转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知,粤府办[2009]122号5篇

第一篇：转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知,粤府办[2009]122号

转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知

粤府办„2009‟122号

各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）》业经省人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向省国土资源厅反映。

二〇〇九年十一月 日

关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）

省国土资源厅

为贯彻落实省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府„2009‟78号），确保我省“三旧”改造工作有序推进，现就“三旧”改造工作提出如下实施意见。

一、编制“三旧”改造规划及年度实施计划

开展“三旧”改造工作的县级以上人民政府应组织城乡规划、建设、国土资源等部门，结合当地经济社会发展实际和产业发展需求，根据当地土地利用总体规划、城乡规划，编制“三旧”改造规划及年度实施计划；有条件的镇（街、开发区）人民政府（办事处、管理委员会）经上一级政府同意也可组织编制。“三旧”改造规划由地级以上市人民政府批准实施，年度实施计划由县（市、区）人民政府批准实施。

“三旧”改造规划为期5年，分年度实施。年度实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划。“三旧”改造规划及年度实施计划编制要点见附件1。

二、改变旧村庄集体建设用地性质

对纳入“三旧”改造规划的旧村庄集体建设用地，符合下列条件的，有关农村集体经济组织可向当地县级以上国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。

（一）该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。

（二）土地权属清楚，无争议。

（三）经本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员同意。

（四）已纳入“三旧”改造年度实施计划。

旧村庄集体建设用地申请改变为国有建设用地的，由当地县级以上国土资源管理部门负责审查后报同级人民政府审核，同级人民政府审核同意后由国土资源管理部门逐级上报省国土资源厅，由省国土资源厅审核并报经省人民政府同意后批复地级以上市人民政府（相关要求见附件2、3、4）。

三、完善历史用地手续

（一）制订改造方案。纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的历史用地，由当地县级以上人民政府组织制订改造方案。改造方案包括如下内容：

1.基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续的具体范围、面积，用地发生的时间及涉及的所有权人，土地确权、登记情况。有继续保留自居自用集体建设用地的，还需明确其范围、面积。

2.规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划并纳入年度实施计划。

3.土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年限，地上建筑物的面积、容积率，土地产出率等。

4.协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按用地发生时的土地管理法律政策进行处理（处罚）。

5.拟改造情况：改造后的土地用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益情况等。

（二）审查审批。改造方案由地级以上市人民政府汇总后，上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅。省国土资源厅会同省住房和城乡建设厅、发展改革委对改造方案进行审查后提请省人民政府审批。省人民政府批准后，由省国土资源厅批复地级以上市人民政府（相关要求见附件5、6）。

四、安排“三旧”改造用地周转指标

在实施“三旧”改造工作中，涉及建设用地腾挪需利用城乡建设用地增减挂钩政策的，可按《国土资源部关于印发<城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（国土资发„2008‟138号）、《关于印发<广东省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作管理办法>（试行）的通知》（粤国土资发„2006‟179号）的有关规定，由地级以上市国土资源管理部门向省国土资源厅申请使用周转指标。周转指标按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则，由县级以上国土资源管理部门单列管理。各地级以上市国土资源管理部门应于每年12月30日前向省国土资源厅报告周转指标使用情况。

五、边角地、夹心地、插花地的处理

（一）定义。

边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。

夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

（二）“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：

1.“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。2.“三地”为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，由各地按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批。

3.“三地”属集体建设用地的，由各地将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案，一并上报。

“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标及耕地占补平衡由市、县级人民政府负责落实。涉及林地的，应依法向县级以上林业行政主管部门申办使用林地手续。

六、分散土地归宗

根据“三旧”改造规划和年度实施计划，“三旧”改造实施主体在符合下列条件的前提下，可申请将分散的土地归宗：

（一）拟收购归宗的土地，已全部办理了土地确权登记。

（二）收购人与有关土地权利人已签订土地使用权转让合同，并落实了相关补偿安置措施。

（三）土地权属性质相同。

（四）收购已办理土地使用权抵押、地役权登记的土地，必须分别征得土地抵押权人、地役权人的同意，并办理注消土地抵押权、地役权登记的相关手续。

（五）拟收购的土地使用权不属于法律法规限制权利的类型。

（六）涉及补缴地价的，已按地级以上市人民政府的统一规定办理完毕。

办理归宗登记时，土地使用权转让方和受让方必须共同到土地登记机构申请办理土地使用权变更登记。土地登记申请人除按《土地登记办法》规定提交土地权属来源等有关证明文件外，还应提交拟收购合并归宗前宗地权属分布图和各宗地的权属状况列表（含权利人、权属性质、土地坐落、宗地面积、用途、使用期限、土地证书编号等内容）。土地合并归宗后按规定重新编制地号。

七、部门职责

各县级以上人民政府对本地区的“三旧”改造工作负总责，各相关部门各司其职，共同推进。发展改革管理部门负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项和产业政策制定；规划管理部门会同国土资源管理部门负责指导、组织编制和审查“三旧”改造规划和近期改造片区的详细规划，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源管理部门负责办理农用地转用、征收土地等用地手续，负责土地确权、登记，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等工作；建设管理部门负责“三旧”改造中房屋的拆迁管理，工程项目建设监管；财政、税务、监察、农业、社会保障、环境保护、林业、文化、公用事业管理、人防、公安等相关部门要各负其责，做好配合、服务工作，形成推动“三旧”改造的合力。

八、监督检查

各地级以上市人民政府应对纳入“三旧”改造范围的用地手续相关材料的真实性、合法性负责。要采取措施，严禁弄虚作假。各地不得借“三旧”改造的名义，擅自扩大完善历史用地手续的范围；不得将未使用和不进行改造等不属于“三旧”改造范围的用地按照“三旧”改造特殊政策办理有关用地手续。每年年底前要对行政区域范围内的“三旧”改造工作进行自查，及时对“三旧”改造情况进行总结，突出改造对推动产业结构升级、经济发展方式转变的成效，并于第二年2月底前向省人民政府做专题报告。

关于“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。以协议方式出让的，必须经市、县人民政府领导班子集体研究决定，并进行公示，具体操作程序由各地级以上市人民政府制定。

附件：１.广东省“三旧”改造规划及年度实施计划编制 要点

2.关于将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的 申请

3.旧村庄建设用地改变为国有建设用地的材料目

录

4.关于××县（市）××镇××村委会要求将旧 村庄建设用地改变为国有建设用地的请示 5.关于审批“三旧”改造方案的请示 6.“三旧”改造用地完善征收手续的材料目录

附件1：

广东省“三旧”改造规划及年度

实施计划编制要点

一、总体要求

（一）“三旧”改造规划依据土地利用总体规划和城乡规划编制。

（二）“三旧”改造规划及年度实施计划编制工作由县级以上人民政府统一领导，由城乡规划主管部门组织编制。有条件的镇（街、开发区）人民政府（办事处、管理委员会）经上一级人民政府同意也可组织编制。

（三）“三旧”改造规划规划期一般为5年，由地级以上市人民政府批准实施，并抄送省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案。

二、“三旧”改造规划编制要点

（一）主要内容

1、改造范围

2、改造目标

3、功能定位

4、总体用地布局和规模

5、用地功能布局（功能控制要求和强度控制要求）

6、配套设施的总体规划与布局

7、道路交通的总体规划和道路网络构成

8、环境景观设计和公共空间规划

9、历史文化遗存保护、自然生态资源保护等

10、实施机制，包括分期实施计划和相关的配套措施

（二）成果要求

“三旧”改造规划的成果包括规划文本、图纸和附件。

1、文本（1）总则

说明规划编制的依据、原则、改造范围、法律效力、生效日期、解释权归属及其他事项。

（2）目标和功能定位

根据经济社会发展战略确定“三旧”改造目标。

根据“三旧”改造目标、改造项目所处区位，合理确定改造后的功能定位。

（3）总体用地布局和规模

根据“三旧”改造摸底调查成果，确定全市“三旧”改造的总体用地布局，并分类明确旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造用地布局、用地规模和土地用途。

（4）土地利用

对经济状况、设施配套、交通运输、生态环境等影响城市开发建设强度的主要因素进行综合分析和多因子校核，合理确定各“三旧”用地的容积率、建筑高度、建筑密度等开发强度控制要求。

（5）配套设施

确定配套设施（包括公共设施和市政设施两大类）的规划布局和需配套的项目及规模。

（6）道路交通

确定“三旧”改造地区的道路网络构成，明确交通站场设施的分布和控制要求，提出交通设施和步行街等行人专用系统的控制原则和管理规定。

（7）城市设计

确定“三旧”改造地区的开放空间和园林绿地系统，针对重点地段提出维护主要公共空间环境质量和视觉景观控制的原则要求。

（8）其他规定

历史文化遗存保护规定，地下空间保护和利用规定等。（9）实施机制

就分期实施计划、资金概算与筹措计划、组织与机制保障、配套政策制定等，提出一系列具有较强操作性的实施对策。

2、规划图纸 应满足清楚反映“三旧”改造地区的现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。图纸比例尺一般应与城市总体规划图纸比例相一致。比例尺过大时，按照行政区划进行分片表达，并注明××区/镇/街道×××图。

（1）区域位置图

依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，标明“三旧”改造地区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系。

（2）“三旧”用地现状分布图

以土地利用现状图为底图，标绘“三旧”用地范围及名称、现状用地性质、土地权属情况（土地权属类型）等。

（3）“三旧”改造规划图

以土地利用总体规划图为底图，标绘“三旧”用地范围及名称、规划用途。

（4）强度控制指引图

分片表达改造地块强度控制要求，标绘容积率分区、建筑高度分区、建筑密度分区和重点改造区域范围。

（5）配套设施规划图

分片标绘“三旧”改造地区各类配套设施的位置与用地范围。

（6）道路交通规划图

分片标绘“三旧”改造地区的道路网络及道路交通设施的位置与用地范围。

（7）城市设计导则图 标绘“三旧”改造地区内的轴线、节点、地标、开放空间、园林绿地、视觉走廊等空间结构元素的位置及建议的建筑高度分区。

（8）分期实施示意图

以“三旧”改造规划图为底图，标绘分期实施范围和内容。

3、附件

（1）规划说明书。主要包括：规划编制背景、现状与发展条件分析、各方规划意愿调查及公众参与情况，以及对规划文本的详细解释。

（2）基础资料汇编。主要包括：与“三旧”改造相关的社会、经济、土地利用和土地权属、建筑物、配套设施、交通、周边环境等资料，汇编成册。

（3）专题研究。根据实际需要可开展房地产市场影响、交通影响、历史文化保护、景观风貌设计等相关专题研究。

三、“三旧”改造规划年度实施计划编制要点

依据“三旧”改造规划，按照“先易后难、逐步推进”和重点区域优先的基本要求，确定年度“三旧”改造用地的面积，编制“三旧”改造计划表，并进行图示化表达。

（一）编制说明

说明年度实施计划编制的目的、原则、过程、方法、主要内容、适用范围、成果的构成、法律效力、计划的制定和批准部门、计划的解释部门和生效日期。

（二）年度实施计划目标

确定年度实施计划的总体目标，包括总量控制目标及空间引导目标，需明确改造的规模、地块、时序及完善历史用地手续的“三旧”用地面积。

（三）年度实施计划表

以项目为单位，编制年度“三旧”改造实施计划一览表，包括序号、改造区域名称、功能定位、区位、规模、功能控制要求、强度控制要求、进度安排、改造模式、备注等。

（四）附图：“三旧”改造年度实施计划示意图

以土地利用现状图为底图，标绘纳入年度实施计划的“三旧”改造项目名称、位置及范围，标绘所在重点改造区域名称及范围，绘制年度“三旧”改造实施计划一览表。图纸比例尺与城市总体规划图纸比例相一致。比例尺过大时，按照行政区划进行分片表达，并注明××区/镇/街道×××图。

附件2：

关于将旧村庄建设用地改变为

国有建设用地的申请

××市（或县、区）国土资源局：

我村位于××（地名）的土地已列入市（或县、区）“三旧”改造规划，属于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，现用途为××。为实施改造规划，经过村民大会（或村民代表大会）2/3以上人员同意，我村申请将旧村庄改造涉及的村庄建设用地××公顷改变为国有建设用地。待省人民政府批准征为国有后，根据城乡规划的要求，该宗土地将作为××用途，由市（或县、区、镇）人民政府组织改造（或由我村使用）。

××市（县）××镇××村委会（盖章）

法人代表：×××（签名）

年 月 日

附件3：

旧村庄建设用地改变为国有

建设用地的材料目录

1、经同级人民政府同意的市、县（市、区）国土资源局（分局）的请示；

2、农村集体经济组织的申请材料；

3、权属证明；

4、该建设用地来源合法的证明材料；

5、申请的用地符合“三旧”改造规划及已纳入年度实施计划的相关材料；

6、勘测定界报告及勘测定界图； 7、1：10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；

8、土地利用总体规划图(在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标)。

附件4：

关于××县（市）××镇××村委会

要求将旧村庄建设用地改变为

国有建设用地的请示

省国土资源厅：

为实施“三旧”改造规划和年度实施计划，××县××镇××村委会申请将位于××（地名）的××公顷村庄建设用地改变为国有建设用地。该材料经我局审核并报市人民政府同意，有关审查意见如下：

1、该宗土地位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，属于旧村庄改造，符合城乡规划。

2、该宗土地已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划，改造方案已经××市（县）人民政府批准。

3、该建设用地为××年经××（政府或部门）批准（或为1987年之前形成的历史建设用地）。

4、该宗土地权属清楚，无争议。

鉴此，我局认为，该土地符合改变为国有建设用地条件，现将有关材料呈上，请审核后转报省人民政府审批。

（联系人及电话：×××，××××××××）

（××市国土资源局）

×年×月×日

附件5：

关于审批“三旧”改造方案的请示

省人民政府：

为实施“三旧”改造规划和年度实施计划，××县（市、区）人民政府拟对位于××（用地位置）的×××（“三旧”类型）用地进行改造（几个方案汇总一起上报的，表述为：××县人民政府拟对位于××（用地位置）的×××（“三旧”类型）用地、××（用地位置）的××（“三旧”类型）用地，××区人民政府拟对位于××（用地位置）的×××（“三旧”类型）用地、××（用地位置）的×××（“三旧”类型）用地进行改造），并已组织制订了改造方案。经审查，我市认为，改造地块已纳入“三旧”改造范围，符合有关“三旧”改造政策的规定，拟同意其改造和办理完善征收手续。现将材料呈上，请审批。

附件：××（项目名称）“三旧”改造方案

××市人民政府 ×年×月×日

××（项目名称）“三旧”改造方案

根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我市（或××县、区）拟对位于××（用地位置）的×××（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块位于××（位置），总面积××公顷。其中需完善征收手续的土地面积××公顷，为××镇××村委会所有，自××年×月由××（单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。

二、规划情况

改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入××市（或我市、我县）“三旧”改造规划和××年度实施计划，并已编制控制性详细规划。

三、土地利用现状情况

该地块现用途为××，为××（单位）自××年×月开始使用（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积××平方米，容积率为×，年产值为×万元。其中需完善征收手续的土地面积××公顷。

四、协议补偿情况

改造地块中需完善征收手续的土地，××（单位）于×年×月与所有权人××（农村集体经济组织名称）签订了征地补偿协议，并于×年×月×日支付了征地补偿款××万元。截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。××国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。

五、土地拟改造情况

根据有关规划安排，完善征收手续后，××市（县）人民政府拟采用××方式供地，由××（单位）投入×万元资金自行改造（或政府组织改造等其他改造方式）。改造后，该宗土地将用于××（具体的用途和产业），建筑面积为××平方米，容积率为×，预计年产值将达到××万元（或改造后的综合效益情况）。

附件6：

“三旧”改造用地完善征收

手续的材料目录

1、市、县人民政府关于“三旧”改造方案的请示文件；

2、申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料，改造地块的控制性详细规划的法定成果；

3、“三旧”改造宗地档案情况表（在改造地块的序号前打上√，表格有多页的，附上有改造地块的当页即可）；

4、需完善征收手续土地的权属证明；

5、与农村集体经济组织或农户的补偿协议及补偿兑现凭证；

6、按用地发生时土地管理法律政策落实处理（处罚）的凭证；

7、勘测定界报告和勘测定界图；

8、需完善征收手续土地的1：10000分幅土地利用现状图（在图上标出用地位置）；

9、土地利用总体规划图(在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标)。

第二篇：60_顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见_顺府办发〔2010〕19号

顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见

顺府办发〔2010〕19号

为加快推进我区旧城镇旧厂房旧村居改造（下简称“三旧”改造），促进节约集约利用土地，拓展产业发展空间，提升城乡人居环境，增强可持续发展能力，根据广东省委、省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和市政府《印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》（佛府〔2007〕68号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府〔2009〕261号）等文件，对我区 “三旧”改造工作提出如下实施意见：

一、改造项目认定

（一）改造范围。

1．城乡建设规划已调整为非工业用途，按照“退二进三”的要求需转变土地功能的工业用地（厂区）。

2．根据城乡建设规划需提升为先进制造业等鼓励类产业的工业用地。

3．布局分散、利用效率低和不符合安全生产、环保要求的工业用地。

4．为实施城乡建设规划的需要，须进行市政公共设施建设或城中村改造等所必须的旧城镇用地。

5．布局分散、公共服务设施配套不完善、不具保留价值的旧村庄。

6．国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村居或列入“村居整治”工程的村居。

7．城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域。8．经区人民政府审查认定属于“三旧”改造范围内的其它用地。

（二）改造方式。

1．政府统一改造。政府为了城市公共基础设施建设或进行旧城镇改造需要调整土地的，由政府统一拆迁改造，涉及的土地使用权由政府依法收回、收购，纳入政府储备土地，按计划使用或通过公开交易的方式出让。

2．政府引入社会资金进行改造。政府对拟改造的项目，通过公开交易的方式引入社会资金参与改造。

3．政府通过挂帐收购的方式实施项目改造。

4．土地使用权人自行改造。鼓励土地使用权人对自有的旧房屋（厂房）采用多种方式按规划进行改造。

5．市场主体进行改造。鼓励市场主体通过收购的方式实行土地合宗、集中改造。

6．政府指导村居进行改造。旧村居的改造应在区、镇（街道）两级政府的指导下，以村（居）为主导，灵活运用多种方式进行改造，并积极争取社会资金参与改造。7．多种方式结合实施改造。

上述改造方式需根据改造项目范围内各地块的土地用途、权利状况以及改造后土地的规划用途等情况确定。

（三）改造项目认定。

“三旧”改造应重点推进旧工业厂房升级改造和旧村居改造，适度控制经营性房地产改造项目。

“三旧”改造项目的认定须同时符合以下条件：

1．符合土地利用总体规划、城乡建设总体规划和“三旧”改造专项规划。

2．拟改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

3．在改造规模控制上，旧村居集中连片改造的用地面积原则上不少于100亩；旧城镇集中连片改造的用地面积原则上不少于50亩；集约工业区范围内的工业厂房升级改造项目不设规模限制，非集约工业区范围内的工业厂房集中连片改造面积原则上不少于50亩，并需由村居组织实施；旧城镇中单一产权改造项目用地面积原则上不少于15亩。

对受规划路网限制或周边无拓展空间的地块，可以适当降低改造用地规模。

4．拟改造项目必须编制“三旧”改造方案和可行性研究方案；在项目认定前必须申领规划设计条件。

5．旧厂房升级改造的项目，改造后建筑层数不低于3层。“三旧”改造项目的认定由镇（街道）初审后上报区“三改办”逐级审批，具体审批程序另行规定。

（四）改造方案报批。

“三旧”改造项目不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有建设用地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造项目涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有建设用地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府审核后逐级上报审批。

二、城乡规划政策

（一）规划编制。

1．区“三旧”改造工作办公室（以下简称“区三改办”）负责组织编制全区“三旧”改造专项规划。

2．各镇（街道）根据全区“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造实施计划，并按相关规定编制片区的“三旧”改造控制性详细规划；有条件的片区或地段可进一步编制修建性详细规划或城市设计；

3．对因特殊原因未能纳入以上详细规划范围内的项目，须另行编制可行性研究方案。

4．旧厂房升级改造的项目，除重要地段需编制可行性研究方案外，可直接申领规划设计条件作为项目改造建设的规划依据，重要地段另行划定。

5．以上改造项目因特殊情况未能严格执行有关规划技术规定的，其容积率、建筑密度等主要规划技术指标在满足消防、环保、交通组织和公共配套设施的要求和强制性规定条文所规定的内容的前提下可具体研究确定。

上述详细规划和可行性研究方案编制的技术和管理要求另行规定。

（二）规划报批。

1．全区“三旧”改造专项规划，报区人民政府批准；镇（街道）的实施计划，报区三旧改造工作领导组审批。

2．“三旧”改造项目的详细规划或可行性研究方案经镇（街道）初步审批后送区“三改办”，区“三改办”会同相关部门审核并组织专家论证后报区三旧改造工作领导组审批。

3．以上规划按规定须进行公示、组织听证及经村（居）民表决同意的，应按程序公示、组织听证及经村（居）民表决同意后方可上报审批。

（三）规划调整。

“三旧”改造项目的规划经批准后原则上不允许调整，如因特殊情况需要调整的，在确保更有利于提高公共环境水平情况下，须先向原审批机关提出规划调整申请报告，并经审批同意后方可组织规划调整，调整后的规划方案按原来的程序报批，涉及相关权益人利益的必须按规定公示或举行听证。

但经规划批准的改造地块用地功能和规划容积率指标不允许调整。

三、土地管理相关政策

（一）分类确定改造项目的土地供应政策。1．政府统一实施的旧城镇改造项目。

对不符合安全生产、环保要求以及未落实生产项目的旧工业厂房，采用作价补偿的方式。但将承诺调整为符合国家和我区产业升级要求的生产项目、且已经落实具体项目的，经区招商引资项目联审小组审核后报区人民政府批准，可以采用土地置换的方式调整到由区、镇统一规划的工业区内，调整后的土地面积不得超出调整前的土地面积。

2．土地使用权人或市场主体实施的“三旧”改造项目。

（1）对 “退二进三”的产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的原厂房用地和国家产业政策规定的不符合安全生产、环保要求的原厂房用地，根据规划要求调整为经营性用途的，须经过公开交易方式出让（具体另行规定）。

（2）旧城镇改造范围内，市场主体申请收购相邻多宗土地集中改造的，先逐宗办理产权转移手续、统一土地（房产）权属名称后申请土地合宗；或由市场主体按规定程序申请拆迁许可、实施拆迁后再申请土地合宗。

（3）旧城镇改造范围内，土地使用权人联合实施改造的，改造开发后的房地产可以根据联合改造协议的约定在原产权人范围内直接办理房地产登记手续。

（4）旧工业区范围内各土地使用权人进行联合整体改造的，改造后的工业用地可以根据规划要求及联合改造协议在原产权人范围内重新划分地块使用。（5）旧工业区升级改造项目，土地使用权人通过改造（包括连片整体改造）后节余的土地能满足规划分宗要求的，经区招商引资领导小组审核并报区人民政府批准，允许其转让。转让土地面积不得超出改造项目整宗土地面积的50%，且受让方必须已经落实生产项目并符合国家产业要求和我区产业结构调整升级的要求。

（6）旧工业区升级改造项目，土地使用权人申请延长土地使用年限的，按规定补交地价款后，可以按最高法定年限重新确定土地使用权。

3．村居改造项目。

（1）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造。

（2）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、区政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，但不得用于商品住宅开发。

（3）农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地的，经村民（代表）大会表决同意后，向区国土资源部门申请。

（4）集体经济组织自行改造后的土地由本集体经济组织自行开发使用的，可以根据规划用途直接办理划拨供地手续；交由集体经济组织属下单位或全资企业开发使用的，可以根据规划用途办理协议出让或协议流转供地手续。

（5）集体经济组织通过招商引资引入开发企业合作改造而发生土地使用权转移的，应按规定办理土地使用权公开交易转让或公开交易流转手续，并按规定缴纳土地出让金或集体土地流转收益金。（6）旧村居、旧村级工业区改造后的土地按城乡规划确定为经营性用地推向市场的，若公开交易时已经约定开发建设后的房地产按一定面积提留给村集体经济组织的，该提留部分的房地产直接以集体经济组织的名义确权登记。

（7）集体经济组织引入合作改造单位应符合公开、公平、公正的原则。

4．“三旧”改造项目中回迁安置部分的房屋可直接办理确权。

（二）分散土地的合宗。

土地使用权人或市场主体实施的“三旧”改造项目需要对分散土地进行合宗的，应符合下列条件：

1．拟办理合宗的土地，已全部办理了土地确权登记发证。2．土地的所有权性质相同。

3．涉及已经办理了土地使用权抵押、地役权登记的土地，必须办理注销土地抵押权、地役权登记的相关手续。

4．属于市场主体申请拆迁许可、实施拆迁后再申请土地合宗的，须提供与改造范围内所有权属地块的权属人签订的收购协议并已落实相关补偿安置补偿措施，收购协议必须经有资格的法律服务中介机构见证或公证部门公证。

5．拟合宗的土地使用权不属于法律规定限制权利的类型，如法院查封等。6．按规定补交地价款。

（三）改造中的土地置换问题。

“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。

1．“三旧”改造涉及拆旧腾挪的合法用地，确能实现复垦的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及建设用地周转指标的，逐级报省国土资源厅安排。

2．旧村居及工业区改造因土地置换需要调整村居权属界线的，由权属双方签订权属界线调整协议书；需要调整集体、国有土地权属界线的，由集体土地所有权人与土地所在镇政府、街道办事处签订权属界线调整协议书。权属界线调整须依规定向区国土资源部门提出申请。

3．旧村居改造范围内涉及的零星农用地一并改造的，应在本村居其他建设用地范围内安排同等面积建设用地进行复垦，政府给予安排临时周转指标，确实无法安排复垦的，应按规定办理农用地转用手续后方可实施改造。

4．“三旧”改造项目需要办理农用地转用或土地征收手续的，应在申请项目改造时一并提出，并按现行规定办理，涉及安排周转指标的，由改造单位提出申请，逐级上报省国土资源厅批准。

（四）改造项目土地供应计划。“三旧”改造项目用地根据规划作为房地产开发用地的（用于安置被拆迁户的住房用地除外），应纳入政府经营性土地供应计划，按计划推向市场。

市场主体实施改造的项目办理土地出让手续时，区国土资源部门根据批准的土地供应计划方案对出让地块约定土地动工日期和竣工日期。

（五）分类完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续。1．没有合法用地手续且已使用的建设用地，按以下规定完善用地手续：

（1）用地行为发生在1987年1月1日之前的，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行用地确权后，办理房地产登记发证手续。

（2）用地行为发生在1987年1月1日之后2007年6月30日之前、已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿、且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，除属于政府收购储备后再次供地的，其他可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意意见的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

（3）经批准纳入“三旧”改造范围内且根据法律和政策规定属于国有土地，用地行为发生在1987年1月1日之后2007年6月30日之前、已与国有土地的权益单位签订购地协议并已按约定支付购地价款的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状完善建设用地手续，并以协议方式出让。

（4）“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按用地面积5元/平方米的标准进行处罚。

2．已经完善建设用地审批手续但尚未完善供地手续且按目前政策已经不符合协议供地政策的土地，用地单位与土地的权益单位在2002年7月1日前签订经营性用地购地协议、在2006年8月31日前签订工业用地购地协议并已按协议约定全部支付购地价款的，可以按用地发生时间的政策规定完善供地手续或直接理顺产权关系。3．纳入“三旧”改造范围内的历史用地补办建设用地手续，必须符合下列条件：

（1）用地单位承诺接受改造方案及相关拆迁补偿和安置方案；

（2）依法接受处罚并按规定交纳有关费用。

4．纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划，没有合法用地手续的集体性质的土地，参照完善国有土地用地手续的要求完善相关用地手续。

5．完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年底前完成，2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。

（六）边角地、夹心地、插花地和公共用地的处理。1．“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）和公共用地以及旧村庄改造中的空闲地，可一并纳入“三旧”改造。

2．现状为建设用地的“三地”和公共用地，以单块面积3亩为标准，3亩以下（含）由区人民政府处理：属原批文范围的直接确权，不属原用地批文范围而属于集体性质的，由区国土资源部门审核后报区人民政府批准给农村集体组织使用或协议方式办理流转；不属原批文范围但无法证明是集体性质土地的，均认定为国有建设用地，由区国土资源部门审核后报区人民政府直接批准使用也可以收回后重新公开交易或以协议方式出让。单块面积超过3亩或多块累计面积大于改造总面积10%的“三地”和公共用地按规定办理有关用地手续。3．现状为农用地的“三地”和公共用地，以单块面积1亩为标准，1亩以下（含）、多块累计面积不大于改造总面积10% 的由区人民政府处理并报市人民政府备案；面积1亩以上、多块累计面积大于改造总面积10%的按规定办理农地转用、完善用地手续和转为国有土地审批手续，并可在“三旧”改造方案中一并报批。

（七）集体建设用地征收为国有建设用地的办理。

1．纳入“三旧”改造专项规划的旧村庄改造，农村集体经济组织自愿将其所有的集体建设用地征收为国有建设用地的，在符合下列条件的前提下，可以向区国土资源部门提出申请：

（1）该村庄建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划；（2）土地权属清楚，无争议；

（3）已纳入我区“三旧”改造专项规划和实施计划；

（4）制定的改造方案已经区人民政府批准；

（5）改造范围内涉及的 “三地” 和 公共用地依法办理建设用地收回手续或农用地转用手续，取得合法用地批准文件；

（6）村民（代表）大会表决同意。

2．集体建设用地征收为国有建设用地的申请由区国土资源部门审查后报区人民政府审核。经区人民政府审核同意后，逐级上报审批。

3．申请征收为国有建设用地范围内涉及历史用地需完善征收手续的，应将有关内容纳入 “三旧”改造方案予以说明，一并上报。

四、财政扶持政策

（一）政府主导统一改造涉及村居集体用地的经营性项目，经公开交易成交后，土地出让总收入扣除上缴的农业土地开发资金收入后按以下方式进行分配： 1．支付收购价款；

2．扣除收购价款后的收益按3∶7进行区、镇（街道）分成； 3．镇（街道）分成部分可按6∶4进行镇（街道）、村居分成。村居分成部分原则上按村居集体用地在项目中所占的土地面积比例确定。

（二）政府通过挂帐收购实施改造的经营性项目，经公开交易成交后，土地出让总收入扣除上缴的农业土地开发资金收入后按以下方式进行分配：

1．支付收购价款；

2．扣除收购价款后的收益按3∶7进行区、镇（街道）分成； 3．镇（街道）分成部分按4∶6进行镇（街道）、原土地使用权人分成；土地使用权人分成部分的分配比例原则上根据其被收购的土地面积比例确定。

（三）属于“退二进三”的原厂房用地按规划要求调整为经营性用地的项目，经公开交易成交后，土地出让总收入扣除上缴的农业土地开发资金收入后按以下方式进行分配： 1．支付收购地价款。

2．公开交易底价与收购地价的差价部分按3∶7的比例在区、镇（街道）之间分配。

3．溢价（成交价减去公开交易底价）部分，政府和土地使用权人按5∶5的比例分配；政府部分按3∶7的比例由区和镇（街道）分成。

土地使用权人分成部分的分配比例原则上根据其被收购的土地面积比例确定。

上述改造范围内的原厂房用地的价格按地块所在区域的基准地价向上调整30%确定，地上建筑物价格由国土资源部门委托评估确定。

（四）“三旧”改造范围内拆迁、收购或土地使用权人自行改造涉及房改房的，不收取房改房转让增值费。

（五）“三旧”改造项目涉及集体建设用地使用权流转的，在办理集体建设用地使用权流转手续时，收取的集体建设用地使用权流转收益金由区政府统筹安排专项资金，用于村级基础设施建设和公益设施建设。

（六）集体建设用地申请转国有之前已办理集体建设用地流转手续并已缴交集体土地流转收益金的，原土地使用权人在缴清土地出让金后可申请返还已缴交的集体土地流转收益金。

（七）旧村居及工业区改造后的土地需根据土地利用总体规划进行复垦的，对复垦土地按700元/亩·年的标准逐年给予集体经济组织30年的农业生产补贴，由区镇各负担50%；涉及的建设用地使用权补偿，按区有关拆迁补偿政策规定实施。

（八）旧工业区升级改造项目（不含以工业用途取得的商品厂房、员工村及物流用地），在符合城乡规划要求的前提下，不改变用途改造后增加容积率、建筑密度的，不再增收土地出让金。

（九）对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。

（十）在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划的前提下，经区三改办报区人民政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作企业，不视为改变土地用途，不再增收土地出让金。

（十一）连片的旧厂房改造后，容积率达到1.5以上的可以对实施改造的企业给予奖励，奖励标准为：

改造后工业厂房（包括仓库）的建筑总面积×15元/平方米

（十二）镇政府（街道办事处）、社会资金投入旧城镇改造，改造后用于公共设施、生态建设、公益性项目的（非营利性项目），区政府对每个改造项目按改造用地面积每平方米补贴100元的标准奖励改造单位，但总额不超过100万元。

（十三）对我区纳入佛山市112个旧村居改造示范村居名单的村居，2009年至2010年率先启动旧村居改造的，奖励办法按照佛山市财政局《关于印发〈佛山市旧村居改造示范村居建设专项资金管理办法〉的通知》执行，区财政不另行奖励。

不属于佛山市112个旧村居改造示范村居名单上的村居，按改造规划实施旧村居改造的，且承诺不采用易地安置的拆迁补偿方式，区财政按项目投资规模对该村居给予奖励，奖励标准为100元/平方米且总额最高不超过100万元。

五、监督检查

（一）经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）；确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

（二）区纪检监察部门对本区“三旧”改造工作实施监督检查，对区三改办和相关职能部门违反本实施意见和相关政策规定的，要及时进行纠正。

（三）区三改办应加强对“三旧”改造项目批后的监督检查工作。对发现借“三旧”改造政策完善历史用地手续但不实施改造的，报相关职能部门和区监察机关处理。

（四）属市场主体实施拆迁的，政府有关部门应加强对拆迁工作的指导和监督，确保社会稳定。

六、本实施意见自发文之日起执行。

第三篇：关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知粤国土资试点发〔2011〕199号

关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知

粤国土资试点发〔2011〕199号

发布时间：2011-11-24

各地级以上市人民政府，顺德区人民政府：

自《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）（以下简称粤府〔2009〕78号文）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（以下简称粤府办〔2009〕122号文）印发以来，全省各地积极贯彻落实省委省政府的工作部署，规范有序推进“三旧”改造工作，并取得明显成效。与此同时，各地也反映在推进“三旧”改造过程中遇到了一些新的情况和问题，为切实解决推进过程中所遇到的新情况和问题，规范和加快推进“三旧”改造工作，经省人民政府同意，现就“三旧”改造实施工作的有关事项通知如下：

一、建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制

“三旧”改造地块标图建库是落实“封闭运行，结果可控”要求，确保“三旧”改造工作规范推进的重要举措。各地可根据用地调查及规划调整等变化，合理调整“三旧”改造范围与改造地块数据库，并严格按照《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号）的要求，实施“三旧”改造地块标图建库调整工作。

二、加强对“三旧”改造规划实施的指导

各地要按粤府办〔2009〕122号文要求，加快完成“三旧”改造规划的编制、审批和备案工作。同时，以半年为周期，根据“三旧”改造地块

数据库的动态增减调整，相应调整“三旧”改造专项规划，经市政府批准后报省住房城乡建设厅、国土资源厅备案，实施计划也应建立常态申报和动态调校机制。

各地应根据《城乡规划法》及省住房和城乡建设厅印发《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》的通知（粤建规函〔2011〕304号）（以下简称“指导意见”）要求，优化与“三旧”改造相关的控制性详细规划的编制、调整、审批程序，通过召开城市规划委员会专题会议，集中审议“三旧”改造地块所在区域的控制性详细规划、“三旧”改造单元规划、规划设计条件等，切实提高规划审批效率。

对尚未编制控制性详细规划的“三旧”用地，各地要结合“三旧”改造专项规划和城乡发展需要，加快编制控制性详细规划，确保2012年底前实现“三旧”改造用地范围内控制性详细规划的全覆盖。对改造条件成熟、改造需求迫切的重点项目涉及的“三旧”用地，可按“指导意见”要求采取编制“三旧”改造单元规划的做法，按控制性详细规划的法定程序批准后，作为“三旧”改造方案的规划设计条件依据。对已有经审批的控制性详细规划的“三旧”改造用地，符合控制性详细规划的，优先抓紧实施改造；对不突破控制性详细规划强制性内容的，可由各市城乡规划主管部门依相关程序调整控制性详细规划，加快推进项目实施改造；对不符合控制性详细规划且突破强制性内容的，应按法定程序调整控制性详细规划，尽快列入计划改造。对已编制但未经法定程序确定的控制性详细规划的“三旧”改造用地，应加快推进该控制性详细规划的审批工作。

三、规范“三旧”改造实施具体操作办法

（一）查清“三旧”改造涉及土地、房屋现状。各地应对“三旧”改造涉及土地、房屋详细调查，逐宗查清使用人及使用现状，造册汇总，并经公示无异议，由市、县人民政府盖章确认后，可作为该项目完善用地手续报批时使用现状证明材料。对有合法权属来源证明文件的土地、房屋，应及时依法办理确权登记、补偿；对无合法权属来源证明文件的土地、房屋以及超过法定面积标准使用的土地或两宅以上（含两宅）占用的土地，由县级以上人民政府结合当地实际，区分不同情况如用地发生时间等，制订合理的补偿办法，确保和谐改造。

（二）明确历史用地发生时间认定依据。对无合法手续且已使用的建设用地，用地发生时间由市、县人民政府根据当地实际，依据土地利用现状图、工商登记证明、房屋租赁协议、土地房屋违法处罚凭证、航空影像图、卫片等相关证据，统一规范和严格执行用地发生时间认定标准，确保其真实性。

（三）合理确定“三旧”改造项目用地出让面积。按照“封闭运行，结果可控”及先行先试、有利于推进改造的原则，符合“三旧”改造政策并已纳入标图建库范围的 “三旧”改造项目可根据“三旧”改造专项规划、改造方案、改造资金筹措等合理确定改造项目用地出让面积，避免出现圈地和闲置。

（四）统筹平衡“三旧”改造项目间的利益。各地要重视处理好‘三旧’改造与保护利用的关系，特别是要重视做好有历史价值建筑区域和历史文物的保护利用。应根据“三旧”改造专项规划、统筹平衡各类改

造项目的利益，促进各类改造项目有效实施。对提供公共服务设施、市政基础设施等公益设施，或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，各级政府可从土地出让金中安排相应的项目资金予以扶持，或采取容积率奖励和异地补偿等多种方式，实现“三旧”改造项目间的利益平衡，统筹推进“三旧”改造工作。

（五）合理处置“三旧”改造个案中的“三地”超标问题。“三旧”改造项目涉及的边角地、夹心地、插花地面积大于3亩或累计面积超过改造项目用地面积10%，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可由市、县人民政府将项目改造方案连同相关说明（包括超标“三地”一并纳入改造项目的必要性、社会经济预期效益等）一并报省人民政府根据个案处理原则进行审批，纳入“三旧”改造范围，享受“三旧”改造有关“三地”的政策。

（六）依法完善涉及占用国有农用地的“三旧”改造用地手续。“三旧”改造用地属占用国有农用地没有合法用地手续且已使用的历史用地，完善手续可参照粤府〔2009〕78号文十七条执行，无需办理征收手续。

（七）细化完善集体土地历史用地手续政策。各地可参照粤府办〔2009〕122号文中完善征收手续的历史用地报批程序和材料要求，制订本市市级权限内“三旧”改造完善集体土地历史用地手续的具体操作办法。

四、优化工作机制，加快“三旧”改造项目用地报批

对市级审批权限内的“三旧”改造项目，市、县人民政府要尽快确定“三旧”项目的改造主体，督促改造主体提交项目改造方案，及时组织

相关部门对项目改造方案采取集中审查和对改造项目前期手续采取并联审批等方式，简化审批流程，缩短审批时间，尽快推动改造项目实施。对“三旧”改造项目涉及完善征收手续的历史用地和申请将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地，市、县人民政府要尽快确定“三旧”项目的改造主体，及时组织相关部门制订项目改造方案，并由地级以上市级人民政府或授权市、县“三旧”改造工作机构出具综合意见，按粤府办〔2009〕122号文中相关材料要求一并上报省人民政府。

二O一一年十月十二日

第四篇：广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于深化征地制度改革意见的通知

广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于深化征地制度改革意

见的通知

(粤府办[2007]29号)

各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

省国土资源厅《关于深化征地制度改革的意见》业经省人民政府同意，现转发给你们，请结合本地区、本部门实际认真执行。执行中遇到的问题，请径向省国土资源厅反映。

广东省人民政府办公厅

二○○七年三月二十八日

关于深化征地制度改革的意见

(省国土资源厅)

近年来，随着我省经济社会的快速发展，对建设用地需求日益增加，土地价值不断提高，因征地引发各种矛盾纠纷的问题也十分突出。一些地方政府过度介入征地环节，征地工作中补偿标准偏低和补偿不到位、安置措施不落实的现象时有发生，不利于维护被征地农民的合法权益和正常的土地市场管理秩序。为减少和避免政府在征地过程中的过度介入和不当干预问题，通过有效引入市场机制，强化对非公益

性以及营利性用地的市场化运作，实现土地使用和管理公开、公平、公正的目标，现就深化征地制度改革提出如下意见。

一、严格界定政府直接介入征地过程的范围

凡建设项目涉及用地时，地方政府及其职能部门的主要职责是组织、指导用地报批和用地监管。

（一）下列项目用地，地方政府和职能部门应参与征地具体工作。

1.国防军事用地；

2.党政机关办公用地；

3.非营利性的基础设施、公共设施、社会公益事业用地，包括非营利性的城市基础设施、交通、水利、科研、教育、医疗卫生、体育、文化、社会福利、劳动保障、计划生育、公共广播电视及无线电监测设施等用地；

4.特殊用地，包括监狱、劳教（改）所、戒毒所、看守所、治安拘留所、消防站、国家物资（粮食）储备库、宗教活动场所等用地；

5.政府财政全额投资的项目用地；

6.国家和省的重点项目用地。

（二）除第（一）项所列的各类项目用地外，非公益性以及营利性建设项目用地，按以下程序办理。

1.项目在符合土地利用总体规划、城镇发展规划，落实农用地转用计划指标和耕地占补平衡措施，符合国家产业政策的前提下，遵循市场规则，由用地者与土地所有者（土地使用权人）直接协商，双方经协商同意后，签订征（用）地补偿协议，向政府申请办理转用、征

收（用）、变更登记等手续。

2.项目属经营性用地的，应按有关规定进入土地交易机构进行招标、拍卖、挂牌或上网竞价公开交易，确定征（用）地补偿价格，再向政府申请办理转用、征收（用）、变更登记等手续。

具体实施办法，由省国土资源厅会省监察厅、财政厅、发展改革委和省农业厅等部门另行制订。

二、完善和落实相关配套政策措施

（一）强化规划管理。严格执行土地利用总体规划、城市总体规划及乡镇、村庄规划和产业规划。充分发挥土地利用总体规划的宏观调控作用，加快新一轮土地利用总体规划的修编工作，加强对社会主义新农村建设的规划指导。

（二）明晰集体土地产权。各地要加快农村集体土地产权登记发证工作，有条件的地方要将集体土地所有权证发到村民小组（经济社）。各地集体土地所有权登记发证工作应于2007年上半年前基本完成。

（三）申请用地必须落实具体项目。不得无项目申报用地，所申报的项目必须已经依法审批、核准或备案。

（四）严格执行用地标准和土地使用条件。所有建设项目用地，必须符合国家或省规定的用地定额指标、投资强度等用地标准和条件，不得随意改变土地用途。

（五）依法缴纳税费。土地使用者必须依法缴纳有关税费。

（六）加强建设用地的批后利用监管。各级人民政府和有关部门要建立健全批后利用跟踪管理制度，及时查处“圈而不征、未征先用、少征多用、征而不用”等违法违规行为，净化土地市场，防止土地闲置浪费。有关情况应定期逐级上报至省国土资源厅。

（七）研究建立公正、有效的征地争议调处、裁决制度。积极探索解决征地争议的新机制和新方法，及时解决征地纠纷，切实做到为民、便民和利民，维护社会稳定。具体由省法制办会同省国土资源厅研究落实。

（八）落实补偿安置措施。各级人民政府和各有关部门要严格按照国家和省的有关规定，切实安置好被征地农民。除采取货币安置等通常方式外，要积极探索留地安置、就业安置、农业生产安置以及将被征地农民纳入社会保障体系进行安置等办法和措施，保证农民不因被征地而返贫，生活水平不因被征地而降低。要严格执行按不少于征地面积10％的标准安排留用地的政策，规范留用地的管理，留用地用途、转让手续、税费缴纳等具体办法，由省国土资源厅会同有关部门尽快研究制订。要抓紧研究建立失地农民的社会保障制度，切实解决好被征地农民的社会保障问题，此项工作由省劳动保障厅会有关部门负责。

发布部门：广东省政府 发布日期：2007年03月28日 实施日期：2007年03月28日(地方法规)

第五篇：广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府[2009]56号)

广州市人民政府关于加快推进“三旧”

改造工作的意见

穗府[2009]56号

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008—2020年)》，着力推进我市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)改造工作，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，现根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号，以下简称《若干意见》)有关精神，结合我市实际，提出如下意见。

一、深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，认真抓好贯彻落实

“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。为推进该项工作，省政府专门下发文件，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，为我市推进“三旧”改造工作提供了历史性契机。对此，各级、各部门要认真组织学习《若干意见》，深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，进一步提高对推进“三旧”改造的思想认识，增强抓好“三旧”改造的责任感和紧迫感，掌握“三旧”改造工作目标、原则和总体要求，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位臵，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。

二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事

“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。各级、各部门要严格依法依规办事，科学制订出台符合广州实际的“三旧”改造专项政策，合理确定“三旧”改造范围，紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益，加快推进“三旧”改造工作。对申请列入“三旧”改造范围的项目，要严格按照省政府文件精神逐一进行对照，不符合条件的坚决不能列入，对已列入“三旧”改造的项目，必须编制控制性详细规划和改造方案，执行好省政府文件规定的政策措施，确保省“三旧”改造政策不滥用，使重点改造项目能够得到有效保障。

三、科学编制改造规划和实施计划，加快完成改造任务

由各区政府牵头，会同相关主体，立即着手开展“三旧”用地的调查摸底，全面掌握每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况，并分类列表造册、落图标注。继续发挥好土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的引领作用，按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为导向，对“三旧”改造项目进行统一规划，尽快编制完成区域内所有“三旧”改造项目的规划和实施方案，科学合理地确定改造范围、规划功能和具体设计条件，促进现代产业发展和公益事业建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境，提高用地产出效益。依据“三旧”改造规划，制订全市“三旧”改造近、中、远期目标任务和实施计划，力争用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作，用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。

四、遵循政府主导、市场参与的原则，分类推进“三旧”改造工作

“三旧”改造是一项复杂的社会系统工程，需要动员各方力量共同参与。政府是“三旧”改造的责任主体，应切实加强在规划、计划等方面的统筹引导，统一组织、加强监管、严格执法，确保“三旧”改造计划的顺利实施。要坚持市场运作、多方共赢的方针，积极用足用好政策，在市的权限范围内实行税费减免和返还优惠政策，营造富有吸引力的经济条件和政策环境。要拓宽融资渠道，以土地有形市场为平台，公开吸引市场主体全面投资“三旧”改造项目。要积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目。要建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，激励原用地主体参与改造，在符合政策法规和一定条件的前提下，允许“三旧”改造项目的原用地主体采取合作合资等方式自主实施改造。

五、充分发挥各区在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性

各区政府是“三旧”改造的第一责任主体，各区党委应切实加强组织领导。市有关部门应积极支持区加快推进“三旧”改造工作，大力推进事权下放。在集中审批的前提下，将控制性详细规划范围内推进“三旧”改造的决策权、市政府储备土地以外的改造收益权、维护稳定实行行政强制的决定权等依法委托或授权各区，构建重心下移、权责一致、统筹高效的职能分工体制。要按照集中、高效、简化、优化的原则，加快制订出台“三旧”改造办事流程、工作时限和规划控制指引，对“三旧”改造项目涉及的审批、审核事项实行并联办理，尽量缩短办理时限，提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。

六、切实加强组织领导，确保“三旧”改造各项工作顺利推进

为加强“三旧”改造工作的组织领导，市成立“三旧”改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，各区政府和各相关部门为成员单位。成立市“三旧”改造办公室(正局级)，作为市“三旧”改造工作领导小组日常性工作机构，以及统筹全市“三旧”改造工作的常设性工作部门，负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务。有关区应相应成立“三旧”改造机构，负责本区域“三旧”改造组织实施工作，并组织各有关街、镇协同推进。要严格目标责任考核，将“三旧”改造工作纳入效能监察和目标责任考核范围，对在“三旧”改造中做出突出贡献的集体和个人给予奖励，对工作不力、推诿塞责的依规问责。要加强宣传引导，按照团结、稳定、鼓劲和正面宣传为主的方针，利用多种形式，加大对“三旧”改造工作的宣传力度，不断提高各级各部门对“三旧”改造工作重大意义的认识，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情，营造有利于“三旧”改造工作的良好舆论氛围。

附件：

1、广州市人民政府关于广州市推进旧城更新改造的实施意见

2、广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

3、广州市人民政府关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见

广州市人民政府

二○○九年十二月三十一日

附件1：

广州市人民政府关于广州市推进旧城更新改造的实施意见

为积极实施“中调”战略，加快推进我市旧城更新改造工作，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区政府应当从实际出发，抓紧对本区域的旧城区进行网格化、片区化、全覆盖性梳理、调查，根据梳理、调查的基本情况，在会商市“三旧”改造办公室意见的基础上，结合房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素，明确拆(成片重建模式)、改(零散改造模式)、留(历史文化保护性整治模式)的选址范围和更新改造方案，尽快组织编制完成本区旧城更新改造规划和计划，并将改造规划和计划提交市“三旧”改造工作领导小组审定后执行。

各区政府、各有关部门应当严格按照市“三旧”改造工作领导小组批准的改造规划和计划推进各项工作，争取用3年至5年时间，基本完成越秀、海珠、荔湾区等重点区域的重点成片重建改造项目的动迁工作，使旧城更新改造工作初见成效。

(二)市、区分工。旧城更新改造工作实行政府主导、以区为主、部门服务、属地负责。有关区政府是本区旧城更新改造的责任主体，负责改造前期摸查、编制改造方案和拆迁补偿安臵方案、拆迁安臵、行政强拆、建设本区就近安臵房、土地储备整理、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。有关区政府主要领导是本区旧城更新改造工作的第一责任人，改造工作情况实行目标责任制管理，纳入政绩考核范围，并接受人大、政协的监督以及社会各界、市民群众的监督。市“三旧”改造办公室负责制订出台全市“三旧”改造相关的配套政策，负责编制各区“三旧”改造计划，负责审核改造项目方案，统筹资金平衡，负责集中办理“三旧”改造项目涉及市级权限范围内的立项、规划、国土房管、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务，负责指导、协调和监督各区“三旧”改造工作，负责办理市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

市、区各有关部门应根据市“三旧”改造工作领导小组确定的工作分工，在各自职责范围内，做好旧城更新改造的各项工作。

二、旧城更新改造模式

(三)成片重建改造模式。对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，应以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。

(四)零散改造模式。对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造、高层房屋加装电梯、立面整饰等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。

(五)历史文化保护性整治模式。对历史文化街区和优秀历史文化建筑，应严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新，按照“重在保护、弱化居住”的原则，参照拆迁管理法律法规，合理动迁、疏解历史文化保护建筑的居住人口。探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制。

(六)旧城更新改造项目公共服务设施建设。结合“五个一”工程，加快改善旧城更新改造项目范围内路、水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。公共服务设施建设计划应优先安排，并与更新改造同步建设、同步配套。

三、旧城更新改造资金筹措方式

(七)成片重建改造项目的资金筹措。成片重建改造项目由区政府为主体，建立投融资平台，采取市场开发方式进行运作。成片重建改造项目原则上由区政府组织拆迁补偿完毕后，通过土地公开出让回笼资金。在确定开发建设条件和有效控制拆迁、开发风险的前提下，鼓励各区探索采取将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式，确定开发建设单位。

(八)零散改造项目的资金筹措。零散改造项目原则上由业主负责修缮改造，其中直管房修缮改造和街区公共设施整治费用由区政府出资，与直管房难以分割的私房修缮改造费用区政府可给予一定补贴。

零散改造项目的私房业主愿意搬迁的，可适用旧城更新改造拆迁补偿安臵政策。

(九)历史文化保护性整治项目的资金筹措。历史文化街区和优秀历史文化建筑保护性整治更新项目中，已纳入成片重建改造项目的，按照本意见第七条规定筹措改造资金，其余项目按本意见第八条规定筹措改造资金。

(十)财政资金扶持和资金平衡政策。

成片重建改造项目土地公开出让收入扣除按规定计提、上缴的专项资金后，将土地储备成本先行拨付给区政府。

除市政府土地储备项目外，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区未来5年的旧城更新改造项目的增值收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)按8：2的比例由市、区分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。旧城更新改造项目由各区政府在本区域内实现改造资金统筹平衡。

各区在编制财政预算时，应安排旧城更新改造资金投入。

(十一)更新改造税费优惠政策。按照“拆一免一”的原则，在市的权限范围内，对成片重建改造项目实行税费减免和返还优惠政策，充分发挥各区政府的积极性和主动性，吸引社会资金参与改造。

四、旧城更新改造拆迁补偿安臵政策

(十二)完善旧城更新改造拆迁补偿安臵办法。旧城更新改造范围内住宅房屋的拆迁补偿安臵，试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。对补偿安臵后居住仍然困难的被拆迁人，符合本市住房保障条件的，可优先申请保障性住宅解决居住困难。

全市旧城更新改造拆迁补偿安臵指导政策由市国土房管局另行制订。

(十三)实行多种补偿安臵方式。旧城更新改造范围内的住宅房屋，被拆迁人可以选择货币补偿、本区域就近安臵和跨区域异地安臵3种补偿安臵方式。货币补偿、本区域就近安臵、跨区域异地安臵的补偿安臵标准基本等同。

(十四)多渠道筹措动迁安臵房源。市、区政府和各相关部门应当按照“先安臵、后改造”的原则，根据旧城更新改造计划和动迁房源需求情况，多渠道筹措动迁安臵房源。

市政府结合中心镇建设，抓紧选址建设适配、紧凑、节地型的跨区域异地安臵社区，加大、加快配套安臵商品房建设。

异地安臵社区建设过渡期内，市、区各部门应统筹使用好各种政府存量房源，调整限价商品住房现行销售范围，将适配的房源优先用于旧城更新改造拆迁安臵。各区政府可以根据房地产市场发展情况和动迁居民的实际需求，收购适配的中低价位普通商品住房，供动迁居民选择安臵。

各区政府应当在本区域范围内，选址建设适配、紧凑、节地型的就近安臵社区。

异地安臵房和就近安臵房可以通过土地公开市场引入社会资金进行建设。

(十五)实行“阳光动迁”。试行旧城更新改造事前征询制度，开展两轮征询，全面、及时、动态地公开各种拆迁补偿安臵信息，充分尊重改造区域居民的参与权和知情权，使其真正成为旧城更新改造的主导者和推动者。

第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续，第二轮，征询改造区域居民对补偿安臵方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安臵协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。

(十六)明确动迁实施主体。各区政府可以成立区属国有动迁公司，承担旧城更新改造项目的动迁工作，着力提高动迁队伍服务水平和动迁效率，建立科学动迁机制，规范动迁工作。

(十七)多渠道保障安臵房用地供应。市、区国土房管和规划部门应进一步落实异地安臵房和就近安臵房用地，纳入土地供应计划优先保障。

鼓励企业提供存量土地建设就近安臵房。闲臵土地、“烂尾地”、前臵审批用地、划拨用地等存量土地(纳入全市“退二进三”计划的用地除外)的用地单位愿意配合建设就近安臵房的，可在符合城市规划的情况下，合理调整土地用途，适当增加地块开发强度，减免土地闲臵费等相关税费，并可采取招标方式确定建设单位。

(十八)完善异地安臵房配套建设。在抓紧推进异地安臵房建设的同时，同步推进异地安臵房项目的市政、公建、公用、公交等配套设施建设，通过动迁导出区与导入区的分工合作，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源，切实解决异地安臵居民的后顾之忧。

(十九)行政裁决和行政强制。对于两轮征询后少数未签订拆迁补偿安臵协议的被拆迁人，依法启动行政裁决程序，并委托区政府组织采取行政强制执行依法生效的行政裁决决定，切实维护社会公共利益和最广大群众的合法权益。

(二十)加强动迁监督管理。积极探索第三方参与房屋拆迁监督的新方法，可邀请人大代表、政协委员、社会工作者、法律界人士和被拆迁人代表，参与房屋拆迁全过程监督。监察部门要加大对动迁工作的监督检查力度，对在动迁工作中存在的滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等损害被拆迁人合法权益的违纪违法行为，依纪依法予以查处。

五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧城更新改造的规定和政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件2：

广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号)的基础上，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。

(二)明确职责分工。

1.市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。

市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

2.区整治改造领导和工作机构。

“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

二、整治改造模式

(三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

三、“城中村”全面改造政策

(五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。

全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安臵方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安臵方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。

(六)改造主体和运作方式。全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安臵方案和实施计划具体组织实施。

全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。鼓励村集体经济组织自主实施改造。(七)规划管理政策。全面改造项目专项规划应当对地块开发强度进行综合协调和平衡，在符合所在区域控制性详细规划要求的前提下，合理统筹考虑本行政区域旧城更新改造安臵房建设需要。鼓励“城中村”全面改造项目参与建设旧城更新改造安臵用房。

(八)土地利用政策。

1.全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位臵调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。

2.全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。

3.全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。

4.全面改造的“城中村”土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。

5.全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。位于“城中村”居民点范围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。

6.全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用计划优先予以保障。

(九)财政支持政策。

1.全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

2.全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。

3.除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

(十)全面改造项目的公共服务设施的同步更新改造。加快“城中村”全面改造项目范围内道路和公交线路建设，改善“城中村”居民出行条件。加快全面改造项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。全面改造范围内的公共服务设施由改造实施主体负责组织建设。

四、“城中村”综合整治政策

(十一)项目计划管理。综合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。

(十二)综合整治投融资模式。综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。在符合城市规划、留用地管理政策和经80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。

(十三)综合整治的财政支持政策。区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。

(十四)综合整治范围内历史建筑物产权登记发证。纳入“城中村”综合整治范围内，在修建性详细规划中保留的部分建筑物，经全面整治且通过市“三旧”改造办公室审查的，可办理房地产登记发证。

(十五)综合整治项目转为全面改造。未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。

(十六)综合整治项目适用全面改造政策。涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。

五、“城中村”整治改造的拆迁补偿安臵办法

(十七)补偿安臵方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安臵方式。

(十八)确定住宅房屋拆迁补偿安臵基准建筑面积。“城中村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安臵的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。

基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。

(十九)复建补偿标准。确定拆迁补偿安臵基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安臵，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安臵住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安臵，按被拆迁房屋重臵价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

没有确定拆迁补偿安臵基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予安臵，合法建筑外的部分，按建设成本给予货币补偿。

被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。

(二十)货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。

(二十一)非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。

(二十二)安臵住房建设。在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安臵房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安臵房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。

可以实行自住性和经营性安臵房分开建设、经营性安臵房集中经营，团购、团租安臵房用作旧城更新改造安臵房或保障性住房等模式。鼓励在“城中村”整治改造中配建旧城更新改造安臵房，配建旧城更新改造安臵房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。

(二十三)安臵房确权和交易。全面改造项目的安臵房(含非住宅复建安臵房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安臵房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

(二十四)拆迁安臵争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安臵方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

六、其他保障措施

(二十五)整治改造规费优惠政策。按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安臵房，引导现代产业在“城中村”改造区域集聚发展。

(二十六)加强违法违规整治工作。根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的“城中村”，尤其是全面改造的“城中村”，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。(二十七)加快纳入城市管理和保障体系。加快将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。

七、未列入138条在册“城中村”范围内的“城中村”整治改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准，可适用本意见。

八、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关“城中村”整治改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：广州市全市52条全面改造“城中村”名单

附件：

广州市全市52条全面改造“城中村”名单

越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)，海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)，荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。

附件3：

广州市人民政府关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见

为进一步加大市区产业结构调整力度，更好调动原土地使用人实施旧厂房改造的积极性和主动性，根据《若干意见》和市政府《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》(穗府[2008]8号)精神，按照尊重历史、统筹兼顾、利益共享、公平公正、促进改造的原则，对市辖区内“退二”企业用地及国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等(以下统称旧厂房)产业用地，提出如下处臵意见。

一、国有用地的处臵

(一)处臵方式。

经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件(含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地，可按以下方式进行处臵：

1.自行改造，补交地价。

依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造(商品住宅除外)，并按规定补交土地出让金。原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。

改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。

2.公开出让，收益支持。

具备开发经营条件的原址用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。原土地使用权人可选择以下一种收益支持方式计算补偿款：

方式一：规划(毛)容积率在3.5以内(包括3.5，下同)的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3.5的，按(毛)容积率3.5以内部分用地产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再计算补偿款。

方式二：规划(毛)容积率在3.5以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3.5的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上(毛)容积率3.5以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。

补偿给原土地使用权人的土地收益包含土地整理、修复费用，由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。

纳入政府收购储备，选择方式一的，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣，选择方式二的，由土地储备机构按原用途土地、房屋和设备的评估价格预支补偿款。

旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。

土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

3.公益征收，合理补偿。

原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。原土地使用权人可选择以下一种方式计算补偿款：

方式一：按同地段1.8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。

方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。

(二)原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期的土地出让金。将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按自行改造、补交地价和公开出让、收益支持的方式进行处臵。因规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施等原因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式进行处臵，企业应当配合政府开展征收工作。

(三)纳入旧城区成片改造范围、且不具备独立开发的旧厂房用地，由政府依法收回，并按照处臵方式中的公益用地标准予以补偿。

(四)无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合历史用地登记确权)，且土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，由土地实际使用人按照《若干意见》第十七条的有关规定先行完善用地手续后，按上述(一)的3种方式进行处臵。

二、村集体用地的处臵

(一)处臵方式。

用地行为发生在1987年1月1日之前，或已取得《同意使用土地通知书》或《建设用地批准书》的集体建设用地，可按以下方式处臵：

1.自行改造。

(1)村集体经济组织可依规划自行改造用作除商品住宅开发以外的经营性开发项目。村集体经济组织自愿申请转为国有土地的，暂缓收取土地出让金。发生转让的，转让前须按规定计收土地出让金。

(2)集体旧厂房用地用于商品住宅开发的，应当转为国有土地。其中连同旧村一并改造的，可补办协议出让手续，并按规定计收土地出让金。

2.公开出让，收益支持。

集体旧厂房用地转为国有用地后，商品住宅以外的经营性项目用地，村集体经济组织可申请交由政府组织公开出让。用于商品住宅开发且不与旧村一并改造的，必须由政府统一组织公开出让。

土地公开出让后按照出让成交价格的60%补偿给村集体经济组织，用于“城中村”改造、村庄整治、村内基础设施和公益事业项目建设。

土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，已确定的土地收益补偿款不再调整。

3.依法流转改造。集体旧厂房用地可依法流转后由其他主体进行改造。保留集体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金。

4.依法征收。

集体旧厂房用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，由政府依法征收，并按现行征地补偿的有关规定给予补偿。

(二)结合村留地管理和“城中村”改造。

无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，符合土地利用总体规划和改造规划，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，符合以下条件之一的，可在完善集体建设用地审批手续后，按上述(一)的3种方式进行处臵。

1.补办手续的用地用于兑现留用地指标，2.留用地指标额少于(含无留用地指标)改造项目用地面积，但改造项目符合现代产业发展要求，且仍有未征用的农用地可预支留用地，3.纳入“城中村”改造范围与旧村改造一并规划、平衡成本、统筹实施的村集体旧厂房用地。

不符合上述3个条件的集体旧厂房用地，由区政府征收为国有建设用地后统筹使用，优先用于其辖区内农村留用地落地、现代产业用地和拆迁安臵房建设。区政府统筹后仍安排给本村集体经济组织作产业用地使用的，办理协议出让手续，并按规定计收土地出让金。

三、其他规定

(一)按城乡规划需要整合旧厂房用地以外的边角地、夹心地、插花地的，应一并列入改造范围，由改造主体承担相应的改造费用。

(二)经原土地使用权人同意，政府可先行组织地块出让后再实施搬迁。

(三)原土地使用权人与实际使用人不一致时，由原土地使用权人与实际使用人达成补偿协议后，再向有关部门提出土地处臵申请。实际使用人的搬迁补偿由原土地使用权人与其协商解决。

(四)原址用地已补办出让手续并已缴交土地出让金的，补交土地出让金时剩余年期的土地出让金可作抵扣，采用公开出让、收益支持方式处臵的，剩余年期的土地出让金另行返还。

(五)2007年6月30日以后的违法用地，应严格按《中华人民共和国土地管理法》和我市留用地管理的相关规定办理农转用和土地征收手续。

(六)在本意见出台前已列入我市“退二进三”目录并已实施搬迁补偿的旧厂房用地，可在不变更既定搬迁补偿方式的前提下，适用本意见的有关规定。

四、按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未实施建设或项目在2007年6月30日后才建成，现改为商业金融、办公、文化娱乐、居住等用途的，相关处臵意见另行制订，不适用本意见。

五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧厂房用地处臵意见与本意见不一致的，以本意见为准。