南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋

第一篇：南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋

南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋

征收与补偿方案

南大街是贯穿市区中心的主干道，西南河路以西、海港路以东、南大街以北、南洪街以南区域，由于建成较早，南洪街交通拥堵严重；沿街企业破产或搬迁后，基础设施落后的问题一直未得到整体解决，直接影响到城市的整体形象。为推进中心区城市建设，加快旧城改造步伐，依据市区总体规划，经芝罘区第十六届人民代表大会第四次会议审议通过，南大街商业广场旧城改造项目已被纳入区2011年度国民经济和社会发展计划。根据房屋征收相关法律、法规，制定本方案。

一、征收范围

西南河路以西，洪源胡同以东，南大街以北，南洪街以南区域。

二、法律、法规依据

•国有土地上房屋征收与补偿条例‣（国务院令第590号）、•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施†国有土地上房屋征收与补偿条例‡有关问题的通知‣（鲁政办发„2011‟25号）、•关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知‣（住建部建房„2011‟77号）等有关规定。

三、签约期限

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2011年10月10日至2011年12月8日为签约期限;其中2011年10月10日至2011年11月9日为速迁奖励期。

四、征收补偿方式

被征收房屋实行货币补偿或房屋产权调换补偿方式。选择房屋产权调换的，实行就地调换安臵。

1、被征收房屋主体货币补偿价格，由被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）选定的房地产评估机构按有关规定评估确定均价为9224元/ｍ²。

2、被征收房屋产权调换实行等价值调换。等价值调换面积=按分户评估报告确定的被征收房屋主体补偿金额÷选定的调换房屋楼层投资优惠价格（详见附表），以此进行房屋产权调换。

3、就地产权调换，按单层建筑面积计算。

（一）货币补偿

被征收房屋货币补偿额＝房证建筑面积（低于45 m²的“房困户”解困补到45 m²）×评估单价（具体价格详见分户评估表）+搬迁补助费+临时安臵费+附属设施及装修补偿费（包括燃气、电话、有线电视、小棚、附属设施及装饰装修等补偿）。

（二）就地产权调换

1、南大街商业广场旧城改造项目新建住宅为高层房屋（期房），共33层，其中1-9层为非住宅，10-33层为回迁安臵用房。

安臵户型分为8个档：65m²、77m²、89 m²、90 m²、100 m²、110 m²、130 m²、140 m²。房屋面积最终以房屋管理部门确认的面积为准。

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2、就地产权调换相关规定

①被征收房屋房证建筑面积低于45 m²的“房困户”,按45 m²计算货币补偿金额；房证建筑面积45 m²以上的被征收房屋，按房屋产权证登记的实际面积计算货币补偿金额。

②就地产权调换，被征收人能够选择的安臵房最大调换面积=等价值调换面积+15m²（15 m²内需按楼层投资优惠价格自行投资购买）后最近的户型档。但超出等价值调换面积+15m²部分，被征收人需按市场优惠价格投资。

③被征收人按照签订征收补偿协议并搬迁交房的先后顺序挑选安臵房；挑选安臵房时，若应选档户型已被选完且之上就近档户型在安臵该档被征收人后仍有剩余，被征收人可选择该档户型房屋。

④被征收人原房屋暖气投资不另行补偿，抵顶所调换房屋面积的暖气投资；原房屋没有暖气投资的，按被征收房屋产权证面积80元∕m²扣减房屋主体评估价格。燃气投资2652元/户和有线电视投资250元/户由被征收人自行投资。

⑤安臵房选择毛坯房的，征收人按单层建筑面积100元∕m²标准计发室内配套款，由被征收人自行配套。安臵房选择初装房的，不计发室内配套款。

五、“房困户”审查标准和条件

“房困户”必须同时具备以下三个条件：

1、拟被征收房屋所有权人仅有一套住房；

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2、拟被征收房屋所有权人房屋面积低于最低保障户型使用面积34 m²或建筑面积低于45 m²；

3、需提出解困书面申请并同意调查和公示解困，经审查核准。

六、公管房、自管房的补偿原则

被征收的公管房、自管房，现承租人未参加过房改的，在征收公告期限内签定协议并搬家交房的，由本人提出书面申请，经产权单位同意，报市有关部门审批，符合房改条件的，可对现承租房屋进行房改；不符合房改条件的，房屋所有权人与房屋承租人解除租赁关系的，对房屋所有权人进行补偿；不能解除租赁关系的，给予房屋产权调换，由产权人与承租人重新订立租赁合同。

七、其它征收补偿

1、被征收房屋附属设施，按燃气2652元/户、有线电视移装费250元/户、电话移机费150元/部、空调移装费200元/台、网络移装费180元/套、太阳能移装费180元/台、热水器移装费80元/台给予补偿。

2、被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，按实际经营使用的合法建筑面积和批准经营类别（生产及仓储类30元/月/平方米、办公及公益类40元/月/平方米、商贸及服务类50元/月/平方米），一次性支付被征收人10个月的利用住宅营业补助费。

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3、被征收房屋附属设施，按评估机构评估金额予以补偿；房屋配套小棚（房改表有备案的）按建筑面积1200元∕m²给予补偿。

八、安臵房屋标准

就地安臵房分毛坯房、初装房。

1、毛坯房标准为：水、电、暖（含暖气片）、燃气、电话、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。

2、初装房标准为：在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门；卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头；厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头；除卫生间外，地面为压光水泥地面。

九、产权调换的方法与步骤

1、选择房屋产权调换的被征收人，搬家交房时自行结清发生的水、电、煤、暖、有线电视等相关费用，签订•交房验收单‣；

2、按“先交验旧房，再领取选房顺序号”的原则，按选房顺序排号选择楼号、单元、楼层、户型面积。

十、搬迁补助与签约奖励

1、搬迁补助费为每户1000元（每个房证视为一户），选择产权调换的被征收人享受两次搬迁补助。

2、临时安臵补助费。临时安臵期间，由征收人付给被征收人临时安臵补助费，由被征收人自行安臵。被征收人房屋建筑面积

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小于45 m²的，按45 m²计发；建筑面积45 m²以上的，按房屋产权证记载面积计发。发放标准为每月20元/m²。

①选择货币补偿的，由征收人付给被征收人三个月的临时安臵费。

②选择就地产权调换的，临时安臵期限为36个月。临时安臵补助费自搬家交房之日起，发至回迁安臵通知之日后延四个月止。在搬家交房时暂付两年，剩余部分按年度支付；超出规定期限，临时安臵补助费按每月40元/m²计发，回迁安臵时一并结算付清。

3、签约、速迁奖励

本区片房屋征收签约期为60天，其中速迁期为30天。

①被征收人在签约期内签订征收补偿协议并搬迁交房的，按被征收房屋房证建筑面积100元/平方米标准，计发签约奖励，不足10000元的按10000元计发；超过60天后取消此项奖励。

②被征收人在速迁期内签订协议并搬迁交房的，按被征收房屋房证建筑面积300元/平方米标准，计发速迁奖励；超过30天后取消此项奖励。

③选择就地产权调换的被征收人，在速迁期内签订协议并搬迁交房的，超出应调换房屋面积15㎡以内的部分，在投资优惠价基础上再优惠300元/㎡；超过30天后取消此项奖励。

④选择产权调换在签约期限内签定协议并搬家交房的，免收第一年的物业管理费；第二年、第三年的物业管理费按物价部门核定的物业管理费收费标准减半收取。

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十一、费用结算

1、选择货币补偿的被征收人，在签定协议搬迁交房的同时，由征收人一次性付清所有征收补偿费。

2、选择房屋调换的被征收人，签定协议搬迁交房后，征收人付给被征收人搬迁补助费、签约奖励费、临时安臵补助费（暂付两年）、附属设施及装修补偿款等。

3、被征收人所选房屋增加面积的投资，待所调换房屋办理回迁手续时，由被征收人结清。

十二、物业管理

1、本次征收实行产权调换的，按物业管理相关规定缴纳物业管理费。

2、在本小区内为被征收人免费设有自行车和摩托车的停车场所。

十三、征收组织形式

1、本次征收按照公开、公平、公正的原则，实行被征收房屋和调换房屋评估价格公开，征收人提供的产权调换房楼号、单元、楼层、面积、房屋套数公开，做到依法征收、规范操作。

2、本次房屋征收部门为烟台市芝罘区住房和建设局，征收实施单位为芝罘区人民政府毓璜顶街道办事处。

3、征收办公室设在面市街副5号（办公电话：2607907），主要负责征收政策的解释、咨询服务与协议审签等工作。办公现场设有整个小区的总规划图、调换房展示图，公示调换房相关信息。

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十四、征收程序

1、由被征收人选定的烟台市诚信房地产评估有限公司对被征收房屋主体、附属设施及装饰装修等逐户进行勘查评估。

2、芝罘区人民政府发布•房屋征收决定公告‣后，区房屋征收部门委托房屋征收实施单位按户发放•征收通知‣和•房地产评估报告书‣，逐户进行征收动员工作。

3、被征收人持房屋所有权证（公管房、自管房持租赁合同）、房改售房价格审查书、国有土地使用证、产权人身份证等相关证件到现场审签室办理征收手续。

4、在•房屋征收决定公告‣确定的签约期限内,征收实施单位与被征收人达不成征收补偿协议的，由房屋征收部门报请区政府作出补偿决定，依法送达被征收人，并在房屋征收范围内公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。

十五、产权调换房屋办理所有权证和国有土地使用证的相关事宜

由房屋征收实施单位负责为产权调换房办理烟台市住房和城乡建设局颁发的房屋所有权证和烟台市国土资源局颁发的国有土地使用证；被征收人投资面积部分，由被征收人按照国家有关规定缴纳税费；其它办证所需费用由征收人承担。

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十六、本方案由南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收实施单位和评估机构负责向被征收人解释。（王大鹏）

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烟台市芝罘区人民政府房屋征收决定公告

为推进中心区城市建设，加快旧城区改造步伐，烟台市芝罘区人民政府决定对南大街商业广场旧城区片范围内的房屋实施征收。根据•国有土地上房屋征收与补偿条例‣（中华人民共和国国务院令第590号）有关规定，芝罘区第十六届人民代表大会第四次会议审议通过，南大街商业广场旧城改造项目已被纳入区2011年度国民经济和社会发展计划。现将南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收决定公告如下：

一、项目名称：南大街商业广场旧城改造项目。

二、征收范围：西南河路以西，洪源胡同以东，南大街以北，南洪街以南区域。

三、征收部门：烟台市芝罘区住房和建设局。

四、征收实施单位：烟台市芝罘区人民政府毓璜顶街道办事处。

五、评估公司：烟台市诚信房地产评估有限公司。

六、办公地点：面市街副5号，办公电话：2607907

七、签约期限：2011年10月10日至2011年12月8日为签约期限;其中2011年10月10日至2011年11月9日为速迁奖励期。

八、房屋征收与补偿方案：详见附件。

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九、被征收房屋所有权人权利：如被征收房屋所有权人不服本征收决定，可在征收决定公布之日起60日内向烟台市人民政府申请行政复议，或者在征收决定公布之日起3个月内向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼。

特此公告。

烟台市芝罘区人民政府 二○一一年九月二十九日

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《南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》征求公众意见及

修改情况的说明

南大街商业广场旧城改造项目住宅房屋征收与补偿方案（征求意见稿）‣于2011年7月29日对外发布，征求公众意见，已于8月27日结束。现将征求公众意见及根据公众意见修改情况说明如下：

一、征求公众意见情况

1.关于住宅主体货币补偿价格问题

答复：9156元/平方米的货币补偿均价是按照•国有土地上房屋征收与补偿条例‣、•国有土地上房屋征收评估办法‣及•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知‣的有关规定，按照当时的评估时点评估得出的。发布住宅房屋征收决定公告时的评估价格，由评估公司按有关规定修正后公布。

2.关于易地安臵房源问题

答复：本区片房屋征收采取就地产权调换或货币补偿安臵方式。确需异地安臵的被征收人，可向征收办公室提出书面申请，协商解决。

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3.关于能否额外增加投资面积问题

答复：选择就地产权调换，被征收人能够选择的安臵房最大调换面积=等价值调换面积+15m²（15 m²内需按楼层投资优惠价格自行投资购买）后最近的户型档。但超出等价值调换面积+15m²部分，被征收人需按市场优惠价格投资。

4.关于小棚等附属设施补偿较低问题

答复：小棚作为附属设施，不计入房屋建筑面积，补偿时只考虑房屋重臵成本。按照•烟台市房屋拆迁补偿安臵若干规定‣，太阳能等附属设施只给予设施移装费。

5.关于物业费、电梯维修费、停车位、公摊面积等相关问题

（1）关于物业费收费标准问题

答复：根据烟台市物价局、房产管理局•关于印发＜烟台市物业服务收费管理暂行办法＞的通知‣和烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级及收费标准，参照周边回迁区片情况，区片物业管理费初步定为0.7元/㎡/月。在•房屋征收决定公告‣规定的签约期限内签订协议并搬家交房，选择就地调换房屋的，自回迁安臵通知发布之日起，免收第一年的物业管理费，第二年、第三年的物业管理费减半收取。

（2）关于电梯维修、更换费用问题

答复：根据2011年5月1日施行的•烟台市住宅专项维修资金管理办法‣，电梯属于住宅共用设施设备，其维修、更新和改造费用，通过专项维修资金予以列支。

（3）关于停车位问题

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答复：回迁居民可以根据需求按市场价格购买或租赁停车位。

（4）关于明确大高层公摊面积问题

答复：正式发布房屋征收决定公告时，关于安臵房的户型尺寸、公摊面积、楼间距等被征收人关心的数据将详细公布，具体数据以房产测绘部门实际测绘面积为准。安臵房套内面积不低于被征收房屋所有权证套内面积。

6.关于临时安臵费标准问题

答复：临时安臵费暂付2年，按被征收房屋建筑面积（以房屋确权登记或房屋所有权证书载明面积为准）每月20元/㎡计发，第三年按市政府有关文件规定执行。

7.关于空调、电话、太阳能等的移装费问题

答复：设备移装费补偿标准在征求意见稿第七条均已列出，选择产权臵换且需要周转过渡的，被征收人可以享受两次移装费。

8.关于半封闭阳台是否计入房证面积，房证面积与实际不符的问题

答复：被征收房屋面积按房屋确权登记或房屋所有权证书载明面积确定，若被征收人对房屋面积有异议，可向发证机关申请解决。

9.关于回迁楼9层以下全部用于非住宅问题

答复：根据规划设计方案的要求，回迁楼9层以下全部用于非住宅。

10.关于回迁安臵楼住宅土地使用年限问题

答复：回迁楼土地使用年限按住宅用地标准执行。

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11.关于南侧户型客厅和卫生间开窗问题

答复：被征收人申请开窗，在不影响建筑结构的前提下，需经有关主管部门批准，并履行相应程序后可以在高位开小窗。

12.关于政策执行前后能否保持一致性问题

答复：南大街商业广场旧城改造项目由政府作为征收主体，审计、监察等部门将全程监督征收补偿资金使用情况，征收工作将严格按照•国有土地上房屋征收与补偿条例‣有关规定操作，坚持公开、公正、公平、透明的原则，确保政策前后执行一致。

二、方案主要修改情况

1.关于被征收私有房屋主体货币补偿价格

•征求意见稿‣中“住宅房屋主体货币补偿原则：由评估公司按照•国有土地上房屋征收评估办法‣及•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知‣的有关规定评估得出。南大街商业广场旧城改造项目货币补偿房地产价格预估均价为9156元/ｍ（2最终价格以房屋征收决定公告发布之日，评估公司给出的分户评估报告价格为准）。”

修改为：“被征收私有房屋主体货币补偿价格，由被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）选定的房地产评估机构按有关规定评估确定，预估均价9156元/ｍ2（具体价格以房屋征收决定公告发布之日，评估公司给出的报告为准）。”

2.关于住宅房屋用作营业用房，给予营业补助费

•征求意见稿‣：“被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。取得工商营业执照、税务登记证、—15—

营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，结合房屋区位、经营年限及效益由评估公司评估确定。”

修改为：“被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，按实际经营使用的合法建筑面积和批准经营类别（生产及仓储类30元/月/平方米、办公及公益类40元/月/平方米、商贸及服务类50元/月/平方米），一次性支付被征收人10个月的利用住宅营业补助费。”

3、新增加条款：

1）方案中第四条第（二）款中增加③：被征收人按照签订征收补偿协议并搬迁交房的先后顺序挑选安臵房；挑选安臵房时，若应选档户型已被选完且之上就近档户型在安臵该档被征收人后仍有剩余，被征收人可选择该档户型房屋。

2）方案中第十四条增加第4项：“在•房屋征收决定公告‣确定的签约期限内,征收部门与被征收人达不成征收补偿协议的，由房屋征收部门报请区政府作出补偿决定，依法送达被征收人，并在房屋征收范围内公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行”。

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自本说明发布之日起，被征收人如有意见可继续到南大街商业广场旧城改造项目征收办公室反馈意见和建议（需带房屋所有权证、身份证等有效证件，并提供复印件）。南大街商业广场旧城改造项目征收办公室地址：烟台市芝罘区面市街副5号，电话：2607907。（房满盈）

二○一一年九月二十八日

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烟台市芝罘区人民政府关于《南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案》征求意见的公告

根据国务院•国有土地上房屋征收与补偿条例‣第十条之规定，区政府已组织有关部门对•南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案‣（以下简称•补偿方案‣）进行了论证，现予以公布，征求拟被征收房屋所有权人意见，期限为30天，自2011年7月29日起至2011年8月27日止。

•补偿方案‣同时在芝罘区政府网站公布（网址：www.xiexiebang.com），并在拟征收区片范围内张贴。区片拟被征收房屋所有权人如对•补偿方案‣有意见或建议，请在公示期内持身份证、房屋产权证直接到南大街商业广场旧城改造项目房屋征收办公室书面反馈意见（地址：烟台市芝罘区面市街副5号，电话：2607907）。

征求意见期限结束后，将对结果进行汇总，对没有提出意见和建议的视为认同该•补偿方案‣符合•国有土地上房屋征收与补偿条例‣有关规定，请区片拟被征收房屋所有权人认真负责的提出意见和建议。

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其他详情见附件

烟台市芝罘区人民政府

二○一一年七月二十九日 附件：

1、南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案(征求意见稿)

2、南大街商业广场旧城改造项目回迁安臵房楼层调换价格表

3、南大街商业广场旧城改造项目平面图

4、南大街商业广场旧城改造项目回迁安臵房楼层平面图

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南大街商业广场旧城改造项目房屋征收与补偿方案(征求意见稿)

为推进中心区城市建设，加快旧城改造步伐，依据市区总体规划，南大街商业广场旧城改造项目已列入我区重点工程，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案如下：

一、征收范围

西南河路以西，洪源胡同以东，南大街以北，南洪街以南区域。

二、房屋征收的法律依据

•国有土地上房屋征收与补偿条例‣（国务院令第590号）、•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施†国有土地上房屋征收与补偿条例‡有关问题的通知‣（鲁政办发„2011‟25号）、•关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知‣（建房„2011‟77号）等有关规定。

三、征收实施时间

自发布•房屋征收决定公告‣之日起60天内为签定征收协议期限。

四、征收补偿安臵方式

本区域房屋征收实行货币补偿和房屋产权调换补偿方式。实行房屋产权调换的采取就地调换安臵。

住宅房屋主体货币补偿原则：由评估公司按照•国有土地上房屋征收评估办法‣及•山东省人民政府办公厅关于贯彻实施<国有土 —20—

地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知‣的有关规定评估得出。南大街商业广场旧城改造项目货币补偿房地产价格预估均价为9156元/ｍ²（最终价格以房屋征收决定公告发布之日，评估公司给出的分户评估报告价格为准）。

住宅房屋产权调换按等价值调换的原则：即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。拟被征收房屋所有权人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算。

（一）住宅房屋货币补偿

私有房屋货币补偿额＝房证建筑面积（低于45 m²的解困补到45 m²）×房地产评估单价（具体房地产评估价格详见分户评估表）+搬迁补助费+三个月临时安臵费+附属设施及装修补偿费（包括燃气、电话、有线电视、小棚、室内装修折旧等补偿）。

（二）住宅房屋就地产权调换

1、南大街商业广场旧城改造项目新建住宅为高层住宅（期房），共33层，其中1-9层为非住宅，10-33层为回迁住宅。

2、就地产权调换高层住宅房屋的相关规定：

①房证建筑面积低于45 m²的房困户补到45 m²后，按原房屋评估价格与所选定户型的楼层投资优惠价格进行调换后（详见楼层价格表），超出等价值调换面积15m²以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资（详见楼层价格表）。

②房证建筑面积超出45 m²的按原房屋评估价格与所选定户型

—21— 的楼层价格进行调换后（详见楼层价格表），超出等价值调换面积15m²以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资（详见楼层价格表）。

③拟被征收房屋所有权人在选择安臵户型时，应选择与等价值调换单层建筑面积加15 m²优惠投资面积后相近的户型。

④拟被征收房屋所有权人原房屋暖气投资不另行补偿，抵顶所调换房屋面积的暖气投资。燃气投资2652元/户和有线电视投资250元/户由拟被征收房屋所有权人自行投资。

征收人提供的安臵房是毛坯房的给予安臵房建筑面积100元∕m²室内配套款，由拟被征收房屋所有权人自行配套。征收人提供安臵房是初装房的不发给安臵房建筑面积100元/㎡室内配套款。

五、“房困户”审查标准和条件

1、拟被征收房屋所有权人仅有一套住房。

2、拟被征收房屋所有权人房屋面积低于最低保障户型使用面积34 m²或建筑面积低于45 m²。

3、需提出解困书面申请并同意调查和公示解困名单，经审查核准。

六、公管房、自管房的补偿原则

公管房、自管房的房屋承租人未参加过房改的，在征收公告期内签定搬迁协议搬家交房的，由本人提出书面申请，经产权单位同意，报市有关部门审批，符合房改条件的，可对现承租房屋进行房改；不符合房改条件的，房屋所有权人与房屋承租人解除租 —22—

赁关系的，对房屋所有权人进行补偿；不能解除租赁关系的给予房屋产权调换，由产权人和承租人继续延续履行租赁关系。

七、其它补偿标准

1、被征收房屋附属设施燃气2652元/户、有线电视移装费250元/户、电话移机费150元/部、空调移装费200元/台、网络移装费180元/套、太阳能移装费180元/台、热水器移装费80元/台给予补偿。

2、被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅实行货币补偿或产权调换。取得工商营业执照、税务登记证、营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业生产地点相一致的，结合房屋区位、经营年限及效益由评估公司评估确定。

3、房屋配套小棚（房改表有备案的）按建筑面积1200元∕m²给予补偿，予以拆除。

八、安臵房屋标准

就地安臵房分毛坯房、初装房。毛坯房标准为：水、电、暖（含暖气片）、燃气、电话、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。初装房标准为：在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门；卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头；厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头；除卫生间外，地面为压光水泥地面。

九、安臵房面积

新建安臵房户型单层建筑面积约为：63m²、77m²、88 m²、89 m

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²、90 m²、100 m²、108 m²、130 m²、131 m²、139 m²。

十、产权调换房屋的方法与步骤

选择住宅房屋产权调换的拟被征收房屋所有权人，依据“先搬迁交房先领取选房顺序号”的原则，按选房顺序号选择征收人提供的安臵房的楼号、单元、户型面积、楼层。安臵楼某一户型选满后，拟被征收房屋所有权人选择安臵楼的其它户型。

十一、住宅搬迁、躲迁与速迁奖励政策

1、搬迁补助费为每户1000元（每个房证视为一户），需要周转过渡的，拟被征收房屋所有权人可享受两次搬迁补助费。

2、临时安臵补助费：拟被征收房屋所有权人过渡安臵（躲迁）期间，由征收人按规定付给拟被征收房屋所有权人临时安臵补助费，由拟被征收房屋所有权人自行躲迁。拟被征收房屋所有权人房屋建筑面积小于45 m²的，按45 m²计发。①选择货币补偿的，征收人付给拟被征收房屋所有权人三个月的临时安臵费，发放标准按被征收房屋建筑面积每月20元/m²计发。②选择就地产权调换的拟被征收房屋所有权人，躲迁期限为36个月。临时安臵补助费自搬家交房之日起，发至回迁安臵通知之日起后延四个月止。在搬家交房时暂付两年，剩余部分按年度支付，回迁安臵时结算付清。发放标准为：按被征收房屋建筑面积每月20元/m²计发，超出规定躲迁期限临时安臵补助费按每月40元/m²计发。

3、速迁奖励费：

①发布•房屋征收决定公告‣后，拟被征收房屋所有权人在规定的签约期限内签定征收补偿协议并搬迁交房的，按原房证建筑 —24—

面积每平方米奖励100元计发，不足10000元的按10000元计发。逾期取消搬迁奖励费。

②凡是在•房屋征收决定公告‣规定的签约期限前30天内签定协议并搬迁交房的，按其被征收房屋（房证）建筑面积300元/m²标准增发速迁奖励费。

③选择就地产权调换的拟被征收房屋所有权人，凡是在速迁奖励期前30天内搬迁的，超出应调换房屋面积15㎡以内的部分，在投资优惠价基础上再优惠300元/㎡。

④在•房屋征收决定公告‣规定的签约期限内签定协议并搬家交房的，实行房屋产权调换的自回迁安臵通知发布之日起，免收第一年的物业管理费，第二年、第三年的物业管理费按物价部门核定的物业管理费收费标准减半收取。

4、被征收房屋发生的水、电、煤、暖、有线电视及相关费用，由拟被征收房屋所有权人自行结清。

5、住户搬家交房时需签定•交房验收单‣，注明交房日期，并结清原住房的相关费用。

十二、费用结算

1、凡选择货币补偿的拟被征收房屋所有权人，签定协议搬迁交房同时所有征收补偿费由房屋征收人一次性付清。

2、凡选择房屋调换的拟被征收房屋所有权人，签定协议搬迁交房同时征收人一次性付给拟被征收房屋所有权人搬迁补助费、速迁奖励费、附属设施及装修补偿款、临时安臵补助费（暂付两年）。

3、拟被征收房屋所有权人所选房屋增加面积需投资的，待所调

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换房屋办理回迁手续时，由拟被征收房屋所有权人交纳。

十三、物业管理

1、本次征收实行住宅房屋产权调换的，按政府物业管理相关规定缴纳物业管理费。

2、在本小区内为征收回迁户免费设有公用停放自行车和摩托车的停车场所。

十四、征收组织形式

1、本次征收按照公开、公平的原则，实行政策公开，拟被征收房屋所有权人的房屋和调换房屋评估价格公开，征收人提供的产权调换房栋号、单元、房屋套数、楼层公开，做到依法征收、规范操作。

2、征收办公室设在面市街副5号，主要负责征收政策的解释、咨询服务与协议审签等工作。拟被征收房屋所有权人可持有关证件到相应负责的现场审签室办理征收相关手续。办公现场将设有整个小区的总规划图、调换房展示图，向拟被征收房屋所有权人公示调换房相关信息，拟被征收房屋所有权人可前往观看和咨询。

十五、征收程序

1、由拟被征收房屋所有权人选定的烟台市诚信房地产评估有限公司对被征收房屋主体、装修、附属设施逐户进行勘查评估。芝罘区人民政府发布•房屋征收决定公告‣后，区房屋征收部门委托房屋征收实施单位按户发放•征收通知‣和•房地产评估报告书‣，逐户办理征收货币补偿和产权调换的相关手续。

2、拟被征收房屋所有权人办理征收手续时须持房屋所有权证 —26—

（公管房、自管房持租赁合同）、房改售房价格审查书、国有土地使用证、产权人或承租人身份证等相关证件。

十六、产权调换房屋办理所有权证和国有土地使用证的相关事宜

产权调换房办理烟台市住建局颁发的房屋所有权证和烟台市国土资源局颁发的国有土地使用证，调换房屋拟被征收房屋所有权人投资面积部分，由拟被征收房屋所有权人按照国家有关规定缴纳税费，其它办证所需费用由征收人承担。由房屋征收实施单位负责办理两证。

本方案由南大街商业广场旧城改造项目房屋征收实施单位和评估机构负责向拟被征收房屋所有权人解释。

征收现场办公地址：面市街副5号

办公电话：2607907

附件：

1、南大街商业广场旧城改造项目回迁安臵房楼层调换价格表

2、南大街商业广场旧城改造项目平面图

3、南大街商业广场旧城改造项目回迁安臵房楼层平面图

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第二篇：旧城改造项目策划书

关于拟对燕林市场实施除险美化、规范经营的设想

一、总论

十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。

1、项目现状

燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m²，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。

2、项目背景

第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。

第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。

第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。

综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。

二、项目改造规划设想

燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。

项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。

1、完善设施、消除隐患

对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小

于求，对内部的线路要按照建筑结构重新布局安装。严格按照消防部门的规定对消防设施设备进行全面改造，新增消防监控和喷淋系统，设消防分区，完善消防功能，彻底消除隐患。同时，完善物业硬件投入，加强社区管理，消除治安隐患。

2、外观改造

在前一阶段的“三城联创”和“创卫”工作中，人民路沿线景观已得到了大力改善，但燕林市场的形象却与人民路沿线景观格格不入，彻底改造迫在眉睫。项目改造的初步设想是，对整体外立面实施造型改造，让其具有怀旧风格的后现代元素，将店招进行统一规划，融入外立面改造之中；进一步优化卖场的动线设计，使其更具商业习惯和理念，同时满足消防疏散要求；对整体建筑物亮化改造，让建筑物与维也纳商业广场融为一体，打造一个十堰的新天地，一个十堰的创意产业示范地。

3、观景平台美化改造

将市场二楼平台和屋面变“垃圾场“为观光地，变废为宝。具体规划设想是：

（1）搭建大型采光阳光屋面，连通一层与二层平台，对屋面进行绿化园林处理，将其改造成空中景观，休闲休憩的公共场所。

（2）引进低碳节能减排理念，将阳光屋面做成太阳能采光板和集热板，使用太阳能光伏小环境发电设备和空调设备，按照现有技术，这样大面积的太阳能装置足以满足整个卖场的电梯，照明和供热需求，其对能源的贡献是巨大的，同时也减少了项目的电力改造压力。

4、提高城市公共物业的管理水平

通过项目改造，我们初步设想：

（1）将紧临市场南巷的垃圾中转站进行功能整合，提高利用率，将其改造成五层立体停车库和一体式自动化垃圾中转站，经过我们的调研，这个设想在技术上是完全可行的，立体停车库的生产厂家可以将自动化垃圾中转站设备与停车库设备进行整合，最大限度地利用好空间和“边角余料”，实现功能完善。

（2）在物业管理上可以考虑将其日常管理委托给专业的商业物管公司，与维也纳商业广场的物业实现统一管理，资源共享，将政府的资源从城市管理服务中解放出来，进行市场化运作，让政府将更好的行政能力用于城市执法和监督，变“运动员”为“裁判员”。

三、项目的商业规划设想

1、引进先进的思维模式突破红海——创新商业模式新思路 引进购物、美食、休闲、观光、娱乐、艺术等多种业态为一体的商业中心，完善十堰市最繁华商业区的购物逛街功能。转变原有的商业模式，业态重组。实行全新业态、全新的管理模式：统一业态规划，统一招商，统一经营，统一管理。

通过改变经营管理思路：—打造一站式便捷生活；—提供优雅的购物环境；—引导人们对高端生活的追求；—享受精致、惬意、休闲、舒适“漫生活”—引入文化艺术类消费业态，提高精神层面的物质化享受。

2、内引外联 差异化经营——打造品牌新中心

集创意产业、文化艺术产业、品牌购物、时尚餐饮、小资休闲为一体。区别于人民路商业区现有的商业格局，与传统市场实行差异化经营，打造“人无我有、人有我精”的经营业态。对服装行业引进品牌服装店；美食和休闲方面引进特色的小吃与时尚休闲区；一楼引入创意型经营业态；在塔楼部分打造以创意园和大学生创业园为主的创业中心，打造十堰创意生活摩尔城。

3、开放式商街 集约化管理——拉动区域经济的新动力

管理方式上，根据燕林市场的现状，实行开放式经营模式，对各经营商铺统一收银，统一纳税的集约化管理。

服务理念上，加强高端商服理念建设，用诚信、务实、品牌、和谐的宗旨打造一支专业的高素质的服务团队。

保障品质，严把质量关，对经营的所有产品保障质量和品质。

税收贡献，对所有的经营商铺统一进行收银，从而保证了税源的不流失，统一缴纳税费，既保障了税收又拉动了区域经济的发展，使之成为新的税源增长点。

扩大就业，燕林市场的经营需要各类的人才，这既帮政府缓解了社会就业的压力，也给人们提供了创业机会。

打造友好环境，让消费者在消费的同时不仅能享受到品牌商品的独特魅力，又能享受独具特色的休闲娱乐环境，使之成为人民路上的商业繁华之地，人气聚集之地。

4、低碳节能性运营模式——尝试创意产生新理念

引入光伏发电技术将太阳能直接转换为电能，基本保障公共区域设施设备的照明和使用。引进光伏发电安全可靠、无噪声、低污染、无需消耗燃料从而保证了节能型公共照明、自动扶梯、小环境空调系统能够低碳运行。

引入大型采光面，在屋面上设置大型玻璃采光板等采光材料，使其基本保证白天的照明需求，可支持消费者低碳出行、低碳消费、低碳生活、低碳休闲，这是创意性项目所必备的理念。

按照现代化城市建设的需要，引进和吸收现代商业和现代旅游的新理念，遵循以人为本、低碳节能、环境友好、功能齐备、品质优良的要求，打造成为吃、住、游、乐、行为一体的一座商业城、旅游城、商务城、文化创意城。

四、项目需要的支持和帮助

1、该项目虽然采用了市场运作的模式，但由于涉及到许多旧城改造和现实现状的困难，我们希望政府有关部门能站在项目可持续发展的视角，能在土地政策和环保补助方面参照旧城改造的相关优惠政策，给于一些考虑和倾斜，缓解企业负担，让更多的企业资源用于项目的改造和经济补偿上。

2、该项目拟引进一些创意型项目入驻，希望能在政府帮助下，在国家产业扶持政策内享受一些产业补助和优惠支持，以利于我们在项目中实施开展“大学生、青年创业计划”，以扶持有志于创意科技和相关服务的年青创意科技人才入驻创业，推动十堰地区创意产业项

目的示范和发展。

3、由于该项目的历史原因，在项目实施时，希望政府有关部门能召集各相关行政职能部门进行专题研究，在政策和法律许可范围内，对项目能简化行政审批程序，对改造项目实施规划预批，并能加快后续项目手续的完善和办理，确保项目落地结果。

综上所述，项目实施必须遵照政府主导、市场运作、利益共享、和谐改造的原则和措施。让各利益主体在项目中实现预期，让项目能真正成为旧城改造的示范工程和经典之作，探索在市场经济环境下实现城市改造和功能提升的新思路。

十堰永安资产管理有限公司

二0一一年十月

第三篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。

第四篇：旧城改造

改造原因

城市旧居住区，是在一个城市的长期历史发展中，逐步形成的，也是城市各个历史时期的发展缩影。旧城一般指的是在市区的一些小区或者是厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年代久远,好多已经成为危房,所以必须实行改造,这种改造相对来说补偿要高一些。旧城区通常历史文化遗存比较丰富，历史格局和传统风貌比较完整，但同时也存在城市格局尺度比较小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较陈旧、房屋质量比较差等问题。

编辑本段改造效果

通过旧城区改造，城市的各个方面都有较大的发展和变化。第一，旧城区道路网络基本建成，道路交通矛盾日益缓解；第二，公用配套设施供需总量基本平衡，服务供应结构得到优化；第三，城市环境质量得到有效控制，并呈改善趋势；第四，住宅长期短缺的矛盾得到根本性扭转，住宅建设飞速发展。编辑本段问题、矛盾

旧居住区改造是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡与完善，关系到政府部门、房产开发商和普通居民的利益分配。由于旧居住区改造的系统性和复杂性，我国的城市旧居住区改造还面临着一些问题和矛盾：

一、对经济效益的过度注重和对社会效益的忽视；

二、传统改造手段的成本居高不下；

三、轻视文化效益——历史风貌和城市景观特色的丧失；

四、改造手段的单一和体制的不完善；

五、公众参与仍然薄弱。

编辑本段发展趋势

目前，我国城市旧居住区改造呈现多种模式、多个层次推进发展态势，改造模式由过去单纯的“旧区改造”转向“旧区再开发”。概括起来，现阶段我国城市的旧居住区改造呈现出以下趋势：

一、城市发展对经济和环境效益提出更高层次要求；

二、公众参与程度不断提升；

三、趋向法制化、民主化和多元化。

第五篇：旧城改造

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。内容包括：①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。当前旧城改造方案设计的趋向为：①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

旧城改造的创新理念

在对广州南华西骑楼街进行旧城改造过程中，广州环海集团以引进现代动漫元素的方式，把动漫风格与岭南特色的骑楼建筑完美融合，打造旧城改造的文化创新方式。动漫创意文化的纳入，将使广州骑楼街危破房改造达到修旧创新、独树一格的效果，为广州旧城改造项目树立典范。