小区纠纷案例

第一篇：小区纠纷案例

小区纠纷案例

09社保沈琳莉0920210118生活水平提高了，很多人都开始买车。私家车的不断增加，小区停车难问题也随之困扰着人们。今年以来，海盐县各住宅小区对小区内汽车停泊服务费收费标准均有所调整，不少业主打12358价格举报热线电话进行政策咨询和投诉举报。近日，海盐县武原镇天鸿名都小区的业主就因为停车问题与物业公司发生了分歧。

小区业主：这样收费不合理

“小区公共空间本来就是业主所有，临时停车还要收费，分明是巧立名目！”天鸿名都小区部分业主说。业主们认为，维持交通秩序与车辆停放，指挥车辆合理停放，本身就是物业公司的责任，业主是支付了相应服务费用的，物业公司无权重复收取任何费用。

还有一位业主告诉记者，在他们与物业公司签订的合同中有一条“如果发现车被损坏或盗窃，物业一概不负任何责任”的条款也不合理。“既然交了钱，理应由你负责管理，既然是你的责任，怎么就不负任何责任呢？”据了解，《物权法》规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”业主们认为，只有小区业主才有权决定该处是否收费。

物业公司：这是不得已为之。

天鸿名都物业管理有限公司经理卢节礼告诉记者，天鸿名都小区划出临时停车位并收费是经过小区业主大会表决通过的。物业公司向记者提供了一张3月22日举行的天鸿名都第一届业主大会第二次会议的会议记录单，证实此事。卢经理介绍，业主大会中物业向业主发放意见反馈单，一共收到322户业主的反馈，超过三分之二。记者在该会议记录单中看到，第三项内容为：在小区部分路面、公共部分划分汽车位，以解决小区停车难、道路乱停车等问题，并用车位地租费弥补物业公司经费不足。多数业主除了对地租费使用权存在异议外，对于划分临时车位表示赞成，最后表决结果为262户同意、56户反对。物业公司也承诺，所得地租经费将由业主委员会决定如何使用。“划分临时车位也是业主的要求，是不得已为之！”物业公司工作人员说。

据了解，天鸿名都小区交付3年多以来，停车位紧张、乱停车现象严重、管理困难等困扰业主和物业公司。该小区一共有两个地下停车库，再加上其他已有的停车位一共160个，目前已经全部售出，但小区私家车拥有量超过300辆。法律界人士：

应对业主车子负责

记者查看物业公司对于临时停车位的收费标准，其中临时性停车，24小时

内4元/次，包月则为80元。

对于业主提出的合同中关于停在临时车位上的车辆被损坏或盗窃物业一概不负任何责任的条款，记者询问了物业公司的工作人员。

“其他小区都是这样的，很普遍的！”工作人员告诉记者，物业公司的确对停在临时车位上的车辆不负任何安全责任。记者来到小区监控中心，保安人员介绍60多个监控摄像头完全可以保护车辆安全，“目前还没有发生车辆损坏等事件。”对方交了钱，怎么能不负责呢？记者咨询了相关法律界人士，他们表示，小区业主每月向物业公司交付停车费用，就构成了保管关系，理应对业主的车子负责，不能保证车辆安全是不合理的。

120辆车子已登记

60多户业主缴了费

“划分的车位，写上字的表示已经缴过费了！”记者看到，还有多数停车位没有标记，说明还是有部分业主没有同意。物业公司向记者证实，目前已登记的120辆车辆中，一期共有60多户业主已经主动缴了费用，其他一些业主因为车位较远等原因放弃了。

“没缴费的车子进小区只能乱停，费用到现在都收不到！”物业公司工作人员说，还有一些车辆占了缴费业主的车位，造成不必要的麻烦，对缴费的业主也是不公平的。

其实，停车难问题不止在小区。在街头，随处可见停满的轿车占据了人行道，还将本来不宽的马路占掉了一半，使交通不堪重负。类似的问题已屡见不鲜，它引发了许多社会问题，使交通事故增加、小区矛盾加剧、市民纠纷激烈，严重影响市民生活乃至社会安定。停车难已不是小区内的问题，而是一个社会大问题，亟需引起重视。

出现停车难问题的原因是多方面的。私家车发展迅猛远远超过城市发展步伐，这是最直接的原因。但同时应该看到，我们在挖掘可用潜力增加停车场地行动迟缓；新建中的小区和商场超市等公共场所对配建一定标准停车场地要求含糊、措施疲软，开发商大多惜土如金，千方百计缩减停车场地，相关部门监管不到位；现有停车场地管理松懈甚至无人管理，停车随意性强，本来有限的停车资源被严重浪费。这些情况的存在，一定程度上加大了停车难问题。

停车难现象并非中国独有，一些发达国家早已经历过这样的阵痛，但它们能及时重视并下大决心，采取有力措施，很好地缓解或解决了停车难的问题。譬如：美国解决城市停车难问题，主要靠“配建”，就是在建筑物建造的同时，必须按照相应标准配建停车位。日本政府涉及停车方面的法律有五六部之多。根据日本法律规定，个人或单位在买车时必须出具拥有固定车位的证明，这种固定车位既可是自有的也可以是长期租借的，车位必须在离单位或住所 500米至 2000米的范围之内，否则交管部门将拒绝给新车上牌照。除此之外，日本政府还十分重视鼓励引导建设私营停车场，对营业性停车场实施减免税。日本首都东京汽车保有量几乎是北京市的 10倍，却看不到车辆无序停放造成的交通堵塞。有些国家在停车场地安装监管设备，限制停车时间，避免长时间停放浪费资源，让有限的车位发挥更大效益。

国情不同，解决问题的方式方法也不尽相同，但至少有一点应该借鉴，那就是对停车难问题的迅速高度重视，并采取长远与现实相结合的强有力措施，缓解并逐步解决停车难问题。在现实情况下，我们至少可以在这样几方面有所作为：

首先是挖掘潜力，多开发停车场地。城市中还有许多荒废闲置的杂地，包括

一些拆迁未建的土地，可以开发为临时或长久的停车场，缓解当前停车难压力。其次是加强停车场地管理。可以纳入市场元素，实施收费管理。对停车实施时间限制，在规定时间内免费或低收费，对超时停车实施高收费，让有限资源发挥最大效能。

第三是加强规划与监管。吸收美国的“配建”经验，在新建建筑物时，必须按照相应标准配建停车位。城市规划部门应放远眼光，提前对城市停车问题作出科学规划，城建监管部门应加大监督管理力度，坚持依法行政，将相关规定真正落到实处。

第四是引入市场机制，鼓励集体和个人开发建设停车场。政府部门应对引入市场机制的停车场做好服务与管理，帮助制订合理的收费标准，协调有关方面出台鼓励政策，在税收等方面给予优惠支持。

最后，在停车难的现实情况下，市民、小区、驾车人以及所有交通参与者之间，应该相互理解、宽容与配合，共同想办法将有限的车位高效合理使用好。埋怨、争执、纠纷，无助于问题解决，只有真实面对并重视停车难这个大问题，采取切实有效措施，才能逐步缓解直到最后解决停车难问题。

第二篇：纠纷案例

纠纷案例：买一楼送花园 送的其实是忽悠

‚买一楼送花园‛，市民买房时，会遇到开发商这样的宣传。那么，花园‚送‛给我了，我能不能在花园里种点菜呢？昨天上午，郑州市管城区一家物业社会法庭挂牌第一天，就遇到了这样的纠纷：因为物业拔掉了业主花园里的菜，业主把物业告到了物业社会法庭。谁是谁非，请看全省第一家专门针对物业纠纷的社会法庭咋断案。

【业主】俺家花园不让俺种菜？

昨天上午，郑州市管城区航海东路物业社会法庭刚刚挂牌，就来了第一位告状的居民。

张梅（化名）是富田小区19号楼的居民，家里老人在小花园里种上了菜，下班后却发现被物业给拔掉了。‚我们在自己的花园里种菜，物业凭啥给拔了？‛张梅生气地说，‚难道花园不是我们自己的？‛

孙跃伟等5位社会法官第一次‚升堂问案‛，‚大堂‛就设在富田小区的物业社会法庭：墙上悬挂着劝和格言，室内摆放着一张椭圆形桌子，和法庭相比透着一股温馨。‚原告‛张梅和‚被告‛小区物业主任郭建峰并肩落座。

【物业】小花园是大家的绿地

‚拔菜前我们已经下发通知，提醒业主自己处理掉小花园里的菜，可能业主没有看到。‛富田小区物业主任郭建峰解释，购房合同上写得很清楚，业主购买一楼住房的，对小花园只有使用权而没有产权，小花园属于小区公共绿地，想在小花园种菜，必须经过其他业主同意，私自在小花园种菜，使小区绿化面积减少，侵犯了其他业主的利益。物业工作人员拔菜是在维护其他业主的利益。

【‚法官‛】禁止在绿地内种菜养殖等有损绿化植物和设施的行为

‚没有直接和业主沟通就拔菜，物业的做法有些粗暴。‛主审的社会法官孙跃伟首先对物业的工作方式提出‚批评‛，随后又劝业主说，小花园里种菜确实不合适。

孙跃伟解释，《郑州市城市园林绿化建设管理条例》第18条规定，禁止在绿地内种菜养殖等有损绿化植物和设施的行为。‚我原以为这小花园是自家的，想干啥就干啥，听你们这么一解释，好像不是那么回事。‛张梅说。

【疑问】‚送花园‛送的到底是啥？

‚买一楼送花园‛、‚买顶层送花园露台‛……市民买房时，常碰到开发商这样的宣传。不少市民对此的理解是，不管是开发商送的‚花园‛，还是多掏钱买的花园，都归一楼房主‚使用和拥有‛。

郑州市二七区一新建成小区，一楼小花园就被栅栏围起，居民在此种花、种菜，还堆放杂物。‚这是俺家的小花园，种菜和种花种草没啥区别，都是绿化。‛一楼一位姓陈的业主说，购房协议里已注明他拥有花园的使用权，难道种菜行使的就不是使用权？

天之权律师事务所郑州分所律师赵万军说，开发商所谓的‚送‛，只是将绿地的使用权里的‚养护权‛在一定期限内送给买房人，并非是真的送了全部的使用权。【说法】拿公共利益忽悠个别业主

‚如果一楼前的小花园真的属于一楼某个业主，楼上的业主肯定不买账。‛赵万军说，《物权法》第73条明确规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，如果开发商许诺赠送的花园属于公共绿地范围，开发商无权将之‚送‛给个别业主。没有特别明文规定，擅自赠送侵犯全体业主的利益，可能会有被收回用作公共用地的风险。

‚一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，开发商没有公共部位的处分权，所以‘买一楼送花园’的宣传是拿全体业主的利益忽悠个别业主。‛赵万军提醒，购房者买房时不要轻信开发商的口头承诺和宣传，要用心研究购房合同里的条款，最好请专业房产律师帮忙，以免掉入购房陷阱。

郑州市工人南路的香榭丽舍小区这段时间很热闹:2号楼一楼的6户业主,想改建自家屋后的小花园,遭到了楼上业主和相邻3号楼业主的反对。

一方坚决要施工,另一方坚决不让,双方都找小区物业讨说法,物业也犯了难。开发商赠送的小花园,并没有单独产权,业主不能随意加高栅栏,花园外就是公共绿地,因此业主不能在花园开后门。【事件】

‚小花园改建‛搅乱小区邻里关系

该小区规模不大,只有4栋楼,业主们平时关系处得还不错,但最近两个星期,因为2号楼一楼6户业主想改建自家屋后的小花园,使得邻里关系变得微妙起来。

小花园是一楼业主购房时开发商赠送的,20平方米。小花园外,是小区的公共绿地。

记者昨天在小区内看到,白色栅栏围起的小花园,成了不少一楼业主家的菜园子。而2号楼下的小花园,水泥桩代替了白色的木栅栏。【矛盾】

侵占绿地和美化环境各执一词

看见记者拿着相机在小区内拍照,2号楼楼上一位业主李女士说:‚一楼说是把旧栅栏换成新的,其实就是为了多占地。‛ 3号楼的业主王先生认为,当时买的啥样就应该是啥样,改建也不能加高栅栏。公共绿地大家都出的有钱,不能随便侵占。‚一楼的人还想在小花园装后门,出了后门就是绿地,改建摆明了是要占绿地‛。‚这些人就是不知足。‛2号楼楼上的业主张女士说,小花园现在都成了自家菜地,味道难闻,还滋生了很多蚊虫。‚都是邻居,也就忍了,可这次的改建实在太过分‛。

对于楼上业主的指责,2号楼一楼一位不愿透露姓名的业主认为,自己家的小花园咋改建,别人没有干涉的权利。他向记者出示了当时的购房合同,合同最后一页标注着‚赠送花园使用权‛的字样,不过这是手写上去的。‚我们也理解其他业主和物业的想法‛。改建小花园是‚为了美化小区环境‛。房子已经住了4年多了,原来的木栅栏破损比较严重,所以一楼的6户商量后决定统一更换。‚现在栅栏都定好了,施工合同也签了,不让改建损失可不小‛。栅栏总体加高十几厘米,影响不大;开个门也是为了看到绿地上有杂物或杂草时,方便清除。【物业】

赠送的小花园不能随意改建

‚两边都是业主,各说各的理,我们也非常为难。‛该小区物业管理公司的总经理刘建华说,一楼的6户业主几乎天天闹着要施工,其他业主也多次来要求物业制止。反对者主要是2号楼和3号楼楼上的业主,因为小花园和涉及的绿地,就在2号楼和3号楼之间。

刘建华表示,赠送一楼的小花园并没有单独产权,所以改建时必须按照原来的样子。一是栅栏不能加高,这会让其他业主觉得花园成了私人的院子;二是小花园不能开门,因为小花园外就是公共绿地,没有预留出口,开了门肯定会破坏绿地。【律师】

没单独产权应归全体业主共有 ‚小区绿地、花园、屋面等应属全体业主共有。‛河南中锦律师事务所栗九林律师认为,根据《物权法》的规定,除了业主依据产权凭证独占的专有部分之外,建筑物的其他部分及设施、设备等均属全体业主共有。

栗九林律师说,如果开发商赠送的花园,土地使用权已独立分割,可以办理土地使用权证,那么,该业主就可以单独享有,否则,就应归全体业主共有。

从这个小区的情况看,受产权上的限制,一楼业主并不能随便改建赠送的小花园,如果其他业主对小花园的栅栏加高和开门有异议,改建人必须要拆除并恢复原貌。【调查】

送花园当卖点抬高了一楼房价

‚买一楼赠私家花园‛,近两年,这样的房产广告越来越多,过去少有人问津的一楼变得炙手可热。有了这个卖点,一楼的房价甚至和三楼、四楼的价格持平,在一些花园建得较好的小区,一楼价格全楼最高。

河南省物业商会会长于阳认为,其实一楼花园可以通过土地分割,办理独立的产权证。‚3年前北京市就有开发商尝试,将一楼花园或庭院做成专用部位,办理独立的土地使用权证,不过,在郑州还没有听说哪一家开发商这样做‛。栗九林律师提醒,属于全体业主共有的花园,开发商无权赠送或销售,也不能在《商品房买卖合同》中出现类似的条款,否则,就可能被小区业主、业主大会或业主管理委员会提起侵权诉讼。【房管局】

明知开发商钻空子暂时无‚法‛管

郑州市规划局有关负责人告诉记者,开发商赠送花园的做法,属于房屋设计方面的问题。规划局主要审批的是建筑高度、容积率、规划红线等项目,具体的户型设计不在规划部门监管范围之内。

郑州市房管局的工作人员则表示,开发商赠送花园、绿地,是钻了有关法律、政策的空子。

据记者了解,尽管政府目前还没有明确规范此类行为,但由于这种赠送花园的做法存在产生纠纷的可能,下一步有可能出台相应的配套措施。一楼业主获赠的花园或绿地,如果不能获得业主大会的认同或取得土地使用权,有可能被强制去除,改造成公共空间,或被要求必须向其他业主开放。将自家小花园擅自改建成小车库是否属于违章建筑? 大河房产网 2010年09月06日15:30 大连天健网 发表评论

摘要: 根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》的有关规定，在物业管理区域内，业主不得擅自占用、挖用物业管理区域内的道路、场地，擅自改变物业规划用途，损害业主的共同利益 [案例]

我家是居住在一个有正规物业小区内联体三层小别墅，小区内所有的房屋外形是由开发商统一建筑的，各家带小花园。今日隔壁家在他家的小花园内擅自建起了一个小车库，破坏了整个小区的居住环境，进过多次交涉（包括与邻居和物业交涉）无果，我想请问这个小车库是否是违章建筑？我应该怎么办！

[律师分析]

根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》的有关规定，在物业管理区域内，业主不得擅自占用、挖用物业管理区域内的道路、场地，擅自改变物业规划用途，损害业主的共同利益。根据您的陈述，您的隔壁业主将自家花园改建成小车库的行为，已经涉嫌违反上述规定。据此，您所在小区的物业公司应当及时劝阻、制止上述行为，督促其改正；如果其拒不改正的，物业公司应当向小区所在地的城管部门报告，城管部门在接到报告后应当立案查处，如确属违法改建，城管部门将下发限期整改通知书，要求业主限期整改，恢复原状，逾期将依法予以强制拆除。

如果通过行政手段仍无法解决此事，您所在的小区也可以业主委员会为原告，向法院提起民事诉讼（侵权纠纷），加以解决。公共露台‛岂能变成‚私家花园‛-物业公司起诉业主私改公共露台 高淳法院判决恢复原状

近年来，一些业主（使用人）未经有关部门批准或相关业主同意，私自将公共露台改建为花坛、阳光房等设施以扩大个人使用面积的事情时有发生。孰不知这种行为既影响了邻里关系，也是一种违法行为。日前，高淳法院就审结了一起物业公司状告业主在公共露台违法搭建案，判决被告业主恢复原状。

原告南京高仁物业管理有限公司是高淳某小区物业服务企业，被告李先生是该小区1幢1单元301室业主。由于李先生所住单元只有3层，作为顶层业主，李先生为扩大使用面积，自行在该楼的公共露台铺设瓷砖搭建花坛，并擅自将该楼塔楼的3层封闭据为己有。后因楼下商铺顶面漏水，原告要求被告配合对漏水处进行维修，但被告以楼下商铺顶面漏水并非被告搭建花坛所致而予以拒绝，原告高仁物业遂将李先生告上法庭，请求法院判令李先生拆除擅自在露台搭建的花坛和擅自封闭的塔楼门窗，恢复建筑物原状。在答辩过程中李先生提出，自己在露台铺设瓷砖时，原告并没有出面制止，实际上是已经默认了自己的行为，况且像自己一样在露台铺设瓷砖的业主还有很多，不能只针对自己一家，另外，楼下商铺顶面漏水并不是自己搭建行为造成的，而是开发商的房屋质量存在问题，由于自己曾向有关部门和媒体投诉过原告和开发商，所以此次原告只起诉自己完全是出于报复。李先生表示，将就房屋出现的质量问题向开发商提出赔偿请求。

法院经审理认为，业主对其建筑物专有部分之外的共有部分享有权利，承担义务,需改变共有部分用途的，除遵守法律、法规、管理规约及相关规定外还应经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，个人无权擅自占用和处分。根据《物业管理条例》相关规定，被告在购房时与开发商签订的业主临时公约及与原告签订的装修管理服务协议合法有效应受法律保护，对被告具有约束力。同时根据《物权法》、最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，建筑物的屋顶、塔楼属于共有部分，被告擅自在公共露台搭建花坛并将塔楼封闭据为己有的行为，既构成违约，也侵犯了其他业主的合法权益，遂判决李先生拆除在露台搭建的花坛和塔楼门窗，恢复建筑物原状。宣判后，李先生并未上诉，判决已生效。

法官说法：据该案承办人周法官介绍，实际生活中不少业主对于多层单元式住宅产权的内涵理解不够，片面强调专有部分的所有权，忽视甚至侵犯共有部分的合法利益。根据《物权法》相关规定，业主的建筑物区分所有权包括对建筑区划内的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权和对共有部分享有的共同管理权三项权利，对于共有部分，业主个人无权擅自使用和处分。需要指出的是，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。换句话说，业主并不是绝对不能使用或处分共有部分，但仅限于‚屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面‛同时还要满足‚正当、合理使用，同时不违法、违约、损害他人合法权益‛的条件。最后，承办法官还提醒广大业主，在日常生活中，要正确行使自身权利，共同管理和使用好小区内的公有部分财产，共建和谐友好的邻里关系。

相关法条链接：

1、《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2、《物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第三篇：矿产纠纷案例)

广西南丹官商勾结残害群众 非法采矿引发流血冲突

广西南丹县芒场镇群众来电举报，称：“广西南丹县芒场镇数千亩土地被官商勾结非法侵占；为维护合法权利，在和平年代村民竟遭黑暗势力砍杀；为了讨回公道，上访群众被当地政府非法拘留，甚至做判刑处理；至今许多村民有家不敢归，东躲西藏······”

河池市南丹县芒场镇拉麻村拉怀屯的群众，为保护国家矿产资源和要求被侵占的土地得到补偿，2009年4月25日开始，南丹县给非法采矿老板杨某鸣锣开道，县公安局于5月5日派出140多名警察暴力殴打在现场的群众，致使十几名群众不同程度受伤。现场无辜群众全部被强行带回公安局审讯，多人被警方以莫须有的罪名行政拘留或刑事拘留，还被警察多次轮流施加酷刑。这一切是官商勾结欺压百姓造成的，是官员利用公权攫取最大化黑色利益的必然结果。

一、官员庇护 大肆非法采矿

据群众反应，由于马鞍山矿的日渐枯竭，杨某不得不另寻矿源，但他又不愿意花钱买采矿权，于是就勾结官员大肆非法盗采国家矿产。仅在南丹县芒场镇拉麻村的地盘上就有1号窿、408窿、409窿、凤山窿、中窿、十八奋窿等矿窿，多年前这些矿窿就陆续出现，均是未经相关部门批准擅自开采的非法矿窿；另有恒泰选矿厂、旭东选矿厂也是未经国家相关部门批准的非法选矿厂。

非法采矿不仅破坏国家矿产资源，还毁坏耕地和污染环境，其危害性众所周知，国家对非法采矿的打击力度逐年加大。

然而，杨某如此多非法采矿点却得以长期存在，这是为何？让村民疑惑的是，县政府天天派人在芒场镇拉麻村一带巡查，对那么多非法采矿点难道没有发现一个？

谁使他如此胆大妄为？

二、谁指使“黑势力”强占农民集体土地

据村民反映，从杨某来到芒场镇采矿开始，就陆续侵占农民集体的土地，至今被他的非法矿窿占用的集体土地达三千多亩，仅拉怀屯、拉甲屯两个队被非法矿窿占用的土地，估算在600亩以上，多年来得不到补偿，村民是敢怒不敢言。

据冉某讲，2008年6月初，拉怀屯要求矿方支付用地补偿款，可多次和矿方协商不成，于是到县、市政府及各有关部门上访。同年6月16日，芒场镇政府叫拉怀屯群众到杨某侵占的土地现场解决纠纷，群众被“黑势力”殴打，其中冉某、黃某等村民被砍、打成重伤。

三、这样的补偿是否合理

群众反映，因占集体土地得不到补偿，群众多次強烈要求，南丹县国土局于2009年1月16日，把群众所要求补偿的土地全部定性为国有土地，建议县政府下文，按[1997]行他字第17号文给予相应的补偿，补偿标准可参照丹政发（1995）87号文《关于全县非农性建设征用集体土地补偿实行统一标准的规定》进行补偿。拉甲屯、拉怀屯的群众认为，企业在不同时期占用土地，全部按（1995）87号文进行补偿显然偏低，极不合理，于是提出异议，要求企业哪一年占用的土地，参照当年的征地补偿标准予以补偿。2009年3月23日，县政府作

出的答复函第三条：“……如认为马鞍山矿给你们的经济补偿不足，建议你们与企业协商解决……”。村民拟了《协商函》报县政府、公安局、国土局、镇政府，表明村民的协商诚意。村民为了慎重起见，还请示县委书记徐钦恒是否可以和矿方讨价还价？徐钦恒认为政府答复函“自己协商”这条不妥，便决定叫黄长寿副县长接管另拿主意。县政府成立了专案工作组，但在开展调处工作中并未责成非法矿老板依法给予群众补偿，因此纠纷并未得到解决。

2009年4月22日，拉怀屯向自治区及河池市政府递交报告，要求把1号非法矿窿侵占的土地收回进行植树造林，从2009年4月25日开始植树。此报告经河池市政府办公室转南丹县政府，要求县政府依法调处。在拉怀屯村民的强烈要求下，南丹县政府及国土局承诺责令矿方停止侵权，副局长宁显瑶对村民说：“我们国土局不只是口头叫停工，而且下有文叫停工了。”群众便于25日开始造林，先是从距1号矿窿约50米处的一片荒坡上着手植树。因荒坡陡峭，村民割除的杂草和树枝滚下，堵拦了通往1号非法矿窿的路，致使该矿窿的矿无法运出。

因一号非法矿窿的矿无法运出，矿主杨某向政府官员施压要求清障。县委、县政府成立工作组到现场不但不责成杨某给群众补偿，而且还偏袒杨某，要求群众立即自行清除路障。5月5日，政府工作组再次来到现场劝群众清除路障，群众提出政府认为1号矿窿是合法的就签字认可，签字认可后村民就清除路障，否则就坚决阻止运矿，保护国家的矿产资源。群众的这个合理要求，招致县政府的血腥镇压。

四、县公安局以执行公务为借口制造“5·5”流血事件

群众多次举报南丹县县长等有关官员，被举报的官员为泄私愤，借机打击报复群众。“5·5”流血惨案是在县领导的导演下，县公安局长以执行公务为借口蓄意制造的。

据村民讲，5月5日，十多辆警车和囚车浩浩荡荡驶到现场，一百多名警察人人手执木棒或警棍，一下车5、6名警察就对坐在树枝上的村民莫某动粗，又是拉又是打，莫某身体痛得嚎啕大叫。经检查，莫某全身多处软组织挫伤，腰椎被打断，一个月来全身疼痛且伴有头晕，尤其腰部和胸部痛得厉害，至今仍在县医院住院诊疗。

同在南丹县医院住院治疗的村民魏某，他的伤情也比较严重，身上多处软组织挫伤，头被打破，至今仍然头痛。

在河池民族医院住院诊疗的村民冉某，当时路过现场用手机拍照，警察发现后立即跑过去用木棒猛打他的手，把他的右手打断。

现仍被关押在看守所的莫某，被警察打伤后，还被警察放警犬咬伤。

村民魏某，2004年4月在凤山矿窿打工时，工伤造成9级残疾，至今仍要借助拐杖行走。当天他到了造林现场，警察看见他二话不说就猛击他腿部一棒，还把他拖上囚车，强行带回公安局审讯了一晚。

碰巧路过现场的村民冉某被强行带回县公安局后，警察用手铐把他铐在窗户栏上吊起来，边打边说“揍死你冉家，冉家最讨厌”。他的左大腿被打肿、右肋部位肌肉疼痛无比，脸被打变形，耳朵听力严重下降。

拉麻村巴河屯又一姓冉的村民，当天，他从家到拉怀屯砍竹子路过现场，看见群众被打，于是停车看热闹，并随口说了句“公安打群众不对，杨老板占用农民的土地不赔偿，该死！”警察听见后，拉住他就打。之后他被强行带回公安局，讯问时又两次被打，还被拘留10天。他的胸部被打成内伤，现在呼吸都疼痛。

在现场的群众全部被警察塞进囚车强行带回公安局, 韦某、魏某、钟某、田某、钟某、唐某、冉某等9人被行政拘留10日，公安局长指令手下对群众刑讯逼供。

被拘留的群众家中猪、牛、马饿死，10岁以下儿童流落街头，老弱病残者在家无人照顾，家里财产被盗无人管。

其中，莫某、魏某、冉某、毛某等6名无辜群众已被南丹县检察院以涉嫌“袭警、妨碍公务”犯罪批准逮捕。

······

一些细心的群众回忆，当时以杨某为首的“黑势力”足有200余人，警车数十辆，如：桂M0565警、桂MO885警······；打人最凶的其中一个警号为：751535。

企业占用村集体的土地不给予补偿，村民将土地收回植树造林是妨碍公务、扰乱社会秩序吗？村民堵一个非法采矿点的通道是妨碍公务、扰乱社会秩序吗？政府工作组、公安局为非法采矿点疏通道路是在执行公务吗？公安机关插手民事纠纷，滥捕乱抓、暴力殴打村民难道也是在执行公务？

五、上访不成反遭打、砸

2009年5月6日凌晨，莫某、冉某、江某等5名村民驱车准备赶往南宁到自治区有关部门上访，冉某右手肱骨骨折，还打算到南宁医治。南丹县警方向相邻的宜州市警方发出协助捉拿逃犯通报，宜州警方不明真相，派出几十名荷枪实弹的警察在宜州辖区拦截上访人，5名村民被拉下车后，警察不分青红皂白地对他们拳打脚踢，冉某还被警察用枪敲头，用枪塞住嘴巴，5名上访人被警察带回南丹不给上访。

南丹县成立了维稳工作组，工作人员深入村屯挨家挨户地做村民的思想工作，禁止村民上访。警察还威胁拉怀屯的村民如果和新闻记者接触，就要被抓被关押，人心惶惶。冉某从河池市回南丹县，在家门口被黑帮砍成重伤。受害人已提供破案线索，但案件至今未破。

2008年12月5日，河池市公安局认为南丹县公安局对“6·16”故意伤害案定性不准，经过复议，撤销南丹县公安局的处罚决定并责成县公安局重新定性，但县公安局对“6·16”故意伤害案至今未重新定性，杨某、陆某及其雇佣的凶手一直逍遥法外。

村民冉某由于极力维护村民合法权益，“歹徒”趁冉某家人熟睡之机，把冉家的门锁死，用汽油、柴油泼到屋内外纵火焚烧，想引爆冉家门口汽车旁放置的4罐液化气，企图杀害冉家准备过春节的14口人。冉某听到爆炸声后立即下楼大声呼叫，惊醒的邻居快速赶到花1个小时才将熊熊大火扑灭。

五、“呼吁”

拉怀屯约有80余村民，水田不足30亩，被采矿污染破坏10多亩，许多山林地也被矿渣掩埋破坏而无法耕种。村民靠帮矿场打工挣点微薄的工钱养家糊口。

拉怀屯所处的山岭地下部分被掏空，导致山岭滑坡，有3家房屋已倒塌；许多房屋也不同程度地出现裂痕；村民赖以生存的天然水源也逐渐干涸。灾难正在一步步降临矿区所在地村屯的群众。

住在马鞍山矿下游的拉麻村巴河屯的村民，下雨是他们最担心害怕的事，因河床被抬高，一下大雨，村庄就变成“汪洋大海”，村民的房屋被淹。

村民冉某讲：“我生活很困难，子女读书需要的一些费用无法解决，现在连住都不得安心，真不知道怎么过日子了！”

“天网恢恢；疏而不漏。”

第四篇：物业纠纷案例案例

小区内交通安全案例

2004年4月8日，某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币1万元。并声称已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。经法院审理查明，物业公司在小区内已设置合理的限速标志，已有监控设施，且事发后及时采取了救助措施，没有过错，故物业管理公司不承担责任。

分析：

1、根据《中华人民共和国道路交通管理条例》中关于道路的定义，未包括住宅小区内的道路。实际上在各地类似案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。从本案例情节看，肇事者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。根据《民法通则》有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任；而物业管理公司虽然不是直接侵权人，并且按照合同的约定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。交通事故发生后物业管理企业积极依法（条例）履行义务。

但如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效（履行合同义务有瑕疵），同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当承担一定的管理责任。反之则物管公司不应当承担责任；

2、另外需要说明的是，此案是两个不同的法律关系，可以视为两个债务：肇事者与原告之间是侵权民事责任（因侵权所生之债）；业主向物业管理公司主张的是违约责任（因合同所生之债）。所以，交通事故的处理，不影响当事人追究物业公司的责任（如果物业公司有违约或违法行为）。当然这个赔偿的范围与侵权赔偿是一致的，不能超出实际损失。如果在实际损失之内，就不算额外赔偿。

３、在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国家或相关主管部门的强制性规定，除在道路拐弯处加装限速标识牌外，还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域内应做好相关交通、消防知识的宣传；对物业区域内的交通标识等公共设施设备及时巡检、修缮，确保其正常使用。

４、物业管理企业在发生恶性突发事件后，物业管理企业要作好现场抢救、保护，在采取应急措施的同时应及时报告、联系相关事故处理部门或通知责任人，以最大限度降低损失。另

外，通过购买相关责任保险的方式可以有效地转移风险。

（高空抛物责任）

一颗李子从高空飞下，砸到了高女士。高女士在索赔不满意的情况下，一纸状书将深圳市某物业管理处告到了法院。而该物业公司连呼冤枉，并请来律师与高女士对簿公堂。据了解，某年5月28日下午4时左右，高女士带女儿从一幢大厦下的一家超市买东西出来后坐在超市外面的休闲椅上休息。突然从大厦上面掉下一个东西，刚好砸在她的右脑和右耳朵上面。她当场被砸得晕晕乎乎的，两眼直冒金星。当她醒过神来时，右耳朵已经红肿，这时路人拿着一颗烂李子告诉她，正是这颗从楼上掉下来的李子砸到了她，路人提醒她去找大厦管理处。于是，她便拿着这颗李子到了大厦管理处。当即，管理处值班人员彭小姐一边安排护管员到事发现场去查找原因(没有任何线索和迹象表明是楼上抛物)边安排人员到药店购买药油(活络油)给高女士擦拭。高女士与随同她前来的一名男土(后了解该男士姓熊)均表示此药对其这种情况无效，熊先生进一步要求与管理处进行协商。

后来，高女士报警，巡警也建议事主到医院检查，如有任何纠纷可通过正常途径解决。5月29日，高女士将诊断书拿到管理处，管理处工作人员将其诊断书进行了复印，管理处的经理考虑到服务行业需注重行业影响，为息事宁人，他个人给予补偿费用200元，但高女士坚持所有医疗费用分文不少。后在派出所民警的调解下，管理处表示出于人道主义，愿意承担300元的安抚费用，但高女士仍不退让，要管理处承担全部责任。最终派出所调解无效，高女士选择通过司法程序解决此事。

6月2日，高女士一纸诉状把这家管理处告到了深圳市罗湖区人民法院，并追加管理处所隶属的深圳市某物业公司为该案被告。高女士请求法院判令被告赔偿她医药费620元、误工费150元、交通费17元、精神损失费1500元、工商登记费60元，并承担该案受理费 以及资料和证件复印费。分析：

一颗不知从何处飞来的李子，就把深圳市某物业管理处以及该公司送上了被告席，该管理处的经理连呼冤枉这件案子的基本事实不清，虽然高女士称自己被李子砸伤，但是到目前为止，她都找不出目睹这一事实的证人。而最重要的一点就是，物业公司和业主签订的协议合同里，物业公司管理的是物，业主们的行为不在其管理范围内，也无权管理。所以从合同义务来讲，物业公司不应成为这个案子的责任承担人和赔偿义务人，也就是说被告的主体不适格。

最终，罗湖区人民法院下达了该案的民事判决书。法院判决认为，高女士在大厦附近被坠下的水果伤及头部及耳朵，实施侵权行为的侵权人是抛物者，而非被告深圳市某物业公司某大厦管理处。管理处作为物业管理者，无法预知侵权行为发生的时间，也无法对该侵权行为进行预防和制止。因此，管理处在物业管理过程中，不存在过错，对原告不承担赔偿责任。

①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的典型案例：业主不满物业服务拒交物业费败诉

7月20日，北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。

法院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》，在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。

《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间，在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。

曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。

案例解析：《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责任。

②以无人居住为由拒不交纳物业费的

典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。

法院判决：柳先生应交物业费

案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证.第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司.第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.典型案例：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费。案例解析：该女士应交物业管理费

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明（北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》）；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应及时交付。③业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷 典型案例：

2005年4月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。该小区的业主委员会成立于2005年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。从2006年10月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。

案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定，根据《合同法》第六十一条第一款的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义务。

根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。

④以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的

典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。

法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。

案例解析：根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。

风险防范：物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。

(1)因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任

典型案例：某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理公司一直未采取措施。有一天，住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物业管理公司告上法院。

法院判决：物业公司应当承担责任。

案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。

根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。物业公司要避免因维修不及时导致的赔偿责任，就必须对职责范围内应及时维修的问题及时的维修，并建立维修责任人制度，对没有尽到职责的相关责任人予以处罚。(2)因维修费用的承担引发的物业纠纷

典型案例：对业主自有部位的维修应由业主承担维修费用

去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交维修费。

案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。

根据《物业管理条例》第四十四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。在本案中物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自用部位进行维修，维修费用应由业主承担

4、楼房坠落物致人损害的物业纠纷 相关法律法规：《华人民共和国民法通则》第一百二十六条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外.《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

典型案例：某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。2001年5月21日下午3时许，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时在楼下搬运货物的孙某的头部，致死孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。

被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。

被告实业公司辩称：玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。

〔判决〕人民法院经审理认为：实业公司系某大厦的所有人，该楼玻璃安装质量不佳，本身存在事故发生的隐患，且在数次发生坠落后未能及时采取措施，在物业管理企业提出改正要求后仍不作为，对孙某被致伤负有主要责任。肖某系房屋使用人，关窗时本应该正常方式关闭，但其却用力过猛，致玻璃下落，对孙某的损害亦负有一定的责任。物业管理企业作为某大厦的管理人，曾向实业公司提出改进的要求，已尽管理义务，孙某的伤害同物业管理并无直接的、必然的因果关系，因此，物业公司不应承担法律责任。

案例解析：本案的核心是谁应当承担民事责任，法院的判决是正确的。

本案产生的原因，一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修；二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应承担本案的法律责任，首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，存在足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。

其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻璃存在安全隐患，也是窗户坠落的原因，与孙某的伤害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。关于物业管理企业的责任，主要是看其是否有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。

风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否承担责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存在的安全隐患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了避免此类纠纷的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的安全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患

业主违反有关规定装饰装修引发的物业纠纷 相关法律法规：《物业管理条例》第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《物业管理条例》第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆改连接阳台的砖、混凝土墙体

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果

（五）其它影响建筑结构和使用安全的行为

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统的传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

章某与于某为楼上楼下邻居，18楼的于某先行入住。19楼的章某正在装修时，楼下的于某发现自己的楼下漏水。没过几天，于某家放在柜子里的衣服受潮，卧室和客厅地板也开始漏水。于某于是到章某家交涉，发现章某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作它用。于某立即向物业管理企业投诉，物业管理企业即向章某发出要求其整改的紧急通知，但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改，于某便将章某和物业管理企业一并诉至法院，要求章某拆除卫浴设施、恢复原状，要求物业管理企业承担赔偿责任。审理结果：法院判决支持了于某诉章某的诉讼请求，驳回了于某诉物业管理企业的诉讼请求。案例解析：

（一）章某的行为违反了有关法律法规的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的处罚，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款。

（二）章某的行为，影响了楼下于某对房屋的正常使用，违反了法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

（三）关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的一项义务。本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条也规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用2至3倍的罚款。”同时，《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，问题关键是如何界定物业管理企业是否履行合同的问题。通常来说，如果物业管理企业已按照合同约定尽到了自己的责任，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果物业管理企业根据物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。但是，必须注意到，物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业是不具有行政权利的，因而物业管理企业不可能采取强制措施，其所能做的仅仅是发现问题时向业主及施工单位提出改进意见，而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然，如果物业管理企业根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时向有关部门报告，物业管理企业则应当承担责任。

风险防范：规避装修纠纷的关键是，物业管理人员应严格按照《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对发现的业主违规装修的行为及时的予以制止并向有关部门报告，但无权采取强制措施，在此过程中，物业管理企业只要尽到了告知义务就可以了。

第五篇：担保纠纷案例

保与反担保纠纷案例分析

一、基本案情 1、1998年10月20日，德润公司与银行签订《借款合同》，德润公司向银行借款2，770万元。为此，德润公司需寻求第三方为该次借款提供担保措施并签订担保合同；这些担保合同的签订并获得银行的认可是《借款合同》生效的条件之一。

2、集团公司与德润公司的全体股东研究院、宏大公司、炼油厂、工贸公司（以下也合称“德润公司全体股东”）于1998年10月23日签订《股权质押协议》。协议约定：德润公司向银行申请2，770万元贷款，由集团公司向银行提供担保；研究院、宏大公司、炼油厂、工贸公司向集团公司提供反担保，包括以其各自持有的德润公司全部股权为集团公司设定股权质押；若因任何原因导致集团公司向银行承担了对德润公司借款的担保赔偿责任，集团公司有与其承担赔偿责任相应的向研究院、宏大公司、炼油厂、工贸公司所质押股权的经济追索权或处置权，即向股东要求按其所占股份比例承担经济赔偿责任或者若有关股东无承担经济赔偿责任能力，其质押股权可由集团公司处置；研究院、宏大公司、炼油厂、工贸公司承担担保责任的期间为集团公司向银行承担责任后的五年内。

3、集团公司于1998年11月4日向银行出示《担保书》。该《担保书》承诺：集团公司同意为德润公司向银行申请的2，770万元贷款提供担保；如德润公司违约，未按借款合同偿还贷款本息，由集团公司承担连带保证责任，一次性代为偿还，或按借款期限按期代为偿还。

4、集团公司的子公司（以下称“子公司”）与银行、德润公司于1998年11月16日签订《保证合同》。合同约定：德润公司向银行贷款2，770万元；子公司对上笔贷款之本金、利息和有关费用向银行承担连带保证清偿责任；子公司的保证期限自主合同生效开始至主合同失效时止。

5、集团公司、子公司、研究院和德润公司于1998年11月23日签订《关于履行德润公司与银行2，770万元借款保证合同的协议》。该协议约定：研究院作为德润公司全体股东的全权代表签订本协议；子公司以由集团公司承担保证责任为条件签订了《保证合同》，子公司承担了担保的全部风险；集团公司是银行与德润公司借款合同的实际担保人；研究院、德润公司、子公司确认，集团公司是德润公司与银行借款合同的实际担保人，当德润公司无能力履行该借款合同约定的还款义务时，经银行同意，由集团公司向银行承担还款的保证义务。集团公司承担保证责任的方式包括：直接向银行还款、以自己的名义与银行重新签订借款合同、以自己公司所有的资产偿还贷款；子公司声明，基于研究院、德润公司和集团公司的要求，自己充当了德润公司与银行借款合同的共同担保人，实际连带保证人应为集团公司；集团公司、德润公司和研究院对这一声明予以确认。

6、集团公司与银行于2002年8月21日签订《人民币资金借款合同》。该合同约定：德润公司与银行签订了《借款合同》，由子公司提供担保；由于德润公司到期没能偿还贷款，集团公司承担了到期贷款的还款责任；截止2002年6月20日，该笔贷款余额1，470万元。为更好地履行担保责任，由集团公司承接债务并负责偿还；集团公司于2003年11月16日前分三次向银行偿还本金。

7、银行于2002年8月23日向德润公司发出公文，其内容是：银行已收悉德润公司《关于由集团公司偿还银行借款的申请函》；集团公司已经承担了德润公司与银行借款合同项下的全部还款义务，履行了担保责任；银行与德润公司的借款合同终止。

8、银行于2003年9月10日作出的文件《关于德润公司原贷款项目担保情况的说明》指出：在德润公司向银行申请贷款项目的评审过程中，银行曾收到集团公司的《担保书》；因该项目风险较大，银行要求增加子公司提供担保；贷款到期后，德润公司无力偿还，银行多次与集团公司协商，要求集团公司根据曾出具的担保书履行实际的担保责任；集团公司向银行偿还了德润公司逾期未还的贷款本息。为使集团公司切实履行保证责任，集团公司以保证人的身份与银行签订《人民币资金借款合同》，约定“为更好地履行保证责任，保证银行贷款的偿还，由集团公司承接债务并负责偿还”.9、集团公司按照《担保书》和《人民币资金借款合同》的约定向银行承担了到期还款的责任后，发函要求宏大公司、工贸公司等德润公司全体股东按照《股权质押协议》的约定，按其所占德润公司股份比例承担经济赔偿责任或者若其无承担经济赔偿责任能力，则其质押股权由集团公司处置。但德润公司全体股东认为，《借款合同》的担保人是子公司，集团公司与银行之间因《人民币资金借款合同》形成的是借贷关系，集团公司并未向银行承担担保责任；因此，德润公司全体股东没有义务履行《股权质押协议》约定的经济赔偿责任或质押担保责任。

二、本案中的法律关系的性质及其法律效力

（一）德润公司、银行、子公司之间法律关系的性质及其法律效力

1、德润公司与银行之间因《借款合同》形成的借贷法律关系合法有效

根据我国《合同法》的规定，一般企业法人与经营贷款业务的金融机构之间可以进行资金借贷。因此，德润公司与银行之间因《借款合同》而形成了借贷法律关系，且该借贷法律关系合法有效。

2、子公司、银行和德润公司之间因《借款合同》和《保证合同》形成的保证担保法律关系合法有效

根据我国《担保法》和《合同法》的规定，进行资金借贷可以由第三方提供连带责任的保证；当借款人不能按期还款时，贷款人有权直接要求保证人向贷款人承担保证责任，履行相应的还款责任。因此，子公司、银行和德润公司之间形成了保证担保法律关系，且该保证担保法律关系合法有效。

（二）集团公司与银行之间法律关系的性质及其法律效力 根据我国《担保法》和《合同法》的规定，进行资金借贷可以由第三方提供连带责任的保证；当借款人不能按期还款时，保证人可以直接向贷款人（被保证人）承担保证责任，履行相应的还款责任。集团公司向银行出具《担保书》，承诺为德润公司向银行的2，770万元借款承担连带保证责任。集团公司的这一承诺虽未立即得到银行的同意，但银行也未提出异议，且担保实现后，银行在《关于德润公司原贷款项目担保情况的说明》中明确说明集团公司履行连带保证责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第二十二条规定：“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。”集团公司与银行之间虽未签订正式的保证合同，但集团公司单方以书面《担保书》的形式向债权人（银行）提供了连带责任的保证，银行予以接受且未提出异议，事后集团公司也实际履行了《担保书》规定的连带保证责任。因此，集团公司与银行之间的保证合同成立，集团公司与银行之间形成了担保法律关系，这一法律关系根据我国法律的规定是合法有效的。

2、集团公司与银行之间因《人民币资金借款合同》形成的法律关系的性质及其法律效力 首先，从该合同的前言部分来看，合同双方集团公司、银行均未规定子公司是德润公司向银行2，770万元贷款的唯一担保人。也就是说，就这一贷款而言，完全可能存在着除子公司提供保证担保之外的其他担保人和其他担保方式的可能性。其次，该合同前言部分明确指出：“原保证人控股公司集团公司承担了到期贷款的还款责任。截止2002年6月20日，该项目贷款余额1，470万元。为更好地履行担保责任，保证银行贷款的偿还，由集团公司承接债务并负责偿还。”由此可见，这份合同名为“借款合同”，实际上是对集团公司承担保证担保责任的细化和具体描述。合同双方之所以通过这一形式约定保证责任的承担，是因为双方之间的担保法律关系在此以前只书面体现在集团公司单方面出具的《担保书》上，因此双方有必要另行签订详细的合同来明确和细化双方的保证担保法律关系。

综上，集团公司与银行之间因《人民币资金借款合同》形成的法律关系并不是形式意义上的借款关系和债务承接关系，而是实质意义上的保证担保关系；《人民币资金借款合同》是对保证担保法律关系的进一步确认和具体化。前述保证担保法律关系符合我国《担保法》和《合同法》的相关规定，其法律效力是合法有效的。

（三）关于集团公司与宏大公司、工贸公司、炼油厂、研究院之间因《股权质押协议》形成的法律关系的性质及其法律效力 我国《担保法》第四条规定：“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。”这条法律规定虽然只规定了担保人可以要求债务人提供反担保，但债务人之外的第三方为担保人提供类似于《担保法》所谓“反担保”的担保的，显然也是合法有效的。因此，集团公司为德润公司向银行提供连带责任的保证担保的，可以要求德润公司的全体股东提供类似于《担保法》所谓“反担保”的担保。根据我国《担保法》、《合同法》和《公司法》的相关规定，有限责任公司的股东可以以其持有的公司股权为他人履行债务提供股权质押担保。因此，在有关各方按照《股权质押协议》的约定和法律的规定履行了在德润公司股东名册上注明股权质押情况的前提下，集团公司与宏大公司、工贸公司、炼油厂、研究院之间因《股权质押协议》形成了股权质押形式的类似于《担保法》所谓“反担保”的担保法律关系。同时，《股权质押协议》还约定，因任何原因导致集团公司向银行承担了对德润公司借款的担保赔偿责任，集团公司有权向宏大公司、工贸公司要求按其所占德润公司股权比例承担经济赔偿责任。这样，集团公司和宏大公司、工贸公司之间就形成了保证形式的类似于《担保法》所谓“反担保”的担保法律关系。上述股权质押形式和保证形式的类似于《担保法》所谓“反担保”的担保法律关系符合我国《担保法》和《合同法》的相关规定，其法律效力也是合法有效的。

（四）本案中形成的法律关系的性质及其法律效力的总结

综合上文的三点分析，在本案中，主要形成了四种法律关系：银行与德润公司的借贷法律关系、银行与子公司的保证担保法律关系、银行与集团公司形成的连带责任保证担保法律关系、集团公司与德润公司全部股东的股权质押担保形式和保证形式的类似于《担保法》所谓“反担保”的担保法律关系。

上述四种法律关系符合我国《合同法》、《担保法》及其司法解释和《公司法》的相关规定，其法律效力应当依法得到确认。

三、集团公司、子公司、德润公司全体股东履行相关协议的情况

1、集团公司履行《担保书》和《人民币资金借款合同》的情况 在德润公司未按照《借款合同》的约定按时向银行偿还全部借款的情况下，集团公司按照《担保书》和《人民币资金借款合同》的约定向银行履行了全部还款义务。这表明集团公司已经按照《担保书》和《人民币资金借款合同》的约定履行了连带保证担保责任。

2、子公司履行《保证合同》的情况

在德润公司未按照《借款合同》的约定按时向银行偿还全部借款的情况下，银行并没有按照《保证合同》的约定向子公司主张其承担连带责任保证责任，子公司也并未按《保证合同》的约定履行连带保证担保责任。这表明，子公司未按照《保证合同》向银行承担连带保证担保责任。

3、德润公司全体股东履行《股权质押协议》的情况

根据《股权质押协议》的规定，若因任何原因导致集团公司向银行承担了对德润公司贷款的担保赔偿责任，集团公司有权向德润公司全体股东要求按其所占德润公司股权比例（各25%）承担经济赔偿责任，或者当其无承担经济赔偿能力时，由集团公司处置其质押股权。集团公司向银行承担了对德润公司贷款的担保赔偿责任后，集团公司即要求宏大公司、工贸公司等德润公司全体股东履行其在《股权质押协议》中承诺的担保责任，按其所占德润公司股权比例（各25%）承担经济赔偿责任，或者当其无承担经济赔偿能力时，由集团公司处置其质押股权。但是，宏大公司、工贸公司等德润公司全体股东并未按照上述规定履行上述义务。

四、关于德润公司全体股东应当承担的法律责任

1、德润公司全体股东应当承担担保法律责任 《股权质押协议》约定，若因任何原因导致集团公司向银行承担了对德润公司贷款的担保赔偿责任，集团公司有权要求宏大公司、工贸公司等德润公司全体股东按其所占德润公司股权比例（各25%）承担经济赔偿责任，或者当其无承担经济赔偿能力时，由集团公司处置其质押股权。因此，鉴于集团公司已经根据《担保书》和《人民币资金借款合同》的约定向银行承担了对德润公司贷款的担保赔偿责任，宏大公司和工贸公司等德润公司全体股东应当按照《股权质押协议》的规定，按其所占德润公司股权比例向集团公司承担经济赔偿责任；当其无承担经济赔偿能力时，集团公司有权行使担保权，处置德润公司全体股东向集团公司质押的德润公司的股权。

2、宏大公司、工贸公司等德润公司全体股东的行为已构成违约 我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，当集团公司向银行承担了对德润公司2，770万元借款的连带保证担保赔偿责任后，宏大公司、工贸公司等德润公司全体股东即应当按照《股权质押协议》的规定，按其所占德润公司股权比例向集团公司承担经济赔偿责任；当其无承担经济赔偿能力时，德润公司全体股东应配合集团公司行使担保权，处置德润公司全体股东向集团公司质押的德润公司的股权。由于宏大公司、工贸公司等德润公司全体股东未按照上述规定履行自己的义务，因此已经构成了违约。我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。已如上文所述，宏大公司、工贸公司等德润公司全体股东未能按照《股权转让协议》的约定履行承担经济赔偿责任或质押担保责任的义务，因而应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。

五、对本案法律关系和法律责任的总结

本案有意思之处，在于存在三个担保法律关系。在前两个担保法律关系中，作为母子公司关系的两个担保人（集团公司、子公司）分别为主债权人（银行）提供了担保；在第三个担保法律关系中，主债务人的全体股东（宏大公司、工贸公司等）为前两个担保人中作为母公司的担保人（集团公司）提供了类似于《担保法》所谓“反担保”的担保。这三个担保法律关系的联系在于：前两个担保人（集团公司、子公司）均独立向主债权人（银行）提供担保，其中作为母公司的担保人向主债权人（银行）承担了担保责任，构成了主债务人全体股东向前两个担保人中作为母公司的担保人（集团公司）承担担保责任的成就条件。在本案中，前述成就条件恰恰发生，结果使得主债务人全体股东（宏大公司、工贸公司等）应向前两个担保人中作为母公司的担保人（集团公司）承担担保责任。