。

五、完善我国商业银行贷款风险管理的对策 借鉴西方发达国家的贷款风险管理经验, 结合我国商业银行的实际情况, 完善我国商 业银行贷款风险管理的具体措施如下: 第一, 针对我国信用评级体制的不完善, 建立资信评估机制, 对企业的资金状况、经营 现状、产品销售情况及发展前景等加以量化, 运用各种财务指标进行考核评估, 尤其应该关 注企业的现金流量变化, 确保贷款投向准确, 为贷款决策供可靠的依据。第二, 建立贷款责任制和集体审批制度, 将贷款的责任明确到个人身上, 用严格的贷 款责任制约束信贷人员的行为规范, 做到谁贷款谁负责, 发生贷款损失时, 严格追究贷款 责任人的责任, 并给予适当的处罚;同时对业绩优良的信贷人员进行奖励, 给予其足够的 工作动力。第三, 建立各种评审机制, 做到以防为主, 努力转化及时补偿, 要密切关注企业的发 展方向、贷款合同的履行情况,及时化解因企业经营不利和改变贷款资金用途造成的贷款风 险。按不同的授信对象和资产类型, 划分风险基本权数, 同时根据企业的信誉标准评定贷款 企业信用等级, 并成立企业信用评估委员会和贷款审批委员会, 对资产风险进行量化管理, 以风险变换系数与贷款方式的风险基础系数作为评价企业贷款风险度的标准。第四, 建立贷款风险的追索机制, 开展信贷资产的清理工作, 针对不同的情况采取相 应的措施, 积极组织清收工作。检查抵押财产的完好程度和担保人的代偿能力有无变化, 关 注抵押财产价值是否发生变化, 是否存在企业出售, 转移抵押等情况。第五, 不断提升员工的素质特别是信贷人员的素质。贷款风险的大小与信贷管理人员的 素质密切相关, 信贷管理人员素质好, 贷款风险可以大大降低, 反之, 则会大大增加贷款 风险。提高信贷管理人员的素质, 建议从以下几个方面入手:一是大力培育新生力量, 吸收 具有较高文化水平和有一定银行工作经验的青年人充实信贷队伍, 二是加强职业道德教育 和业务培训, 每年给予信贷人员一定的时间进行学习培训,以提升其道德水平和业务能力。第六,从政府监管当局的角度讲,应该给予商业银行充分的制定贷款利率的自由, 这有 利于调动商业银行的经营积极性和创新热情。贷款利率的制定应该遵从市场经济的规律, 商 业银行可以在边际收益等于边际成本的约束下自行决定贷款利率, 实现利润的最大化,这也 有利于增进优质银行的竞争能力。第七, 要加强经济立法。在市场经济中需要相应的经济立法来规范经济个体的行为, 要 不断完善相关的法律法规,如进一步完善《抵押法》、《担保法》、《破产法》等, 从法律 层面保证有效商业银行的贷款风险。

六、总结 总之，为了加强商业

银行贷款风险的管理，商业银行必须一方面应不断加强信贷人员的 思想道德教育，培养信贷人员使之具备高度的责任意识、敬业精神和优良的工作作风；另一 方面应努力提高信贷人员的业务素质，针对信贷经营管理和信贷人员知识结构中的薄弱环 节，加强业务知识和操作制度的培训，并鼓励信货人员自学与信贷业务有关的法律、会计等 专业的知识。

第三篇：个人住房贷款风险与对策探讨

个人住房贷款风险与对策探讨

摘 要：本文对当前个人住房贷款风险出现的原因、特点和类型等进行了客观的探讨，并从政策、市场、个人需求和社会发展等方面探讨了防范、降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。

关键词：个人住房贷款；风险、对策

一、引言

随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。

具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。

1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。

2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

二、当前个人住房贷款出现的风险

随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。

（一）个人的信用风险

目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：

1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。

3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。

（二）信贷风险

1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。

2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。

3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。

4、开发商为了售楼，过度

地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。

5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。

（三）银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。

（四）融资风险

房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。

（五）个人住房贷款的潜在风险

对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。

1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的长期贷款，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。

2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。

3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。

4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。

5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。

（六）贷款中的操作风险

从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零

首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台，中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。

从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖，折价程序的顺利实施。

（七）抵押贷款的风险

根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80％的个人住房抵押贷款和不超过60％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2％，至今年5月底不良贷款率又上升为0.5％。虽然只上升0.3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。

三、降低个人住房贷款风险的策略探讨

据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。

1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司 加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司。贷款行为保障贷款的安全，要求借款人投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。

2、对开发商进行考察，防止欺诈行为 对开发商进行考察，防止欺诈行为。要求开发商对购房人负连带保证，如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时，应由开发商负连带责任。

3、改进对购房人还款能力的评估方式 改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。

4、改善银行贷款结构 改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所占的比率，提高对个人住房贷款的质量，避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。因此银行没有必要放宽对贷款审查条件，只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例，人为地增加个人住房贷款的风险。现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下，发展个人住房贷款。

5、加大金融改革，引进新的金融商品 加大金融改革，引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。

6、银行要严把贷前审查关 银行有必要严把贷前审查关，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查，对不能按期归还贷款客户建立违约档案，指定专人负责催办，对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。值得高兴的是，中国银监会日前发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，指引在个人住房贷款风险控制部分，要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。银监会有关人士介绍说，运用统一表格将客户的信息标准化，不仅有利于各银行降低成本，提高效率，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化等奠定良好的基础，同时也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。

四、完善个人住房信贷风险管理

从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。1．改善个人信用风险的识别与评估环境 较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督，管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化，初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已 有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。2．为了化解个人住房贷款带来的流动性风险 为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。参考文献：(1)《现代金融业务》王 军主编 南海出版公司(2)《投资银行理论与实务》高等教育出版社(3)21世界经济报道

第四篇：住房公积金贷款风险浅谈

文章标题：住房公积金贷款风险浅谈

住房公积金是职工的长期性住房储金，建立的目的就是为了提高职工住房消费能力，并推崇“低存低贷”的购房融资政策。无庸置疑，近年来住房公积金贷款规模急剧扩大，而贷款坏帐的数额仍相对较少。但应看到由于贷款业务开展的时间不长，贷款总规模还较少，潜在的风险还未充分释放，这就需要我们在今后工作中，合理管理

好风险和收益，达到“适度控制好风险，通过合理的风险承担，获取稳定的收益”的运作管理目标。[找文章到☆好范文 wenmi114.com(http://www.xiexiebang.com/)一站在手，写作无忧!]

从经济学的角度来说，风险并非现实的损失或危机，而是一种损失或危机的可能性，由于也有获利的可能，因而不会引起人们的高度注意，但这种损失或危机的可能一旦转化为现实，就难以弥补和克服。所以，我们要通过识别、衡量、分析风险，并在此基础上有效控制风险，用最经济合理的方法来综合处置风险，以实现信贷资金最大安全的科学管理办法。当前，在撇开系统性风险情况下思考，住房公积金贷款最具代表性的风险是信用风险和交易风险。所谓信用风险是指借款职工由于下岗、失业、疾病以及过度消费形成其他债务造成购房融资资金无法收回的风险。所谓交易风险是指借款职工由于所购房产贬值以及房产交易纠纷造成购房融资资金无法收回的风险。

一般而论，住房公积金贷款的信用风险占全部风险的60-70，交易风险约占10-20。因此，有效管理信用风险，在注重收益性的同时注重安全性，对今后的住房公积金贷款管理将越来越重要。

管理信用风险的核心是：拟审批的贷款本息总额=申请人可承受的还款额，这是唯一的也绝对的信用审查条件。实践中，应着重考虑借款人还款能力来确定贷款额度，一般月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55）。所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额 月物业管理费 其他债务月偿还额）/月均收入。对借款人的信用审查应着重把握两个原则：一是安全性原则。对借款安全性的判断主要包括：借款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款能力和意愿。二是成长性原则。对借款人成长性的判断主要包括：借款人适应社会发展的能力、借款人从事的职业、借款人所在单位的发展趋势。也就是通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来行业发展前景；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首次支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

管理交易风险的核心：一是根据当地房地产市场和不同类型房屋价格变化的周期性规律，有效调节和控制贷款最高成数；二是严格执行现行规定，在建房屋封顶后再发放贷款。

众所周知，住房贷款与其他贷款相比，由于有房地产抵押，一般来说信用风险很低。但在我国由于显性的房价收入比较高，而且周边环境不断发生变化，如下岗、失业、疾病以及过度消费形成其他债务等等，笔者认为，当前需要采取更为妥当的策略：债权保护措施、信用管理制度、内部控制。

在实践中采用的住房贷款债权保护措施主要有：住房抵押、保证人制度、投涉保险、融资公证。

1、住房抵押。住房贷款融资期限长，而且还款来源为职工每月的工资收入。在确保安全性的手段中，最典型的就是获得融资物件的抵押，抵押率应视房地产的类型、结构、成色、时价而定，一般不超过评估价的70。

2、保证人制度。保证人制度是当债务人拖欠还款或无力还款时，要求肯代替债务人还款的第三者还款的制度。保证的方式有个人保证、企业保证以及第三者机构保证三种。在实际操作中，企业保证随着住房贷款的户数增多，提供合作的房地产公司担保债务额增大，企业一旦经营不善，将会失去履行担保债务的义务，造成债权保证上的“悬空”。所以，较为现实的方法是第三者的机构担保。尤为推崇的住房置业担保公司。

3、投涉保险。对融资的物件附设财产和人寿保险，以防范融资住房遭受不测和债务人发生死亡执行抵押权十分困难时，利用保险金偿还债务，保护债权。国外大多数银行都将其作为提供贷款的必要条件，另从债务人来说，也能利用来应付意外的事态。

4、融资公证。在我国绝大多数银行将融资公证作为提供住房贷款的条件，这也是一种符合中国国情的债权保全措施。办理融资公证的主要目的是：在办理贷款手续时引入法律工作者，一方面对借款人贷款申请资料的真实性、合法性进行专业审查，另一方面可以降低强制执行回收债权过程中的人、财、物成本，加快回收进程。

信用管理制度较多，从实践看，笔者认为，要补充以下制度：利用规模优势，分散风险；把握违约原因，实行各个击破；提风险准备金，提高补偿力度；坚持面谈制度，并举回收对策。

利用规模优势。住房贷款涉及的债务人，因借款数额不同，职业种类分散，因而没有平均损失额的偏向。中心应利用这种

特性，加大投放，形成规模优势，分散风险。

把握违约原因。为了正确判断贷款本息能否回收的情况，需要把握违约原因。方法包括：违约原因、消除的可能性；收入支出情况；家庭总负债情况；家庭构成、年龄、职业；住宅装修和入住情况；继续还款的意愿和能力；已还款额、融资余额；有无特殊情况等。在调查基础上，进行整理分析，实行各个击破。

提风险准备金。由于住房贷款的还款周期长，随着经济形势的不断的变化以及失业、疾病等，借款人家庭经济陷入困境而难以支付月还款额，违约甚至产生坏帐的情形应有一定的比例，因此，必须按规定提足风险准备金，以承担合理的风险，提高风险补偿能力。

债权回收对策。通过与违约者的面谈、调查抵押物现状、听取受托银行的意见等，准确把握违约者及抵押物的基本情况后，可采取以下措施：①一次性偿还。②参加提取。③代替偿还。④强制执行。⑤执行抵押权。

内部控制是管理层为了把错误降低到最低，并有效进行控制而建立的对业务经营活动的检查和相互制约机制。住房公积金管理中心机构内部控制是住房公积金管理中心的一种自律行为，是为中心完成既定的工作目标和防范风险，而对内部各职能部门及其工作人员从事的业务活动进行风险控制、制度管理和相互制约的方法、措施和程序的总称。住房公积金贷款是中心的主要资金运用业务，其贷款风险的内部控制是中心内部控制的重要组成部分，应围绕防止和降低贷款风险，提高贷款质量建立有效的内部控制制度，并严格控制贷款的方法和使用，使之符合国家的法律、法规和规章。

1、按照“效益性、安全性和流动性”原则，建立管理与操作人员行为控制的贷款管理制度。尤其是对当前出现的“假按揭”，要采取切实有效的措施：①受托银行应提高内部经营水平，完善调查、面谈制度，建立健全审批、监管体制，按照五级分类法对个贷业务进行动态风险管理，并加大工作责任奖惩力度。②积极利用法律手段，追究当事人刑事责任。注意收集相关证据，使犯罪分子受到法律制裁。③建立良好的抵押物处理机制。个人住房公积金贷款的抵押物是提高贷款安全性的重要手段。但鉴于目前司法解释规定，对个人唯一住房只能冻结，不能处置，所以要寻求建立一套较简便的抵押物处置制度，即以廉租住房方法，使借款人腾空原住住房，从而使不良资产的抵押物及时得到处理。④加速建立个人信用管理体系，杜绝借款人采用逃避、迁居等措施可以有效逃废债务的发生。建立以身份证管理为核心的社会信用体系，将重大收入、支出、资产、负债等内容纳入信息登记，大大提高个人信用管理效率，提高个人社会信用。

2、建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。住房公积金贷款应遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。管理中心应建立审贷委员会，完善个人住房贷款决策与审批机制，严格实行贷款责任制，按照“审贷分离，分级审批”原则，建立完善个贷风险预警预报与应急应变机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。在这个过程中要实行中心与承办银行的联动。落实各自职责和目标、任务，不定期举行个贷情况分析会，采取切实可行措施，尽力化解风险于萌芽状态，防患于未然。

3、加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部稽核必须在形式上和实质上保持独立，确保内部工作的独立性和权威性。要制定稽核项目和项目的实施方案。要加大内审力度，实行稽核处罚制和稽核告戒制。这项工作切实开展将对中心业务运营起到保驾护航的作用。

此外，还需建立严格的会计监控体系，在会计制度、会计操作规程、会计核算制度、会计工作的独立性、会计岗位的设置、会计人员的管理、会计帐户处理等方面实行全过程监督。

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第五篇：我国商业银行贷款风险管理

我国商业银行贷款风险管理

【摘 要】商业银行贷款风险管理水平的高低直接关系到我国商业银行的健康稳定发展和核心竞争力的提高。作为商业银行的资产，其质量的好坏严重影响了商业银行的运营。本文以中国农业银行为例，针对我国商业银行所面临的贷款风险问题，分析我国商业银行贷款风险的现状及成因，进而提出如何防范银行贷款风险，加强银行贷款风险管理。

【关键字】商业银行；贷款；风险管理

一、商业银行贷款风险的特点

贷款风险即是商业银行在经营管理过程中，因受各种事先无法预料的不确定性因素影响，使得银行的贷放资金无法按期收回本息和正常周转或其他原因而使商业银行遭受资金损失的可能性。数量上的可能性表现为贷款能否全部收回，时间上表现为能否按期收回。根据引起贷款风险的原因综合归类，通常将贷款风险分为：信用风险、市场风险、操作风险、其他风险。

二、中国农业银行贷款风险管理现状

1、风险管理政策

信用风险管理方面，农行制定信用集中度风险管理办法，修订银行账户信用风险内部评级风险暴露分类、内部评级风险参数量化、内部评级体系验证、信用风险内部评级、风险加权资产计量和管理等管理办法和实施细则。市场风险方面，制定资金交易投资和市场风险管理政策、风险价值计量、市场风险模型验证、重大市场风险应急等管理办法，修订资金交易和投资业务估值管理办法。操作风险方面，制定操作风险管理政策。

2、贷款质量

（1）趋势分析

从图中我们可以看到，中国农业银行2010年到2013年，4年来的不良贷款率都是逐渐下降，而2014年贷款明显上升。说明中国农业银行2014年贷款质量下降，贷款风险增大，贷款风险管理出现问题。

（2）行业分析

注：不良贷款率反映了商业银行目前的贷款风险状况，而资本充足率水平和拨备覆盖率水平则体现了商业银行应对贷款风险的能力以及商业银行对贷款风险的重视程度。

从表中可以发现，农业银行虽然拨备覆盖率超过监管标准是最高的。但不良贷款率也是最高的。可见中国农业银行的贷款风险状况不佳，贷款风险能力不强。

三、影响我国商业银行贷款风险管理的因素

（一）宏观方面

2014年中国农业银行的不良贷款率比起2013上升0.32个百分点，其实不止中国农业银行，2014年，中国商业银行不良贷款率整体上升。因为，中国商业银行的贷款情况受宏观经济的影响。

（二）微观方面

1、贷款结构不合理

主要表现为：资金运营渠道单

一、贷款投向行业集中。

我国商业银行在长期的经营中，有价证券和投资等占资金运用的比例较小，信贷资产的运用主要集中投向于贷款方面，依靠大量的贷款利息收入而生存，截止到2014年12月，近三年以来，我国金融机构的有价证券和各项投资占全部资金运用的总额都不到20%，而各项贷款在商业银行的资金运用总额中占比大多都在80%以上，贷款相对于有价证券和投资来说，优势显而易见，同时这也使得银行资产运营渠道显得过于单一化。

最近几年以来，我国商业银行新增贷款向少数行业集中发放明显。主要表现为商业银行信贷资金以较大的幅度集中投向一些国有企业和某些行业。

2、过于注重绩效

商业银行相对于其它业务来说，贷款收益占主要地位，因而对银行信贷业务的开展过度重视，对信贷表现出来的风险仅仅只于贷款发放前对信贷客户相关的风险进行分析和预测，而对客户和贷款后期潜在的风险往往不足以引起关注。追求短期业务绩效，人为的增加了贷款风险。

四、对我国商业银行贷款风险管理的建议

1、培育良好的信贷风险管理文化

商业银行在经营管理中必须培育健康的信贷风险管理文化，任何一家银行优质的资产质量都不是靠专家审出来的。只有当正确的风险管理文化为广大客户经理、信贷部门的全体员工认同，并自觉地付诸动，资产质量才会真正得到保障。

2、建立贷款风险补偿机制及风险保障制度

对已发生的风险，银行可从自身的借款人内外两方面进行补偿。首先，银行可以对企业原有的债务采取债务重组的方式，明确原有银行债务的数额、继承人、偿还期以及偿还方式，指定具体的偿还计划。其次，银行可根据预期贷款率、呆账贷款率等指标，在税后利润中计提一定的资金作为贷款风险准备金，扣除一定的补偿性余额预存银行。从而增加企业的还款意愿，减少企业透支。

参考文献：

[1]韩广文.商业银行贷款风险管理[J].经济研究导刊.2009年第19期总第57期，P56-57