旅游企业改制上市过程中的主要问题

第一篇：旅游企业改制上市过程中的主要问题

2009年11月25日，国务院召开常务会议，讨论并原则通过《关于加快发展旅游业的意见》，首次提出“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”。可以预见，未来几年，将会有更多的从事旅游服务行业的企业（“旅游企业”）进入资本市场。但实践中，旅游企业在改制、重组、上市过程中，其主营业务、经营模式、历史沿革等方面存在着一些共性问题需要解决。

一、业务范围、经营资质及其合法性

1.主营业务范围

根据2006年12月1日施行的《风景名胜区条例》(1)（“《条例》”）的规定，风景名胜区的门票由风景名胜区管理机构负责出售，门票收入和风景名胜资源有偿使用费实行收支两条线管理；风景名胜区管理机构不得将规划、管理和监督等行政管理职能委托给企业或者个人行使。因此，自此条例实施以后，景区门票不能作为上市主体的收入。(2)

因此，旅游企业准备改制上市，如果以前的主营业务收入中包含了门票收入，该等收入必须剥离；若此前门票收入所占比重较大，则需由券商及会计师判断企业近三年主营业务是否发生重大变化。(3)

需要说明的是，有的企业主营业务收入中包括了公园门票，根据现行法律法规及证监会最近的审核动向，如果该等公园不属于风景名胜区，其门票收入是可以进入上市主体的。(4)

2.在景区内独家经营的合法性

现有旅游行业上市公司及企业主要从事风景名胜区内的观光车运输、索道、游艇、酒店等旅游服务业，且在某一类或几类项目上为所在景区内的独家经营。

根据《条例》的规定，风景名胜区内的交通、服务等项目，应当由风景名胜区管理机构依照有关法律、法规和风景名胜区规划，采用招标等公平竞争的方式确定经营者。但由于多数企业在《条例》颁布之前很久已开始从事旅游服务，因此它们的经营资质并不是通过公开竞争程序取得的，而是长期以来形成的一种事实状态。随着日后行业的进入门槛越来越高，其他竞争者（尤其是外地竞争者）实际上很难再进入这一市场。

《条例》颁布前就取得经营资质的企业进行整改时，不宜简单地在形式上满足现行法律法规对经营资质的要求，还应从企业乃至景区发展的持续性、稳定性等方面综合考量，(5)在券商及企业的配合下制订适当的整改方案。

二、主要资产

1.土地是否为划拨土地、集体土地

由于旅游企业历史上多为国企，因此其土地使用权不少为国有划拨土地；而地域特征又使得其很可能存在使用集体土地的情况。(6)因此，在改制上市工作过程中，此类企业需特别关注其拥有的土地使用权是否存在重大权属瑕疵；是否会对其正常生产经营构成负面影响；以及规范此类土地使用权所需要付出的成本。

2.公路等资产权属的确定

以景区游览（如观光车运输、景区内的宾馆住宿、索道等）为主营业务的旅游企业，其资产中多含有景区公路及相关维护设施等资产（如护坡、栏杆、排水沟等）。这些资产或是以出资、增资等方式投入企业，或是当地政府为了便于管理而转让、划拨给企业的。

企业是否可以拥有公路等公共基础设施的所有权？如果仅从《物权法》(7)相关条款的字面意思来理解，似并不排除国家以外的其他主体可以拥有公路的所有权。(8)但是，目前国内对于公路的所有权问题没有形成通行的意见，实践操作中似乎也有意无意地回避了这个问题。(9)

因此，此类资产权属的认定仍存在不确定性，并可能会对企业上市构成障碍。此外，由于该等资产并不直接带来收益，且企业每年需承担巨额折旧。因此，企业可以将该等资产剥离至当地的风景名胜区管理机构，公司每年向后者缴纳资源有偿使用费用于维护保养。这种模式既能够保证上市主体资产权属明晰，又能够减少企业的负担。但是，企业应当注意避免使资产剥离对其经营的连续性和稳定性造成影响。

与公路类似的资产还有景区内的水库、蓄水池等，对这些资产处理思路与公路类似。

3.建设项目是否经过审批

根据建设部1993年12月20日颁布的《风景名胜区建设管理规定》及部分地方的规范性文件，建设单位在国家级风景名胜区内建设旅馆建筑的，由省级建设主管部门审查后报国务院建设行政主管部门或其授权部门审批；属于省级和县（市）级风景名胜区的，报省级建设行政主管部门或其授权部门审批。(10)国家重点风景名胜区内的重要建设项目定点和设计方案应分别审批。具体程序为，由市、地、州建设行政主管部门审查同意后，报省建设行政主管部门审批，并报国务院建设行政主管部门备案。除重要建设项目外，其他位于国家重点风景名胜区内的建设项目的定点和设计方案，由市、地、州建设行政主管部门审批。(11)此外，国家重点风景名胜区内的建设项目在施工、环保等方面需满足的要求均较一般性项目更为严格。然而，实践中，部分企业的一些重要建设项目并没有按照上述要求进行审批，先建后审的情况较为严重。

但是，如果企业不在上市申报之前取得相应的审批或确认文件，可能会对上市造成实质性的障碍。因此，对于风景名胜区内的建设项目是否符合法律法规的特殊要求，企业应该要求律师做重点核查；如在改制过程中兴建的或者拟作为募投项目(13)的，企业应当严格按照规定流程报批。

4.免税进口设备海关监管

旅游企业使用的部分进口设备（如国内尚不能生产的大型索道设备），因属于“特定地区、特定企业、有特定用途的货物”而享受了减征或者免征关税的优惠。享受了此类税收优惠的进口货物，应当在法定的监管年限内接受海关监管，并且只能用于特定地区、特定企业或者特定用途；未经海关核准并补缴关税，不得移作他用，不得转让或者进行其他处置。(14)否则，可能被海关处以没收货物、没收违法所得、罚款等处罚，严重者甚至可能以走私罪追究刑事责任。(15)

据了解，有的旅游企业因地处少数民族地区，在进口设备时享受了上述免征关税的优惠。但是由于企业在日常经营中没有注意到相关规定，在监管期内将进口设备转让。为避免重要生产经营设备存在权属瑕疵，在上市申报前，企业需向原审批海关申请变更监管，或者补税以解除监管。而前者所需履行的程序复杂、耗时过长；后者需缴纳巨额税款。这一问题对企业改制上市造成了很大的影响。

三、主体和历史沿革

1.股东和实际控制人

根据《条例》规定，风景名胜区管理机构不得从事以营利为目的的经营活动，这实际上禁止了风景名胜区管理机构投资设立公司、进行营利活动。

但是，实践中，不少旅游企业历史上均存在当地风景名胜区管理机构投资入股的情况，甚至由风景名胜区管理机构绝对控股。但如果该等情况延续至今，则股东资格不符合《条例》的相关规定，建议企业在股份公司设立之前予以规范，或者请保荐人征询证监会的意见。(16)

此外，在规范这一问题时还，企业还应注意：如果风景名胜区管理机构将其持有的股权进行转让（或历史上曾经进行过转让的），是否会造成企业最近三年的实际控制人发生变化。一旦实际控制人发生变化，会对企业的上市时间进度产生重大影响。

2.历史沿革的合法合规性

从已有项目来看，旅游企业历史上多存在国有成分乃至集体成分，且一般设立时间较早、设立时当地的经济环境也不发达。因此，企业在设立及历史沿革过程中往往没有严格按照法律规定的程序进行。

所以，在处理这类项目时，企业设立时的股东出资，存续过程中的历次增资、减资、股权转让、公司注销等，是否履行了法定程序尤其是国有资产管理程序、集体资产的处置是否符合当时、当地有关集体资产的规定等，是律师需要核查和解决的重点问题。

四、公司治理结构

1.董事、监事、高管的兼职情况

根据《条例》第39条第2款的规定，风景名胜区管理机构的工作人员，不得在风景名胜区内的企业兼职。此举目的在于强化政企分开，也避免政府机构与民争利。

但是，由于前文所述的历史原因，旅游企业多存在（或历史上曾经存在）董事、监事、高管由当地风景名胜区工作人员兼任的情况。甚至有的企业和当地的风景名胜区管理机构实际上是“一套人马、两块牌子”。因此，为符合上市要求，如果存在兼职情况的则必须进行规范。

在处理人员兼职问题时同样应当注意：为企业设计的方案是否会造成近三年董事、高管发生重大变更。如处置不当，将会影响企业改制上市的进度。

2.独立性

除前文提到的人员兼职问题外，旅游企业在资产、机构等方面也都或多或少的存在与当地政府、控股股东混同的情形，有时还存在资金被控股股东占用、为大股东或实际控制人提供担保等情形。此外，由于旅游企业往往是当地的财政支柱之一，因此在日常经营过程中受当地政府的影响也比较大。

因此，此类企业的独立性也是需要给与重点关注并予以解决的问题之一。但是，此类问题往往涉及多方面的利益关系，企业应当把握好处理问题的方法和度，以合理协调各方利益。

五、上市募集资金投资的项目

旅游企业拟定的以上市募集的资金进行投资的项目，一般也多用于旅游服务领域，如新景区的开发、设备的更新、兴建高档酒店等。在具体方式上可能是收购现有其他主体的股权或资产，或者由自己新建。在论证募集资金投资项目时应注意：如果是采取收购的方式（无论资产收购还是股权收购），目标公司同样可能存在本文所述的问题，因此企业一定要做好前期的尽职调查，甄别其是否具有投资价值、是否存在实质性的法律障碍；如果拟自己新建，则应当注意严格按照现行法律法规的要求，履行相应的审批程序。如果拟在自然保护区或风景名胜区内进行旅游开发，所需审批级别较高，前期论证、准备时间会较长。(17)因此，为保证上市工作进度，公司应尽早着手进行这方面的工作。

六、结语

由于旅游企业必须依附于当地的旅游资源方能生存发展，而旅游资源又属于国家所有，因此这类企业在发展过程中与当地政府实际上形成了相互依存的关系。一方面，企业的发展有赖于政府对当地旅游资源的开发和维护，以及给予政策上的支持和优惠；另一方面，企业往往也是当地政府重要的财政收入来源，并且在相当程度上承担了政府职能（如景区设施的维护、当地经济文化的发展、当地居民就业、政府接待以及当地形象宣传等）。可以说，行业和资源的特殊性导致了这类企业在独立性方面或多或少存在一些问题。因此，旅游企业在改制上市的过程中可能会牵涉到方方面面复杂的利益关系。如果强行打破目前这种经长期博弈而形成的利益平衡，不仅企业和当地政府会付出巨大的成本，还会给中介机构尤其是律师带来巨大的道德风险。鉴于上述原因，旅游企业应当在充分尽职调查的基础上，合理论证究竟是以现有公司为主体上市，还是成立新公司。如果实质性问题太多且难以解决（尤其是在很多重要的基础资料已经遗失的情况下），新成立公司并规范运行三年后再上市的成本可能更低。（责任编辑：宋哲）

注释:

(1)《风景名胜区条例》由国务院（第474号令）于2006年9月19日颁布。

(2)2006年以前，由于没有相关规定，一些景区的门票收入也进入上市公司。如黄山旅游（600054）2009披露，公司1996年8月13日与黄山风景区管理委员会签订了关于授权管理黄山风景区门票事宜的协议，协议期限截止2036年。根据该协议，公司每年将门票收入减营业税及附加和票房成本后净额的50%，按季支付给黄山风景区管理委员会，作为黄山风景区门票专营权使用费。但《条例》实施以后，上述做法的参考价值已经不大。

(3)《首次公开发行股票并上市管理办法》（中国证监会令第32号）第12条。该办法由证监会于2006年5月17日颁布，自2006年5月18日起施行。

(4)如2007年上市的三特索道（002159），其收入中包含有南湾猴岛公园、海南热带飞禽世界、湖北坪坝营景区的门票收入。证监会就此专门反馈意见，要求核查“这些公园是否属于建设部主管的风景名胜区”。发行人律师进行核查后认为，该等公园不属于建设部主管的风景名胜区。

(5)事实上，正是因为这些企业（多为当地的国营企业）在风景名胜区尚未开发或开发初期，投入大量的人力、物力、财力对当时尚十分恶劣的自然环境进行开发建设，才造就了如今便利的交通、旖旎而安全的景点、完善的配套服务。客观的说，企业现阶段获得的收益与其之前的巨大投入是分不开的。但如果因为改制上市而强行要求企业按照公开程序重新取得景区内的经营资格，不仅可能使企业丧失此等资质从而一蹶不振，亦有可能对风景区服务质量、环境保护、当地的税收和就业等诸多方面造成不利影响。

(6)具体表现形式可能为向当地集体组织租赁土地使用权、未经法定程序直接向当地集体组织购买土地使用权等，用于企业生产经营等。

(7)《中华人民共和国物权法》由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。

(8)《物权法》第52条第2款：“铁路、公路、电力设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”

(9)最高人民法院物权法研究小组主编的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》中指出：“审判实践中，人民法院应当按照法律规定，……对应当属于国有的铁路、公路等基础设施，按照国家所有权原则处理；除此之外，对应当属于其他投资主体的，按照„谁投资，谁收益‟的原则处理。总之，应正确界定国家所有权与其他所有权的关系，在审判实践中正确理解和把握法律规定的内涵。”

但是，四川省交通厅、交通厅公路局、交通厅法规处等部门的工作人员对于针对该问题的咨询，给出的结论却并不一致。有的工作人员认为，公路的所有权均归国家所有，即使是由其他主体投资修建，其也只能享有经营权而非所有权；有的工作人员表示，在他们的日常工作中均尽量避免提及公路所有权这个概念，主要是从经营、维护权的角度着手。还有人表示，其个人认为其他主体应该可以享有公路所有权，但是由

于法律规定不明确，实践中未见这种处理方式。然而，当我们询问交通主管部门或者其他部门是否可以对公路的所有权进行登记、或颁发类似于房产证之类的权属证书时，所有的人员无一例外的给予了否定的答复。

(10)具体规定可见建设部《风景名胜区建设管理规定》第5条、第6条。

(11)《四川省风景名胜区建设管理办法》第6条、第7条。

(12)较典型的如：某企业在国家4A级风景名胜区内投资2亿多元建设了一家四星级酒店，经核查，其大部分审批程序均未履行。

(13)募投项目，即以IPO募集的资金投资的项目。

(14)见《中华人民共和国海关法》第57条。《中华人民共和国海关法》于1987年1月22日经第六届全国人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，于 2000年7月8日经第九届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议修正，修订自2001年1月1日起施行。

(15)具体规定可参见《海关法》第37条、第57条、第82条和第86条，《进出口关税条例》第49条和

第55条，《海关进出口货物征税管理办法》第75条和第76条，《海关行政处罚实施条例》第7条、第9条、第18条和第23条，《刑法》第153条和第154条。

(16)据调研，目前的部分已上市的旅游行业公司，如峨眉旅游、黄山旅游、桂林旅游等公司等。这些公司的实际控制人均为风景名胜区的管理机构，但鉴于上述公司的上市时间较早，且当时《条例》尚未颁布，该等公司的案例对公司的借鉴意义不大。

(17)如《政府核准的投资项目目录》（四川省2004年本）规定：“国家重点风景名胜区、国家自然保护区、国家重点文物保护单位区域内总投资5000万元及以上旅游开发和资源保护设施，世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元及以上项目由国务院投资主管部门核准；其余项目中，按隶属关系由国务院行业主管部门或地方各级政府投资主管部门核准，其中：国家重点风景名胜区、国家自然保护区、国家重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发和资源保护设施，其他世界自然、文化遗产保护区内项目由省政府投资主管部门核准；省级风景名胜区、省级自然保护区、省级重点文物保护单位，省级及以上森林公园、地质公园保护区内总投资5000万元及以上旅游开发和资源保护设施项目由省政府投资主管部门核准，其中总投资2亿元及以上的项目报省政府核准；其余项目由市（州）、县级政府投资主管部门核准。”此外，根据我们向四川省发改委就电话咨询的结果，所有建设项目应当由项目投资单位向市（州）发改部门提出书面申请，然后根据投资金额层层审批。

第二篇：企业改制上市业务流程

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企业改制上市业务流程

一般来说，企业改制上市的基本业务流程要经历股份有限公司设立、上市辅导、发行申报与审核、股票发行与挂牌上市等阶段。

一、改制与设立

企业申请发行股票，必须先发起设立股份公司。股份公司的设立是否规范，直接影响到发行上市的合规性。

(一)改制与设立方式

1、新设设立。即5个以上发起人出资新设立一家股份公司。

2、改制设立。即企业将原有的全部或部分资产经评估或确认后作为原投资者出资而设立股份公司。

3、有限责任公司整体变更。即先改制设立有限责任公司或新设一家有限责任公司，然后再将有限责任公司整体变更为股份公司。

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(二)改制与设立程序

1、新设设立基本程序

(1)发起人制定股份公司设立方案;

(2)签署发起人协议并拟定公司章程草案;

(3)取得国务院授权的部门或省级人民政府对设立公司的批准;

(4)发起人认购股份和缴纳股款;

(5)聘请具有证券从业资格的会计师事务所验资;

(6)召开创立大会并建立公司组织机构;

(7)向公司登记机关申请设立登记。

2、改制设立基本程序

(1)拟定改制设立方案;

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(2)聘请具有证券业务资格的有关中介机构进行审计和国有资产评估;

(3)签署发起人协议并拟定公司章程草案;

(4)拟定国有土地处置方案并取得土地管理部门的批复;

(5)拟定国有股权管理方案并取得财政部门的批复;

(6)取得国务院授权的部门或省级人民政府对设立公司的批准;

(7)发起人认购股份和缴纳股款、办理财产转移手续;

(8)聘请具有证券业务资格的会计师事务所验资;

(9)召开公司创立大会并建立公司组织机构;

(10)向公司登记机关申请设立登记。

3、有限责任公司整体变更基本程序

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向国务院授权部门或省级人民政府提出变更申请并获得批准;

聘请具有证券业务资格的会计师事务所审计;

原有限责任公司的股东作为拟设立的股份公司的发起人，将经审计的净资产按1：1的比例投入到拟设立的股份公司;

聘请具有证券业务资格的会计师事务所验资;

拟定公司章程草案;

召开创立大会并建立公司组织机构;

向公司登记机关申请变更登记。

二、上市辅导

股份公司在提出首次公开发行股票申请前，应聘请辅导机构进行辅导。辅导期至少为一年。

(一)上市辅导的程序

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1、聘请辅导机构。辅导机构应是具有保荐资格的证券经营机构以及其他经有关部门认定的机构。

2、与辅导机构签署辅导协议，并到股份公司所在地的证监局办理辅导备案登记手续。

3、正式开始辅导。辅导机构每3个月向当地证监局报送1次辅导工作备案报告。

4、辅导机构针对股份公司存在的问题提出整改建议，督促股份公司完成整改。

5、辅导机构对接受辅导的人员进行至少1次的书面考试。

6、向当地证监局提交辅导评估申请。

7、证监局验收，出具辅导监管报告。

8、股份公司向社会公告准备发行股票的事宜。股份公司应在辅导期满6个月之后10天内，就接受辅导、准备发行股票的事宜在当地至少2种主要报纸连续公告2次以上

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(二)上市辅导的主要内容

1、督促股份公司董事、监事、高级管理人员、持有5%以上(含5%)股份的股东(或其法定代表人)进行全面的法规知识学习或培训。

2、督促股份公司按照有关规定初步建立符合现代企业制度要求的公司治理基础。

3、核查股份公司在设立、改制重组、股权设置和转让、增资扩股、资产评估、资本验证等方面是否合法、有效，产权关系是否明晰，股权结构是否符合有关规定。

4、督促股份公司实现独立运营，做到业务、资产、人员、财务、机构独立完整，主营业务突出，形成核心竞争力。

5、督促股份公司规范与控股股东及其他关联方的关系。

6、督促股份公司建立和完善规范的内部决策和控制制度，形成有效的财务、投资以及内部约束和激励制度。

7、督促股份公司建立健全公司财务会计管理体系，杜绝会计造假。

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8、督促股份公司形成明确的业务发展目标和未来发展计划，制定可行的募股资金投向及其他投资项目的规划。

9、对股份公司是否达到发行上市条件进行综合评估，协助开展首次公开发行股票的准备工作。

三、发行申报与审核

(一)检验公司是否达到申请公开发行股票的基本条件

发行股票需要具备以下基本条件：

1、前一次发行的新股已募足，并间隔1年以上。

2、设立股份公司已满3年。国有企业整体改制设立的股份公司、有限责任公司依法整体变更设立的股份公司或经国务院批准豁免的，可不受该期限的限制。

3、最近三年内连续盈利，并可向股东支付股利。

4、公司近3年内无重大违法行为，财务会计文件无虚假记载。

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5、公司预期利润率达到同期银行存款利率。

6、公司发行前股本不少于拟发行股本的35%，且发行后公司股本总额不少于人民币5000万元;向社会公开发行的股份达公司股份总数的25%以上;公司股本总额超过人民币4亿元的，其向社会公开发行股份的比例为15%以上。

7、公司的生产经营符合国家产业政策。

8、发行前1年末，无形资产(不含土地使用权)占净资产的比例不得超过20%;发行后净资产占总资产中的比例不低于30%(但银行、保险、证券、航空运输等特殊行业的公司不受此限)。

9、与控股股东(或实际控制人)及其全资或控股企业不存在同业竞争。

10、具有直接面向市场独立经营的能力，最近一年和最近一期，公司与控股股东(或实际控制人)及其全资或控股企业，在产品(或服务)销售或原材料(或服务)采购方面的交易额，占公司主营业务收入或外购原材料(或服务)金额的比例，均不超过30%。

11、具有完整的业务体系，最近一年和最近一期，公司委托控股股东

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(或实际控制人)及其全资或控股企业，进行产品(或服务)销售或原材料(或服务)采购的金额，占公司主营业务收入或外购原材料(或服务)金额的比例，均不超过30%。

12、具有开展生产经营所必备的资产，最近一年和最近一期，以承包、委托经营、租赁或其他类似方式，依赖控股股东(或实际控制人)及其全资或控股企业的资产进行生产经营所产生的收入，均不超过其主营业务收入的30%。

13、董事长、副董事长、总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书，没有在控股股东(或实际控制人)中担任除董事以外的其他行政职务，也没有在控股股东(或实际控制人)处领薪。

14、除国务院规定的投资公司和控股公司外，公司所累计投资额不得超过本公司净资产的百分之五十(其中累计对外投资额和净资产按最近一期期末经审计的合并会计报表数据计算)。

15、董事会成员中应当至少包括三分之一独立董事，且独立董事中至少包括一名会计专业人士(会计专业人士是指具有高级职称或注册会计师资格的人士)。

16、所募集的资金有明确用途，投资项目经过慎重论证，酬资额不得超过公司上末经审计净资产值的两倍。

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(二)为股票发行申请文件的制作做好准备工作

1、聘请律师和具有证券业务资格的注册会计师分别着手开展核查验证和审计工作。

2、和保荐机构共同制定初步发行方案，明确股票发行规模、发行价格、发行方式、募集资金投资项目及滚存利润的分配方式，并形成相关文件以供股东大会审议。

3、对募集资金投资项目的可行性进行评估，并出具募集资金可行性研究报告;需要相关部门批准的募集资金投资项目，取得有关部门的批文。

4、对于需要环保部门出具环保证明的设备、生产线等，应组织专门人员向环保部门申请环保测试，并获得环保部门出具的相关证明文件。

5、整理公司最近3年的所得税纳税申报表，并向税务部门申请出具公司最近3年是否存在税收违规的证明。

(三)制作股票发行申请文件

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股票发行申请文件主要包括以下内容：

1、招股说明书及招股说明书摘要;

2、最近3年审计报告及财务报告全文;

3、股票发行方案与发行公告;

4、保荐机构向证监会推荐公司发行股票的函;

5、保荐机构关于公司申请文件的核查意见;

6、辅导机构报证监局备案的《股票发行上市辅导汇总报告》;

7、律师出具的法律意见书和律师工作报告;

8、企业申请发行股票的报告;

9、企业发行股票授权董事会处理有关事宜的股东大会决议;

10、本次募集资金运用方案及股东大会的决议;

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11、有权部门对固定资产投资项目建议书的批准文件(如需要立项批文);

12、募集资金运用项目的可行性研究报告;

13、股份公司设立的相关文件;

14、其他相关文件，主要包括关于改制和重组方案的说明、关于近三年及最近的主要决策有效性的相关文件、关于同业竞争情况的说明、重大关联交易的说明、业务及募股投向符合环境保护要求的说明、原始财务报告及与申报财务报告的差异比较表及注册会计对差异情况出具的意见、历次资产评估报告、历次验资报告、关于纳税情况的说明及注册会计师出具的鉴证意见等、大股东或控股股东最近一年又一期的原始财务报告。

(四)股票发行审核

1、受理申请文件。申报文件要求齐全和形式合规;审计资料最后审计日在三个月内。

2、初审。具体包括发行部静默审核申报材料、发行部提出反馈意见、法律咨询s.yingle.com

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发行人及中介机构落实反馈意见、发行部审核反馈意见落实情况、发行部形成初审报告。在此过程中，证监会还就公司募股投向是否符合国家产业政策征求国家发展和改革委员会以及商务部的意见。

3、发行审核委员会审核。证监会初审完毕后，将初审报告和申请文件提交发行审核委员工作会议(以下简称“发审会”)审核。7名委员进行充分讨论后，以记名投票方式对股票发行申请进行表决，同意票数达到5票为通过。

4、核准发行。依据发审会的审核意见，证监会对发行人的发行申请作出核准或不予核准的决定。予以核准的，出具核准公开发行的文件。不予核准的，出具书面意见，说明不予核准的理由。证监会应当自受理申请文件之日起3个月内作出决定。

在审核过程中收到的举报信必须处理完毕，方能提请发审会讨论发行申请;在发审会后收到的举报信，必须处理完毕后，方可核准发行。

四、股票发行与挂牌上市

(一)股票发行

不同发行方式下的工作有所不同。一般来说主要包括：

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1、刊登招股说明书摘要及发行公告。

2、发行人通过互联网采用网上直播方式进行发行路演(也可辅以现场推介)。

3、投资者通过各证券营业部申购新股。

4、深圳证券交易所向投资者的有效申购进行配号，将配号结果传输给各证券营业部。

5、证券营业部向投资者公布配号结果。

6、主承销商在公证机关监督下组织摇号抽签。

7、主承销商在中国证监会指定报纸上公布中签结果，证券营业部张贴中签结果公告。

8、各证券营业部向中签投资者收取新股认购款。

9、中国证券登记结算公司深圳分公司进行清算交割和股东登记，并将募集资金划入主承销商指定帐户。

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10、承销商将募集资金划入发行人指定帐户。

11、发行人聘请会计师事务所进行验资。

(二)股票上市

1、拟定股票代码与股票简称。股票发行申请文件通过发审会后，发行人即可提出股票代码与股票简称的申请，报深交所核定。

2、上市申请。发行人股票发行完毕后，应及时向深交所上市委员会提出上市申请。

3、审查批准。证券交易所上市委员会在受到上市申请文件并审查完毕后，发出上市通知书。

4、签订上市协议书。发行人在收到上市通知后，应当与深交所签订上市协议书，以明确相互间的权利和义务。

5、披露上市公告书。发行人在股票挂牌前3个工作日内，将上市公告书刊登在中国证监会指定报纸上。

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6、股票挂牌交易。申请上市的股票将根据深交所安排和上市公告书披露的上市日期挂牌交易。一般要求，股票发行后7个交易日内挂牌上市。

为了方便发行人办理股票发行上市相关业务，使发行人在深交所同一地点完成发行、上市全部业务办理过程，深圳证券交易所对发行人实行一站式服务方案。

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念

和

条

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第三篇：企业改制上市过程中土地使用权处置的法律问题

企业改制上市过程中土地使用权处置的法律问题

目录

一、我国土地分类与土地权利概述............................................................................2

（一）土地的分类.................................................................................................2

1、依据土地所有权属分类............................................................................2

2、依据土地用途分类....................................................................................3

（二）土地权利概述.............................................................................................4

1、土地所有权................................................................................................4

2、土地使用权................................................................................................4

3、土地他项权利............................................................................................4

二、企业改制上市过程中国有土地使用权处置的法律问题....................................5

（一）国有土地使用权处置的法律规范体系.....................................................5

1、法律............................................................................................................5

2、行政法规....................................................................................................5

3、部门规章与规范性文件............................................................................6

4、地方政策....................................................................................................6

（二）国有土地使用权处置的基本方式.............................................................6

1、国有土地使用权出让................................................................................7

2、国有土地使用权租赁..............................................................................10

3、国有土地使用权作价入股......................................................................15

4、国有土地使用权划拨..............................................................................19

5、受让取得土地使用权..............................................................................21

6、以招拍挂的方式取得土地使用权..........................................................21

7、未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用..................................22

8、企业改制过程中土地使用权处置的程序..............................................23

三、企业改制上市过程中集体土地使用权处置的法律问题..................................25

（一）集体土地使用权权处置的法律规范体系...............................................25

1、法律..........................................................................................................25

2、部门规章与规范性文件..........................................................................26

3、地方法规、规章与政策..........................................................................26

4、司法解释..................................................................................................26

（二）企业改制上市过程中集体土地使用权的处置方式...............................27

1、农村集体建设用地使用权的处置方式..................................................27

2、农村集体农用地使用权的处置方式......................................................31

0

3、农村集体未利用地使用权的处置方式..................................................36

四、其他地表资源权属..............................................................................................38

（一）草原权.......................................................................................................39

1、草原所有权..............................................................................................39

2、草原使用权的取得与流转......................................................................39

（二）林地权.......................................................................................................40

1、林地所有权..............................................................................................40

2、林地使用权的取得与流转......................................................................41

（三）海域权.......................................................................................................42

1、海域所有权..............................................................................................42

2、海域使用权的取得与流转......................................................................43

（四）滩涂权.......................................................................................................45

1、滩涂所有权..............................................................................................45

2、滩涂使用权的取得与流转......................................................................46

（五）水面养殖权...............................................................................................47

一、我国土地分类与土地权利概述

（一）土地的分类

在我国，依据不同的标准，土地有多种分类方法，如依据土地的所有权属、自然属性、用途、质量、承载状况等进行分类，本文仅介绍与企业改制（本文所称的改制是指有限责任公司或其他非公司制企业按照公司法及其他相关法律法规的规定变更为股份有限公司的过程）上市关系最为密切的两种分类方法，即依据土地所有权属和土地用途的分类。

1、依据土地所有权属分类

根据我国《土地管理法》第二条第一款“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”的规定，我国的土地按照所有权属可以分为全民所有的土地和集体所有的土地，该条第二款规定“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，故全民所有的土地，一般称之为国家所有的土地或国有土地。

不同所有权类别的土地，其使用权取得和流转的条件是不同的，因此，有必要区分不同所有权属的土地。（1）国家所有的土地

我国《宪法》第十条规定“城市的土地以及法律规定为国有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有”，《土地管理法》第八条也作了相同的规定。这两条法律规定，确定了国有土地的基本范围：

①城市市区的土地

城市市区的界定，一般以城市建制区为准。所谓城市建制区是指已进行城市配套建设，具备城市功能的基本连片区域。

②法律规定为国有的农村和城市郊区的土地

根据《土地管理法实施条例》第二条的规定，下列城市市区以外的土地属于国家所有：

ⅰ农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

ⅱ国家依法征用的土地；

ⅲ依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

ⅳ农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

ⅴ因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

③推定为国家所有的土地

根据国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十八条：“土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有”，该规定体现了国家所有权优先的原则。（2）集体所有的土地

我国《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据该条规定，下列土地属于集体所有：

①农村和城市郊区的土地

农村和城市郊区的土地原则上属于集体所有，但法律规定为国家所有的除外；

②农村村民的宅基地和自留地、自留山。

2、依据土地用途分类

我国实行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用权取得和流转的法律规定是不同的，因此，有必要了解我国土地的用途类分。

我国《土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。”

（1）农用地

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。（2）建设用地

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、3 工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。（3）未利用地

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

国家和集体所有的土地，均可以按照用途划分为上述三类土地。

（二）土地权利概述

企业改制、上市过程中，涉及到的土地权利处置主要是使用权的取得和流转及它项权利的设定，以下对我国的土地权利体系做一个概述。

1、土地所有权

土地所有权是指土地权利人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体，其他任何组织和个人都不能享有土地所有权，因此，在我国只有国家土地所有权和农村劳动群众集体土地所有权。土地所有权的客体为土地，属于不动产的范畴，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定的法律手续，以表征权利状况。

2、土地使用权

在我国，土地所有权是禁止交易的，但法律允许将土地占有、使用、收益等权能同土地所有权相分离，土地使用权即是与土地所有权相分离的独立的财产权利。

土地使用权是指民事主体（组织和个人）在法律规定的范围内对国有或集体所有的土地占有、利用和收益的权利。我国《土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。

3、土地他项权利

土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，这些权利的权利人是土地所有权和使用权的相对人，常见的抵押权、租赁权即属他项权利的范 4 畴，此等权利也需要在土地管理机关登记，取得《土地他项权利证书》。

土地使用权及相关的土地他项权利是企业尤其是生产企业正常运营的重要条件，因此，企业在改制上市过程中的土地资产处置是企业资产重组的重要内容，也是发行监管部门重点关注的法律问题。

由于不同所有权类别的土地，其权利处置的法律规定不同，以下按照土地所有制的分类来分别论述。

二、企业改制上市过程中国有土地使用权处置的法律问题

（一）国有土地使用权处置的法律规范体系

企业改制上市过程中国有土地使用权的处置问题就是改制后的股份有限公司如何合法取得国有土地使用权的问题。我国目前涉及到这一问题的法律法规体系如下：

1、法律

《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第九条“土地使用权”、第十五条“国有土地承包经营权”、第四十条“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩”、第五十四条“建设用地使用权的取得方式”、第五十五条“土地有偿使用费的缴纳和使用”、第五十六条“土地用途的变更”、第五十七条“临时用地”、第五十八条“国有土地使用权的收回”。

2、行政法规

《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日中华人民共和国国务院令第256号）第二条“国家所有的土地”、第十七条“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩”、第二十九条“国有土地有偿使用的方式”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号）

3、部门规章与规范性文件

《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局1992年2月24日发布）、《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局1994年12月3日发布，2003年2月20日已废止）、《确定土地所有权和使用权若干问题的规定》（国家土地管理局1995年3月15日发布）第二章“国家土地所有权”、第四章“国有土地使用权”、《关于股份有限公司国有土地作价入股股权持有等问题的请示的批复》（国家土地管理局1997年3月25日发布）、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局1998年2月17日发布）、《规范国有土地租赁若干意见》（国土资源部1999年7月27日发布）、《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资源部1999年11月25日发布）、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资源部2001年2月13日发布）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部2002年5月9日发布）、《协议出让国有土地使用权规定》（国家土地管理局2003年6月11日发布）、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》（国土资源部2003年6月11日发布）。

4、地方政策

国有土地作为地方政府管理的重要国有资产，许多地方政府都出台了相关的政策，特别是近几年来，一些地方政府为了扶植本地的企业发行上市，在土地使用权方面制定了大量的优惠政策，这些优惠政策，如果不违反上述法律法规，也是有效的，如《湖南省政府关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的通知》（湖南省人民政府2000年5月29日发）、安庆市《关于鼓励和促进企业上市的若干意见》（安庆市人民政府2004年12月14日发）等。

（二）国有土地使用权处置的基本方式

依据上述法律、法规及规章，企业在改制上市过程中取得国有土地使用权的基本方式有出让、租赁、作价出资（入股）、保留划拨用地等，此外，还有“招拍挂”等市场化取得国有土地使用权的方式及受让等二级市场取得方式。2004 6 年至2005年4月首次公开发行上市的大多数公司，土地使用权的取得会涉及到上述两种以上的方式，如华电国际使用的161幅土地中以租赁方式取得使用权的有93幅，以出让方式取得使用权的有53幅，以划拨方式取得使用权的有15幅。1998年2月17日国家土地管理局发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和1999年11月25日国土资源部发布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定了改制企业取得国有土地使用权的指导性原则。

1、国有土地使用权出让

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给改制企业，由土地使用企业向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应由市、县土地管理部门与土地使用企业签订出让合同。采用这种土地资产处置方式，在签定土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金之后，企业取得的土地使用权，可以转让、出租或作价入股，便于公司灵活地进行处置。但企业通过出让取得土地使用权要面临沉重的资金负担，对于一些赢利能力好、现金压力小、用地面积小的企业或改变用途、被拍卖等规定必须以出让方式取得土地使用权的企业多采用。许多规模较小的民营企业如兔宝宝、凤竹纺织、盾安环境、天奇股份、七匹狼等采取以出让的方式取得土地使用权。

以出让方式取得土地使用权需要关注以下问题：（1）土地出让金的数额

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第九条规定：“土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估，要以评估价格为依据确定土地出让金的数额”，关于出让金的数额，国家土地管理局1992年颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定”。2003年《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定“协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关 7 税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％”。因此，土地使用权出让金要参照改制当时地政府出台的标定地价与基准地价及最低下浮限度，根据地段、级别判断出让金额是否符合规定。

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十七条规定：“在土地有偿使用费用方面，可采取适当优惠政策鼓励和支持国有企业改革，具体办法由各地根据本地实际情况制定”，因此，一些地方政府对于改制的国有企业土地出让金的缴纳，会有更优惠的政策，一般按评估值的5％－30％计收。如河南省豫经贸企改[2003]372号文件第十七条规定：“工业生产类企业原划拨土地需要以出让方式处置的，受让方应一次性缴清宗地地价20%～40% 的出让金”；《无锡市人民政府关于企业改革中土地资产处置的意见》(锡政发[ 1998 ] 169 号文)规定列入该市50 家重点企业集团的，以出让方式处置土地资产后，土地出让金除按照省政府文件规定上缴15 %外, 其余市政府所得部分全部留给企业；《云南省人民政府关于盘活土地资产促进国有企业改革和发展的实施办法》规定“国有企业划拨土地有偿转让涉及的土地出让金，按成交价或确认地价的5－10％缴纳”。另外，根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定：“对其他采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，可将原使用的划拨土地按出让方式处置，土地收益可作为应付帐款暂留企业，全额用于技术改造，并参照技改贷款方式进行管理”。

但如果出让金明显低于标准，应有合理的解释并取得有权部门的批准，保证土地出让金优惠政策的法律效力。由于在出让金缴纳方面的优惠，地方政府往往会对土地使用权的流转做些限制，如改制企业如果转让该幅土地，须补缴剩余部分的出让金等，要注意这些限制条件。【案例1】

青松化建在其招股书中载‚根据兵团土地管理局兵土管发【2000】54号《关于对新疆青松建材化工股份有限公司（筹）土地使用权处臵方案的批复》公司按确定的土地使用权总价（扣除已上交土地业务费）的20％缴纳土地出让金‛。山鹰纸业在其招股书中载‚依据马鞍山市土人民政府马政秘【2000】58号文的规定，该块土地出让金按评估值15％计缴‛。（2）土地使用权出让金的缴付期限

关于土地使用权出让金的缴付期限，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”，但一般来说，这条法律规定只有在极少数地方被严格执行，许多地方政府在执行时相对灵活，一般仅规定企业在某一时间内（一般是一两年内甚至更长，视出让金数额及企业情况而定）缴纳。如安庆市政府《关于鼓励和促进企业上市的若干意见》（宜政发〔2004〕21号）规定：“进入辅导期的股份有限公司，补交土地出让金有困难的，可采取分期支付，待上市后1个月内缴清”；吉林市政府2003年发的《吉林高新区关于推进吉林高新技术产业开发区区内企业改制若干意见》规定“吉林高新区区内采取改征地为占地的企业拟进行改制上市的，可在上市发行前暂不缴纳土地出让金差价款。企业全额支付占地补偿费后，高新区管委会以出让方式核发国有土地使用证，企业可以用于抵押贷款，待企业发行上市后，向管委会缴纳土地出让金差价款”；湛江市政府2005年1月发布的《关于大力发展和利用资本市场的实施意见》规定：“已完成上市辅导的拟上市企业，在申办土地使用权证和房产证等有关证照时可先行办理变更登记手续，其在实施上市过程中所涉及的土地出让金，经同级政府批准，可以申请延缓至上市后一个月内缴清”。但按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”，故按规定在未缴纳完土地出让金前，不能取得土地使用权证，尽管地方政府有变通的做法，企业还是应在向证监会申报上市申请前将土地出让金缴纳完毕，取得土地使用权证。【案例2】

洪城水务招股书载青云水厂、朝阳水厂、下正街水厂的土地使用权为集团公司通过出让方式取得。该部分土地面积为90799.48平方米，总地价为3413.09 万元，土地出让金按基准地价30%缴纳，为1023.93 万元，其中上交省财政厅20%为204.79 万元，集团公司目前已缴纳了省财政40.96 万元土地出让金，余下的金额按缴纳。土地出让金的80%（1023.93 万×0.8＝819.14 万元）市政府同意缓交。长堎水厂的土地使用权为集团公司通过出让方式取得。该部分土地面积21934.43平方米，总地价427.99 万元，土地出让金为171.19 万元，南昌市人民政府办公厅同意缓交。（3）土地上设定的他项权利

通过出让方式取得的土地使用权，其权利的饱满状态仅次于土地的所有权，权利人可以出租、抵押，因此，还应当到有关登记主管部门进行核实，了解该幅土地使用权上是否已设定了租赁、抵押等他项权利，特别是抵押权的设定是否会影响到企业对土地的正常使用。（4）出让土地的用途与期限

我国实行土地用途管制和土地利用总体规划制度，因此，要关注企业取得的土地使用权的用途，如果企业改变用途，可能会面临补缴土地出让金的问题。另外，我国土地使用权实行有期限出让制度，因此，还要关注土地使用权的期限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年”。

2、国有土地使用权租赁

租赁取得土地使用权指改制的股份公司与县级以上人民政府土地行政主管部门、控股股东或其他土地使用权主体签订一定年期的土地租赁合同，按年或定期支付租金以取得土地使用权。以租赁方式取得的土地使用权在符合法律规定的情况下可以转租赁。由于现金支付的压力小，同时不会影响净资产收益率，因此，租赁取得土地使用权是改制后的股份公司采用的最多的土地使用权处置方式。在2004―2005年4月上市的公司中，飞亚股份、南京港、南宁糖业、久联发展、航天电器、恒源煤电、苏泊儿、长丰汽车、文山电力、开滦煤矿、雷鸣科化、北方创业、贵绳股份等众多企业都采取了这种方式，其中以国有控股公司居多。

以租赁方式取得土地使用权需要关注以下问题：（1）出租方是否已合法取得了出租土地的使用权

如土地使用权系租赁得来，首先应确认出租方有权租赁。改制后的股份公司，主要向两类主体通过租赁取得土地使用权，一类是向县级以上国土资源管理部门租赁取得，即一级市场租赁，如航天电器，其使用的5 宗土地是向遵义市国土 10 资源局办理了土地使用权租赁手续，取得了租赁土地的使用权，这类主体在资格上是没有问题的。另一类是向股份公司的控股股东及其下属单位租赁取得，即二级市场租赁，如飞亚股份、中材国际、南京港、南宁糖业、久联发展、航天电器、恒源煤电、北方创业、贵绳股份等，这种情况需要注意控股股东及其下属单位是否具有出租土地使用权的权利。

如果发起人拟将划拨土地租赁给股份公司，一般说来，控股股东应该先以出让或授权经营的方式取得土地使用权，也可先以租赁的方式取得，然后再转租赁给股份公司使用。

①“先出让再出租”方式

“先出让再出租”的方式，即控股股东或其下属企业先以出让方式取得土地使用权后，再出租给股份公司。对于这种方式，应注意国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定“对于改制后新组建的公司为从事基建工程（如公路工程）的公司和物业公司的企业，由于该类企业的土地使用是其业务和资产运营的关键因素，需要取得长期而稳定的土地使用权，因此不宜采用‘先出让再出租’的方式处置土地资产”，根据该文件的精神，上述企业也不宜采取“先租赁再转租赁”、“先授权经营再租赁”的方式取得土地使用权。

②“先租赁再转租赁”方式

有些股份公司的发起人，由于一时难以支付土地出让金，取得土地使用权证，因此采取“先租赁再转租赁”的方式使股份公司取得土地使用权。【案例3】

郴电国际，其发起人宜章县电力总公司等将以划拨方式取得的35幅土地先变更为租赁方式，然后再转租赁给股份公司。

③“先授权经营再租赁”方式

所谓授权经营是指国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股 11 企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。【案例4】

莫高股份自2000年1月起，以有偿租赁方式，向甘肃农垦总公司租赁使用农垦总公司划拨取得的工业、农业用地，由于当时农垦总公司尚未以授权经营或出让的方式取得上述土地使用权，因此，双方于2000年1月5日签订了《土地使用临时协议》，约定在农垦总公司取得前述土地使用权前，由农垦总公司代收租金，并应依法将该期间内代收的租金上缴国土资源管理部门。这种临时租赁方式，获得了甘肃省国土资源厅同意并实施。2001年4月，经甘肃省国土资源厅甘国土资函[2001]14号文和甘国土资函[2001]16号文批准，同意农垦总公司采用国家授权经营方式，经营上述划拨用地。2001年4月，公司与农垦总公司签署了正式的《土地使用权租赁合同》。（2）关于土地租赁期限的问题

通过租赁的方式取得的土地使用权，并不能保证改制企业长期而稳定的使用，因此，证监会规定，以租赁方式取得的土地使用权，要保证较长的租赁期。1999年7月国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》规定“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”。因此，大量通过租赁方式取得土地使用权的企业，都在租赁合同中约定了尽可能长的租赁期，如南京港与南京港务管理局签署的《土地租赁协议》，约定的租赁期限为自公司成立之日起四十五年，其他如马应龙、陕西建设等公司的招股文件中也披露了类似的租赁期限。事实上，上述超过20年的租赁期限是无效的，因为根据1999年10月实施的《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”由于《合同法》相比《规范国有土地租赁若干意见》是上位法、后法，《规范国有土地租赁若干意见》关于最长租赁期限的规定是无效的，因此，要提请企业注意租赁期限不得超过20年与 12 该幅土地剩余使用年限中的较短者。（3）租赁土地上的建筑物“房地分离”问题

根据我国《房地产法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”；第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。这些规定反映了我国的“房地一体”主义。国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》也规定“为降低土地资产管理的复杂性，对于以土地房屋为生产场地的企业，企业改制时可选择房地整体出租或整体出让、入股等方式处置土地资产”。

土地权利人以出让、受让方式获得土地使用权后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租赁方式取得，自然不存在“房地分离”的问题，但如果在租赁的土地上拥有建筑物的所有权，房屋所有权证和土地使用权证的权利主体就会不一致，如果有一方处置权利，会影响到另一方的稳定经营，特别是土地使用权人处置权利时，如土地权利权人将土地使用权抵押、转让时会给租赁权人带来风险。

对于此类问题，我们应当关注：

① 土地租赁期限在法律规定的范围内尽可能长，如双方约定20年的承租期，期满后可再续租20年，使租赁土地的使用权相对稳定。

② 要考察土地使用权出租主体（一般是企业的控股股东或其他关联方）是否设定了抵押，如果设定抵押应当通过符合法律规定的方式解除。

③ 房地分割的合法性。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，确认了房地一体的例外，但要求有权部门批准。《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定“只有在新设公司向母公司租赁土地后再兴建地上建筑物和地上只有机器设备而没有房屋等建筑物，母公司将相应机器设备作价投入新公司但又不愿放弃土地使用权这两种情况下，才可按照房屋 13 所有权与土地使用权可分离的原则，保留先出让再出租的土地处置方式，但要相应加强土地资产严格监管。包括出让金的征收管理，取消各类随意性优惠政策等；同时对采取先出让再出租的方式处置土地的改制企业，在上报审批时要同时上报草签的土地出让合同和土地租赁合同，严格审核其中的土地收益关系”。这说明在企业改制的实践中，国家土地管理部门认可“房地分离” 的做法，但要在批准与登记程序方面符合上述规定。【案例5】

2000年和2001年，贵绳股份向集团公司租赁土地，在省国土资源厅进行了备案，又于2001年11月购买了集团公司在该幅土地上的厂房及办公用房，并取得了遵义市房管局发的房屋所有权证，出现了土地使用权人和房屋所有权人的不一致。

律师解释如下：

① 贵绳股份土地他项权利的取得和房屋所有权的取得，已经主管部门批准； ② 和集团公司签订了长期租赁协议并有续租条款，保证了股份公司的长期使用； ③ 集团公司若抵押则需取得股份公司书面同意； ④ 在国内上市公司中存在先例；

⑤ 引用了国家土地管理局1996年5月17日发布的《关于<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>有关问题的批复》第一条规定‚土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记‛，来证明房地分割的合法性。最后，律师认为‚公司所购房屋的所有权人与其占用的土地的实际使用人一致，符合国有企业改革的一般惯例，未违反我国相关法律法规的基本原则，不存在重大的潜在纠纷‛。

事实上，贵绳股份的律师可直接引用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款的规定，这是国务院颁布的法规，其效力高于该律师所引用的文件。

一些以出让方式取得土地使用权有困难的企业，厂房、仓库、办公用房也按《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定，采取向集团公司租赁的方式，以避免“房地分离”，如同仁堂，该股份公司的土地使用权、生产制剂楼、14 办公楼、仓库均向同仁堂集团租赁，其他还有济南钢铁等公司，这样，房地关系就简单了，但会发生比较大额的关联交易。（4）租金缴纳问题

对于直接向土地管理部门租赁土地使用权的情况，有些地方政府为了扶持企业上市，会在租金缴纳方面制定一些优惠政策，如《无锡市人民政府关于企业改革中土地资产处置的意见》(锡政发[ 1998 ] 169 号文)，该市50 家重点企业集团在改制时以租赁方式取得土地使用权，交纳土地租金确有困难的，经审核、批准，在三年内可给予减免租金优惠等。因此，要关注企业取得土地租金的优惠，是否在改制时经过审核与批准。（5）其他问题

租赁权是设定在土地使用权上的他项权利，因此，应当在县市级以上土地管理部门备案，并取得《他项权利证书》。

3、国有土地使用权作价入股

我国公司法第二十四条规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资”；《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第七条规定：“根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置”；《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定：“对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产”。

因此，股份公司可以通过股东以土地使用权作价出资的方式取得土地的使用权，通过这种方式取得的土地使用权可以抵押、出租、转让。这种方式有两种具体的做法，一是将土地使用权折成国家股，由国土资源管理部门委托国有股持有单位持有；二是发起人以出让方式获得国有土地使用权，然后将其注入股份公司。15 由于土地使用权折股后会摊薄利润，因此，很少有公司采取这种获得土地使用权的方式。登海种业、久联发展等采取这种方式。【案例6】

久联发展在股份公司设立时，集团公司将位于贵阳市花溪区总面积为181660平方米的两宗土地投入到股份公司，2003 年7 月14 日，该两宗土地办理完毕产权过户登记手续；另一发起人五峰化工将位于贵州思南县思唐镇城北街面积为33779平方米的一宗土地投入到股份公司，2002 年11 月15 日，该宗土地办理完毕产权过户登记手续。集团公司投入股份公司的上述两宗土地系经贵州省国土资源厅黔国土函[2001]第533 号文同意，由贵州省人民政府作为出资人，按照当地地价水平和土地出让金标准，以转增国家资本金方式投入到集团，集团于2002 年3 月20 日取得上述土地的使用权证。思南五峰投入股份公司的上述一宗土地系经贵州省思南县人民政府思府函[2001]17 号文同意，由贵州省思南县人民政府按照当地地价水平和土地出让金标准，以转增国家资本金方式投入到五峰公司，五峰公司于2001 年12 月20 日取得上述土地的使用权证。股份公司采用此种方式取得土地使用权，需要关注：（1）发起人土地使用权的取得是否有瑕疵

发起人必须是以出让、受让或授权经营的方式取得的土地使用权，才能折为股份投入公司，划拨土地使用权是不能作为出资的。【案例7】

绿大地股份公司拥有位于河口县沙坝热作所使用面积分别为10,578平方米、9,712.5平方米，国有土地使用证编号分别为河国用（2001）字第1903号、河国用（2001）字第1904号的两宗国有土地使用权。这两宗土地为国有荒地，系发起人云南农垦红河州热带作物研究所（现云南省红河热带农业科学研究所）以划拨方式取得，该所于1996年将这两幅土地使用权作价人民币40万元出资投入到绿大地。由于该所出资当时并未办理出让手续，以划拨土地使用权直接出资，所以其出资程序存在瑕疵。

2001年4月15日，发行人按国家土地管理局《关于划拨土地补办出让手续及办理土地登记程序的通知》与河口瑶族自治县土地管理局签订《出让国有荒山土地使用权合同书》，补办了出让手续，并由云南省红河热带农业科学研究所补 16 交土地出让金22,725元。2001年4月30日，发行人取得河口瑶族自治县土地管理局颁发的上述两宗土地的国有土地使用证，消除了上述瑕疵

如果发起人系以出让方式取得土地使用权，并已取得了土地使用权证，但却没有缴纳土地出让金或没有足额缴纳土地出让金，在此情形下，土地使用权作为出资的行为是否有效，是实践中颇有争议的问题。

根据不动产物权关系的一般原理，土地使用权的转移应以登记公示为生效的要件，如果土地使用权已登记于发起人名下，则作为物权的土地使用权即已由发起人享有，因而该发起人以之对外进行投资就是有效的处分行为，其没有缴纳土地出让金或缴纳不足，只是违反土地出让合同的违约行为，土地管理部门可依合同规定要求发起人履行缴纳义务并承担违约责任。如物权制度中的善意保护制度一样，在股份公司善意接受该土地使用权出资的情况下，股份公司土地使用权的取得就是合法有效的。（2）折股金额的问题

由于土地出让金一般按照评估值的15――30％计缴，所以，有的公司在折股的时候，也把这一金额作为折股的依据，这实际上是以土地使用权出让价格代替了土地使用权的价值，监管部门认为会造成国有资产的流失，因此，会对企业的发行上市造成法律障碍，如下福建南纺案例。【案例8】

1993 年12月，福建省南平市地产评估中心出具了《土地估价报告》，南平纺织厂的工业用地总地价为人民币800 万元。随后，南平地区土地管理局以南署土（1993）21 号《关于南平纺织厂股份制改组的土地评估请示报告的批复》，同意南平纺织厂按不低于签订合同之日的标定地价的30%补交土地使用权出让金，土地总价格为240万元。1993 年12 月28 日，福建省南平地区财政局以（93）南署财国资字第025号《关于南平纺织厂股份制改组国有资产评估结果的确认通知》，确认南平纺织厂截至1993 年6 月30 日的资产总额为136,263,585.71 元，其中包括土地无形资产2,400,000.00 元，净资产42，378，668.56 元。但是福建南平纺织厂并未实际履行支付出让金的手续，而是由南平地区财政局以（93）南署财国资字第026 号《关于确认国家股股本的批复》将应交的土地出让金作为南平纺织厂无形资产折为国家股股本。

南平纺织厂在上述土地资产的处臵过程中，存在如下违法之处：

根据1992 年7 月9 日国家土地管理局、国家体改委《股份制试点企业国有土地资产管理暂行规定》（1994年12月废止，但当时有效），‚改组或新设股份制企业时，涉及的国有土地使用权必须作价入股。土地使用权的价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产金额。‛根据《国家国有资产管理局关于印发〈股份制试点企业国有股权管理的实施意见〉的通知》，‚股份制企业应依照国家有关国有土地管理的规定履行法定手续取得国有土地使用权。土地使用权可以直接计入企业总资产（国有企业整体改组为股份公司时）或作价投资入股（新设立股份公司时），也可以由土地使用权持有单位向股份公司出租或有偿转让。国有企业整体改组为股份制企业时，若土地使用权与其他由企业占用的各项实际资产一并列入股份制改组范围，则应依照有关规定对土地使用权进行评估和确认，并计入进行股份制改组的总资产额。总资产扣减负债后计算出净资产额，作为国家股或国有法人股股本的折股依据。此时，土地使用权价值直接计入企业总资产额，间接反映于企业净资产额。‛根据上述规定，主发起人福建南平纺织厂作价入股的土地资产金额应为经南平市地产评估中心《土地估价报告》所确定的土地总地价800 万元，而非应交纳的土地使用权出让价格240万元。因此，相关部门以应交土地使用权出让价格折股的做法明显违反了前述规定，造成了国有资产的流失，其土地使用权在权利的取得上是存在瑕疵的。

1997 年2 月19 日，福建省土地管理局以闽土资[1997]043 号《关于确认福建南纺股份有限公司土地估价结果及土地使用权处臵方案的批复》确认了土地使用权总价为926.26 万元，鉴于公司在1993年股份制改造时已将土地资产中的240万元折为国家股，同意公司将其余土地资产686.26 万元折为国家股。（3）发起人作为出资的土地使用权是否设定权利负担

如果发起人在作为出资投入股份公司的土地使用权上设定了抵押权等权利负担，则这种土地使用权不仅在权利的行使上受到法律的限制，而且因其可能受到抵押权人的追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资价值。发起人如果用这种设定了权利负担的土地使用权出资，就会产生出资不实的潜在风险，违反《公司法》资本确定的基本原则。因此，对于发起人以出资入股方式投入到股 18 份公司的土地使用权，一定要关注其上是否设定了权利负担。

4、国有土地使用权划拨

根据我国《房地产法》土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

根据国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第八条“企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：

(一)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；

(二)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；

(三)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；

(四)国有企业改造或改组为国有独资公司的。

前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地发生的期限不超过五年”。

按照这一规定股份公司应当有偿使用土地，一般不能通过划拨的方式取得土地使用权，但这会加重许多改制国有企业的负担。因此，国土资源部颁布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定：“在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。„„对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产”；“为减轻企业负担，国有企业在改革前可继续以划拨方式使用原有土地；改革后的企业用地符合《划拨供地目录》的，可仍以划拨方式使用。国有和集体企业兼并国有企业涉及的土地，不属于划拨供地范围的，经土地行政主管部门批准，也可在一定年限内维持划拨使用”。该规定扩大了划拨用地使用权的范围，使改制企业仍可通过划拨方式取得国有土地使用权。

同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。”

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条有同样的规定。

由于这两部法律是《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的上位法，因此，上市公司的土地使用涉及到城市基础设施用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，仍有以划拨方式取得土地使用权的法律依据。

在2004年首发的公司中，通过划拨方式取得土地使用权的有宁波热电、华电国际、韶能股份等几家能源或城市基础设施类企业。【案例9】

宁波热电有四幅土地使用权，其中，两幅以划拨方式取得，律师在解释公司通过划拨方式取得土地使用权的合法性时，引用了下列法律文件： ①《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条； ②《中华人民共和国土地管理法》第五十四条； ③《划拨用地目录》；

④《宁波市国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。

事实上，律师引用后两个法律文件是适得其反的，《划拨用地目录》尽管规定了城市基础设施等可以保留划拨用地，但同样规定了‚以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用‛；而《宁波市国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》是《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的下位法律文件，其效力是低于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的。

对于公用设施企业，除了集中占用土地的设备如变电站外，还有许多零星的供电设施，如电线干、变压器等，这些设施占地面积小，分布广而散，其所占土地的使用权如何取得呢？依土地使用权性质的不同，有如下处置方式：

如果是架设在农村乡镇的电线杆或变压器等供电设施，其所占用的土地是农 20 民集体所有，在架设前应征得当地政府或农村集体经济组织的同意，不必征用所占用的土地，但电线杆如果架设在田间或山间林地，应向农作物或林木的所有人支付一定的青苗补偿费。

如果是架设在市区或城镇的电线杆和变压器等供电设施，其所占用的土地是国家所有，依照《电力法》和相关电力设施建设的法规和规范性文件的规定，城区公用性质的输电、变电、配电设施为公用供电设施，电线杆和变压器均是该等公用供电设施的一部分，架设在地面以上或埋入地下的供电设施需占用的土地已经纳入当地政府城市建设规划用地计划，在经城建规划部门同意后，可以架设并无偿使用土地，也无需办理土地使用权的出让、租赁等转移手续，如实施线路改造需拆除的，在拆除后恢复原状即可。

对于以划拨方式取得的土地使用权，应当重点关注其取得的法律依据以及地方政府的批准程序。

5、受让取得土地使用权

受让取得土地使用权，是从二级市场上取得土地使用权的一种土地使用权交易行为，是一种市场化的土地使用权取得方式。在2004年首发的公司中，东方宝龙、动力源、交大博通的土地使用权即以受让的方式取得。这种土地使用权取得方式，法律关系比较清晰，也不像国有企业改制要涉及很多政策性问题，但要审阅土地使用权转让合同，关注标的土地的规划用途、尚余的使用年限、转让金的支付、是否设定它项权利、土地使用权的过户登记及权属证书的变更等情况。

6、以招拍挂的方式取得土地使用权

企业以拍卖的方式，取得土地使用权的案例，目前还很少，在2004年―2005年4月首发的公司中，仅七喜电脑有一幅土地系拍卖取得，土地使用年限为50年。

国土资源部2002年5月9日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让”。特别是国土资源部《关于继续开展经营性土地使用权拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定“各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。因此，股份公司在2004年8月31日后，取得土地使用权涉及商业、旅游、娱乐和商品住宅等项目的，需要以招拍挂的方式取得土地使用权，这一规定主要对房地产和商业、旅游类企业产生较大的影响。

7、未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用

我国的国有土地，按照用途分为建设用地、农业用地、未利用地，在企业改制上市过程中，比较多的涉及到的是建设用地，一些农业类的上市公司会涉及到农业用地，如冠农果茸等。如果股份公司涉及到还未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用，我国《土地管理法》第四十条规定：“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用”。我国《土地管理法实施条例》第十七条规定：“在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发600公顷以上的，报国务院批准。开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依 22 法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年”。

对于未利用地，应注意的是：

（1）使用人只是可以在较长的时间内使用，但并未取得土地使用权，因此，不能在土地使用权上设定它项权利或予以转让，如果要取得土地使用权，仍应办理土地使用权出让手续，这时，土地使用权方确定为开发使用人。

（2）这类土地的用途一般为种植业、林业、畜牧业、渔业，不能改做其他用途。

8、企业改制过程中土地使用权处置的程序

企业改制过程中，划拨土地使用权的处置，如果发生在2001年2月13日之前，应根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十条规定的如下程序进行：

(一)拟定土地使用权处置方案。由企业或企业隶属单位拟定土地使用权处置方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等。

(二)地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批。地价评估结果和土地使用权处置方案应当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批。报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。

企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报省级人民政府土地管理部门确认、审批。

企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使用权处置方按由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批；属于中央企业的，报国家土地管理局确认、审批。

(三)签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与 23 土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续；采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门签订国有土地租赁合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置的，企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处置批准文件以及作价（入股）决定书，按规定办理土地登记手续；采取保留划拨方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件及其他有关文件按规定办理土地登记手续。

同时，该文件第九条规定“土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估。企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估”因此，应注意评估机构资格。

2001年2月13日国土资源部发布了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 》，以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批，并且不再指定评估机构，同时企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，相关规定如下：

“企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、文件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。

企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案”。

对于采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的，按如下程序处置： “对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在省级土地行政主管部门审批。为方便与有关部门衔接，同一企业涉 24 及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业可持有关省(自治区、直辖市)的处置批准文件到我部转办统一的公函。

土地资产处置方案报批程序如下：

(一)改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准；

(二)土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟订土地资产处置的具体方案；

(三)企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见；

(四)企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批；

(五)企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。

国土资源部对土地资产处置方案核准和审批实行集体会审，各地也应实行集体决策。审批机关要简化审查内容，只对土地权属状况、土地处置方式和地价水平等内容进行重点审查。初审机关不干预土地资产处置方式。”

三、企业改制上市过程中集体土地使用权处置的法律问题

（一）集体土地使用权权处置的法律规范体系

我国涉及集体土地使用权处置的法律规范体系如下：

1、法律

《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第八条“土地所有权的归属”、第九条“土地使用权”、第十条“集体所有土地的经营和管理”、第十四条“农民集体所有土地承包经营权”、第四十四条“农用地转用审批”、第 25 四十五条“国家建设土地征收”、第五十九条“乡村建设用地的范围和审批”、第六十条“乡村企业建设用地审批”、第六十一条“乡村公共设施、公益事业建设用地审批”、第六十三条“集体土地使用权的流转”、第六十五条“收回集体土地使用权的情形”、第七十七条“集体土地违法流转的法律责任”、《中华人民共和国农村土地承包法》（2002年8月29日颁布，2003年3月1日实施）。

2、部门规章与规范性文件

《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国家土地管理局1995年3月15日发布）第三章“集体土地所有权”、第五章“集体建设用地使用权”、《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》（国务院办公厅1999年12月31日发）、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部2005年1月19日发，2005年3月1日实施）。

3、地方法规、规章与政策

《中共桂林市委员会、桂林市人民政府关于农村集体土地承包经营权转让、转包、互换、入股、拍卖试行办法》（中共桂林市委员会桂林市人民政府1996年10月6日）、《中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅关于积极有序地推进农村土地经营权流转的通知》（浙委办2001年9月1日〔2001〕53号）、《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》（安徽省人民政府2002年10月23日皖政[2002]60号）、《广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》（广东省人民政府2003年6月24日发）、《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》（大连市人民政府2003年12月29日大政发2003[110]号）、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》（佛山市人民政府2004年6月22日发佛府2004[103]）、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》、《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》等。

4、司法解释

《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（1999年6月28日 法释【1999】15号）

（二）企业改制上市过程中集体土地使用权的处置方式

我国农村土地实行农民集体所有，农村的集体土地由农民集体经营、管理，农民集体组织是土地的所有权人，这本应使农村集体土地经营、管理方式更加灵活，然而，实际却非如此。集体土地的使用与流转受到了比国有土地更多的限制。这是因为国有土地是所有权派生出使用权，使用权是一种可以转让、可以设定他项权利的权利，其本质是一种物权，而集体土地是所有权派生承包经营权，承包经营权依据承包合同取得，是一种契约性的权利。如果农民集体所有的土地用于非农业建设，必须首先办理农用地的转用审批手续，经征为国有后，才能转为建设用地。

对于转征的集体土地，必须注意征用审批的权限，根据我国《土地管理法》第四十五条规定：“征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报 国务院备案”。然而，在实践中，一些地方政府往往采取“化整为零”的做法，规避国务院的审批，因此，要从实质上判断土地转征批准程序是否合法，而不仅限于法律形式，如可以通过连续转征土地的时间间隔、转征土地的用途、土地使用权主体等方面判断企业征用土地的审批是否规避了法律规定。

农村集体土地转征为建设用地的程序是非常复杂的。那末，如果不进行转征，依据现行的法律规定，集体土地有那些合法的流转方式呢？

我国农村土地分为农用地、建设用地和未利用地，不同用途的土地使用权，其流转的法律规定是不同的。

1、农村集体建设用地使用权的处置方式

农村集体建设用地包括农村宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地和公共设施用地。根据我国《土地管理法》第六十三条规定，除农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业，经过批准，使入股、联营企业获得集体土地使用权以 及因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移而取得以外，集体所有的建设用地，目前一般只能由本集体及其所属成员享有建设用地使用权，而不允许其他单位、个人拥有。

然而，随着我国社会经济的迅速发展，特别是城市化进程的加快，已凸显出这一法律规定的滞后性与制约作用。农村集体建设用地的使用权，以出让、转让、出租、抵押、入股等形式自发流转的行为大量存在，特别是在一些经济发达的地区，如珠江三角洲、长江三角洲、京津地区以及其他大中城市的郊区等。鉴于此，2001年2月和6月，国土资源部分别在苏州、安阳召开了两次土地制度创新试点工作座谈会，设立了河南新乡、安阳、江苏苏州、昆山、安徽芜湖、上海南汇、浙江湖州、福建古田、广东深圳等多个集体建设用地流转试点地区。事实上，目前在全国对集体建设用地流转的行为基本上都采取了默认态度，限制集体建设用地流转的法律障碍坚冰已破，在法律上明确它的合法性只是个时间问题。为了规范集体建设用地的流转，各试点地区相继出台了相关管理办法，如《广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》、《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》等。这些地方文件明确规定了集体建设用地可以以出让、转让、抵押、出租等方式流转，并规定了流转的条件、流转的审批程序等内容。这些地方政府制定的文件，其关于土地流转的主要规定如下：（1）关于流转的条件

各地方法规规定的流转条件有以下内容： ①符合规划要求、满足用地计划

这里提到的规划，主要是指土地利用总体规划、城市规划、村镇规划和土地利用计划等。只有土地利用总体规划划分的建设用地才能作为建设用地使用和流转，具体的土地用途还要符合城市规划、村镇规划和满足土地利用计划。

②权属合法、四至清楚、没有纠纷

流转的集体建设用地必须是依法确权，明确集体土地的所有者和现在土地的使用者，四至清楚且与周边土地所有者和使用者权属无争议，面积准确。绝大部分地区为了避免纠纷的产生，对需流转的集体非农建设所使用的土地先进行了确权、登记、发证工作，并明文规定“未经登记发放集体土地所有权证的，不得进 28 行流转”（《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》）。

③流转的必须是存量集体建设用地

目前，各地集体建设用地的流转都只停留在已经依法批准作为建设用地使用或已经依法批准转为建设用地的集体土地，也就是通常所指的存量集体建设用地。

④限定集体建设用地流转的用途

从国土资源部开展集体建设用地流转试点开始就有明确规定，集体土地不得流转作商业性房地产开发。

有的地方还规定了流转的程序条件，即“拟流转土地所属的集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意流转”（《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》）。（2）流转的方式与期限

各地方规定的集体建设用地的流转方式有下列几种：

①出让：是指农民集体建设用地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者一次性支付出让价款的行为。类似于国有土地使用权的出让方式。各地一般规定，出让的最高年限不高于同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

②出租：这种方式同第一种方式的区别在于土地收益不是一次性收取，而是采用定期缴纳租金的形式分批收取。出租的年限不高于《合同法》规定的租赁合同的最高年限，即20年。出租农村集体建设用地的情形在城乡结合部比较普遍，一般用于建设工业园区、集贸、建材、家电、花卉等市场。【案例10】

北京市昌平区北七家镇郑各庄村农民利用集体土地成立宏福创业园，园区规模1600亩，已吸引24家企业入园，全部采取出租形式，每年每亩5000－10000元租金。对于这种集体建设用地的流转，《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》是可以作为法律依据的。

③作价出资或入股：集体建设用地所有者以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入企业，并按出资额或股份分红，土地使用者取得作价出资（入股）集体建设用地的土地使用权。试点地区浙江湖州一些改制的乡镇 29 企业采用了这一方式。土地使用年限不高于同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

④合作和联营：集体建设用地所有者以一定年期的集体建设用地使用权作为条件与其他单位或个人合作联营，共同举办企业。

⑤抵押：根据《担保法》的有关规定，集体土地（含建设用地）使用权本身是不能够单独设定抵押的，只有两种情形例外：（1）承包的荒地的土地使用权；（2）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权同时抵押。实践中，各省一般都规定，集体建设用地使用权可以抵押，但应当签订抵押合同，并向市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。对于集体建设用地使用权抵押融资，大部份地区采取了较为保守的管理方式。一般来讲，主要是利用地上建筑物和附着物抵押贷款，土地连带抵押的方式进行融资，如果土地要单独抵押则必须由被抵押土地的集体土地所有者出具同意抵押的证明。

合法取得的集体建设用地使用权可以通过转让、转租的方式进行再次流转，但有的地区为了避免炒卖集体建设用地使用权，对其转让进行了限制，如安徽省规定“按照集体建设用地有偿使用合同约定投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”方可转让。

另外，各地的地方规范性文件都规定了“房地一体”的集体建设用地使用权流转原则，如《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》第二十五条规定：“集体建设用地使用权流转时，其地上建筑物、其他附着物随之流转；集体建设用地上的建筑物、其他附着物流转时，其占用范围内的集体土地使用权随之流转”。

（3）流转的审批程序

集体建设用地使用权流转的审批程序，各地方的规定不尽相同，一般须经以下程序：

①土地所有权人持土地所有权证、集体建设用地使用权证，向乡镇人民政府申请初审；

②经初审后，向市、县国土资源部门提出申请；

③市、县国土资源部门批准后，办理土地登记手续，确认建设用地使用权和土地他项权利。

近年来，许多乡镇集体企业迅速发展壮大，有些已具备了公开发行股票与上市的条件，这些企业改制前基本上是无偿使用集体的建设用地，改制后，有的集体经济组织成为实际控制人，如三房巷，有的个人成为实际控制人，而集体建设用地使用权按上述方式的处置，如果企业所在地区是建设部批准的集体建设用地使用权流转的试点省市，并颁布了相关的规范性文件，是可以作为依据的。如安徽省芜湖市，1999年经国土资源部批准，成为全国第一个集体建设用地使用权流转试点城市，之后，安徽省也成为集体建设用地流转的“立法试验省”。“实践先行、法律滞后”是我国特色，司法解释、政策优于法律在我国是常态,放开集体建设用地使用权流转的法律限制已成为趋势，但以上的地方法规或政策毕竟不属于国家立法，效力等级较低，因此，在我国的土地管理基本法律没有进行修改或没有新的基本法律、行政法规规范集体建设用地使用权的流转前，为了谨慎起见，对于改制企业涉及的集体建设用地使用权的处置，最好在申报材料前，按照《土地管理法》等基本法律进行规范。

【案例11】

江苏三房股份公司2000年之前一直无偿使用江阴市周庄镇三房巷的集体所有建设用地，公司未办理土地使用权出让手续，也未缴纳土地使用费，由于当时并未出台集体建设用地流转的地方性法规，因此，公司按照《土地管理法》对该行为进行了规范，2000年，该土地使用权转征为国有，由集团公司以出让方式取得后，三房巷股份公司通过租赁方式取得土地使用权。

2、农村集体农用地使用权的处置方式

集体农用地的流转，从法律的角度讲应当称为土地承包经营权的流转。所谓土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的支配权以及享受其收益的权利。我国的土地承包经营分为家庭联产承包和其他方式的承包，前者主要是指集体农用地，后者主要指“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地”，即农村未利用地，关于后者，将在下一部分论述。

关于集体农用地使用权的流转原则、方式、程序等，《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》做了明确的规定。

31（1）流转的原则

我国《农村土地承包法》第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。” 上述原则须注意：

①不改变土地所有权的性质和土地的农业用途的原则，即土地承包经营权流转，并不改变土地所有权的性质，即土地仍为农民集体所有，也不得改变土地的农业用途，即只能用于农、林、畜、鱼业。

②流转的期限不得超过承包期剩余年限的原则，土地承包经营权流转是有期限的，该期限不得超过土地承包经营权的剩余期限。根据《土地承包经营法》第二十条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。因此，要注意土地承包经营权的期限，如果流转年限长于土地承包经营权的剩余年限，则超过部分无效。

③本集体经济组织成员优先原则。土地承包经营权流转中，本集体经济组织的成员享有优先权，即在同等条件下，较本集体经济组织以外的人，可以优先取得流转的土地承包经营权。（2）流转方式与程序

集体经济组织之外的单位取得农业用地的承包经营权，有三种途径，其一，对于未承包到农户的农用地，向集体经济组织取得承包经营权；其二，对于已承包到农户的农用地，向农户或农户合法委托的组织取得承包经营权；其三，还可通过再流转的方式取得承包经营权。

①直接向集体经济组织承包

根据我国《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地，可以由本 32 集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。因此，对于未承包到户的农村集体土地，使用土地的农业企业，可以直接向农民集体经济组织承包。但要注意：第一，承包后的土地用途只限于农业生产；第二，在程序上要求村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。【案例12】

博汇纸业为建设速生林种植示范基地，与桓台县马桥镇五庄村村民委员会签订了《土地承包协议》，协议约定：桓台县马桥镇五庄村村民委员会将集体所有土地一宗419.99 亩承包给公司用于速生杨种植试验示范基地，种植速生杨树，承包期限为10 年，自2002 年6 月1 日至2012年5 月30 日。此宗土地承包费为1850 元/亩，合计7,769,815 元（含青苗补偿及地上附属物费用），付款方式为分期付款，于2003 年5 月30 日前付清。公司已于2003年1 月18 日前，分5 笔将上述款项全部支付完毕。

但由于国家有关土地政策调整，2004 年3 月31 日，公司与五庄村村民委员会签订了《解除<土地承包协议>之协议》，终止执行上述《土地承包协议》，公司已支付的承包费共计7,769,815 元，在扣除两年的承包费1,553,963 元后，剩余6,215,852 元款项，由桓台县马桥镇五庄村村民委员会分三次退还给公司。

由于农用地的转征程序较为复杂，周期较长，因此，一些公司为了提高效率，先以承包的方式取得土地使用权，同时办理农用地的征用和出让手续，如五丰福成。【案例13】

2002年7月7日，经三河市高楼镇兴隆庄村民会议一致同意，五丰福成与兴隆庄村委会签订了协议，约定：兴隆庄村委会将104.8亩土地的土地使用权承包给五丰福成，由五丰福成从事农业生产，承包期限为30年，土地承包费为300万元，包含青苗费及其他安臵补偿费，兴隆庄村成员的公粮及税项由兴隆庄村自 33 行承担。同时委托兴隆庄村办理标的土地的征用和出让手续，并预付300万元出让款，兴隆庄村承诺将于2004年内将出让手续办理完毕。双方约定，如果土地出让手续办理成功，则前述600万元转为土地使用权出让金，如果在2004年前，土地出让手续不能办理完毕，则预付的300万元土地出让金返还五丰福成。双方同意，在标的土地为承包地期间，五丰福成可以建筑牛棚和简易建筑。2003年8月6日，三河市高楼镇政府向五丰福成出具了《关于同意河北五丰福成食品股份有限公司承包三河市高楼镇兴隆庄村104.8亩集体土地的批复》。

②向农户或其合法委托的组织取得土地承包经营权

《土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产”。依据上述规定，农民家庭承包土地的流转方式主要为转包、出租、互换、转让、入股及其他方式。依据全国人大法律工作委员会《土地承包法》的释义和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，转包、互换、入股（指向农民之间发展农业生产的股份合作社入股，而非向股份有限公司作价投资入股）主要发生在农村集体经济组织成员之间，转让的受让方虽可以是本集体经济组织以外的成员，但应当为农户，故这些流转方式与企业改制上市的关系不大。

出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的单位和个人。出租人是享有土地承包经营权的农户，承租人是承租土地承包经营权的本集体经济组织之外的单位和个人。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。另外，土地承包经营权的租赁期限，应当受到《合同法》租赁合同有效期不超过20年的限制。

在程序上，农民出租土地承包经营权无需经发包人许可，但出租合同需向发包人备案，不论发包方是否同意，均不影响合同的效力。

由于农民个人的承包土地面积小且分布分散，其使用权不便于向农业生产企业流转，一般委托集体经济组织和土地中介组织进行。2005年1月19日农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第八条规定的“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章”，为集体经济 34 组织和土地中介机构受托流转农民土地承包经营权提供了法律依据。因此，工商企业可以通过集体经济组织和土地中介机构集中取得农户的承包土地使用权。如在江浙等地区，随着农村承包土地使用权流转的普遍,一种中介组织——土地信托应运而生，农民也称之为“土地银行”。土地信托服务机构接收农户申请托管的农田，再通过网上招租、登报招租等形式,把农田转租出去,使分散的土地资源得以集聚,吸引了工商业主投资开发规模农业生产。该类土地中介机构应当向县级以上地方人民政府农业行政主管部门备案并接受其指导。

但是从政策层面看，中发[2001]18号文件对工商企业从农户手中租赁承包土地，采取不鼓励的态度。该文件在谈到农村土地承包经营权流转问题时指出“农村土地流转应当主要在农户间进行。随着农村第二、三产业的发展和城镇化步伐的加快，离开土地的农民会越来越多，他们腾出来的土地应当主要由其他从事农业生产的农户来经营，以扩大农户的经营规模，增加务农收入，缓解人地矛盾，这也有利于保护耕地。企业和城镇居民随意到农村租赁和经营农户的承包地，隐患很多，甚至可能造成土地兼并，使农民成为新的雇农或沦为无业游民，危及整个社会稳定。为稳定农业，稳定农村，不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地，地方也不要动员和组织城镇居民到农村租赁农户承包地”。

③通过再流转的方式取得

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条规定：“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意”，可见，承包土地使用权可以再次流转，但应取得原承包方的同意。【案例14】

绿大地股份公司于2001年 8月与顺德陈村花卉世界有限公司签署土地租用合同，租用其6.05亩土地用于盆栽植物及观赏苗木种植、展示及销售。该幅土地系陈村花卉世界有限公司租用陈村镇潭洲村股份合作社土地所建的花卉种植、销售市场，陈村镇潭洲村股份合作社为陈村镇潭洲村民委员会的集体经济组织。经陈村镇潭洲村民委员会同意，顺德陈村花卉世界有限公司将其租用土地的一部分转租给绿大地股份公司。绿大地为充分保护自身的合法权益，向佛山市顺德区国土资源局提交了办理他项权利证书的申请书，该局答复：‚从未办理类似‘他项权利证书’，你公司的权利以你公司和陈村花卉世界有限公司签订的租地合同 35 为准‛。因此，绿大地目前尚未办理租用该宗土地的他项权利证书。

根据2005年3月1日起正式实施的《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十七条规定：‚乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续‛。

3、农村集体未利用地使用权的处置方式

集体未利用地，主要是指农村集体所有的荒山、荒沟、荒滩、荒坡等“四荒”土地。对于集体未利用土地的使用权，用地企业一般通过承包和租赁的方式取得。（1）承包取得未利用地的承包经营权

我国《土地承包法》以“其他方式的承包”专章规定了对集体未利用地的承包，明确了承包的方式和程序，《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》对“四荒”的界定、承包期限问题作了规定。

①对“四荒”地的界定

《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》规定“‘四荒’地必须是农村集体经济组织所有的、未利用的土地。耕地、林地、草原以及国有末利用土地不得作为农村‘四荒’地”，同时规定，“四荒”地的权属应明确，不存在争议。

②承包方式

《土地承包法》第四十六条规定：“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营”。可见，取得承包经营权的方式为招标、拍卖、公开协商、折股。

③承包的程序

根据我国《土地承包法》第四十八条的规定，未利用地的承包程序为：首先，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权，如发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，对承包方的资信 36 情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同；其次，土地经营权承包要报乡（镇）人民政府批准，《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》还规定“依照有关土地管理的法律、法规须报经县级以上人民政府批准的，应办理有关批准手续”；第三，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，在“四荒”完成初步治理后，根据其主导经营内容，依法分别由县级以上人民政府发放土地证、林权证、草原证或养殖使用证等相应的权属证明，取得前述证书后，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

④承包价格的确定

根据我国《土地承包法》第四十五条的规定：“以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定”。

⑤承包期限

《土地承包法》只规定了家庭联产承包土地的承包期，并未规定“四荒”地的承包经营期限，此前的《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》规定“四荒”地承包期限最长不得超过50年，可以作为依据。

⑥用途限制

“四荒”承包后，仍应用于农业用途。【案例15】

1999年4月9日，湖南五丰实业与博罗县仍图镇仍北管理区新塘村经济合作社、博罗县仍图镇人民政府签署了《土地承包经营合同书》，通过双方协商的方式，承包新塘村264亩荒地，双方约定：土地承包期为50年；土地承包费为每亩地每年100元，每5年提高5元；土地用途为良种猪养殖场、果木场及其加工基地。此前，新塘村召开了村民代表大会，代表全村86％的村民一致同意该项承包事宜。2001年4月28日，五丰实业在《土地承包经营合同书》项下的权义由新五丰承担，该项变更取得了博罗县仍图镇仍人民政府、新塘村经济合作社的同意。

（2）租赁取得未利用地的使用权

根据我国《土地管理法》和《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》，用地企业也可以通过租赁的方式取得未利用地的使用权。37 租赁土地使用权的取得程序、用途限制等与集体经济组织以外的单位和个人取得土地承包权的程序基本相同，但要注意租赁期限应当按照《合同法》关于租赁合同期限的规定。

对于以上述两种方式取得的未利用地的使用权，要重点关注其取得的程序是否合法，如是否经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，是否需要县级以上人民政府审批等，还要关注其权属证明的取得情况。

（3）通过再流转方式取得的未利用地使用权

根据我国《土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。可见，以招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地，可以通过转让、出租、入股、抵押的方式进行再流转，但应当关注该等土地是否具备土地承包经营权证或者林权证。【案例16】

云南绿大地股份公司于2002年5月9日与自然人张坤平签订《转让协议书》，受让了自然人张坤平享有使用权的位于昆明市西山区谷律乡昆明卧云山旅游区84.08亩的集体荒山土地使用权，该宗土地属昆明市西山区谷律彝族白族乡谷律村村民委员会所有。昆明市西山区人民政府已对该宗地土地使用权转让行为进行变更登记，并向绿大地颁发了编号为西农用（卧云017）字第0009615号的《开发农业用地使用证》。

四、其他地表资源权属

我国《土地管理法》第十一条第四款规定：“确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理”。草原、林地、滩涂、水面等属于广义的农业用地，但其使用权的取得和流转又与一 38 般农业用地即耕地有所不同，因此，本文专题论述之。此外依据我国《海域使用管理法》，其他的地表资源还有海域等。

（一）草原权

1、草原所有权

我国《草原法》第九条规定：“草原属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。国家所有的草原，由国务院代表国家行使所有权”，可见，我国草原的所有权属于国家和集体所有。

2、草原使用权的取得与流转

我国2002年12月28日修订的《草原法》第十条规定：“国家所有的草原，可以依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用”，第十一条规定：“依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记，核发使用权证，确认草原使用权。集体所有的草原，由县级人民政府登记，核发所有权证，确认草原所有权”，那麽，全民和集体经济组织以外的其他经济组织能否取得草原的使用权呢？我国《草原法》第二十六条规定：“国家鼓励单位和个人投资建设草原，按照谁投资、谁受益的原则保护草原投资建设者的合法权益”，依据这一规定，事实上也允许其他经济主体取得草原使用权。

草原类似于农业用地，因此承包经营权是草原使用权的一种重要方式。我国《草原法》第十三条规定了草原承包经营权的取得：“集体所有的草原或者依法确定给集体经济组织使用的国家所有的草原，可以由本集体经济组织内的家庭或者联户承包经营。在草原承包经营期内，不得对承包经营者使用的草原进行调整；个别确需适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村（牧）民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村（牧）民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府草原行政主管部门批准。集体所有的草原或者依法确定给集体经济组织使用的国家所有的草原由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经本集体经济组织成员的村（牧）民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村（牧）民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。第十五条规定了草原承包 39 经营权的流转：“草原承包经营权受法律保护，可以按照自愿、有偿的原则依法转让。草原承包经营权转让的受让方必须具有从事畜牧业生产的能力，并应当履行保护、建设和按照承包合同约定的用途合理利用草原的义务。草原承包经营权转让应当经发包方同意。承包方与受让方在转让合同中约定的转让期限，不得超过原承包合同剩余的期限”。但《草原法》并未规定承包经营期限，依据《土地承包法》第二十条的规定草地的承包期为三十年至五十年。

将草地转征为建设用地，类似于农用地的转征，但由于草原关系到自然生态系统，其转征的程序更加严格。我国《草原法》第三十八条规定：“进行矿藏开采和工程建设，应当不占或者少占草原；确需征用或者使用草原的，必须经省级以上人民政府草原行政主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续”，应注意，征用草原还需要经省级以上人民政府草原行政主管部门审核同意。第四十条规定：“需要临时占用草原的，应当经县级以上地方人民政府草原行政主管部门审核同意。临时占用草原的期限不得超过二年，并不得在临时占用的草原上修建永久性建筑物、构筑物；占用期满，用地单位必须恢复草原植被并及时退还”。第四十一条规定：“在草原上修建直接为草原保护和畜牧业生产服务的工程设施，需要使用草原的，由县级以上人民政府草原行政主管部门批准；修筑其他工程，需要将草原转为非畜牧业生产用地的，必须依法办理建设用地审批手续”，所谓“直接为草原保护和畜牧业生产服务的工程设施”是指：生产、贮存草种和饲草饲料的设施；牲畜圈舍、配种点、剪毛点、药浴池、人畜饮水设施；科研、试验、示范基地；草原防火和灌溉设施四类。

目前发行上市的企业还没有涉及到草原使用权的相关案例。

（二）林地权

1、林地所有权

我国《森林法》第三条规定：“森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。国务院可以授权国务院林业主管部门，对国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地登记造册，发放证书，并通知有关地方人民政府”。可见，40 国家和集体是林地所有权的主体。

2、林地使用权的取得与流转

国有林地的使用权的取得，类似于国有土地使用权的取得，如可以通过出让、租赁等方式。林地使用权还可以承包的方式取得，我国《森林法》第七条规定：“国家保护承包造林的集体和个人的合法权益，任何单位和个人不得侵犯承包造林的集体和个人依法享有的林木所有权和其他合法权益”。《森林法》没有规定林地的承包期限，按照《土地承包法》第二十条的规定林地的承包期为三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

关于林地使用权的流转，我国《森林法》第十五条做了明确的规定：“下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：

（一）用材林、经济林、薪炭林；

（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；

（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；

（四）国务院规定的其他森林、林木和其他林地使用权。

依照前款规定转让、作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件的，已经取得的林木采伐许可证可以同时转让，同时转让双方都必须遵守本法关于森林、林木采伐和更新造林的规定。

除本条第一款规定的情形外，其他森林、林木和其他林地使用权不得转让”。当然，上述林木和林地的使用权也可以租赁。

我国《森林法》第十八条规定了林地转征为建设用地的程序：“进行勘查、开采矿藏和各项建设工程，应当不占或者少占林地；必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费。森林植被恢复费专款专用，由林业主管部门依照有关规定统一安排植树造林，恢复森林植被，植树造林面积不得少于因占用、征用林地而减少的森林植被面积”。【案例17】

2003年7月11日，绿大地股份公司与自然人李红波签订土地租用合同，约定由李红波将其享有使用权的云南省思茅市麻林村105号林班2,600亩，用于发行人建设特色园林绿化苗木生产基地，租期30年。李洪波持有的国有山林使用证的批准用途为‚种植经济林‛。李洪波取得的国有山林使用证由原思茅市林业局颁发。2003年7月13日，云南省思茅市林业局以思市林字[2003]64号《关于建设思茅特色园林绿化大苗培育基地的批复》，同意发行人该租用和种植基地开发建设行为。2005年1月28日，云南省思茅市翠云区人民政府在李红波持有的国有山林使用证加盖公章确认其法律效力，并以《云南省思茅市翠云区人民政府关于李红波持有国有山林地使用证的情况说明》对上述事项进行说明：‚

1、该《国有山林地使用证》项下的林地，为翠云区辖区内的国有山林地，按照森林法等有关规定，由翠云区人民政府管理。

2、对李红波现持有的《国有山林地使用证》，翠云区人民政府确认其法律效力。‛

上述案例涉及如下法律问题：

（1）林地使用权可以通过租赁的方式流转，但注意租赁期限应符合《合同法》的规定，可以约定20年租赁期满后可延展。

（2）依据《森林法》的规定，林地使用权的确认应为县级以上人民政府，而非地方林业行政主管部门，因此，本例中，云南省思茅市翠云区人民政府于2005年1月28日在李红波持有的国有山林使用证上加盖公章并确认其法律效力。

（3）流转后，林地的用途仍要符合《森林法》第十五条的规定。

（三）海域权

海域，是指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。规范我国海域的所有与使用的基本法律是《海域管理法》，另外，一些省份如河北、山东等都以地方法规的形式制定了《海域管理条例》，对《海域管理法》和国务院授权的事项进行了具体的规定。

1、海域所有权

我国《海域管理法》第三条规定“海域属于国家所有，国务院代表国家行使

海域所有权。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权”，因此，海域所有权的主体只能是国家。

2、海域使用权的取得与流转（1）海域使用权的取得的方式

①申请取得

我国《海域管理法》规定的海域使用权的申请取得程序如下：

单位和个人要向县级以上人民政府海洋行政主管部门提出使用海域的申请，县级以上人民政府海洋行政主管部门依据海洋功能区划，对海域使用申请进行审核，并依照本法和省、自治区、直辖市人民政府的规定，报有批准权的人民政府批准。但填海五十公顷以上的项目用海、围海一百公顷以上的项目用海、不改变海域自然属性的用海七百公顷以上的项目用海、国家重大建设项目用海及国务院规定的其他项目用海，应当报国务院审批，其他项目用海的审批权限，由国务院授权省、自治区、直辖市人民政府规定。

海域使用申请经依法批准后，国务院批准用海的，由国务院海洋行政主管部门登记造册，向海域使用申请人颁发海域使用权证书；地方人民政府批准用海的，由地方人民政府登记造册，向海域使用申请人颁发海域使用权证书。海域使用申请人自领取海域使用权证书之日起，即取得海域使用权。

②招标、拍卖取得

我国《海域管理法》第二十条规定海域使用权：“也可以通过招标或者拍卖的方式取得。招标或者拍卖方案由海洋行政主管部门制订，报有审批权的人民政府批准后组织实施。海洋行政主管部门制订招标或者拍卖方案，应当征求同级有关部门的意见。招标或者拍卖工作完成后，依法向中标人或者买受人颁发海域使用权证书。中标人或者买受人自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权”。

③承包取得

我国《海域管理法》第二十二条规定：“ 本法施行前，已经由农村集体经济组织或者村民委员会经营、管理的养殖用海，符合海洋功能区划的，经当地县级人民政府核准，可以将海域使用权确定给该农村集体经济组织或者村民委员会，43 由本集体经济组织的成员承包，用于养殖生产”，因此，在我国《海域管理法》2002年1月1日施行前，由农村集体经济组织或者村民委员会经营、管理的养殖用海域使用权，还可以承包的方式取得。（2）海域使用权的转让

我国《海域管理法》第二十七条规定：“海域使用权可以依法转让。海域使用权转让的具体办法，由国务院规定”，另外，因企业合并、分立或者与他人合资、合作经营，变更海域使用权人的，需要经原批准用海的人民政府批准。（3）海域使用权的期限

我国《海域管理法》第二十五条规定：“海域使用权最高期限，按照下列用途确定：

（一）养殖用海十五年；

（二）拆船用海二十年；

（三）旅游、娱乐用海二十五年；

（四）盐业、矿业用海三十年；

（五）公益事业用海四十年；

（六）港口、修造船厂等建设工程用海五十年。”

（4）海域使用权的用途限制

我国《海域管理法》第二十八条规定：“海域使用权人不得擅自改变经批准的海域用途；确需改变的，应当在符合海洋功能区划的前提下，报原批准用海的人民政府批准”。

（5）海域使用金的缴纳

我国《海域管理法》第三十三条规定：“国家实行海域有偿使用制度。单位和个人使用海域，应当按照国务院的规定缴纳海域使用金”。

第三十四条规定：“根据不同的用海性质或者情形，海域使用金可以按照规定一次缴纳或者按逐年缴纳”。

第三十五条规定“下列用海，免缴海域使用金：

（一）军事用海；

（二）公务船舶专用码头用海；

（三）非经营性的航道、锚地等交通基础设施用海；

（四）教学、科研、防灾减灾、海难搜救打捞等非经营性公益事业用海。

第三十六条规定：“下列用海，按照国务院财政部门和国务院海洋行政主管部门的规定，经有批准权的人民政府财政部门和海洋行政主管部门审查批准，可以减缴或者免缴海域使用金：

（一）公用设施用海；

（二）国家重大建设项目用海；

（三）养殖用海。”

一些水产、港口类企业，会涉及到海域使用权的问题，对于这类企业要按照上述法律规定关注海域使用权的取得程序、权属证书、使用年限、用途限制、海域使用金的缴纳等情形。【案例18】

好当家招股书披露：公司有两宗海域使用权，一宗为海带等藻类养殖占用海域，另一宗为海参养殖占用海域。对于这两宗海域，公司于2001年8月办理了海域使用证，批准使用期限为2001年8月14日至2010年8月13日。

（四）滩涂权

1、滩涂所有权

滩涂是一种特殊的地貌形态，其在地理形态上主要指低潮线和高潮线之间的潮间带以及向海和岸两侧自然延伸部分，在法律上，滩涂主要指潮间带，但在不动产登记实务中，被界定为滩涂的范围会广于潮间带，这样，在实务中就存在着滩涂属于土地还是海域的争议。这一争议首先决定着是否可以根据我国现行法律在滩涂上设定土地权利，其次，如果滩涂作为一种独立的财产权利客体，其与海域、土地界限的划分决定着滩涂财产权利客体范畴的边界。

在传统的民法上，滩涂属于海域而非土地，而我国的情形却不同，我国制定《民法通则》时，由于对滩涂的利用已十分普遍，滩涂已成为可以进行排他性使用的自然资源，依据《民法通则》第七十四条和《土地管理法》第二条都把滩涂作为土地的形态加以规定，这样就确定了集体经济组织对滩涂的所有权，我国《渔业法》第十一条第二款也规定：“集体所有的或者全民所有由农业集体经济组织使用的水域、滩涂，可以由个人或者集体承包，从事养殖生产”，第十四条规定：

“国家建设征用集体所有的水面、滩涂，按照《国家建设征用土地条例》的规定办理”，因此，滩涂的所有权主体可以是国家和集体。

对于滩涂的所有权和使用权，我国并没有专门的立法，相关的法律规定散见于上述《民法通则》、《土地管理法》、《渔业法》等法律中，许多省市以地方法规的形式制定了本地区的滩涂管理使用法律规范，如《上海市滩涂管理条例》、《广东省浅海滩涂水产增养殖保护管理规定》等。

2、滩涂使用权的取得与流转

滩涂的使用，主要有两个方面，其一通过围填滩涂形成土地；其二，利用围圈滩涂水面进行养殖。（1）通过围圈滩涂形成土地

通过围圈滩涂形成土地，滩涂的开发利用人即取得土地使用权。其土地使用权的流转，同其他土地是一样的。我国尚无滩涂开发利用的基本法律，但一些沿海省份对此做了具体的规定。如上海市的《滩涂管理条例》规定了滩涂开发和土地使用权取得的具体程序。

①申请：开发利用滩涂的项目在八十公顷以下(含八十公顷)的，向滩涂所在地的区、县水行政主管部门提出申请；开发利用滩涂在八十公顷以上的，向市滩涂管理处提出申请。申请应当说明开发利用项目的用途、范围、使用方式及其开发利用期限等。

②审批：市滩涂管理处或者区、县水行政主管部门提出初审意见后，报市水利局审批。对批准开发利用滩涂的，由市水利局核发《滩涂开发利用许可证》。

③变更登记：单位或者个人经批准开发利用滩涂后，需要改变开发利用项目的用途、范围、使用方式及其开发利用期限的，应当按照原申报程序办理变更登记手续。单位或者个人经批准开发利用滩涂后，需要转让滩涂使用权的，应当按照原申报程序办理审批手续。

④开发验收：滩涂圈围工程竣工后，市水利局应当组织市城市规划、房屋土地和滩涂所在地的区、县水行政主管部门及相关部门进行工程验收。

⑤取得土地使用权：圈围滩涂形成的土地属国家所有。圈围滩涂工程竣工验收后，开发利用滩涂的单位或者个人应当持验收合格证明材料和《滩涂开发利用 46 许可证》，向市或者区、县房屋土地管理部门办理《国有土地使用证》。房屋土地管理部门应当按照国家和本市土地管理的有关规定实施管理。

⑥土地使用权的流转：该《条例》规定：“圈围滩涂形成土地后，依法取得土地使用权。在使用期限内可以依法转让、出租、抵押或者用于法律允许的其他经营活动，其合法权益受法律保护”。（2）利用滩涂进行水面养殖

围圈不受潮汐影响的浅水区域，形成养殖池等进行藻、贝、虾、蟹的养殖，其养殖使用权的确定，依据《土地管理法》第十一条第四款规定：确认滩涂的养殖使用权，依照《渔业法》办理。我国《渔业法》第十一条规定：“国家对水域利用进行统一规划，确定可以用于养殖业的水域和滩涂。单位和个人使用国家规划确定用于养殖业的全民所有的水域、滩涂的，使用者应当向县级以上地方人民政府渔业行政主管部门提出申请，由本级人民政府核发养殖证，许可其使用该水域、滩涂从事养殖生产。核发养殖证的具体办法由国务院规定。集体所有的或者全民所有由农业集体经济组织使用的水域、滩涂，可以由个人或者集体承包，从事养殖生产”。依据上述规定，滩涂养殖权属于全民和集体所有，滩涂养殖使用权的取得，需向县级以上人民政府渔业行政主管部门申请，并由县级以上人民政府核发养殖使用证。但是，法律并没有规定承包国有滩涂和非本集体经济组织成员承包集体所有滩涂的方式以及承包金的支付方式，如果一些地方法规对此作出了规定，则可按照地方法规的规定执行。

对于养殖使用权的流转，国家法律没有具体的规定，但一些地方法规对此作出了规定，如《广东省浅海滩涂水产增养殖保护管理规定》第十六条规定：“在不改变浅海、滩涂水产增养殖使用性质的前提下，经县以上渔业主管部门批准，养殖使用权可以转让”。

（五）水面养殖权

水面养殖权主要是指权人利用水面资源进行水产养殖并获取收益及对该等权利在符合法律规定的情形下予以转让的权利。水面养殖权一般设定在湖泊、池塘、水库等水面资源上，是淡水鱼类生产企业最重要的无形资产。我国《土地管理法》第十一条第四款规定：确认水面的养殖使用权，依照《渔业法》办理。因 47 此，水面养殖权的确认、取得同前述《渔业法》第十一条的规定。对于水面养殖权的流转方式，我国基本法律并无具体的规定，在实践中，可以通过转让、租赁、作价入股等方式流转。另外，还要关注一些水面资源丰富的省市制定的地方性规定。【案例19】

1998年11月20日，洞庭水植的西湖渔场与常德市国资局签订西湖水面养殖使用权出让协议，自1999 年起陆续向该局支付共计1000万元出让金，取得西湖57000亩水面养殖使用权，出让期限为50年。付款方式为分期支付，即1999 年至2008年，每年向该局支付壹拾伍万元，2019年至 2028年，每年支付贰拾万元，2029年至2038年，每年支付贰拾伍万元，2039年至2048年，每年支付叁拾万元。

1998年11月1日，洞庭水植的安乡县水产养殖总场与安乡县人民政府签订了珊泊湖水面养殖使用权出让协议，自1998 年起向该县人民政府支付共计600万元出让金，取得 22300亩珊泊湖水面养殖使用权，出让期限为30年。付款方式为分期付款，1998年至2007年，每年需支付贰拾万元；2008年至2017年，每年支付壹拾伍万元；2018 年至2027年，每年支付贰拾伍万元。同年，安乡县水产养殖总场将该水面养殖使用权划转给下属企业珊泊湖渔场，其用于向安乡县政府购买该水面养殖使用权支付的600万元中，500万元作为总场对珊泊湖渔场的投入，100万元由珊泊湖渔场向总场支付。【案例20】

武昌鱼有18幅水面养殖权由集团公司以入股的方式进入股份公司，16幅由公司与集团公司于1999年4月28日签订了水面使用权租赁协议,根据该协议,集团公司将其水面使用权租赁给股份公司使用,•期限自协议生效日始至水面使用证上注明的使用截止之日（即2027年1月31日）止。

2004年6月29日，股份公司又以6035.36万元的价格收购了安徽省宿松县黄湖17.8万亩水面养殖使用权。

第四篇：企业改制过程中的税收问题小结

企业改制过程中的税收问题小结

(2010-08-01 22:06:39)

一、所得税问题

（一）整体变更

1、资本公积、盈余公积及未分配利润中属于个人股东的部份：1）股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。【根据规则，此处的资本公积仅限于由于股份溢价形成的部分。】2）盈余公积及未分配利润转增股本时应当缴纳所得税，股份制企业用盈余公积金及未分配利润转增股本属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。3）税款由股份有限公司在有关部门批准增资、公司股东会决议通过后代扣代缴。【《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发[1997]198号）】【这里的“资本公积金”是有特定内涵的，根据《国家税务总局关于原城市信用社在转制为城市合作银行过程中个人股增值所得应纳个人所得税的批复》、《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发[１９９７]１９８号）中所表述的“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税；而与此不相符合的其他资本公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。】

2、资本公积、盈余公积及未分配利润中属于法人股东的部份：根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定，“除另有规定者外，不论企业会计账务中对投资采取何种方法核算，被投资企业会计账务上实际做利润分配处理（包括以盈余公积和未分配利润转增资本）时，投资方企业应确认投资所得的实现”。因此，有限责任公司整体变更为股份有限公司视同于利润分配行为，按以下原则处理：1）资本公积不属于利润分配行为，不缴纳企业所得税。【注意，此处应不仅局限于股本溢价形成的资本公积，尽管国税局最新文件中也仅提及股本溢价形成的资本公积】2）盈余公积和未分配利润进行转增时视同利润分配行为。不同于个人股东，公司制企业进行分红时法人股东是不需要缴纳所得税，与企业其他收入、成本及费用等科目一起合并计算缴纳企业所得税，不然就会存在重复交税；但如果法人股东与公司所适用的所得税率不一致时，法人股东是需要补缴所得税差额部份。

3、用资产评估增值形成的资本公积转增实收资本应缴纳个人所得税。注意，这种情形应该是不允许的，公司不能用将评估增值调整财务数据（必须满足法定重估和权属转移两个条件才可以调整账务），因而也不能将该部分增值计入到资本公积，也就不能转为资本，否则，会存在出资不实的嫌疑；相关案例请参考金风科技（002202）招股意向书第52页。由于不允许，因而不存在缴个人所得税的问题。

4、外商投资企业整体变更，外资股东是否存在所得税。如果是自然人股东，由于外籍自然人股东取得的股息红利是免所得税的，因此可以不用交所得税；如果是法人股东，根据取得收益继续投入公司免所得税而整体变更应该属于该种情况，因此外资法人也是不用交纳所得税的。

（二）改制设立评估增值

1、个人股东从被投资企业取得的、以企业资产评估增值转增个人股本的部分，属于企业对个人股东股息、红利性质的分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。税款由企业在转增个人股本时代扣代缴。【四川省地方税务局关于对企业资产评估增值转增资本征收个人所得税问题的批复(川地税函[2003]第205号)】

2、个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。【《关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》国税发[2008]115号】【注意：据说该文虽然已经出台但是实际执行效果并不理想，也就是说还存在不缴纳个人所得税的情况。】

3、企业以非货币性资产出资时，资产评估增值部份按以下情况处理：1）以整体资产出资时，收到的对价是被投资方的股权(即整体资产评估增值部份属于股权支付对价)暂不计算确认资产评估增值部份的所得或损失。2）以其它非货币性资产出资时，应当将其非货币性资产评估增值额部份计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。【《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）】

（三）企业改制时将产权以股份形式量化到个人

1、根据《国家税务总局关于联想集团改制员工取得的用于购买企业国有股权的劳动分红征收个人所得税问题的通知》（国税函[2001]832号）的税收要求，个人无偿获得的股份时应当按以下方法缴纳：1）企业在公司制改造时将有关资产无偿以股份方式量化到个人时，包括企业将历年积存的劳动分红以股份形式量化到个人时，都必须按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税，税款由公司代扣代缴。2）公司给员工免费赠送股票（股权），无偿给职工配股时，其实质上是公司将一部分股份无偿转让给雇员。对个人取得的这部分股份属于因受雇而取得的报酬，应按取得股权的公允价值（或市价），依照“工资薪金所得”项目征收个人所得税。

2、根据财政部、国家税务总局《关于促进科技成果转化有关税收政策的通知》（财税[1999]45号）的规定，科研机构、高等学校转化职务科技成果以股份或出资比例等股权形式奖励个人时，执行以下个人所得税政策：科研机构、高等学校转化职务科技成果以股份或出资比例等股权形式给予个人奖励，获奖人在取得股份、出资比例时，暂不缴纳个人所得税；取得按股份、出资比例分红或转让股权、出资比例所得时，应依法缴纳个人所得税。

二、增值税和营业税

改制设立时的非货币性资产出资行为会涉及到增值税、营业税。企业主要资产形态可以分为有形动产、无形资产和不动产。其中：有形动产属于增值税的征收范围，而无形资产和不动产属于营业税的征收范围。

（一）增值税

1、当企业以整体经营性资产出资并发起设立公司时，属于转让企业全部产权，即整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》（国税［2002］420号）规定：转让企业全部产权涉及的应税货物转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。【注意，保留上市公司壳资源，而将上市公司全部资产转让给控股公司，不适用这一规定】

2、当企业以货物出资时，应当视同货物销售缴纳增值税。上述所指货物包括企业流动资产中的存货、固定资产中机器设备、运输工具、及其它办公物品等动产。【注意：适用税率并非17%《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）】

3、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。【关于土地增值税一些具体问题规定的通知】【注意：国税局也曾作出过要求征收土地增值税的荒唐批复】

（二）营业税

1、当企业以不动产、无形资产出资时，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号规定）规定不需要缴纳营业税。

三、契税

（一）企业改制重组

根据 2008年12月29日财政部和国家税务总局联合公布《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）以及《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》，2009年1月1日至2011年12月31日，对于企业改制重组时所涉及的契税可以享受以下优惠政策：

1、非公司制企业整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

2、非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。

3、国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

4、在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业上地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

5、对于企业合并和分立，企业承受原各方的土地、房屋权属，免征契税。

6、企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

7、企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。【175号文所涉及内容却并不都是最新的，它是在《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）（以下简称财税[2003]184号）、《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税[2006]41号）（以下简称财税[2006]41号）及《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号）（以下简称国税函[2006]844号）的基础上进行的修改和完善，就执行期而言也是对原有文件的一种延续。】

8、以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税；土地租赁行为不属于契税征收范围。【《国家税务总局关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》（国税函[2004]322号）】

（二）事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。

2、事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。【《关于事业单位改制有关契税政策的通知》（财税[2010]22 号）】

四、税收优惠的合法性

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》规定，与税收法律、行政法规相抵触，或未经过法律、法规的明确授权地方政府自行制定的地方性税收法规和地方政府规章，不能作为公司享受所得税优惠的法律依据。实践中，发行监管部门一般关注发行企业以下税收问题：

1、发行企业发行前三年所享受的税收优惠政策与国家法规政策是否存在不符，如果企业享受的税收优惠政策存在着与现行税收法律、行政法规不符或者越权审批的情况，发行企业应当提供省级税务部门出具的确认文件，并由律师出具法律意见，发行企业同时在招股文件中提示可能被追缴税款的重大风险提示；

2、发行企业应当充分披露发行前三年有无税收方面的违法、违规行为，是否受到税务部门的处罚。

3、对于不符合国家税法规定的或者违反国家税法的地方性税收优惠政策可能存在被追缴(包括滞纳金)风险，一般要求由发行前原股东承诺承担。【税收征管法中的这条规定实在没有被严格执行，地方违规税收优惠政策比比皆是。新近真实案例，请参见得利斯（002330）：地方税务局越权批准延缓缴税，保荐人和律师有明确意见。】

第五篇：中小企业改制上市问题集锦

截至7月上旬，深交所已与各地有关部门合作举办了八期中小企业改制上市培训班，就所提问题进行汇总予以解答。由于审核标准尚在不断完善中，企业情况千差万别，许多问题难以妥当把握，并没有统一的答案，疏漏或错误在所难免。下列《问题解答》仅供学员参考。

一、改制与辅导

1、有限责任公司整体改制与整体变更为股份有限公司的区别。

答：整体改制是将原企业或原有限责任公司的所有资产净值折合成股份，而发起设立股份有限公司，原企业注销，原企业股东成为股份有限公司股东。因此，改制后的股份有限公司不是原企业的延续，由于原企业已经注销，为此，整体改制应当办理原企业的注销登记和股份有限公司的新设登记。并且在改制过程中，原企业的债权债务应当向债权债务人发出通知和公告，并由各方就债权债务承担问题达成协议。有限责任公司整体改制，若为国有企业，必须按评估结果进行调帐；非国有企业，不能按照评估结果进行调帐，若调帐，则视同为新设股份公司，业绩不能连续计算。

有限责任公司整体变更为股份有限公司，虽然公司性质不同，但在法律主体上是同一法人主体法人资格的自然延续，不是主体变更，因此，在债权债务方面属于法定承继，不需要公告并取得债权人同意，而在工商登记方面也只是公司类型的变更登记，而非设立登记，有限责任公司整体变更是指按照经审计的净资产1：1折股。

2、一家国有企业改制采取的方式是将企业的资产评估后，以国资局的名义投入发起设立股份有限公司。但是，从文件显示，国资局仅投入评估后85%的资产，其余的不作为出资，但允许股份公司使用，请问这属于不属于整体改制？

答：不属于。

如果国资局投入评估后85%的资产可以辨认，且余下15%的资产不属于经营性资产，公司作为负债处理的情形下，有可能会被认为属于整体改制。

注：证监会116号文，对整体改制没有明确的定义，经咨询发行部有关同志，目前还没有116号文颁布后改制报送材料的公司（理论上2004年9月后），现有没有一个明确的解释。其中一种占主流的说法，整体改制是可以剥离部分非经营性资产的。

3、三家国有企业在改制过程中主要操作是①成立国有资产经营公司作为主发起人联合其他发起人以发起方式设立；②剥离部分不良资产和非经营性资产；③剥离与主业关联度不高的长期股权投资。请问，这是否为整体改制，成立前业绩是否可以连续计算？

答：不属于整体改制，业绩不能连续计算。

答复同上

4、民营企业的有限责任公司改制成股份责任公司，业绩可否连续计算？

答：证监会的相关规定是有限责任公司整体变更为股份公司的可以连续计算业绩，其并未对企业性质做出限制性规定。民营企业性质的有限责任公司改制成股份责任公司的只要符合证监会的其他关于业绩连续计算的规定，即可连续计算业绩。

5、某公司现为有限责任公司，如对资产进行评估，存在大幅度升值的可能性。可否先对资产进行评估，依据评估后结果进行调帐，然后进行审计，再依据常规作股份有限公司变更？如果可以，是否可以连续计算业绩？

答：公司可以进行资产评估，然后审计再进行整体变更。但根据第2号审核备忘录的相关要求，如果有限责任公司变更为股份有限公司时，根据资产评估结果进行了帐务调整的，则应将其视同为新设股份公司，按《公司法》规定应在股份有限公司开业三年以上方可申请发行新股上市。

6、整体变更和有限公司变更设立股份公司并发行上市，目前在政策上是否仍局限于或倾向于国有控股企业？

答：有限责任公司整体变更设立股份公司，无论是否为国有控股，业绩均可以连续计算。国有企业整体改制设立股份公司，业绩可以连续计算。除上述两种情况外其他形式设立股份公司均不得业绩连续计算。

7、从产品市场细分进行重组上市，是改制上市企业规避“同业竞争”的一种重组模式选择，而对当前“鼓励企业整体改制上市”的风潮，请问：①您对这种模式选择有何认识？风险怎样？②作为煤炭企业如果以煤的不同用途（洗选炼焦和动力用煤）划分，重组成精煤或动力煤专业公司，您认为风险怎样？是否必须整体上市？

答：根据细分市场来规避同业竞争，要求这种细分本身是充分的、合理的，细分市场的产品之间没有替代性。否则，这种方式不具备足够的说服力，有一定的风险。以煤的不同用途划分来避免同业竞争似乎不妥。尽管客户不同，但是不同种类的煤炭是否由相同煤矿采掘、是否共用相同的采掘挖掘设备、是否共用相同的其他固定资产及土地，可能在组建不同种类煤炭专业公司时都无法避免上述问题，况且以煤炭不同用途分类依然可能存在同业竞争问题，故不应提倡。

实际操作中存在一些以产品不同类别、不同客户划分，从而上市的企业。

8、在国企改革中，涉及中外合资企业的，如何进行科学的改制？可能会遇到那些障碍？

答：符合国家有关法律、法规规定的方案均可以，具体可能会遇到的障碍视不同企业情况而定。

详见《中小企业股票发行上市指南》第二章第七个问题。

9、某一国有独资公司拟通过政策性债转股设立股份公司，其股东为地方国资和金融资产管理公司，如通过整体改制模式设立股份公司，金融资产管理公司作为发起人是否存在法律障碍？整体改制过程中股权结构变化（债转股）是否影响经营业绩的连续计算？整体改制过程中，辅业和非生产经营性资产剥离应注意哪些问题？

答：不存在法律障碍，可以连续计算业绩。剥离时注意配比原则。

10、中外合资企业变更为股份公司业绩可否连续计算？

答：符合证监会116号文的规定，可以连续计算业绩。

11、有限责任公司整体变更为股份有限公司时，净资产是如何折算为股份的？是否全部变更为注册资本？是否要交纳个人所得税？对发起人主体资格确认有什么要求？

答：按照审计结果1：1折股，全部变为注册资本。不缴纳个人所得税。根据国家税务总局《关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》（国税发[1997]198号）的规定，对于股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息，不征收个人所得税；用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，应作为个人所得征税.但在有限责任公司整体变更为股份有限公司过程中，存在以盈余公积、未分配利润转为股本的情况，按上述规定，应交纳个人所得税。但目前实际做法是：各地税务部门并未要求企业及相应个人交纳，但是律师应对此是否合法有效明确发表意见。

12、一个企业拟上市，按一切都符合条件，从改制、辅导到上市需要多长时间？大约需要花多少钱？

答：改制时间视不同企业情况而定；辅导需要12个月，申报材料审核期间至少为3个月，过会等待发行的时间不定，视当时的发行速度而定。

发行费用包括承销费（目前的费率是募集资金总额的1.5%-3%），审计费用、验资费用、评估费用、律师费用、审核费用（20万）、发行手续费、保荐费等。

详见《中小企业股票发行上市指南》

13、从有限责任公司到上市，期间需要哪些中介机构，在什么时候介入（聘请）？

答：改制为股份有限公司时，通常应当聘请具有保荐资格的证券公司担任财务顾问（股份有限公司设立后通常受聘为辅导机构），协助拟定改制方案；聘请具有从事证券业务资格的会计师事务所、资产评估事务所进行审计、验资和评估工作；聘请律师协助论证改制方案的合法性，并协助起草或修改发起人协议、股份有限公司章程等法律文件以及就国有股权设置方案或根据政府有关主管部门的要求就改制重组、股份有限公司高级管理人员的任职资格、股份有限公司的设立出具法律意见书。进入辅导期后，在辅导机构的协调下，会计师事务所、律师事务所均应分别指派相关人员参与辅导工作。在制作首次公开发行股票并上市的申请材料阶段，保荐机构、会计师事务所、律师事务所均应分别指派相关人员驻场工作在尽职调查的基础上在各自的专业领域独立发表意见。

详见《中小企业股票发行上市指南》

14、改制如何选择中介机构，全国有多少家具有保荐资格的机构？中介机构的收费如何？国家是否有相关规定？

答：尽量选择经验丰富的中介机构。全国具有保荐资格的机构约67家。保荐机构的承销费目前的规定是募集资金总额的1.5%-3%，其他中介机构的收费由双方协商确定，国家没有相关规定。

15、若辅导机构没有保荐资格，正在辅导的企业如何办？

答：与原辅导机构协商后，更换具有保荐资格的机构；或者等待原辅导机构取得保荐资格。

16、更换保荐代表人而不更换保荐人是否影响辅导时间？

答：辅导时不涉及保荐代表人的问题。

17、关于保荐人的问题：公司上市前，保荐人就是主承销商，对吗？保荐人与公司财务顾问是什么关系？中国目前有多少家符合要求的保荐机构，可否列举几个表现较好的保荐机构？保荐人的行为有谁来监督？保荐人是自然人还是法人？

答：原则上从公司正式申报材料开始，保荐机构和主承销商是一个。在目前的已申报材料但未取得保荐资格的主承销商可能会出现二者不一致的情形。目前有67家保荐机构。可以看历年的排名，好与不好关键看具体项目人员的水平。保荐机构的行为由证监会、证券业协会和交易所（持续督导）来监管。保荐代表人是自然人，保荐机构是法人。

18、公司改制时引进新的投资人应注意什么问题？

答：一般情况下，应注意投资者的实力、新的投资者的投资意图、投资后双方的持股比例、对公司的控制程度、投资者与公司有无产业联系等。

若该公司为拟上市公司，应注意引进新的投资者与业绩连续计算、实质控制人是否发生变更、主营业务是否发生变更、是否影响管理层的稳定性、是否存在同业竞争、是否在未来可能存在大量关联交易等。

19、股份合作制与股份有限公司的区别与联系？

答：股份合作制企业是指企业职工全员入股，共同劳动，民主管理，提留积累，按劳分配与按股分红相结合，股东以其缴纳的出资额对企业承担责任，对企业事务表决实行1人1票，企业以其全部资产对企业债务承担责任的经济组织。股份有限公司指根据《中华人民共和国公司登记管理条例》规定登记注册，其全部注册资本由等额股份构成并通过发行股票筹集资本，股东以其所认购的股份对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织。

20、集体企业改制，原集体企业已不存在，其净资产如何量化到人？如何处理？

答：按照原始实际出资，由省级人民政府或省政府办公厅出文确认。

21、对改制后的拟上市企业的员工身份变换的补偿，若改制前未予补偿，改制后是否可以补偿？如何补偿？补偿资金如何解决？

答：可以补偿。补偿年份计算截至改制完成时点。补偿资金由集团公司或地方政府主管部门出。

22、某公司是一个传统的化肥制造企业，属于高能耗、工业增加值较低的一个企业。自2000年起，为亚洲最大的磷化工企业――××总公司生产化工原料，目前××上市前景不明朗，主要由于产权问题，请问该公司是否可以按照上市目标进行操作？如果上市，如何减少对××公司的市场依赖度？

答：可以。一方面，扩大自身规模本身就意味着单一客户在绝对交易额不减少的情况下，占整体的比例下降；另一方面，积极扩展其他的客户来源。

23、拟上市公司中有外方股东，但持股比例未达到25％，是否需到商务部办理“外资股份公司”手续？

答：需要。

24、企业工会曾作为股东在公司拥有出资，现已协议转让并办理完毕法律手续，现改制为股份有限公司，对上市是否存在影响？

答：若工会仅为一般股东，无影响。若工会原为实质控制人，现转让给另外的公司则视为控制人发生变化，在业绩连续计算方面存在问题；如果转让给企业的员工，则控制人应当视为未发生变化。

25、某公司是民营企业，由十几家同家族自然人发起。生产原纸。十六年快速成长。已通过ISO9000和环保14001认证。净资产6000万元。总资产8600万元。问题：①造纸业目前多大程度符合产业政策？②该公司资质优良，中介服务单纯，请问总体下来中介费能有多少？③该公司未分配利润是股本的4倍。改制是否涉及重大资产重组？是否影响业绩计算？未分配利润转股本是否缴个人所得税？如何区别对待新旧股？

答：①目前未存在对造纸行业的限制性政策。②中介费用包括改制辅导费用和发行费用。发行费用包括承销费（目前的费率是募集资金总额的1.5%-3%），审计费用、验资费用、评估费用、律师费用、审核费用（20万）、发行手续费等。改制辅导、审计、验资、评估、律师等费用由双方协商确定。③不涉及，不会影响业绩连续计算。现实中，一般不缴纳个人所得税。新、旧股同股同权，不能区别对待。

26、国有企业能否打折至30％出售给本企业职工。

答：根据《企业国有产权转让管理暂行办法》和《企业国有资产监督管理暂行条例》的相关规定，国有资产应在清产核资和审计的基础上，委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。在产权交易过程中，当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。

27、某集团公司控股3个子公司，从事相同业务，现拟以一家子公司整体改制成立股份公司，集团公司以其对其他两家子公司的股权投入股份公司，股份公司成立后，拟以股份公司吸收该两家子公司，此方案的改制成本是否很高，主要涉及哪些主要成本？（过户费用是否很大，土地近70亩）此方案的可行性？（与新设相比，主要考虑改制企业的银行信用延续）

答：若集团公司持有的另外两家公司的股权超过51%投入股份公司，即股份公司实质控制该两家公司，则股份公司设立后，不必再吸收该公司的其他股权。该两家公司的土地也不必办理过户。

28、某家小企业处于高速扩张期，盈利以几十倍的年增长，2年内资产从2000万增至5000万，期间收购了关联公司的相关经营性设备、厂房，非专利技术，请问，现在整体改制，它的利润能连续计算吗？上市有法律障碍吗？

答：连续计算须看收购资产的规模和是否因为收购导致公司经营业务的重大变化；如收购构成重大资产重组或者收购导致经营模式发生重大变化对公司上市可能构成障碍。

二、发行上市条件与资格

29、中小企业上市是否按A股审核标准和审核程序？

答：是

30、请问发起人全部是自然人的股份有限公司（民营）能否申请上市？目前国家政策取向如何？上市可能性有多大？

答：可以申请上市，已有先例（精伦电子)，国家政策上不认为此种情况为上市障碍（如自然人股东过多有可能被认为是变相公开发行）。

31、主营业务突出问题：某股份公司下属有5家控股子公司，主营业务均集中在子公司，股份公司控制了各子公司核心配套加工工厂，如此设置是否构成上市障碍？

答：这种模式类似于投资型公司，可能存在上市障碍。

32、军工集团公司为国家授权投资机构，若其作为主发起人，对其某一全资企业进行整体改制，并拟上市，其所属地其他企业若与改制的拟上市公司从事相同、相似的业务，是否构成同业竞争？

答：构成

33、中小企业板发行定价是否延续主板不超过20倍市盈率的不成文规定？是否可以以低于每股净资产的价格发行股票？

答：目前应当还是不超过20倍市盈率；不可以以低于每股净资产的价格发行股票。

34、什么是发行人？什么是发起人？国有企业改制为股份时，原国有企业就是发行人，对吗？原国有企业购买了全部股份，也就是将原有实收资本改为股本，发行人是否就等于认股人？发行人与认股人可以是同一人吗？如果是，价格怎么公允？因为买家与卖家是同一家。

答：发行人为发行股票的主体；发起人为发行人（股份公司）以发起设立时的股东。国有企业改制为股份时，原国有企业可能是发起人（部分改制）也可能是未来的发行人；发行人不等于认股人，发行人不可能与认股人为同一人。

35、A公司是采取发起方式成立的股份有限公司，共有5个发起人，其中发起人B公司是以其所拥有部分资产和其C子公司（B公司拥有C公司75％的股权，C公司为一家合资企业）51%的股权出资,从而把C公司纳入了A公司合并报表的合并范围。A公司和C公司都从事同一行业并且在同一地区。C公司净利占A公司合并后净利润的50%，并且C公司的外方股东不愿出让其拥有的25%的股权，现A公司准备上市募集资金。请问：①A公司和其控股子公司C公司是否存在同业竞争的问题，如果存在，有何解决办法；②B公司一股独大的状况对A公司上市有何影响？发审委对这种状况有没有不利于A公司上市的思想倾向？

答：A公司和其控股子公司C公司不存在同业竞争问题；B公司一股独大的状况对A公司上市不构成重大障碍；发审委对这种状况没有不利于上市的思想倾向。

36、某公司从事酒店业，全权委托国外知名酒店管理集团进行管理，并借助于管理集团的品牌（商标）进行经营，没有形成自己的品牌，这种状况对公司上市有何影响？

答：审核时更加关注该企业的经营能力（是否有自己的优势；是否与管理集团签订长期的合同等）；这种状况对上市有较大的负面影响。

37、某公司，2001年由国企改制为有限责任公司，注册资本5000万元。股本结构为：职工持股占70%(代表职工)，高管及骨干20余人占20％，国有法人股10％，请问，如准备变更设立股份公司，由于职工持股会必须清理，拟清理的方式有4种，（1）解散职工持股会，股份由员工以自然人直接持有；（2）将职工持股会的股份转让给职工设立的公司；（3）利用信托方式由信托公司代持，职工为受益人；（4）利用信托契约由部分职工为其它职工代持（个人信托方式）。请问：（1）如果采用上述任何一种方式，公司实际控制人是否被认为变化？是否要运行三年后才能上市？（2）如用第一种方式清理，发起人人员是否太多了，会被否决？（3）证监会和发审委对信托方式处理有什么意见？（4）第四种个人信托的方式可行否？

答：如果采用上述任何一种方式，公司实际控制人应当不被认为变化；如用第一种方式清理，发起人人员太多了，被否决可能性较大；证监会和发审委对信托方式不支持；第四种个人信托的方式有未来存在争议的可能。

38、发行人的控股子公司与其小股东从事相同的业务，是否构成同业竞争？

答：5%以下的股东从事相同的业务，不构成同业竞争。

39、高管在控股方除担任董事外，担任党的职务可以吗？

答：高管在控股方除担任董事外，担任党的职务可以。

40、股份公司资产评估增值过大，是由评估机构还是股份公司解释？

答：股份公司和评估机构都要解释，以股份公司为主。

41、公司的主要业务是印刷和发行，由于行业特点，出现对单一客户的营业额过度集中，达到营业额50％以上，这类情况有没有上市障碍？拟扩张模式是在异地进行类似的业务复制，是分公司模式好还是子公司模式好？

答：这类情况不构成上市障碍，但须重点说明并作特别风险提示；子公司可能有利于发挥在当地的优势。子公司由于是独立的法人主体，独立地承担纳税义务，因此可以享受到公司所在地的税收优惠政策，分公司由于不能被视为独立的法人主体，很难享受到公司所在地的税收优惠政策，但作为总公司的一部分，分公司可以和总公司共计损益，从而在发生亏损时部分地抵减总公司的纳税义务。对于那些初创时期较长、受外界影响较大、短期无法盈利的行业，应考虑设置分公司，这样可以把公司扩张的成本或是发生的亏损用于抵减总公司的利润，从而减轻税负；而对于那些盈利迅速的行业，则考虑设置子公司，这样可以享受税法中的优惠待遇，在优惠期内的盈利无需纳税。

42、某公司为国家机关独家投资设立的有限责任公司，现政府拟将该国有股权全部行政划转到该国家机关下属的集团公司，请问是否构成实际控制人的变更？业绩能否连续计算？

答：不构成实际控制人变更，业绩可以连续计算。

43、请解释“主业突出，具有成长性和科技含量”的标准。

答：主营业务突出的具体标准是公司主营业务（指某一类业务）收入占其总收入的比例不低于70％，主营业务利润占利润总额的比例不低于70％。科技含量方面无具体标准，如能取得高新技术企业认定或取得国家及新产品认定等。

44、异型钢管加工符合上市的行业政策吗？（注：净利润1000万，收入10亿元）。

答：符合国家产业政策。

45、“行业地位”在上市审查时具体怎么掌握？如是行业前五位，还是前十位才能上市？

答：行业前几名没有定论，但应当在市场占有率方面体现一定的优势。而且更重要的是行业本身在国民经济中的地位和发展潜力。

46、股份公司现有主营业务为直接面向客户的终端产品，现股份公司拟募集资金投向为公司现有产品的上游产品，该上游产品也在股份公司营业执照范围内，且该股份公司的下属子公司也生产该产品，请问这是否会对发行审核造成影响？

答：此种方式完全可以，不会对发行审核造成影响，如果目前企业也生产少量该上游产品则更加有利。

47、一民营企业其公司资本原始积累非常复杂，现将其公司资本重新设立股份公司，上市时是否会关注母公司的股东（自然人）的资金来源。

答：审核时对自然人股东的资金来源应予重点关注，1、防止自然人股东的资金来源于股份公司或大股东；

2、如自然人股东出资资金属于借款，则关注对其持股稳定性的影响以及如何偿还。

48、证监会发布《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》中规定，因重大购买、出售、置换资产、公司合并或分立，重大增资或减资以及其他重大资产重组行为，导致发行人的业务发生重大变化的有关行为完成满三年后，方可申请发行上市。问：怎样理解重大两字，有无量化指标？有以上行为之一，但未导致发行人的业务发生变化是否不受影响？

答：重大应理解为50%的标准,实际执行中可以参照《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》（证监公司字[2001]105号）；有以上行为之一，但未导致发行人的业务发生变化可以不受影响，前提是主营业务和管理层没有重大变化并且重大资产重组一年后可申请上市。

三、发行上市财务问题

49、公司的未分配利润、公益金用于扩股或配股扩大资本金，在减免所得税上有什么政策？

答：公司的未分配利润及公益金属于税后项目，用于增资配股时已不需再缴纳所得税。

50、公司在股份制改造中，土地处置是交纳20%的土地出让金买断50年的土地使用权，公司上市时，能否评估入账？

答：如另外80%未缴纳则应补齐，但地方政府如有相应政策也可按其政策执行。土地使用权在取得时按照出让金入帐，企业在上市时，不可评估入帐。

51、公司增资时，经股东会决议实施配股，按1：1增资是否合规？对放弃配股权的股东是否公平？

答：公司增加注册资本属于股东大会的职权之一，只要经过股东大会的审议通过即为合法合规；放弃配股的股东只要其做出的决定为其真实意思表示即可。

52、公司在整体改制为股份公司，公司全体股东全部上缴了个人所得税，在上缴后地方政府返还了公司50％的个人所得税（以奖励的方式）。问题（1）公司补贴的收入？问题（2）股东认为：是他们上交了个人所得税，应该返还给个人？

答：

（1）返还的部分个人所得税均为公司补贴收入。

（2）如果上缴的个人所得税返还属于地方政策的规定，并且规定中已指出返还的受益者为公司的话，该部分税收返还则不可分还给个人。

53、无形资产如何进入注册资本？

答：如公司的无形资产是股东作为出资形成的，则公司的注册资本中包含了该部分无形资产，以该无形资产在对方的账面价值入账；如无形资产是在公司运行过程中形成或购买的，则应直接计入公司的无形资产，公司的注册资本中则不包含该无形资产。

54、上市前要求连续3年盈利，是否不包括“非经常性损益”的盈利？净资产收益率是否要达到6%，还是只要盈利就可以了？

答：上市前要求连续3年盈利，是指发行人扣除非经常性损益和不能合并会计报表的投资收益前后的净利润均为正数。公司净资产收益率应达到同期银行存款利率，目前为一年定期存款利率1.98%，但盈利能力过差将受到较大的影响，现在中小企业板上市公司净资产收益率一般在10%至30%之间（仅供参考），公司的成长性非常重要。

55、企业整体改制如不调帐，如遇评估值大幅减值，若按帐面净资产验资是否存在“出资不实”的问题？

答：如公司的资产存在较大幅度的减值，公司在进行审计时，应当参照评估值，对于已经发生减值的资产应足额计提资产减值准备，公司在整体改制时是以经审计的净资产按照1：1的比例折股，故公司如按照审计后的净资产折股、验资，则不存在出资不实的问题。

56、作为抵偿国有债权的房产，还未办理产权过户手续，是否可作为国有固定资产来处理？

答：基于实质重于形式的原则，如合同中明确对定了该部分房产用于抵偿国有债权，则该房产可以作为国有资产处理。

57、关于股权出资如何评估作价，作价的依据是什么？

答：如公司发起人以其他企业的股权出资，可以是其他企业经过评估后的净资产按照持股比例确定的金额作为定价依据，经拟成立公司的股东协商确定出资额。但应注意该其他企业的股东或出资人必须召开董事会和股东大会，通过决议同意该发起人以股权出资，如果是有限责任公司，还必须有全体股东过半数同意，且以其他股东放弃优先购买权利为前提。

58、关于折股比例：国有股为何要有65%的限制，如何合理确定国有股的折股比例？

答：国有股的折股比例不低于65%的限制是源于93年原国家体改委的相关规定，主要是出于防止国有资产流失的考虑。国有股的折股比例可以由股东在相关规定的范围内，协商确定，但应获得国家有关部门的批准。

59、新的企业会计准则和企业会计制度都规定了土地使用权应转入固定资产核算的时间和会计处理规定，而实务中土地使用权转移是在股份公司成立后取得，请问，将土地使用权放在无形资产中核算，属于会计差错么？

答：企业会计准则——无形资产中规定：“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的帐面价值,转入开发商品房成本,或转入在建工程成本后,其帐面价值构成房屋、建筑物成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的,在预计该项房屋、建筑物的净残值时,应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素,并作为净残值预留,待该项房屋、建筑物报废时,将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分,转入继续建造的房屋、建筑物的价值,如果不再继续建造房屋、建筑物的,则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的,按其帐面价值结转固定资产清理。

执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司,可不作调整,其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。60、2003年某公司实施的国债项目已经通过国家验收，若这部分国债资金要进入注册资本，是否需要对其形成的资产先进行评估后再验资注册？

答：由于国债资金属于国家所有，利用国债资金投资形成的资产属于国有资产，公司如欲将该部分资产转入注册资本，按照国有资产管理的相关规定，需进行评估，以评估值为作价依据转为注册资本。

61、吸收战略投资者，尤其是国有独资公司对公司进行增资扩股，以高于经审计的每股净资产进行认股，是否是造成国有股的贬值？是否影响国有股权管理方案的批复？

答：战略投资者以高于每股净资产的价格认股，增加了公司整体的净资产，国有股持有方享有的权益增大，国有股权不仅没有贬值，反而增值。

62、股份公司股东间（非关联）相互转让股份有多大比例限制？如果大股东为股份公司融资进行了担保，股份公司可否为大股东等额反担保？

答：1）根据《公司法》，股份公司股东间转让股份不存在比例限制，但要保证在上市前一股权结构不能发生较大变化，上市前三年实际控制人不能发生变更。

2）证监会规定：上市公司对外担保，对方必须提供等额反担保，上市公司不能为股东单位提供担保。因此，大股东对上市公司提供担保，上市公司不得提供反担保。

63、下面情况下，股份公司的评估结果及国有股权如何确认？

A股份公司于2001年12月以发起方式设立，其中第一大股东为B学校全资设立的产业集团公司，B学校为教育部直属院校。产业集团出资时经评估，且评估结果已获得教育部批复确认，同时A股份公司的国有股权管理方案也获得教育部批复确认，但均未取得财政部的确认批复。现A股份公司正处辅导阶段，期间财政部要求A股份公司重新评估并连同国有股权管理方案一起报请确认，后因业务是否移交国资委而不再受理。A股份公司关于评估结果确认及国有股权管理方案的批复文件至今未取得，如何解决？另，重新评估不现实，一是发起人其他股东不同意，二是时间不同评估结果必不同。

答：首先就是否需要重新评估征求国资委的意见，如果国资委认为需要重新评估，则聘请具有证券从业资格的评估机构重新评估，将重新评估后的评估报告及国有股权管理方案报国资委确认。

如果国资委认为不需要重新评估，则还要看产业集团出资时评估机构是否具有证券从业资格，如果具备证券从业资格，则直接以此评估报告及国有股权管理方案报国资委确认；如果不具备证券从业资格，则聘请具有证券从业资格的评估机构对原评估报告进行复核，将原评估报告、复核报告、国有股权管理方案报国资委确认。

64、外商投资股份有限公司的外方发起人持有股份公司少于25％，是否可以享受外商投资企业优惠政策？股份公司的分公司改制为有限公司，可以以评估值上市吗？分公司较大，分公司资产较小。

答：外资投资股份公司中外资比例少于25%，则不再享有外商投资企业优惠政策，如果外方发起人持有的股权仍留在企业（即不是由于外方对外转让股权而导致外资比例降低），则原享有的二免三减半的税收优惠可以不退回。

股份公司的分公司改制成有限公司，可以视为股份公司拿分公司的资产及负债对外投资，就有限公司而言，其所取得的资产以投资各方协商确定的价值入帐，即可以以评估价值入帐。

就对上市影响而言，如果分公司在资产规模、经营业绩等方面在股份公司中所占比重较小，则上述操作不会对股份公司上市构成影响；但如果分公司在股份公司中占据主要地位，则要类同于股份公司发起设立而运行三年方可。

65、股份合作制企业可否作为股份公司发起人？公开发行股份募集资金投向单个项目50%固定资产投资，另50%作为流动资金是否可以？

答：股份合作制企业可以作为股份公司的发起人；证监会对于募集资金中固定资产投资与流动资金投资的比例没有严格的限定，但在审核时倾向于主要将募集资金用于固定资产投资，允许有少量的配套流动资金，而不支持项目投资中出现大量的流动资金。

66、审计后的净资产与评估后的净资产有何区别？如果企业改制前的注册资金是以评估资产作为出资注册的，即如果进行股份改制时的资产是否还要进行审计（如果时间上达三年以上）？

答：审计依据的《企业会计制度》及相关会计准则，确定净资产价值主要遵循历史成本原则；评估依据的财政部关于资产评估方面的规定，视不同目的而分别采用重置成本法、收益现值法、清算价值法等。因此，审计后净资产与评估后净资产区别在于价值确认方法不同。

企业改制设立股份公司，应当对企业净资产分别进行审计和评估。

67、由于上市过程时间比较长，对于上市募集项目提前投入实施的话，会计上要如何操作？如果成功发行，对于提前投入资金能否在募集资金中当募集资金扣除？

答：项目建设所需资金的支出要单独核算，科目适用上正常遵守会计制度及相关准则处理即可。成功发行后，提前投出资金可以从募集资金中扣除。

四、发行上市法律问题

68、证监会取消对律师介入企业上市的律师资格限制的背景是什么？对企业和律师有什么影响？

答：背景是《行政许可法》取消了部委规章对行政许可的设定权。企业选择律师所的机会更多。

69、控股股东将商标权有偿或无偿转让给上市公司使用后，控股股东是否仍有商标使用权？

答：根据《商标法》及《实施细则》有关商标权转让和使用许可的规定，控股股东将商标权有偿或无偿转让给上市公司使用后，控股股东仍可以使用商标，但是双方应当签订商标使用许可合同，并自签订之日起3个月内将合同副本报送商标局备案。同时双方签订的商标使用许可合同属于关联交易范围，应加以规范。现实中，商标跟商品走，上述作法没有实际意义

70、请问：某公司目前仍存在职工持股会，而持股比例已超过20％，如果要清理，转让职工持股会所持股份，股权转让协议由职工持股会的签字盖章是否具有法律效力？以职工持股会名义作出的股东大会决议是否有效？

答：职工持股会的签字盖章是否具有法律效力取决于职工持股会章程的规定。职工持股会与股东大会是两个不同的机构，以职工持股会名义作出的决议不能取代股东大会的决议。

71、职工持股会已停止办理，但过去依法注册的职工持股会有没有法律条款注明它已失效？

答：国家民政部有规定，职工持股会作为社团法人，民政部已不予年检。其合法性存在障碍。

72、工会持股可以另一种方式转让而不改变实际控制人吗？

答：譬如，工会代50名职工来持股，现在工会退出，而改由原50名职工直接持股。

73、某公司经审计的每股净资产3元，公司股东之外的甲拟以2.5元/股价格认购增资，股东大会70%同意通过。允许么？如果这样的方式是可行的，另外30%反对的股东权益如何保护？

答：公司增加注册资本属于股东大会的职权之一，只要经过股东大会的审议通过即为合法合规；《公司法》中规定对公司增加或者减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式作出决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过，此公司的该项议案已经70%同意通过，符合相关法律规定。《公司法》在制定该规则时已经考虑了多数股东的利益。

74、关联交易的问题：（1）A公司持有B公司70％股权，持有C公司60％股权，C公司持有D公司50％股权，B与D公司之间的供销商品行为是否属于关联交易？

答：由于B公司和D公司同受A公司控制，故两公司间的供销商品行为属于关联交易。

（2）当C公司持有D公司10％股权，A公司持有B、C公司的股权不变，B、D是否还是关联关系？

答：如C公司持有D公司10％股权，且并不存在如在董事会或类似的权力机构中派有代表等企业会计准则规定的其他情况的，由于B公司和D公司不再属于关联关系。

（3）C公司持有D公司多少股权时，B、D之间不是关联关系？

答：B公司和D公司是否属于关联关系主要应考虑C公司对于D公司的是否存在控制、共同控制或重要影响。

（4）什么是关联人士？如下列情况，是不是关联交易？

A公司（丈夫为A公司董事）→B公司（情况1：妻子为B公司董事；情况2：妻子为B公司一般工作人员）

答：关联人士主要指：主要投资者个人、关键管理人员、核心技术人员、核心技术提供者或与上述人士关系密切的家庭成员以及其控制的其他企业等。情况一时两公司为关联方；情况二时两公司可以不界定为关联方。

（5）解决关联交易的办法有哪几种？

答：解决关联交易的主要方式是同非关联方进行采购和销售的主要业务。也可以将关联方通过合法合理的途径非关联化，则二者之间的交易不再属于关联交易。此外，关联交易并不需要完全禁止，只要保证其交易发生合理且交易价格公允，所占比例符合相关规定即可。

75、上市公司是否绝对不能购买控股股东的资产或相关技术和产品？

答：不是绝对不能从控股股东处购买资产或技术，关键是要有充足的理由，并且定价要保证公允。

76、某公司是94年由国有企业改制而成的股份有限公司，当时国有资产评估入股，职工以现金入股，总股本2400万，其中国有股占68%，职工股占32%。2000年进行增资扩股，总股本达4351万，国有股没增加，比例占38%，职工股占62%。2003年退出国有企业，由企业的中高层管理人员将国有股完全买下。目前公司的总资产达3.8亿元，净资产9000万元，连续三年盈利均在1000万元以上，存在的问题是：①职工持股人数多，股东人数达1000多人，如采取转让、外来法人收购。公司收购，将股东人数压缩到50人之内，是否合法？经营业绩是否能连续计算。

答：公司可以进行协议收购，但收购过程中应注意定价公允；保证职工个人股权的转让出于其自愿；如为个人间的股权转让还需注意受让股权的个人的资金来源问题；并且注意转让过程中不能引起公司实质控制人变更，否则需再运行三年方可申请上市。

②2003年企业民营，作为公司第一大股东---国有股退出，转让给原公司的中高层管理人员（转让前后公司的高层经营人员，主营业务均没发生变化），经营业绩是否能连续计算？

答：公司的原有实质控制人为国有股股东，在股权转让后，公司的实质控制人已不再为原国有股股东，发生了变更。根据相关规定，公司的实质控制人变更的需再持续运行三年方可申请上市。

③为鼓励职工购股，94年改制和2000年增资扩股时，将原企业职工工效挂钩，工资结余拿出一部分进行配股，是否存在财务方面的缺陷及障碍？如何处理？

答：利用工资结余进行配股时，要保证在进行配股的时点上，公司帐面上的应付工资余额大于配股金额，实际配股时，从应付工资结转至实收资本。

④公司94年改制时，原国有企业----公司第一大股东的商标权没有评估进行，但一直被股份公司使用，现第一大股东----国有股已不存在，但商标权仍在股份公司使用，该障碍如何消除或处理？

答：如原有国有股股东的经营实体仍然存续，则可以由其签署将商标权无偿或有偿转让给股份公司的协议；如原国有股股东已不再存续，则可以申请商标权的变更。

77、一家公司现在架构已有职工持股会，如改为自然人，股东数又过多，如何操作？ 答：看股东人数多少而定，具体有三种：

1）如果将股权恢复成自然人后股东数不超过50人，则恢复成自然人；

2）如果职工人数在200人以内，则可以由每50人出资组建四个公司，再将职工持股会股权转让与这四个公司（参看新上市的华兰生物案例）；

3）如果职工人数在几百人至上千人，可以选择由部分核心人员组建公司，独自或联合其他战略投资者溢价收购职工持股会持有的股权，将股权转让款支付与职工，这样保证了对公司核心人员的激励，一般职工溢价出售了股权，也取得了实惠。

78、股份制公司上市前，如没有法人股，上市有没有障碍？

答：没有障碍。

79、市属国有独资公司，其投资能力是否受50%（净资产）的限制？

答：根据《企业国有资产监督管理暂行条例》的规定，市属国有独资公司，其投资能力可以不受50%（净资产）的限制，但须经国务院批准。

80、有限责任公司在改制前增资扩股为了保证连续计算业绩有什么要求？

答：发行人申请首次公开发行股票并上市，最近三年内应当在实际控制人没有发生变更和管理层没有发生重大变化的情况下，持续经营相同的业务。因重大购买、出售、置换资产、公司合并或分立、重大增资或减资以及其他重大资产重组行为，导致发行人的业务发生重大变化的，有关行为完成满三年后，方可申请发行上市。

81、国企改革中，实行带资分流，导致很多职工在改制企业中拥有股权，设立职工持股会是否妥当？是否有更好的改革方案？

答：如果准备上市的话，则最好不要设立职工持股会，民政部门也不会给予登记。至于改革方案，因企业不同而异，建议审慎设计职工持股方案。

82、资源类企业重组上市，矿产资源是不是必须进行评估？评估后的资产怎样处理？如果资产太大，股份公司的盈利水平无法承担，有何更好的处理方案？

答：根据《矿业权出让转让管理暂行规定》和《公司法》等有关规定，资源类企业重组上市，矿产资源应进行评估。从目前已经上市的从事矿产开采的股份公司取得采矿权的方式来看，先由母公司获得采矿权，再由股份公司受让取得的做法极为普遍，如兖州煤业（600188）、安源股份（600397）。实践中往往采用分期支付的方式，由股份公司每年向母公司交纳一定的转让费，这样有利于减轻股份公司支付压力，有利于为母公司存续部分的转制给予缓冲的时间，也有利于支撑股份公司的盈利水平。

83、股权出资后，在原企业的股东地位以及权益是否有变化？

答：股权出资后，新公司成为原企业的股东，其股东地位以及权益没有变化。

84、企业向内部职工集资用于生产经营，并定期还本付息，是否合规？

答：根据国务院于1998年8月11

日转发的《中国人民银行整顿乱集资乱批设金融机构和乱办金融业务实施方案》中规定，“企业通过公开发行股票、企业债券等形式进行有偿集资，必须依照有关法律、行政法规的规定，经国务院主管部门批准。在国务院对企业内部集资明确作出规定前，禁止企业进行内部有偿集资，更不得以企业内部集资为名，搞职工福利。”，因此目前企业向职工集资不合规。

85、A公司拟以部分非专利技术所有权作为无形资产出资，和另外四家公司发起设立高新技术股份公司B，约定占B公司股权的20%，可A公司该技术评估后价值高于B公司股权的20%，请问该项技术所有权如何在A、B公司之间进行分配？该技术所有权转入B公司部分以何种方式确认其以成为B公司法人财产权？

答：A公司应将该项非专利技术所有权全部转让给B公司或赠予股份公司，因为以非专利技术出资应该保证该技术的完整性独立性，如果该技术评估值高于出资额，高于部分可计入资本公积金或作为B公司对A公司的负债。

86、有限责任公司改制为股份有限公司时存在债转股并增加发起人是否仍为整体变更类型？

答：此种情形不属于公司法上的整体变更方式。改制前，以债转股方式增加发起人属于整体变更类型。

87、国家股与国有法人股如何简单地区别界定？

答：根据《股份有限公司国有股权管理暂行办法》规定股份公司设立时，股权界定应区分改组设立和新建设立两种不同情况。

（1）国有企业改建为股份公司的股权界定：有权代表国家投资的机构或部门直接投立的国有企业以其全部资产改建为股份公司的，原企业应予撤销，原企业的国家净资产折成的股份界定为国家股；有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分

资产（连同部分负债）改建为股份公司的，如进入股份公司的净资产（指评估前净资产，下同）累计高于原国有企业净资产５０％（含５０％），或主营生产部分全部或大部分资产进入股份制企业，其净资产折成的股份界定为国家股；进入股份公司的净资产低于５０％（不含５０％），其净资产折成的股份界定国有法人股。国家另有规定的从其规定；国有法人单位（行业性总公司和具有政府行政管理职能的公司除外）所拥有的企业，包括产权关系经过界定和确认的国有企业（集团公司）的全资子企业（全资子公司）和控股子企业（控股子公司）及其

下属企业，以全部或部分资产改建为股份公司，进入股份公司的净资产折成的股份界定为国有法人股。

（2）新建设立股份公司的股权界定：国家授权投资的机构或部门直接向新设成立的股份公司投资形

成的股份界定为国家股；国有企业（行业性总公司和具有政府行政管理职能的公司除外）或国有企业（集团公司）的全资子企业（全资子公司）和控股子企业（控股子公司）以其依法占用的法人资产直接向新设立的股份公司投资入股形成的股份界定为国有法人股。

88、按照[2003]116号文的要求，上市公司对董事长、总经理及其他高管人员不得在控股股东担任除董事外的其他行政职务，不得在控股股东处领取薪酬，这里的其他行政职务是什么级别？多大的官？在控股股东担任一个部门副职是否也应该受到此款限制？

答：建议从人员独立和分开的原则，审慎理解“其他行政职务”的含义。

89、某文化事业单位，为独立事业法人。其上级管理部门为国有独资公司。该事业单位没有拨款，全部为自收自支，独立经营，依法纳税，但没有按企业财务制度作帐。目前拟将该事业单位改制为股份公司，由于该事业单位非经营性资产不多，拟采用整体改制，全部资产业务投入的方式进行改制。其中，该事业单位的上级公司作为主发起人，联合若干自然人设立股份公司，请问：（1）该事业单位整体改制为股份公司，三年业绩可否连续计算？是否与116号文不符？（2）如果在整体改制前，事业单位进行企业化处理，领取企业营业执照，是否可行。

答：116号文之所以规定三年时间，其根本目的在于解决财务报表的模拟问题，而事业单位一般又没有执行企业的财务制度和税收制度，因此该事业单位整体改制为股份公司，三年业绩想要连续计算很困难。但值得注意一点，不管怎么理解，企业化登记和股份制改造是事业单位改制上市的必经的二个步骤。

90、外商投资股份有限公司投资比例上限是多少？须在多长时间内投资到位？

答：外商投资股份有限公司投资比例上限因产业不同而异，建议参考《外商投资产业指导目录》。工商注册登记前必需全部到位。

91、自然人在股份公司中的人数，持股比例多少为宜？

答：自然人在股份公司中的持股比例可以达到100％。但其人数，建议谨慎控制。

92、已到期但尚未换届的董事会通过的决议是否有效？为什么？

答：严格从法律上来说无效，但在实践中如果有特殊原因，在没有新的董事会前，旧的董事会作为“留守”董事会，要管好公司财产，保证公司正常运作，所做的承诺及签署的文件在没有违反有关法律的情况下，其法律效力值得探讨。

93、发行人股东存在股权信托是否构成上市障碍？已上市公司中是否存在股权信托的先例？

答：根据《信托法》的规定，股权信托是解决个人持股问题的比较合理合法的方式，证监会也未对发行人股东存在股权信托情况作出特别限制规定。但值得注意的是，迄今为止已上市公司中好像尚无存在股权信托的先例。建议采取信托方式时尚需慎重考虑。

94、董事会通过一项表决（一般表决）是以董事人数为准，还是以该董事委派股东所占的实际持股数为准。

答：根据公司法规定，董事会表决应以董事人数为准。

95、发起设立时，发起人仅投入房屋，相应的土地使用权未投入股份公司，是否可以？

答：严格从法律上来说，是不可以的，因为我们国家实行“房随地走”的房地产管理制度。

96、“土地使用权未投入股份公司”的问题，现在能不能采用增资扩股方式或向大股东购买方式将土地使用权投入股份公司，影响连续计算吗？当然，其他股东会放弃增资扩股的权利，只有大股东会投入土地使用权。

答：股份公司成立后可以采用增资扩股方式或向大股东购买方式将土地使用权投入股份公司，但是根据证监会【2003】116号文有关规定，因重大购买、出售、置换资产等，导致发行人的业务发生重大变化的，有关行为完成满三年后，方可申请发行上市。

97、证监会116号文第二条讲：“发行人申请首次公开发行股票并上市，最近三年内应当在实际控制人没有发生变更和管理层没有发生重大变化的情况下。”请问，1、如何理解“管理层发生重大变化”？

2、如果企业为规范解决董事长兼任总经理一职的问而致使总经理一职发生变化，对于这种管理层的变化，发审委如何看待？如果需要发生这种变化，在报送申报材料之前多久进行，不会影响发行人申请发行上市。

答：如何理解“管理层发生重大变化”，目前还没有一个明确的具体标准。一般可以理解为，公司的董事、总经理、副经理、财务负责人、董事会秘书等发生了重大变动，且对原管理层稳定性产生了实质性影响；但同时还可以考虑实际控制人是否发生变更和是否发生过重大资产重组行为等因素来进行实质认定。如果为解决董事长兼任总经理一职而使总经理一职发生变化应在报送申报材料前解决，具体多长时间无明确规定。

98、上市公司社会法人股股东是否可以转让其持有的公司法人股（转让给其他法人单位或自然人）？若可以转让是否可以办理过户手续？社会法人股股东单位破产注销，可否将所持法人股分给其职工持有？

答：可以转让并办理过户手续，低于5％的法人股转让目前暂时不予办理，但有特殊情况可以向登记结算公司申请。社会法人股股东单位破产注销，所持有法人股由破产清算组进行按照有关规定进行处理。

99、股份公司可否对股东、关联公司进行担保？如果可以，担保需要经过什么程序？担保金额有何规定？

2、A股份公司有5个法人股东，还有50个自然人股东，上市有无法律问题？

3、股份公司的股东公司存在“委托出资”而且人数较多，是否影响股份公司上市？

答：根据《公司法》的规定，董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。根据《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》的规定，上市公司不得为控股股东及本公司持股50%以下的其他关联方、任何非法人单位或个人提供担保。

(1)股份公司五个法人股东，五十个自然人股东不违反公司上市有关法律规定。

(2)股份公司股东存在委托出资而且人数较多的做法，应慎重处理，可能会造成上市障碍。

100、股份有限公司设立时的发起人对外出资能否超过净资产的50％？《公司法》不允许，证监会审核要求是否已放松？

答：股份有限公司设立时的发起人对外出资不能超过净资产的50％。证监会审核要求没有放松。

101、某公司现在是有限责任公司，股东之一是国有的投资公司，占40％的持股比例，请问：如果，该公司发展为股份有限公司，然后上市的话，会受影响吗？土地所有权出让金没有缴足，如果上市的话，是否需要将其缴足？

答：有国有股东并不影响上市。土地所有权出让金应当缴足，即使不上市。

102、发行后达到5000万总股本就可以达到上市公司要求，问公司需上市发行前一般要求公司总股本最低达到多少？

答：按照《股票发行与交易暂行条例》，总股本要达到3000万元以上。

103、以信托方式实现职工持股前景如何？个人是否可以作为受托人？信托公司作受托人可否？

答：按照信托法的规定，个人和信托公司都可以作为受托人，以信托方式实现职工持股也是可行的。但是，鉴于我国信托制度及其相关配套制度不很健全和完善，建议谨慎选择信托方式，特别是以上市为目的。

104、以变更方式设立股份公司，股东人数应控制在5—50人，但最好达到多少以内才有利于审批？

答：关于股东人数，目前没有一个统一的规定。建议不宜过多。

105、有限公司变更为股份公司前，计划进行增资扩股（在主控制人不变的条件下，进行转赠和吸收老股东现金入股），应控制在什么比例程度才能不影响业绩连续计算？

答：116号文规定：“发行人申请首次公开发行股票并上市，最近三年内应当在实际控制人没有发生变更和管理层没有发生重大变化的情况下，持续经营相同的业务。因重大购买、出售、置换资产、公司合并或分立、重大增资或减资以及其他重大资产重组行为，导致发行人的业务发生重大变化的，有关行为完成满三年后，方可申请发行上市。”

106、股份公司运作不够规范（三年内），如信息披露，不开股东大会，不按公司章程行事等诸多不规范行为，却在上市辅导期内解决了，问对公司上市有多大影响？

答：辅导的主要目的之一就是解决规范运作的问题，上述问题要结合其他问题综合判断。

107、已辅导验收合格的股份有限公司控股东将其持有的62％的股份，今年4月份，转让给了另一个公司，是否有业绩连续计算的法律障碍？多长时间后，才能申报上市？

答：按照116号文的规定，实际控制人发生了变化，则需运行3年。

108、有限责任公司的股东（大股东）变更了，比如增资扩股后，大股东发生了变化，再改制为股份公司是否受限？

答：改制为股份公司行为不受限，但会影响业绩的连续计算。

109、请详细阐述内部职工股企业上市的发行比例问题，于92年5月15日到93年4月3日期间超过20％比例的内部职工股部分，只要省级人民政府出具文件并承担相应责任，所有的内部职工股就可以满3年后上市流通了吗？

答：按照审核备忘录第11号的规定，可以这样理解。至于内部职工股企业上市的发行比例问题，请按照审核备忘录第11号的规定执行规范。

110、如一股份公司设立时有工会、职工持股会，拖拉机式持股现象，现公司想上市，如何解决？

答：最为彻底的方式就是转让。

五、其他问题

111、关于对劳动密集型企业劳动保险、医疗保险、工商保险问题，中国证监会是如何把握尺度的？

答：正式员工应全部办理相关保险。

112、请简要介绍一下已上市公司增发时需注意的事项。

答：上市公司申请增发新股,除应当符合《上市公司新股发行管理办法》的规定外,还应当符合以下条件：

一、最近三个会计加权平均净资产收益率平均不低于10%,且最近一个会计加权平均净资产收益率不低于10%。扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比,以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据。

二、增发新股募集资金量不超过公司上末经审计的净资产值。

三、发行前最近一年及一期财务报表中的资产负债率不低于同行业上市公司的平均水平。

四、前次募集资金投资项目的完工进度不低于70%。

五、增发新股的股份数量超过公司股份总数20%的,其增发提案还须获得出席股东大会的流通股（社会公众股）股东所持表决权的半数以上通过。股份总数以董事会增发提案的决议公告日的股份总数为计算依据。

六、上市公司及其附属公司最近12个月内不存在资金、资产被实际控制上市公司的个人、法人或其他组织（以下简称＂实际控制人＂）及关联人占用的情况。

七、上市公司及其董事在最近12个月内未受到中国证监会公开批评或者证券交易所公开谴责。

八、最近一年及一期财务报表不存在会计政策不稳健（如资产减值准备计提比例过低等）、或有负债数额过大、潜在不良资产比例过高等情形。

九、上市公司及其附属公司违规为其实际控制人及关联人提供担保的,整改已满12个月。

十、符合《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》（证监公司字〖2001〗105号）规定的重大资产重组的上市公司,重组完成后首次申请增发新股的,其最近三个会计加权平均净资产收益率不低于6%,且最近一个会计加权平均净资产收益率不低于6%,加权平均净资产收益率按照本通知第一条的有关规定计算；其增发新股募集资金量可不受本通知第二条的限制。

113、上市公司用定向增发收购非上市公司，报证监会，是审批制还是备案制，有无法律障碍？

答：上市公司定向增发将导致股权结构发生变更，如果增发新股数量未超过总股本的30%或增发未导致第一大股东发生变更，则需要报证监会备案，并履行公告义务；如果满足上述两个条件，则应当按照《上市公司收购管理办法》报证监会批准。

上市公司收购非上市公司，如果购买的资产总额、资产净额、所购买资产在最近一个会计所产生的主营业务收入占上市公司最近一年末总资产、净资产、最近一个会计主营业务收入的50%以上，则按照《关于上市公司重大购买、出售、置换资产问题的通知》的规定报证监会审批，达不到上述标准的无需报证监会审批，但要履行公告义务。

114、上市前私募的合法性及操作方式？

答：上市前进行私募是合法的，操作方式与股份公司增资相同。

115、已上市公司控股子公司改制上市是否存在法律障碍？

答：这实际是一个分拆上市的问题。目前尚无关于分拆上市的统一、明确的政策，但如果控股子公司的利润在已上市公司的整体利润中占了较大的比例，则该控股子公司改制上市可能比较困难。在境内分拆上市尚无先例，且政策上不支持；在境外分拆上市，应可以。