如何理解《房地产管理法》第38,39条[5篇材料]

第一篇：如何理解《房地产管理法》第38,39条

如何理解《房地产管理法》第38,39条

如何理解《房地产管理法》第38、39条 房地产管理法：38条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

……

第39条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

……

问：

38、39条两个法律条文属强制性规定无疑。但是，属于效力性强制性规定，还是管理性强制性规定？

a 该38条所说转让到底指的什么？该法第37条规定房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。这个定义不是一般的定义，是法律本身所作的定义。从这个定义内容出发，再结合该法当时的立法背景（→立法背景：90年代初，海南房地产泡沫严重，通过合同方式转让炒卖土地现象严重，在产生纠纷时，争议双方当事人距离第一家实际上已经有10几个合同的距离。为了遏制这种炒卖土地违法行为，92、93年国家开始宏观调控。），可以得出一个结论：

房地产法38、39条及37条关于转让的定义来看，这些规定应当针对的是包括当事人订立合同在内的，当然也包括最终物权变动，这一系列的行为都是要严格的控制和限制。

但是，经过最近几年的审判实践来看，这样的理解有问题。如果将38、39条作为针对当事人订立土地使用权转让合同效力的一个强制性规定，会产生如下问题：

→这样是否真的能够达到房地产法立法目的，即遏制土地炒卖行为？依据该法38、39条判令土地使用权转让合同无效，同样很难实现立法目的：今天的土地使用权转让合同纠纷中，当事人实际上对于转让的土地使用权应当达到法律规定的转让条件的内容，一般都有约定。比如：约定转让方转让100亩土地使用权给受让方，转让方要负责按照法律规定的条件完成投资开发建设，然后双方再去办土地使用权变更登记；还有合同约定，这个义务由受让方来完成。在这种情况下，如果认定双方签订合同时不符合39条规定的转让条件，进而宣布合同无效，实际上也封闭了当事人按照合同约定去履行自己义务，然后通过自己的义务的履行又完成39条规定的转让条件的可能！→判令合同无效导致：土地价格大幅上扬时，转让方往往会以38、39条要求确认合同无效，合同无效，转让方只承担缔约过失责任，这个损失远低于土地上扬的价格差额。合同无效可以使其获利。所以，此情况下，判令合同无效使违背诚信一方获得巨额利益，这对合同另一方当事人是不公平的，不利于维护或建立一个诚信的房地产交易秩序，甚至助长了违背诚信的风气。

所以，现在，最高法已经表态：

38、39条不再是影响合同效力的一个强制性规定。

为此，我们还需要寻找现行法上的依据，或者从第二个视角来分析：

→物权法 15条规定：当事人之间订立的有关变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。这里的转让，不是针对合同本身，而是物权变动，是合同履行的目的。（其他依据：物权法 20条，关于预告登记，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，这个表述从文义解释角度来看，物权法立法者已经将合同和合同履行的结果（物权变动）区分开来，区分原则是为了区分债的行为和物权变动，他的逻辑必然是债的行为的效力和物权变动的效力，分别交给不同的法律规范去进行判断。这是第一个逻辑前提。第二个逻辑前提：根据物权法15条，未办理物权登记的，不影响合同效力。合同的效力交给《合同法》等法律去予以规制和解决。

第三个逻辑前提：在区分原则的框架内，物权变动的效力本身也不是绝对的不可动摇的，如果当事人之间订立的有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同本身的效力受到否定评价的话，即使物权变动已经完成，也仍然受到否定性的效力性评价（善意取得制度除外）。

→从区分原则推导出的三个逻辑来看，我们把38、39条的规定，界定为仅仅针对物权变动效力是有依据的。通过将38条所称 转让界定为针对物权变动这个效力，事实上，立法目的是可以实现的。同理，该法37条的转让，我们可以将他界定为针对物权变动效力本身，即重点放在转移给他人的转移上，也就能够和我们刚才得出的结论保持一个连贯或一致。

总结：

38、39条并不是一个对合同效力所作的强制性规范，他属于对物权变动效力能否发生所做的一个强制性规范。

链接：

合同法解释二：第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见(法发〔2009〕40号)

16、人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。

第二篇：关于贯彻实施《房地产管理法》情况汇报材料

关于贯彻实施《房地产管理法》情况汇报材料

颍上县人民政府

近年来，我县房地产管理工作在市委、市政府的正确领导下，在市人大及其常委会的关心支持下，坚持以科学发展观为指导，认真贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》，加强对房地产法律法规的宣传学习，注重法律的实际运用，切实在房地产行政管理中做到有法可依、依法行政，推动了房地产市场持续、健康、有序发展。现将工作开展情况汇报如下。

一、房地产建设用地情况

我县2013年国有建设用地供应总量为1755.2015亩，招拍挂出让853.46亩。其中，商服用地7.11亩，住宅用地436.63亩，工业用地409.72亩；划拨用地901.7415亩。其中，保障性住房用地66.993亩。

二、房地产市场开发建设、监管情况

（一）加强房地产市场调控、监管力度，加快保障性安居工程建设，认真贯彻落实国家、省、市精神，抑制不合理住房需求，将新建住房价格控制在合理范围内，确保2013年新建住房价格上涨幅度与当年城镇居民人均可支配收入相适应。

今年共销售商品房16.52万平方米，均价4750元∕平方米；房地产开发投资6.27亿元；竣工面积6.16万平方米、施工面积97.69万平方米、批准预售面积26.37万平方米。

（二）加强行业管理，规范房地产市场秩序。目前，我县房地产行业企业已由2007年的9家发展至现在的51家。其中，开发企业32家，物业企业 16家，中介企业（评估、测绘、经纪）3家。新建商品房预售资金监管面已达100%。

（三）认真落实房地产开发项目手册备案制度和房地产开发项目巡查制度，严格执行商品房预售许可制度。按照相关法律法规，结合我市实际，规范了商品房预售许可制度及工作流程，对商品房预售许可进行严格审批。

（四）加强商品房预售资金监管。按照《商品房预售款监督管理规定》，设立商品房预售款专用账户，签订三方协议，遵循“专款专户、专款专存、专款专用”的原则，严格按照“三审”程序对预售资金进行监管。

（五）加强房地产开发企业信用管理。建立房地产企业诚信档案并充分发挥其作用，将诚信档案作为考核企业资质的依据。完善房地产市场监测分析工作。()按规定开展月报工作，及时对市场研判，准确把握市场走势，一旦发现市场运行中的新情况新问题，及时进行研究和决策。

三、中介机构管理情况

为进一步规范房地产经纪市场，县政府出台了《颍上县清理整顿房地产经纪市场加强房地产中介服务管理工作实施方案》，组织县公安、工商、房产、物价等相关部门，成立组织，联合行动，严厉打击非法房地产中介行为，切实规范房地产经纪市场，建立健全房地产中介信息共享、情况通报及违法违规行为的联合查处机制，确保当事人合法权益。

四、执法机构建设情况

我县于1997年组建房地产执法监察队，根据县编办“三定”方案，充实行政执法队伍管理人员，并在执法设备、物力和经费方面得到保障。依据要求并结合实际情况，建立健全了行政执法评议考核制度、行政执法责任追究制度、行政执法公示制度等各项制度，完善了行政执法听证、案卷评查、备案、监督等与推行行政执法责任制相配套的各项操作规程，同时进一步做好行政执法人员资格年审、行政执法人员学法培训等基础工作。

五、小区物业管理情况

严格按照《物业管理条例》规定，对物业服务企业资质和综合服务实行动态化管理。

一是严格执行新建住宅小区配套设施验收办证制度。住宅小区在工程竣工进行综合验收时，对物业设施中的物业用房、大门、警卫室、自行车棚、道路硬化、绿化等进行把关，提高住宅小区的综合效益。

二是注重物业服务企业从业人员的信用管理。逐步建立健全物业企业从业人员信用管理制度，将物业企业所有从业人员纳入信用管理体系，统一服务标志，规范从业行为。目前已对全县160名物业服务企业从业人员建立了信用档案，为物业服务企业的规范管理和平稳运作打下了良好的基础。

三是进一步规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。

四是对不按标准提供服务的物业公司责令限期整改，对屡次不见成效的，在其信用档案中增加“不良记录”，并降低其服务等级。

六、住房维修资金收取及使用情况

我县从2006年开始归集维修基金，截止目前，共归集资金6400万元，涉及小区28个，做到了新建小区归集覆盖率达100%。维修资金由县房产局统一监督设立，由住房资金管理中心代为管理和使用。业主交存的物业专项维修资金，在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。物业专项维修资金自存入专户之日起记账到户，结息到户。维修资金的使用及补充需经业主大会作出决议，并遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。我县未发生单位或个人挪用物业专项维修资金及增值部分的违法现象。

七、房地产交易及权属登记管理情况

依据《房地产管理法》中有关房地产交易的规定，建立和规范了房地产转让登记制度、房屋租赁登记备案制度、房地产抵押登记制度、房地产价格评估制度、房地产成交价格申报制度等，并严格执行各项规章制度，按法律规定的程序和条件办理房地产权属登记相关业务。认真实施《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》。为确保《规程》的有效实施，我县派员参加住建部举办的专题培训班，提升从业人员的服务水平。同时，结合我县实际，制定了集体土地房屋办证的实施方案，并大力宣传，在抓好规划区内房屋权属管理的基础上，积极拓展业务范围，对乡镇集体土地上的房屋进行权属登记管理，房产管理不断向纵深发展。

八、存在的问题及下一步工作打算

（一）存在问题

一是国有土地上房屋征收的居民对拆迁期望值过高，因拆迁工作政策性强，办法不多，工作难度大；二是保障性住房建设任务重，又因土地报批、房屋征收拆除困难影响施工进度，尤其是棚户区改造难度更大；三是安置房办证等遗留问题，因各种原因，造成新的不稳定因素；四是因法律、法规政策出台滞后造成行业管理尚有薄弱环节，如物业维修专项资金的使用，根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和省政府令第197号的规定，必须经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上通过后实施。上述两个2/3的规定，现实操作很难实现，造成维修资金无法使用的尴尬局面，利害关系人意见很大。

（二）下一步工作打算

一是加强宣传，加快房地产市场预警预报系统建设。邀请新闻媒体参与房屋征收各项公开工作，引导群众理解和支持房屋征收工作。逐步建立可量化的房地产业政策调控体系，加快房地产市场预警预报系统建设，客观分析房地产运行轨迹，正确评价房地产形势，预测发展趋势，更好地把握发展机遇，保持房地产业的持续健康发展。

二是加强房地产市场的监管，规范经营行为。严格审核房地产企业开发资质，健全准入和退出机制，严把项目选定关。进一步整顿和规范房地产市场秩序。继续落实房地产市场宏观调控与专项整理的相关规定和要求，严肃整治在商品房销售、物业服务等方面损害群众利益的现象和行为。

三是加强对房地产中介机构和人员的监管。继续加大中介机构“诚信、便民”的服务建设，保证房地产价值评估和房地产经纪的科学性和公正性，强化房地产中介市场的监管力度。

四是进一步加快个人住房信息系统建设工作。加快签备案（含预售房买卖合同备案）系统、资金监管（托管）系统应用软件的开发速度，全面推进政务公开，提高政务服务水平，进一步规范出具首套房认定规定和程序。

五是进一步健全完善住房保障体系。切实解决中低收入家庭住房困难，实现住有所居、应保尽保和提标扩面的目标，大力发展公共租赁住房，创新民生工程实施的方法和举措。

六是进一步加强物业管理。积极探索新形势下物业管理的思路和举措，学习外地先进经验，加强物业公司监管，认真处理物业投诉和纠纷，会同有关部门联合执法，积极开展物业小区文明创建活动，提升全县物业管理水平。

第三篇：关于贯彻实施《房地产管理法》情况汇报材料

关于贯彻实施《房地产管理法》情况汇报材料

颍上县人民政府

近年来，我县房地产管理工作在市委、市政府的正确领导下，在市人大及其常委会的关心支持下，坚持以科学发展观为指导，认真贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》，加强对房地产法律法规的宣传学习，注重法律的实际运用，切实在房地产行政管理中做到有法可依、依法行政，推动了房地产市场持续、健康、有序发展。现将工作开展情况汇报如下。

一、房地产建设用地情况

我县2013年国有建设用地供应总量为1755.2015亩，招拍挂出让853.46亩。其中，商服用地7.11亩，住宅用地436.63亩，工业用地409.72亩；划拨用地901.7415亩。其中，保障性住房用地66.993亩。

二、房地产市场开发建设、监管情况

（一）加强房地产市场调控、监管力度，加快保障性安居工程建设，认真贯彻落实国家、省、市精神，抑制不合理住房需求，将新建住房价格控制在合理范围内，确保2013年新建住房价格上涨幅度与当年城镇居民人均可支配收入相适应。

今年共销售商品房16.52万平方米，均价4750元∕平方米；房地产开发投资6.27亿元；竣工面积6.16万平方米、施工面积97.69万平方米、批准预售面积26.37万平方米。

（二）加强行业管理，规范房地产市场秩序。目前，我县房地产行业企业已由2007年的9家发展至现在的51家。其中，开发企业32家，物业企业 16家，中介企业（评估、测绘、经纪）3家。新建商品房预售资金监管面已达100%。

（三）认真落实房地产开发项目手册备案制度和房地产开发项目巡查制度，严格执行商品房预售许可制度。按照相关法律法规，结合我市实际，规范了商品房预售许可制度及工作流程，对商品房预售许可进行严格审批。

（四）加强商品房预售资金监管。按照《商品房预售款监督管理规定》，设立商品房预售款专用账户，签订三方协议，遵循“专款专户、专款专存、专款专用”的原则，严格按照“三审”程序对预售资金进行监管。

（五）加强房地产开发企业信用管理。建立房地产企业诚信档案并充分发挥其作用，将诚信档案作为考核企业资质的依据。完善房地产市场监测分析工作。按规定开展月报工作，及时对市场研判，准确把握市场走势，一旦发现市场运行中的新情况新问题，及时进行研究和决策。

三、中介机构管理情况

为进一步规范房地产经纪市场，县政府出台了《颍上县清理整顿房地产经纪市场加强房地产中介服务管理工作实施方案》，组织县公安、工商、房产、物价等相关部门，成立组织，联合行动，严厉打击非法房地产中介行为，切实规范房地产经纪市场，建立健全房地产中介信息共享、情况通报及违法违规行为的联合查处机制，确保当事人合法权益。

四、执法机构建设情况

我县于1997年组建房地产执法监察队，根据县编办“三定”方案，充实行政执法队伍管理人员，并在执法设备、物力和经费方面得到保障。依据要求并结合实际情况，建立健全了行政执法评议考核制度、行政执法责任追究制度、行政执法公示制度等各项制度，完善了行政执法听证、案卷评查、备案、监督等与推行行政执法责任制相配套的各项操作规程，同时进一步做好行政执法人员资格年审、行政执法人员学法培训等基础工作。

五、小区物业管理情况

严格按照《物业管理条例》规定，对物业服务企业资质和综合服务实行动态化管理。

一是严格执行新建住宅小区配套设施验收办证制度。住宅小区在工程竣工进行综合验收时，对物业设施中的物业用房、大门、警卫室、自行车棚、道路硬化、绿化等进行把关，提高住宅小区的综合效益。

二是注重物业服务企业从业人员的信用管理。逐步建立健全物业企业从业人员信用管理制度，将物业企业所有从业人员纳入信用管理体系，统一服务标志，规范从业行为。目前已对全县160名物业服务企业从业人员建立了信用档案，为物业服务企业的规范管理和平稳运作打下了良好的基础。

三是进一步规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。

四是对不按标准提供服务的物业公司责令限期整改，对屡次不见成效的，在其信用档案中增加“不良记录”，并降低其服务等级。

六、住房维修资金收取及使用情况

我县从2006年开始归集维修基金，截止目前，共归集资金6400万元，涉及小区28个，做到了新建小区归集覆盖率达100%。维修资金由县房产局统一监督设立，由住房资金管理中心代为管理和使用。业主交存的物业专项维修资金，在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。物业专项维修资金自存入专户之日起记账到户，结息到户。维修资金的使用及补充需经业主大会作出决议，并遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。我县未发生单位或个人挪用物业专项维修资金及增值部分的违法现象。

七、房地产交易及权属登记管理情况

依据《房地产管理法》中有关房地产交易的规定，建立和规范了房地产转让登记制度、房屋租赁登记备案制度、房地产抵押登记制度、房地产价格评估制度、房地产成交价格申报制度等，并严格执行各项规章制度，按法律规定的程序和条件办理房地产权属登记相关业务。认真实施《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》。为确保《规程》的有效实施，我县派员参加住建部举办的专题培训班，提升从业人员的服务水平。同时，结合我县实际，制定了集体土地房屋办证的实施方案，并大力宣传，在抓好规划区内房屋权属管理的基础上，积极拓展业务范围，对乡镇集体土地上的房屋进行权属登记管理，房产管理不断向纵深发展。

八、存在的问题及下一步工作打算

（一）存在问题

一是国有土地上房屋征收的居民对拆迁期望值过高，因拆迁工作政策性强，办法不多，工作难度大；二是保障性住房建设任务重，又因土地报批、房屋征收拆除困难影响施工进度，尤其是棚户区改造难度更大；三是安置房办证等遗留问题，因各种原因，造成新的不稳定因素；四是因法律、法规政策出台滞后造成行业管理尚有薄弱环节，如物业维修专项资金的使用，根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和省政府令第197号的规定，必须经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上通过后实施。上述两个2/3的规定，现实操作很难实现，造成维修资金无法使用的尴尬局面，利害关系人意见很大。

（二）下一步工作打算

一是加强宣传，加快房地产市场预警预报系统建设。邀请新闻媒体参与房屋征收各项公开工作，引导群众理解和支持房屋征收工作。逐步建立可量化的房地产业政策调控体系，加快房地产市场预警预报系统建设，客观分析房地产运行轨迹，正确评价房地产形势，预测发展趋势，更好地把握发展机遇，保持房地产业的持续健康发展。

二是加强房地产市场的监管，规范经营行为。严格审核房地产企业开发资质，健全准入和退出机制，严把项目选定关。进一步整顿和规范房地产市场秩序。继续落实房地产市场宏观调控与专项整理的相关规定和要求，严肃整治在商品房销售、物业服务等方面损害群众利益的现象和行为。

三是加强对房地产中介机构和人员的监管。继续加大中介机构“诚信、便民”的服务建设，保证房地产价值评估和房地产经纪的科学性和公正性，强化房地产中介市场的监管力度。

四是进一步加快个人住房信息系统建设工作。加快网签备案（含预售房买卖合同备案）系统、资金监管（托管）系统应用软件的开发速度，全面推进政务公开，提高政务服务水平，进一步规范出具首套房认定规定和程序。

五是进一步健全完善住房保障体系。切实解决中低收入家庭住房困难，实现住有所居、应保尽保和提标扩面的目标，大力发展公共租赁住房，创新民生工程实施的方法和举措。

六是进一步加强物业管理。积极探索新形势下物业管理的思路和举措，学习外地先进经验，加强物业公司监管，认真处理物业投诉和纠纷，会同有关部门联合执法，积极开展物业小区文明创建活动，提升全县物业管理水平。

各位领导，我县房地产管理工作虽然取得了一定的成绩，但是与兄弟县市区相比，与人民的期望相比仍有不小的差距，我们将以此次执法检查为契机，继续加强《房地产管理法》的学习宣传，认真履行职能职责，切实加大房地产业的监管力度，提高行业管理和服务水平，增强我县房地产市场的发展实力，推动全县经济社会又好又快发展。

第四篇：房地产管理法思考题答案

房地产管理法思考题答案

１．依照《土地管理法》及有关行政法规的规定，下列有关土地权属的表述中哪些是错误的？（Ｃ）

A 城市市区的土地属于国家所有

B． 农村、城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的意外，属于农民集体所有

C．农村、城市的宅基地和农村的自留地、自留山，属于农民集体所有

D．国家依法征用的土地，属于国家所有

2．下列各种土地使用权的取得方式中，哪些属于有偿取得的方式？（AD）

A．通过签订国有土地使用权出让合同取得

B．通过签订土地承包经营合同取得

C．通过划拨土地取得

D．通过租赁年土地取得

3．某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给家丰房地产开发公司，家丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。家丰公司可采用下列何种方式处分某土地使用权（ABCD）

Ａ．无偿赠与给甲企业Ｂ．因筹措资金而将土地抵押给银行

Ｃ．将土地使用权出租给乙公司Ｄ．与丙企业的土地使用权进行置换

４．依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权（Ｃ）

A甲乡政府办公楼建设用地B．乙镇人民医院建设用地

C．某别墅区通往镇上的道路建设用地D．民办丙大学校区扩建用地

5．甲企业欲将其房屋一栋转让与乙企业。下列有关土地使用权转让的方式中，哪些不符合法律的规定（ＡＢＣ）

Ａ．当事人之间直接进行土地使用证交付

Ｂ．当事人之间直接进行土地使用证交付，并到公证机关公证

Ｃ．到土地部门备案，并在土地使用证上作变更记载

Ｄ．到土地部门申请土地使用权变更登记，并更换土地使用证

第五篇：中华人民共和国城市房地产管理法试题

土地估价师 ：《中华人民共和国城市房地产管理法》试题及答案

第十章、《中华人民共和国城市房地产管理法》

（一）判断题（请判断下列说法正确或错误，你认为正确的打“√”，认为错误的打“ × ”。注意：答题错误倒扣分，总得分最多扣至0分）

1.土地使用权出让和转让是解决房地产开发用地问题的主要方式。（）

2.商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式，没有条件不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。（）

3.土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，但可以不重新签订土地使用权出让合同和调整土地使用权出让金。（）

4.国家对出让合同规定的土地使用权，在其期限届满之前，可根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回。（）

5.对划拨土地的使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划的要求，无偿收回。（）

6.当事人从事房地产转让、抵押等交易时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权可同时转让、抵押，也可由当事人协商确定是否同时转让、抵押。（）

7.国有土地使用权可以作为商品出让和转让，也可以用于抵押。（）

8.土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，但地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权不得随之抵押。（）

9.需要拍卖抵押的土地使用权时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，对拍卖新增房屋所得，抵押权人有权优先受偿。（）

10.承租人只能将承租的土地用于土地使用权出让合同规定的目的，不得改变出让合同规定的土地使用用途。（）

11.以划拨方式取得土地使用权而建筑的房屋，房屋所有人将其出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。（）

12.土地使用权出让是深化土地使用权制度改革，将国有土地无偿划拨使用改为有偿使用的主要方式。（）

13.出让土地使用权的审批权限，可以根据实际情况适当下放。（）

14.目前我国现阶段仍大规模采用土地划拨方式已不适应经济建设需要了，应尽快取消这一方式。（）

15.土地使用权转让，原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。（）

16.以属于国有资产的房屋设定抵押权的，须报国有资产管理部门备案。（）

17.抵押人到期未履行债务或者在抵押期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依据法律和抵押合同的规定，处分抵押财产。（）

18.土地使用权由于发生转让、抵押等经济行为，致使地产使用权发生变更时，应向县以上人民政府原负责登记的土地管理部门申请土地使用权变更登记，经该土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。（）

（二）单项选择题（每小题有4个备选答案，其中只有一个最符合题意，请将你认为正确的填在括号内）

1.我国于（）年7月初全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》。

A.1992

B.1994

C.1996

D.1998

2.按照房地产管理法的规定，土地使用权出让法定最高年限，根据出让土地的（）不同而不同。

A.用途

B.方式

C.面积

D.类型

3.出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准.A.6个月

B.1年

C.15个月

D.2年

4.外商成片开发土地的企业形式是（）。

A.中外合资经营、中外合作经营、外资企业

B.中外合资经营、中外合作经营企业，不能是外资企业

C.中外合资经营企业，不能是中外合作和外资企业

D.中外合作经营企业，不能是中外合资和外资企业

5.在房地产转让过程中，如果受让土地使用权的一方当事人，改变原出让合同规定的土地用途，必须取得原出让方和（）部门的同意。

A.市、县政府城市规划

B.市、县政府土地管理

C.市、县政府土地管理和城市规划

D.市、县政府

6.租用房屋从事生产经营活动的，（）。

A.可由租赁双方协商议定租金

B.执行国家规定的租金标准

C.由出租方确定

D.由承租方确定

7.以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定的动工开发期满1年未动工开发的，可以征收土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。

A.20％

B.30％

C.40％

D.25%

8.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期，（）。

A.可由代表国家签订出让合同的县级土地管理部门通知使用者续期

B.可由国家无偿收回土地使用权

C.由土地管理部门与使用者协商确定使用权

D.可由国家给予适当补偿后收回土地使用权

9.土地使用权出让，可以采取（）或者双方协议三种方式。

A.出售、招标

B.拍卖、招标

C.出售、拍卖

D.出售、出租

10.土地使用者应在签订土地使用权出让合同后（）内，支付全部土地使用权出让金。

A.30日

B.60日

C.90日

D.120日

（三）多项选择题（每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请将答案对应的字母填入相应的括号内。错选或多选均不得分，少选但正确的每个选项可得0.5分）

1.县级以上地方政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省以上政府下达的控制指标，拟定出让土地使用权总面积方案，按规定报（）批准。

A.国土资源部

B.国务院

C.省级人民政府

D.县级人民政府

2.按照《土地登记规则》的规定，地产产权登记分为（）。

A.设定土地权利登记

B.转让土地权利登记

C.变更土地权利登记

D.注销土地权利登记

3.土地使用权出让的法定最高年限为（）年。

A.居住用地70

B.工业用地60

C.教育、科技、文化用地50

D.商业、旅游、娱乐用地40

4.土地使用权出让合同，由（）与土地使用者签订。

A.市人民政府

B.市土地管理部门

C.县人民政府

D.县土地管理部门

5.转让土地使用权，（）。

A.亦即转让土地所有权

B.不得改变出让合同规定的土地使用用途

C.出让合同载明的有关权利义务随之转移

D.地上建筑物、其他附着物的所有权随土地使用权转让

6.可以由县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权有（）。

A.国家机关用地和军事用地

B.科教文化事业用地

C.城市基础设施和公益事业用地

D.国家重点扶持的能源、交通等项目用地

7.转让以出让方式取得的土地使用权的，应当符合（）条件。

A.按照出让合同约定，已支付全部土地使用权出让金.并取得土地使用权证书

B.已按照出让合同的约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35％以上

C.属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件

D.转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

8.可以设定抵押权的房地产有（）.A.依法取得的房屋所有权

B.以出让方式取得的土地使用权

C.以转让方式取得的土地使用权

D.未设定租赁期限的出租住宅房屋

9.以出让方式取得的土地使用权，（）。

A.必须按出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地

B.超过出让合同约定的动工开发日期6个月未动工开发的、可以征收土地出让金20％以下的土地闲置费

C.超过出让合同约定的动工开发日期1年未动工开发的、可以征收土地出让金20％以下的土地闲置费

D.满二年未动工开发的，可无偿收回土地使用权

10.严格控制审批的高档房地产开发项目有（）。

A.单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼2倍以上的公寓、写字楼

B.建筑标准四星级或相当于四星级以上的宾馆、饭店

C.别墅性质的高档住宅

D.度假村

11.划拨土地使用权需转让，（）。

A.应由转让方补交土地使用权出让金

B.应由受让方补交土地使用权出让金

C.或是以转让所获收益抵交土地使用权出让金

D.经省以上土地管理部门批准

12.《房地产管理法》规定的房地产交易包括（）

A.房地产出让

B.房地产转让

C.房地产抵押

D.房地产租赁

13.房地产转让是房地产权利人（）。

A.因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的

B.以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的

C.一方提供土地使用权，另一方提供资金，合资、合作开发经营房地产而使房地产权属发生变更的

D.以房地产抵债的

14.划拨土地使用权再行转让，（）可以经有批准权的政府部门批准，不办理土地使用权出让手续，但应将转让收益中的土地收益上交国家或作其他处理。

A.根据城市规划土地使用权不宜出让的

B.转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D.私有住宅转让后仍用于居住的 参 考 答 案

（一）判断题

1.× 2.√ 3.× 4.√ 5.√ 6.× 7.√ 8.× 9.× 10.√11.√ 12.√ 13.× 14.× 15.√ 16.√ 17.√ 18.√

（二）单项选择题

1.B 2.A 3.B 4.A 5.C 6.A 7.A 8.B 9.B 10.B

（三）多项选择题

1.BC 2.ACD 3.ACD 4.BD 5.BCD 6.ABCD 7.ACD8.ABC 9.ACD 10.ABCD 11.BC 12.BCD 13.ABCD 14.ABCD