第一篇：【香港】标杆地产住宅、豪宅、别墅+商业地产考察(4月24日)
【香港】标杆地产住宅、豪宅、别墅+商业地产考察（4月24日）
房地产考察：地产住宅、豪宅、别墅+商业地产考察
【行程安排】
2014年4月24日（香港）
上林（香港置地）；壹环（华人置业集团）；懿峯（永泰亚洲）；Ocean one（丽新集团）；港图湾（嘉里集团）
2014年4月25日（香港）
Dunbar place（太古地产）；the avery（信和置业）；尚悦（恒基兆业地产与新世界地产）；逸峯（香港小轮集团）；kadoorie hill
2014年4月26日（香港）参观香港尖沙咀商业：海港城、新世界中心、美丽华、DFS
注：学员请提前至户口所在地办理“港澳通行证”欢迎索取详细介绍，最终行程以出发前为准。
【考察项目介绍】
项目一：壹环
【物业类别】：高端住宅
【开 发 商】：华人置业集团
【项目介绍】：项目位于湾仔道1号，该楼盘总层数为45层,共提供213伙，间隔包括开放式、1房及3房连套房，标准单位面积由420至1,200平方尺。地下1楼及1楼为停车场以及商业，2-5楼市住户康乐及会所设施、园艺区，6-16楼，18-45楼为住宅（17楼为避火层）
项目二：Dunbar place 【建筑类别】住宅
【开发商】太古地产
【项目介绍】DUNBAR PLACE设计独特，香槟金及银色外墻采用可循环再用的铝质物料，露台及大厦平台配搭芦苇草通花装饰图案，倍添外观美感。MAKE的建築设计致力於节约能源及减少对环境影响，建築座向及宽敞门窗设计均巧妙地将自然光线及新鲜空气充分引入室内空间。
项目三: 尚悦
【建筑类别】住宅
【开 发 商】恒基兆业地产与新世界地产
【项目介绍】尚悦共12幢，提供2,580伙，巿值逾百亿元。两房佔单位总数8成，面积由490至600平方呎，三房佔18%，面积介乎900至1,000平方呎，另特色单位包括平台户、顶层户及天池屋，面积由1,100至2,700平方呎。
项目四: 珀．轩
【建筑类别】住宅
【开发商】永利晖有限公司
【项目介绍】住宅层数6楼至27楼(共19层)(不设13楼、14楼及24楼)单位总数114单位间隔标准单位开放式设计、另设平台及天台特色户
25-34平米全部送酒店式豪华装修及部分家俬电器 包括健身室、户外泳池、自助按摩椅及日光晒台设施以及其所有间隔布局、室内及户外之装饰设计建材及设备、色调配搭、用途、规格及特色。
项目五：港图湾
【建筑类别】单幢式住宅
【开 发 商】嘉里集团
【项目介绍】港图湾 面积达328公顷的启德大都会, 包括邮轮码头, 多用途体育馆, 海滨长廊, 酒
店及商厦等核心基建-向海单位无可阻隔外望避风塘及启德邮轮码头景色，并将维港两岸的景色收纳起来毗邻港铁沙中线港图湾為单幢式楼宇，楼高36层，提供逾175伙单位，实用面积由508尺至890尺，其中两房单位实用面积為508迟，两房加士多房单位实用面积595迟，三房单位实用面积890迟。
项目六：上林
【建筑类别】 住宅
【开 发 商】香港置地
【项目介绍】大坑上林复式户6,200万元成交 置地大坑上林刚录得一宗复式户成交，为1座中层A室，实用面积1,941平方呎（建筑2,617平方呎），售价约6,200万元，实用呎价3.19万元（建筑呎价2.37万元）。
项目七：the avery
【建筑类别】住宅
【开发商】信和置业
【项目介绍】The Avery，位处于香港九龙九龙城侯王道16号，是信和集团旗下信和置业所发展兴建的单幢式住宅。基座外墙凝聚经典欧式洋房的精雕细琢，融入法式柱廊设计；内嵌呈现代（现代装修效果图）古典（古典装修效果图）风格的瑰丽大堂；项目所有住宅单位不设窗台，全以落地玻璃幕墙设计，物业自内而外散发矜贵的优雅气派。
项目八：Ocean one 【建筑类别】 豪宅
【开 发 商】丽新集团
【项目介绍】Ocean One，位于九龙东油塘崇信街6号，实际楼高共31层（不设4、13、14、24、34楼），发展商为丽新集团，由许李严设计，项目提供124伙，建筑面积由682方呎至1,507方呎，楼底10呎10吋，35楼单位更高达12呎2吋。建筑基座共6层，设有商铺、停车场、会所（泳池和健身室）和空中花园。
项目九：懿峯
【建筑类别】 住宅
【开 发 商】永泰亚洲
【项目介绍】项目为香港西半山住宅楼高共47层，由永泰亚洲发展，设计概念为沿用同发展商永泰亚洲的懿荟。而由于西摩道附近的新盘供应较少，另外该区为传统住宅区及景观可望维多利亚港，住宅只有41层及一层隔火层，包括5层之基层共47层，但则有最高63楼（不设4-6、14、24、34、40-49及54楼）。其中地下至三楼为大堂入口、会所及停车场，七楼以上为住宅。
项目十：逸峯
【建筑类别】住宅
【开 发 商】：香港小轮(集团)有限公司
【项目介绍】由4幢住宅大廈組成，合共提供728個住宅單位，單位由開放式至3房(連套房及)工人房俱備，而兩房單位則佔整個項目逾六成。座数 4幢(第1、2、3及5座).住宅层数 29层，不设4、13、14、24及34/F.单位总数 728.单位间隔 开放式、两房、两房连储物间、三房一套、三房一套连储物间、另设顶层连天台大宅及花园平台单位逸峰薈Club Delight 专享约40,000平方迟型格住客会所。
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院
[时间地点]：2014年4月24-26日 香港（深圳集合 4280元/人）
[培训费用]：3980元/人（含考察费、资料费、组织费、大巴费、午餐费）酒店代订，费用自理。中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家
房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
第二篇：房地产考察-2014香港标杆房企住宅、豪宅、别墅及商业地产考察(9月26-28日)
2014香港标杆房企住宅、豪宅、别墅及商业地产考察(9月26-28日)
【课程背景】
标杆房企：新鸿基、太古地产、和记黄埔、香港置地等
为了促进行业内的经验交流与学习，应一些开发企业和建筑师的要求，我中心将于 9月 26-28日组织为期三天的“高端豪宅建筑、景观、商业考察”;届时，我们将组织大家参观香港著名标杆企业的一些高端特色楼盘。这些项目既有风格各异的高端别墅，也有景观别致的花园洋房和大平层豪宅。我们还将挑选一些优秀的精装修楼盘供大家观摩学习。同时，参观香港最大的商业建筑与运营。
【参加人员】
1、建筑师、规划师、景观建筑师;
2、房地产开发企业、规划设计部、销售部、策划部、设计部规划部等部门的相关人员;物业管理公司等单位的负责人;
【行程安排】
2014年9月26日(香港)
倚恋(发展商:新鸿基);歌赋领(发展商:中国海外);Dunbar place(发展商：太古地产);南琦(发展商:Singapore fund);Shouson(发展商:新鸿基);深湾九号(发展商:南丰嘉华)
2014年9月27日(香港)
山顶28-白加道(发展商:和记黄埔);twelve peak(发展商:新鸿基);3号宾吉道(发展商: 大昌地产);深湾九号(发展商：嘉华+信和+南丰);上林(发展商：香港置地);TWELVE PEAKS(发展商：新鸿基)
2014年9月28日(香港)
逸龙(发展商：信和);尔恋(发展商：新鸿基);歌赋岭(发展商：中国海外);
商业参观：国际金融中心、置地广场
注：学员请提前至户口所在地办理“港澳通行证”欢迎索取详细介绍，最终行程以出发前为准。
【延伸阅读】
2014年房地产培训计划暨房地产全流程培训解决方案(共500余门房地产专题课程，只为地产人服务!)
含：房地产运营管理、投融资管理、项目策划、设计管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财税管理、物业管理、商业地产、人力资源、中介经纪、景观设计、批量精装修、旅游地产、养老地产、楼盘考察等。
【考察项目介绍】
项目一：壹环
【物业类别】：高端住宅
【开 发 商】：华人置业集团
【项目介绍】：项目位于湾仔道1号，该楼盘总层数为45层,共提供213伙，间隔包括开放式、1房及3房连套房，标准单位面积由420至1,200平方尺。地下1楼及1楼为停车场以及商业，2-5楼市住户康乐及会所设施、园艺区，6-16楼，18-45楼为住宅(17楼为避火层)
项目二：上林
【建筑类别】 住宅
【开 发 商】香港置地
【项目介绍】大坑上林复式户6,200万元成交 置地大坑上林刚录得一宗复式户成交，为1座中层A室，实用面积1,941平方呎(建筑2,617平方呎)，售价约6,200万元，实用呎价3.19万元(建筑呎价2.37万元)。
项目三: 懿峯
【建筑类别】 住宅
【开 发 商】永泰亚洲
【项目介绍】项目为香港西半山住宅楼高共47层，由永泰亚洲发展，设计概念为沿用同发展商永泰亚洲的懿荟。而由于西摩道附近的新盘供应较少，另外该区为传统住宅区及景观可望维多利亚港，住宅只有41层及一层隔火层，包括5层之基层共47层，但则有最高63楼(不设4-6、14、24、34、40-49及54楼)。其中地下至三楼为大堂入口、会所及停车场，七楼以上为住宅。
项目四: Ocean one
【建筑类别】 豪宅
【开 发 商】丽新集团
【项目介绍】Ocean One，位于九龙东油塘崇信街6号，实际楼高共31层(不设4、13、14、24、34楼)，发展商为丽新集团，由许李严设计，项目提供124伙，建筑面积由682方呎至1,507方呎，楼底10呎10吋，35楼单位更高达12呎2吋。建筑基座共6层，设有商铺、停车场、会所(泳池和健身室)和空中花园。
项目五：港图湾
【建筑类别】单幢式住宅
【开 发 商】嘉里集团
【项目介绍】港图湾 面积达328公顷的启德大都会, 包括邮轮码头, 多用途体育馆, 海滨长廊, 酒店及商厦等核心基建-向海单位无可阻隔外望避风塘及启德邮轮码头景色，并将维港两岸的景色收纳起来毗邻港铁沙中线港图湾為单幢式楼宇，楼高36层，提供逾175伙单位，实用面积由508尺至890尺，其中两房单位实用面积為508迟，两房加士多房单位实用面积595迟，三房单位实用面积890迟。
项目六：Dunbar place
【建筑类别】住宅
【开发商】太古地产
【项目介绍】DUNBAR PLACE设计独特，香槟金及银色外墻采用可循环再用的铝质物料，露台及大厦平台配搭芦苇草通花装饰图案，倍添外观美感。MAKE的建築设计致力於节约能源及减少对环境影响，建築座向及宽敞门窗设计均巧妙地将自然光线及新鲜空气充分引入室内空间。
项目七：the avery
【建筑类别】住宅
【开发商】信和置业
【项目介绍】The Avery，位处于香港九龙九龙城侯王道16号，是信和集团旗下信和置业所发展兴建的单幢式住宅。基座外墙凝聚经典欧式洋房的精雕细琢，融入法式柱廊设计;内嵌呈现代(现代装修效果图)古典(古典装修效果图)风格的瑰丽大堂;项目所有住宅单位不设窗台，全以落地玻璃幕墙设计，物业自内而外散发矜贵的优雅气派。
项目八：珀.轩
【建筑类别】住宅
【开发商】永利晖有限公司
【项目介绍】住宅层数6楼至27楼(共19层)(不设13楼、14楼及24楼)单位总数114单位间隔标准单位开放式设计、另设平台及天台特色户 25-34平米全部送酒店式豪华装修及部分家俬电器 包括健身室、户外泳池、自助按摩椅及日光晒台设施以及其所有间隔布局、室内及户外之装饰设计建材及设备、色调配搭、用途、规格及特色。
项目九：尚悦
【建筑类别】住宅
【开 发 商】恒基兆业地产与新世界地产
【项目介绍】尚悦共12幢，提供2,580伙，巿值逾百亿元。两房佔单位总数8成，面积由490至600平方呎，三房佔18%，面积介乎900至1,000平方呎，另特色单位包括平台户、顶层户及天池屋，面积由1,100至2,700平方呎。
项目十：逸峯
【建筑类别】住宅
【开 发 商】：香港小轮(集团)有限公司
【项目介绍】由4幢住宅大廈組成，合共提供728個住宅單位，單位由開放式至3房(連套房及)工人房俱備，而兩房單位則佔整個項目逾六成。座数 4幢(第1、2、3及5座).住宅层数 29层，不设4、13、14、24及34/F.单位总数 728.单位间隔 开放式、两房、两房连储物间、三房一套、三房一套连储物间、另设顶层连天台大宅及花园平台单位逸峰薈Club Delight 专享约40,000平方迟型格住客会所。
【费用说明】
【主办单位】中房商学院
【时间地点】2014年9月26-28日 香港(深圳集合 详见报到通知)
【收费标准】4680元/人(含考察费、资料费、组织费、大巴费、午餐费)酒店代订，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
第三篇：商业地产策划与住宅地产策划的区别
一、价值层面的差异
1．物业价值
商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。
而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。
从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。
2．利益关系
从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。
开发者是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。
开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。
与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。
3．市场风险
开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。
而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。
二、开发层面的差异
1．产品属性
住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外的利润，因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间很大。但应该同时看到，商业地产的风险也要更大，因此商业地产的成功需要具有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司。其次，商业地产的表现形式也更多，有shopping摩购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。
商业地产的核心是要搞活商业，而住宅地产追求的是居住的舒适度，也有人说住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市”，这是两者之间的本质区别。因此，商业地产的可持续性发展是项目能否成功的重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简单的多，房子只要卖出，投资的价值就可以实现。
商业地产的核心决定了商业地产的运营模式要更复杂。正是因为商业地产更具复杂性和风险性，因此商业地产更注重项目的可行性调研、分析，更要充分运用SWOT分析法，发现商机，发挥优势，弥补不足，降低风险。
2．开发技术
商业地产开发要考虑到不同业态的具体要求。在建筑设计方面，户型、景观不再是重点，配套设施会更多，规划、设计、施工、交验在每个阶段的技术要求都高于住宅；在物业管理方面，商业物业的功能增加，管理成本增加，对人员提出更高的要求；在销售方面，前者针对的目标群体的行为属于典型的专业理财行为，而后者主要是一种消费行为，因此相应的销售手法呈现多样性，如委托经营、售后返租、整体转让、分割出售等；在资金回笼方面，住宅开发商通过预售融资来进行资金周转和滚动开发，很快实现资金回笼，而商业地产收益很大部分来自租金。
商业地产根据项目开发的不同环节有不同的客户群，如在招商阶段的客户是商家，而且特别重视主力店的作用；在销售阶段的客户主要是有一定经济实力投资者；在经营阶段的客户群则是终端消费群。总之，商业地产与传统住宅地产的千差万别，必然要求开发商进行理念和心态的调整。希望中国的商业地产业在机遇和挑战中朝更理性、更专业、更合理、也更繁荣的方向发展，在赢得巨大财富同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。
3.规划设计
规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么”的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么就是结构不合理，要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难，往往出现“理想的商家不愿进，进驻的商家不理想”的结果。
商业地产由于各种业态对商铺的要求具有特殊性，而大型商业地产项目业态和功能均比住宅复杂，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等诸多方面相当繁琐，在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家以及消费者的需求，这是关系到一个商业项目能否成功销售、招商和做旺的关键。
4.开发流程 商业地产开发流程更为严谨、复杂。商业地产的调研在住宅开发市场调研基础上，增加了区域结构、城市商业发展规划及政策、区域零售业结构、商铺分布及经营状况、未来供应量、地块交通、自然、社会条件、商圈等方面的分析
商业地产的选址过程更严谨：通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发，均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。
商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。
商业地产推广更具针对性：商铺作为非生活必需品，与住宅推广相比，其推广的核心是投资价值和投资潜力，侧重于商铺的回报率和回报周期，以及未来的经营管理，确保市场能够持续经营。
5．招商与经营
商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节：在住宅开发中，开发商有机会当“甩手掌柜”，开盘、营销、交楼后就结束。一个商业地产如果想持续盈利，必须在前期预留一部分商铺用于旺场后自营，所以，开发商不能抱着当“甩手掌柜”的心态开发商业地产，而必须抓好运营、管理两个后续环节，这样才能减少纠纷，获取最大化利润。
招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。
而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。
三、营销层面的差异
1．营销主题
消费者在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他们的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说，消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。
商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言，回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。
2．推广对象
住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多，但有快速增长的趋势，他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。
在商业地产上，推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去，推广的目标也分两类：用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力；投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。
在整体交房、商场开始运作后，推广对象将发生转移，重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场，从而提升整个商场的人气和形象，这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。
3．营销周期
营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过商业地产，所以消费者可选择的机会就多，考虑的周期也长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对就很长，在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。
商业地产在这一点上与住宅地产完全不同，商业地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费，所以商业地产一般都是在一个相对成熟的区域进行开发，这样投资总额相对很高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短，否则战线过长，市场冷却后再积聚温度那就困难得多。
4．消费者关心的问题
住宅消费者关心的几个关键指标排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。
商业地产客户关心的问题是：地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因为商业地产必须有足够的人气才能支撑，所以一个商业地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。
5．推广节奏
房地产推广的一个营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热期（市场引导/培育期）、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。作为住宅地产来说，因为要分成几个营销阶段推广，所以它是由几个营销周期组合而成，每一个营销周期基本上都要完整包括上述阶段；否则市场引导不够，项目优势展示不全、消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。
在商业地产，可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期；如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，可能开盘时就直接进入了清盘期。
6．媒介策略
住宅地产因为描绘的是未来的生活蓝图，所以宣传方式几乎是无所不用其极：精致的宣传资料、优美的电视广告、直击人心的平面广告、旨在维持长期影响力提升企业形象的户外广告等等。
而商业地产因为周期短，很多媒介都无法考虑。比如电视广告，因为制作成本高，必须长期播放才有效果，而在较短的单位时间内无法全面介绍项目优势，所以使用很少；更多的时候是投入信息量大的平面广告。但这也不是千篇一律的，如果一个商业地产项目周期跨度长，需要分阶段推广，此时电视广告因为具有声、色、形的优点，无论是在提升项目和企业形象还是在刺激消费者购买方面，都具有其他媒介无法比拟的优势。
相对于大项目而言，可以在开盘前后进行一个月左右的电视广告辅助。另外，户外广告的使用也极具针对性，一般都是意向客户集中的区域，比如机场、高速公路和商家集中的商业区，基本上都是促销型的广告，因为相对很短的周期来说，这些必须长时间才能发挥影响力的广告是不适合的。
7．现场包装
现在任何一个住宅项目的工地包装已经越来越趋向于高成本，并追求梦幻般的效果，售楼处富丽堂皇，售楼小姐个个都有亲和力，售楼处的氛围更象一个家，即使是工地围挡也在“造梦”的原则上吸引消费者。
商业地产一般是“短、平、快”的项目，而且单位成本高、目标消费群集中，所以到处充满商业气息。售楼处可能是临时的，工地广告充满了浓厚的商业味道，工地施工很快就能完成……每一个信息都在提醒客户时间不多，趁早出手才有机会。
8．宣传费用分配
住宅地产的周期长，所以宣传费用几乎是平均使力。
商业地产因为周期短，一般预热时间在20—30天较适宜，广告费用几乎全部集中在开盘前后一个月的时间内。
9．营销活动
为尽可能吸引购房者，住宅项目一般都会推出很多公关和促销活动，比如经常性的业主联谊会、逢节日组织出去旅游、阶段性的优惠购房等等。
、商业地产面对的都是在商场上打拼多年的生意人，一般的促销手段之作用微乎其微，所以几乎很少进行专门性的优惠活动，更多的是公关性质的活动：比如专业人士组成的“投资报告会”、商家交流会等。综合而言，住宅地产和商业地产面对的消费群体不同，所以在营销策略上有很大的不同，认真比较其中的差异，对我们的营销推广将有深远的指导意义和重要的现实作用。
四、商业地产该如何策划
在中国内地，商业地产概念的频繁提及应该是在2003年之后，商业地产成为发展商、投资者的焦点话题。然而，商业地产并不是想象中的“香饽饽”，反而成了不少开发商和投资者手中的“烫手山芋”。
商业地产策划是一种智慧的创造，它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同，但是，当前许多商业地产的发展商却在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产，而现实中，商业地产的开发者只看到了这个营销链中的“发展商”、“投资者”这两个元素，把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。
这直接导致了大面积的商业地产空置，损害了开发商及投资者的利益。
其实，商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的代理机构来营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。
同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。
创建性、系统性、完整性、可导入性，更重要的是可以执行才是策划的本质，它能改变项目，产品的形象市场地位，解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。
商业地产策划活动没有公式（否则就不是策划了），但有以下几条策划的规律是需要掌据的。一是价值发现，就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼，找出别人没有看到的价值；二是以理服人，商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业，是固化的资本，投资者比消费者理性，过分热炒概念是没有作用的，有用的是完美演绎盈利模式，合理推导要符合商业逻辑，这才是商铺市场乐于接受的引导；三是以品牌策划的手法去策划商业地产；商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程，有了市场广泛的认可，商业就会繁荣，商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。附录：
商业地产与住宅地产的区别
通常，商业地产就是以商业功能、商业需求为导向，对房地产物业的需求和功能进行科学的规划，以使之适应商业经营需要的房地产开发。商业地产与住宅地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面均存在较大差异。
1、功能区别
住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。
2、地段区别
房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理，首先就是立地分析。如果地选错了，那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。
3、客户区别
住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。
但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，下表为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致
类别 描述 示例主力店功能：客层范围广、吸纳能力强，是项目的龙头； 品牌：具有很强的品牌影响力；
规模：具有较大的规模，通常在2000平米以上；
号召力：市场号召力强。超市、百货、专业店、电影院、游戏天地
次主力店功能：具有较强的辐射力，是重要的客源锚固点； 品牌：具有较强的品牌影响力； 规模：通常在300平米以上；
号召力：具有较强的市场号召力；桑拿、保龄球、高档餐饮、咖啡茶艺、数码通讯、特色配套/餐饮
旗舰品牌店国外二三线品牌，国内一线品牌，行业内龙头商户，具有较大影响力，能带动大量其他商户入场，规模通常在80平米以上。品牌男装、女装珠宝首饰、中高档化妆品
普通品牌店品牌知名度一般，不具有独立吸纳客源的能力，借助集群效应或寄生来挖掘商业价值。男装、女装、珠宝首饰、化妆品、箱包、皮具、家居家饰 而投资者（买家）又分为自营型与纯粹的投资型客户两类，下表为对二者的描述。客户类型 购买特征
自营型客户
1、注重运营成本，对价格较为敏感；
2、出于资金周转的考虑，不愿支付过多资金用于购买铺位；
3、容易受到广告宣传和现场氛围的引导。
投资型客户
1、注重未来的前景，关注租金回报和物业的升值；
2、没有时间管理，喜欢灵活的销售模式，购买面积较小；
3、现实性强、随大流，喜欢跟风；
4、容易受到广告宣传和现场氛围的引导。
最后商业地产还涉及到未来的消费者定位问题，也就是商业运营后，吸引什么样的人群前来商场消费的问题。总而言之，商业地产的客户群复杂性要甚之于住宅的。
4、操作复杂性区别
从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不甚，便会将商业带入万劫不覆的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。
5、物业要求区别
住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通的超市和书店1000公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤。不同的业态，对高度要求亦不相同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要9米层高，因为将来会使用大银幕。而住宅的活荷载只要200公斤，层高达到2.8—3米就可以了，由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。
6、销售模式区别
住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。而商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。而返租式销售更是灵活多样，可以年返，也可以一次性返，或者二者的结合。亦可分为短期返（五年及以内）和长期返(五年以上)，更可分为保底或不保底等等。不一而足，每种销售方式均有其销售的适应对象。
7、投资回报形式
对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值；而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。例如北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，后有机构出50亿收购，却被婉拒，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。
8、专业性程度
商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。
第四篇：旅游地产开发全程解析及标杆项目考察
旅游地产开发全程解析及标杆项目考察（2010年12月25日深
类别:房地产培训 评论(0)浏览(58)2010-11-29 16:09
标签：旅游地产
旅游地产开发全程解析及标杆项目考察（2010年12月25日深圳）中国房地产培训网
随着国家对旅游产业的大力扶持以及人们对第二居所的需求快速增长，旅游地产的综合价值大力凸显。商业旅游、休闲旅游地产即将成为时代新宠。但是，资本和旅游业怎样进行深度结合以充分体现房地产价值？旅游地产的市场需求挖掘、片区规划、产品配比、持续性盈利运营等到底该怎么做？
中国房地产培训网特邀国内旅游地产权威派代表许老师和实战派代表原华侨城高管秦老师通过为期三天的流动性教学，大量案例分享，全方位考察旅游地产业的超级航母——新老华侨城。共同探索如何充分挖掘旅游产业链上的房地产价值。
【组织机构】中国房地产培训网 http://.cn
【培训时间】2010年12月25-26日 深圳（详见报到通知）
【收费标准】3980元/人（含培训费、场地费、中餐、资料费等，提供住宿代订）
【报名咨询】010-68011791，62202006 王老师，李老师
下载报名表http://.cn/page/dcpxbmb.doc
【培训特色】
听国内最权威的旅游地产专家心得分享；
看国内最著名高盈利性旅游+地产的完美结合；
以多样化、多角度游览的方式亲身体验旅游地产片区规划；
学习国内旅游地产标杆企业创新之道；
全国40多名旅游地产开发商得失交流。
【培训对象】房地产企业董事长、总经理、副总等房地产企业中高层及有意进行旅游地产开发的企业高管。
【培训内容】
一、宏观战略篇——旅游地产开发大环境与市场（许老师，半天）
主要内容：我国旅游地产发展环境与发展现状，一线城市房地产调控引发资金流入旅游度假地产和休闲度假地产，旅游投资要注重与国家区域发展策略相契合，与市场环境相适应，处理好资源开发与环境保护的关系。
二、解说篇——多样化旅游地产开发及实例（许老师，半天）
如何打造中国休闲旅游文化地产模式；
城市旅游产品开发与市场营销；
旅游地产开发十全战术（概念包装策划、空间配比方式、核心产品塑造、多元业态创意、资源流转方式等）；
中国著名旅游城市产品开发十大经典案例；
三、实际操作篇——华侨城的前世今生（秦老师，半天）
主要内容：从开中国主题公园之先河建设锦绣中华开始，到中国第一个主题公园连锁品牌欢乐谷、国内首家生态旅游示范区东部华侨城，新一代以都市娱乐为目的的欢乐海岸。全面解说中国最成功的旅游地产生态链操作摸式，吸取旅游地产操作精髓。
四、实地考察篇——6平方公里之华侨城（解说人：秦老师，半天，移动课堂）最佳看点：
1、空中漫步华侨城：乘坐欢乐干线，在华侨城上空游览，整个景区总体规划一览无余。
2、住宅与旅游的完美结合：华侨城依托旅游自然资源开发的高端住宅区波托菲诺——深圳最大、最成功的第一居所豪区。意大利波托菲诺小镇1：1的比率全盘复制，打造出了可用完美形容的意境。其聚集的富人数量，是深圳当之无愧的冠军。
3、旅游地产转型之作：华侨城正在打造的最新产品——欢乐海岸。以创新的“旅游+住宅+商业”模式，完美整合华侨城片区高档住宅、商业、旅游、文化、生态、教育、交通七大核心资源。
五、实地考察篇——9平方公里之东部华侨城（解说人：现东部华侨城高管，全天，移动课堂）
最佳看点：
1、多元化开发：在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体
2、中国顶级山海大宅：华侨城天麓，依托主题生态公园，是有别于传统物业的低密度山海大宅。
【专家师资】
许老师：旅游学者，教授，旅游地产规划与市场营销专家，中国房地产培训网特约培训师、中华风旅游营销机构总策划师。先后主持《天津市旅游发展总体规划》、《国家战略：天津滨海新区旅游产业发展规划》、《大连市沿黄渤海经济圈旅游发展规划》、《大连市旅游产业发展规划（2011-2015）》、《杭州旅游产业发展规划（2011-2015）》、《宁波旅游产业发展规划（2011-2015）》、《泰山风景名胜区旅游产业发展规划》、《镜泊湖风景名胜区旅游产业发展规划》等城市旅游与风景名胜区旅游专项规划两百余部；
先后成功运作国家重要功能区域鸭绿江流域旅游产业发展规划、环京津温泉带产业发展规划、环京津冰雪旅游产业发展规划、吉林省长吉一体化的二道区域旅游产业规划、河南省郑汴一体化的雁鸣湖区域旅游产业发展规划、东陇海战略的新沂泛旅游产业发展规划、长白山功能区的安图县靖宇县旅游产业与城市空间发展规划、京津冀联动的泛金海湖旅游产业发展规划等重要流域区域旅游产业发展规划；
先后主持浙江万象控股集团、厦门象屿集团、广东利海集团、北京联想集团融科置地有限公
司、天津龙顺集团、内蒙古兴宇集团、北京博大东方置地集团、河北厚望集团、黑龙江冠錡集团等百余家企业集团的旅游地产开发项目规划（策划）。
秦老师：前华侨城高管，中国房地产培训网特约培训师，中国旅游界资深管理大师，中国最成功主题公园的规划者、策划者、管理者，旅游策划专家、景区管理营销专家。曾先后担任华侨城集团总办副主任、公关部总经理、深圳华夏艺术中心副总经理、欢乐谷副总经理等职，参与了华侨城所有主题公园项目和活动的部分策划，经历了欢乐谷主题公园规划、设计、筹建、管理、改造的全过程。
参与的旅游企业管理与建设及旅游项目的咨询策划包括：金木棉东盟经济旅游开发区、杭州千岛湖静闲湾旅游度假区、深圳欢乐谷主题公园、深圳威尼斯酒店、惠州汤泉度假区、南京钟山风景区、广州番禺长隆野生动物世界、无锡惠山古镇、海口石山火山群国家地质公园、红安县红色旅游、济南卧虎山生态旅游度假区、天津桥园游憩公园、天津蓟县环秀湖旅游度假区、无锡太湖拖山岛、秦皇岛昌黎黄金海岸假日度假城、海口白沙门公园、江苏姜堰市溱湖风景区、惠东巽寮湾旅游度假区、广州长洲岛生态文化观光园、南宁大明谷旅游度假区、衡水湖湿地主题公园、天津环球乡村乐园、天津葛沽休闲度假区、广东东江野战俱乐部、深圳永丰源瓷工业文化创意产业园等。
负责和参与的活动及演出策划有：欢乐谷玛雅狂欢节、首届华侨城狂欢节开幕式、魔术歌舞剧《梦幻神曲》、欢乐谷国际魔术节、互动影视表演《地道战》等等。
【移动课堂项目介绍】
1、欢乐干线---华侨城片区规划最佳体验方式
欢乐干线是深圳华侨城欢乐谷旅游公司引进的世界一流无人驾驶高空观光列车。全程3.88公里，列车匀速运行在华侨城旅游度假区的上空，乘车游览一周约需25分钟。前所未有的视觉感受——游客沿途可以从高空俯瞰深圳欢乐谷、世界之窗、锦绣中华·民俗村、威尼斯酒店、华侨城大酒店、海景酒店、华夏艺术中心、生态广场等整个华侨城的片区规划，还可以到达深圳湾畔，远眺深圳的滨海大道、国家重点保护的自然景观——红树林。透过深圳湾浩渺的海面，可以将香港新界的“卫星城”元朗和气势雄伟的深港跨海大桥——深圳湾公路大桥尽收眼底
2、波托菲诺纯水岸---中国旅游主题地产的典范之作
潮湿的空气渗透过厚厚的石墙，带来怒放的花草清香，湖水平静如镜，木栈道延伸至天际、钟楼敲打的钟声在暮色里回响、滑翔的水鸟惊起湖水的涟漪„„走进波托菲诺纯水岸，寻访生命里最美的时光„„体验波托菲诺1:1比率原貌移植的意大利小镇风情。
波托菲诺商业街位于具有浓郁意大利风情特色的深圳华侨城高档住宅区— 波托菲诺之中，毗邻7万平方米燕栖湖，片区拥有极为优质的客户资源及优美的自然环境。一期项目总建筑面积约15000平米，拥有街铺80余间。二期项目建筑面积1900平方米。
3、欢乐海岸----世界首座建在城市中心的湿地公园
华侨城于深圳湾打造的中国首个新型复合型滨海主题商业——欢乐海岸，将于年底试运营。作为华侨城集团在主题商业、时尚娱乐、创意文化领域的又一次创想与实践，欢乐海岸将被打造成中国最具特色的主题型、复合型、体验型滨海商业集群和都市娱乐目的地，并形成深圳罕见的中央休闲娱乐区。未来欢乐海岸档次之高，规模之大将有目共睹，而从目前项目的整体定位及产品属性来看，欢乐海岸的建成，势必对整个华侨城片区的区域性质产生影响，使华侨城再次发生质变。
4、东部华侨城----首个国家生态旅游示范区
东部华侨城位于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，是由华侨城集团斥资35亿元精心打造的世界级度假旅游目的地，是由国家环境保护部和国家旅游局联合授予的首个 “国家生态旅游示范区”。
东部华侨城集两个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座36洞山地球场、大华兴寺和天麓地产等项目于一体。主要包括：大侠谷生态乐园、茶溪谷度假公园、茵特拉根小镇、海菲德小镇、茶翁古镇、大华兴寺、茵特拉根酒店、东部华侨城瀑布酒店、东部华侨城房车酒店、大华兴寺菩提宾舍、云海谷高尔夫会员球场和公众球场、天麓地产等，体现人与自然的和谐共处。
第五篇：商业地产与住宅地产的分析报告
贵州笑哈哈商贸物流城
营销诊断报告
现在代理公司在销售产品上面没有认真的区分商业地产和住宅地产的几个差异点，以及销售理念上目前还没有认识到存在的根本性问题。因此！可能会在现在项目整体的推广上产生误区，要想从根源上得到解决，我个人认为是住宅和商业上的差异策划和营销没有专业区分及专业策划。以下是我个人从事多年房地产销售策划方面的一点见解，仅供参考：
第一部分：住宅和商业地产的几个差异面
一、价值层面的差异
1．物业价值
商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。
而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。
从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。
2．利益关系
从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。
开发者是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。
开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。
与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。
3．市场风险
开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，（我们呢？这几点都不具备，夸夸其谈和喊口号是会带来严重后果的）以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。
而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体
二、开发层面的差异 1．产品属性
住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外的利润，因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间很大。但应该同时看到，商业地产的风险也要更大，因此商业地产的成功需要具有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司。其次，商业地产的表现形式也更多，有shopping摩购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。
商业地产的核心是要搞活商业，而住宅地产追求的是居住的舒适度，也有人说住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市”，这是两者之间的本质区别。因此，商业地产的可持续性发展是项目能否成功的重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简单的多，房子只要卖出，投资的价值就可以实现。
商业地产的核心决定了商业地产的运营模式要更复杂。正是因为商业地产更具复杂性和风险性，因此商业地产更注重项目的可行性调研、分析，更要充分运用SWOT分析法，发现商机，发挥优势，弥补不足，降低风险。
2．开发技术
商业地产开发要考虑到不同业态的具体要求。在建筑设计方面，户型、景观不再是重点，配套设施会更多，规划、设计、施工、交验在每个阶段的技术要求都高于住宅；在物业管理方面，商业物业的功能增加，管理成本增加，对人员提出更高的要求；在销售方面，前者针对的目标群体的行为属于典型的专业理财行为，而后者主要是一种消费行为，因此相应的销售手法呈现多样性，如委托经营、售后返租、整体转让、分割出售等；在资金回笼方面，住宅开发商通过预售融资来进行资金周转和滚动开发，很快实现资金回笼，而商业地产收益很大部分来自租金。
商业地产根据项目开发的不同环节有不同的客户群，如在招商阶段的客户是商家，而且特别重视主力店的作用；在销售阶段的客户主要是有一定经济实力投资者；在经营阶段的客户群则是终端消费群。总之，商业地产与传统住宅地产的千差万别，必然要求开发商进行理念和心态的调整。希望中国的商业地产业在机遇和挑战中朝更理性、更专业、更合理、也更繁荣的方向发展，在赢得巨大财富同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。
3.规划设计
规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么”的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么就是结构不合理，要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难，往往出现“理想的商家不愿进，进驻的商家不理想”的结果。
商业地产由于各种业态对商铺的要求具有特殊性，而大型商业地产项目业态和功能均比住宅复杂，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等诸多方面相当繁琐，在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家以及消费者的需求，这是关系到一个商业项目能否成功销售、招商和做旺的关键。
4.开发流程
商业地产开发流程更为严谨、复杂。商业地产的调研在住宅开发市场调研基础上，增加了区域结构、城市商业发展规划及政策、区域零售业结构、商铺分布及经营状况、未来供应量、地块交通、自然、社会条件、商圈等方面的分析
商业地产的选址过程更严谨：通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发，均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。
商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。
商业地产推广更具针对性：商铺作为非生活必需品，与住宅推广相比，其推广的核心是投资价值和投资潜力，侧重于商铺的回报率和回报周期，以及未来的经营管理，确保市场能够持续经营。
5．招商与经营
商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节：在住宅开发中，开发商有机会当“甩手掌柜”，开盘、营销、交楼后就结束。一个商业地产如果想持续盈利，必须在前期预留一部分商铺用于旺场后自营，所以，开发商不能抱着当“甩手掌柜”的心态开发商业地产，而必须抓好运营、管理两个后续环节，这样才能减少纠纷，获取最大化利润。
招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。
而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。
三、营销层面的差异 1．营销主题
消费者在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他们的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说，消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。
商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言，回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。
2．推广对象
住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多，但有快速增长的趋势，他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。
在商业地产上，推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去，推广的目标也分两类：用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力；投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。
在整体交房、商场开始运作后，推广对象将发生转移，重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场，从而提升整个商场的人气和形象，这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。
3．营销周期
营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过商业地产，所以消费者可选择的机会就多，考虑的周期也长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对就很长，在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。
商业地产在这一点上与住宅地产完全不同，商业地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费，所以商业地产一般都是在一个相对成熟的区域进行开发，这样投资总额相对很高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短，否则战线过长，市场冷却后再积聚温度那就困难得多。
4．消费者关心的问题
住宅消费者关心的几个关键指标排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。
商业地产客户关心的问题是：地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因为商业地产必须有足够的人气才能支撑，所以一个商业地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。
5．推广节奏
房地产推广的一个营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热期（市场引导/培育期）、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。作为住宅地产来说，因为要分成几个营销阶段推广，所以它是由几个营销周期组合而成，每一个营销周期基本上都要完整包括上述阶段；否则市场引导不够，项目优势展示不全、消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。
在商业地产，可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期；如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，可能开盘时就直接进入了清盘期。
6．媒介策略
住宅地产因为描绘的是未来的生活蓝图，所以宣传方式几乎是无所不用其极：精致的宣传资料、优美的电视广告、直击人心的平面广告、旨在维持长期影响力提升企业形象的户外广告等等。
而商业地产因为周期短，很多媒介都无法考虑。比如电视广告，因为制作成本高，必须长期播放才有效果，而在较短的单位时间内无法全面介绍项目优势，所以使用很少；更多的时候是投入信息量大的平面广告。但这也不是千篇一律的，如果一个商业地产项目周期跨度长，需要分阶段推广，此时电视广告因为具有声、色、形的优点，无论是在提升项目和企业形象还是在刺激消费者购买方面，都具有其他媒介无法比拟的优势。
相对于大项目而言，可以在开盘前后进行一个月左右的电视广告辅助。另外，户外广告的使用也极具针对性，一般都是意向客户集中的区域，比如机场、高速公路和商家集中的商业区，基本上都是促销型的广告，因为相对很短的周期来说，这些必须长时间才能发挥影响力的广告是不适合的。
7．现场包装
现在任何一个住宅项目的工地包装已经越来越趋向于高成本，并追求梦幻般的效果，售楼处富丽堂皇，售楼小姐个个都有亲和力，售楼处的氛围更象一个家，即使是工地围挡也在“造梦”的原则上吸引消费者。
商业地产一般是“短、平、快”的项目，而且单位成本高、目标消费群集中，所以到处充满商业气息。售楼处可能是临时的，工地广告充满了浓厚的商业味道，工地施工很快就能完成……每一个信息都在提醒客户时间不多，趁早出手才有机会。
8．宣传费用分配
住宅地产的周期长，所以宣传费用几乎是平均使力。
商业地产因为周期短，一般预热时间在20—30天较适宜，广告费用几乎全部集中在开盘前后一个月的时间内。
9．营销活动
为尽可能吸引购房者，住宅项目一般都会推出很多公关和促销活动，比如经常性的业主联谊会、逢节日组织出去旅游、阶段性的优惠购房等等。
商业地产面对的都是在商场上打拼多年的生意人，一般的促销手段之作用微乎其微，所以几乎很少进行专门性的优惠活动，更多的是公关性质的活动：比如专业人士组成的“投资报告会”、商家交流会等。综合而言，住宅地产和商业地产面对的消费群体不同，所以在营销策略上有很大的不同，认真比较其中的差异，对我们的营销推广将有深远的指导意义和重要的现实作用。
四、项目的问题
商业地产概念的频繁提及应该是在2003年之后，商业地产成为发展商、投资者的焦点话题。然而，商业地产并不是想象中的“香饽饽”，反而成了不少开发商和投资者手中的“烫手山芋”。
商业地产策划是一种智慧的创造，它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同，但是，我们却在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产，并且只看到了这个营销链中的“发展商”、“投资者”这两个元素，把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。
这有可能直接导致了大面积的商业地产空置，损害了几方面环节的利益。其实，商业地产是一个非常专业的课题，更是风险性很高的一个行业，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的代理机构来营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。
同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。
创建性、系统性、完整性、可导入性，更重要的是可以执行才是策划的本质，它能改变项目，产品的形象市场地位，解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。
商业地产策划活动没有公式（否则就不是策划了），但有以下几条策划的规律是需要掌据的。一是价值发现，就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼，找出别人没有看到的价值；二是以理服人，商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业，是固化的资本，投资者比消费者理性，过分热炒概念是没有作用的，有用的是完美演绎盈利模式，合理推导要符合商业逻辑，这才是商铺市场乐于接受的引导；三是以品牌策划的手法去策划商业地产；商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程，有了市场广泛的认可，商业就会繁荣，商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷
第二部分：商业销售不畅及尾盘清理困难的原因
浅层次的原因：
1、销售控制没有做好，定价不合理，该高的价格低了，该低的价格高了，整体造成了客户群体的乱象情况，买得起的房子已经没了，买不起的又感觉劣质房源价格超出周边市场（甚至全城）造成客户流失严重，整体所有权的筛选比例严重失调，为后面的环节埋下伏笔。
2、因为前期推广没有成系统性，推广不够及推广思路和项目的不切合，未能让更多潜在有效投资者有效认识项目。
3、包装不好，道具设置不力，未能形成很好的给予投资者的“造梦”的空间。致命城市牛皮纸的宣传方式让企业的名誉度折损严重，企业影响力在铜仁照成了不可逆转的损失。
4、销售不力，因为销售节点，及销售节奏及去化不明晰，根本没有销售方案，并且，销售团队营销手段的倒置，导致了，优质房源早期流失，销售团队缺乏有效团队组织、管理，人员经验少、能力弱，管理者未能将项目资源优势要素等整合的很好，缺乏对项目价值体系的深刻认知，关于项目的“故事”阐述严重不得法，不到位。至今项目没有一套成型的说辞。
深层次的原因：
1、招商运营方面考虑的少，做的少，或者根本没有考虑，什么也不想做，只想尽快出手。没有招商，没有较多的有一定承租能力的商家入驻的意愿，投资靠什么回报？即使不是以租金收益为直接投资目的，但一个有可能运营不好的商业项目，怎能让投资者看到良好的保值升值空间？也就是说，要讲关于销售的“故事”，商家是“故事”情节中关键的一环，是故事的“主角”，没有人物“主角”的故事是无法自圆其说的。
2、定位差或定位不明确，甚至没有定位，只是为卖铺而卖铺。有定位才有规划，有规划才能让人预知项目前景将会是如何如何。没有合理的基于商业市场发展实际和趋势的定位，就等于缺少一个可统摄项目全局的“灵魂”，灵魂不在，就只会剩下一堆钢筋水泥。
个人观点：商业地产其实包括三个规划，商业规划、建筑规划、运营规划，当物业不符合商家需求，连投资者看着都腻歪，认为极有可能租不出去，不好租的物业肯定也不好转卖，就是因为建筑规划出了问题，但问题的根子出在商业规划上，商业没规划就一厢情愿的做建筑规划，也是基于后期商业运营的项目定位出了问题。你不管是卖还是租都不能不考虑后期运营的东西，即使你不参与后期运营，但投资者会考虑这个，因为这决定了他的短期收益、长期回报。所以这三个规划必须联系在一起“规划“。
基于商业属性的考虑和安排是无论如何也摆脱不掉的，因为即使是智商最低的投资者也听到了太多关于“圈钱游戏“和”商业欺诈“的故事，目前的我们企业比较匮乏的一个东西，就是从业者的商业智商和从业情商越来越无法应对日益提高的投资者投资智慧和理性，本来商业项目的销售对象就是理性判断大于感性体认的那一群人。
第三部分：微观具体问题的分析
1、销控的问题
因为代理公司在房测结果没有出来的时候，对铺位的面积进行自测，结果是得房率70.22%，以此结果计算总价，并以此价格和客户签订定购协议，当房测面积出来后得房率只有50%，定购协议的销售面积和签署买卖合同时的销售面积有了差别，整体的这个局面造成了部分客户对企业的质疑。并且企业在没有入市销售就损失了。尾盘的清理工作代理公司没有具体措施，就涉入一期开发，风险性更高了一个等级。
2、招商的问题
招商工作的滞后，和招商前期本地区经营户维系出现多次争吵状况，对本地区商户轻视及对招商工作的非专业性造成了今天，本地商户不进入，外地商户看到本地商户不进入，外地商户也不敢进入的真空局面。
销售初期，代理公司不是根据业态划分进行定价销售，而是根据自己对楼盘位置的划分来定价销售，并且没有区分自营区和返租区，照成了现在招商不好选铺的局面，并且短期内这个局面不会改变。带租销售的概念没有应用造成了，市场双背离。
3、按揭的问题
因为土地情况的不明晰，按揭时间不能确定，又因为代理公司客户资料到现在还没有收集，客户没有分档，按揭金额的回款可能至少要6-8个月才能完成。最根本，因为代理公司大部分客户都是周边县市的农民居多，按揭的难度将会加大，部分按揭可能通不过。（银行情况后附）
4、后期资金回笼的问题
因为尾盘的去化方案没有，还有近600套劣质商铺，去化时间不确定，资金不回笼，经营管理有必须马上投入，造成了工作被动的局势，并且招商情况的不确定性，对市场开业照成了更大的不确定。按揭办理的滞后，造成银行资金回笼的滞后，资金链和现金流在今年的要求更高的情况下，可能会出现紧张的态势。
5、代理公司的问题
如果楼盘销售继续以病毒式传销为主，可能会出现市场疲软状态，一旦出现，对于一个人口只有30余万的五线城市来说，传播和营销手段可能会长期失效。案场的管理及日常工作的混乱可能会照成项目不可逆转的硬伤，并持续下去。
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