第一篇：社区旧村庄改造补偿方案
**社区旧村庄改造补偿方案
**社区改造目标
**社区旧村庄改造遵循执政为民的宗旨、坚持以人为本、关注民生、改善民生的工作方针，在切实保护**社区居民合法权益的前提下，从实际出发，根据市“三旧”改造相关法规政策，充分考虑居民的合法利益，同时结合城市建设的需要，制定合理可行的改造方案，确保**社区改造工作顺利进行。务求通过让**社区广大居民尽早实现安居乐业的美好愿望，实现经济、环境、社会、文化发展的四大目标。
经济目标：实现村民自身利益和城市经济发展的双赢格局。释放旧村土地价值，实现居民和集体收益增长。挖掘优势区位土地资源潜力，提高城市土地利用效益，实现城市经济再发展。
环境目标：实现居民人居环境与城市环境的整体提升。改善居民居住环境，消除治安和消防等安全隐患，实现城乡环境协调，提升地区整体环境品质。
社会目标：推进全面城市化，实现“村-城”零差距；促进社区组织体系创新，将**社区改造成现代城市社区。
文化目标：维护村落文化与历史，保护村珍贵历史文化
遗存，继承**优秀文化传统，促进与城市文化融合。
**社区改造的原则
以保障集体和居民利益为原则——以民生为重，统筹考虑用地布局，通过旧村庄改造，实现土地集约节约利用，同时提升土地价值，提高经营收益以保障集体和村民利益，改善城市环境和居民居住条件。
政府主导，以村为主，社会力量参与——区政府负责统筹组织改造的推进，协调、解决改造过程的问题，从政策扶持、工作指导、重大问题协调解决、监管等方面推进工作。统筹协调区各部门办理改造审核和审批的事项，督促检查联社集体经济组织及各部门的工作。改造以联社的集体经济组织为主体，具体推进旧村改造。采取土地出让的形式，引进社会力量和资金，确保改造工作的顺利推进。
方案说明
1、本方案中出现的所有建筑物的面积以**社区改造工作领导小组指定的专业测量队伍对每栋房屋的有效面积进行测量并得到屋主确认的数据为准。
2、本方案中出现的补偿价格的相关数据，只作本次分析报告及补偿方案的参考数据，具体补偿价格以正式方案公
布为准。
安置补偿细则
一、房屋拆迁补偿以四层或四层以下的建筑面积为合法面积，合法面积按“拆一补一”的原则进行拆迁。
二、每套回迁房办理一个房产证。
三、回迁总面积的计算方法。
回迁总面积的计算方法是以建基面积乘以4加上现有阳台、飘楼面积的50%计算。（回迁房的阳台面积以50%计算建筑面积）
例如：建基规格为80平方米的某栋4层楼的房屋，二至四层每层飘出10平方米作为阳台，即该房屋的总面积为320平方米（80㎡×4层=320㎡），该房屋的阳台、飘楼回迁总面积为15平方米（10㎡×3层×50%=15㎡），该房屋的回迁总面积为335平方米（320㎡×15㎡=335㎡）。
四、私人房屋超出四层或不足四层的补偿方法：
（一）四层以上超建面积不作回迁安置，只作材料补偿。超建面积按照每平方米1200元给予补偿。
（二）不足四层的房屋允许屋主以每平方米800元的价格购买余下不足四层的面积，但每层的购买面积不能大于建基面积。
例如：建基规格为80平方米的某栋2层的房屋，第二
层飘出10平方米作为阳台使用，即该房屋的现状面积为160平方米（80㎡×2层=160㎡），阳台的面积为10平方米，阳台回迁面积为5平方米（10㎡×50%=5㎡），该房屋屋主可购买的指标面积为160平方米（80㎡×4层-160㎡=160㎡），该房屋的回迁总面积为325平方米（160㎡+160㎡+5㎡=325㎡）。
如果只剩余宅基地地块，但地面建有简易构筑物的情况，先按照下列分类补偿地上构筑物：
1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米 2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米
补偿完毕后，宅基地块持有人允许以800元/平方米购买建基面积的指标面积。
（三）只建有一层的房屋，对楼面飘出的部分，不能计算回迁安置面积，只按1200元/平方米补偿材料价。
五、出现房屋建基面积小于用地面积的情况的补偿方法：
对于祖屋退缩、三间两廊的自留通道，上穿下插的房屋，重建后退缩的空间，在各方都没有争议的前提下，以原始资料的建基面积为依据进行补偿，允许购买退缩用地的指标面积。如遇现状建基面积大于原始资料建基面积的情况，以现状建基面积为标准，退缩空间不作回迁补偿。
可以购买的指标面积的计算方法：
原始建基面积×4层-现状房屋总面积；
可以购买的指标面积计算方法：原始建基面积×4层-现状房屋总面积（阳台、飘楼面积部分以50%计算）
例如：某房屋原始建基面积为100平方米，拆后重建3层房屋，退缩20平方米作为花园，阳台、飘楼的总面积为20平方米，即房屋的现状面积为250平方米（80㎡×3层+（20㎡×50%）=250㎡），屋主可购买的指标面积为150平方米（（100㎡×4层）-（80㎡×3层+10㎡）=150㎡）。
六、空地的补偿方法：
（一）没有建筑物的宅基地，宅基地持有人允许以800元/平方米购买四层的建基面积。
（二）产权属经济社，由屋主有偿使用的屋边空地，只作地块及地上构建物补偿，不作回迁安置。屋主根据原始收据到经济社退回土地款，退回土地款后，该空地的产权归回经济社，而地上构建物按下列分类补偿： 1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米
2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米
（三）产权属经济社，屋主未经任何手续报批、无偿使用的屋边空地，地块不作补偿，只作地上构建物补偿。地上构建物按下列分类补偿：
1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米
2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米
七、屋主弃产的补偿方法：
（一）拆迁房屋屋主放弃回迁安置的，可以选择货币补偿。补偿标准为7000元/平方米。
（二）只有宅基地块，没有建筑物，不参与购买面积，也放弃回迁者，按6200元/平方米（7000元-800元=6200元）进行地价补偿。
八、房屋内的复式、夹层、阁楼、棚屋、围墙的补偿方法：
（一）房屋内的复式（复式以2.5米高度为最低标准，低于2.5米的归入夹层结构）不作回迁面积补偿，按照材料价格1200元/平方米补偿。
（二）房屋内的夹层、阁楼，以材料类别分别进行补偿： 1.水泥结构按照500元/平方米补偿；
2.木杉结构和钢结构按照250元/平方米补偿。
（三）棚屋、围墙等构筑物，参照下列分类补偿： 1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米
2.无墙体的棚架等简易结构：250元/平方米 3.单砖围墙按照200元/平方米补偿 4.18墙按照220元/平方米补偿
九、安置回迁房按拆迁合法面积“拆一补一”为原则，回迁安置房按建筑面积计算。
（一）按照“先安置后拆迁”的原则。对拆迁范围内的
房屋，先做好屋主的安置回迁和补偿在进行房屋的拆迁。
1.本次回迁房参照**花园的装修标准的入住条件进行回迁。
2.多种户型可供居民选择回迁。
3.如有房屋租给其他公司或单位且到拆迁时合同未到期的，由屋主自行协商解决。
（二）以栋为单位，回迁安置时，村民只能选择拆迁合法总面积等于或小于安置回迁房屋的面积。
1.出现选择回迁户型总建筑面积小于回迁安置房的总建筑面积的情况，多出部分作为村民自行放弃处理，如果多出部分是按800元/平方米购买回来的，自行放弃后，村集体按弃产价给予购回。
2.出现选择回迁户型总建筑面积大于回迁安置房的总建筑面积的情况，屋主可以按以下标准给予购回：
（1）超出的整栋楼回迁总面积在5平方米以内（含5平方米），以7000元/平方米价格购买，并且免收这部分的物业管理费用；
（2）超出整栋楼的回迁总面积在5平方米以上的，屋主需按当时市场价格购买，并且收取这部分面积的物业管理费用。
十、属于下列情况之一的居民，建成后的回迁房永久免交物业管理费（含回迁房业主在回迁安置小区内的停车费
用）：
1、《广州市**区**街**社区股份经济合作联社章程》中界定的社区股东、社会股东，并在本社区内有房屋产权的人；
2、原本土村民、居民，在本社区内有房屋产权的；
3、原本土村民、居民的外嫁女在本社区购买房屋的；
4、世居本社区，现侨居外国或港澳台等地但在本社区仍有房屋产权的；
5、在解放初期至土改期间已经迁居到本社区，现在本社区有房屋产权的。
十一、搬迁费用
给予每栋房屋3000元作为搬迁费用（包含电话、电视、网络等迁移费用）。
十二、回迁房的选房方法：
以公平、公正、公开的方式进行抽签选房。屋主根据公布的户型，结合自己回迁安置房建筑总面积进行选择并报名后，每种户型各自先集中抽签确定选房顺序，按抽签选房的顺序再进行抽签，一次性确定房号。出现户型可供数量小于户型需求总量，屋主愿意选择其他户型时，按照以上程序进行选房；如屋主不愿意选择其他户型时，需等下一期安置房建成再作回迁。
十三、社区集体利益
改造后社区联社将获得不少于20万平方米的物业，用
于发展集体经济。具体数量将按容积率的比例进行调整，不设上限。
十四、奖励办法
对积极支持改造的个人将给予奖励，凡于*月*日前签订安置协议并交付房屋的居民将给予每户****元的现金奖励。
十五、本方案未尽事宜，将通过合法程序另行补充。本方案解释权在**社区改造工作领导小组。
第二篇：关于旧城镇旧厂房旧村庄改造情况的报告
关于旧城镇旧厂房旧村庄改造情况的报告
主任、各位副主任、秘书长，各位委员：
大力推进旧城镇旧厂房旧村庄改造（以下简称“三旧”改造），积极探索存量建设用地二次开发利用的可行之路，是省委贯彻落实科学发展观、有效破解土地供需矛盾的重大决策，也是加快转变经济发展方式、推动产业和城市转型升级的重大战略。2008年以来，在国土资源部的大力支持和省委的正确领导下，我省以部省合作建设节约集约用地试点示范省为契机，积极推进“三旧”改造，取得了初步成效。受省人民政府委托，现将我省开展“三旧”改造有关情况报告如下：
一、开展“三旧”改造工作的基本情况
按照“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，我省切实加强对“三旧”改造的组织领导，认真落实“三旧”改造各项政策，积极探索改造模式与运行机制，有效地推进“三旧”改造的开展。据统计，2008年至今年第三季度，全省已完成“三旧”改造项目1683个，涉及改造面积7.89万亩；今年计划启动改造项目约4400个，改造面积超过30万亩。
（一）认真落实国家赋予的政策，全面铺开改造工作。
在国土资源部的指导和支持下，省政府制定出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）（以下简称《若干意见》），从五个方面进行了政策创新与突破：一是针对无合法手续的存量建设用地完善手续成本较高，现土地使用者缺乏改造积极性的问题，允许按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。二是针对“三旧”改造投入大、开发周期较长、现行改造方式单
一、难以调动原土地使用权人积极性等问题，允许对完善手续后的“三旧”用地采取协议出让方式补办出让手续（政府收购储备后再次供地除外）。三是为了保障原土地使用者的开发收益，调动他们支持和参与改造的积极性，在旧厂房改造和旧村庄改造中，政府依法收回企业用地或征收农村集体建设用地出让的，对原土地使用企业或村集体给予不高于土地出让纯收益60%的资金补贴，依照有关规定专项用于支持企业或村集体发展。四是针对改造地块范围周边可能存在边角地、插花地、夹心地，影响地块的整体改造开发等问题，允许将边角地、插花地、夹心地一并纳入“三旧”改造范围，不再按照现行法律政策办理有关报批手续。五是针对在城中村改造过程中，农村集体愿意将农村集体土地变为国有土地，但现行征收的做法程序复杂、审批时间长的问题，允许村集体经济组织自愿将其所有的集体建设用地申请报省人民政府批准征为国有建设用地。实践证明，《若干意见》有效破解了“三旧”改造的制约因素，推动了“三旧”改造工作的开展。
为切实落实国家赋予我省的优惠政策，我省主要采取以下措施：一是切实加强“三旧”改造的组织领导。目前，全省绝大部分的市、县、镇均成立以政府主要负责同志任组长的“三旧”改造工作领导小组和专门的工作机构；国土资源、发展改革、住房城乡建设、规划、财政、文化、环保等相关部门互相配合、形成合力，全省已初步构建起市、县、镇三级的纵向联系机制和相关职能部门之间的横向协调机制，为实现对“三旧”改造的统一协调、指导、服务和监督，保障改造工作顺利开展奠定了坚实基础。二是督促各地出台“三旧”改造配套政策。要求各地按照《若干意见》的规定，制定出台土地使用权收购的具体程序和价格、补缴地价的标准、土地出让收益的分配使用管理、改造项目审批等方面的具体操作办法。截至目前，全省各地级以上市政府共出台涉及“三旧”改造地方配套政策101个，初步形成了“三旧”改造的政策体系。三是定期检查“三旧”改造政策的落实效果。明确提出“一年初见成效、两年突破性进展、三年大改观”的阶段性目标，要求今年底前珠三角地区每一个县（市、区），粤东西北地区每一个地级市必须有一个“三旧”改造示范项目。同时，建立“三旧”改造成效统计制度，要求各地按季度上报“三旧”改造工作情况，实时掌握全省“三旧”改造成效。今年4月底至5月初，在全省分8个片区召开国土资源管理重点工作督导会，检查和督促各地落实“三旧”改造工作推进情况。四是切实加强对“三旧”改造的监管。在全省范围内完成“三旧”改造用地调查摸底与标图建库工作，为加强“三旧”改造项目审批，严格限定“三旧”改造政策适用范围，严防搭车报批、蒙混过关等监管工作提供有力保障。对需要以协议出让方式完善用地手续的“三旧”用地，明确要求由地方政府事前制订统一操作办法，按程序集体研究决定，公示审批结果。印发了《关于在“三旧”改造过程中加强预防职务犯罪工作的通知》，积极预防违法违纪行为。
（二）坚持规划先行，科学统筹推进。
在“三旧”改造中，我省充分发挥规划的龙头作用，注重将社会参与“三旧”改造的积极性与实施经济社会发展战略有机结合起来。明确“三旧”改造规划与实施计划编制要点；住房和城乡建设、国土资源等部门认真做好对各地规划编制工作的具体指导。在督促各地加快规划编制与上报备案工作的同时，明确要求各地在规划编制过程中要注重通过加强规划引导和政策调控，力求做到四个“相结合”：即将“三旧”改造与促进产业结构调整相结合，鼓励企业通过自身改造实现“退二进三”、“壮二优三”，为发展战略性新兴产业、现代服务业腾挪空间；将“三旧”改造与提升城市品位相结合，通过对“旧城镇”、“城中村”进行集中整治，有效改善城市面貌，提升城市形象；将“三旧”改造与改善民生相结合，充分尊重被改造土地权利人和村集体经济组织的意愿，让权利人和村集体在改造中得到实惠，确保社会的和谐稳定；将“三旧”改造与历史文化保护相结合，注重保护自然景观与历史建筑，突出文化底蕴，努力实现经济价值、社会价值、文化价值相统一。全省计划编制“三旧”改造规划128个，截至今年11月15日，已报备121个，占计划编制总数的94.5%，其中广州、深圳、珠海、汕头、佛山、韶关、梅州、汕尾、东莞、中山、江门、阳江、湛江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳、云浮等19个地级以上市和佛山市顺德区已全部完成规划编制与审批，其中已完成审查117个，占已经报备总数的96.7%。
（三）加大财政支持力度，多渠道筹措改造资金。
按照“政府引导、市场运作”的原则，我省充分发挥财政资金“四两拨千斤”作用，调动全社会参与“三旧”改造的积极性。一是切实将“三旧”改造的财政政策落到实处。省财政在耕地保护责任目标履行情况考核奖励中，新设立“三旧”改造单项奖，由省财政安排专项资金，对“三旧”改造工作排名前三名的地级以上市政府予以奖励。同时，督促各市县财政部门按照《若干意见》的有关要求，进一步细化支持“三旧”改造的具体政策措施。如清远市财政结合城乡建设用地增减挂钩方式，将实施“三旧”改造与高寒山区移民、地质灾害隐患点村庄搬迁以及发展特色旅游产业相结合，扎实推进“三旧”改造工作。潮州市财政明确规定对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共建筑、基础设施建设，从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。二是大力探索拓宽“三旧”改造筹资渠道。“三旧”改造政策性强，涉及历史遗留问题多，改造资金缺口较大，我省大力探索从项目土地出让收益中对企业或村集体经济组织进行补贴等优惠政策，采取村集体经济投入、土地入股、引入开发商联合改造、项目公开招商等多种方式，大力引入社会资本参与改造工作，拓宽“三旧”改造的筹资渠道，解决资金瓶颈制约问题。如佛山市各级财政共投入80.6亿元用于“三旧”改造，成功引导514亿元社会资金启动730个“三旧”改造项目。三是落实“三旧”改造政府投入及必要的工作经费。据初步统计，截至目前，全省各级财政“三旧”改造投入达169亿元。如潮州市财政安排725万元经费保证“三旧”改造前期工作及改造规划编制工作开展。珠海市财政投入11.4亿元，用于改善城市环境和推进产业发展。东莞市财政安排3亿元用于扶持“三旧”改造（主要是税费补助）。湛江市财政拨付市级“三旧”改造专项工作经费250万元，同时，各县（市、区）财政在非常困难的情况下，及时安排“三旧”改造资金和相关工作经费，有效地保障了 “三旧”改造工作的顺利开展和政府投资“三旧”改造工程项目的改造建设。
（四）积极开展工作试点，探索与推广改造模式。
积极在广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造试点工作，大力探索和推广改造模式。试点城市根据自身的实际情况，分类推进，形成了“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方受益”的工作思路，以及不同的“三旧”改造模式和运行机制。根据“三旧”改造对象的被改造程度不同，改造模式可分为拆旧建新、部分更新、修旧如旧、配套完善等四种；根据“三旧”改造投资主体的不同，改造模式可分为政府投资改造、社会资金投资改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种。如佛山市创造出旧城镇、旧村居、工矿厂企、生态环境等六种改造类型，以及都市农业和现代农业综合开发、主题文化公园建设等五种改造模式；深圳市全面推进城市更新工作，先后开展了城中村和工业区升级改造，这些都为全省铺开“三旧”改造提供了有益的经验借鉴。2009年11月在佛山市召开的全省“三旧”改造现场会和今年9月在广州市召开的全省“三旧”改造座谈会上，总结推广了试点城市成功改造模式与运行机制，有力促进了全省改造工作的开展。
二、“三旧”改造取得的阶段性成效
从前一阶段的实践情况看，我省“三旧”改造工作不仅促进了节约集约用地，而且在扩大内需、促进产业结构调整、推动城镇化建设、保障和改善民生等方面都具有明显成效，为促进经济发展方式转变做出了积极贡献。主要体现为“五个促进”：
一是促进结构调整，提升了产业竞争力。淘汰了一批“两高一资”的项目，培育了一批以低碳为特征的先进制造业、现代服务业和战略性新兴产业。在已改造项目中，属于产业结构调整项目共971个，占改造项目总数的58%。改造后年产值同比增长了1.88倍。其中，淘汰、转移“两高一资”项目350个，引进先进制造业和现代服务业项目302个，引进世界500强项目26个，有力推进了经济发展方式的转变。
二是促进宜居城乡建设，推动了城镇化进程。通过“三旧”改造，有效地降低了建筑密度，完善了配套设施，增加了公共绿地，改善了城乡环境，传承了岭南文化。在已完成的改造项目中，建设城市基础设施项目360个、城市公益事业项目187个、公共绿地项目195个，涉及用地2.47万亩；保护与修缮传统人文历史建筑740万平方米；建设文化设施、文化创意产业等文化建设项目52个，投入资金23亿元，约占同期全省文化娱乐类固定资产投资额的6.36%。
三是促进固定资产投资，推动了经济即期增长。通过“三旧”改造，扩大了政府投资，也极大地带动了社会投资。2008年至今年第三季度，我省“三旧”改造已投入资金1766亿元，占同期全省固定资产投资的5.03%，今年前三季度更是提高到6.01%。同时，改造项目的年产值（营业收入）和税收比改造前分别增长了1.67倍和1.36倍。
四是促进节约集约用地，增强了可持续发展能力。通过“三旧”改造，促进了低效建设用地的二次开发，使土地利用效率不断提高。据统计，2008年至今我省通过“三旧”改造共节约土地3.51万亩，平均节地率达到44%。按此比例推算，全省360多万亩可供改造的“三旧”用地面积可节约土地超过150万亩，相当于全省未来10年新增建设用地规模的38.5%。
五是促进群众生活改善，实现了改造成果的共享。“三旧”改造带动了就业岗位的增加，壮大了集体经济，增加了群众收入，改善了居住条件。在已完成的改造项目中，就业人口从改造前的112万人增加到改造后的163万人，增加了46%；
二、三产业就业人口比从改造前的2.07:1变为0.87:1，就业结构进一步优化；村集体收入由改造前的17亿元增加到改造后的37亿元，增长了1.18倍。通过政策引导把改造后的“三旧”用地优先用于保障性安居工程（含廉租房、经济适用房、公租房以及限价房）建设，在已完成的改造项目中，共建设保障性安居工程项目128个，建成保障性住房1.99万套，约占同期全省建成保障性住房的三分之一。
三、“三旧”改造工作存在的主要问题及原因
虽然“三旧”改造工作取得了一定的成效，但也存在一些问题，主要有以下四个方面：
一是推动“三旧”改造的政策体系有待进一步健全。涉及规划、财政、发展改革、金融、拆迁管理等方面的配套扶持政策创新还不够，未能形成与“三旧”改造相适应的完整配套政策体系，影响“三旧”改造工作推进的整体效率。
二是拆迁难度大成为影响“三旧”改造的一个重要因素。近年来，由拆迁引发的不稳定因素有所增加。据各地反映，拆迁工作是“三旧”改造，特别是“城中村”改造中的重点和难点。改造实施过程中，拆迁户要求高拆迁补偿现象比较普遍，严重影响项目顺利推进。同时，目前各地纳入“三旧”改造的用地不少属于违法用地，而拆迁主管部门发放房屋拆迁许可证要有土地证或用地批文，这也影响了动迁工作的开展。
三是“三旧”改造工作进度不平衡。从2008年至今年第三季度的统计数据分析，已完成“三旧”改造面积最大的市完成改造面积为1.86万亩，最小面积的市为190亩，呈现出珠三角地区发展较快，粤东西北及山区等欠发达地区发展较慢的态势。造成这种状况主要原因是部分地方对“三旧”改造的重要性和“三旧”改造政策的时限性缺乏充分认识，对政策掌握还不够深入，同时也由于欠发达地区土地开发强度小，改造需求不是非常迫切，政府也缺乏相应的财力支持改造工作。
四是“三旧”改造的综合效益还不能完全发挥出来。尽管全省已改造项目用地用于住宅建设仅占23%，但部分城市“三旧”改造用地住宅用途比例偏高。2008年至今年第三季度，全省共有9个地级以上市“三旧”改造后用于房地产开发面积占改造总面积的比例超过50%，个别市比例超过90%。改造类型单
一、过分偏重于房地产，影响了“三旧”改造综合效益的充分发挥。
四、下一阶段工作思路
为切实解决上述存在的问题，更好地推进“三旧”改造，下一阶段我省将重点抓好以下五个方面的工作：
一是加强政策创新，完善长效机制。要求各级各部门进一步强化一盘棋的思想，加强协调配合，各司其职，确保改造工作无缝衔接、有序运作。针对目前各地反映的“三旧”改造各环节中出现的问题，督促相关职能部门加快研究出台配套政策，以指导和推动各地开展的“三旧”改造。省国土资源、住房城乡建设、发展改革、监察、财政等部门要开通绿色通道，加快审核流程，共同做好涉及完善征收手续的“三旧”改造用地审查工作；省住房城乡建设部门要研究解决改造过程中遇到的拆迁问题、控制性详细规划修改等问题；省财政、地税等部门要研究解决“三旧”改造中欠发达地区的资金扶持、税费优惠等问题；文化部门要进一步加强指导，落实对“三旧”改造中文化遗产的保护。
二是加强规划引导，提高综合效益。在规划编制过程中，督促指导各地从加快经济发展方式转变、建设宜居城乡、保障与改善民生、节约集约用地等多个角度综合考虑，与城乡规划、土地利用总体规划、主体功能区规划等结合起来，坚决防止改造项目重房地产开发，轻产业发展、基础设施、公共事业和民生工程建设的情况，特别是要结合“三旧”改造工作，加大保障性住房建设用地供给。按照“示范带动，逐步推进”和优先安排重大民生项目及完善用地手续的要求，坚持以项目为载体，既整体推进“三旧”改造工作，又集中力量抓一批精品工程，充分发挥精品工程的示范带动效应，点面结合推进“三旧”改造工作，确保在今年底前珠三角地区每个县（市、区）和东西北地区每个地级市都有一个“三旧”改造示范点。
三是加强规范运作，确保有序推进。严格限定“三旧”改造范围，督促各市对“三旧”用地进行实地逐宗核查，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批。各级政府和相关部门要严把审核（批）关，对“三旧”改造实施全程监管，确保“三旧”改造各项审核（批）事项程序规范、手续完备、资料齐全。同时，监察、审计部门要提前介入、全程监管，保证改造工作的合法性。加大阳光操作力度，督促各地公开透明规范操作，坚持通过公平协商、公开听证、村（居）民投票表决等方式确定补偿标准和改造模式，切实保障群众的合法权益，实现改造成果的共享，使“三旧”改造成为人民群众满意的民心工程。
四是加强绩效考核，落实工作责任。将出台全省“三旧”改造工作考核办法，并在今年底适时派出检查组，对各地级以上市和省直有关部门推进“三旧”改造工作的情况进行检查和考核，对工作表现优秀的单位进行表扬，对工作进展不理想、落实力度不够的单位进行约谈并通报批评。同时，督促各地级以上市相应制订工作绩效考核办法，对各县（市、区）“三旧”改造成效进行量化考核，奖优罚劣，强化各级共同推进“三旧”改造工作的合力。
五是加强政策储备，提供经验借鉴。认真总结各地在推进“三旧”改造中创造出来的新做法、新成效、新经验，及时掌握工作中存在不足和问题，不断完善监管措施，进一步推进“三旧”改造政策体系建设，为“三旧”改造的全面推广做好政策储备，为探索存量建设用地管理新模式提供经验借鉴。同时，及时主动与国家有关部门沟通，如实反映工作中存在的一些困难和问题，争取得到国家进一步支持。
第三篇：乡镇旧村庄改造面临的问题和对策范文
乡镇旧村庄改造面临的问题和对策
一 乡镇旧村庄的现状
乡镇旧村庄一般是指农村地区的自然村。它们的基本特点是公共基础设施建设落后（或缺乏甚至没有），尤其是发展中地区的旧村庄交通很不方便；村庄人口规模较少，但占地较多，布局混乱，有的村庄存在较多的“空心屋”（无人居住），甚至成为“空心村”（“空心屋”占70%以上）；村容村貌在一定程度上可用“脏、乱、差”来概括；一般地说，旧村庄的农民比较贫穷，村集体经济比较薄弱，以农为主；但旧村庄的空气却十分清新。
二 乡镇旧村庄改造的必然性
旧村庄改造是提高土地利用效益的重要措施。改革开放30年中国发展一跃成为世界第三大经济实体国家。但是也产生了“发展与土地利用和保护”的严峻矛盾，致使农用地减小和建设用地增加等两者的速度都超过预期规划。在建设用地中，新村庄建设用地和旧村庄废弃的土地都同时明显增加，加剧了土地利用的矛盾。因此，乡镇旧村庄改造应是解决“发展与土地利用和保护”严峻矛盾的重要举措之一。乡镇村庄用地属于农村居民点用地，农村居民点用地增加有其必然性，主要表现在如下几方面：一是村庄人口自然增长或年青人组织新家庭等，必然增加居民点用地量。二是随着社会经济发展和进步，有经济条件的农户迫切要求改善人居环境，对原住房进行扩建或异处新建，从而增加用地量。三是自然村合并、中心村建设等形式的新农村建设，必然增加用地量。上述几方面用地量的增加，在相当程度上是占用农业用地，从而加剧了“发展与农用地供给”的矛盾，也就更加显得旧村庄改造具有重要意义。
三 乡镇旧村庄改造的内容
乡镇旧村庄改造内容主要包括三大方面。一是制定旧村庄发展规划，包括促进经济发展，提高村民思想文化素质，改造村容村貌，加强土地利用和保护规划等。二是加强公共基础设施建设，包括村内外道路、供水排水、电力通讯、广播通邮和互联网建设等，较大的村庄还要建设文化活动中心、学校、医疗卫生设施、环境保护等。三是“空心屋”、“空心村”的改造。四是各级政府和职能部门的相关政策和工作实施的支持。
四 乡镇旧村庄改造面临的问题
乡镇旧村庄改造是一项社会性综合的系统工程，必然会遇到众多困难。主要体现4个方面。一是缺乏改造资金，目前大多数旧村庄的集体经济、农民个体经济、乃至相当数量的中心村、镇级等经济都十分薄弱，难以完成筹集全部改造的经费。二是基础设施建设“欠帐”太多。三是旧观念的障碍，村民建设了新住房，但对无人居住的旧住房不进行处理，其中一个重要的原因是认为“祖屋”而要“保留”，从而出现“空心屋”、“空心村”现象。三是相关法规尚未完善，尤其是“空心屋”、“空心村”的处理规定、有关项目投资建设的效益分配等仍有细化的必要。四是尚要制定或完善村庄规划，尤其要认识到居民点用地规划是村庄改造和发展的科学性与前瞻性的重要体现。
五 乡镇旧村庄改造的对策
1.制定村庄发展规划。目前广东省正在推进“生态示范村”建设，因此，旧村庄改造应结合生态村建设项目和指标制定规划，同时也要结合所在区域经济一体化、城镇化、工业化、产业集群发展等进行综合考虑。村庄发展规划对土地的科学利用十分必要。
2.发展经济，增强自我发展能力。对相当多的村庄来说，要实施广东省制定的扶贫开发“规划到户责任到人”的发展战略，这是广东省创新扶贫方式的一大创举，是实现新时期扶贫开发工作的重大转变和突破。它能促进贫困农户脱贫致富，奠定旧村庄改造坚实的经济基础。农村经济发展了，农民富裕了，就能有效地推动旧村庄的改造。
3.治理“空心屋”、“空心村”。“空心屋”在绝大多数情况下是农户建了新屋而放弃使用旧屋
而产生的。参照我国农村土地制度变迁和发展，研究和创新农民宅基地使用管理制度。广东省农村政策研究中心主任江惠生认为，“中国农村土地制度历经几个阶段的变迁，目前发展到农村土地‘所有权归集体，经营权归农民’，即‘两权分离’，实践证明这种‘两权分离’的农业家庭经营体制既适应于传统农业，也适应于现代农业”。根据这一观点，我们也可研究推动农民宅基地制度的改革和创新发展，即农村宅基地“所有权归集体，使用权归农民”。其涵义是：根据农民享有、且只享有一户可审批一处宅基地的法定权利的规定，那么，当农户在符合规定手续情况下在异处新建了住宅，则农民的旧住宅“宅基地使用权”应同时终结，旧住宅“宅基地所有权”应回归集体使用。根据这一观点，旧村庄“空心屋”的“宅基地使用权”应该终结，“空心屋”的“宅基地所有权”应回归集体使用。这样就能有效地掌控农村宅基地无序的扩张而占用农业用地。当然，在实施过程中也可以对“空心屋”的“使用权”回归给予合理的补偿。
4.加大政策支持力度。乡镇旧村庄改造是一个系统工程，是社会治理的一个重要组成部分，因此，政府应负有重大责任。基于目前大多数旧村庄集体经济和农民个体经济都比较薄弱，旧村庄的改造要实施“政府组织推动，村民负责实施，城乡对接互补，工农互动共赢”的原则，政府要体现“政策、项目和经费”等的支持，尤其是政府职能部门的专项改造和建设项目要落实，如广州市“生态示范村建设”，就是以项目联动经费资助的形式进行，由村民具体落实，在广州旧村庄改造工作进程中取得一定效益。在方式上，也可以城市的街道、企业为单位对口帮助旧村庄进行共建改造，以建设项目为内容联动发展，取得互补共赢。这样，广泛动员社会力量参与旧村庄改造，体现“以城带乡，以工促农”的城乡协调发展战略，让农民、农村尽快共享改革开放所取得的丰硕成果。
第四篇：村庄改造规划初步方案
这次到郑州市参观考察收获很大。金水区在“城中村”改造工作中大胆创新、科学规划、真抓实干和取得的骄人成绩对我们感触很深，同时也感到差距和压力，殷都区和金水区两地农村情况相似，而我们村庄建设工作滞后，多年来面貌变化不大，先进地区的优良做法和成功经验，拓宽了我们的思路，结合辖区各村的实际情况，现把我办事处的初步方案汇报如下：
一、目标定位：
以龙头企业带动私营经济规模发展，做大做强第三产业，完善基础设施建设，按照“小康住宅”的十大标准，科技先导、适度超前、调整布局、全面规划，改善居住环境，促进农民生活方式和思想观念的转变，使农民居住环境舒适、安全、方便，打造花园式现代化都市新村。
二、存在问题：
相台办所辖六个村人多地少，村庄建设总体发展水平不高，各村水平参差不齐，由于历史原因，村庄建设曾一度为自由式发展，缺乏统一长期规划，房屋布局较凌乱、样式不一，基础设施欠债较多，居住环境较差。
虽然辖区各村的地势优越，都市村庄建设有一定的发展，但多呈自发式，商业服务、文化娱乐设施缺乏，自然资源利用低、无统一合理远景规划，都市村庄的独特商业价值没有充分挖掘出来。
村镇规划、修建楼房必须经各级部门审批，但审批手续困难、繁琐，周期较长，同时有的村缺乏必要的启动资金。有时城市基础设施跟不上，影响到都市村庄的城市化进程。
三、实施方案：
在制定规划方案时，本着节约土地、利于生产、方便生活、促进流通、繁荣经济的原则，注重近期与远期建设相结合、新建与改建相结合，走可持续发展的道路。由于五个村情况不同，各村规划各具特色。
铁佛寺村：充分利用紧邻安钢生活区及交通便利、三产繁荣的有利条件，大力发展高层住宅和沿街门面房。将铁佛寺村以西钢花路两侧，全部建设成六层住宅楼，一层为沿街门面房；郝家店利用钢一路的有利地理优势，在钢一路两侧和文峰大道以北，修建二至六层住宅楼；郝家桥利用钢花路的地理位置优势，大力发展商业门面；大庄村从钢花路把路引到大庄西地搞别墅小区和六层住宅楼；南辛庄利用文峰大道的优势，建设一栋底层为门面房的二至六层住宅楼。
柴库村：柴库村东邻河南省重点企业安钢、南邻电厂、北靠洹河。107国道从全村南北贯穿而过。5000余口人，1300余户，17个生产组。村东西长2000余米，南北宽1600余米，是个较大的村。
现设想在其村的107国道两侧盖五层的楼，建成国道商业大街；在村委会院内，盖三栋五层的商品住宅楼。
在村内修建五条道路连接五个住宅区，接好市水厂的水源，修好各住宅区排水沟。
将村内三个坑地：小南街、老槐树、合作社街东面老学校进行老房改造，建成新的住宅小区，安排好村民住房。
梁邵村：该村南临安林铁路、安林公路，两路成为该村向南发展不可逾越的障碍，所有市政南北规划路段到此无法打通。村北边是华中电网安阳电厂宽约500米的高压输电走廊，按电力法规定不准有任何建筑物，从商业和城建角度上都受到了制约。目前可行的几种设想就是：
1、在有条件的地段(梁邵村小学旧址)建高层住宅楼，户型为经济实用型，严格来说这三栋高层住宅楼应是过渡时期的过渡住宅。
2、继续别墅楼群的开发完善建设，最后形成规模。
3、旧村内的连片改造。找好基准点，统一规划、设计、实施一片、规划一片、实施一片。
4、把公路南侧的旧村房屋逐步搬迁至村北，把安林公路两侧的土地腾出来，重新规划、重新开发，发挥土地的最大价值
5、结合我市拉大城市框架的机遇，依照市政建设规划，开发华祥路与建业路交叉地段住宅小区。从远景看，这里将成为较理想的住宅及商业小区。
段邵村：明年与万金渠管理处协商开发筹建六座村民公寓式高层住宅楼，一经实施可解决105户村民住宅，也为全村南移打下了一个良好的基础，逐步把邻安水大道的村民住宅区改造成一个集商贸、个体经营的基地。
焦邵村：该村将马上动工，建二幢高标准村民住宅楼，可解决群众住房50户，出售商业房10户。该村为我办事处都市村庄改造规划试点村。
四、具体要求：
1、大力加强城镇建设管理法律、法规的宣传。
2、请国内一流专家对我区农村从整体和全局进行科学论证和规划，规划方案的实施要注重保持连续性。
3、成立区、乡（办事处）、村三级房屋开发建设管理机构，专门负责村镇改建，按照农宅城市化、厂房标准化、先地下、后地上的原则，统一开发，分期实施，综合测算，有序发展。
4、政府在政策和资金上能给予倾斜和支持，简化程序、减免费用，切实减轻农民负担。
5、农民住宅和工业厂房的建设坚持高标准、高起点、高水平原则，建设项目的开发与环境同步建设，保证规划的实施。
以上是办事处都市村庄改造规划初步意见，经过我们研究，潜力很大。鉴于研究时间短、无专业人士参与研究，缺乏科学严密的论证，规划意见不尽完善，但我们迫切希望在区委、区政府的领导下，以十六大精神为指导，以安阳市拉大城市框架为契机，科学规划、分步实施，缩短于先进地区差距，早日把我区农村建设成象郑州市金水区“城中村”一样的都市村庄。
～年7月5日
第五篇：村庄改造工作总结
村庄改造工作总结
今年，在庙镇镇党委、政府的领导和重视下，结合工作计划，以“硬化、净化、亮化、美化、有序化”（五化）为重点内容，开展村庄整治工程，深受群众的欢迎。下面就**村庄整治工作的具体做法和取得的成效作以下汇报。
先讲具体的做法，主要有六个方面：
一是加强组织领导。为全面建设小康社会，提高村民的生活质量、健康水平和物质文明程度，使村庄整治工作顺利开展，我们成立了以村党总支部书记为组长，村主任、副书记为副组长、总支部委员、村委会委员（两委）为成员的领导小组，并成立了以村民组长为理事长，部分党员、村民代表为成员的的村庄整治理事会，从而保证了村庄整治工作的快速有效开展。
二是发挥群众智慧，精心部署计划。村两委班子把村庄整治工作作为一项“民心工程”来抓，多次召开了村民代表大会和全体党员会议，广泛听取党员干部、群众的意见和建议。并邀请专业设计人员根据我村的实际情况因地制宜制订了科学合理的创建规划和实施方案，提出了以“硬化、净化、亮化、美化、有序化”的“五化”工作目标，并从四方面制定村庄整治工作计划：一是加大基础设施建设，提高公共卫生水平；二是加强卫生保洁工作，健全保洁制度；三是重点抓好美化绿化工作，更新绿化树木，出台绿化管理制度；四是集中整治道路环境，清除房前屋后的所有堆积物，保证村庄整洁有序。
三是加强宣传引导，营造整治氛围。为加快村庄整治工作进程，调动党员干部、群众参与的积极性，大力营造整治村庄、整治环境、改造村容、建设新村的氛围，我们专门研究制定出村庄整治宣传方案，主要内容为召开会议、学习文件、编印村民守则和村民公约、悬挂横幅等。
四是完善基础设施。一是添置了一座垃圾房，两个休闲场地，健身器材10余件。以及休闲场地的周边设施。共投入约52万。二是投入资金40多万元更换了道路两旁的所有路灯，并新添了19座太阳能路灯。整合社会力量，集中整治环境。为居民的进宅路道路硬化60多户。约6600平方米。共计约35多万元。对废弃的破屋草棚进行拆除，拆除12户，200多平方米。建造污水处理站，为村内污水及时处理掉。清楚宅前屋后垃圾，藤条等爬藤植物。投入40多万元为村民墙面整修了，总整修了74户村民。约9000多平方米。
另外，我们充分利用社会力量改善村容村貌，一是组织村民代表及党员、干部进行一月一次卫生大扫除，主要清理房前屋后的堆积物，保证道路畅通和整洁，清除花坛中白色垃圾、以及对杂草、确保花木良好生长和环境绿化。二是组织各家各户不定期的对道路进行清扫，保持路面整洁。三是专门聘请一名保洁员负责每天生活垃圾的清扫和搬运，基本消除垃圾和污染物质。通过开展以上工作，我村的村庄整治取得了明显的成效，村容村貌大有改观，人们的精神面貌焕然一新。
主要成效有以下几个方面：一是班子的凝聚力强了，威信更高了。为了这次整治活动，大家心往一处想，劲往一处使，党员、干部在工作中深入农户知社情，积极为民办实事，与村民的沟通多了，感情密切了，距离拉近了，关系融洽了。村民对村干部的情绪也没了，抱怨也少了，感情也更亲切了。二是群众的环境意识提高了，生活习惯不一样了。通过这次村庄整治的大力宣传，村民一改“只要室内一尘不染，不管室外尘土飞扬”的观念，开始注重村庄环境建设。大部分村民在实施生活垃圾袋装化后及时将垃圾倒入垃圾箱中，出现在道路上的垃圾少了，长期的堆积物没了，卫生死角也消除了。此外，不少村民还自觉的投入到村部组织的卫生整治工作中来，参与到卫生保洁和和卫生监督的行列队伍中。三是村民的生活情趣变了，精神生活丰富了。在村庄整治过程中，我们制定了村民公约，把村民一部分精力转移到绿化的护养上来，既陶冶了村民的情操，又提高了村民的生活品位。此外，通过对室外活动场所器械的添置，村民的业余生活变的越来越丰富了，以往的闲来麻将、无事吵架的坏现象没了，出现了早上养花谈花经、中午树下话农事、晚上学习讲国事，白天闲来动筋骨的良好精神风貌。总的来说是，村庄整治整得好，农村旧容换新貌，康庄大道路条条通，红花绿树四周绕，人们脸颜尽欢笑，精神生活丰富了，生活质量大提高，小康生活早来到。
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