产业联动 扩张旅游地产版图

第一篇：产业联动 扩张旅游地产版图

产业联动 扩张旅游地产版图

在天津滨海新区，近几年亮相的星耀五洲、锦绣香江、极地海洋世界等项目，基本都是投资几十个亿以上，形成区域及产业联动的大型综合项目。这一方面是资本实力凸显的规模效应，另一方面也表明产业联动成为大型旅游地产项目的支撑。

在天津滨海新区，近几年亮相的星耀五洲、锦绣香江、极地海洋世界等项目，基本都是投资几十个亿以上，形成区域及产业联动的大型综合项目。这一方面是资本实力凸显的规模效应，另一方面也表明产业联动成为大型旅游地产项目的支撑。

旅游地产的出现为旅游业和房地产业提供了一个天然的交互撬动，带动旅游、酒店、商务、商业、居住、交通等产业的快速发展。对于旅游地产核心联动产业的选择，一是结合当地产业发展优势、立足区位资源优势进行开发，带动区域优势产业提升，如大唐芙蓉园的开发使曲江新区晋升为国家文化产业示范区;二是根据区域产业发展趋势，导入相关产品，驱动区域潜力产业发展，如温江区通过打造金马体育城，建设成都国家体育产业基地。

旅游地产的产业互动实现要以产品规模化、产业集群化为依托，产业互动的乘数效应产生要以产业链的互动和协调为基础，而这不仅需要很长的投资培育期，也还时刻要面临产业市场竞争和变化的风险，因此，开发商必须有极强的资金的平衡和开发节奏的控制能力。不管怎样，可以预见，“旅游+地产+产业=大旅游地产”将是未来发展的大潮。

总而言之，独特的理念创新，有利于塑造旅游地产的个性品牌，清晰的角色定位，有利于精准旅游地产的目标市场，合理的业态组合，为旅游地产赢利奠定基础，有效的产业互动，实现旅游地产的可持续扩张。紧握这四把密钥，旅游地产的开发就能在最大限度实现政府、开发商、游客、原住民等多方共赢。旅游小镇旅游地产研究

旅游房地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业，旅游房地产是随着房地产业的发展而逐渐产生和兴起的，旅游地产的兴起，是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。

旅游房地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业，旅游房地产是随着房地产业的发展而逐渐产生和兴起的，旅游地产的兴起，是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。

旅游小镇开发实际上就是以旅游产业为主导产业的小城镇建设。小城镇建设是中国城市化进程中非常重要的一个部分，是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。因此，国家给予小城镇建设大量的资金、土地等等政策支持。特别重要的是，小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口。

但是小镇开发中，房地产价格非常低，本地居民购买力不强，商业性房地产企业不太有兴趣。只有旅游房地产，对于拥有旅游资源的小镇建设而言，意味着巨大的商机--因为旅游房地产的买家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。这就是旅游小镇提供的商机!将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明等地，已经得到实践，并走在了云南旅游地产的前列。高尔夫地产成为最经典的样板，激励着房地产商的极大热情。海南旅游地产的机遇与挑战

没有丝毫松动迹象的楼市宏观调控正在改变着中国地产开发商的生存规则。当旅游地产一度因“蓝海”而被视作调控避风港而得以吸引众多地产商蜂拥而至之时，旅游地产的再度细分也已迫在眉睫。对此，业内专家已经形成共识。简单的景观资源，已然无法起到赢得市场认可的“避险”作用。于是，包括万达、华侨城、春光等房地产开发企业分别将自身的产品线定位在冰雪、文化旅游和热带雨林为核心资源，多元化细分正在成为避险的必然选择。在他们看来，“旅游地产的每一次发展，都会以一类稀缺资源的深度开发为代表，比如20世纪初时的海景房。

没有丝毫松动迹象的楼市宏观调控正在改变着中国地产开发商的生存规则。当旅游地产一度因“蓝海”而被视作调控避风港而得以吸引众多地产商蜂拥而至之时，旅游地产的再度细分也已迫在眉睫。对此，业内专家已经形成共识。简单的景观资源，已然无法起到赢得市场认可的“避险”作用。于是，包括万达、华侨城、春光等房地产开发企业分别将自身的产品线定位在冰雪、文化旅游和热带雨林为核心资源，多元化细分正在成为避险的必然选择。在他们看来，“旅游地产的每一次发展，都会以一类稀缺资源的深度开发为代表，比如20世纪初时的海景房。

而现在，以热带雨林休闲度假生活为代表的雨林地产，正在成为旅游地产下一阶段的发展风向标。”众所周知，热带雨林是世界上最为稀缺的生态资源之一，这决定了雨林地产不可能像海景房那样，成为相对大众化的度假产品，而被定义为旅游地产中的“高端奢侈品”。于是作为我国最大的热带岛屿，拥有丰富的热带雨林资源的海南，再次站在了机会的风口浪尖上。

一个最新利好或将进一步加大热带雨林资源和雨林地产的开发力度。据了解，《海南省热带森林旅游发展总体规划(审议稿)》编制工作已完成，正式提交海南省旅游规划委员会审议。海南省林业局局长关进平曾对外表示，“海南省将制定世界一流的森林旅游规划，建设世界一流的森林旅游设施，开发世界一流的森林旅游产品。”

尽管相比冷清的住宅地产而言，旅游地产市场还算热闹。然而，正如很多新兴领域一样，当人们都开始意识到其发展前景之后，同质化便如同影子般逐渐的出现了。旅游地产业的发展也不例外。海南作为旅游地产投资的黄金地，似乎也没能逃过这一“劫”。专家认为，同质化已经是一个普遍的问题。纵观很多城市的相关规划，都大同小异，而考察世界知名的一些旅游度假胜地的规划，则发现每个地方都有差异性。作为我国唯一获批的国际旅游岛，海南的规划显得非常重要。除了同质化，另一个挑战来自营销。旅游地产最大的特性就是项目和购房者是在不同的区域，是在异地。而今超过70%购买海南房地产的客户来自于岛外，这就预示着整个营销战线非常长。

还有一个问题在于服务，旅游地产不是一个单纯居住的功能，而是要满足跟旅游相关的吃喝玩乐购住行。因此，海南要做好的是针对旅游地产这个物业所提供的后续的衍生服务或者基本服务。据了解，目前，在海南短期居住的客户占到主要的比例，据统计，在海南居住时长少于一个月的客户群体超过了70%，他们需要专业公司提供酒店式的入户管理服务，而且对于剩下11个月闲置期，应该有专业公司提供闲置期经营管理服务，这些服务才刚刚启动。海南任重而道远。

热带雨林正在成为海南继黄金海岸线之后，又一张国际化的旅游名片。在海南，最具代表性的热带雨林就是呀诺达雨林文化旅游区。该项目堪称中国雨林地产开发的一个典型样本：一是拥有呀诺达热带雨林的稀缺雨林景观，包括4.6万平方米原生雨林湖、168平方公里生态氧吧、2公里长的滨湖路。二是在通过坡屋顶、吊脚楼、茅草屋、无边际泳池等建筑元素。融合了本土黎苗文化和东南亚文化，呈现原味的雨林建筑。

旅游地产案例研究需要具备哪些因素？

巅峰智业旅游规划专家对黄山区进行考察得出：文化是旅游的灵魂。黄山区靠山拥水，圣人云：“仁者乐山、智者乐水”，黄山区的山水旅游也即是文化的大仁大智之旅;黄山区位于徽文化与青弋江文化交汇处，文化多元，内容丰富，旅游文化发展规划对加快发展文化事业，形成创新开拓型的文化事业发展环境，建设一批高档次的文化设施，创作一批文化精品，进一步丰富城乡群众文化生活有重要的促进意义。文化作为一种产业，已经被社会所认同。但是，目前黄山区还没有形成具有区域特色的旅游文化，知名度缺乏，无法形成品牌效应;区域特色旅游文化发展规划措施如下：

巅峰智业旅游规划专家对黄山区进行考察得出：文化是旅游的灵魂。黄山区靠山拥水，圣人云：“仁者乐山、智者乐水”，黄山区的山水旅游也即是文化的大仁大智之旅;黄山区位于徽文化与青弋江文化交汇处，文化多元，内容丰富，旅游文化发展规划对加快发展文化事业，形成创新开拓型的文化事业发展环境，建设一批高档次的文化设施，创作一批文化精品，进一步丰富城乡群众文化生活有重要的促进意义。文化作为一种产业，已经被社会所认同。但是，目前黄山区还没有形成具有区域特色的旅游文化，知名度缺乏，无法形成品牌效应;区域特色旅游文化发展规划措施如下：

开发和利用好历史、文化遗产及文物资源。努力发展旅游文化产业，使之成为旅游经济发展的一个有力增长点，全面推行旅游文化产业的市场化、产业化管理模式，形成全方位开放的产业发展格局，努力创建创新型、特色化旅游文化，形成三个重点，即旅游生态文化、休闲文化和度假文化。

重点开发旅游生态文化，突出黄山和太平湖的山水之奇秀，突出黄山区依山傍水的旅游胜地特征。重点开发旅游休闲文化，形成环绕黄山和太平湖的山水休闲区和甘棠镇的城区休闲区，成为三小时交通圈市民和当地居民周末休闲和夜生活的首选，重点开发旅游度假文化，突出依托黄山、九华山的太平湖国际旅游度假区的形象，使太平湖成为知名的旅游度假胜地。加强旅游文化管理，规范行业行为。切实做好旅游文化规划管理工作，侧重弘扬历史文化和民族文化。增加景区内涵 提升旅游地产价值

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

景区旅游地产的市场表现，所谓旅游景点地产，就是在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、休闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间，对于此类旅游景区地产的开发来说，最重要的是既可以增加景区的游览内容，又能提高游客的游览兴趣，从而间接提升其它旅游地产的价值，达到最终盈利的目的。从旅游景区地产产品表现形式来看，旅游主题公园首当其冲。其比较知名的案例就数杭州宋城主题公园以及深圳华侨城，而以宋城集团开发宋城公园为代表，1995年宋城集团投资巨资复制“清明上河图”，借助西湖旅游的品牌优势宋城公园取得成功，2005年宋城借助世界休闲博览会，成功打造休闲旅游第一城。未来，旅游地产如何满足休闲需求？

近年来，伴随着大众消费实力的逐步增长，人们愈加注重休闲，自助游、度假游乃至“候鸟型”的迁居，已成为很多人的选择。而旅游地产则被认为是“休闲刚需”的一种。尤其是“国五条”出台之后，凭借较为宽松的投资环境，旅游地产吸引了越来越多的房企涉足。甚至有业界人士大胆预测，旅游地产将撑起楼市的“后黄金十年”。

近年来，伴随着大众消费实力的逐步增长，人们愈加注重休闲，自助游、度假游乃至“候鸟型”的迁居，已成为很多人的选择。而旅游地产则被认为是“休闲刚需”的一种。尤其是“国五条”出台之后，凭借较为宽松的投资环境，旅游地产吸引了越来越多的房企涉足。甚至有业界人士大胆预测，旅游地产将撑起楼市的“后黄金十年”。

旅游产业已成为各地政府加快经济增长模式转型、带动就业、发展经济的支柱产业之一。“地方政府引进房地产开发企业开发旅游地产项目，发展旅游经济本无可厚非，但国内房地产企业已经习惯于低价拿地、高价卖房的住宅开发模式。”曾晓成直言，国内的旅游地产才刚刚起步，旅游与地产究竟如何结合，才能更好地促进地方旅游经济的发展，还处在摸索阶段。

旅游财富网的调研数据显示，2009年以前在山东半岛和海南地区出售的候鸟式度假项目，实际上绝大部分都是普通住宅物业，由于缺乏相应的度假设施和生活服务配套，许多地区的度假类物业出现严重的“售后空置”现象。事实上，这些项目大都地处旅游度假区或旅游景区周边，旅游度假客源也相对丰富，但由于只是普通的物业管理公司管理，业主物业基本上无法通过经营来获得收益。在一些地区，即便是旅游旺季，在酒店房价高企、客房爆满的情况下，旅游地产项目还是存在大量闲置现象，造成了土地利用、资源开发等方面极大的浪费。

旅游地产最早兴起于海南。上世纪90年代中后期，为了盘活当地房地产，海南的开发商提出了“旅游地产”这个概念，“但其实质是打着旅游开发的旗号开发住宅物业。”曾晓成介绍说，时至今日，旅游地产的发展已经呈现出火爆的态势，全国各地全面开花，重点集中在海南、山东半岛、云南、广西、东北、长三角、珠三角和京津唐等地区。复合旅游地产的开发模式

海南的大旅游地产项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道，在海南旅游地产开发规划中，列出了几个重要的节点城市，作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。

海南的大旅游地产项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道，在海南旅游地产开发规划中，列出了几个重要的节点城市，作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。复合旅游地产项目潜力大升值快 借助低纬度的优势，文昌成为中国也是世界上为数不多的航天中心。目前两条一路和东线高速铁路的建设使文昌摆脱了长期被边缘化的局面，迎来了发展的黄金时代。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻番，城市基础设施投入也急剧增加。

紧密结合城市发展 与滨海湾区开发的国际化和养老地产的独自发展模式不同，城市拓展区地产开发项目要承担起部分城市功能，对项目和配套设施的规划都提出了更高的要求，客户需求多元 这类地产不仅要照顾外来的候鸟客户和度假客户，更多的是城市升级带来的大量商务人群。他们的消费行为和海南传统的旅游地产客户不同，更看重资产的升值潜力。

复合旅游地产的开发的限制因素，海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏，针对单个复合旅游地产的开发开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。解密养老旅游地产开发模式

随着休闲产业的发展，地产开发规模的不断扩大，承担了越来越大的城市的功能和作用，而大规模的城市地产开发项目势必带动周边区域的交通联系、配套设施、居住环境、综合效益的显著性增值。旅游地产是房地产行业的一个新兴市场,是市场细分和深化的结果。目前在全国范围内己开发和正在开发的旅游地产项目将近千家,可以说,中国旅游地产已经起步,并且发展快速增长态势,这也给学术界提出了对旅游地产理论进行深入研究的客观要求和迫切需要,实践的发展离不开科学理论的支持。

随着休闲产业的发展，地产开发规模的不断扩大，承担了越来越大的城市的功能和作用，而大规模的城市地产开发项目势必带动周边区域的交通联系、配套设施、居住环境、综合效益的显著性增值。旅游地产是房地产行业的一个新兴市场,是市场细分和深化的结果。目前在全国范围内己开发和正在开发的旅游地产项目将近千家,可以说,中国旅游地产已经起步,并且发展快速增长态势,这也给学术界提出了对旅游地产理论进行深入研究的客观要求和迫切需要,实践的发展离不开科学理论的支持。

大规模的地产必将形成具有鲜明特征和完整程序的，开发在分析周边环境及了解自身的资源现状，制定项目的发展定位和发展战略，明确项目今后的发展方向和目标，在落实土地利用和空间布局，将规划的意图逐步的细化实施到土地上。

养老地产开发模式——海岛中部定安代表的“候鸟型”社区开发 海南岛中部虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买，并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势，海南中部高速沿线的定安、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。

景观设计要遵循人与自然和谐统一的原则 旅游地产中的旅游规划与策划角色

旅游规划在旅游地产中所扮演的第一个角色是发现价值。通过准确而独到的分析、前瞻性的预测以及清晰的思路与判断来发现价值。旅游地产专家认为：“旅游地产在某些方面更像商业地产，它更依赖于环境条件和投资的实力。”当下千亿资本会战旅游地产，面对市场的激烈竞争、巨额投资的风险、项目赢利的压力，旅游地产开发的核心抓手何在，如何把握?基于此，本文从品牌理念、市场角色、业态组合、产业发展四个方面入手，意在抛砖引玉解码旅游地产。

旅游规划在旅游地产中所扮演的第一个角色是发现价值。通过准确而独到的分析、前瞻性的预测以及清晰的思路与判断来发现价值。旅游地产专家认为：“旅游地产在某些方面更像商业地产，它更依赖于环境条件和投资的实力。”当下千亿资本会战旅游地产，面对市场的激烈竞争、巨额投资的风险、项目赢利的压力，旅游地产开发的核心抓手何在，如何把握?基于此，本文从品牌理念、市场角色、业态组合、产业发展四个方面入手，意在抛砖引玉解码旅游地产。

近几年，在旅游地产开发的热潮当中，相当多的旅游地产项目遭遇战略策划层面的失误而使得项目搁浅，这是旅游地产开发中的一种跛足现象。从失误案例中吸取教训，开发商们已渐渐地认识到旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入以及旅游价值的挖掘和资源的合理配置，并符合政府规划的整体发展方向。只有通过对旅游项目的精心经营，才能拉动人气、提升价值，以此促进地产项目的销售。

国内已经有一些旅游地产的项目形成了自己的模式，比如“华侨城模式”等等。一些具有实力的投资商、开发商不仅形成了自己的模式，也已经完成了模式输出，因此旅游地产的客户群更加关注产品特点、着眼投资效益。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合，要求经营者有更高的管理水平和经营能力。这就决定了只有经营专业化、开发专业化、管理专业化的团队，才能在旅游地产的市场中胜出。华侨城与招商旅游地产重点项目设置

随着经济的发展，老龄化的加剧，成都养老物业未来是一个积极发展的趋势。溪岭雪项目的负责人对记者表示溪岭雪不是一个单纯的养老物业，而是集旅游、度假、休闲、养生于一体的综合型项目。据了解，溪岭雪占地500余亩，项目集山地温泉度假酒店、英伦台地小别墅、英式贵族CLUB、英格兰商业街于一体。其自然卖点在于负氧离子含量极高，以及地下原生温泉数千种珍惜动植物、国家保护动物，也是旅游度假物业的天然条件。

随着经济的发展，老龄化的加剧，成都养老物业未来是一个积极发展的趋势。溪岭雪项目的负责人对记者表示溪岭雪不是一个单纯的养老物业，而是集旅游、度假、休闲、养生于一体的综合型项目。据了解，溪岭雪占地500余亩，项目集山地温泉度假酒店、英伦台地小别墅、英式贵族CLUB、英格兰商业街于一体。其自然卖点在于负氧离子含量极高，以及地下原生温泉数千种珍惜动植物、国家保护动物，也是旅游度假物业的天然条件。

本区块的主要旅游规划项目设计，除了进行观光基础设施的改造外，在现有土地利用的基础上，不增加开发面积，提升改造象尔山庄，通过建设观赏佛台，在天气晴朗的白天观看峨眉山主峰，道教、佛教相互对应，与峨眉山佛教胜地资源互动。同时，通过文化展示性产品与参与性、体验型的旅游产品相互结合的方式设计项目，丰富内容，提升旅游服务设施，大规模的旅游地产投资热潮给行业带来同质化竞争，增加了企业自身的财务风险。

华侨城与招商地产先后与深圳大鹏新区签署框架投资协议，但根据目前公布的项目规划来看，双方在同一区域投资的项目均涉及旅游度假、高端酒店、商业娱乐等产业业态。“这必然导致双方日后在产品方面形成同质化竞争，项目在发展中或缺乏对游客独特的吸引力。”旅游地产业内人士如此认为，由于旅游地产具有投资规模大、回报周期长的特点，旅游地产对投资企业的资金实力有更高的要求，不少涉足文化旅游地产的房地产企业在企业财务风险上都难言乐观 旅游地产开发呈现复合多元化特征

旅游地产项目围绕景区展开建设，对景区进行了有机的外延结合，使旅游资源得到最大化的利用，综观近期国内旅游地产的开发，复合型、多元化特征越发明显，不再只是包括景区游玩和酒店住宿的功能，健身、休闲、滑雪等娱乐设施甚至是高尔夫、游艇俱乐部等高端休闲方式也已融入到旅游综合体中，赋予了旅游新的内涵，也为旅游地产的长足发展注入了新的活力。

旅游地产项目围绕景区展开建设，对景区进行了有机的外延结合，使旅游资源得到最大化的利用，综观近期国内旅游地产的开发，复合型、多元化特征越发明显，不再只是包括景区游玩和酒店住宿的功能，健身、休闲、滑雪等娱乐设施甚至是高尔夫、游艇俱乐部等高端休闲方式也已融入到旅游综合体中，赋予了旅游新的内涵，也为旅游地产的长足发展注入了新的活力。

旅游地产项目围绕景区展开建设，对景区进行了有机的外延结合，使旅游资源得到最大化的利用。综观近期国内旅游地产的开发，复合型、多元化特征越发明显，不再只是包括景区游玩和酒店住宿的功能，健身、休闲、滑雪等娱乐设施甚至是高尔夫、游艇俱乐部等高端休闲方式也已融入到旅游综合体中，赋予了旅游新的内涵，也为旅游地产的长足发展注入了新的活力。

虽然旅游地产已经四处开花，但是整体来说，旅游地产项目仍然是一个开发周期较长、投资量较大的旅游产品。世联集团战略顾问事业部总经理杨文斌在其实名微博中表示，资金的高成本和融资渠道要求旅游地产必须追求短期收益，而配套资源，如旅游地产服务提供商，物业经营平台缺失，也导致了资源整合的困难，只能通过物业销售来实现开发目标。地产行业专家认为：“旅游地产的“资产化”将成为必然，包括通过强调物业的使用价值和使用效率，通过经营实现作为资产的增值，或者采取售后返租、分时度假、主流产品小型化等形式。旅游地产项目开发有待重新定义

如今，我国的房地产政策不断在调整，中国房地产发展模式正在面临着转型，传统的以住宅销售为主的地产开发模式已不在受到热捧了。2013年，国家重新提出的“城镇化”，它导致产业地产顺势而起，旅游地产、养生养老地产、汽车产业地产等开发模式纷纷开始了一个新的阶段，云南省作为旅游大省，在旅游二次创业的助推下，旅游地产迎来了前所未有的机遇，旅游地产专家目前大力主推的旅游小镇、自然生态村，都要有旅游作为支柱产业支撑，在这个基础上做的旅游地产呢，更要融合式发展。

如今，我国的房地产政策不断在调整，中国房地产发展模式正在面临着转型，传统的以住宅销售为主的地产开发模式已不在受到热捧了。2013年，国家重新提出的“城镇化”，它导致产业地产顺势而起，旅游地产、养生养老地产、汽车产业地产等开发模式纷纷开始了一个新的阶段，云南省作为旅游大省，在旅游二次创业的助推下，旅游地产迎来了前所未有的机遇，旅游地产专家目前大力主推的旅游小镇、自然生态村，都要有旅游作为支柱产业支撑，在这个基础上做的旅游地产呢，更要融合式发展。

真正的旅游地产首先必须是能为旅游者服务的东西，能够让旅游者反复多次使用，如温泉的附属设施、景区的亭台楼阁等;其次，对旅游资源的开发有提升作用，产权式酒店、分时度假酒店等业态都是具体表现。旅游业是点石成金的行业，游客带来大量的信息流、现金流都使得级差地租通过杠杆效应放大数倍，这比上市来得还猛烈。如迪拜，抽沙填海建造人工岛，卖给各国开发商去建造，请世界最著名的的规划师进行旅游地产规划，最终建造出来的都是顶级的精品地产项目。一个由沙漠里崛起金碧辉煌的城市就这样成了世界著名旅游胜地。云南具备了与众不同的旅游、文化旅游资源和得天独厚的气候条件和多民族特色和旅游休闲产业，在居民经济收入不断提高的同时，生活水平质量的提高，也让越来越多的人能够外出旅游度假，所以旅游地产项目并不存在过剩这种说法，不同区域内的旅游地产案例因其所在地区的环境不同，加上旅游地产项目对自身定位，旅游地产案例研究发展的主题也不同，“百花齐放”，这对于旅游地产行业来说是好事，各有所长，游客也可以各取所需。我国旅游地产案例研究

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。随着收入水平的提高，人们可以到处去游山玩水了。这个时候名山胜水的地利就开始起作用了，第三个阶段是休闲体验旅游阶段，能够“声色犬马”，这个阶段是人和起作用，能符合人性，体验人情，聚集人气的地方就成为热点，比如上海新天地，云南丽江。从历史发展历程来说，国际旅游地产与市场需求同步发展，呈现循序渐进的特征。旅游地产有几个特征，第一高度依附于旅游业的发展水平，第二科学规划，第三多元的复合功能，第四附加值很高，第五要便于投资。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。随着收入水平的提高，人们可以到处去游山玩水了。这个时候名山胜水的地利就开始起作用了，第三个阶段是休闲体验旅游阶段，能够“声色犬马”，这个阶段是人和起作用，能符合人性，体验人情，聚集人气的地方就成为热点，比如上海新天地，云南丽江。从历史发展历程来说，国际旅游地产与市场需求同步发展，呈现循序渐进的特征。旅游地产有几个特征，第一高度依附于旅游业的发展水平，第二科学规划，第三多元的复合功能，第四附加值很高，第五要便于投资。旅游地产是对分散的区域功能的一种整合，成功的旅游地产是商业价值和社会价值的相承之级，本身就是一个可再生的区域系统，是区域经济发展的带动者，旅游地产从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面，而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，旅游地产项目投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。

旅游地产案例研究需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道，旅游在人民收入水平不高的年代，人们没有能力到处游玩，只能“开门见山”，于是微缩景观、主题公园大兴其道，风靡全国，这是第一个阶段。在这一阶段，天时起了很大作用，率先开发微缩景观、主题公园的地方就发了横财，第二个阶段是观光旅游，可以“走马观花”了，旅游地产项目成败的关键因素包括对旅游资源的整合，主题的发掘，区位选址的把握，以及宏观战略定位的把握。土地供应政策对旅游地产的影响

国家为了房地产市场的稳定、健康发展，针对不同时期我国房地产发展的具体情况，出台了包括金融政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策等一序列调控政策。土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对房地产市场产生了深远的影响，房地产市场得到快速发展，居民居住条件持续改善，对经济发展形成较强的带动作用。但在房地产市场运行中又存在着突出问题，一是近年来我国房地产投资、销量、价格等主要运行指标均出现了大幅波动，“十一五”时期，是我国房地产市场波动幅度最大的五年，其主要运行指标的波动幅度都明显大于“十五”时期。

国家为了房地产市场的稳定、健康发展，针对不同时期我国房地产发展的具体情况，出台了包括金融政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策等一序列调控政策。土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对房地产市场产生了深远的影响，房地产市场得到快速发展，居民居住条件持续改善，对经济发展形成较强的带动作用。但在房地产市场运行中又存在着突出问题，一是近年来我国房地产投资、销量、价格等主要运行指标均出现了大幅波动，“十一五”时期，是我国房地产市场波动幅度最大的五年，其主要运行指标的波动幅度都明显大于“十五”时期。

北京旅游地产策划公司巅峰智业认为：“旅游地产的“资产化”将成为必然，包括通过强调物业的使用价值和使用效率，通过经营实现作为资产的增值，或者采取售后返租、分时度假、主流产品小型化等形式。”由于我国城市土地属国家所有，政府垄断一级城市土地市场，调控房地产市场。土地供应政策对房地产的影响，本质是对土地供应量、土地供应方式、土地供应结构的政策干预，以达到调控房地产市场的目的。虽然旅游地产已经四处开花，但是整体来说，旅游地产依然是一个开发周期长，周转较慢，投资量较大的产品。世联集团战略顾问事业部总经理杨文斌在其实名微博中表示，资金的高成本和融资渠道要求旅游地产必须追求短期收益，而配套资源，如旅游地产服务提供商，物业经营平台缺失，也导致了资源整合的困难，只能通过物业销售来实现开发目标。

北京等部分城市的房价明显偏高，存在泡沫成分，住房制度改革以来，我国城镇商品住宅销售均价总体呈持续上涨趋势，但北京等部分热点城市房价涨幅显著高于同期居民收入增速。为解决房地产市场频繁大幅波动问题及部分城市房价过高的问题，需要在找准其成因的基础上，采取针对性的调控政策，综合利用金融、土地、税收等多种调控手段，将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，科学调控，保障房地产市场稳定运行。

旅游地产精细化管理大势所趋

旅游地产发展呈几何形增长的火爆局面，旅游地产方兴未艾，开发企业对景区资源的追逐则已先行一步，人们耳熟能详的景区已经有了众多地产开发商的足迹。除地缘性开发企业以外，市场上越来越多地出现了大牌开发商的全国性布局旅游地产将成为地产行业升级、换代、转型的新模式出现，它使旅游与地产相互融合，共同发展”，蔡云表示，由于旅游资源的稀缺性，以往造成过度浪费的粗放型开发模式将被市场摒弃，未来开发商将更加珍惜自然资源，通过自身的精耕细作，使行业走向持续、稳定、健康的发展之路。面对如今旅游地产项目如雨后春笋般涌现，但旅游地产项目开发模式与普通住宅有明显区别，对于开发商来说并不是把房子建在景区周边那么简单。

旅游地产发展呈几何形增长的火爆局面，旅游地产方兴未艾，开发企业对景区资源的追逐则已先行一步，人们耳熟能详的景区已经有了众多地产开发商的足迹。除地缘性开发企业以外，市场上越来越多地出现了大牌开发商的全国性布局旅游地产将成为地产行业升级、换代、转型的新模式出现，它使旅游与地产相互融合，共同发展”，蔡云表示，由于旅游资源的稀缺性，以往造成过度浪费的粗放型开发模式将被市场摒弃，未来开发商将更加珍惜自然资源，通过自身的精耕细作，使行业走向持续、稳定、健康的发展之路。面对如今旅游地产项目如雨后春笋般涌现，但旅游地产项目开发模式与普通住宅有明显区别，对于开发商来说并不是把房子建在景区周边那么简单。

在上世纪90年代初，旅游地产开发项目在海南扎堆，就曾经处于泡沫地产的“风暴眼”一度烂尾楼遍地，如今，旅游地产项目进军的区域转为三、四线城市，像三、四线城市旅游地产项目往往供大于需。旅游地产项目围绕景区展开建设，对景区进行了有机的外延结合，使旅游资源得到最大化的利用。综观近期国内旅游地产的开发，复合型、多元化特征越发明显，不再只是包括景区游玩和酒店住宿的功能，健身、休闲、滑雪等娱乐设施甚至是高尔夫、游艇俱乐部等高端休闲方式也已融入到旅游综合体中，赋予了旅游新的内涵，也为旅游地产的长足发展注入了新的活力。旅游地产专家分析：“由于旅游地产项目投入成本较高且培育周期较长，对开发商的资金链和专业运作能力要求很高高，房企集中发力，产品多姿多彩，面对住宅市场的宏观调控，旅游地产正在成为新的投资渠道，新型城镇化建设也将对旅游地产的开发形成强劲的旅游地产开发发展推动力。旅游景点地产案例研究

市场表现：所谓武汉周边旅游景点地产，就是在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、休闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间，对于此类旅游景区地产的开发来说，最重要的是既可以增加景区的游览内容，又能提高游客的游览兴趣，从而间接提升其它旅游地产的价值，达到最终盈利的目的，从旅游景区地产产品表现形式来看，旅游主题公园首当其冲。其比较知名的案例就数杭州宋城主题公园以及深圳华侨城。而以宋城集团开发宋城公园为代表，1995年宋城集团投资巨资复制“清明上河图”，借助西湖旅游的品牌优势宋城公园取得成功，2005年宋城借助世界休闲博览会，成功打造休闲旅游第一城。

市场表现：所谓武汉周边旅游景点地产，就是在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、休闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间，对于此类旅游景区地产的开发来说，最重要的是既可以增加景区的游览内容，又能提高游客的游览兴趣，从而间接提升其它旅游地产的价值，达到最终盈利的目的，从旅游景区地产产品表现形式来看，旅游主题公园首当其冲。其比较知名的案例就数杭州宋城主题公园以及深圳华侨城。而以宋城集团开发宋城公园为代表，1995年宋城集团投资巨资复制“清明上河图”，借助西湖旅游的品牌优势宋城公园取得成功，2005年宋城借助世界休闲博览会，成功打造休闲旅游第一城。

丽江束河古镇 注重资源保护与开发，经典案例：在云南，全国知名的丽江束河古镇就是一个典型的景点旅游地产案例，束河古镇位于丽江城区西北部4公里处，曾被列入“世界文化遗产”名录。如今，束河从一个不为外人所知的边陲小城镇发展为全国最佳人居环境魅力名镇、国家4A级风景旅游区、云南十大名镇。束河古镇取得的成功，离不开开发、建设企业以及政府的共同努力，束河古镇旅游小镇建设实施以来，开发商不仅认真做好规划工作，制定了突出束河古镇地方特色和民族风格的“束河保护与开发的设计方案”，同时，还处理好保护与开发的关系，以古镇风貌保护、水资源保护与利用、古建筑保护与利用为重点，旅游商业服务和民居住宅建设与古镇格局、风貌相协调，使古镇村落的整体格局保留完好。在此基础上还全面着重改善基础设施，使束河古镇最终有了今天的风貌和成就。旅游地产的价值发现历程

这是我很喜欢的一个环节。旅游的价值发现过程往往是发现，大家发现一个旅游机会，可能是一个风景秀丽的自然景观/小镇，也可能是一个小赌场之类，传播，旅游机会被广为传播，形成市场口碑，吸引来更多的旅游者，扩容，为了应对更多的旅游者，增加更多的配套设施，甚至引入成规模的投资

这是我很喜欢的一个环节。旅游的价值发现过程往往是发现，大家发现一个旅游机会，可能是一个风景秀丽的自然景观/小镇，也可能是一个小赌场之类，传播，旅游机会被广为传播，形成市场口碑，吸引来更多的旅游者，扩容，为了应对更多的旅游者，增加更多的配套设施，甚至引入成规模的投资

构建生态，当旅游价值真正得到体现，配套设施逐渐完善，就会出现最早的一批“常驻者”，他们有可能演变为第一代居民，甚至已经足够建立简单的本地产业链来支持他们的生活消费。严格来说他们才是有可能购买住宅产品的消费者，但这个时期的住宅需求还不足以达到成规模的市场化。分化，有些旅游机会可能还来不及达到第四步就已经消亡了，有些旅游机会会使得当地繁荣成为一个小镇但规模从此变得相对稳定，还有些旅游机会可能遇到更好的契机开始进一步发展，产业持续升级甚至演变成为一个城市(也许到那个时候，已经没有人会记得最开始那个小小的旅游发现了。从上面的过程来看，我们会发现旅游地产往往是在第三步以后以配套的形式才开始出现，而住宅可能要到第四步甚至第五步才能出现。这使得旅游地产的投资必须遵循一个规律：配套先行，先做商业，后做住宅。如果这个地方的商用物业都火的一塌糊涂，这才有可能会有人在这里定居。这在另一个角度也证明仅凭一个环境优美的地理环境，还谈不上做住宅开发。

第二篇：旅游地产调查报告

旅游地产调查报告

旅游地产的产生旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。

旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。旅游地产的分类

旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。

从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。

旅游景点地产

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；

旅游商业地产

主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

旅游度假地产

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；

旅游住宅地产

主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

旅游地产的产品

随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种： 分时度假分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。

分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。

我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。

2001年3月份，中房集团向香港特区政府提出收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。2万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。其次，2万套居屋卖给100万个家庭并不是天方夜谭。从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每个家庭消费6000港元，假设按10000元人民币计算，会带来每年300亿到400亿的收入。

分时度假这种产品目前市场度还不是很高。

旅游主题社区

在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于2005年11月开园。投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。

有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这两个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。

据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。去年11月才真正开始破土动工。但因为冬季不宜植树等客观原因，主题公园直到今年3月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。

另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达80万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。但近期尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这可能与其将打算以准现房形式销售有关。按行情，若计划买准现房而非期房，现在做推广为时过早。

度假村1997年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。其中宏村的水系设计更是别具一格，湖光山色与层楼叠院融为一体，自然景观与人文内涵交相辉映，享有“中国明清博物馆”之美誉。2000年11月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录”。

近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近5000亩，风光秀美异常，誉为“人间仙境”。奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积10万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙——梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工，度假村总计投资5亿元，2005年内建成。

2003年中坤集团又开始向中国的大西北新疆拓展，将在5年内一期投入5亿元，整体促进以喀什、克州阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，带动整体经济发展。并计划先期设计建设2至3座3星或4星级的旅游宾馆，建设国际一流的登山探险营地，投资组建大型旅游车队，拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，制定面向国际及国内大中城市的特色旅游计划。大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，总投资高达30多亿元人民币。万达将该项目暂定名为“滇池卫城”，该项目的推进，将全面完成国务院对度假区批复的九大功能建设，即：一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心。项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。

产权式酒店

产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

旅游地产的开发

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：

景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专

业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。

主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

国内的发展空间

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

旅游地产成为市场新宠

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

旅游地产升值潜力巨大

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

旅游地产的核心

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。由美国JMP高尔夫设计集团Mark Hollinger大师主创设计的辉煌27洞国际高尔夫球场，以及世界一线星级度假酒店、御水温泉SPA、国际会议中心、法式红酒庄等完善的辉煌云上，是 京城有名的旅游地产。该项目位于北京西北部延庆张山营镇西部，背依松山美景，俯瞰官厅水库，总占地面积约5000亩，绿水青山环抱、景色秀丽、空气清新如天然氧吧。

随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。

第三篇：养老产业地产解读

养老产业地产解读

每栋大楼都有不同颜色，老人可以根据颜色辨别自己家在哪个门栋，每位老年人佩戴着紧急呼叫的胸卡，无障碍设计遍布居屋和小区。十多栋大楼都用连廊连接，做到风雨无阻，每栋楼还配有多名管家，遇到紧急

情况，可以随时向管家求助。

这是一个新兴老年社区，与其独特功能相应的是，由于这类产品的前景之大，引发了保险公司、民营资本敏锐的投资目光。

保险公司谋建“养老网络”

泰康人寿在四川先后援建了4个养老院，这是泰康人寿试水养老地产的一步而已。而记者从相关人士处了解到，泰康人寿将整合国内的一些疗养院和寻觅新的地产项目，来逐步建立自己的养老网络。在北京昌平的一家非常高规格的疗养中心就有泰康人寿的进入。其中的颐养中心采用了会员制的方式，有20万-60万不等的会员资格，符合条件的老年人成为会员后，可以在这个风景如画的疗养院享有居住权。泰康资产管理公司有关人士也表示：目前养老公寓是泰康人寿进行直投的一个重点业务，养老院作为建立养老体系过程的一个渠道，其可以和补充养老、保险等完全结合起来，是一种固定资产，可以作为行业的一种延伸。而且该人士认为，就其他国家的经验来看，养老业在中国将是一个朝阳行业，因此也是目前泰康人寿的一个战略方向。泰康人寿今后将成立一个专业的管理养老院的运营公司来运作。

除此之外，事实上，他们已经自开炉灶，泰康人寿旗下的泰康置地是泰康人寿进入地产领域的另一平台。其一直将养老地产作为投资写字楼之外的一个重要业务模块。泰康置地在北京、上海开发养老社区，同时还在一些核心城市寻找土地资源。这家公司成立于2006年，其公司成立的战略目标就是成为中国最大的以养老社区业务为核心的专业地产开发运营公司。但这家公司从成立至今，都一直对媒体保持缄默。除却2006年完成北京金融街及CBD两栋甲级写字楼的投资交易之外，鲜有

媒体关注这家公司。

但我们了解的情况，泰康人寿在北京投资的老年公寓项目属于泰康人寿直投的项目，并没交给泰康置地。

泰康人寿进入养老地产的野心从来就没有掩饰，其董事长陈东升就曾表示，进入养老产业，投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一。另据透露，保监会有关方面也在做保险资金投资养老实体的相关规划设

计。

想投身于养老地产不仅是泰康人寿一家保险公司，两会期间，全国政协委员、中国人寿保险（集团）公司总裁杨超就提交了《《关于大力支持

养老社区建设的提案》。民间资本觊觎“养老”蛋糕 看上养老行业这块巨大蛋糕的不仅仅是陈东升，而一家名为亲和源的老年社区也出现了民营资本的身影，而文章开头描述的就是这个小区的模

样。

亲和源股份有限公司董事长办公室的俞小姐告诉记者，目前这家社区的投资已投资约6亿，大部分都来自股东的投资。记者了解到，俞小姐所说的股东之一就是建桥集团董事长周星增。建桥集团是一家投资矿山、教育等多个领域的公司，而周星增就是温州人在上海经商的典范。“亲和源老年公寓”社区坐落于浦东康桥，首期占地125亩，共包括910套老年住宅。周星增还曾表示，要将这种老年社区连锁化，在两三

年内谋求海外上市。

据介绍，亲和源已有100多位老人购买了居住权。目前，已有60多户入住，居住权需60多万元。但即便这样不菲的俱乐部资格式购买，粗略地计算下，回收这个投资依然需要很长时间。

我们了解到，因为银行认为养老行业的利润率一般，不会轻易贷款给老年产业，而这家老年社区的投资也鲜有银行参与。周星增曾表示亲和源

要多年才能收回投资。

老龄化问题

一位从事私募股权投资的资深人士是这么畅谈其对该类项目的认识：中国的第一次人口高峰出现在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但从1991年开始，综合生育率已经低于2.1,但在1963年，这个数字是7.5。按照中国目前人口出生态势，到2018年，会出现1000万的用工缺口。

而计划生育之后，中国很多家庭都是一对夫妻赡养4位老人，现在50年代出生的人正步入60岁，到了2018年，人力成本也不再低廉，请保姆也不便宜，如果一对夫妻养四位老人，就意味着还要巨大的房子。这些情况一综合，学习国外的居家养老和产业养老结合来解决这个问题就是眼前的事。一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。所以他现在很看好老年社区的项目。记者也听到多位私募股权投资人士谈论这个问题。养老产业的专家、中国老龄科学研究中心的陶立群也告诉记者，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。

正因为这个市场前景巨大，在昆明还出现了一种集资方式。有家金曦集团。在昆明开发了一个养老的地产项目——卧云仙居。而这家公司现在向社会募资的方式是：1万元入会，按不同投资年限，承诺年投资回报8%-9%。每年还可以去他们的别墅群休闲几天。该公司称，15亿在白洋淀收购了一个风景资源，要建立一个旅游加养老模式的地产项目，在云南的石林也收购了另一个土地项目。现在投资养老地产的各式资本热潮涌动，实际上，北京在2000年左右就出现过老年居住为主打概念的社区，最后还是将房子卖给了高薪白领。老年社区必须有很多资源（地理位置，公交，医院）等与之匹配，而老年社区的服务也需要专业的机构参与，并非一日之功。而亲和源就请了国外的一些专业服务机构来作为战略合作伙伴加入，譬如专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。专家认为，这套老年社区的体系完善需要逐步学习借鉴和再创造的过程。上海、大连等城市养老院已经一床难求，但高档的养老项目，一般老人会觉得收费偏高。另外，行业人士认为，投资养老地产还存在政策不够优惠、银行资金和地方扶持力度不够等诸多问题，怎样既能实现盈利又有社会效益，这都是专家热衷讨论的问题。养老地产前景虽好，但道路

注定漫长。

第四篇：产业地产合法性问题

一、法律梳理

产业地产的两大核心：房地产开发，商品房预售

（一）房地产开发及房地产经营

1、《城市房地产管理法》

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

2、《城市房地产开发经营管理条例》

第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第二章 房地产开发企业 第三章 房地产开发建设 第四章 房地产经营 转让房地产开发项目 预售 中介

第四十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

第四十二条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地开发经营。

（二）商品房及商品房预售

1、国家计委、城乡建设环境保护部、国家统计局《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》1987.11.02

关于商品房屋建设的计划管理

商品房屋是指由开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不属于商品房屋范围。疑问：经济适用房、保障房„„

2、商品房销售管理办法 2001.3.14 2001.6.1实施 第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

3、城市商品房预售管理办法 94.11.15 2001.8.15 2004.7.20两次修订

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

4、城市房地产转让管理规定 1995.8.7 2001.8.15修订

二、产业地产是否属于房地产开发？能否取得预售证？

1、国务院2003.8.12《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》：

各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划个计划。

2、国土资源部2003.9.24《关于加强土地供应管理，促进房地产市场持续健康发展的通知》：

严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受优惠政策的土地用于房产产开发。3、2005年3月21日，国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》

工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。4、2006年4月28日，国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》

属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。5、2007.4.12：国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》

推进“工业用地招标、拍卖、挂牌出让”，并确保已出让的工业用地用于原批准项目，不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业地产开发。6、2008.2：《工业项目建设用地控制指标》

新修订的《控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。（信息来源：国土资源部）7、2008.7.25 ：国土资源部《关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的通知》

“主要检查2007年专项清理工作中发现的违法违规问题的查处及整改措施落实情况”，并“重点对出让规划条件的管理、协议出让土地公示制度、经营性土地招标拍卖挂牌出让操作规范、工业用地招标拍卖挂牌出让制度，以及土地出让收入全额缴库、土地出让收支纳入地方政府基金预算、实行‘收支两条线’管理等政策”实行清理、检查。

第五篇：产业地产定义

网络产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。

消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。

产业地产特点

产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。

产业地产物业更注重非凡客户群的需求，提供菜单式定制化服务。

产业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。

产业地产能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。

产业地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。

产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。

产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。