采光权纠纷案例

第一篇：采光权纠纷案例

【审判名称】：李永刚等与甘肃省张掖市甘州区国家税务局相邻权纠纷案【裁判文书字号】：(2003)甘民初字第2031号【裁判时间】：二00四年四月二十二日【受理法院】：甘肃省张掖市甘州区人民法院

原告李永刚，男，1963年6月20日出生，汉族，河北省安新县人，住甘州区东湖花园小区鹤园9号楼西单元二楼东户，系张掖市政法委干部。

原告崔广业，男，1969年8月9日出生，汉族，宁夏隆德县人，住甘州区东湖花园小区鹤园9号楼西单元一楼西户，系68307部队军人。

原告辛丽红，女，1968年9月27日出生，汉族，上海市人，住甘州区东湖花园小区鹤园9号楼西单元二楼西户，系甘州区企业工委干部。

原告宋金锁，男，1956年6月14日出生，汉族，甘州区人，住甘州区东湖花园小区鹤园9号楼西单元一楼东户，系核工业部昆仑公司职工。

原告马秀明，男，1946年2月22日出生，汉族，山东省济南市人，住甘州区东湖花园小区鹤园8号楼西单元一楼东户，张掖地区肉联厂退休职工。

原告崔淑玲，女，1963年10月18日出生，汉族，山东日照市人，住甘州区东湖花园小区鹤园8号楼西单元二楼东户，系张掖师范附校教师。

原告吕斌，男，1956年2月10日出生，汉族，甘州区人，住甘州区东湖花园小区鹤园8号楼西单元一楼西户，系张掖农药厂职工。

原告曹万寿，男，1950年11月5日出生，汉族，甘州区人，住甘州区东湖花园小区鹤园8号楼西单元二楼西户，系张掖市建材总厂退休工人。

原告李红梅，女，1972年4月5日出生，汉族，甘州区人，住甘州区东湖花园小区鹤园9号楼西单元三楼西户。系甘州区东湖小区物业管理公司职工。

原告杨汝彬，男，1944年6月15日出生，汉族，甘州区人，住甘州区东湖花园小区鹤园9号楼西单元三楼东户。系张掖体校退休干部。

诉讼代表人李永刚、吕斌（身份同上）。

委托代理人陶光泽，男，系甘肃振泽律师事务所律师。被告甘肃省张掖市甘州区国家税务局法定代表人唐华，系该局局长。

委托代理人何志云，系该局办公室主任。

委托代理人崔旭，系甘肃锦舒律师事务所律师。

原告李永刚、崔广业、辛丽红、宋金锁、马秀明、崔淑玲、吕斌、曹万寿、李红梅、杨汝彬与被告甘肃省张掖市甘州区国家税务局相邻权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张为光独任审判，公开开庭进行了审理，原告及代理人、被告及代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

李永刚等原告共同诉称，2003年被告在我们住宅楼西侧修建与我们相邻的两栋住宅楼，造成我们采光受损，通风不畅。同时被告在施工过程中不文明施工，污染环境，我们先后十八次到被告处及相关部门要求被告解决问题，但均未解决，现诉讼要求被告赔偿因损害原告采光权、通风权而造成的经济损失114588.28元，要求及时解决采光、通风受损和消防存在隐患及被告不文明施工造成的误工损失费2880元。

被告辩称，首先我单位修建住宅楼，是规划部门规划，并经有关部门批准，严格履行了审批手续才修建的，是合法建筑物；其次原告居住的楼房因楼距太近，本身采光就受影响，并非是我们的住宅楼给他们造成的影响，故造成原告遮光，我们没有过错，我们不承担责任；我们修建住宅楼施工方不是我单位，在施工中的不文明行为原告应该投诉施工单位。原告作为相邻方，如果相邻权发生纠纷，双方解决不了，原告可以直接向法院起诉，无须到信访部门上访解决，对于原告要求的误工损失无法律依据，我方不承担。

经审理查明，十原告均系甘州区东湖花园小区鹤园8号楼、9号楼西单元住户，分别于2001年入住该楼。2003年春，被告根据城区规划，经主管部门批准，在原告住宅楼西侧修建与原告相邻的两栋住宅楼，即国税局1号、2号家属楼，影响了原告李永刚、崔广业、辛丽红、宋金锁、马秀明、崔淑玲、吕斌、曹万寿采光、通风。同时被告在施工过程中不文明施工，乱倒建筑垃圾，污染环境，原告多次到被告处及建设局等相关部门反映，要求被告解决问题，2003年7月23日，甘州区城乡建设局针对原告方反映的被告在施工中存在的问题及影响住户采光问题多次协调后做出处理意见，要求被告在施工中存在的问题在十五日内解决，给住户造成的采光影响给予经济补偿。但被告并未解决影响原告采光的问题。原告诉讼后，经原告申请并预交鉴定费6000元，法院委托张掖市一桥房地产评估有限责任公司对原告住宅采光权影响程度进行评估鉴定，经评估认为：“原告李红梅、杨汝彬两户的住房在日照标准日（大寒日），其日照时数大于3小时，不存在遮光影响。原告李永刚、崔广业、辛丽红、宋金锁、马秀明、崔淑玲、吕斌、曹万寿的住房造成遮光影响，其损失补偿值分别为李永刚9555.83元、崔广业11853.04元、辛丽红13825.05元、宋金锁9156.24元、马秀明22345.57元、崔淑玲13650.51元、吕斌20622.91元、曹万寿13579.13元”，评估报告送达原被告后，原告针对评估报告中采光受损采用的依据，房屋装修费用、贷款利息应计入赔偿标准等问题提出异议申请复核，张掖市一桥房地产评估有限责任公司针对原告的申请做出了书面答复。原告依据评估报告增加了诉讼请求。被告在法院通知开庭前对评估报告提出异议，并申请鉴定人出庭质询，张掖市一桥房地产评估有限责任公司的鉴定人出庭口头对被告的异议进行了答复，并当庭接受了原被告的质询。被告当庭口头申请重新鉴定，后又放弃重新鉴定。现十原告诉讼要求被告赔偿因损害原告采光权、通风权而造成的经济损失114588.28元，要求及时解决采光、通风受损和消防存在隐患及被告不文明施工造成的误工损失费2880元。

上述事实，有原、被告的陈述、鉴定书及其他书证相互印证，并经庭审质证属实，足以认定。

本院认为，不动产相邻各方应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。相邻双方，如一方因另一方的行为造成损失，另一方应但给予合理补偿。本案被告修建的楼房虽然行政批件齐全，但这些批件只能证明建设行为本身符合国家规定，不能证明没有对原告居住的房屋造成遮光影响。故被告修建住宅楼给原告房屋造成遮光影响应当给予补偿。对于补偿标准，应以评估报告为准。虽然被告对评估报告有异议，但既没有足以反驳的相反证据，也没有申请重新鉴定，根据法律规定，本院确认评估报告的证明力。对于原告要求为及时解决采光、通风受损和消防存在隐患及被告不文明施工，先后十八次找被告及有关部门反映问题而造成的误工损失，本院认为这只是原告为解决相邻权问题而采取的方式方法，并不是因被告的行为而造成的直接损失，况且原告也未提交确凿的证据证明该损失存在，故要求被告承担误工损失费2880元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：

一、被告甘肃省张掖市甘州区国家税务局补偿原告李永刚损失9555.83元、崔广业损失11853.04元、辛丽红损失13825.05元、宋金锁损失9156.24元、马秀明损失22345.57元、崔淑玲损失13650.51元、吕斌损失20622.91元、曹万寿损失13579.13元，限被告于判决生效后五日内履行；

二、驳回原告李红梅、杨汝彬要求被告赔偿遮光损失的诉讼请求；

三、驳回十原告要求误工损失2880元的诉讼请求；

四、鉴定费6000元由被告甘肃省张掖市甘州区国家税务局承担，限被告于判决生效后五日内给付原告。

案件受理费3859元，其他诉讼费3087元，合计6146元，原告共同负担225元，被告负担5921元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审

判

员

张

为

光二00四年四月二十二日书

记

员

陈

丽

内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院

民事判决书

（2007）阿左民一初字第 32号

原告：李世荣，男，1946年 7月 4日生，汉族，系阿盟太西煤集团退休职工，现住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇阿拉善电业局后侧。

原告：张世韬，男，1963年 3月 19日生，汉族，系阿盟太西煤集团安全经理，现住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇温馨花园 10号楼 3单元 202室。

委托代理人：辛丽宏，系阿拉善左旗 12348法律指挥中心法律工作者。被告：阿拉善左旗电业局

住所地：内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。法定代表人：王乐贵，系该局局长。委托代理人：胡开国，系该局法律顾问。

委托代理人：任振华，系内蒙古君缘律师事务所律师。被告：阿拉善盟建设局

住所地：内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。法定代表人：闫克强，系该局局长。

委托代理人：韩承旭，系内蒙古安民律师事务所律师。委托代理人：图雅，系内蒙古安民律师事务所律师助理。

原告李世荣、张世韬诉被告阿拉善电业局、阿拉善盟建设局相邻采光权纠纷一案，本院于 2007年 1月 6日立案受理后，依法由审判员王月芹适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其诉讼代理人与被告诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原告家住在第一被告阿盟电业局后侧，2003年因第一被告经第二被告批准规划在其办公大楼后侧即原告家房屋前建筑一二层商服大楼，第一被告的承包建筑工队在开始施工时就因为整日不分白天黑夜的施工，机器巨大的噪杂声严重干扰原告的正常生活，而令人更气愤的是被告的建筑工队在施工建楼时常有大块的水泥渣、木块、工具等杂物掉入原告家院中。2004年 8月被告的建筑工队在盖第二层楼的时候，原告便发现该楼遮挡了原告家房屋的采光，原告即找到被告工程的负责人交涉此问题，但第一被告却推诿不管，至被告的大楼全部竣工后因该大楼严重遮挡了原告家房屋的采光，整日屋内照射不进来阳光，阴暗无比。尤其在冬季，原告要靠电暖气采暖。原告认为阳光是万物生长的根源，与人类的生命、健康更是息息相关，而原告却整日生活在暗无天日的环境下。为此原告依据我国法律规定，诉至法院，请求法院依法判令第一被告停止侵害，排除妨碍并赔偿因遮挡房屋采光而给原告造成的经济损失每户 30000元，由第二被告承担连带赔偿责任。

被告阿拉善电业局辩称：原告要求停止侵害、排除妨碍的诉讼请求不能成立。答辩人建设阿拉善电力公司生产调度楼时，申请并取得了建设用地规划许可证、建设工程许可证。发证机关均为阿拉善盟建设局，通过了建设项目环境影响报告。答辩人建设的阿拉善电力公司生产调度楼手续齐备、合法，不属违章建筑。现原告要求答辩人停止侵害、排除妨碍的诉讼请求缺乏基本的事实依据和法律根据，请求人民法院驳回其诉讼请求。原告要求答辩人赔偿因遮挡房屋采光造成的经济损失问题，原告并未提出具体的赔偿数额，更无相关的计算依据。两原告的房屋虽然同在生产调度楼北侧，但经过大寒日采光实验，东侧一家与西侧一家相比，西侧房屋阳光照射明显较东侧为好，大半窗照射超过三小时，在经济补偿问题上应充分予以考虑。

被告阿拉善盟建设局辩称：答辩人并未侵犯原告的权利，不应对本案承担责任。2003年 7月，阿拉善电业局向答辩人递交了建设工程规划许可证申请，建设项目名称为生产调度楼。答辩人受理了申请书后，严格按照法律规定给其办理了建筑设计审批手续。但本案第一被告因工期紧，未按规划部门要求的基建程序履行手续，未履行工程测量定位放线、验线相关手续，擅自开工建设，违反了建设工程建设程序，从而导致建设过程中未按审批进行。答辩人在为第一被告办理规划手续时，其中建设工程要求里也强调要严格按基建、设计程序进行，但第一被告擅自开工建设，未向答辩人规划部门申请定位放线或验灰线的行为，违反了相关法律规定。综上，答辩人的行为合法有效，并无不当之处，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：二原告人的房屋位于阿拉善左旗巴彦浩特镇煤联公司家属房，系砖木结构平房。原告李世荣的房屋建筑面积 125.36平米，原告张世韬的房屋建筑面积 125.36平米。2003年，被告阿拉善电业局的生产调度楼在经被告阿拉善盟建设局的审批后动工建设，在大楼的主体工程完工后，构成了对二原告房屋采光的影响，后原告与被告方多次协商，原、被告双方对构成采光影响均无异议，但就赔偿款的标准一直未能达成一致意见，2007年 1月 6日，二原告诉至法院要求被告阿拉善电业局赔偿相应损失 60000元及公证费，并由被告阿拉善盟建设局承担连带赔偿责任。

二原告在诉讼过程中，向本院提出申请，申请本院委托相关机构对原告房屋的采光情况进行鉴定。本院于 2007年 1月 15日委托阿左旗公证处对二原告房屋在大寒日的采光情况进行现场公证，阿左旗公证处作出（2007）阿证字第 0408号公证书、（2007）阿证字第 0409号公证书，现场公证原告李世荣的住宅在 2007年 1月 20日（大寒日）上午 8： 00至下午 16： 00的采光情况为：西卧室在下午 13： 05至 14： 16分能达到半窗日照，中间卧室与东边卧室只有一束阳光照入，均未达到半窗日照。现场公证原告张世韬的住宅在 2007年 1月 20日（大寒日）上午 8： 00至下午 16： 00的采光情况为：东边、西边、中间三个卧室最好的光照只能达到半窗日照。原告李世荣、张世韬房屋的采光情况因被告方阿拉善电业局生产调度楼的遮挡均未达到我国城市居民住宅建筑日照标准，被告阿拉善电业局对二原告房屋的住宅采光构成侵权。对以上公证情况原、被告双方均无异议。

本院认为：我国民法通则规定，不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中在被告阿拉善电业局的生产调度楼未建成时，原告方的住宅并未受到采光的影响，因被告建设生产调度楼的行为给原告造成采光侵权，被告方阿拉善电业局对此存在过错。因为被告阿拉善电业局的侵权行为给原告造成的损失有：房屋因不能正常采光，屋内温度受到影响，原告因此在每年冬季要多支出取暖费用及电费；屋内居住人的身体健康受到影响，精神也会受到相应的损失，影响屋内居住人的生存质量及生活水平；房屋因不能正常采光而贬值，房屋价值变低。被告方阿拉善电业局应就其侵权行为而给二原告造成的相应损失承担责任。因没有证据证明被告方阿拉善盟建设局在审批手续上有过错，因此被告阿拉善建设局对原告因遮光而造成的损失不承担责任。从社会资源的有效利用出发，如拆除影响遮光的建筑，将造成社会资源的浪费，且采光受到影响的房屋并非完全不能使用，因此对采光纠纷，通常采取侵权一方给予采光受到影响的一方一次性经济补偿作为承担责任的方式。由于目前我国对采光侵权的赔偿标准没有明确的规定，本院综和考虑以上二原告受到损失的表现因素，以及二原告受到采光侵权的严重程度，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：

一、由被告阿拉善电业局因采光侵权给付原告李世荣一次性经济赔偿 17000元，于本判决生效后十日内付清。

二、由被告阿拉善电业局因采光侵权给付原告张世韬一次性经济赔偿 15000元，于本判决生效后十日内付清。

三、公证费 2000元，由被告阿拉善电业局负担。案件受理费 1290元，其他诉讼费 387元，共计 1677 元，由被告方阿拉善电业局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。

审

判

员

王

月

芹二 ○○七年三月二十六日书

记

员

范

海

峰

云南省保山市隆阳区人民法院

民事判决书

【2009】隆民初字第92号

原告姬自应，女，1947年11月2日生，汉族，保山市隆阳区人，农民，住保山市隆阳区永昌街道办事处兰城路234号1幢402号。

委托代理人胡潇，云南天利达律师事务所律师。

被告何坤，男，1970年7月13日出生，汉族，保山市隆阳区人，居民，住保山市隆阳区人民路市中级法院宿舍隔壁。

被告保山市欣宇农副产品有限责任公司。法定代表人姚云军，公司董事长。

委托代理人段金鑫，男，1966年5月23日生，汉族，云南省腾冲县人，公司职工，住保岫西路181号，特别授权代理。

委托代理人兰银清，云南春裕律师事务所律师。

原告姬自应与被告何坤、保山市欣宇农副产品有限责任公司相邻通风、采光纠纷一案，本院于2008年12月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员普艳芬独任审判，于2009年1月13日公开开庭审理了本案。原告姬自应及其委托代理人胡潇、被告何坤、保山市欣宇农副产品有限责任公司的委托代理人段金鑫、兰银清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：公司通过拍卖将我402号住房楼北面土地使用权出让给被告何坤，何坤在此新建四层商住楼，其高度超出我所住楼房总层数五层以上。何坤建房办证未与我等住户协商，私下与公司签订一份“四邻协议”，双方商定南北间距1米建房。该商住楼建盖后，对我户住宅的通风、采光造成极为严重的影响，通风、采光基本挡住，白天无法视物，犹如黑夜，室内阴暗潮湿，日用品均会发霉。我及相邻住户多次到有关部门反映，经多次调处未果，为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请判决被告何坤赔偿我相邻通风、采光权受损损失费30000元，被告保山市欣宇农副产品有限责任公司承担连带赔偿责任；判决住宅相邻1米的面积不得由被告单方面作道路使用。

被告何坤辩称：

1、我建房使用的土地是通过竟买，并通过土地部门办理土地使用权证，所建房屋是通过建设部门对房屋设计图纸进行审核后建设的，所以该房屋不存在任何违章性质。

2、土地四至无任何争议与纠纷，我在建房前与保山市土产公司签订的四邻协议证明了该事实，房屋施工中和建成后无一四邻住户反映过任何情况及提出过任何要求，说明对四邻住户利益没有任何损害。房屋间距我还多留了20公分，现房屋间距为1米。

3、我没有理由承担原告要求赔偿的费用。被告保山市欣宇农副产品有限责任公司辩称：

1、本案诉争的土地使用权已拍卖给被告何坤，我方无权规定何坤如何建房；

2、四邻协议是关于四至界线，与相邻权无关；

3、公司仍是该幢房屋的部分所有权人，有四套房屋产权权属还是公司的，不是越权处理签订协议。

综合各方诉辩主张，本案的争议焦点为:被告何坤建盖的房屋是否对原告402房的通风、采光造成影响？二被告对此是否应承担赔偿责任？

针对诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：

1、李加智国有土地使用证、房屋所有权证复印件各一份，证明二份。要证实402号房屋的坐落位置及面积，李加智是原告姬自应的丈夫，已去世，原告作为合法继承人的事实。

2、被告何坤的土地使用权证复印件一份（该份证据被被告何坤当庭撕毁）。要证实被告何坤所建盖的商住楼与原告的402号住房是南北相邻，何坤的在北面，原告的在南面。

3、公证书、建设工程规划许可证、工程质量竣工核验证书、房屋所有权登记申请书、产权证编号复印件各一份。要证实被告何坤通过竟买得到土地使用权，于2006年5月22日取得规划许可证，于2007年5月29日竣工验收，取得的房产证号为00034265号，以上材料都是到隆阳区房管所复印得来，加盖了该所的印章。

4、关于原市土产公司职工反映吴绍洋、何坤两户居民在兰城路新建商住楼对其造成影响的情况说明及意见一份，四邻协议二份。该情况说明及意见系保山市建设局出具。（1）要证实建设局要求何坤在建房前必须向四邻征求意见。（2）确实存在与相邻户间距不够，对相邻户通风、采光造成影响的问题。（3）证实被告保山市欣宇农副产品有限责任公司在被告何坤建房时擅自许可何坤相邻1米建房，形成共同侵权，才将其诉为被告。（4）证实保山市欣宇农副产品有限责任公司擅自签订四邻协议，在市建设局的要求下并没有真正与四邻签订，导致今天的损害结果的发生。

5、申请调解书、关于单保到保山市信访局反映住宅区没有通道、采光差一事的答复。要证实原告在向法院起诉前，向有关部门申请调解，但没达成调解协议的事实。

6、照片8张。要证实原告402号房屋的位置，用专业的照相器材才可以勉强拍摄，白天室内的光线黑暗程度及通风、采光差的问题。

经质证，被告何坤、保山市欣宇农副产品有限责任公司对原告提交的证据1、2、3的真实性无异议。对原告提交的证据4被告保山市欣宇农副产品有限责任公司不予认可，认为该证据的真实性、合法性、关联性都站不住脚，市建设局无权对相邻纠纷的案件事实进行认证，故所有对事实的认定都是非法认定，“多次经审查，据反映”都是孤证，没有其它证据材料来证实。这是市建设局为推卸责任而炮制出来的，为何他们发规划许可证时不审核，没有其它相邻权人的签字，而允许何坤建房，材料用了大量歪曲事实的语言。本案争议的重要问题是我方签字的四邻协议是否违反本案事实，从四邻协议内容上看，标题是四邻协议，内容是四至纠纷，但土地无四至纠纷，且四至问题与本案的相邻权纠纷无关，同样不能证明我方有任何过错，该组证据不可采信。被告何坤对原告提交的证据4与被告保山市欣宇农副产品有限责任公司的质证意见一致。对原告提交的证据5，被告保山市欣宇农副产品有限责任公司无异议；被告何坤则认为，市建设局是解决过一次，我说过隔壁邻舍的象征性赔一点无所谓的话，另一案的原告单保也找过我，要我适当的赔偿他一点，赔偿后他又去找公司。对原告提交的证据6，被告何坤认为照片夸张多了，没有那么黑暗；被告保山市欣宇农副产品有限责任公司则认为公司不是原告的相邻权人，对照片不予质证。

被告何坤针对答辩理由未向本院提交证据。

被告保山市欣宇农副产品有限责任公司针对答辩理由向本院提交房屋产权证一份、土地使用权证四份。要证实原告所居住的这幢楼房还有公司的四套房屋，是公司的产权，故公司作为相邻权人在四邻协议上签字并无过错。

经质证，原告对被告保山市欣宇农副产品有限责任公司提交的证据认为，对证据的真实性不持异议，对证明目的“与被告何坤签订的四邻协议是合法”的主张有异议。

被告何坤对被告保山市欣宇农副产品有限责任公司提交的证据无异议。

本院认为，原告提交的6组证据，除了第4组证据二被告对其真实性有异议外，其余几组证据二被告对其真实性无异议，这几组证据证明了原告所居住的402号房屋的位置，被告何坤所建盖房屋的位置，二幢房屋的间距为1米及被告何坤建盖的房屋影响原告房屋室内的通风、采光等情况，该几组证据证明的内容与事实相符，本院予以采信。对第四组证据中，关于原市土产公司职工反映吴绍洋、何坤两户居民在兰城路新建商住楼对其造成影响的情况说明及意见，对其中与其它证据证明的事实相吻合部分本院予以采信；对四邻协议的真实性予以采信，对被告保山市欣宇农副产品有限责任公司在四邻协议上的盖章，原告认为对此行为中要承担连带责任的问题，本院不予采信，由本院按法律规定处理。

被告保山市欣宇农副产品有限责任公司提交的房屋产权证一份、土地使用权证四份证据的真实性本院予以采信，该四份证据证明了被告保山市欣宇农副产品有限责任公司在原告所居住的这幢楼房内还有四套房屋的产权。

根据庭审和质证本院确认如下法律事实：被告保山市欣宇农副产品有限责任公司（原市土产公司），于1983年在兰城路234号建盖座西朝东三层办公楼一幢，并于1986年在该办公楼的南面建盖座北朝南五层职工住宅楼一幢（原告现居住的楼房），与办公楼成“丁”字型，两楼间距2米左右。2003年10月公司将三层办公楼拆除，准备建盖商住楼一幢，后因企业改制，公司决定对该土地的使用权向社会公开拍卖；2006年4月3日，被告何坤以竟价方式买到了该宗土地的使用权，2006年5月18日被告何坤与原保山市土产公司（现被告保山市欣宇农副产品有限责任公司）、吴绍洋签订了四邻协议，2006年5月22保山市建设局向被告何坤发了建设工程规划许可证，当年的6—7月被告何坤在该宗土地上建盖了局部五层的商铺楼一幢，并于2007年5月29日经有关部门验收同意交付使用，2007年6月22日被告何坤申请房屋所有权登记，房屋产权登记号为00034265。被告何坤建盖的该幢楼与原告居住的住宅楼同样成“丁”字型，“一”表示原告15米左右高楼，“1”表示被告何坤17米多高楼，两楼之间间距1米。原、被告的房屋均经过有关部门批准建设。原告的402室北面开窗，为唯一的通风、采光源。2001—2002年房改期间，原告之夫李加智（已去世）按规定缴纳了购房款，取得了402号住房的100%产权。该幢房屋中还有四套住房产权属于公司。原告及相邻住户在今年多次到政府信访部门、保山市供销社、市公司上访反映，经有关部门多次调解未果。为此原告于2008年12月8日向本院提起诉讼，要求被告何坤赔偿原告通风、采光权受损的经济损失30000元，被告保山市欣宇农副产品有限责任公司承担连带赔偿责任。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十九条规定“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。根据建设部关于《城市居住区规划设计规范》等相关规定“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定”。按建设部制定的标准，各楼栋之间的距离不得小于楼房高度乘以0．70的系数，如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风和居民之间的生活等。本案中原告所居住的楼房与被告何坤的楼房之间的间距只有1米，远远达不到要求，确实影响原告房屋室内的通风、采光。《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。本案原告要求被告何坤赔偿因通风、采光权受损的损失费的请求符合法律规定，本院予以支持。但通风、采光权的损失费没有办法鉴定评估，实践中只能采取公平原则，兼顾各方利益，既考虑本案原告的利益，又考虑未起诉而有损失的公民的利益保护，由本院酌情考虑赔偿数额。被告保山市欣宇农副产品有限责任公司与被告何坤签订的四邻协议，只行使该公司在此幢楼的四套房屋的代表权，证明的是与被告何坤所要建盖房屋之间不存在四至争议的问题，并不能代表原告等住户的意见，没有与原告等住户签订四邻协议的责任不在被告保山市欣宇农副产品有限责任公司，所以该公司不应承担连带责任。原告要求相邻1米的面积不得由被告单方面作道路使用的问题，没有提交这方面的相关证据来加以说明与本案有何关联，本院亦无从查证，所以对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十九条之规定，判决如下：

一、由被告何坤赔偿影响原告姬自应通风、采光权的经济损失5000元。于判决生效之日起十五日内兑清。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案征收案件受理费550元，减半征收275元，由原告姬自应负担225元，被告何坤负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。

审判员

普艳芬二００九年一月二十二日书记员

杨碧云

河南省洛阳市中级人民法院

行政赔偿判决书

上诉人（原审原告）：胡---，女，汉族，1946年10月份1日出生，住洛阳市西工区金谷园路72号14号楼-------。

委托代理人：尹宝强、邵志强，河南大进律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳市规划局。

法定代表人：耿虎，河南九都律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：洛阳滨江房地产开发有限公司（以下简称滨江公司）。

法定代表人：顾兴春，董事长。

委托代理人：薛景书，该公司法律顾问。

原审原告胡---与原审被告洛阳市规划局因行政赔偿纠纷一案，洛阳市西工区人民法院作出的（2007）西行初字第106号行政赔偿判决送达后，胡----和洛阳市规划局均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡---的委托代理人尹宝强、邵志强，上诉人洛阳市规划局的委托代理人耿虎，被上诉人滨江公司的委托代理人薛景书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，滨江公司经被告规划审批，在原告居住的金谷园72号院14号楼正南方建设了金谷翠庭5号住宅楼。2005年3月，原告等52人以采光权受到侵害向本院提起行政诉讼。本院认为两幢楼之间的距离是24.04米，违反了《洛阳市城市建筑与规划管理暂行技术规定》第十条第（一）项第1目“南北向布置南侧高层不超过60米时，间距不小于南侧高层建筑高度的0.8倍，并不得小于25米······”之规定，本院以（2005）西行初字第34号行政判决书判决：确认洛阳市城市规划局2004年6月8日为洛阳滨江房地产开发有限公司颁发的洛规04-255号建设工程规划批准书违法。该判决被洛阳市中级人民法院二审判决维持。

原审法院认为：被告作为城市规划行政主管部门，其规划审批的金谷翠庭5号住宅楼，与原告居住楼栋之间间距不符合相关技术规定，侵害了原告的采光权。被告的行政行为已被确认为违法，原告有依法取得国家赔偿的权利。第三人作为建设单位，依照被告的规划审批进行建设亦没有过错，原告要求第三人承担连带赔偿责任的理由不能成立。关于被告赔偿的数额问题，原告请求赔偿购买房屋的价款缺乏法律依据，也不公平。根据原告居住的楼层、门栋等因素，原审法院判决洛阳市规划局赔偿原告胡---8500元。

胡----上诉称，一审法院虽然判决洛阳市规划局赔偿上诉人损失8500元，但这个赔偿额远远不能弥补上诉人因采光权受到侵害而造成的损失。上诉人所在地段的房屋均价是2000元每平方米，而一审法院判决的这个赔偿额还不到房屋价值的百分之五，明显偏低。判决的赔偿数额远不足以弥补因采光权缺失而因此增加的采暖费用和耗电费用，更不用说弥补给上诉人带来的终生身心伤害了。上诉人望二审法院充分考虑和理解到上诉人终生享受不到明媚阳光的悲惨处境，依法改判赔偿30000元。

洛阳市规划局上诉称，原审判决认定事实和适用法律错误，判决上诉人对被上诉人给予赔偿8500元没有事实依据和法律依据，且明显过高。请求二审法院依法改判。

被上诉人洛阳市滨江房地产公司没有提交书面答辩状。其在庭审中称一审判决认定事实清楚，同意一审判决内容。

本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院另查明，根据胡---在原审诉讼期间提交的洛阳市气象局于2005年1月10日制作的《洛阳市制冷机械厂家属院14号楼2004年12月31日各户光照时间长推算表》，胡---所居住的房屋，由于滨江公司所建金谷翠庭5号小高层住宅楼的遮挡，采光受到了影响。

本院认为，洛阳市规划局2004年6月8日为洛阳滨江房地产开发有限公司颁发的洛规04-255号《建设工程规划批准书》，因楼栋间距不符合相关技术规定，已经被人民法院的生效判决确认违法。滨江公司依据该批准书所建的金谷翠庭5号小高层住宅楼对胡芬莲的住房采光造成了影响，致使胡---在照明、取暖等方面增加了开支，遭受了一定的财产损失。洛阳市规划局的规划批准行为与胡芬莲的财产损失之间有直接因果关系，洛阳市规划局依法应当予以赔偿。原审法院根据胡芬莲居住的楼层、门栋等因素酌定胡芬莲的损失为8500元并无不当。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。本判决书为终审判决。审判长：郝亚丽审判员：张艳红代审判员：赵留华二00八年五月十二日书记员：吴冬萍

采光权受到侵害，开发商超出规划建设，规划局行政不作为，造成事实损害，应予赔偿

引言｝判例在中国的作用

首先这是一起最高人民法院官方网站公布的典型案例，这个判例对于今后的审判工作有何意义？这就不能不提到判例在中国审判工作中的实践意义。

大家都知道在英美法系国家和地区（包括我国香港）判例对以后的审判有着极为重要的意义。但我国既非英美法系，也非大陆法系，历史上咱们曾经有过中华法系，但现在我们官方称之为社会主义法系。尽管名称不同，我国与大陆法系更具渊源、特征更为相近。总之，我国属于成文法国家，而成文法国家中判例在审判中不具有指导意义。那么在中国，判例对于以后的审判工作究竟有何意义？答曰：参考意义！诸位看官，可别小看“参考意义”这四个普通的字哦。引伸一点说，在中国的诉讼当中，虽然最高人民法院的司法解释不具法律效力，仅具有“参考”价值，试问哪一级法院在审判时不依据司法解释的？

以上数语，似有玩笑嫌疑，但若从理论上分析也是站得住脚的。因为，咱们是成文法国家，责任法定原则是其最根本原则，即追究法律责任必以成文法律为准；而最高人民法院作为审判层级之最高层其对成文法律的理解理应最符合立法愿意。因此，推测出最高人民法院认可的典型判例对于全国的审判工作当然具有重要价值了。

｛最高人民法院官方网站公布的典型案例｝

尹琛琰诉卢氏县公安局110报警不作为行政赔偿案

发布时间：（2003-12-22 15:54:40）

来源于中华人民共和国最高人民法院公报二三年第二期（总第82期）

原告：尹琛琰，女，24岁，卢氏县百纺公司下岗职工，住河南省卢氏县城关镇。被告：卢氏县公安局，住所地：河南省卢氏县城新建路。法定代表人：刘永章，该局局长。

原告尹琛琰开办的“工艺礼花渔具门市部”发生盗窃时，卢氏县公安局“110指挥中心”接到报警后没有受理，尹琛琰认为，卢氏县公安局的失职造成其财产损失，遂向河南省卢氏县人民法院提起行政诉讼。

原告诉称；2002年6月26日夜，我在卢氏县东门开办的“工艺礼花渔具门市部”被盗。小偷行窃时惊动了门市部对面“劳动就业培训中心招待所”的店主和旅客。他们即向卢氏县公安局“110指挥中心”报案，但接到报警的值班人员拒不处理。20多分钟后，小偷将所盗物品装上摩托车拉走。被盗货物价值24546．5元，被毁坏物品折价455元，共计25001．5元。被告卢氏县公安局接到报警后不出警，违反了职责，是行政不作为。事后，我虽多次交涉，要求被告赔偿损失，但其一直推拖不赔。请求法院根据国家赔偿法的规定，责令被告赔偿其全部损失。

原告尹琛琰提供的证据有：

1．申请材料一份，证明其起诉前曾要求卢氏县公安局予以赔偿，卢氏县公安局一直不予赔偿。

2．证人吴古栾、程新发、任春风书面证言及卢氏县公安局卢公字(2002)68号文件，证明卢氏县公安局接到报警后不出警行为的存在。

3．“工艺礼花渔具门市部”进货数、销货数、存货数、修复门等发票3张，证明自己的损失数额。

被告卢氏县公安局辩称：“110指挥中心”接到报案后未出警是事实，但对原告尹琛琰主张的损失数额有异议。请求法院划清其承担损失的责任。

卢氏县公安局未提供证据。

在法庭调查中，被告卢氏县公安局对原告尹琛琰提供的证据的质证意见为：对证据2无异议，承认接警不出警违法事实的存在；对证据1虽无异议，但认为这属于法律规定的赔偿范围，尹琛琰起诉不符合国家赔偿法规定的程序；对证据3证明的数额有异议，认为1辆摩托车无法装运这些东西。卢氏县人民法院认为，原告尹琛琰提供的3份证据符合法律的规定，和本案事实相关联，内容真实，可以作为本案的定案依据。

卢氏县人民法院经审理查明：

2002年6月27日凌晨3时许，原告尹琛琰位于卢氏县县城东门外的“工艺礼花渔具门市部”(以下简称门市部)发生盗窃，作案人的撬门声惊动了在街道对面“劳动就业培训中心招待所”住宿的旅客吴古栾、程发新，他们又叫醒了该招待所负责人任春风，当他们确认有人行窃时，即打电话110向警方报案，前后两次打通了被告卢氏县公安局“110指挥中心”并报告了案情，但卢氏县公安局始终没有派人出警。20多分钟后，作案人将盗窃物品装上1辆摩托车后驶离了现场。尹琛琰被盗的物品为渔具、化妆品等货物，价值总计24546．50元人民币。案发后，尹琛琰向卢氏县公安局提交了申诉材料，要求卢氏县公安局惩处有关责任人，尽快破案，并赔偿其损失。卢氏县公安局一直没有作出答复。

卢氏县人民法院认为：

《中华人民共和国人民警察法》第二条规定：“人民警察的任务是维护国家安全，维护社会治安秩序，保护公民的人身安全、人身自由和合法财产，保护公共财产，预防、制止和惩治违法犯罪活动。”第二十一条规定：“人民警察遇到公民人身、财产安全受到侵犯或者处于其他危难情形，应当立即救助；对公民提出解决纠纷的要求，应当给予帮助；对公民的报警案件，应当及时查处。”

《中华人民共和国国家赔偿法》(以下简称国家赔偿法)第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”

依法及时查处危害社会治安的各种违法犯罪活动，保护公民的合法财产，是公安机关的法律职责。被告卢氏县公安局在本案中，两次接到群众报警后，都没有按规定立即派出人员到现场对正在发生的盗窃犯罪进行查处，不履行应该履行的法律职责，其不作为的行为是违法的，该不作为行为相对原告尹琛琰的财产安全来说，是具体的行政行为，且与门市部的货物因盗窃犯罪而损失在法律上存在因果关系。因此，尹琛琰有权向卢氏县公安局主张赔偿。

国家赔偿法第十三条规定：“赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内依照本法第四章的规定给予赔偿；逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可以自期间届满之日起三个月内向人民法院提起诉讼。”

原告尹琛琰在门市部被盗窃案发后，向被告卢氏县公安局提交了书面申诉材料，要求给予赔偿，符合法律规定的申请国家赔偿程序。卢氏县公安局在国家赔偿法规定的两个月的期间内没有任何意见答复尹琛琰，尹琛琰以卢氏县公安局逾期不受理为由提起行政诉讼，符合行政诉讼的受理程序。

原告尹琛琰主张的损失数额，有合法的依据，被告卢氏县公安局虽然对具体数额表示怀疑，但由于没有提供相关的具体证据予以否认，因此，对尹琛琰主张的财产损失数额应予以认定。尹琛琰门市部的财产损失，是有人进行盗窃犯罪活动直接造成的，卢氏县公安局没有及时依法履行查处犯罪活动的职责，使尹琛琰有可能避免的财产损失没能得以避免，故应对盗窃犯罪造成的财产损失承担相应的赔偿责任。尹琛琰的门市部发生盗窃犯罪时，尹琛琰没有派人值班或照看，对财产由于无人照看而被盗所造成的损失，也应承担相应的责任。

综上，卢氏县人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条第一款、第二款，第六十八条之规定，于2002年12月12日判决如下：

卢氏县公安局赔偿尹琛琰25001．5元损失的50％，即12500．75元，在判决生效后10日内给付。

宣判后，双方当事人均未上诉。｛笔者分析｝

本案在法律上非常简单，即被告卢氏县公安局不履行法定职责，依法应承担国家赔偿责任。

笔者对该判决基本认同，该案作为政府不作为被判败诉之典型案例，已经起到了足够的示范效应了！但对卢氏县公安局承担赔偿责任的具体数额有异议。为什么被告只承担一半的责任？判决书中以原告没有派人值班或看守而减轻被告的责任，于情于理似乎都说不太通！法律并未规定，警察部门只保护被有效占有、控制的财产吧！根据我国宪法，尽管私有财产与国有财产相比并非神圣，但同样不可侵犯！物权法是对宪法财产权之具体化，更加深刻地规定了物权法定原则，财产权之所有权并不以直接、有效占有为必要！

但鉴于我国的实际情况，在转轨中的中国、社会治安环境不够好，中国警方的自身能力素质不够高，如果该判决确认了警方的100%的责任，必将极大地不利于和谐社会建设，尤其是近期内国家赔偿数额必将十分惊人！行政机关长期形成的工作作风，不可能在近期内完全改善，由现任政府“买单”有失公平，可能阵痛太过激烈了！

各位看官，看到以上胜诉判决，也不要太过高兴！被告警方之所以败诉，也是有原因的：其一，警方确实负有法律上的救助义务；具体法律条文太过啰嗦，细细列明，各位也未必记得清，用得好。那就简单言之吧，生命、财产危险，警方知道的都应该予以救助。注意哦，其它人等则可能没有法定的救助义务。

其二，警方确实怠于履行其法定义务。本案中，若被盗当时没有报案，或者报案后你没有办法证明你已经报案了，那一切免谈！中国这么大，警察叔叔怎么可能知道每一个角落都在发生着什么事情呢？从笔者接触到、了解到的政府不作为案件中，往往就是因为这个环节出了问题而使政府逃脱现任的。

其三，怠于履行法定义务造成了直接损害。这一点法律条文可能没有明确指出，但综合各个部门法律中的赔偿责任分析，赔偿的范围还是限于直接损害，而且损害具体的数额还是要有证据的。漫天要价是行不通的，损失再大没有证据证明也缺乏说服力。

尽管这个判例还有些瑕疵，但该判例还是非常难得、非常可贵！是典型的民告赢了官，在中国整个法治进程中都有着重要的意义。试想如果这样的判例再多一些，那么我们的政府依法行政的进程该有多么可喜，那么我们普通百姓的生活该有多么美好！

18层高楼挡住阳光

13住户获赔24万

2004年3月，一座18层的高楼在我市城关区旧大路 109号楼几米之外高耸而起，挡住了 109号楼13住户的阳光，同时也损害了他们住房的隐秘性，一怒之下，13住户将这位“高邻”的开发商———甘肃路桥宏大房地产开发集团有限公司（简称路桥地产）告上了法庭。4月29日，在市中院的协调下，13住户拿到了共计24万元的赔偿金。

从1990年起，高某、张某、孙某就居住在兰州市城关区旧大路 109号楼。2004年3月，随着一座18层的高楼在 109号楼几米之外高耸而起，高某、孙某、张某作为109号楼的13户住户代表将甘肃路桥宏大房地产开发集团有限公司（简称路桥地产）一纸诉状推上法庭被告席。在诉状中他们称：他们共同居住的兰州市城关区旧大路 109号楼系南北朝向，2003年6月至 2005年，路桥地产在距他们住宅楼约 6.6米正南面建成一栋18层高的商品住宅楼，即路桥地产开发的3号楼。该楼堵住了他们住房的日照与采光，阻碍了通风，堵塞了消防通道，损害了住房的隐秘性，侵害了他们的相邻权。故请求法院依法判令路桥地产拆除3号楼或对他们的住房另行安置；赔偿每位住户精神损害费 5000元，医药费、电费、律师代理费 1.5万元，共计 19.5万元；该案诉讼费由路桥地产承担。一审法院驳回了他们的诉讼请求后，13位住户对该案提起上诉。市中院二审后将该案发回原审法院重审。城关区法院重审后认为，路桥地产修建的路桥音乐广场3号楼对原告居住楼的采光权有不同程度的影响，这一事实有住户提交的照片及被告甘路房发（2004）20号文证实，被告虽当庭不予认可该证据，但未能出示相关证据加以反驳。对住户主张拆除3号楼或对住户另行安置之诉请，因明显不现实、无可能性判决路桥房产一次性分别补偿其中8位住户 8000元，一次性补偿其他住户各 6000元，共计10万元。

然而，住户们对此结果仍然不满，又提起了上诉，请求二审法院改判。其理由是，路桥地产擅自变更经城市规划局审批的3号楼坐落地点，擅自延伸，多建商品房1058.4平方米非法获利，而109号楼的使用年限还有55年，上述费用不足以补偿他们所受经济损失和精神创伤。经市中院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，由路桥地产补偿13位住户共计24万元，其中8住户分别获补偿2万元，其余住户分别获补偿 1.6万元。

一、二审案件受理费 9864元由路桥地产承担。

大连市人民政府令（第17号）

《大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定》业经2002年3月25日大连市人民政府第33次常务会议讨论通过，现予公布，自2002年6月1日起施行。

市长李永金二○○二年四月三日

大连市城市建筑物间距及挡日照处理规定

第一章总则

第一条为经济、合理地利用城市土地资源，加快城市建设步伐，保护居民基本的生活环境，根据国家法律、法规和有关技术规范，结合大连市实际情况，制定本规定。

第二条在大连市城市内从事建筑物规划设计和建设的单位和个人，均应遵守本规定。第三条市及县（市）、旅顺口区、金州区的规划和国土资源行政管理部门是同级人民政府负责本行政辖区建筑物间距及挡日照审定、处理工作的主管部门。

第四条新建建筑物与原有建筑物间距符合本规定，但小于建筑防火间距及卫生间距时，须按有关规范规定执行。

第二章建筑物间距规划设计

第五条沿城市主、次干道（道路红线宽度大于或等于30米）新建的多层和点式高层建筑，不考虑其对道路另一侧原有建筑的挡日照影响。

第六条位于市级公共中心和副中心区以及县（市）、区级公共中心区内住宅的卧室和起居室的主要采光窗，在有效日照时间内，满窗日照时间不得少于1小时。

第七条新建多层建筑，除本规定第五条、第六条情形以外，按下列建筑物日照间距系数控制建筑物间距：

（一）对原有托儿所、幼儿园的活动室和卧室，中小学教室，医院医疗病房的建筑物日照间距系数不得小于1.7；

（二）对原有住宅的建筑物日照间距系数不得小于1.5；

（三）新建多层建筑的山墙面对原有建筑物长边时，山墙宽度小于或等于12.5米的，建筑物日照间距系数不得小于1.0。山墙的宽度大于12.5米的，建筑物日照间距系数不得小于1.5。

第八条新建高层建筑，除本规定第五条、第六条情形以外，按下列条件控制建筑物间距：

（一）对原有托儿所、幼儿园的活动室和卧室，中小学教室，医院医疗病房主要采光窗，在有效日照时间内，满窗日照时间不得小于3小时；

（二）新建点式高层建筑与原有住宅的距离不得小于40米。第三章挡日照的处理

第九条房屋产权人、使用人（含公有房屋承租人），认为自己所有或使用的房屋被挡日照的，均可到当地规划和国土资源行政管理部门申请确认。

规划和国土资源行政管理部门受理确认申请后，应指定具有相应勘测设计资格的单位对被申请确认的建筑物进行技术勘测或测算，作出是否被挡日照的确认。

第十条经确认原有建筑物属于被挡日照的，由新建建筑物的建设单位在确认后的一个月内，给予被挡日照建筑物的产权人或使用权人一次性补偿。

同一建设单位建设的住宅区（或商住区）由于不同步实施或违反规划设计要求造成挡日照影响的，由该建设单位负责解决。

第十一条市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区城区内被挡日照建筑物的补偿标准如下：

（一）位于一、二级地的，2000元／平方米；

（二）位于三、四级地的，1700元／平方米；

（三）位于五级地以下的，1400元／平方米。

当事人双方对补偿另有协议的，可按协议标准执行。其他县（市）、区的补偿标准，由当地政府结合本地实际情况自行制定。第十二条被挡日照的下列房屋的使用面积为补偿面积：

（一）住宅的卧室和起居室；

（二）托儿所、幼儿园的活动室和卧室；

（三）中小学的教室；

（四）医院的医疗病房；

（五）市政府规定给予补偿的其他房屋。

第十三条经确认为被挡日照建筑物的产权人、使用人与建设单位因补偿发生争议的，可申请规划和国土资源行政管理部门裁决或依法向人民法院起诉。

第四章法律责任

第十四条规划建筑设计单位在对新的建设项目进行规划及建筑设计时，应按本规定准确测算挡日照范围，向规划和国土资源行政管理部门提交有关技术资料与数据，并对所测算的结果负责。因规划建筑设计单位过错，给建设单位造成挡日照赔偿的，建设单位有追偿权。

第十五条对阻碍规划和国土资源行政管理部门工作人员执行公务，辱骂、殴打行政管理工作人员的行为，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十六条规划和国土资源行政管理部门及其行政管理工作人员应秉公执法，接受社会监督。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行政管理工作人员，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章附则

第十七条本规定技术用词含义：

（一）建筑物间距。指原有住宅、托儿所、幼儿园、中小学校、医院医疗病房等建筑物，与其正南、正东、正西、东南、西南方向的新建建筑物之间最小水平的距离。

（二）建筑高度。指建筑物室外地面标高至建筑物檐口的垂直距离。当确定建筑物日照间距系数时以新建建筑物与被遮挡建筑物相对标高（扣除底层公建高度）计算。对于宽度小于或等于12.5米的出屋面水箱间、机房、楼梯间不计入挡日照建筑物计算高度。

（三）建筑物日照间距系数。指建筑物间距与新建建筑相对高度的比值。

（四）高层建筑、多层建筑。高层建筑指建筑高度大于或等于24米的建筑。多层建筑指建筑高度小于24米的建筑。

（五）主要采光窗。指当一个房间有两个或两个以上采光窗时，按南、东、西排列其主次顺序。

（六）有效日照时间。指大寒日早8：00至下午4：00的时间段。

（七）市级公共中心区。

青泥洼桥中心区（面积约4.0平方公里。北至双兴街，南至南山路，西至英华街，东至大连港东区的地段）。

（八）市级公共副中心区。

西安路公共副中心区（面积约0.9平方公里。北至兴工街、长江路，南至五一路，西至中长东五街、如意街，东至抚顺街、成仁街）。

星海湾公共副中心区（面积约1.75平方公里）。

北部公共副中心区（面积约1.0平方公里。规划的南关岭火车站南侧）。

（九）区级公共中心区。

岭前公共中心区（桃源街的解放路、八一路两侧100米控制范围）。

长春路公共中心区（北至民政街，南至五四路，东至沈阳路，西至东北路）。

春柳公共中心区（北至春柳街，南至学工街，东至华北路东200米控制范围，西至凌山街）。

甘井子公共中心区（北至甘井子路，东至甘井子街，西至文体街）。

（十）其他县（市）、区的公共中心区，由县（市）、区政府划定。

（十一）土地级别。按市政府《关于调整市内四区土地级别及土地出让金标准的通知》（大政发〔2000〕40号）执行。

第十八条大连经济技术开发区、大连金石滩国家旅游度假区、大连高新产业技术园区内的建筑物间距及挡日照处理，参照本规定执行。

第十九条本规定自2002年6月1日起施行。

1994年颁布的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》中规定：

凡城市规划管理机关批准建设的新建建筑遮挡现状居民住房阳光的，建设单位（含建房的个人），应主动按下列规定办理：被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点（均以外墙面计），在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。

珠江骏景”侵犯邻居采光权赔偿36万

来源：作者：王悦

中国法院网讯

因认为相邻的“珠江骏景”高层建筑遮挡了自家住房光线，老徐等5家住户以自己的采光权等多项权利受到了侵害为由，将“珠江骏景”的开发商珠江房地产公司告上了法庭。今天上午，丰台法院判决开发商赔偿老徐等5名原告的损失共计36.7万元。

2004 年8月，珠江房地产公司经行政主管部门审批，在丰台区永外果园43号建设“珠江骏景”项目北区10-12号楼。一年后，该工程竣工。然而此楼房与老徐居住的西罗园南里17号楼仅一路之隔，“珠江骏景”在马路东侧，西罗园南里17号楼在马路西侧。老徐说，这之前，他住房的东照采光充足，一览无余，站在家里都能看到永定门。但“珠江骏景”高层建成后，矗立在他所住楼房东侧的三栋楼几乎完全将阳光遮挡。加之通风条件也受到破坏，使得他屋内夏天潮湿、冬天阴冷。此外，由于两楼相距30多米，他家黑白天都要遮挡窗帘，否则就要被偷窥，夕照时由于高层建筑的反射，他的住宅还经常受到反射光的污染。

老徐认为，这些情况不仅使他的房屋价值严重减损，更为严重的是给他正常的生活和工作带来了影响。仅每个月的电费开销就增加了100多元（他购买的楼房使用年限是70年，现刚刚居住4年）。同时由于反射光的污染，家人的身心健康和情绪均受到直接影响。他在精神上承受着巨大的痛苦和损害。老徐认为是珠江房地产公司建筑的高层建筑严重侵犯了他的采光权、通风权、隐私权、眺望权，同时还受到污染。为此，老徐要求开发商赔偿他房屋贬值费10万元，电费增加的费用4万元，精神损害赔偿金1万元。同时起诉到法院的还有同楼的其余4名住户。

针对老徐等人的起诉，作为被告的珠江房地产公司在法庭上主要陈述了几点意见：第一，他们认为自己不存在侵权行为，他们在开发建设小区的过程中取得了行政部门的多项许可证件，不存在过错，原告们要求其承担赔偿责任没有法律依据。第二，他们认为原告住房的户型结构决定了其享有的日照水平，符合《城市居住区规划设计规范》及《住宅设计规范》。第三，他们认为原告要求赔偿的数额缺乏依据，造成电费增加的原因有很多，电器使用、生活习惯等等，在多种原因并存的情况下很难量化出遮光引起电费增加的数额。

丰台法院受理此案后，委托鉴定部门对珠江骏景北区10-12号楼对西侧丰台区西罗园南里17号楼东立面大寒日、冬至日的日照影响情况，进行了测算。最终测算报告显示，老徐等人的房屋客厅在“珠江骏景”住宅实际建成前后，大寒日日照时间均不足2小时，但冬至日日照时间在“珠江骏景”住宅工程建设前在1小时以上，建成后不足1小时。

由此，丰台法院认为，老徐等人与珠江房地产公司作为不动产的相邻双方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等相邻关系。从本案现有事实来看，珠江公司开发的珠江骏景北区西侧高层住宅，虽然经行政主管部门审批建设，但确已对老徐等人住房采光造成影响，故珠江公司侵权的事实成立，对老徐等人其应适当予以赔偿。赔偿数额由本院依据采光受影响程度酌情确定。据此，判决珠江房地产公司赔偿给老徐7.5万元的损失。其他4名住户也分别被判由珠江房地产公司赔偿7.5万元到7万元。

洛宁县人民法院民事判决书:（2005）宁民初字第167号

原告：刘天磊，40岁，汉族，住洛宁县仁和大酒店后。委托代理人：马荣卿，特别授权。委托代理人：宋荣甫律师，一般代理。被告：洛宁县仁和大酒店有限责任公司法定代理人：崔元祥，董事长。委托代理人：王宇峰，一般代理。

1997年4月1日，原告刘天磊与李俊娥签订地皮转让协议，李俊娥将位于洛宁县法院东侧的地皮及用地名称为李俊娥的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证均转让给刘天磊，刘天磊于1998年3月29日办理了该宗土地的土地使用证，后于2001年4月建成主楼三层、附楼二层住宅楼，面积约417平方米。2001年洛宁县新世纪大众洗浴城在原告房屋南侧、洛宁县法院家属区东侧办理了使用面积分别为1585平方米及661.5平方米的国有土地使用证两份，因洛宁县新世纪大众洗浴城系组建洛宁县仁和大酒店有限公司的实体企业之一，故以被告名义于2004年办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋所有权证。经现场勘验，仁和大酒店总高度约28.5米，刘天磊主房为三层，高度9.9米，仁和大酒店与原告附楼之间间距为3米。与原告主楼之间间距为9.8米。

原告刘天磊认为被告的建筑物严重影响原告房屋通风、采光。请求法院判令被告拆除遮光建筑，赔偿原告损失60000元，并承担诉讼费。

被告洛宁县仁和大酒店有限责任公司辩称：

1、原告目前在我公司后西侧仅有土地使用权，没有房屋所有权，无权以相邻关系人的身份对我公司提起诉讼。

2、我公司建筑合法，大酒店是经过土地、城建等有关部门规划、设计、批准的证照齐全、手续合法的城市建筑，原告应通过行政机关确认，否则无权请求拆除建筑物。

3、没有经过有关机构鉴定无法证明我公司对其权利造成的侵害是否客观存在，要求赔偿6万元无事实依据。应驳回原告的诉讼请求。

本庭归纳本案的争议焦点如下：

1、刘天磊是否为适格原告，是否有权提起诉讼。

2、被告的建筑物是否影响原告房屋采光。

本院根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：另查明：原告房屋门窗面积60.11平方米，室内面积为302.07平方米。本院认为：原告刘天磊在李俊娥建房期间在李俊娥处土地使用权及土地附属物（地基），后以自己名义办理了土地使用证，并将房屋建成，根据“房随地走”的原则，原告刘天磊应系该房屋的实际权力人，被告洛宁县仁和大酒店有限公司称原告仅享有土地使用权、而没有房屋所有权不能成立，原告刘天磊有权提起诉讼。

《洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定》明确要求：东西走向建筑物，间距不小于较高建筑高度约0.7倍，且不得小于20米。被告洛宁县仁和大酒店有限公司的主建筑楼高28余，其0.7倍为19.6米，而实际该楼与原告的主楼间距不足10米，与原告附楼间距仅3米。被告的楼房位于原告所住房屋的南边，两楼之间的间距远小于城市建筑规划的要求。被告所建仁和大酒店楼房虽然证件齐全，为合法建筑，但因其高度使原告居住房屋一、二层楼没有阳光，三楼中大部分季节不见阳光，一年四季自然光亮度减弱，影响了原告的采光权，造成原告生活质量下降，对此，被告应承担民事责任。由于目前尚没有遮拦阳光赔偿数额的明确规定，结合本案的实际情况综合考虑，本院酌定按原告居室门窗（前面）面积60.11平方米，每平方米500元计算，可减轻被告的补偿责任，可以每平方米440元计算，为26448.4元。原告要求拆除被告建筑物，因该仁和大酒店楼房证件齐全，价值较大，且已投入使用，其请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，经合议庭评议，判决如下：

一、被告洛宁县仁和大酒店有限公司限本判决生效后十日内一次性补偿原告刘天磊26448.4元。

二、驳回原告刘天磊的其他诉讼请求。[评析意见]

1、这是一起典型的相邻采光权案件。随著城市建设加快土地资源越发紧缺，建筑物相邻关系的矛盾显现出来。

采光权属相邻权的范畴，审理这类案件，法院主要以4部法律为依据：一是《宪法》第十九条规定的“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”；

二是《民法通则》第八十三条规定的“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”；

三是《房地产管理法》第二十四条规定的“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”；

四是《规划法》的有关规定。

法院审理时应当适用的部门规章、规定有：《民用建筑设计通则》（国家标准）、关于建筑物间距、日照时间的最低标准规定。可供参考的具体情况有：相邻房屋的基本位置，双方房屋的使用功能，具体影响通风采光情况，本地区房屋价格指数，处理案件的社会效果等。

从以上规定来看，法律最有权威，但是比较笼统，不能具体操作。特别是关于侵权建筑物是否拆除、赔偿标准，缺乏具体规定，只能由法官自由裁量。以上决定了此案件审理的难度与判决结果的不确定性。

2、本案法官以原告向阳一面窗户的面积计算赔偿数额，显得不伦不类，说明了法官在赔偿数额计算缺乏标准情况下的无奈。另外赔偿数额偏低，因为被告为了自己的经济利益不顾原告基本权益，侵权的主观恶意明显，侵权后果比较严重。

正确把握诉讼策略切实维护委托人利益

案情简介：2003年8月18日，H房地产开发有限公司（以下简称H公司）收到温州市中级人民法院送达的一份民事诉状。原告（共有50人）诉称在2001年7月与H公司签订《商品房预售合同》，由原告购买H公司开发的商品房。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但H公司逾期交房、至今没有为原告办理房产证，且所交付的商品房存在严重的质量问题和安全隐患。故请求法院依法判决原告退回所购的房屋，H公司退回原告所支付的房款共700多万，并支付相关的违约金和损失共400多万元，全案的诉讼标的额超过1200万元。

H公司在客观上的确存在违约事实，所以在应诉前主动谋求和解。但50名原告委托了北京某著名律师事务所的律师提起了本案的诉讼，诉前作了大量的准备工作，他们抱着必胜的信心。双方很快因赔偿额差距过大而和解失败。

仓促上阵被动应战

H公司于2003年8月28日委托本所金疆律师和我担任其诉讼代理人。此时距开庭时间还不到1个月。由于本案原告人数众多，且诉状中所告诉的争议问题又很多，相应地，我们需举证据的种类繁多、数量也极大，而H公司对诉讼既无经验又缺乏充分准备，故我们诉前收集证据的时间就显得极为仓促。又由于明知自己在实体问题上的被动，H公司面临极大压力，对诉讼可能的结果、进而对我们的代理并不抱太大希望。

但作为律师，我们仍希望能通过自己的努力，最大限度地为委托人减少损失。同时，凭借多年的执业经验，我们清楚地意识到，减少H公司损失的最策略、也应当是先决的办法是，要尽量避免让H公司同时面对50名原告组成的强大的诉讼集团，最好让H公司分别面对50名原告解决问题。

突现转机柳暗花明

经过仔细推敲，我们很快发现，原告的起诉有问题，在程序上可能存在重大瑕疵。《民诉法》第五十三条第一款关于普通共同诉讼的规定是：“诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”法条中使用的是“合并审理”，而非“合并起诉”。这就是说，此类共同诉讼只能是在诉讼进行过程中，人民法院将分别提起的诉讼合并审理而形成的共同诉讼；而不能由一方当事人自行共同合并起诉形成共同诉讼。

抓住要害紧追不舍

所以，我们立即就本案程序问题提出了答辩：普通共同诉讼只可合并审理，不可合并起诉。法条规定普通共同诉讼的形成（合并审理）得经当事人同意，并未特别规定只需共同一方当事人的同意即可成就。答辩人是本案的当事人。因此，本案的合并审理事先应征得答辩人的同意。并且很重要的一点是，如果分案起诉，则各原告的起诉标的至多不会超过30万元，应属县一级人民法院管辖。本案的共同起诉，明显损害了答辩人的审级利益。

一审裁决：

H公司不同意合并审理，其抗辩理由符合法律规定，应予以采纳。裁定驳回50位原告的起诉。

不甘失败提起上诉

原告方当然不想就此罢手认输，毕竟还没交手就败下阵来，遂上诉于浙江省高级人民法院。上诉的理由是：

1、《民诉法》第五十三条第一款中“并经当事人同意”的规定是指50名原告是否同意，与案件对方当事人无关。

2、最高院《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民商赔偿案件的若干规定》（以下简称《若干规定》）第十二条、第十三条规定：“证券民事赔偿案件的原告可以选择单独诉讼或者共同诉讼方式提起诉讼。多个原告因同一虚假陈述事实对相同被告提起诉讼。既有单独诉讼也有共同诉讼的，人民法院可以通知提起单独诉讼的原告共同参加诉讼。多个原告因同一虚假陈述事实对相同被告同时提起两个以上共同诉讼的，人民法院可以将其合并为一个共同诉讼”。由此可见，共同诉讼根本也无须征得共同诉讼人相对另一方的同意。

3、本案合并审理有利于事实的查清，减少讼累，有利于保护当事人的合法权益。二审答辩胸有成竹

我们在仔细研读原告的上诉状和《若干规定》之后，进一步答辩指出：

1、《若干规定》中关于共同诉讼之规定系对我国民事共同诉讼制度缺陷的有益补充，而非开普通共同诉讼的合并审理无须征得双方当事人同意之先河。因为《若干规定》中规定的众多股民因证券市场虚假陈述而提起的民事赔偿之诉属于学理上所称的类似必要共同诉讼，它与本案的普通共同诉讼的性质并不相同。此类共同诉讼，虽然其诉讼标的是同一种类的，但其诉讼标的均源于同一争议的法律关系——虚假陈述，具有较强的牵连性。因此，法律赋予股民有共同起诉或单独起诉的选择权。如果选择共同起诉，则必须对共同诉讼人的诉讼标的作合一确定；如果选择分别起诉，则为了避免对同一法律关系作出相互矛盾的判决，故应赋予法院主动将独立的诉讼合并为一个共同诉讼的权能；如果选择单独起诉，则其所受判决的效力应可及于其他可作为共同诉讼人的股东。

2、本案H公司与各原告之间分别存在着相互独立的商品房预售合同，各原告的合同内容均不相同，与H公司争议的法律关系互有差别，人民法院不可能对本案作出合一确定的判决，更不可能作出效力可及于其他购房者的单独判决。因此，本案只可能是普通的共同诉讼。若要合并审理，则必须征得H公司的同意。

3、由于本案各原告之间没有共同的权利义务，其中一人提出变更诉讼请求或者撤诉申请等诉讼行为不及于其他原告，因此必然会影响人民法院的审理进度和全案的诉讼进行。所以，若本案允许合并起诉，则不但不能达到简化诉讼程序之目的，而且可能造成案件久拖不决的情形。

一槌定音驳回上诉

2003年11月27日，浙江省高级人民法院采纳了我们的意见，裁定驳回上诉，维持原裁定。

主动言和案外调解

所谓“一鼓作气，再而衰，三而竭”。两审裁定相当于H公司击退了50名原告的两次进攻。至此，众原告诉讼的锐气大减，H公司已经完全扭转了被动处理本案纠纷的不利局面。紧接着，按照我们的建议，H公司抓住有利时机，主动采取和解姿态，与原告们各个沟通、协商，最终仅以支付60多万元赔偿款及违约金的代价，平息了这场在当地轰动一时、社会影响广泛、并有可能事关H公司存亡的诉讼**。

无锡审理采光权官司 “惹事”者补偿10住户80万

原告认为，大楼间距与大楼主体高度之比小于1：0.8，按照国家相关标准，被告已构成阳光侵权，应赔偿每平方米1000元的损失。

由于目前尚未出台采光侵权计赔标准，对于存在因果关系的10户原告的赔偿，究竟该怎么赔？对不足1小时与不足2小时是否该区别处理？法院为此对双方进行了调解。

最后经双方协商，8户日照在1至2小时之间的达成调解协议，按每平方米600多元的标准补偿。而剩余2户日照少于1小时的，法院按每平方米约800元的标准进行了判决。

阳光补偿标准各地不同

2004年11月，湖北省荆州市中级人民法院审结一起采光权纠纷案。判决认为，湖北省监利县一幢新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益，要求侵害人采取折价赔偿办法，即从2003年4月1日起，至其停止侵权时止，赔偿10户居民每天每户电费1.12元。

2004年10月，湖南省长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出二审判决。判决认为，目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定，一审法院按照每平方米110元作为赔偿标准并无不妥。遂驳回上诉，维持原判。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获得了7120.3元的“遮光”补偿。

2004年8月，天津市一住户主张自己的采光权得到该市和平区人民法院的支持。法院按照公平原则判令高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元，赔偿标准是按每平方米120元计算。不过，补偿费用只是按被遮挡的二十多平米的居室面积计算，而不是整套住宅。

一、采光权法律规定

1、《民法通则》第八十三条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

2、《物权法》第八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

二、采光权侵权的认定

1、新建筑物使在先相邻建筑物采光低于国家日照标准；

《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（下称《规范》）的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”

2、采光虽合乎国家日照标准，但新建筑物使在先相邻建筑物的采光低于原标准，亦属侵权。

三、影响采光的事实认定

1、双方协商认可；

2、双方委托鉴定机构鉴定；

3、提起诉讼，由人民法院组织司法鉴定。

四、采光权侵权的赔偿标准

1、赔偿与补偿

被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。

2、赔偿内容和原则

对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积，对于阳台、厨房、厕所等则不应计算在采光面积内。

3、赔偿数额的计算

采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，不宜以定额长期赔偿的方式判决。我倾向下面的计算方式（王者洁

郭号林：对采光权侵权及补偿的法律思考）：可以先行确定受侵害房屋每平方米每小时采光的赔偿基数（N元），然后乘以受到侵害的建筑面积、每天的受害的小时数、再乘以不动产未来的使用寿命，此外再加上因采光权被侵害而受到的精神损害赔偿就可以得出具体数额。具体公式可以表述成：N元/平米/小时×房屋总受害平方数×每天受害小时数×受害总天数+一次性精神损害赔偿额=总赔偿额。当然，赔偿基数的确定以及具体数值的测算应由专业人士来进行。我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”

侵权事实存在，但侵权造成的损害数额大小无法确定或者难以确定的，应如何处理问题

审判实践中的不同观点：第一种观点：应驳回原告的诉讼请求。理由是原告虽然能证明损害的存在，但无法证明具体损害的大小和范围，则应承担举证不能的不利后果。第二种观点：可以酌情判决被告适当赔偿。理由是不判令被告承担一定的赔偿责任，就不能体现公平原则，不利于保护受害人的利益。第三种观点：应当由法官根据法庭调查与法庭辩论的结果，通过自由心证，酌情确定被告赔偿的数额。

最高人民法院民一庭倾向性意见：基于以上几个方面的考虑，最高人民法院民一庭集中力量对此类问题进行了研究。在研究过程中，有一种观点认为，运用自由心证原则只限于侵权事实难以确定的情况。如果侵权事实已经确定，只是侵权赔偿数额难以确定时，则是法官自由裁量权的问题。经过讨论，多数人认为，自由心证和自由裁量是有密切联系的，没有限制在特定的领域；自由心证原则适用于侵权事实的确定和侵权赔偿数额的确定等领域，而不仅仅适用于侵权事实的确定领域。对于能否适用自由心证原则确定侵权赔偿数额问题，大家原则同意一些高级人民法院民一庭提出的倾向性观点，即在已经能认定损害确实存在，只是具体数额尚难以确定或者无法确定的情况下，法官可以结合一些间接证据和案件其他事实，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，进行自由心证，适当确定侵权人应当承担的赔偿数额。但这一规则只适用于侵害人身权和财产权的民事案件，不适用于合同纠纷等其他民事案件。

第二篇：采光权纠纷的成因及对策分析

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采光权纠纷的成因及对策分析

雇员在从事雇佣活动中致人损害的赔偿责任如何承担?

近年来，随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之间的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，由于遮挡阳光的均为新建建筑，且多是高层建筑，因此周围居民阻挠施工，甚至发生暴力冲突的事件时有发生，引发较大的社会矛盾。采光权纠纷大多是以群体诉讼的方式出现，给人民法院审判工作带来了挑战和新的研究课题。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”从该法律规定看，相邻关系包括相邻用水关系、相邻通行关系、相邻通风关系、相邻日照关系以及相邻防险关系等。

一、采光权纠纷的成因

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产生采光权纠纷的主要原因：一是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光;二是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光;三是依据我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》(下称《规范》)的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”上述标准是基于我国南北区域不同采光条件综合考虑的，而有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响;四是有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。

二、采光权纠纷的法律分析

1、采光权侵权的认定。采光权纠纷是侵权纠纷的一种，应当适用谁主张谁举证原则，即主张侵权的一方应当承担证明侵权方存在侵权事实的责任;对于侵权方而言，应当承担证明其没有造成对方采光

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赢了网s.yingle.com 权损害的责任。在举证责任分配中，应当注意到，侵权的建筑物是否经过合法的行政审批不是侵权与否的判断标准，即不论建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的被侵害，就应当承担相应的赔偿责任。

2、采光权侵权的赔偿依据和标准。目前，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。笔者认为，可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任;虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。

由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。

在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室(客厅)受光面积，对于阳台、厨房、厕所等则不应计算在采光面积内。不应当将被侵权的建筑物新旧程度、房屋购买价格，以及产权性质作为确定赔偿数额的标准。

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3、赔偿数额的计算。采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，不宜以定额长期赔偿的方式判决。在审判实践中，目前有两种计算公式，均是以《规范》规定的标准作为计算基础。一种计算方式是首先根据上述规定确定赔偿数额，以及同样按照上述规定确定补偿数额，两项相加作为赔偿总数：低于国家标准的时间差(分钟)×赔偿单位(元/分钟/平方米)×居室(客厅)的面积(平方米)+超过国家标准的时间差(分钟)×补偿单位(元/分钟/平方米)×居室(客厅)的面积(平方米)另一种计算方式是按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿;低于

国家标准的计算赔偿数额：

赔偿单位(元/平方米)×居室或客厅面积(平方米)。

三、减少城市采光权纠纷的对策

首先是政府要加强对建筑市场的监管，目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制，经过政府规划部门审批后的建设项目，应当严格执行规划要求，对于违反规划要求和超规划进行建设的项目，要及时发现，及时查处，特别是应当制定强制拆除

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赢了网s.yingle.com 违规建设部分的行政规章，以保护合法建筑所有人的权利。

第二是进一步加强社会诚信机制的建设目前全社会都在提倡诚信机制的建设，对于建设开发商来说，应当保有最基本的良知与良心，为社会建造质优价廉的房屋，不要把自己的利益建立在违法开发、违规建设上。普通城市居民也应当增强社会公德，私搭乱盖行为只能造成他人生活的不便，带来麻烦与矛盾，因此不能为了一己之利侵害他人的幸福与权利。

第三是加大对违法违章开发商的惩罚力度。结构完好、设计合理、施工质量合格、符合建筑规划要求的建筑物使用寿命在50年以上，一旦在侵权建筑物竣工并交付使用后发生采光权纠纷，大多数原告拆除侵权建筑物请求都得不到支持。因此，对权利人进行一次性补偿或赔偿成为解决采光权纠纷案件的唯一途径。虽然对权利人的权利救济通过诉讼进行了解决，但是对于违反建筑审批规划的开发商，应当采取行政处罚，以平衡社会关系，缓解社会矛盾。来源：（采光权纠纷的成因及对策分析http://s.yingle.com/s/372621.html）心怀法治.相关法律知识

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2018

第三篇：影响采光权协议

协议书

甲方：某市计划生育服务站

法定代表人：

乙方：薛某

委托代理人：王某

乙方系某市计划生育服务站家属楼一楼东户房主，现在因甲方须在乙方房屋南面加盖办公用房，考虑到甲方所该房屋将会严重影响乙方房屋的通风、采光等，影响到乙方房屋的使用，现经双方充分协商，自愿达成以下协议：

一、甲方正在建设办公楼一楼至三楼总高不得超过11.2米，甲方加盖的四层及四层以上与乙方房屋对应的的位置不能建设任何建筑（即四楼以上应相对于四楼以下少盖一间房屋），该四楼的的空缺长度至少为米。

二、甲方现正建设的办公用房与乙方房屋之间现存甲方正在使用的锅炉（采暖炉和茶水炉）已给乙方正常使用房屋造成一定的影响，甲方在该锅炉正常的使用期内，只对锅炉进行正常的保养和维修，不更换新的锅炉，甲方在该锅炉到报废期后（以该锅炉的寿命和有关部门的鉴定为准），甲方即将该锅炉房拆除，并承诺不再建设其他建筑物。

三、甲方锅炉房与乙方房屋之间有通往甲方单位的通道，对此通道，甲方应保证畅通，不能予以封闭。甲方还应

保留东围墙西边现有住户出行道路和大门，以保证乙方及其它住户进出之方便。

四、双方达成协议后，乙方不得在阻挠甲方正常施工，否则造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。

五、甲方违反本协议的约定，应当承担违约金五万元，且乙方有权要求甲方履行本协议。

六、本协议发生争议应协商解决，协商不成的，任何一方可以向人民法院提起诉讼。

七、本协议一式四份，双方各持两份，签字或盖章后生效。

甲方：乙方：

时间：时间：

第四篇：MBA商法作业——物权案例纠纷

1、物权案例纠纷

原告：A市竹山服务公司

法定代表人：戴XX，该公司经理

诉讼代理人：龚XX，A市昌江区XX律师事务所律师

被告：黄四妹、王荣贵

诉讼代理人：杜XX，A市涉外律师事务所律师

原告称：A市中山北路221号房屋（面积约60平方米，楼上楼下面积相同，各约30平方米）属A市竹山服务公司的公司财产，该房屋楼上部分（约30平方米）于1999年由公司分配给公司职工王荣贵居住，用于解决其在公司工作期间没有住所的困难，双方签订了一份短期租赁合约，约定王荣贵每月向公司象征性的交纳50元作为房屋租金，房屋暂由其居住。楼下部分则一直空置，到了2003年公司准备将该套房屋楼下部分交由公司另一职工作为店面营业，但遭到了被告王荣贵及其妻子黄四妹的坚决阻挠，被告二人坚持不让他人入住，公司在与其协商后，决定由王荣贵和黄四妹将楼下30平方米也予以承租，每月向公司交纳租金500元，双方也签订了房屋租赁的协议，但也同时约定公司有权随时将房屋收回。2007年公司准备将该套房屋出售用于偿还公司贷款，2007年5月10日，公司与A市XX贸易有限公司签订协议，将该套房屋以22万元的价格出售，5月15日，公司通知被告王荣贵和黄四妹要求其迁出，被被告拒绝，现请求法院判令房屋属本公司所有，要求承租人王荣贵和黄四妹迁出该套房屋。1

被告称：房屋系自己向原告承租，双方签订了合法的承租协议，在承租期间，租金按月交纳，从无拖欠。在承租楼下房屋作为营业住房时，虽然并未写入房屋租赁协议，但公司经理戴XX口头答应，房屋租赁给自己15年，当时在场的职工常X、李X均可以作证，2007年公司强制要求自己迁出，既不满15年的租赁期限，也没有对自己因为营业在住房内购置的空调、桌椅等营业设备给予相应的补偿，现请求法院判令租赁合同继续有效，自己可以合法继续租赁该套房屋。双方提交的证据包括：

1、原被告双方在1999年签订的房屋租赁合约（楼上部分）

2、原被告双方在2003年签订的房屋承租协议（楼下部分）

3、原告在2007年与A市XX贸易公司签订的购房协议

4、被告提供的职工常X、李X的证词

5、被告提供的住房内购置营业设备的发票和收据

问：该案件会如何判决？房屋最后应归属谁所有？

一、楼上房屋

楼上房屋租赁合同应视楼上租赁合同到2007年是否租期届满而定，分为以下两种情况：

1、在2007年时，租赁期限已届满，原租赁合同仍有效，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，即应判决竹山公司可以解除租赁合同，并在一定合理期限内通知被告搬出。

2、在2007年时，仍在租赁期限的，则按照买卖不破租赁的原则，原租赁合同仍然有效，应由新产权人**贸易公司与被告协商租赁事宜。

注：原承租人在同等条件下享有优先购买权。

二、楼下房屋

1、应判决竹山公司有权要求被告搬出楼下房屋。具体原因如下：

1）租赁合同中明确写明竹山公司有权随时将房屋收回，该合同有效，是双方真实意思表示，即被告有权随时要求被告搬出，被告也接受。

2）被告虽提供了有关证词，并说明竹山公司经理口头允诺的事项，但该口头允诺事项并不能代表竹山公司，并不能成为约束竹山公司的法律行为，经理允诺在法律上不能代表竹山公司成为生效的法律行为。因此只能按照原协议执行。

2、楼下房屋内购置的各类设施的赔偿则应视原楼下租赁合同的具体约定而定。

1）若原合同有在退租时对各类设施予以赔偿的条款，则从其约定，由竹山公司按合同约定予以赔偿。

2）若原合同没有对各类设施予以赔偿的条款，则被告应予以回复原状，自行承担损失，搬出房屋。

三、若竹山公司拥有所售房屋所有权证书，则其与**贸易公司签订的买卖合同有效。

四、房屋归谁所有

根据法律规定，房屋产权人以产权证书等级的所有人为准。

1、若祖山公司拥有所售房屋所有权证书，则竹山公司为所有人。

2、若竹山公司将房屋出售，**贸易公司已办理完毕房屋过户手续，则房屋所有人为**贸易公司。

2、代理权纠纷

原告：安徽宣德投资发展有限公司

法定代表人：吴某，该公司董事长

诉讼代理人：朱某，安徽中天恒律师事务所律师

被告：上海天石投资管理有限公司

法定代表人：陈某，该公司总经理

诉讼代理人：刘某，上海征途律师事务所律师

原告称：2009年7月20日，原告安徽宣德投资发展有限公司与被告上海天石投资管理有限公司签订了一份《全案营销代理合同》，约定由被告独家代理原告所开发建设的“蓝色华庭”项目全部物业的营销工作，包括全案营销策划和销售代理。被告方的义务为负责项目的策划定位、营销推广、销售组织、销售培训、销售控制等工作，但所有相关营销方案、销售价格、合同样板等内容均需获得原告方的批准确认后方可执行。项目开盘前，被告向原告提供《市场调研报告》、《项

目定位建议报告》、《项目VI体系设计及应用方案》、《项目宣传推广计划》、《项目开盘计划》，在项目销售过程中，被告负责签订售房协议，在售房完成后，由原告按照约定比例向被告支付代理营销的费用。2009年10月，被告即开始房屋的销售工作，但在销售工作期间，在未获得原告许可批准的前提下，被告擅自修改了“蓝色华庭”项目1-5栋的营销价格，约定给购买1-5栋房屋的购房者给予九折优惠，严重损害了原告方的利益。现请求法院判令被告赔偿原告的售房款损失及其相关费用。

被告称：自己将1-5栋房屋的销售价格进行修改也是为了更好的进行项目的营销工作，且在进行销售工作前，自己曾就销售优惠的工作发函给原告公司的营销部门，但未获得任何回音。此外，在销售出的房屋中，有若干套都存在不同程度的质量问题，现多套房屋的购房者都找到被告公司要求承担修缮、赔偿等问题，自己也曾告知这些购房者让他们去找原告方，即房屋开发方，但购房者仍坚持要被告方承担赔偿责任。

双方提交的证据包括：

1、原被告双方签订的营销代理合同

2、被告方就销售优惠问题向原告方的发函

3、被告向原告出具的各项营销代理的方案

4、房屋质量存在问题的证人证言

问：因营销价格优惠给原告方造成的损失应由谁来负责？如房屋确实出现质量问题，购房者的损失可以向谁要求索赔？

1、营销价格优惠损失应由谁来负责？

原合同约定，销售价格需获得原告的批准确认后方可执行，但被告提交的价格方案并未取得原告的批准确认，被告超出代理范围行使代理权，因此给原告造成损失的，应由被告承担。

但如果原合同同时约定，被告提交价格方案，原告一直未回应视为认可销售价格的，则该价格优惠损失由原告承担。

房屋质量问题不能是营销优惠损失的借口，是两个不同的法律关系，房屋质量并不能掩盖被告擅自决定销售价格，超出代理权限范围的违约行为。

2、房屋质量出现问题应向房屋开发商索赔。

因为开发商是土地使用权人，是房屋质量的责任人，房屋质量出现问题，理应由开发商承担质量责任，并可以根据售房合同的约定要求开发商承担相应的违约责任。房屋开发商对业主进行赔偿后，可以向建筑房屋的总承包人提出索赔，因为总承包人应对房屋建筑质量向开发商承担责任，所以开发商可以依据总承包合同，向总承包人索赔。

第五篇：[房地产论文]采光权的经济分析

内容摘要：本文运用科斯定理对相邻关系中采光权权利配置进行经济分析，揭示出采光、不动产、赔偿之间的最佳配置在于使交易成本最大的一方享有采光权；对因此而受损害的一方，可以提供民事或行政救济。

关键词：采光权、科斯定理、财产法则、补偿法则

一、问题的提出

我国目前司法实践中有关采光权的纠纷不断出现。这种问题的出现具有广泛性，从城市到农村都存在邻里之间的采光争议。究其原因在于中国自七十年代未开始的经济改革使得中国城乡面貌发生了重大改变，法律重新确立了个人的私有产权，不动产是其中的重要组成部分，个人有能力去购置、建造、修缮属于自己的房屋。但在拥有自己房产的同时，因不动产相邻关系，不同的房屋所有者之间会因采光而产生争议。从经济角度可以归结为市场经济模式的确立、发展使不动产这种经济上的稀缺资源通过市场上个人的自主选择而实现最优化，个人在追逐利益最大化的时候，会损害邻人的利益，造成采光侵害。

对于采光侵害本文分为三类加以探讨。第一类是城市或者农村中个人乱搭、乱建房屋侵害邻人采光权。这主要是在个人所有的宅基地上建造房屋而引起的侵权纠纷。第二类是通过合法的行政许可而建造的房屋侵害邻人的采光权。可以是城市私房经过合法的行政程序改建、重建而侵害邻人的采光权；也可以是房地产开发商经过合法的行政许可而建造的房屋侵权。第三类是邻人约定采光权的问题。这主要是因为采光权是一种涉及人身健康的权利，能否通过约定的方式加以排除。

二、我国现有立法及相关学说

在我国现有的法律体系中，对于相邻关系的处理主要见诸于下列规定。属于法律的有《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施；影响城市规划尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。”司法解释有《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）中第97－103条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。但未对采光问题单独规定。《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定，拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理”。行政法规有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”“城镇个人建造住宅，必须经城市规划管理机关审查批准，发给建筑许可证后，方可施工。”行政规章有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第七条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。

另外在地方法规、规章中存在大量的有关采光的规定，如《长春市建筑日照间距规定》明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。《吉林市城市规划管理条例》第八章规定了建筑物采光间距。《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定》（修正）第三条规定翻建、扩建私有房屋，须符合下列条件：

（四）不影响相邻居住建筑的采光、通风、排水和相邻居民的正常通行。《首都规划建设委员会办公室北京市城乡规划委员会关于印发<北京市“九五”住宅建设标准>的通知》规定：“朝向、日照是重要的卫生标准之一，对居民的健康和居住环境起着重要的作用，每套住宅至少应有一间卧室或厅能获得有效的日照，北京地区南偏东、西105°之内都视为获得有效日照朝向，除此之外有效的日照还包括日照时期、北京地区冬至日应有少于1小时的满窗日照。”

从上述从中央到地方的立法规定可以看出对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民采光权。

在传统民法理论中，对于民事主体的采光权主要是通过地役权制度来设定的。对于地役权与相邻关系有不同的理解。作为广义的地役权包括法定地役权与约定地役权。相邻权即属于法定地役权。作为狭义的地役权仅指约定地役权。这里涉及地役权、相邻关系、相邻权三者的关系。首先，解释一下相邻关系与相邻权的关系。对于相邻关系的定义，各种学说并无根本差异，通常的观点是指：“相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互之间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。”［1］相邻权是指“两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。如果从相邻关系的不动产所有人和使用人之间的关系看，相邻权也可称为相邻关系。”［2］通说不把相邻权看作一项独产的物权，认为：“相邻关系不是一项独产的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于对所有权本身的限制或扩张。”［3］，而地役权则作为一项用益物权存在。对于相邻关系与地役权主要有两种立法模式，其一是“单一规范模式，即以地役权统括两类所有权限制（相邻关系和约定地役权）的规范模式；这种单一的规范模式产生了广义的地役权概念。以法国为采取这一模式的代表，意大利、西班牙及多数拉美国家仿效之。”其二是“以德国为代表及其他国家或地区（如日本、瑞士和我国台湾地区），采采取地役权和相邻关系各不相同、分别规范的规范模式。按照这种模式，相邻关系是一个所有权限制问题，不是独立的物权类型，因此规定在所有权一章中；而地役权则是一种用益物权，因此规定在用益物权一章中。”［4］按照高富平先生的观点，“由于将地役权仅定位在约定地役权上，而将法国等国家的法定地役解释为相邻关系，因此，自然就产生了地役权与相邻权的区别。实质上这些区别在广义地役权体制下，属于两类地役权之间的差别，即法定地役权和约定地役权之间的区别。”“法定地役权与约定地役权合并规范，有利于形成统一的地役权概念，同时对法定地役权和约定地役权加以区分，是两种互相补充的制度，完全在一个概念框架下完成其使命。”［5］本文亦采此种观点，将相邻权看作一种法定地役权，而不是作为对所有权的限制。

有了对于相邻关系与相邻权、地役权的简要分析，对于采光权的界定就顺理成章了，可以把采光权看作是地役权的下位概念，指不动产的所有人或使用人为获取日照而要求邻人限制其房屋或其他工作物的距离或高度的权利。采光权本质上同其他地役权一样，是为了自己便利，而限制他人的权利。对于采光权有两种不同的学说，一种可以概括为约定地役权说。此说认为“是日照权并非受害地固有的自然权利，而是邻地之一种恩赐。因此，经由邻地照射而来的阳光，其日照利益仅在邻地未利用之前方能享有。受害地所有人或利用人与日照经由地所有人或利用人如未设定有关禁止高楼建筑的邻地利用权（地役权）契约，受害地所有人或利用人不得以日照权受到侵害为由，请求排除侵害或损害赔偿。”其二，可称之为基本人权说，认为“日照与空气、水一样，同属人类的共同资源，为一般人生存所不可或缺，如有缺乏，个人之健康或生存势将受到威胁甚或遭到破坏，因此日照权为基本人权之一种。”［6］

上述对采光权的分析是在传统民法理论中展开的，多从民法发展自身所生成的制度以及其中所负载的价值判断赋予民事主体以采光权。对于是否赋予民事主体以采光权，何人应当享有采光权，采光权为约定性的权利亦或是法定的基本人权，如若仅从价值层面分析，难免人言人殊。本文将借助经济分析的方法对采光权制度加以剖析，具体而言，将从资源最佳配置，降低交易成本的方法，防免成本的比较，社会市场与政府的关系，损害赔偿的效率分析方面解决上文提出的问题。

四、房屋采光的资源性及资源的配置

根据科斯定理，本文首先要解决的问题是产权的界定，因为产权的界定是分析的起点。科斯定理的第一层含义是指在如果存在可支配的私有产权，且交易成本为零，则无论产权如何分配，最终的资源配置都是最优的。科斯指出“有必要知道损害方是否对引起的损失负责，因为没有这种权利的初始界定，就不存在权利转让和重新组合的市场交易。但是，如果定价制度的运行毫无成本，最终的结果（产值最大化）是不受法律状况影响的。”“在市场交易的成本为零时，法院有关损害责任的判决对资源的配置毫无影响。”［7］对于本文而言，权利是被作为一种资源来看待的，“如果将生产要素视为权利，就更容易理解了，做产生有害效果的事的权利（如排放烟尘、噪声、气味等）也是生产要素。正如我们可以将一块土地用作防止他人穿越、停汽车、造房子一样，我们也可将它用作破坏他人的视野、安逸或新鲜空气。行使一种权利（使用一种生产要素）的成本，正是该权利的行使使别人所蒙受的损失——不能穿越、停车、盖房、观赏风景、享受安谧和呼吸新鲜空气。”［8］土地、房屋、采光、对邻人阳光遮挡“权利”的利用、行使均看作是对资源的使用，并且是有成本的。

说土地、房屋是资源是容易理解的，因为谁都知道它们不是免费的午餐，在市场上是有价格的。而对于象采光、权利是不是一种资源的回答，则不是件容易的事。经济学上的资源是指具有稀缺性的有用的东西，即稀缺资源。很多东西是有用的，但是人们可以免费地获得，因而不具有稀缺性。所谓稀缺资源是指即使价格为零，也不能从市场上无限量获得的资源。对于阳光，通常是不需要付出成本就可以获得的资源，也是说你可以享受阳光的恩赐，而无需向谁支付价格。人们享受阳光，通常也只是受到天气的限制。

但是房屋中的阳光却不是无限量可以获得的资源，房屋中的阳光是稀缺的。这在市场上可以很清楚地看到，向阳的房屋同背阴的房屋的价格存在明显的差别。这种差价就阳光的市场价格，你要想在家里也获得的温暖的阳光，必须支付额外的费用。为什么你在公园里、运动场上可以获得免费的阳光，但在自己的家中却要支付额外费用以获得阳光？很显然，是由于土地、房屋的稀缺性造成的。在土地有限的前提下，土地供给是缺乏弹性的，人们不能够随意扩大土地的产量。为解决土地有限而人口增多的矛盾，提高土地的负载能力是解决问题的方法之一，人们可以把房屋建得更高，把房屋的距离缩得更校这种选择同样是有成本的，你可以选择建更多的房屋，获得更多的利润，让更多的人有房屋居住，但是房屋的采光却被牺牲了；你也可以选择建更少的房屋，但是那些因为贫穷而买不起有阳光的房屋的人可能面临更糟糕的处境。经济学就一门关于面临有限资源进行选择的学问。

如果把房屋采光也看作是一种稀缺资源，按照科斯的观点，无论法律对于产权如何界定，在交易成本为零的市场上，资源的配置都会达到最优。换成法律的术语讲，就是无论赋予何方当事人以采光权都不会影响效率。也就是说，就效率而言，采光权与遮挡权都是可以选择的法律制度。因权利是对某种利益的法律上的承认，当某种利益是有限的时候，现实的权利也是有限的。对权利的配置就体现为对资源的配置。

追求效率是经济学的最高准则，追求公平正义则是法学的最高理想。当一项权利安排在经济学上被认为是符合效率原则的时候，法学家可能认为不符合公平正义的理念。法学家肯定不会认为遮挡权是理所当然的，相反采光权被看作是一项基本人权。但是正如科斯定理所描述的那样，在交易成本为零的情况下，采光权的配置对于效率并无影响，作为立法者在分配采光权时采用任何立场都是可以接受的。立法者，可以基于人权的考虑规定采光权赋予何方当事人，这是一种兼顾公平正义的价值与效率的选择。

从上文对于我国立法规定的考察可以看出，立法者同样出于效率的追求分配采光权。如果采光资源是完全充分的，那么立法者完全不用规定一个最低的房屋采光小时数。事实上立法并不要求从旭日东升到夕阳西下，始终阳光滿堂，只是规定了最低日照时数。以是观之，立法者出于充分利用土地的考量，亦允许遮挡权的存在，只是不得超过必要的限度。

四。物上请求权抑或赔偿损失？——采光权的救济方法

科斯定理的第一层含义，是针对一种理想的无交易成本的市场而提出的，问题是在现实的社会运行当中交易成本是不可避免的，从为获取市场信息，到谈判费用，到法院判决的执行都存在着成本。故而，制度设计的目的并非寻求交易成本为零，而是尽其可能的降低交易成本。如同科斯所说“迄今所阐述的观点都假定，在市场交易中是不存在成本的。当然，这是很不现实的假定。为了进行市场交易，有必要发现谁希望进行交易，有必要告诉人们交易的愿望和方式，以及通过讨价还价的谈判缔结契约，督促契约条款的严格履行，等等。这些工作常常是成本很高的，而任何一定比率的成本都足以使许多在无需成本的定价制度中可以进行的交易化为泡影。”“一旦考虑到进行市场交易的成本，那么显然只有这种调整后的产值增长多于它所带来的成本时，权利的调整才能进行。反之，禁令的颁布和支付损害赔偿金的责任可能导致发生在无成本市场交易条件下的活动终止（或阻止其开始）。在这种情况下，合法权利的初始界定会对经济制度的运行效率产生影响。一种权利的调整会比其他安排产生更多的产值。但除非这是法律制度确认(本文来自文秘之音，更多精品免费文章请登陆www.xiexiebang.com查看)的权利的调整，否则通过转移和合并权利达到同样后果的市场费用如此之高，以致于最佳的权利配置以及由此带来的更高的产值也许永远也不会实现。”［9］

如果法律关于采光权的分配制度切实发挥作用，人们会根据法律来预期自己的行为收益，决定是合理地遮挡邻人阳光，还是坚决地抵制邻人侵权。问题是损害发生后，怎样解决纠纷是最有效率的？对同一损害可能会有不同的解决办法，当事人私了，也可以选择上法院。当事人可以协商，一方付钱另一方搬家；也可以一方赔钱，另一方忍受没有阳光的日子；法院可以裁决拆房还阳光，也可以选择一方有权购买采光权，而另一方只能接受赔偿。

如果把采光权看作是地役权的一种，根据物权的效力，当事人可以享有物上请求权，可以要求返还原物、停止侵害、防害预防。赋予当事人此物上请求权旨在使其在权利受到侵害时获得求救济的途径。此种权利保障方法亦可称为财产法则。“财产法则指除非事先获得权利人同意，否则法律禁止他方当事人侵害这个权利。换言之，权利人之相对人得透过与权利人的磋商谈判，设定彼此主观上能接受的对价，而侵害这个权利，或是去改变原有的权利归属状况。”［10］与财产法则相对应的是补偿法则，指“即使未得权利人的事先同意，相对人仍可侵犯权利人之财产权，但必须依法作适当的赔偿。换言之，此金钱赔偿之数，系由公正的第三者（可能为法院或行政机关等）作客观的核定，而非经当事人间依其主观认定的价值与谈判的实力自行协商议价”。［11］“财产法则与补偿法则两种法则，实际上代表著两种不同的法律保障方式与立法选择：在侵权行为的情形，前者意味着回复原状，后者意味着金钱赔偿；在契约法领域，前者意味着‘强制执行’，后者意味着金钱‘损害赔偿’；前者意味着‘物上请求权’，后者意味着‘偿金请求权’。”（上述关于财产法则与补偿法则的理论来自美国学者Calabresi&Melamed.）

引入财产法则与补偿法则的概念之后，用于分析通过诉讼途径的解决办法就变得非常简洁。法院或者适用财产法则要求侵权的一方恢复原状，还邻人的采光权；或者允许侵权，但是要进行合理的赔偿。

根据损害的相对性原理，即“人们一般将该问题视为甲给乙造成损害，因而所要决定的是：如何制止甲？但这是错误的。我们正在分析的问题具有相互性，即避免对乙的损害将会使甲遭受损害。必须决定的真正问题是，是允许甲损害乙，还是允许乙损害甲？关键在于避免较严重的损害。”［12］所以对于法院而言，所应采取的策略是两害相权取其轻，所以最终的结果是分析适用两种法则的不同结果哪一个会造成交易成本的扩大。最终的权利归属于负担交易成本将大的一方。

五、结论

针对本文第一部分提出的问题，行文至此，虽未直接给出答案，但运用科斯定理的分析可以从两方面给予解答。其一，从我国现有立法规定而言，房屋所有人或者使用人享有采光权，但是邻人亦享有一定程度上的遮挡权。此是从产权界定的角度而言的。其

二、对于权利的保障而言，是恢复原状还是赔偿损失，应针对具体案件作考量。是财产法则优先，还是补偿法则优先，取决于何者能够减少交易成本。

基于采光权属于传统民法理论中的相邻权或者地役权的一种，优先适用的应是财产法则，也就是说恢复原状。对于适用恢复原状，显然导致效率过低的场合，则应适用补偿法则。

当事人之间的约定遮挡，属于对资源的更新分配，符合效率的原则，至于是否属于出卖“人权”，则因为资源的可替代性，并非必然害及人权。

行政机关的违法行政许可造成一方当事人的采光权的滥用，如果处于建筑物施工初期，则受损害的一方当事人可以选择提起行政诉讼，否定侵权人的超出必要限度的遮挡权；也可以向法院提出防害预防之诉。如果，受害方直俟建筑物建成方寻求救济，对损害的发生，可以视为受害方选择了补偿法则，即“以金钱换阳光”的办法的获得法律保障。

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［1］彭万林主编《民法学》，中国政法大学出版社1999年版，第377页。

［2］王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第417页。

［3］梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，第165页。

［4］高富平：《土地使用权和用益物―――我国不动产物权体系研究》，法律出版社2001年版，第206页。

［5］同上，第212页。

［6］梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，第174页。

［7］［美］科斯：《社会成本问题》原载《法律与经济学杂志》第3卷（1960年10月）

［8］同上。

［9］同上。

［10］王文宇：《民商法理论与经济分析》，元照出版社2000年版，第17页。

［11］同上。

［12］］［美］科斯：《社会成本问题》原载《法律与经济学杂志》第3卷（1960年10月）

［1］彭万林主编《民法学》，中国政法大学出版社1999年版，第377页。

［2］王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第417页。

［3］梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，第165页。

［4］高富平：《土地使用权和用益物―――我国不动产物权体系研究》，法律出版社2001年版，第206页。

［5］同上，第212页。

［6］梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，第174页。

［7］［美］科斯：《社会成本问题》原载《法律与经济学杂志》第3卷（1960年10月）

［8］同上。

［9］同上。

［10］王文宇：《民商法理论与经济分析》，元照出版社2000年版，第17页。

［11］同上。

［12］］［美］科斯：《社会成本问题》原载《法律与经济学杂志》第3卷（1960年10月）

采光权纠纷案例

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第二篇：采光权纠纷的成因及对策分析

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第四篇：MBA商法作业——物权案例纠纷

第五篇：[房地产论文]采光权的经济分析

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