第一篇：悦来国际农副产品交易物流中心项目规划及投资计划书_26页
悦来国际农副产品交易物流中心
项 目 规 划 及 投 资 计 划 书
江苏悦达南方控股有限公司
二0一0年七月
目录
第一章：前言
第二章：市场分析
第三章：项目概况及
第四章：项目规划布局
第五章：项目投资计划
第六章：项目招商及运营
第七章：项目评价及建议
SWOT分析
第一章
前言
随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。
但目前，安徽省农产品流通设施建设相当滞后，不能适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场容量太小，产地批发市场建设滞后，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度很低，这些因素制约了农业的发展和农产品流通。
来安县建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构的优化升级，是带动“三农”发展，惠及周边地区的“民心工程”。
为积极发展现代流通组织形式，培育形成本地生产要素市场和农产品体系，江苏悦达南方控股有限公司提出开发建设悦来国际农副产品交易物流中心，建成安徽乃至华东地区功能最全、手段最先进的交易物流中心。
江苏悦达集团为全国520户重点大型国有企业之一,位居全国重点规模企业前百强、江苏省重点规模企业前十强，为江苏长江以北最大的国有企业。目前在国内外拥有2家上市公司、近30家子、分公司、3万多名员工、资产总额200多亿元。以汽车和纺织为2大支柱，多元化经营，形成了工业制造、能源矿产、公路投资、现代服务业四大产业集群。集团先后与韩国现代起亚、法国家乐福、日本富士重工以及德国黛安芬、印度马恒达等世界500强企业及国际知名企业携手合作，走出了一条以国际化带动新型工业化的成功之路。
江苏悦达南方控股有限公司是江苏悦达集团全资子公司，成立于2000年2月。注册资本4.5亿元，现有资产近33亿元，年销售额200多亿元。
投资连锁超市、连锁餐饮:与全球第二大零售商——法国家乐福集团（Carrefour）、英国韦博得集团（Whitbread）旗下的“ 咖世家 ”（Costa）咖啡连锁品牌实现合资合作。
定向商业地产和流通贸易:利用品牌优势和连锁经营资源，发展定向商业地产、供应超市农产品和投资现代农业示范区建设，以及钢材、煤炭贸易等延伸产业。是家乐福（中国）在江苏、安徽、重庆、河南、河北、山西、江西等中国地区的唯一合作伙伴,1999 年10月在南京合资开设第一家大型超市。现有8家合资公司及其38家连锁超市;是中国合作总社新合作商贸连锁集团有限公司第二大股东,致力于全国农村商业连锁的探索和发展，以新的运行机制、新的经营方式、新的服务理念和新的管理制度打造供销社新的形象，为“三农”服务，为建设社会主义新农村做贡献。
第二章
市场分析
一、项目背景
本项目位于来安县汊河新区，该区是皖东对接南京江北新市区的桥头堡，与南京江北新市区、高新技术开发区相连，104国道贯穿全境，10分钟进入沪宁洛和宁淮高速，15分钟到南京大桥、30分钟到南京火车站和南京新生圩港，1小时到达南京禄口国际机场。来安县汊河新区总规划30平方公里，北依沪宁洛高速，南连南京江北新市区，呈现出以工业、商贸、政务为主体的三大组团发展模式。在首期开发的第一组团10平方公里区域内，已有金太阳装饰城和宁北汽配园等投资入驻。
汊河新区区位优势独特、基础设施完善、配套能力较强、要素
成本低廉、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本。南京为江苏省会城市，自古乃传统的长江中下游农副产品集散地，商贸流通活跃。全市人口 800 多万，以南京为轴心、300公里都市经济圈人口7000多万。
南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现，南京优质商业整体空臵率很低，虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。
二、宏观经济指标
1、GDP及其增长
南京地区GDP增长趋势较为稳定：
2003年南京地区生产总值增长势头加速，约1,576亿元生产总值较之2002年，增长了约21.4%。2004年的生产总值更是达到了2,067亿元，年增幅约31.2%；
2005年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅15.1%；
此后增长势头放缓，至2007年，GDP年增长率约18.1%，2003年至2007年GDP年均复合增长率约20.1%；
2008年，全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%；
稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。
2、人均可支配收入及其增长
南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过2005年约29.3%的增长高峰后，近两年来增速放缓，2006年和2007年的年增幅分别为16.9%和15.8%：
2003年至2005年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003年至2007年的年均复合增长率约为18.8%；
2007年，南京市城市居民的人均可支配收入为20,317元；相比较于上海的23,623元，杭州的21,689元，苏州的21,260元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列；
据抽样调查，2008年全市城市居民人均可支配收入为23122.69元，比上年增长13.8%。
3、社会消费品零售总额及其增长
南京市城市消费品零售总额逐年攀升，2003年至2007年间的年均复合增长率约为23.1%，显示出持续强劲的市场购买力： 2004年，城市消费品零售总额约864亿元，较之上年增长约43.9%，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展；
伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，2008年全市城市消费品零售总额约为1651.82亿元，较之上年增长约19.7%。
4、房地产开发完成投资额及其增长
南京市房地产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头： 2004年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为293亿元，增长率也达到新高约59.3%；
2005年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为296亿元，较之上年仅仅微涨1.1%；
2006年和2007年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成351亿元和446亿元，年增幅分别为18.6%和27%；
2008年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额508.17亿元，增长13.9%。
三、竞争对手分析
南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟争者。南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府主导、企业化运作的特大型“菜篮子”工程。该项目规划占地 3000 亩，概算投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。园区分设展示、交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。
整个项目分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场（物流）交易区，配套建设10万吨冷库。二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施。目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投入试运营。
项目以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、浙江等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为150亿，中期为300亿，远景目标是500亿以上。
第三章
项目概况及SWOT分析
一、项目概况
项目名称： 悦来国际农副产品交易物流中心。
基本指标： 规划用地6000亩，规划建筑面积600万平方米。规划设计： 三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办公用房、冷库、冷藏等设施。
功能定位：一站式农副产品交易物流中心（保持30年领先）。市场定位：联结苏皖地区，辐射“长三角”，带动中西部。其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。
二、项目定位
充分利用项目优越的地理优势及悦达 的品牌优势和连锁经营资源，打造农副产品批发交易航母，以全新产品、全面配套、全方位服务，打造苏皖农副产品产业集群，促进产业升级换代。
项目充分依托政策条件和消费需求，按照现代农副产品批发市场建设要求，本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的原则，统一规划、合理布局、突出重点、分步实施、改善基础设施条件，完善市场服务配套设施，引进先进技术设备和管理办法，将市场建设成为集农副产品交易、存储、保鲜、加工、配送、连锁经营，展销、精品交易、质量安全检测、信息服务、结算汇兑为一体，管理高效、竞争有序、具有很强集散力、辐射力和竞争力的国内大型骨干农副产品批发市场。促进市场规模化、规范化经营，使市场上规模、上档次。推进代理制、会员制、连锁经营、拍卖、合同定购、期货、电子商务等现代交易模式，促进市场向专业化、现代化方向发展。
以农产品市场指导带动农产业的集群化和产业化，把苏皖的优势农产品进一步做强做深、提升价值链、提高附加值，再以农产业的发展促进市场的繁荣和强盛，带动苏皖现代物流业和现代服务业，增加农民和服务业人员的收入水平，扩大内需和消费，极大地丰富市区人
民的生活水平和生活质量，把苏皖的农产品配送至全球。
1、市场主要功能：
(1）、农副产品现货交易,保鲜贮藏及商品化处理。
（2）、粮油、果品等农副产品大宗交易洽谈,农药残留的分析检测。(3)、全国主产区、各农业部定点市场的农副产品价格、产需信息采集和发布。
(4)、通过市场带动现代（设施）农业和农产品深加工的发展，推动政府农改超即把农贸市场改为超市，促进市场发展。
2、项目定位（1）项目总体定位：
经营主题：农副产品批发交易物流中心。投资主题：具有明确升值前景的产权式旺铺。（2）客户定位：自营客为主，投资客为辅。
充分发挥项目作为投资性产品的优势，争取政府更大力度的扶持，完善项目产业配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。
（3）消费群体定位：本案运营后，消费群体主要为本地客户、本地及外围批发商；其他客户。
（4）经营商户定位：本案经营商户为本地及周围批发商，其他区域批发商，行业龙头直销处或办事处等。
（5）投资人群定位：本案投资人群界定为全国农产品批发商以 及周边城镇客群为主。以自营客为主，投资客为辅。
三、项目SWOT分析
1、优势（Strengths）：
（1）汊河新区区位优势独特、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本；争取政府强有力的政策扶持，降低建设和经营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。（2）为培育市场、扶持招商，前三年免租金。
（3）充分利用悦达的品牌优势和连锁经营资源，依托其拥有的全世界13000多家大型卖场和中国85000多家超市的销售网络，打造农副产品批发交易航母。
（4）充分发挥项目作为投资性产品的优势，完善项目配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。
(5)中西部开发上升为国家战略，发展机遇前所未有；
安徽是传统农业大省，产业基础好；产业升级迫切，政府导向明确，政策扶持力度大；
2、劣势（Weakness）：
（1）项目周边缺少应有的商业基础和商业氛围
（2）新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性（3）与南京浦口相邻商圈的融合仍有待时日
3、机会（Opportunities）：
（1）有效利用产品差异，避免过度同质竞争；（2）先期介入、前瞻规划新兴市场，后期潜力大；（3）增加本案休闲娱乐功能，丰富产品功能，满足区域客户需求；
（4）制订合理的营销思路，加大宣传推广力度，争取后来居上。
4、风险（Threats）：
（1）前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目的投资销售；
（2）项目周边区域发展还有待时日，使项目市场 培育期增长；（3）直接竞争对手所带来的不利影响。
（4）南京市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈, 商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强；
通过对项目的优劣势分析，我们需要尽可能的做到扬长避短，充分发挥项目优势。我们需要做到：
1)控制好开发建设及营销节奏，争取一个好的入市时机； 2)争取政府强有力的政策扶持，以增强客户信赖度；
3)有效利用好本案作为南京农产品批发基地之一的集群效应；
4)有效规避与竞争对手的恶性竞争，巧妙借势，利用竞争对手对该区域的培育，争抢潜在客户群；
5)增加现代化电子商务服务等软性设施投入，为项目加分； 6)制订好的营销推广策略，以销售宣传为主，兼顾租赁与经营宣传。成立专门的市场经营管理公司，就整体经营上长期考量，统筹安排。
第四章
项目规划布局
一、项目概述
悦来国际农副产品交易物流中心位于来安县汊河新区，项目用地南北长约2000米，东西宽约2000米，占地面积为6000亩，土地性质为商住,分三期开发：
一期总用地面积为1000亩，总建筑面积为100万平方米，其中建设60万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场交易区，配套建设10万吨冷库；其余为配套建设
二期总用地面积为2000亩，总建筑面积为200万平方米，主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施等。
三期总用地面积为3000亩，总建筑面积为300万平方米,扩建一二期。
二、项目规划
1、项目规划为9大专业批发市场区域：(1)蔬菜交易批发中心；
(2)肉食冷冻产品批发交易中心；
(3)果品交易批发中心；
(4)活禽畜牧产品批发交易中心；(5)粮油产品批发交易中心；(6)日杂产品批发交易中心；(7)茶叶批发交易中心；(8)干菜批发交易中心；(9)物流中心。
2、配套设施将建成5大区域：(1)物流包装配送中心；(2)冷冻冷藏；(3)农副产品的深加工；
(4)酒店、餐饮、娱乐及商务办公；(5)商业步行街及管委会行政办。
3、其他配套服务：(1)电子结算中心；
(2)交易服务：信息中心、客服中心；
(3)生活服务：宾馆、洗浴、餐饮、邮电、银行、诊所、公交车站；
(4)安全中心：保安机构、保安监控中心、护卫中队；(5)公信服务机构：公称处、农药检测中心；
(6)政府行政服务机构：车管所、工商所、派出所、税务所。
三、项目分期开发
1、项目分期开发示意图
□一期 □二期 □三期
2、项目分期开发策略
1）控制启动风险，首期以多层产品启动市场，降低项目的启动风险
2）标定项目价值，创新的产品形式入市，标定项目的高价值，奠定高形象认知
3）项目亮点分配，主要资源和展示亮点向一期倾斜，确保一举奠定高形象认知；后续每期都有个别亮点释放，配合价值进一步提升
4）产品供应的搭接，前后期产品供应适度搭接，保持一定的连续性
5）创业基金投入在前，扶持培育市场以引导商家入驻
6）便于施工原则，尽量避免每期用地的相互交叉和连接面过于复杂，便于各期组织施工入口和流线，减少对前期开发、销售、入住的影响
四、项目规划策略
五、规划设计原则：
1、形式震撼：整体采用仿生景观体系的叶脉式布局，克服园区天际线过于平淡的不足，丰富园区规划意向；
2、轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观；
3、资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成园区活力核；
4、空间围合：以叶脉支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；
六、规划设计要点：
1、集中体现项目规划价值——入口广场：
入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。
建议以绿植加中型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的园区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口广场的形象。、集中体现项目规划价值——园区主轴：
园区主轴是园区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。3、集中体现项目规划价值——中心景观：
中心景观是园区主轴的聚焦点，也是整个园区园林展示之集大成。
中心景观集合了园区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；同时尽量放大园林空间，体现现代都市的尺度感。、集中体现项目规划价值——组团空间：
组团空间是园区内部的私密空间。建筑之间形成一定围合，其主题景观元素的应用，与主轴风格互相呼应，整个园区相映成趣，构建统一形象。
七、建筑单体
1、商铺
形式：三（两）层商住，首层底商采用内廊式设计，同时住宅适当退让，避免底商及路面车流等对住宅的影响
内廊商业的统一立体导示系统，增强商业氛围，同时保持对外形象的统一
2、酒店及（老年）公寓
景观布局：充分考虑了景观的高差和角度差异，景观错落有致，层次感强。树木茂密，将公寓层层包围，私密性高。
植物选择: 多选择成活率高的本地植物，保证成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。
八、规划图表
1、交易中心鸟瞰效果示意图
2、一期总平面分区图
3、一期内部交通示意图
第五章
项目投资计划
本项目开发建设的投资总额为220.92亿元，建筑面积为600万平方米，其中一期投资总额为36.82亿元，建筑面积为100万平方米。《各项成本费用的估算额及单价详见下表。》删除
为培育市场、扶持招商,前三年免租金：创业基金按每平米每天2元计60万平米：13.14亿元。
《项目总投资估算表》删除
第六章
项目招商及运营
为全面建设农副产品物流配送中心，公司将组建专业的团队进行市场招商和管理工作，保证市场招商顺利进行，确保农副产品物流配送中心正常营业。其岗位具体设臵如下：
董事长、总经理（兼）1人 副总经理 3人 招商部：总经 理 1人 副总经理 4人
招商人员 10人 公关部：经 理 1人
副经理 1人
公关人员 3人 企业策划部：企划人员 2人 顾问室：法律顾问 2人 工程部：总经理 1人
工程师 4人
施工员 4人
水电工 10人
其他工程人员 4人 办公室：主 任 1人
副主任 2人
秘 书 5人
驾驶员 10人
其它办公人员 4人 财务室：总经理 1人
总 监 1人
会 计 4 出 纳 3保安部：部 长 1 保 安 60保洁部：负责人 1 保洁员 30采购部：经 理 1 采购员 5仓管部：负责人 1 仓管员 10 合 计： 190
人 人 人 人 人 人 人 人 人 人 人 23
招商建议
规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划 配套保障，按各业态的功能要求进行配套 招商先行，按市场的定位目标进行针对招商 同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业
招商策略
放水养鱼、低价引进：租金管理费减半,前三年免租金。推出“付二成贷八成”的低首付模式，从而降低首付压力，有力促进售房。
针对投资客户，考虑到客户收益，可考虑购房返租的手段，结合市场租赁行情，代为出租.销控策略：分层销控，整、散合理控制，售、租合理分配；分区销控，散、整合理控制；依经营者、投资者的性质、特征分类集中，自营第一、投资第二的销控
第七章 项目评价及建议
一、经济效益
本项目建成后，销售、储藏、保鲜、调运、信息服务、检测等设施全部配套，通过构建高效、通畅、有序的现代化营销网络体系、电子结算体系、保鲜贮藏体系、农药残留检测体系等形成了合理的资源调剂和补充，发挥批发市场吞吐、集散、物流和辐射功能，建成现代化大型中心批发市场。预计建成后年交易量达20亿公斤左右，年成交额突破150亿元。届时，本农副产品交易物流中心将成为地区最大的，辐射苏皖乃至华东的农副产品大型交易市场，其发展前景十分可观。
周边100公里范围内约有1000多万人居住，按人均每日消费蔬菜 24
0.1公斤，肉食0.1公斤，禽蛋0.05公斤，果品0.1公斤，水产及其它0.1公斤的比例计算，按1000万人计算，日均消费蔬100万公斤，肉食100万公斤，禽蛋50万公斤，年农副产品消费量约10亿公斤，再加上每年通过市场集散、辐射各地的农副产品总量约在20亿公斤，市场需求量非常大。
年成交150亿元，营业税按3.5%税率计算，年上缴税收5.25亿元。
二、社会效益
本项目建成后，年交易额将达150亿元以上，日客流量达10万人次，直接就业人员约5万人，间接就业人员约15万人，有利于安臵就业，缓解社会就业压力；有利于推进城乡一体化建设。
项目建成后将有一大批商家落户市场、在此经商，这是一个大而高的消费群，以消费拉动经济增长已是近年为国际上惯用的做法，当然也适用于本地经济的发展。它对餐饮、医疗卫生、旅游、娱乐、运输、科技、文化、信息等发展都有很大的推动作用。同时还会增加政府的财政收入，这样政府又可以加大对基础设施（如教育等）的投资力度，使来安经济发展更快速、更稳定。
项目建成后将吸引一大批农副产品商家和各类人才入城，将为来安及苏皖地区带来巨大的人流、物流、资金流，推动苏皖地区经济的发展。25
三、建议：
本项目是政府主导、市场化运作的大型菜篮子工程和现代服务业项目，是带动“三农”发展，惠及来安及苏皖地区市民的“民心工程”，建议政府给予更大优惠、更多政策扶持，减免相应配套费及税收，优惠土地费，相应配套一定住宅用地以方便商家就近安家。
第二篇：物流中心投资计划书
东盟——川桂商贸物流中心投资计划书
一、项目名称
东盟——川桂商贸物流中心
二、项目主题
南宁市规模最大，功能最全最现代化的商贸物流中心，市场辐射四川、广西、并面向东盟商贸经济圈，搭建100亿元产品进东盟商贸平台。
三、主要建设内容
西南现代物流基地（包括生产加工、仓储、运输、中转、分装、配送和信息处理）
西南五金机电物流园
西南八一家俱物流园
西南服装物流园
西南小商品物流园
西南粮食物流园
西南中药物流园
服务中心（含宾馆、餐饮、邮电、银行结算中心）。
以上子项目，分单元分期实施。
四、项目建设地址
南宁市
五、项目工商注册和税务登记地
南宁市
六、项目建筑规模
1、总用地面积约3000亩
2、总建筑面积120万平方米。（其中：现代物流基地面积50万平方米；交易市场及服务设施建设面积约70万平方米）
七、项目投资额约30亿元人民币
1、按投资额的产业分;
现代物流基地投资额14亿
交易市场及服务设施投资额16亿
2、按投资的资产分
固定资产投资额13.8亿
流动资产投资额16.2亿
八、项目建设年限
全部建设周期预计5年
九、经济效益
1、现代物流基地
预计年营业收入约30亿,年利润约1.5亿
2、各交易市场(含服务设施)
预计年营业收入约120亿,年利润约6亿
以上两项目合计;年收入约150亿
年利润约7.5亿
3、该项目建成运营后,每年为项目所在地财政增加各种税费约4.2亿元（不含企业所得税）
十、社会效益
1、将“东盟—川桂南商贸物流中心”建成与中国、与东盟各国接轨的战略性物资交易平台,成为四川广西打入东盟经济贸易圈的窗口,充分发挥贸易的纽带作用和桥梁作用.2、吸引更多四川广西企业和东西部企业将交易平台设在南宁,并带动加工制造业到南宁,使之形成一个完整的交易,加工制造的产业链.3、“东盟—川桂物流中心”建成后,将极大的促进南宁现代物流和交易市场的发展,从规模上和功能上填补南宁市大型物流和交易的空白.4、该项目的运营需招聘各类员工约10000人（含相关服务业）,带动的加工,制造业约30000人,可解决大批待业人员和失业农民的就业问题,促进社会的和谐和稳定.十一、项目支持单位
1、广西壮族自治区人民政府
2、广西壮族自治区统战部
3、南宁市人民政府
4、四川省人民政府驻广西办事处
5、中国物资与采购联合会
6、四川省物资与采购联合会
7、四川省现代物流协会
8、西南交通大学物流学院
9、西南财经大学现代物流研究所
十二、项目投资商
1、广西桂嘉汇集团
2、广东科龙集团
3、成都诚实集团
4、四川（澳洲）龙旺集团
5、成都金宇集团
6、中国华西集团第九公司
7、广西银麦科技有限公司
8、广西卓尔贸易有限公司
9、甘肃天水六合源公司
10、广西伟哲贸易有限公司
11、广西南宁嘉卓实业有限公司
12、广西南宁江豪装饰工程公司
13、项目单元投资商
十三、项目策划单位
1、英国伟信公司
2、美国杨周建筑设计事物所
3、新加坡山鼎建筑师事物所
4、香港戴得梁行房地产顾问有限公司
十四、项目筹备小组
高级顾问：雷翔（广西壮族自治区综合设计院院长）
张锦（西南交大物流学院领导、四川省现代物流协会副会长、教授、博导）
李胜（西南财大现代物流研究所所长、教授、博士后）
组长：罗先友（广西四川商会会长、广西桂嘉汇集团董事长）副 组 长：刘从梦（广东四川商会会长、广东科龙集团董事长）
陈勇（四川省人民政府驻广西办事处主任）刘东财（成都成实集团董事长）
向永生（成都金宇集团执行董事）
李润（广西银麦科技有限公司董事长）
李光远（广西卓尔贸易有限公司董事长）朱友科（中国华西集团第九公司总经理）详细实施方案后续.广西四川商会
第三篇：花都港物流中心项目规划
《流园区规划与设计》期末考试
花 都 港 物 流 中 心 项 目 规 划 方案书
策划人：莫斯华
指导老师：黎志凯
一、花都港简介
花都港位于广州市花都区，提供海运方便，年吞吐能力为10万标准箱和85万吨散货，520米口岸线场地5万平方米，水深4米，可同时停泊八艘千吨级货轮。码头有5-45万吨岸吊6台，45吨集装箱重叉3台，50吨汽车吊一台，2.5-7吨叉车11台，拖车90台。曾起吊单重70吨以上机械设备。可行船600-1000吨，旱期600吨，通往香港10-12小时（108海里），通往黄浦港4小时（80公里），属国家二类口岸。并设有海关、出入境检验检疫等机构。目前正在进行河道和码头的扩建，2007年吞吐能力达到30万标准箱。
二、花都港物流中心建设的意义
1.花都港物流中心的建设将为花都区建设以综合运输、仓储加工、配送和电子商务为支撑的现代物流企业提供发展契机和实践空间；有利于推进传统交通运输企业向现代流的积极转型，有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等行业运用现代物流技术的改造理费用和社会协作，全面推进广州及花都区现代物流中心的健康发展。
2.花都港物流中心的建设将大大促进花都区积极引进和利用国际商贸和物流企业的步伐，引进国外先进的物流管理运作技术，建设理念、方法，为花都区物流服务提供良好的榜样；推动传统物流企业的跨部门管理费用的节约；成为培养和造就推动花都区物流业产业提升和营运流程创新的孵化器，培养和造就花都区现代物流服务产业。
3.花都港物流中心的建设将为花都区及至更大范围上物流基础设施的系统规划，统筹兼顾和物流资源有效利用进行具有开创意义的尝试，并为花都区物流基础设施的科学规划和建设奠定良好的基础。
三.花都港物流中心建设的必要性 花都港物流中心建成后将是广州境内第一个综合性、专业化、社会化的物流中心，能为本土第三方物流企业提供良好的发展平台，为广州市提供完善的物流配套，从而全面提高区域物流竞争力，也能在整个广州地区发挥典型示范效应。花都港物流中心项目的开发建设，有利于发挥产业集聚效应,有利于降低广州制造企业和商贸流通企业物流成本，使港口物流业与道路物流业形成物流要素集聚和资源整合共享，促进广州市现代物流业的发展满足区域经济发展日趋复杂的物流服务需求，促进区域产业结构调整，增强区域经济的竞争力，有利于建立健全物流服务体系，改善广州在区域现代物流网络中的地位，改善投资环境，完善城市配套功能，增强城市综合服务功能和城市地位。花都港物流中心的建立，并且将能带动一大批第三产业的蓬勃发展，如物流中心配套设施，包括饮食、维修、运输、金融、保险等各类业务将迅速兴起。花都港中心的建成将减少由于卡车运输给城市带来的环境污染，解决物流规模扩大与城市环保之间的矛盾，改善城市道路通行秩序，促进河流生态城市建设。
四、花都港物流中心的战略定位及建设内容
广州花都港物流中心是一个具有区域服务能力的物流中心，由在广州城市、周边地区、经济区域等较为广泛物流活动相关的各种服务、经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业化物流企业的物流业务、工业、商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流中心。
花都港物流中心总的建设内容可以归结为： 打造两个平台： 物流企业聚集服务平台，区域城乡配送服务平台
拓展九项功能： 物流信息服务功能、货运配载服务功能、第三方物流企业总部基地功能、区域城乡配送服务功能、商贸物流服务功能、专业仓储服务功能、物流金融服务功能、物流综合配套服务、海关监管与集装箱物流服务。
五、花都港物流中心发展建议
1.请政府对花都港物流中心建设项目的实施提供宏观环境支持
2.明确花都港物流中心在物流开发和发展中的地位
3.从需求实际出发，高起点规划，分阶段实施
六、典型港口物流中心发展经验借鉴
新加坡港、千叶港、鹿特丹港、香港港和洛杉矶港是世界五大典型港口。
新加坡港是亚太地区最大的转口港，也是世界最大的集装箱港口之一，是典型的交通枢纽型港口。
千叶港主要进口货物为石油、天然气、铁矿石、木材和食用农产品等。千叶港与东京湾内东京港、川崎港、横滨港、木梗津港、横须贺港等5个重要港口组成了独立经营、整体对外的东京湾港口集群，港口物流为工业带动型。
鹿特丹港有“欧洲门户”之称，是西欧国际贸易主要进出口港和世界上主要的集装箱港口之一。鹿特丹港的港口管理局拥有很大的经营管理自主权和土地使用权，由其统一管理港口地区的码头设施，临港工业以及其他设施用地，其港口物流为综合型。
香港港的直接腹地是整个中国内地和东南亚等地区。强大的腹地经济使香港港成为国际各种资源及产品的分配中心和中转中心。香港港由港口企业自行组织专业化物流中心，利用港口的物流设施、人力和上下游业务关系开展物流业务。目前，香港已与世界上100多个国家和地区的500多个港口有航运往来，形成了一个以香港为枢纽、通过20多条主航线通达五大洲、四大洋的海上运输网络。同时，香港还是许多国际航线的中途停靠站，其港口物流为交通枢纽型。
洛杉矶港是美国西部最大的商业中心，港口腹地广阔，是典型的腹地型国际航运中心。港口物流设施先进，物流法律法规完备。其港口物流为商业带动型。
五大典型港口基础设施完善、集疏运体系发达、发展模式清晰、功能定位准确，并且均为自由港，以发展第四代港口物流为现实选择。
借鉴世界典型港口的物流发展管理经验，港口现代物流中心发展应该做到以下方面：
（1）积极培育港口物流供应链。
（2）采用灵活的经营管理模式，实现投资经营主体的多元化。
（3）加强法规建设，完善港口物流标准。
（4）完善港口基础设施，加快信息平台建设。
（5）积极申请保税区域，实现“以港兴区，以区带港”的港区联动。（6）开发物流增值服务项目，拓宽港口物流功能。
七、花都港发展规划方向
（1）港口应通过港口物流投资主体多元化的融投资方式，加快港口口物流的基础设施建设，大力开展多式联运。
（2）加快港口物流的信息化、自动化、智能化建设。
（3）建立适应现代港口物流业发展的物流园区，积极吸引生产性企业和第三方物流企业入驻。
（4）积极获取国家政策支持，逐步建立出口加工区、保税区、保税物流园区、保税港区等保税区域，推动港口现代物流的发展。
（5）港口应加快构建“三个平台”（物流基础设施平台、信息交易平台和物流政策平台），建设现代港口物流的支撑体系。
八、花都港现代物流中心的发展建议
综合上述对花都港现代物流中心发展阶段和发展类型的分析，对典型港口的借鉴，以及对港口现代物流内外部环境的分析，港口必须因地制宜，发展具有自身特色的现代港口物流，应考虑从以下几方面入手。
（1）加快港口的基础实施和集疏运体系建设，充分利用港口的区位优势和地区影响力，吸引挖掘客户,尽量减少中间运作环节,节省综合费用，降低物流成本。
（2）积极营造自由贸易条件，争取设立保税区域，将保税的功能优势与港口的区位优势结合起来,实现保税区域与港口的区域联动、功能联动、信息联动、营运联动,提升港口功能,向国际自由港模式发展。这是吸引货源的举措，也是培育港口特色的战略选择。
（3）积极搭建信息交易平台，实现便捷交易，改善客户服务，降低交易成本和服务成本。建立健全先进、实用的港口信息管理系统,实现生产调度指挥的可视化,装卸及仓储作业的自动化。提供一个以互联网为基础的信息系统,为买卖双方提供公平、公正、公开的电子商务平台,实现物流运营网络化和国际化。
（4）引入各类合作伙伴，形成战略联盟，强化物流供应链。港口应积极引入金融机构,与银行、保险业建立合作关系。结算银行应拥有先进、快速的资金划转网络系统。同时，还应积极引入第三方物流企业等战略合作伙伴，采取多种合作方式，搭建多元化的经营平台，完善和巩固港口的物流供应链及其客户服务体系。
（5）建立港口物流园区，拓展客户的物流服务功能，提供多元化的、定制化的物流服务，以服务确立港口特色。港口应通过提供多元化服务来挖掘“第三利润源泉”,开发包装、流通加工、储运、配送、免税自由贸易等物流功能,提供融资、报关、商检、货运代理、货物保险、风险规避、信息交流、专业人员培训等增值服务,提高综合物流效率。
（6）加强人才培训和教育工作。我国港口普遍缺乏物流方面的专业经营管理人才，港口应采用多种途径培养和引进具有良好货物和货运知识、掌握现代物流经营管理技术方法尤其是电子信息技术的物流经营管理专业人才,加快港口物流发展。
第四篇：扶绥城东国际物流中心规划方案
扶绥城东物流园规划设计方案
扶绥城东物流中心位于县城东面，靠在南友高速路扶绥出口旁，距出口8公里，距湘桂铁路2公里，距左江航道2公里，一期用地150亩。功能区有：露天散装堆场50000平方米、室内库房20000平方米，接受中转存放的水泥、食糖、木材、煤炭、集装箱杂货等货物，年接受存放各种货物300万吨。（要求：集装箱堆场1座、普通配送仓库3座、大跨度仓库3座，总占地45000平方米；综合服务大楼12000平方米；汽车货运中心及停车场25000平方米；餐饮娱乐设施2000平方米；其他辅助设施）
根据以上材料进行平面设计。要求上交一份书面的设计方案并做成PPT文档在课堂上进行演示说明。上交时间3月31日。
第五篇：立博物流中心项目投资协议书1
项目投资协议书
甲方：天全县人民政府
乙方：
甲乙双方根据有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，就公司天全县始阳物流中心建设项目达成本协议。
第一条、项目建设单位、内容及投资总额
（一）项目建设单位：
（二）项目建设内容：。
（三）投资总额：。
第二条、项目建设周期
项目建设周期为12个月，分两期建设。
一期：2012年5月——2012年11月，建设。二期：2012年11月——2013年5月，建设。上述项目建设进度如遇自然灾害等不可抗力因素，经甲乙双方协商同意，可以顺延建设周期。
第三条、项目建设选址、面积、土地价格、土地用途、土地使用年限、付款方式
（一）项目建设位置：本建设项目选址位于天全县始阳镇。建设面积100亩（以天全县国土局勘测定界确定的面积为准），其中一期工程50亩，二期工程50亩，土地的具体位置、四至范围以项目可研、设计为基础，按甲乙双方确定的方案为准。
（二）土地价格：项目建设用地预定价格为万元/亩,具体用 1
地价格由天全县国土局核算。地质灾害危险性评估、水土保持方案、地形测绘、勘测定界、环评、安评等由乙方委托有资质的机构完成，所需费用由乙方承担。
（三）土地用途：该宗土地用途为工业用地。
（四）土地使用年限：该宗土地使用年限50年（伍拾年），以乙方与天全县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》之日算起。
（五）付款方式：本协议签订7日内乙方向甲方支付项目保证金 万元（大写：元整），用于启动征地及拆迁安置，该项保证金在甲乙双方结算时予以品迭。本协议签订后，乙方按项目进度，在项目征地前足额向甲方支付所需款项。上述款项由乙方支付到甲方书面指定的账户。
第四条、项目用电价格
项目用电价格：项目用电价格按当年统一测算价执行，具体价格以乙方与天全县供电公司签订的供电合同为准。
第五条、甲方的责任与义务
（一）建设项目用地上的电力、通讯光缆等设施的迁移事宜由甲方出面协调，费用由乙方承担。
（二）协助乙方修建通往项目建设地点的道路，征地费用和道路建设费用由乙方承担。
（三）乙方建设期间征占地、清除、拆除、搬迁地面附属物和附着物等相关协调事宜由甲方负责。协调时间和进度要保证乙方的建设进度不受影响，所涉费用由乙方承担。
（四）甲方为乙方提供一站式服务，协助乙方办理项目备案、环评、报建、验收等手续及其他有关手续，费用由乙方承担。
第六条、乙方的责任和义务
（一）乙方必须在甲方境内注册独立法人机构，负责甲方行政区域内的项目建设、生产及经营。
（二）乙方建设过程中必须采用符合国家安全标准的设备和施工工艺，环保标准必须经过验收。
（三）乙方须按照规划和国土相关法律法规实施项目建设。
（四）乙方应按计划分期启动项目建设，达到项目约定投资规模和强度。若乙方取得土地后一年以上未动工建设的，应该按照《闲置土地处理办法》的相关规定缴纳土地闲置费；连续两年未使用的，由甲方无偿收回土地使用者的土地使用权。
第七条、协议的变更和解除
由于不可抗力的因素影响需要变更或解除协议，由甲、乙双方共同协调解决。
第八条、其它事项
（一）双方应严格履行本协议，未尽事宜，双方可另行协商解决，所订立的补充协议与本协议具有同等法律效力。
（二）本协议由双方法定代表人(委托代理人)签字盖章后生效。
（三）本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。
甲方：天全县人民政府乙方：
法定代表人法定代表人
（或授权委托人）：（或授权委托人）：
签约时间:二〇一二年四月二十五日
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