第一篇：岳阳市人民政府关于市中心城区旧城改造项目实施的意见
岳阳市人民政府关于市中心城区旧城改造项目实施的意见
（岳政发[2008]6号）
各县、市、区人民政府，岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位：
为加快我市中心城区旧城改造工作，促进基础设施建设，改善城市环境和市民居住条件，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际，现就市中心城区旧城改造项目实施提出如下意见：
一、实施旧城改造项目的基本原则
统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，鼓励、支持投资者成片改造、整体开发。
二、旧城改造范围及项目确定
（一）旧城改造的范围：市中心城区严重影响市容市貌、道路交通和人居环境的地段。
（二）旧城改造片区范围由市中心城区旧城改造领导小组组织市发改委、市规划局、市国土资源局、市建设局、市房地产局、市财政局、市城建投、市招商局以及项目所涉及的岳阳楼区政府、岳阳经济开发区管委会、南湖风景区管委会调查研究确定，并编制中长期旧城改造规划。年度具体实施项目由市规划局从旧城改造项目中选取。
（三）旧城改造项目在市政府批准年度土地出让计划和城市房屋拆迁计划后，通过媒体向社会公告，并保证旧城改造项目如期实施。
三、组织机构及工作职责
建立健全市、区两级旧城改造工作机构，做到组织严密，职责明确，经费落实。
（一）组织机构
调整岳阳市中心城区旧城改造领导小组，由常务副市长任组长，分管副市长任副组长，市政府分管副秘书长、市发改委、市规划局、市国土资源局、市建设
局、市房地产局、市财政局、市监察局、市公安局、市招商局、市地税局、市物价局、市城建投、岳阳楼区政府、岳阳经济开发区管委会、南湖风景区管委会等单位负责人为成员。领导小组办公室设市建设局。
（二）工作职责
1、市中心城区旧城改造领导小组负责研究制订旧城改造规划，制定相关政策，及时协调和处理旧城改造中的重大问题。领导小组办公室负责建立全市旧城改造项目库，审核旧城改造项目，组织开展项目前期调查论证，进行“一站式”全程代办服务，协调解决旧城改造项目建设过程中出现的问题，指导、检查和督促旧城改造工作。
2、市发改委负责参与审定旧城改造项目年度计划及具体项目的审核。
3、市招商局负责指导旧城改造项目的对外招商工作。
4、市规划局负责编制全市旧城改造项目规划，提供项目的规划设计条件，办理有关项目规划用地、工程报建手续，并做好项目实施的监督管理，违法建筑的拆除工作。
5、市国土资源局负责审查土地权属，组织项目宗地评估，办理有关用地手续，发挥以地招商的职能，充分发布信息，协助进行项目前期招商，负责宗地公开招标拍卖挂牌出让等工作。市土地储备中心负责收购储备旧城改造土地，并作为拆迁主体。
6、市建设局负责审查项目的建设条件以及项目实施过程中工程建设的组织和管理工作。
7、市房地产局负责制定旧城改造城市房屋拆迁计划，提供旧城改造范围内房屋产权资料的查询，参与项目前期论证与决策，负责城市房屋的拆迁审批和管理工作。
8、市财政局负责土地出让收入征收支出管理，落实旧城改造项目税费优惠政策。
9、市城建投负责筹措旧城改造项目资金，核定旧城改造项目土地收购、拆迁补偿和前期开发成本，拨付旧城改造项目资金。
10、市公安局负责做好旧城改造项目实施过程中的治安、交通秩序管理工作。
11、市监察局依法对旧城改造项目运作进行全程监督，保证项目实施的公开、公平、公正。
12、岳阳楼区政府、岳阳经济开发区管委会、南湖风景区管委会成立旧城改造组织领导机构和旧城改造征地拆迁项目实施机构，将旧城改造工作纳入与市政府签订的年度工作目标责任范围；协助市国土、规划、建设、房地产部门做好旧城改造工作。
四、旧城改造项目实施主体及工作程序
（一）旧城改造项目实施主体
旧城改造项目的招商推介及签约的主体为市中心城区旧城改造领导小组办公室，所在区政府、管委会主要负责人为项目第一责任人，项目土地出让的全过程由市国土资源局负责组织实施，相关职能部门为实施旧城改造项目各司其职、各负其责。
（二）旧城改造项目实施工作程序
1、圈定项目调查红线及现状调查。市中心城区旧城改造领导小组召集有关部门进行可行性研究后，拟订旧城改造项目实施计划，经领导小组审定后，报市政府批准纳入年度土地出让计划和城市房屋拆迁计划。市规划局圈定项目调查红线，确定规划技术指标。市国土资源局组织红线内的土地权属调查，市房地产局组织房屋摸底调查。
2、土地及拆迁评估。市国土资源局委托有资质的评估机构完成土地及拆迁评估报告，测算宗地的土地市场评估价。
3、呈报方案。市中心城区旧城改造领导小组办公室和市国土资源局分别向市政府呈报项目招商方案及土地出让方案。
4、发布公告。市中心城区旧城改造领导小组办公室报市政府批准后发布项目对外招商公告，市国土资源局发布旧城改造范围内的土地预出让公告。公告内
容包括：报名时间、保证金数额和最低报价起点；在土地招标拍卖挂牌出让时超出垫资人中标价部分的回报比例；需拆迁房屋的有关情况；市政公共设施的建设要求；旧城改造的有关优惠政策等。
5、接受报名。项目意向用地者出具国有建设用地使用权预申请书，承诺申请受让土地的最低出价，确定预约保证金数额。
6、确定垫资人。如意向用地者有3人以上，则进行现场竞价，以起始价出价高者为垫资人；如意向用地者只有2人，现场进行3次投单，以起始价出价高者为垫资人；如意向用地者只有1人，在不低于公告规定的最低报价起点的基础上，由市旧城改造领导小组报市政府批准，确定该意向用地者是否为垫资人。
7、签订前期开发垫资协议。市土地储备中心与意向用地垫资人签订前期开发垫资协议，市城建投为鉴证方。
8、房屋拆迁和土地收回。市房地产局会同拆迁房屋所在地区政府、管委会组织城市房屋拆迁工作。市国土资源局依法收回原土地使用者土地使用权。
9、土地公开出让。按照国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规范程序，公开出让土地，签订土地出让合同。
由市城建投出资完成的旧城改造项目房屋拆迁和土地回收，按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）办理。
五、旧城改造项目实施中的其它规定
（一）旧城改造项目垫资人所垫的资金按银行同期贷款利率计息，并进入该宗地土地成本。如垫资人竞得该宗地，享受公告中明确的报建优惠政策；如垫资人未竞得该宗地，按公告中规定的回报比例对垫资人进行奖励。
（二）市中心城区旧城改造领导小组办公室的日常工作经费和拆迁、协调及项目推介工作费用，由市财政从旧城改造项目宗地出让收益中安排。
岳阳市人民政府
二○○八年四月十一日
第二篇：市中心街区旧城改造实施方案
指导思想和基本原则
市中心街区旧城改造的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指针，以改变旧城区面貌，提高经济社会发展承载能力和市民生活质量，建设现代化区域性中心城市为目标，坚持高起点规划设计，高标准改造建设，全方位加强管理，将旧城区改造建设成特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进、质量优良的现代化街区。中心街区旧城改造的基木原则是：
高起点规划设计的原则。规划设计坚持高起点，一步到位，保证旧城改造的完整性和统一性，保证功能和景观的先进性，确保30年不落后。
促进商业、服务业繁荣，提高经济效益的原则。调整用地功能，完善商业、服务业设施和其它基础设施，发展第三产业，增加就业机会，繁荣城市经济。
保留与改造扩建、拆迁与开发新建相结合的原则。按照规划设计方案，逐个地段、建筑抓落实，对保留的建筑物实施改造、扩建;对可开发建设的地段，拆除旧建筑后实行综合开发建设。
地上地下、立体空间全方位改造的原则。改造地段同时实施地下管线敷设，地上公用和基础设施建设及建筑改造开发建设、空间艺术和环境艺术工程建设整体配套，相得益彰，不留死角。
政府推进和市场机制运作相结合的原则。旧城改造积极引入城市经营理念，坚持谁投资、谁收益，政府、社会多渠道筹措融通资金，共同为旧城改造做贡献。
保护文化遗产、突出特色的原则。改造因地段建筑物制宜，突出历史文化底蕴和沿海城市的特色，打造城市品牌。
改造范围
中心街区旧城改造范围是，解放路一南大街一青年路一北马路道路两侧及纵向廷伸区域，环路总长约7公里，面积约3.5平方公里。
改造时间
2006至2008年完成主要改造任务，2008年完成收尾工程。启动时间为2006年3月。
改造内容
1、地下设施
敷设供水、排水、供热、供气等必设管网，电力、广电、电信、联通、长途传输等“五线”入地，超前预设专业管线，有条件的区域建设地下综合管沟。
2、道路交通设施
以路网通畅、路况完好率98%以上、设施齐全为目标建设。
①拓宽道路，打通卡脖子路段，调整干道开口，保证道路畅通。南大街、北马路等人流、车流密度大的街道，有计划地建设地下通道。
②搞好道路整修和养护管理，包括快车道、慢车道、人行道、路沿石及相关设施完好率达标。
③安装、更新和维护路灯照明设施，使之与道路、街区配套完好。
④合理规划布局机动车和非机动车停车场，满足停车需求。停车场可采取室外停车场和地下停车场相结合的方法，新建住宅小区和大型建筑必须建设地下停车场，室外停车场宜呆用植草砖，建设绿色停车场。取消主次干道两侧、人行道停放各种车辆。
⑤新设、改造、完善公交车站点，包括布局、方式、站亭等，有条件地段建设港湾式站点。
⑥交通指挥设施和其它应设设施同时到位，主次干道和商住区，按规划要求更新和增设消防设施，随着 “五线”入地，地上杆塔拔掉。
3、主次干道两侧建筑物及相关设施。
①对临建、违建及无改造价值的建筑物有计划地拆除后，按规划建设绿地、停车场、其他公用设施和房地产开发。
②对建筑质量尚好的建筑按规划设计要求进行改造，改造的内容包括整体或局部加层、住宅屋顶平玖坡、外墙装饰、门窗更换等。
③规范所有建筑物、构筑物的灯箱广告、门头牌匾、商业橱窗，拆除过街天桥广告、路灯广告、屋顶广告和门窗外设防盗网帘等。居民小区。
①对改造范围内平房区、无抗震能力的简易楼房区，结合房地产开发实施改造，建设现代化居住小区。
②对上世纪七十年代及以后开发建设的、五年内不能开发建设的小区，有计划拆除楼前楼后简易小棚，还居民绿地和空间。
③对有保留价值的历史街区和优秀近代建筑，如奇山所、朝阳街、太平街等，实施维修维护，使之重现历史风貌。
④所有居民区都要实行绿化、硬化、路灯、环卫设施等配套，为市民创造良好的生活环境。
5、环境及相关设施。
①绿化，做到点、线、面相结合。加大绿化面积，适当增设休闲广场和街心公园;主干道不能绿化的，要按季节摆放鲜花;商业店铺门前都要摆放鲜花;加大各类建筑物、构筑物绿量，做到多层屋顶置花、阳台摆花、墙体垂直绿化，立交桥、灯杆吊花等。
②在主干道两侧、广场、绿地等公共地段设雕塑小品，增设客座等供市民休息设施，改造现有电话亭、果皮箱、公厕等设施，开放沿街所有单位和网点洗手间。
③统一规划设计中心街区夜景灯光。在广场、绿地和开阔地段，集中设灯林等景点，在主次干道两侧建筑物设泛光灯、轮廓灯、霓虹灯等，各类商业网点设霓虹灯；根据各种景点的需要设各种配套装饰灯，使城市亮起来、美起来。
相关政策
旧城改造需大量资金投入，采取收益单位出资、按市场机制运作筹资和政府投资等多渠道解决。
(一)市政公用设施改造建设。道路、广场和地下通道等，以政府投资为主;专业管线由产权单位投资;改造建设后能盈利设施如停车场、公交站亭等，由盈利单位投资。
(二)环境设施建设。向公众开放、供市民休憩的非盈利环境工程，如街心公园、灯光景点和雕塑、休息椅等建设，以政府投资为主;建筑物装饰灯光、牌匾和其它凡能落实责任单位的环境工程由单位投资。
(三)建筑物改造。现有建筑改造后可以增加有效使用面积的，改造所需投资全部由产权单位负责。现有建筑改造后不能增加有效使用面积的，实行两种投资政策:一是产权单位有经济实力的，所需投资以产权单位为主;二是产权单位经济实力较弱的，所需投资政府予以适当补助。商业网点改造的，所需投资均由产权单位负责。凡能免收的费用予以免收。
(四)建筑物拆除。拆除的建筑物按政策对产权单位予以补偿;拆除后进行房地产开发的，按市场机制实施开发建设;拆除后建设绿地、广场、街心公园、停车场等公用设施的，由中心街区旧城改造指挥部组织实施;临建、违建无偿拆除。
(五）居民小区改造建设。能够实施房地产综合开发的，按房地产综合开发程序运作;原综合开发小区不配套的，由开发企业按原规划设计要求投资配套;需拆除简易小棚的，由开发企业、物业管理机构和社区负责，可对损失户予以适当补助;历史街区、建筑保护所需投资，可由产权单位按市场机制运作。
拆迁政策按照烟政发[2006]33号文《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》执行。
组织领导
市政府组建市中心街区旧城改造工程指挥部，负责旧城改造规划方案、实施方案、相关政策等重大事项的决策，负责旧城改造全面实施的指挥，以及旧城改造相关事宜向市委、市政府请示和汇报。指挥部下设以市建设局为主体组成的办公室，负责上呈下达，组织整个改造工作的运行。设立各专业组，负责具体工作。
规划设计组:由市规划局牵头组成。负责编制旧城改造总体规划设计方案，组织保留建筑物穿衣戴帽工程单体建筑设计，绿地、广场、小游园等公益工程的规划设计，对各类工程规划设计进行审批等。
土地组：由市国土资源管理局牵头组成。负责开发区片土地挂牌出让、招标拍卖，办理土地有关手续等。
开发建设组:由市建设局牵头组成。负责开发区片前期摸底工作，开发项目的计划编制，开发手续办理，对开发项目全过程实施监督与管理;组织协调自建项目的实施。
市政公用设施组:由市城管局牵头组成。负责市政公用设施建设项目(包括地下设施、道路交通设施、绿地、广场和小游园等)的规划设计和施工组织管理等工作。
环境艺术组:由市城管局牵头组成。负责改造范围内各类建筑物的灯光、广告、门头牌匾改造与整治，规划空间设置的灯光、小品等改造与整治，按规划组织实施。
建筑物整治组:由市建设局牵头组成。负责保留建筑物穿衣戴帽工程的施工图设计，办理各类开工手续，对保留建筑物穿衣戴帽工程实施全过程的协调、监督与管理。
交通组:由市交通局、公安局牵头组成。负责交通设施建设的各类手续办理、组织建设与监督。
第三篇：关于大通中心城区旧城改造
关于大通中心城区旧城改造金丰易居项目
国有土地拆迁成本的审计报告
时间：2011-08-08 10:56:02来源：作者：点击：
51根据区领导的要求，我局于2011年6月30日起对大通区中心城区旧城改造金丰易居项目国有土地拆迁成本有关情况进行了审计。审计中，审查了淮南金丰易居置业投资有限公司提供的相关资料，并就一些情况询问了有关人员。现将审计情况报告如下：
一、基本情况
“淮南市大通区中心城区旧城改造项目”是淮南市重点招商引资项目，淮南市计投资
[2003]239号文件批准立项，项目地处淮南城市的东南“门户”，是淮南城市规划副中心、城市发展战略“东进南扩”的桥头堡，具有良好生态环境的城市宜居区域。区域内淮南金丰易居项目占地面积842.76亩,2006年元月, 淮南金丰易居置业投资有限公司与淮南市国土资源局签订了国有土地出让合同，2009年取得国有土地拆迁许可证。
二、费用支付的审计情况
（一）经审计，实际发生费用支出12082.25万元，包括：
1、拆迁户430户，还原面积34184.03平方米，按安置房建筑成本1998.27元／平方米计算，实际成本计6830.9万元；
2、拆迁户货币补偿354.13万元；
3、缴纳流转税款383.87万元；
4、拆迁管理费用249.15万元；
5、支付区财政拆迁保证金2194.2万元;
6、田大路改造两侧拆迁费用2000万元；
7、区发改委委托代付拆迁费70万元。
（二）根据项目工程估算，尚待支付的拆迁费用约74282.11万元，包括：
1、剩余国有土地待拆迁安置住户约计1448户，面积156283.39平方米，考虑未来建筑成本提升等相关因素，共需安置成本约46885万元；
2、应缴纳流转税款2602.12万元；
3、区政府以北约100亩土地按实际测量摸底，有企业共6家，计16254.47平方米，约需支付货币补偿资金3334.10万元；
4、剩余国有土地约742.76亩企业办公用房34家，面积39914.48平方米；商业6家，面积12805.24平方米，共需支付补偿14227.49万元；
5、国有土地基础设施建设共需建设区内市政规划道路，建成后无偿移交政府约180835平方米，按单位建设成本400元／平方米，折合人民币7233.4万元。
经审计，实际支付和将来应付的拆迁费用共计86364.36万元，按土地面积842.76亩测算，单位土地成本计102.48万元／亩。
第四篇：驻马店市人民政府关于市中心城区城中村改造及征地拆迁安的指导意见
驻马店市人民政府关于市中心城区城中村改造及征地拆迁安的指导意见
驻政〔2009〕124号
驿城区人民政府，开发区、工业集聚区管委会，市政府有关部门：
为保障我市中心城区征地拆迁安置及城中村改造依法、和谐、有序进行，加快城市化进程，改善人居环境，提升城市形象，根据有关法律、法规的规定，借鉴外地经验，结合我市实际，提出如下指导意见：
一、城中村改造的目标和原则
（一）改造目标。以实现科学发展、构建和谐社会为宗旨，采取多元化融资和多种开发模式并举的措施，对中心城区的城中村实施改造，改善人居环境，提升城市品位，推进城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居的新城区。
（二）改造原则。城中村改造，坚持政府指导、区级负责；坚持统一规划、统一审批；坚持先安置、后拆迁；坚持多方共赢，和谐改造。
二、城中村的界定
（三）本意见所称城中村，是指在中心城市规划区范围内仍在使用集体土地或原有集体建设用地已变性为国有土地，并以村民委员会或居民委员会为组织形式的原村（居）民聚居村落。
（四）本意见所称村（组），是指改造区域内的行政村、享有对集体资产处置权的村民组（自然村）；本意见所称村民，是指在册的原农业人口，即一直隶属于村（组）的原村民，不包括在城中村购置住宅的外来居民。
（五）本意见所指的城中村改造范围，应以城中村中现有村（居）民依法获得的住宅用地为改造区域。村组自行进行城中村改造的，不得将相邻空闲土地（包括土地使用率低于90%的村内集体建设用地）的开发变通享受城中村改造的优惠政策。
三、规划管理
（六）市规划行政主管部门组织辖区政府在城市总体规划的指导下，充分听取村（居）民意见，做好居住安置区的规划选址，组织编制城中村改造区、拆迁安置区的控制性详细规划和修建性详细规划，报市政府规划委员会审核批准后实施。
（七）在规模较大的城中村改造区域内，要合理规划和配套建设社区服务、文化教育、医疗卫生等公共服务设施。
（八）辖区政府、辖区管委会加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处拆除力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。
（九）凡被列入城中村改造范围的土地，未经批准私自进行开发改造的，按违法用地和违法建筑处理。
四、土地管理与拆迁补偿
（十）根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条的规定，城中村或城市建成区外全部村民经市、区人民政府批转为城镇居民的村庄，村（居）民使用的原集体建设用地和集体农用地，由市政府办理土地变性或转用征收手续，依法征收为国有。
（十一）由辖区政府就地集中建设的安置小区用地和配套建设的社区公共服务设施用地，参照经济适用住房用地管理，享受经济适用住房建设的优惠政策。
（十二）鼓励建设小高层或高层安置住房，节约集约利用土地。禁止建设“庭院式”安置住房小区。
（十三）在城市规划区内，停止办理个人住宅用地（包括村民宅基地）和个人住宅连片开发的规划、土地审批。
（十四）土地使用权的收回与补偿。城中村改造项目区内的原土地使用权依法收回后，可区别下列情况落实补偿，土地收回补偿费用计入拆迁补偿安置成本：
1、原村民宅基地，无论其持有的土地使用证是集体建设用地或国有划拨土地，统一享受城中村改造的村民安置政策，不再给予土地补偿。
2、非本村村民使用的个人住宅用地，参照旧城改造政策进行居住安置，但不享受城中村改造的村民安置政策。
3、单位或个人合法使用的非个人住宅用地，依法收回并按规定补偿，不予安置。
4、涉及到原集体土地所有权征收的，按现行征地补偿标准和规定支付土地补偿费用。
（十五）地上建筑物、附着物的拆迁补偿。对被拆迁户合法建筑物、附着物的拆迁补偿，按照法定程序和现行政策规定的标准执行。
（十六）对于违法用地和突击建房、私搭乱建等行为造成的违法违规建筑，一律不予补偿和安置。
五、改造开发模式
（十七）政府主导模式。辖区政府（管委会）负责落实拆迁补偿和集中建设安置小区，对腾出的土地纳入政府土地储备开发，实行“净地”出让。
以招标拍卖挂牌方式“净地”出让时，出让起始价以宗地的市场评估地价为基础，但不低于宗地内的土地与地上建筑物（附着物）拆迁补偿、居民安置等各项成本费用和税费之和。
（十八）市场运作模式。由辖区政府（管委会）协调意向开发商共同核算拆迁补偿安置成本，双方以成本价为基础，结合市场评估地价，签订投资合作开发协议，然后依照有关政策规定对拆迁户进行拆迁补偿，并与村（居）民协商安置；对改造区域的土地，完成拆迁平整后以招标拍卖挂牌方式进行“净地”出让。
意向开发商未竞得土地使用权的，按协议约定从土地出让金中支付其前期投入，并拨付其应得的溢价分成。（十九）其它开发模式。鼓励辖区政府（管委会）积极探索其它改造开发模式，但其拆迁补偿和安置的标准不得超过本意见的有关规定，并与同区位其它开发模式的标准相平衡。
六、拆迁安置
（二十）城中村改造拆迁安置可以采取货币安置，也可以产权置换安置。采取产权置换安置的，可以就地安
置，也可以异地安置。临时安置的过渡期，原则上不超过18个月，并按规定标准支付被拆迁户的过渡安置费用。（二十一）安置标准。城中村改造项目区内，涉及到原村民拆迁安置的，要采取多种安置形式，努力解决好村民的居住和生活保障问题；涉及到非本村村民居住户的拆迁，只解决其居住安置，不享受村民的生活保障安置待遇，其居住安置标准按现行的旧城改造拆迁补偿安置政策执行。
城中村改造无论采取哪一种开发模式，都必须坚持先安置、后拆迁的原则，统一进行高标准安置小区的规划和建设，避免出现“二次拆迁改造”。拆迁补偿和安置的标准都要基本平衡，具体的安置标准由辖区政府（管委会）确定，但不得低于法定标准。
（二十二）城中村和城市建成区外的村组，经市、区人民政府批准，将全体村民身份转变为城镇居民的，统一由辖区政府依法依规为村民办理社会养老保险、城镇居民医疗保险；符合城镇居民生活“低保”条件的，申领城市居民最低生活保障金；享受免费就业培训，以及城市居民有关的优抚、复原退伍军人安置和社会救助等政策。
七、优惠政策
（二十三）对于城中村改造或征地涉及到的村庄拆迁安置建设项目，除法定税费外，在市政府规定权限范围内的行政事业性收费和政府性基金按现行优惠政策执行，各种经营服务性收费减半征收。
（二十四）城中村改造宗地的出让收益，扣除有关政策规定应当计提的费用及市政府计提出让成交价款8%的城建统筹基金后，全额拨付给辖区政府（管委会），用于安置补贴和公共基础设施建设。
八、运作机制
（二十五）责任机制。在城中村改造中，市政府负责制定政策、指导协调；辖区政府（管委会）是城中村改造的责任主体，具体负责本辖区范围内城中村改造的组织实施；市直有关部门和单位应在各自职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作。各辖区政府（管委会）要成立城中村改造领导小组，定期召开会议，研究城中村改造工作中的具体问题，化解城中村改造工作中的矛盾纠纷，推进城中村改造工作有序进行。
（二十六）督办机制。各辖区政府（管委会）要根据市政府对旧城改造和城中村改造的总体部署，结合实际，制定各区的城中村改造五年计划和改造计划，报市政府批准后组织实施。
市政府旧城改造指挥部组织监察、财政、建设、规划、国土、房管等部门，每季度对各辖区的城中村改造计划执行情况进行一次督察，每半年召开一次讲评会议，年终进行总评和考核。
（二十七）奖惩机制。市政府根据年终总评和考核情况，每年对各辖区在城中村改造和村庄拆迁安置工作中成绩突出的先进单位、先进个人给予表彰和奖励。
九、立项审批程序
（二十八）制定改造方案。具备拆迁改造条件的村（组），由辖区政府（管委会）组织对村（组）的基本情况进行调查，拟定城中村改造方案。
（二十九）方案公示和表决。拟定的城中村改造实施方案，必须经村（居）民大会或代表大会讨论和广泛征询意见，并在村（组）予以公示，形成决议。
（三十）方案审核和批准。城中村改造实施方案经公示和村民表决后，由辖区政府（管委会）按照项目审批程序负责审核，报经市人民政府批准。
十、征地涉及拆迁安置问题
（三十一）鉴于中心城区正在进行新的土地利用总体规划和城市规划修编，自本意见执行之日起，停止对失地农民“留地安置”的审批。今后，城市发展和项目建设需要征收土地时，涉及到村庄搬迁的，按本意见中城中村改造的拆迁补偿和村民安置政策执行。
涉及到多个村庄需要拆迁时，应当集中规划建设安置小区和相应的社区商贸及生活、卫生、教育等公共服务设施。
（三十二）已经市政府批准供地的村民居住和生活安置用地，自批准供地之日起，满1年未开工建设的，按规定征收土地闲置费；满2年未开工建设的，依法收回土地使用权，纳入政府土地储备。
（三十三）本意见自印发之日起施行。原印发的相关文件，凡与本意见不一致的，一律按本意见执行。
二○○九年十一月十日
第五篇：旧城改造项目策划书
关于拟对燕林市场实施除险美化、规范经营的设想
一、总论
十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。
1、项目现状
燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m²，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。
2、项目背景
第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。
第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。
第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。
综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。
二、项目改造规划设想
燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。
项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。
1、完善设施、消除隐患
对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小
于求，对内部的线路要按照建筑结构重新布局安装。严格按照消防部门的规定对消防设施设备进行全面改造，新增消防监控和喷淋系统，设消防分区，完善消防功能，彻底消除隐患。同时，完善物业硬件投入，加强社区管理，消除治安隐患。
2、外观改造
在前一阶段的“三城联创”和“创卫”工作中，人民路沿线景观已得到了大力改善，但燕林市场的形象却与人民路沿线景观格格不入，彻底改造迫在眉睫。项目改造的初步设想是，对整体外立面实施造型改造，让其具有怀旧风格的后现代元素，将店招进行统一规划，融入外立面改造之中；进一步优化卖场的动线设计，使其更具商业习惯和理念，同时满足消防疏散要求；对整体建筑物亮化改造，让建筑物与维也纳商业广场融为一体，打造一个十堰的新天地，一个十堰的创意产业示范地。
3、观景平台美化改造
将市场二楼平台和屋面变“垃圾场“为观光地，变废为宝。具体规划设想是：
（1）搭建大型采光阳光屋面，连通一层与二层平台，对屋面进行绿化园林处理，将其改造成空中景观，休闲休憩的公共场所。
（2）引进低碳节能减排理念，将阳光屋面做成太阳能采光板和集热板，使用太阳能光伏小环境发电设备和空调设备，按照现有技术，这样大面积的太阳能装置足以满足整个卖场的电梯，照明和供热需求，其对能源的贡献是巨大的，同时也减少了项目的电力改造压力。
4、提高城市公共物业的管理水平
通过项目改造，我们初步设想：
（1）将紧临市场南巷的垃圾中转站进行功能整合，提高利用率，将其改造成五层立体停车库和一体式自动化垃圾中转站，经过我们的调研，这个设想在技术上是完全可行的，立体停车库的生产厂家可以将自动化垃圾中转站设备与停车库设备进行整合，最大限度地利用好空间和“边角余料”，实现功能完善。
（2）在物业管理上可以考虑将其日常管理委托给专业的商业物管公司，与维也纳商业广场的物业实现统一管理，资源共享，将政府的资源从城市管理服务中解放出来，进行市场化运作，让政府将更好的行政能力用于城市执法和监督，变“运动员”为“裁判员”。
三、项目的商业规划设想
1、引进先进的思维模式突破红海——创新商业模式新思路 引进购物、美食、休闲、观光、娱乐、艺术等多种业态为一体的商业中心，完善十堰市最繁华商业区的购物逛街功能。转变原有的商业模式，业态重组。实行全新业态、全新的管理模式：统一业态规划，统一招商，统一经营，统一管理。
通过改变经营管理思路：—打造一站式便捷生活；—提供优雅的购物环境；—引导人们对高端生活的追求；—享受精致、惬意、休闲、舒适“漫生活”—引入文化艺术类消费业态，提高精神层面的物质化享受。
2、内引外联 差异化经营——打造品牌新中心
集创意产业、文化艺术产业、品牌购物、时尚餐饮、小资休闲为一体。区别于人民路商业区现有的商业格局，与传统市场实行差异化经营，打造“人无我有、人有我精”的经营业态。对服装行业引进品牌服装店；美食和休闲方面引进特色的小吃与时尚休闲区；一楼引入创意型经营业态；在塔楼部分打造以创意园和大学生创业园为主的创业中心，打造十堰创意生活摩尔城。
3、开放式商街 集约化管理——拉动区域经济的新动力
管理方式上，根据燕林市场的现状，实行开放式经营模式，对各经营商铺统一收银，统一纳税的集约化管理。
服务理念上，加强高端商服理念建设，用诚信、务实、品牌、和谐的宗旨打造一支专业的高素质的服务团队。
保障品质，严把质量关，对经营的所有产品保障质量和品质。
税收贡献，对所有的经营商铺统一进行收银，从而保证了税源的不流失，统一缴纳税费，既保障了税收又拉动了区域经济的发展，使之成为新的税源增长点。
扩大就业，燕林市场的经营需要各类的人才，这既帮政府缓解了社会就业的压力，也给人们提供了创业机会。
打造友好环境，让消费者在消费的同时不仅能享受到品牌商品的独特魅力，又能享受独具特色的休闲娱乐环境，使之成为人民路上的商业繁华之地，人气聚集之地。
4、低碳节能性运营模式——尝试创意产生新理念
引入光伏发电技术将太阳能直接转换为电能，基本保障公共区域设施设备的照明和使用。引进光伏发电安全可靠、无噪声、低污染、无需消耗燃料从而保证了节能型公共照明、自动扶梯、小环境空调系统能够低碳运行。
引入大型采光面，在屋面上设置大型玻璃采光板等采光材料，使其基本保证白天的照明需求，可支持消费者低碳出行、低碳消费、低碳生活、低碳休闲，这是创意性项目所必备的理念。
按照现代化城市建设的需要，引进和吸收现代商业和现代旅游的新理念，遵循以人为本、低碳节能、环境友好、功能齐备、品质优良的要求，打造成为吃、住、游、乐、行为一体的一座商业城、旅游城、商务城、文化创意城。
四、项目需要的支持和帮助
1、该项目虽然采用了市场运作的模式，但由于涉及到许多旧城改造和现实现状的困难，我们希望政府有关部门能站在项目可持续发展的视角，能在土地政策和环保补助方面参照旧城改造的相关优惠政策，给于一些考虑和倾斜，缓解企业负担，让更多的企业资源用于项目的改造和经济补偿上。
2、该项目拟引进一些创意型项目入驻，希望能在政府帮助下，在国家产业扶持政策内享受一些产业补助和优惠支持，以利于我们在项目中实施开展“大学生、青年创业计划”，以扶持有志于创意科技和相关服务的年青创意科技人才入驻创业，推动十堰地区创意产业项
目的示范和发展。
3、由于该项目的历史原因，在项目实施时，希望政府有关部门能召集各相关行政职能部门进行专题研究，在政策和法律许可范围内，对项目能简化行政审批程序，对改造项目实施规划预批，并能加快后续项目手续的完善和办理，确保项目落地结果。
综上所述，项目实施必须遵照政府主导、市场运作、利益共享、和谐改造的原则和措施。让各利益主体在项目中实现预期，让项目能真正成为旧城改造的示范工程和经典之作，探索在市场经济环境下实现城市改造和功能提升的新思路。
十堰永安资产管理有限公司
二0一一年十月
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