房地产专有名词介绍及部分问题解答

第一篇：房地产专有名词介绍及部分问题解答

房地产专有名词介绍及部分问题解答一、五证两书

A 土地使用权证

F

房屋质量保证书 B 建设用地规划许可证

C 建设工程规划许可证

G

房屋产品说明书 D 建工程施工许可证

E 商品房预（销）售许可证

二、容积率、建筑密度

建筑密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。容积率=总建筑面积/基地总面积（建设用地面积）

建筑密度=建筑物占地面积/基地总面积（建设用地面积，建筑基底面积/建设用地面积）

三、建筑间距

指建筑平面外轮廓线之间的距离。

四、得房率

总套内建筑面积/总建筑面积

是指住宅套内建筑面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然套内建筑面积相同，但销售面积会有不同。

五、绿化率、绿化覆盖率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿化率=绿化用地/基地总面积

成片小区绿化率30%（市中心20%）独栋绿化率10%

六、建设用地面积

建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界限所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

七、规划建设用地面积

规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。

八、建筑覆盖率

建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比

九、商品房的使用率 是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

十、建筑基底面积

建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积。

十一、土地使用权

是指土地使用在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地占有、使用以及部分收益、处分的权利。

十二、住宅所有权

住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权

十三、标高

标高分为绝对标高与相对标高

绝对标高：将青岛黄海的平均海平面绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准。相对标高：把首层标高室内主要地面标高为相对标高的零点。

标高数值以“米”为单位，一般标注至小数点后三位数（总平面中为两位数）

十四、尺寸线

数值以“毫米”为单位

十五、建筑要素

建筑功能、物质技术条件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A 生地：纯粹未开发的土地物质 B 毛地：经三通一平的生地 C 熟地：七通一平 十七、三

（七）通一平

三通一平：水、电、交通、场地平整

七通一平：上、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通、场地平整

十八、红线、建筑红线

A

红线：道路用地的界限

B

建筑红线：建筑物外方面不能超越的界限 *在红线内不允许有任何永久性建筑

十九、公寓式办公建筑&一般办公建筑

A

公寓式办公建筑┈单元式小空间划分，每个单元之平均建面大于等于150m，按居住建筑处理

B

一般办公建筑┈非单元式小空间划分，按层设置卫生设备。

二十、裙房 与高层紧密相连，组成一整体的多、低层建筑，最大高度24m。

二十一、日照间距

指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。12月22日（冬至）保证最短楼层的日照时间不小于1.5小时。

二十二、住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6m、2.7m、2.8m。

二十三、住宅的净高

住宅的净高是指下层地板或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高—楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”

二十四、建筑分类

按建筑结构使用的材料分

砖混结构建筑：用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝地屋面板建造的建筑。钢筋混凝土结构建筑：建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土。

钢结构：建筑物的主要承重构件全部采用型钢（如钢柱钢梁建造的超高层建筑）

按施工方法分为：

装配式建筑：建筑的主要承重构件、如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。

现浇型建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式为代表。装备整体式建筑：混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

二十五、商品房“套内建筑面积”

它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：

1、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积。

2、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用及其共用墙两种：各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

3、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；非封闭式阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

二十六、住宅使用面积

是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯（按投影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.2m的部分不计入面积。

二十七、复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2m的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层住宅（李氏设计3.3m，而一般跃层式为5.6m），复式住宅的下层供起居室用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2m，上层贮藏室高1.2m，上层直接作为卧室床面，人可坐起且无法直立。

二十八、房屋的组成

基础、墙体、柱、楼底层、屋顶、楼梯、门窗六大部分

二十九、室内动线

各房间的房门之间的互相最短连线

三

十、胶凝材料

能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料

胶凝材料分气硬性胶凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬胶凝材料（硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥）

三

十一、石灰的生产

石灰以石灰为原料，经高温煅烧，使碳酸钙分解，制得生石灰。（主要的成分为碳酸钙，碳酸太的含量越高质量越高）

三

十二、生石灰的熟化

生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入过量的水得到石灰乳，沉淀后出去水得到石灰膏。

三

十三、硅酸盐水泥

适当成分的生料煅烧至部分熔融得到以硅酸钙为主要成分的硅酸盐水泥熟料。凡由硅酸盐水熟料、0%～5%的石灰石或粒化高炉矿渣、适量石膏磨细制成的水硬性胶凝材料称为硅盐酸水泥。

三

十四、硅酸盐水泥的凝结硬化

水泥加水调和形成具有可塑性的水泥浆，经过一段时间其逐步失去塑性，凝结产生强度这一过程称为硬化。水泥的硬化过程一般需要一段时间，初期反映较快，而后由于水泥颗料周围被胶膜包裹，使水化作用受阻强度上升渐慢水泥的凝结硬化需要在一定的温度下进行，一般需要28天。

三

十五、建筑砂浆的分类 主要可分砌筑砂浆和抹面砂浆

三

十六、砂浆的组成 无机胶凝材料、细骨料为水组成

1、砂浆的标号越大抗压强度越高，砂浆的抗压强度高其粘结力也越大，这样的墙体的质量越好。

2、如果提高墙体的质量，可以先将砌体浇水湿润，表面上不沾泥土，提高砂浆与砖之间的粘结力。

三

十七、砂浆的变形

砂浆的承受荷载或在温柔条件变化时，容易变形；干燥时，容易收缩；如果变形过大或不均匀，都会降低砌体和抹灰工程的质量，引起沉降或开裂。

三

十八、砂浆的种类

砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆

三

十九、各类砂浆的作用

1、砌筑砂浆的作用主要是保证构件均匀受力

2、抹面砂浆的主要技术是和易性，以及与基底材料的牢固粘结性。它分三层，底层砂浆与基层须牢固结合，要求稠度较低；中层砂浆主要起找平作用；面层起保护装饰作用。

四

十、防水砂浆

制作防水层、又称刚性防水层

四

十一、防水材料

主要是沥青，煤焦油，橡胶，塑料油膏

四

十二、保温和吸声材料

1、珍珠岩及其制品：珍珠岩容重轻、导热系数小、保温隔热性能好，吸湿性小，化学稳定性好，耐火抗腐、施工方便。

2、泡沫玻璃：气孔率达80%～90%。质轻、隔热、机械强度高，不透水和蒸汽，防水耐腐，抗冻性好。可以做墙体的填充物、屋面上的保温隔热。

四

十三、墙体材料

1、粘土砖：普通粘土砖和粘土空心砖

以上两者相比粘土空心砖可减轻自重30%～35%，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料。

2、砌块砖

适用性墙，砌块建筑体系比较灵活，砌筑方便。原料来源广，砌块原料可因地制宜，就地取材。不占耕地，节约能源，制作施工方便。

四

十四、土地用途分类

土地分为农用地、建设用地和未利用地

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。四

十五、行政划拨用地

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地：特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。四

十六、各类用途的土地使用权让最高年限

根据相关规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年：

（二）工业用地五十年：

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年：

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年：

（五）综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。四

十七、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更 一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。

四

十八、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权 根据相关的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：

（一）出让合同规定的年期届满的：

（二）土地使用者死亡而无合法继承人的：

（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定：

（四）法律、法规规定的其他情形。

四

十九、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权 根据相关的规定，有下列情形之一的，主管部门在年限届满前可以收回有偿出让的土地：

（一）公共利益需要的：

（二）公路、铁路、机场等经核准报废的：

（三）用地单位迁移或被依法撤销的：

（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的 五

十、违法建筑

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。五

一、违法建筑包括哪些 根据相关的规定，违法建筑包括:(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑：

（二）不按批准的设计图纸施工的建筑：

（三）擅自改建、加建的建筑：

（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑：特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑：

（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑：

（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑：

（七）逾期未拆除的临时建筑：

（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。五

二、MALL MALL中文译为“摩尔”，号称“第六代商业业态”，是超级市场的升级，其主要特征是：占地面积大，绿化面积大，停车场地大，建筑规模大，涉及行业多，开设店铺多，服务功能多。

作为目前国际最先进的商业业态，MALL的远期赢利非常诱人。在日本，“摩尔”的店铺数仅占1%,却在全国3500亿美元零售总额中大部分。在美国，摩尔已占零售额总数的半以上，2000年的营业额已达1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。在中国，以省会城市为中心200公里范围内的人口数以千万计，商业前景将十分可观。

第二篇：常用专有名词介绍

一.部门名称的专有名词:

1)Engineering Department(工程部):

PE: Product Engineering(产品工程)

IE: Industry Engineering(工业工程)

TE: Testing Engineering(测试工程)

ME: Manufacturing Engineering(制造工程)

CE: Component Engineering(零件工程)

2)Quality Assurance Department(品质保证部)

QA: Quality Assurance(品质保证)

QC: Quality Control(质量控制)

CS: Customer Service(客户服务)

DCC: Document Control Center(文件管制中心)

TQEM: Total Quality Environment Management(全面质量环境管理)

SQA: Supplier Quality Audit(Assurance)(供货商品质稽核/保证)

QE: Quality Engineering(质量工程)

IQC: Incoming Quality Control(进料质量管理)

IPQC: In process Quality Control(制程质量管理)

OQA/OQC : Outgoing Quality Assurance/Control(出货质量保证/控制)SI: Sourcing Inspection(客验)

FQC: Final Quality Control(成品质量控制)

3)PD: Production Department(制造)

4)PMC: Production / material Control(企划)

5)MFG: Manufacturing(制造)

6)LOG: Logistics(后勤支援)

7)Shipping:(进出口)

8)MIS: Management Information System(计算机中心)

9)SMT: Surface Mounting Technology(表面粘着技朮)

10)M/I: Manual In Process(手插件)

二.厂内作业中的专有名词:

1)EC/CP/ECN: Engineering Change/Change Process/Engineering Change Notice(工程变更)

2)CRB: Change Review Board(工程变更会议)

3)QIT: Quality Improvement Team 质量改善小组

4)M.Q.F.S: Material Quality Feedback Sheet(来料品质回馈单)

5)SCAR: Supplier Corrective Action Report(供货商改善对策报告)

6)8D Sheet: 8 Disciplines sheet(8D单)

7)D’单:(Delete)删除单据

8)R’单:(Revise)单据改版

服務(Service)品質(Quality)彈性(Flexibility)專業(Profession)永續(Evergreen)

9)A’单: 正单

10)Bin card: 物控卡

11)ISO: International Standard Organization(国际标准化组织)

12)5S: SEIRI、SEITON、SEISO、SEIKETSU、SHITSUKE(整理,整顿,清扫,清洁,素养)

13)BOM/LOM: Bill Of Material/ List Of Material(物料清单)

14)OBA: Out of Box Audit(开箱稽核)

15)FIFO: First In First Out(先进先出)

16)CAR: Corrective Action Report(改善措施报告)

17)MRB: Material Review Board(物料审核小组)

18)JIT: Just in time 实时管理

19)SPC: Statistic Process Control(预计制程管制)

20)PDCA：PDCA(Plan-Do-Check-Action)(管理循环)

21)WIP: Work in Process(在制品)

22)MPQ: Material Packing Quantity(物料最小包装量)

23)S/O: Sales Order(业务订单)

24)P/O: Purchase Order(采购订单)

25)P/R: Purchase Request(请购单)

26)DSCN: Delivery Schedule Change Notice(交期变更通知)

27)PILOT RUN:(试投产)

28)ICT: In Circuit Test(线路测试)

29)F/T: Function Test(功能测试)

30)T/U: Touch Up(锡面修补)

31)DPPM: Defect Part Per Million(不良率的一种表方式(百万分之))

32)Corrective Action:(改善对策)

33)Rework:(重工)

34)SOP: Standard Operation Process(标准作业流程)

35)TOP: Test Operation Process(测试作业流程)

36)SMD: Surface Mounting Device(表面粘着装置)

37)QAPS: Quality Assurance Process Sheet(质量工程表)

三.零件材料类的专有名词:

1)CPU: Central processing unit(中央处理器)

2)IC: Integrated circuit(集成电路)

3)ASIC: Application Specific Integrated Circuit(特定用途集成电路)

4)Logic IC: Logic Integrated circuit(逻辑集成电路)

5)Linear IC: Linear Integrated circuit(线性集成电路)

6)Memory IC: Memory Integrated circuit(记忆集成电路)

7)RAM: Random Access Memory(随机存取存储器)

8)DRAM: Dynamic Random Access Memory(动态随机存取存储器)

9)SRAM: Static Random Access Memory(静态随机存取存储器)

服務(Service)品質(Quality)彈性(Flexibility)專業(Profession)永續(Evergreen)

10)ROM: Read-only Memory(只读存储器)

11)EPROM: Electrical Programmable Read-only Memory(电可抆只读存储器)

12)EEPROM: Electrical Erasable Programmable Read-only Memory(电可抆可编程只读存储器)

13)CMOS: Complementary Metal-Oxide-Semiconductor 互补金属氧化物半导体

14)BIOS: Basic Input Output System(基本输入输出系统)

15)XTAL/OSC: 振荡产生器

16)Resonator: 陶瓷振荡器

17)OSC: 晶体振荡器

18)CRYSTAL: 石英振荡器

19)Discrete Semi-Conductor: 半导体

20)Transistor: 晶体管

21)LED: 发光二极管

22)Multi-Layer Capacitor: 绩层电容

23)Tantalum Capacitor: 钽质电容

24)Ceramic Capacitor: 陶瓷电容

25)Aluminum Electrolytic Capacitor: 铝电解电容

26)Plastic Film Capacitor: 薄膜电容

27)Capacitor Array: 电容数组(排容)

28)wirewound: 绕线电阻

29)Thermistor: 电热调节器

30)Variator: 可变电阻

31)Inductor: 电感

32)Ferrite Bead: 铁氧化体磁珠

33)Bead Core: 磁珠

34)Chip Bead: 贴片磁珠

35)Buzzer: 蜂鸣器

36)Relay: 延时器

37)Sensor: 感应器

38)Socket: 插座

39)Slot: 插槽

40)Fuse: 熔断器

41)Connector: 连接器

42)PCB: Printed Circuit Board(印刷电路板)

43)PCBA: Printed Circuit Board Assembly(电路板成品)

44)PP: Parallel Port:(并行接口)

* * * END * * *

QA English Training

检验抽样判定

服務(Service)品質(Quality)彈性(Flexibility)專業(Profession)永續(Evergreen)

抽样 Sampling抽样大小 Sample Size 随机抽样 Random Sampling样品Sample(Product)检验Inspection全检Full Inspection 免检Inspection Free缺点Defect / Flaw严重缺点 Critical Defect重缺点 Major Defect轻缺点 Minor Defect允收Accepted

拒收Rejected / Refused退货Returned

设备线材标示

仪器Equipment / Instrument / Apparatus治具Fixture

设备Facility/ Equipment检验设备 Inspection Equipment 测试设备 Testing Equipment显示器 Monitor

鼠标(垫)Mouse(Pad)网线 Network Line

电话线 Phone Line电源线 Power Code

电源 Power Supply本地网/ 局域网 Local area network 标志 Logo 公告/通知 Notice商标 Brand/ Trade Mark 作业程序 文件变更

工程变更通知 ECN = Engineering Change Notice

特急件 Extra urgent急件 Urgent

一般件 Normal作业程序 Working Procedure

作业标准 Working Standard检验规范 Inspection Standard

标准作业指导书 SOP = Standard of Operation

进料检验 Incoming Inspection历史资料卡 History Card

客户料号 Customer P/N承认书 Approval Sheet

核准 Check / Approval / Confirm / Verify

品名规格 Specification / Description外观 Cosmetic/Appearance

尺寸 Size/ Dimension发票 Invoice退货单据 Reject Sheet

发行 Issue / Release文件管控 Document Control

说明书 Instruction Manual保证书 Warranty Card

 供货商 稽核 调查

Company Profile 公司简介Survey Form 调查表

Quality Control质量控制SelfAssessment 自评

Supplier Control System 供货商质量控制系统

SQE= Supplier Quality Engineering 供货商质量工程

CSD= Customer Service Dept.客户服务部

QVL= Qualified Vendor List 合格厂商清单

Rework Notice/ Report 重工通知/报告

Flowchart 流程图AuditRecord 稽核记录

服務(Service)品質(Quality)彈性(Flexibility)專業(Profession)永續(Evergreen)

Rank List 排行榜Quality Manual 品质手册 Internal Audit 内部稽核Customer Feedback客户反馈 Corrective Action 改正措施Preventive Action 预防措施 Implement / Execute 执行Root Cause 根本原因

Opening Meeting 首次会议Close Meeting 末次会议

系统组装 测试 出货

组装 Assembly包装 Packing系统线AssemblyLine 车间Workshop贴纸 Label包装箱 Cartoon

试产 P/R = Pilot Run量产 M/P = Mass Production

样机 Sample(Golden Sample)烧机 Burn In

出货 Shipping / Outgoing扫描 Scan

出货通知 S/A = Shipping Advise终检 Final Inspection

磁盘 Floppy软件 Software(Microsoft Ware)

栈板 Pallet开关 Switch插座 Socket

站别 Station盘点 Count记录 Record

工令 Work Order测试报表 Test Report

机种 Model系列号 Series No.服務(Service)品質(Quality)彈性(Flexibility)專業(Profession)永續(Evergreen)

第三篇：房地产部分提问及问题解答

什么时候能住进去？

答：一期丹桂园可能明年6月份交房，具体时间要以开盘签订的购房合同为主。

2.周围环境，人气稀薄，居住氛围？

答：已经售出129户，都是银行和金融界的领导，他们就是觉得这边环境好，有发展潜力，而且他们买的都是位置不是很好的。

3.没有看到山？

答：我们整个项目的后面是有山的，正对着的是渝州科技园的小山坡和景观凉亭。

4.位置偏

答：当今是信息时代，更注意环境和生活品质，注重时间，（偷换距离概念）仙女湖比市区环境优美，空气更清新。（距离有时间衡量）很多市区的人周末都到仙女湖玩，您每天都能享受到这样的环境，何乐而不为？

5.游泳池付费？

答：针对的是小区里的业主开放，付费很低，而且8月份会推出贵宾卡，可享受小区至尊服务。

6.公司聘请的物业，物业费很贵吧？

答：费用的话我们肯定会结合新余市场，让您可以享受管家式的服务。最终物业管理公司还未确定，我们现在也在考察中，目前聘请了绿城的物业顾问。

7.房子建了好多年？

答：前面的一小部分是07年建好的，刚开始是中国人民银行在建，后来我们公司把它买下来，重新规划整改。之前他们都是每家建给自己住的房子，所以房屋质量问题不用担心的。

8.结构形式？

答：砖混。

9.靠湖别墅，如果水脏了，会影响业主的生活环境。

答：我们的湖都是活水系，人工河流，小区北段有抽水泵和进出口，让水循环，而且到时候湖里面会有水草，会有一个自我新陈代谢。

10.靠湖别墅，湿气大？

答：我们体现的是一个亲水环境，以休闲景观为主，难道您不希望您所居住的小区里面有一个这么大的湖泊么？

11.学校太吵，会影响到业主。

答：学校在东北侧，中间隔着一片山脉，我们老板拿地就考虑过这个问题，等到时候去现场看一下，感受一下您就明白了。

12.房子太密。

答：沙盘上看的话只是一个整体效果，如果到时候我们工地建好了，可以带您过去看一下，我们600亩地，但是房屋的面积之建了200多亩，而且每家每户都有花园。

13.和龙华仙湖郡相比我们有什么优势？

答：它那里风景是不错，但是它离市中心太远了，而且我们到景区也就5分钟的车程啊。

14．离物流园区位置近。

答：物流园区在桥头那边的位置，我们中间隔了渝工学院和一片山脉，您可能是开车从那边经过的吧，所以说感觉就会隔得很近。

15.到时候可以在院子里种菜么？

答：院子是赠送给您的，如果您有这方面的兴趣爱好的话，可以在不影响小区整体景观环境的条件下，在您家的院子里种一些

16.双拼的户型东西方向的价格是否一样？

答：可能会有差异，但差别不会很大。

17.用什么燃料？

答：目前我们这个片区还没有通管道煤气。等主管道铺设过来新余市燃气公司统一派送，一个片区整体置放。

18.安全性？

答：小区聘请了杭州绿城物业管理顾问，是别墅类最好的物业公司。各户都会安装可视对讲机，小区还会启动远程红外线控制系统，全方位保障业主安全。

19:.你们有什么样子的优惠措施？

答：首先我们推出7套特价房（最终价格）；其次针对认购客户推出20万抵40万（双拼），40万抵80万（独栋）的优惠，除抵扣活动外，认购期付款30%，额外优惠3个点，付款40%,优惠4个点，付款50%，优惠5个点。除此之外，还可享受开盘超高优惠。20：按揭贷款怎么付款

答：按揭贷款就是您以所购得的房屋作为抵押品而从银行获得贷款，按照银行规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息，如果违约，银行有权收走房屋。21：一次性与按揭的折扣区别？

答：

22：小区有什么活动场所？

答：会所有恒温游泳池、超市、休闲酒厅、健身房等，在小区的西北角有占地30亩的活动运动场所（羽毛球场、网球场等），湖面景观桥、钓鱼台。

23：小区的均价是多少？

答：因为面积、花园大小、位置不同，价格都有所差异，我们最便宜的有125万的，面积也有258平。像双拼的大概均价7000多，独栋的话10000多，这些也都是折前价，现在我们有一系列的优惠活动，具体的话还是要来售楼部看。

24：别墅的层高是多少

答：3米

25：都是老房子建筑质量不好？

答：这个您不用担心，因为当时都是人民银行高管给自己建的房子，您试想一下，他们给自己的建的房子质量肯定差不了。

26：什么时候可以交房？

答：大概的话是明年6月份，这个具体时间也是要以合同为准。

27：银行贷款利率问题

答：一般现在的银行都是第一套房按照基准利率，第二套房要上浮10%，也就是基准利率的1.1倍。

28：办理一套的手续：

答：身份证、户口本、结婚证或单身证明（配偶已故需要死亡证明）、收入证明、纳税证明、公司营业执照、银行进账单

第四篇：房地产部分翻译专题

21世纪早期美国房地产泡沫

Fannie Mae CEO在2001年曾说：投资房地产是安全的，对大部分家庭来说是唯一一种的杠杆投资，同时也是拥有最好投资回报的投资项目之一。房地产会持续增值。房地产价格预计增长速度会超过1990年代。他的乐观部分是源于美国人对拥有房产的重视程度。这种重视程度在Fannie Mae的座右铭中有体现“我们的业务是美国梦”

Raines 并不是唯一在推销投资房地产的好处的人。即使房价在特定地区会有暂时的回落现象，而全美平均房价自1975年开始就稳步上涨（如图1）。这种趋势在96年有加速，在05年末06年初达到每年12%的增幅。许多观察者认为价格上涨部分与自从2001年衰退后联储局保持低利率政策有关。在1908年到2001年期间，联邦基金利率（Federal Funds rate）（同行隔夜拆借利率，类似LIBOR）在大体上跟随着经济的情况（如图2）。2001年到2004年7月，即使有产量与价格增长的现象，联储局仍保持着低利率。也许是惧怕根本没有发生的衰退，在2003年7月到2004年7月，联邦基金利率保持在只有1%。在此之后，对通胀的忧虑似乎占了上风，而利率也稳定上升，在2006年9月联邦基金利率达到了5.25%。

一场对房价的辩论在2004年开始了，部分经济学家，如 Dean Baker，中央经济与政策调查会主任，认为房价如将要破灭的泡沫，经济将要在房屋财产承受2万亿到3万亿美元的损失。其他人认为，即使房价已大大超过了租房价，然而在低利率政策下是合理的。

甚至在经常能听到提及房事泡沫的2005年10月，发展商Bob Toll否认和抱怨说：“为什么房地产市场像其他行业一样取得繁荣呢？为什么我们必须会产生泡沫后破灭呢？”与此同时，一些经济学家指出房价上涨集中在特定区域如旧金山和纽约，那里因为有区域限制而较难扩张房屋市场。哥伦比亚大学教授Chris Mayer认为这些地方本身的吸引力结合了无力增加供给的因素，导致了在这些地区“基本永远”的高房价。提及到东京房地产价格仍大大高于曼哈顿的房地产价格，他声称：“没有自然律阐述美国的房价会止步于此，没有一条！”

在1990年代前的家庭金融

在美国，人们经常谈论到“传统的”30年期固定利率房贷按揭。这项金融工具要求借款人在30年间每月有稳定的现金流去支付贷款。支付额是事先规定好的，因此贷款利率是固定的。许多这些传统的贷款允许借款人没有任何处罚地“预付”他们的房贷。当利率下降时候，借款人经济利用这种优势去再为他们的房产融资。

虽然美国存贷协会（S&Ls）只有不到12年的历史，他们在大萧条前已经开始提供了有固定支付额的房贷按揭。当时，其他贷方大部分提供短期的再融资按揭，因为他们在最后会有“气球膨胀”式的支付。在大萧条期间，许多家庭因为在再融资方面变得困难而部分违约了。其中一个政府的反应措施是设立了HOLC，一个同时帮助借款人与贷款人的组织。若双方同意，贷款人会得到HOLC的债务去交换对借款人的索偿，即使这项交易要求银行去承认这是一项资产损失。借款人同时通过承认新的基于全新的家庭资产评估有固定支付额的“自我分期偿还”按揭，从而从之前的债务中解放出来。

在二战后，银行和S&Ls 创造了很多30年期固定利率的房贷并且持有它们到期。这结果通常都不乐观。当80年代早期短期利率上升，按揭资产的收益率低于了他们对存款所支付的利息成本。这种不对称被认为是导致了在1986年仍存在有32234个的S&L中的一半都失败了的原因之一。因为政府保证了S&L的存款者，所以它引起了相当大的损失和不得不设立了专门的机构去处置这些失败了的S&L的资产。

这场S&L的危机加速了由两个政府资助企业（GSE），Fannie Mae与Freddie Mac所引导的房贷按揭证券化。Fannie Mae最初在1938年作为一个政府机构被创立。与Freddie Mac相似，一个在1970年被国会特许成立的孪生兄弟企业，Fannie Mae 最终变成了一个私有的公众交易公司。从捆绑起从抵押原有者买来的抵押贷款开始，这两家GSE创造了与出售了这

种以这些抵押贷款所收来的资金来支付给此证券所有者的有抵押证券（MBS）。作为交易的费用，GSE确保了这些债务的利率与委托人。这意味着，假设GSE保持着有偿付能力（或若在他们有财政困难时候政府会来挽救）的话，MBS的持有人唯一的支付风险就是潜在的抵押贷款会被提前偿还（理解为预付风险）。

国会限制了GSE能接受的贷款的大小。在2006年，举个例子，给一栋住宅的最大的贷款额是417000美元。以限制他们的信用风险，GSE使用与那些传统发起人类似的标准。为了保证有效的抵押物，他们只收取高级的抵押贷款与通常有贷款价值比（LTV）不超过80%的要求。LTV是产生时抵押贷款与资产的市场价值的比率。在承诺支付债务之前，GSE也会观察借款人的收入与就业情况、其他资产的状态，止供与破产的历史。与GSE的规定相一致，住房贷方在1990年之前只会借钱给被认为有良好信用的借款者，这些借款者大体需要以上列举因素的书面证据。直到这项措施被1977 law所处罚，大部分贷方同样否认生活在所谓“被歧视”群体中人们的抵押贷款，那里主要是市中心社区的黑人聚居地。

一条对有信用问题历史借款者的道理仍保留着，就是去传统的贷方申请被联邦住宅管理局（FHA）投保的贷款。这些贷方需要去确认贷款是否符合FHA的要求和这过程会比非FHA抵押贷款花费更多的时间。除了这些标准，大约有8%的FHA贷款在1993年过期了，而标准抵押贷款的拖欠率只有3%。FHA贷款被一家叫Ginnie Mae的政府控有专门处理联邦保证抵押的公司打包进了MBS里面。

止供率的崛起

当借款者止供，贷款者可以开始执行止赎的程序。除非借款者还清欠款并重新供款，或者和贷款者达成协议，否则赎回权就会被拍卖。借款者就会被驱逐出房。借款者被驱逐出房的相关记录不多。抵押贷款银行协会（MBA）做了一项有关贷款的调查，报告了止供或者正在止赎的比率。但次级贷款在这份报告里是不完全的。

根据报告，总止赎率从2002年第二季度的1.23%跌到2005年第一季度的1.08%。同期总止供率从4.77%跌到4.31%。常理来说，次贷增加会推高这两项数字。一种解释是房屋增值使借款者可以再融资。另一种解释是，房屋增值，借款者卖房清供。

止赎率和止供率在2006年至2007年有所提升。止供率：2006年第四季度4.95%，2007年第三季度5.59%，2007年第四季度5.62%。Realtytrac，专门帮助买家寻找止赎房屋的公司发表报告，认为止赎率正大幅提高。MBA宣布，2007年第三季度，一般贷款止赎率是0.79%，次级贷款止赎率是6.89%。一家联邦储备银行认为有20%次级抵押集资而来的贷款会被止赎。房价下跌导致次级贷款止供率上升。

止赎的经济成本和人力成本是巨大的。由于拖欠还款，借款者的欠款在止赎过程中要承受高额的滞纳金和其他款项，而在此之前借款者一般对此毫不知情。更悲惨的是，失去房屋对借款者来说是毁灭性的打击。“我感到失败，我觉得我之前为此所做的一切都白费了。”

在止赎过程中，维护房屋一般都会被忽视，由此造成了房屋市价降低。有部分情况，愤怒的借款者对房屋发泄，在被驱逐之前对房屋造成损伤。由于在拍卖时买家出价不会太高，银行一般都会自己留着房屋产权。根据Realtytrac，银行在2007年10月11月如是处理了50000份产权。这些产权被弃置无用，追究毁坏责任。

破坏对城市造成严重的打击，诸如克里兰夫和底特律。这些城市有时会出现衰退，止赎潮把一些中产阶级逼入绝境，因为被止赎的房屋有时只用$1000就能买到。小团体和移民团体受到的影响更大，因为与其他相比他们承受了更多的次级贷款。从全国范围来看，止赎率在有建筑潮的城市里也很高，诸如弗罗里达，加利福利亚，而斯托克顿是全美最高止赎率的城市。止赎不只影响房屋持有者，还影响了租户，他们也经常被驱逐出房屋。

止赎对双方都造成巨大损伤，有人会认为贷款者和借款者会寻找另一种解决方法。一种可能

性是在止赎之前和平卖掉房屋，贷款者忍受卖房屋所得的钱与贷款应收的钱之间的差额。另一种是借款者留在房屋里还更少的款。贷款者声称他们有尝试和借款者商讨，但只要一提到止赎，商讨就不了了之。借款者则说他们经常不被贷款者理睬。实际上，不少借款人被声称要有效针对抵押物重新谈判的诡计屈服了。

一些观察者指责抵押证券化，认为抵押证券化使贷款者和借款者之间缺少商讨。实际上，服务协议给借款者留下的余地很少。同样有人认为贷款者和借款者之间的任何交易都对抵押债券的不同部分有不同的影响，由此引发诉讼。

房地产组方面：

除了要对房地产价格，成交量有些研究，包括形成动因，贡献什么的，都需要有些研究或者数据支持，这些研究和数据主要来自一些研究房地产市场的paper，自己google一下。还要介绍一下这种形成机制，形成机制应该很多文献里都会有

第五篇：关于派遣过程中的部分问题解答

关于派遣过程中的部分问题解答：

1、延期派遣及户档封存需要注意的问题：

延期派遣可以为应届毕业生提供半年左右的在京寻找工作及落户的机会。主要针对的是毕业后才能解决北京市或用人单位所在地户口的同学，所以申请延期派遣的同学必须在6月15日前将用人单位出具的证明材料（带单位公章，非北京用人单位亦可）提供给我处，以便于及时办理户档封存（即自毕业日起至2012年12月15日间，申请延期派遣的毕业生户口暂时冻结并保存在研究生院）。学校封存户口与档案期间，只办理与就业有关的事宜（不含异地报考公务员），不开具与就业无关的各种证明材料。如因婚姻、生育、出国、升学、保险、购房等须开具证明材料时，须先将其户口、档案转回生源地，再由生源所在地的有关部门开具证明材料。

户口和档案封存学校期间落实工作单位并签订《就业协议书》的，学校可于除节假日外的工作日时间内尽快为其办理就业派遣手续；逾期仍未落实就业单位者，学校将在2012年12月底前为其办理二次分配《报到证》，并将其户口、档案转回生源所在地。

延期毕业同学待工作及户口落实后，凭派遣证领取毕业证及学位证。未正式派遣同学毕业证及学位证暂不发放，但可领取复印件以便于就业。

申请延期派遣的毕业生7月6日办理离校手续时，不需要办理户口、档案及报到证等三项手续，待工作单位确定后，再执原离校清单办理此三项手续并离校。

具体办理事项及文件下载详见研究生院院网校园公告栏《关于申请延期派遣的说明》。

2、户口及档案二次分配回生源地的注意事项：

凡已有工作但未解决户口及未找到工作的毕业生，按市教委和市公安局的规定，必须在毕业时将档案和户口迁回生源所在地就业指导部门或地方人事局（按各省政策规定有所不同）代管。（2012年具体各省二分派遣单位详见附件2）毕业时，按照户档不分离的规定，户口和档案必须同时迁回，如有需要，可以在迁回以后再办理迁出。

北京市教委严禁毕业生直接与人才签订三方协议，如用人单位需要人才代管档案及户口，请将人才名称及地址写入档案转寄单位、地址及户口迁移地址栏内，三方协议的用人单位（乙方）和报到证抬头仍必须为用人单位全称。如有极特殊情况需要派遣至人才市场，则需由用人单位出具带单位公章的全权委托人才代管申请，要求将毕业生报到证抬头改写为人才市场公司，毕业生签字同意并送交学校，最后由我处报至教委，经教委批准后方可正常办理派遣手续。

二分回生源地的毕业生如果将档案和户口迁回生源所在地就业指导部门或地方人事局，2013年7月1日前仍可以按照应届毕业生身份报考各地公务员（北京除外），将档案户口转移至人才的毕业生如想报考公务员，必须以社会人员身份报考。

报到证和户口迁移证有效期为一个月，请同学们领取后抓紧办理，若因过期未报道或未落户口，所造成的一切问题和后果，由本人自负责任。

3、关于改派：

凡是未找到工作回省二次分配的同学，若在两年之内（2014年6月30日前）在非生源地所在省进行就业，可以持原报到证（红白两联，白联在档案里）及新单位三方协议或接收函到招生就业处进行改派。若在生源地所在省进行就业，可直接在地方办理手续，无需由学校改派。

凡依正式手续派遣到用人单位工作，但在一年之内改换工作的毕业生（2013年6月30日前），可以持原用人单位退函、原报到证（红白两联，白联在档案里）及新单位三方协议或接收函到我处进行改派。

改派时间一般在递交全部材料后15天内，假期和法定假日不接收改派申请。除原工作单位及户口在北京的毕业生外，北京市不接收外地户口进京的改派。

4、关于灵活就业的问题

除通过签订《就业协议书》参加就业的形式之外，其他未取得工作地户口指标的各种就业形式均为灵活就业，其中包含“签订劳动合同”、“单位用人证明”、“自由职业”、“自主创业”四种具体形式。

选择灵活就业的毕业生，须在学校上报就业方案前到招生就业处递交相关证明材料：

（1）通过“签订劳动合同”就业的毕业生，须递交与用人单位已签订完成的劳动合同复印件。

（2）通过“单位用人证明”就业的毕业生，须递交用人单位开具用工或试工的证明材料（无格式限制，但需盖单位公章）。

（3）通过“自由职业”就业的毕业生，须递交个人从事自由职业的声明（无格式限制）。

（4）通过“自主创业”就业的毕业生，如自主创立公司已注册成立，须递交所创立公司营业执照复印件，如自主创立公司尚未注册，须递交个人自主创业声明（无格式限制）。

5、关于考研、上博士后，及出国的毕业生就业手续办理问题。

考研已取（含硕士考博、博士做博士后）的毕业生，应在6月15日学校上报就业方案前，持录取通知书复印件或相关证明到招生就业处备案。如录取学校未能在6月15日前发放调档函或录取通知书等证明文件，毕业生务必于6月15日前及时联系我处并说明情况，以避免户口档案误派出京的情况发生。

在学校上报就业方案之前已确定其毕业去向为出国（境）的毕业生，需在6月15日前到招生就业处递交国外高校邀请函复印件。若出国（境）留学成行者，按有关规定，可将本人户口和档案转至生源所在地或教育部留学服务中心（网址：），并凭《中国农业科学院研究生院毕业生出国（境）申请表》办理户档迁移等相关手续。

申请出国工作、探亲的毕业生其户口档案关系应回生源地。

6、关于毕业生支援西部、志愿服务西部奖励办法的说明

我院鼓励毕业生到西部地区、艰苦边远地区，到祖国最需要的地方去建功立业，将个人的发展与国家、集体的需要融为一体。依据我院《中国农业科学院研究生院关于对西部地区和艰苦边远地区就业毕业生的奖励办法》，将鼓励毕业生到西部地区、艰苦边远地区就业工作制度化、规范化，该办法规定：对志愿到西

部地区和艰苦边远地区就业和创业的毕业生给予1000元至3000元不等奖金，同时硕士研究生三年后拟报考我院博士研究生的，优先录取；博士研究生三年后拟回院做博士后研究工作的，经博管会批准，享受国家计划内指标待遇。

本办法具体细则及《西部地区和艰苦边远地区就业奖励申请表》详见院网站（http:///channel.asp?ParentClassName=%BE%CD%D2%B5%D6%B8%B5%BC&ClassID=63），奖励计划将在6月20日前进行最终审核报批，请在西部就业的毕业生提前向我处递交就业协议书、单位用人证明及下载填写提交《申请表》，我院将在毕业时进行奖励。

7、关于不就业的说明

因部分同学毕业后准备出国、复习考博等暂不就业选择，此类毕业生不需要于6月15日前递交就业材料，可以本人于6月18日至27日间至我处（研究生院办公楼424）填写毕业生就业选择意向表（京外所毕业生可以于办理离校派遣手续时统一填写毕业生选择意向表），并且填写时自主选择“不就业”一项，填明不就业原因。此类毕业生毕业派遣时报到证及户口档案按照二分回生源地处理，并可凭选择意向表回执领取二分回省派遣费并办理迁移户口等离校事宜。

7、关于发放派遣费的说明

根据我院规定，派遣费的发放对象为毕业时已签约或者已有用人单位意向的一次派遣毕业生（含明确不就业二分回省且填明原因的毕业生）。所以，已签约并提交三方协议的毕业生可于办理离校手续时直接领取至工作单位所在地的派遣费；凡已经与用人单位达成工作意向，但未签订就业协议并未递交延期派遣材料的毕业生，可与7月6日前至我处（研究生院办公楼424）填写毕业生就业选择意向表，办理离校手续时可凭选择意向表回执领取二分回省派遣费并办理迁移户口等离校事宜。

凡一次派遣之后再进行派遣的毕业生无派遣费及西部奖励。