第一篇：房地产知识简介
第一章 房地产业开发概述
第一节 房地产业的概念
房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：
第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：
第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。
第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。
在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。
第二节 房地产业的地位和作用 房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下：
1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；
2.可以改善人民的居住和生活条件；
3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；
4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；
5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；
6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；
7.有利于产业结构的合理调整；
8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；
9.有利于吸引外资，加速经济建设；
10.可以扩大就业面。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
第三节 房地产业的历史沿革
1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。
50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
十年**期间，对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。” 随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。
由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。
房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。
第四节 房地产项目开发程序概述
房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。
房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。
1．项目开发前期调研程序
项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。
2.项目立项程序
项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。
3．土地使用权取得的程序
土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。
4.项目规划程序
项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：
（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。
（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。
（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。
（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。
（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。
5.征地拆迁程序
征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。
征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。
征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。
6.工程建设程序 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。
在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。
7.房地产经营程序
房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。
第二章 房地产项目开发程序
第一节 项目立项
一、概述
开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。
对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。）
二、实施程序
1.工程建设项目立项审批
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明.（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。
2.建设项目年度投资计划审批
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处（2）申报资料：①书面申请；②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。
（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。
（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
（三）项目立项审批程序图（见程序图一）
第二节 五证两书的取得
第一小节 土地使用权证的取得
一、概述
开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。在现阶段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。
二、实施程序
（一）国有土地使用权划拨手续的办理
1.承办部门：市国土资源局
2.申报资料：用地申请；计委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。
3.申办程序：
审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。
4.收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。5.应注意的事项：划拨土地的范围仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。
（二）国有土地使用权出让手续的办理
国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：济南市土地收购储备中心。现分述如下：
国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。济南市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布。
市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。市土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
招标拍卖挂牌公告包括下列内容：
①出让人的名称和地址；
②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法； ④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；
⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
⑥确定中标人、竞得人的标准和方法；
⑦投标、竞买保证金；
市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。
1.投标、开标依照下列程序进行： ①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
④招标人根据评标结果，确定中标人。
2.拍卖会依照下列程序进行：
①主持人点算竞买人；
②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；
③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；
④主持人报出起叫价；
⑤竞买人举牌应价或者报价； ⑥主持人确认该应价后继续竞价；
⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；
⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。
竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
3.挂牌依照以下程序进行：
①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；
②符合条件的竞买人填写报价单报价；
③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
④出让人继续接受新的报价；
⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
挂牌时间不少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： ①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
4.成交确认书
以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。
成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。
成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。
中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。
招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。
出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
5.收费标准：城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准，参见附录五土地开发费用一览表。
（三）土地确权登记手续的办理
1.承办部门：市国土资源局
2.申报资料：
（1）土地登记需要的资料 ①计划立项批文；②建设用地规划许可证和用地意见；③土地登记申请书；④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；⑤土地登记审批表；⑥土地登记卡。
（2）土地转让登记需要的资料
①国有土地使用权转让申请审批表；②出让人土地使用权证书；③土地使用权评估报告；④土地转让协议；⑤转让双方法人证明；⑥出让人原出让批文；⑦出让方土地登记申请
3.申办程序：
①申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。
②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。
③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。
④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。
4.办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。
（一）建设拆迁临时用地许可证的取得
1.承办部门：济南市国土资源局
2.申报资料：①用地申请；②建设用地规划许可证；③建设工程设计规划要求通知书及附图；④建设用地规划意见。
3.申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。
4.收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩。
（二）拆迁手续的办理
1.承办部门：市拆迁办 2.申报资料：①拆迁申请书；②项目立项批文；③《建设用地规划许可证》及附图、附件；④国有土地使用证；⑤建设拆迁临时用地许可证；⑥拆迁补偿、安置资金证明；⑦拆迁计划和拆迁方案；⑧产权调换和安置用房证明。
3.申办程序：
审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发《房屋拆迁许可证》。
确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得《拆迁验收合格证》；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。
4.拆迁程序图（见程序图二）
5.收费标准：
拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。
第二小节 规划许可证的取得
（一）概述
为加强城市规划管理，保证济南市整体规划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证制度。开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年的建设计划、土地使用证件、建设工程用地规划许可证、建设工程拟建位置的地形图、建设工程总平面图、符合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部门对施工图的批复意见、建设工程用地规划许可证，向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。
（二）实施程序
1.建设用地规划许可证的取得
(1)承办部门： 济南市规划局
(2)申报资料：①书面申请（含建设要求和内容）；②计委年度计划投资批文；③1：500地形图；④已批准的可行性研究报告。
(3)申办程序： ①持所需材料向市规划局提出申请；②规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；③规划局对符合城市规划的申请签发《建设用地规划许可通知书》，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；④需制订详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》；⑤委托有资质的设计单位作总平面规划设计；⑥规划局审查规划设计方案；⑦到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》和《建设用地规划意见》。
2.建设工程设计招投标程序
（1）承办部门：开发商或其代理机构
（2）申报资料：①建设项目计划批文；②建设工程设计规划要求通知书及附图；③招标投标工作计划及方案；④设计任务书；⑤招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；⑥委托代理协议或合同。
（3）申办程序：①招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；②填报《工程设计招标投标申报表》；③审核项目情况及招标条件，登记备案；④对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；⑤中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；⑥签发《工程设计招标投标意见书》。
（4）办结时限：2个工作日。
（5）应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。
3.施工图设计消防审批
（1）承办部门：市公安消防分局建审科
（2）申报资料：①计委立项批文；②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③《有关部门审核意见表》（加盖开发商公章）；④施工图1套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；⑤设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。（3）申办程序：开发商领取并填报《建筑工程设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》或《建筑内部装修设计防火审核申报表》，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。
（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。
（5）收费标准：执行鲁政发[2001]16号的有关规定，按建筑面积计，收取消防设施设备费2元/平方米。
4.施工图设计质量审查
（1）承办部门：市建设工程勘察设计质量监督站
（2）申报资料：①施工图设计文件2套（含建施、结施、设施、电施）；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④工程勘察、设计合同（原件）；⑤地质勘察报告2份（原件）；⑥设计招标的相关证明；⑦结构计算软件名称和热工计算书；⑧房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。（3）申办程序：开发商领取、填报《开发商报审施工图设计文件登录表》；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发《施工图设计文件审查批准书》。
（4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查意见。
（5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格[2002]10号文件和省物价局、鲁价费发[2002]45号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等9类建筑按不同标准计取。收费标准详见附表一。
（6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是15个工作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理通常需要30个工作日。
5.地下人防工程设计与审查
（1）承办部门：洛阳市人民防空办公室（2）申报资料：①施工图设计文件2套（地下人防部分）；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④人防结建手续证明。
（3）申办程序：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来承担，如由洛阳市人防设计院或省人防设计院来设计，达到人防保护等级，并办理了人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计院设计，则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。
（4）办结时限：如办理了人防结建手续证明，则无须办理人防设计审查手续；如未办理人防结建手续证明，图纸审查时限在10个工作日以内。
（5）收费标准：根据豫价费发（2001）181号《关于调整人防建设收费的通知》和豫价费字（2001）259号《市物价局、财政局、人防办转发省物价局、财政厅、人防办<关于调整人防建设收费的通知>的通知》的规定，人防易地建设费的标准为，按总建筑面积计，30元/平方米计取。
6.规划许可证的办理
（1）承办部门：市规划局
（2）申报资料： 申请阶段：①书面申请（含建设要求和内容）；②1：500地形图；③已批准的详细规划；
取证阶段：①《建设工程规划许可证》申报表一式两份；②建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；③建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；④当年年度投资计划；⑤有关部门的审核手续；⑥已取得《建设用地规划许可证》的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；⑦按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。
（3）申办程序：
申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计规划要求通知书》；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理《建设工程设计方案规划审查意见书》。
取证阶段：开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的济南市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。（4）办结时限：①批准办证申请，15个工作日内；②办理《建设工程设计规划要求通知书》，7个工作日内；③办理《建设工程设计方案规划审查意见书》，7个工作日内；④办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）
（5）收费标准：根据规定，市政设施配套费的收费标准为：自建自用项目，111元/平方米；房地产开发项目，120元/平方米；，城市规划技术咨询服务费的收费标准按建筑类别的不同，分别计取不同的费用。（详见表三）；根据国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收费标准为649元/点。
（6）规划许可证办理程序图（见程序图三）
（7）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资计划批复部门办理年度结转计划。
第三小节 施工许可证的取得
一、概述
申领建设工程施工许可证,是在办理《建筑工程规划许可证》后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。在市建委办理报建证后,开发商可在市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。
二、实施程序
（一）项目报建
1.承办部门：市建设委员会
2.申报资料：①计委批准的当年投资计划；②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③工程建设项目报建申请表。
3.申办程序：①到市建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。②持投资计划及申请表报市建设行政主管部门，取得《工程建设项目报建证》。
4.办结时限：1个工作日。
5.收费标准：《报建证》工本费：10元。
（二）市建筑市场需办理的手续
1.建设工程施工、监理招投标（1）承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责）
（2）申报资料：①计委计划批文；②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③建设用地规划许可证；④建筑工程规划许可证；⑤报建证；⑥施工单位应当具备《营业执照》、《资质证书》、《安全资格证书》等证件；⑦从事招标代理、工程造价咨询及经济咨询业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。
（3）申办程序：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单位资格及招标文件；发布建筑工程招标公告；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；确定评标和定标方法；向投标单位发放标书；确定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；发布中标公告、取得中标通知书；签订、审查鉴证合同；核定工程定额取费标准；分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项；集中收缴有关规费；按照《招投标法》的有关规定，在市招标办登记备案。备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书。（4）办结时限：①审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成；②评标、定标，一般工程在三日内完成；大、中型工程在七日内完成，特殊工程可适当延长；③审查合同，在收到送审文本后三日内完成。
（5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列费用：工程招标管理费,中标价的0.55‰；招标公证费，2000元/中标单位。
（6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办同意后方可实施。
2.造价、劳保、质量监督、交易信息手续
造价、劳保、质量监督、交易信息手续在建筑有形市场仅须交纳费用即可。办结时限，1个工作日。其标准分别为：
（1）质量监督费 1.4‰（2）造价管理费 0.9‰（3）交易信息费 0.6‰ 以上费用的计算基数是：建筑面积*收费基数（收费基数的标准参见济建工字[2002]第16号文，详见附录五）
（5）劳保统筹费 该费用由济南市建筑工程劳保费管理办公室收取，收费标准为建安工程总造价的26‰。工程造价3000万元以内的须一次缴清，3000万元以上首次须缴付50%以上，分期缓交不超过两次。
（三）施工许可证的办理
1.承办部门：市建设委员会
2.申报资料：①报建证；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④施工合同备案登记表；⑤质监委托书；⑥监理合同鉴证；⑦施工单位安全报监书；⑧总包单位中标通知书；⑦建筑工程质量责任卡；⑧施工许可申请表。
3.申办程序：①开发商领取、填报《济南市建设工程施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》；②将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；③交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个工作日内，核发《建设工程施工许可证》
5.收费标准：在此阶段，需交纳墙体材料节能费，10元/平方米；散装水泥保证金2.5元/吨。
6.应注意的事项：①施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可制度；②施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。
7.施工许可证办理程序图（见程序图四）
第四小节 房屋预售许可证的取得
一、概述
我国实行商品房预售许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。
二、实施程序
1.承办部门：市拆迁管理办公室 2.申报资料：①商品房预售申报表；②土地使用权证书；③按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；④开发资质等级证书和开发经营许可证；⑤工程施工合同；⑥预售商品房分层平面图。
3.申办程序：拆迁办收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。
4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。
第五小节 房屋权属证书的取得
一、概述
我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。工程竣工验收合格后，即可办理新建房屋确权登记手续。
二、实施程序
1.承办部门：市房产管理局各区房管局 2.申报资料：①营业执照或法人代码证；②土地使用权证；③建设用地规划许可证；④建设工程规划许可证；⑤建设工程施工许可证；⑥建设工程（质量）竣工验收证明；⑦房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。
3.申办程序：开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发商。
4.办结时限：办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门，应在5个工作日内完成所承担环节的工作事项。对符合规定条件的申报件，权属证书应在15个工作日内办理完毕。5.收费标准：房屋初始登记费80元/套，住宅平房及别墅按每证80元计收。每增加一本权属证书加收10元，地下室不收取登记费。如为自建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易买卖，则须按成交价的0.5%计取交易手续费。
第六小节 两书制度
房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任，《住宅使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。
《住宅质量保证书》的内容：1.工程质量部门核验的质量等级；2.保修范围；3.保修期；4.用户报修的单位；5.答复和处理的时限。
《住宅使用说明书》的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；9.其他需要说明的问题；10.住宅中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。
应注意的事项：
1.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间；
2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；
3.两书制度执行1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。
第三节 与市政设施的接驳
一、概述
房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。此外，在建设施工过程中，还会涉及到道路挖掘和道路占用等方面的问题，在此一并说明。
二、实施程序
1.与自来水设施的接驳
（1）承办部门：市自来水公司
（2）申报资料：①用水申请报告；②总平面图；③施工现场周边地形图。
（3）申办程序：①用水申请报告，到生产技术科办理申请开户手续；②申请手续批复后，到规划设计室办理勘察、设计事宜；③签订协议并缴纳自来水增容费、勘察设计费。④等待工程公司安排施工。
（4）办结时限：执行双方协议的有关规定。
（5）收费标准：用于销售的房屋所用水表按生产标准收取增容费，自来水公司根据建筑物的性质和体量，配备总表，收费标准以总表表径的大小确定。详见附表三；勘察费50元/表；设计费可协商解决，自来水公司内部标准为取接水工程造价的4.5%；施工费用按自来水工程公司出具的施工结算值计取。
（6）应注意的事项：①开发商用于居民回迁的水表按生活标准收取增容费；②批准开户的用户申请只在当年有效，跨年度的需重新办理申请；③对用户规定：一个门牌号只能装一块水表，楼房住房只能以单元为单位安装水表；④由自来水公司总水表供水的用户，以进户总水表为界，水表以外的管道及设施归自来水公司负责维护、管理；水表以内的管道及设施归用户或产权单位负责维护管理； ⑤对进户总水表及表井，用户有责任进行保护。
2.与天然气（管道煤气）系统的接驳
（1）承办部门：市管道煤气公司
（2）申报资料：①申请开户书；②标准层1：100平面图、剖面图；③1：500地形图及用气建筑2个坐标高程点（市测绘院测定的坐标高程点）。
（3）申办程序：①申请报告，注明开户的地址、用气性质、户数、联系方式，到用户处理处办理申请开户手续；②完成开户手续后，签订天然气（管道煤气）工程协议，由煤气公司进行现场勘察和设计；③工程施工由煤气公司负责，在规定的工期内完成施工任务；④工程竣工后，由管道煤气公司安检人员进行通气点火。
（4）办结时限：执行双方协议规定的有关条款。（5）收费标准：开户费：1980元/户，另外还有总额约为50元/户的点火通气费和保险费。此费用通过协商可减免。
3.与供电系统的接驳
（1）承办部门：市供电局
（2）申报资料：①项目的立项批文；②有关的用电资料，包括用电地点、电力用途、用电性质、用电设备清单、用电负荷、保安电力、用电规划等；③按市供电局规定的格式填写的用电申请。
（3）申办程序：到市供电局服务大厅提交用电申请及其它申办资料，办理手续。签订供用电合同（协议）签约、缴纳相关费用。
（4）办结时限：
供电企业对已受理的用电申请，确定供电方案，在下列期限内正式书面通知用户：①居民用户最长不超过五天；②低压电力用户最长不超过十天；③高压单电源用户最长不超过一个月；④高压双电源用户最长不超过二个月。若不能如期确定供电方案时，供电企业应向用户说明原因。用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在一个月内提出意见，双方可再行协商确定。
（5）收费标准：
新装增容供电工程贴费用户新装或增加用电，在供电方案确定后，向市供电局缴纳供电贴费。
2002年初，国家计委经贸委联合下文取消供（配）电工程贴费（参见《供电行业信息》第182期，中国电力企业联合会供电分会秘书处编），济南市供电局目前的做法是对10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部缓交；特殊用户（双电源、临时用电）须与市供电局签订协议，待正式文件下来后，再按规定执行。
（6）应注意的事项：①新建受电工程项目在立项阶段，开发商应与供电企业联系，就工程供电的可能性、用电容量和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确定项目；②供电方案的有效期，是指从供电方案正式通知书发出之日起至交纳供电贴费并受电工程开工日为止。高压供电方案的有效期为一年，低压供电方案的有效期为三个月，逾期注销。用户遇有特殊情况，需延长供电方案有效期的，应在有效期到期前十天向供电企业提出申请，供电企业应视情况予以办理延长手续。但延长时间不得超过前款规定期限。
4.与供热系统的接驳
（1）承办部门：市热电公司各区分支机构
（2）申报资料：申请报告，注明开户地址、建筑面积、居住户数等指标。
（3）申办程序：①提出申请报告；②经热电公司同意后，与热电公司签订协议。
（4）办结时限：视协议谈判情况而定。
（5）收费标准：采暖开户费该费用由区域供热公司收取，按建筑面积计，110元/平米。该费用的标准与区域供热公司有协商的余地。
5.与市政排污系统的接驳
（1）承办部门：市城管局养护处
（2）申报资料：给排水施工图
（3）申办程序：执图，到城管局养护处办理审批手续。审批结束后，由城管局组织施工。（4）办结时限：视具体情况而定。
（5）收费标准：接入市政管网的费用，视具体情况而定。
（6）应注意的事项：该部门执行规章有弹性，收费标准可与其商洽。
6.道路占用审批手续
（1）承办部门：市城管局市容处
（2）申报资料：①临时占用主、次干路审批表一式五份；②位置示意图；③平面图；④临时设施效果图一式二份。
（3）申办程序：①需要占用主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意占用的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到区建委办理审批手续；③需要占用街头空地、广场、道路绿地的，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续；占用道路绿地的，还应按有关法律、法规的相关规定办理。
（4）办结时限：7个工作日（5）收费标准：视具体情况而定。
7.道路挖掘审批手续
（1）承办部门：市城管局市容处
（2）申报资料：①建设工程规划许可证；②施工图纸；③其它有关文件。
（3）申办程序：①需要挖掘主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意挖掘的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面积小于50M²的，到区市政工程设施管理部门办理审批手续；③需要挖掘街头空地、广场、道路绿地的，应向市城管局提出书面申请，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续。挖掘道路绿地的，还应按有关法律、法规的相关规定办理。
（4）办结时限：7个工作日
（5）收费标准：视具体情况而定。
第三章 房地产开发项目的策划分析 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研是选择投资意向、进行项目可行性研究、确定项目开发方向重要的基础性工作。只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。
第一节 房地产市场调查的内容
房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。
市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。
一、房地产市场调查的重要性
企业的生存环境是不断变化的，企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋若能符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
二、房地产市场调查的主要内容.房地产市场环境调查
（1）政治法律环境调查 ① 国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房地产价格政策、房地产税收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
② 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《房地产管理法》、《土地管理法》。
③ 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
（2）经济环境调查
① 国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
② 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
③ 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
④ 国民经济产业结构和主导产业。
⑤ 居民收入水平、消费结构和消费水平。
第二篇：房地产简介
房地产指个人或团体保有所有权的房屋及地基，是房产和地产的总称。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
发展历史 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）
2003年以来，价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，至2013年，已经走过了35年历史。现状
问题
中国房地产行业所包含的价格泡沫风险和金融风险，一直令各界严重关注。楼市的主要问题集中在：土地财政寅吃卯粮，全国楼市供过于求，京沪等大城市房价过快上涨，不合理的房价收入比和租售比，涉房信贷规模膨胀等。而目前看来，笔者认为其存在较大的软着陆的希望，具体理由如下：
现状
首先，政府和市场在房地产上的作用逐渐走向“并重”，政府角色正从无所为到有所为转换。没有任何一个国家能单纯依赖商品房市场解决本国国民的住房问题，中国也不例外。直到2010年之前，中国将房地产问题过度地推向了市场。除了土地财政急剧膨胀，政府对解决“民有所居”问题的作为有限。
而近年来，随着保障房建设和棚户区改造，政府提供的住宅套数约占到全部住宅的20%，这将显著约束商品房的价格上升，且缓解中低收入阶层的不满情绪。
其次，金融改革使中国居民投资渠道日益多元化，不再单纯依赖房产投资。要去争论过去10年货币是否超发，几乎相当于一种挑战常识的荒诞举动。中国出生于1975年之前的人口，或多或少因其经历的苦难贫寒和不安定感，而有着巨大的储蓄热情。
中国居民的高储蓄和央行的快速发钞相互碰撞时，居民财富就如同夏天的冰棍，随时间而日益消融。2005年之后房价的显著持续上升，以及2008年之后股市的肃杀，使得人们确信楼市才是保存财富的主要载体。但利率市场化使中国实际利率已经为正，各种私人银行、信托和理财产品不断涌现，而房地产限购限贷政策不断强化，使得中国富人群体的投资性购房热情大为缩减。首次置业和改善需求成为了房地产市场的主流。
第三，城镇化的本意在于弥合中国城乡的二元鸿沟，同时也具有使房地产市场更为均衡的功能。城镇化并没有那么玄妙，无非是以往中国城镇和农民的权利不均等，城市和农村教育医疗养老等软硬公共服务不均
等，现在要以城镇化缓解或逆转之，使经济发展公平地惠及更多国民。城镇化必然要求财政加速向公共财政转型，承包地等加速向固化物权转型，农民加速向市民转型。在此进程中，中国的大城市发展将严格受控，自然村、行政村和小城镇的数量将衰减，人口更多地向中小城市、向建制镇聚集。城镇化进程很可能意外地化解目前在三四线城市已普遍存在的房地产供过于求的困境，甚至意外地收获郡县治、天下安的效果。第四，中国地方政府的土地财政隐含的巨大风险可能被延后，财税改革使其具有更大的斡旋余地。目前中国地方政府的财政支出中，1/3靠税费收入，1/3靠土地出让，1/3靠上级财政的转移支付。通常保守估计地方政府的债务规模在10万~15万亿元间。
目前看来，地方政府资产端的膨胀将受到制约，指向新增产能的项目难以出台。负债端则在省财政统筹的层级之上，再辅以中央财政建立地方财务监测预警机制。考虑到财税体制改革已明确了地方事权和财政支出责任相对应，到地方债务化短为长的期限结构转换，以时间换空间可能成为解决土地财政问题的主要思路，这为稳定楼市奠定了基础。第五，中国房地产金融风险的可控性明显增强，不太可能成为系统性风险。涉及房地产的信贷主要是开发贷和按揭贷款。就开发贷款而言，由于开发商的自有资金率被要求不低于35%，而目前该比率通常在50%，因此房地产开发的去杠杆化相对充分。
此外，从2005年以来，每年新增按揭贷款对当年商品住宅销售的比率逐年下降，购房者首付比例和房价双双不断上升，使目前按揭余额对商品住宅市值的比率很可能低于20%。此外，影子银行系统中的房地产融资总体风险也尚可。房地产金融绑架了银行的说法，难以成立。第六，中国房地产政策在近期和未来的走向，可能有无心插柳的意外收获。近期的楼市调控，主要集中在针对京沪等地在房屋购置和出让方面更为苛刻的信贷和税收政策，集中在重庆、上海房产税模式的扩大试点，集中在加强房地产税的立法工作等方面。这些政策曾面临巨大争议，现在看来，形成的综合效果和市场预期是令人惊讶的。
京沪两地更为严厉的限购限贷，确实是大城市购房需求的强力“缓释剂”，否则很可能2013年春节以来一线城市的房价上涨将更为猛烈。如
果在未来3~5年，更严厉的政策调整主要是上海、重庆模式房产税的扩大试点，真正具有杀伤力的房地产税还在加强立法阶段，那么中国房地产的运行很可能进入高位稳定的平台期。回顾21世纪以来，2003年之前中国银行业尚处于已整体技术性破产的困境之中，此后借助全球对中国高增长的向往，以及次贷危机前癫狂的全球股市，中国银行业通过注资股改上市，以区区不足10年的时间，就成功拯救了其银行系统(这很可能是百年来大国金融绝无仅有的奇迹)。
政策 2013年11月18日，我市发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号，下称《意见》）。为贯彻落实《意见》，严格执行我市房地产市场调控政策，保障购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通告如下：
一、根据《意见》第三条、第四条规定，对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。我局郑重提醒市民，购房前应登陆我局“阳光家缘”网站（http://g4c.laho.gov.cn/），详细了解我市限购和银行按揭贷款等房地产调控政策及相关规定，查看自身是否具备购房资格及申请按揭贷款的条件，不要轻信个别房地产开发企业、代理服务机构以通过补办个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明等方式购房的承诺，以免造成不必要的损失。
二、房地产开发企业、代理服务机构在销售商品房时，应在售楼现场公示限购政策、预售证、规划附图、样板合同、价目表等有关文件资料，并在商品房销售现场醒目位置张贴购房须知，向意向购房人做好房地产调控及限购政策解释工作。
三、房地产开发企业、代理服务机构应严格执行住房限购政策，不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格，如购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。
四、我局将加强对商品住房市场的监督检查，从严查处各类住房骗购行为，及时处理房屋交易违法违规行为（24小时局综合服务电话：83185555）。
希望
第三篇：房地产知识（范文）
【我国住房改革5个时期】80-85年，国家企业个人共同负担购买住房的试点。86-90年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革。91-93年，以公房出售为重点，改革全面铺开。94-97年，住房公积金、安居工程，改革全面推进。98年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段。
【房产泡沫】指由房地产投机等因素所引起的房价脱离市场基础持续上涨，形成一种表面上虚假繁荣的景象。根据中国社科院2010年12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告》显示，目前泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。
【买二手房，中午是最佳看房时间】因为中午日光最足，住宅中的问题将最大程度展现。强调居住感觉的市民应选择上午看房，时间越早越好，卧室是重点关注区域，可以感受有没有阳光照进来，是否舒适。如果西向住房，市民可以等到下午四五点左右再看，那时候西晒较强，对房屋的影响可以直观体现出来。
【“五证”、“二书”】根据规定，我国公民必须在土地证和房产证齐全的情况下才能取得房屋的合法居住权。因此，在购买商品房时，要记得检查房产商的“五证”是否健全，这“五证”分别是《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》及《预售许可证》。“二书”是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
【公房】公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
【私房】也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭也就转为私有住宅《城市私有房屋管理条例》第3条规定“国家依法保护公民城市私有房屋所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。”
【尾房】又称扫尾房。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
【外销房和内销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人，而内销房仅限于大陆居民购买。内销房和外销房在房屋成本、品质高低等方面都有一定的差距。
【现房】现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。按国家销售现房的规定，已经盖好的房子，不等于是现房，已经有人入住的房子也不等于是现房，而已领房产证和土地使用证的房子才叫现房。
【准现房】是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。
【期房】指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
【两限房】全称限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位中小套型普通商品住房。
【两限房的购买资格】两限房用地的套型建筑面积全部为90平方米以下。从目前看来，“两限房”购买资格主要包括三个基本条件：具有本市常住户口；中低收入家庭优先；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。
【独栋别墅】即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。特征是私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
【联排别墅】发源于英国，在欧美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊区，高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。在西方，联排别墅的主人是中产阶级或新贵阶层。在中国，它们则属于高消费人群。
【叠拼别墅】是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
【双拼别墅】是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。它降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。同时低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。
【人均住宅建筑面积与人均住宅使用面积】人均住宅建筑面积是按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住人口。人均住宅使用面积是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口。
【房屋面积的分类】a、使用面积：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积；b、建筑面积：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等；c、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。
【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
【出房率】是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。很多人买房只关注价钱，忽略了出房率。很多楼盘的出房率太低，一些楼盘的出房率只有70%多，出房率低使实际使用面积缩水，而且高层的出房率普遍都很低，公摊面积高。因此大家购房时要注意买高出房率的房子哦！
【得房率】实质是套内建筑面积和套建筑面积之比。得房率是衡量优秀套型的根本指标。一般情况下，多层住宅的得房率控制在 85～90％，小高层住宅的得房率控制在80～85％，高层的得房率相对较低，一般在75～80％。得房率越高，说明你实际得到的、能够使用的面积越大，也越经济实惠。
【得房率的计算方法】得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。
【土地开发程度】一个区域的土地开发强度，指的是建设用地占该区域土地总面积的比例。已开发土地的开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高。如果土地开发强度不足，即土地利用不充分。
【七通一平】七通一平是建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
【容积率】容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。例如，在1000平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为3。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，而绿地率应不低于30%。
【绿地率】指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可算做绿地率。
【绿化率】指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化率一般要比绿地率高一些。
【商品房成本构成】一是地价和契税，约占40%；二是项目的规划设计勘探等前期费用，约占5%；三是建安成本，约占35%；四是开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费等；五是电力、园林景观等基础设施费；六是营销费用，是销售额的2%；七是经营性税金，是销售额的8.5%；八是管理费；九是一些不可预见费。
【买房子要交哪些税？】很多购房者以为，只要交购房款就万事大吉，等到办按揭、签购房合同、交房、入住时才发现远不是这样。买房有哪些税费要缴纳？（1）契税；（2）营业税;
（3）土地增值税；（4）所得税：（5）房屋交易手续费；（6）房屋产权登记费：（7）房屋评估费。
【起价】也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。
【一房一价】指开发商必须明码标价，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调，且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售，以打击价格欺诈现象。
【房产暴利来自囤地】从成本的几大构成部分来看，如果出现暴利，最关键的就是指土地成本。举个很简单的例子，开发商在2001年前后拿到土地，分多批开发，中间拖上四五年，到2011年开发时，土地价格翻番增长，而开发商拿地时的成本还是很低的。这样算来，一个住宅项目利润率会达到40%以上，甚至超过100%。
【按揭】指购房者以房屋产权作为抵押，由银行先行支付房款给开发商，房屋所有权抵押在银行，以后购房者按月向银行分期支付本息。按揭所需材料包括：身份证复印件，户口本复印件，结婚证复印件，学历证复印件，收入证明，购房合同复印件，营业执照复印件，三个月连续税单，固定资产的发票，借款申请表。
【房地产信托】房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。
【房地产投资信托基金】是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。可理解为是一种直接投资于不动产的基金，也可理解为是投资于房地产投资信托产品的一种基金。
第四篇：房地产贷款知识
房地产贷款知识
第一节
基本名词
◆按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。◆住房公积金贷款：是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款.住房公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。◆按揭贷款：就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。◆抵押贷款：指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。◆房产抵押：是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。◆抵押人：指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。◆抵押权人：是指对债务人享有债权，并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的人。抵押权人就是受抵押担保的债权的债权人。抵押权是由债务人或第三人就其提供抵押的特定的财产所设定的物权。◆担保人：即保证人，根据担保法规定，第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任，这里的第三人即担保人，包括具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，这里的债权人既是主债的债权人。这里的-按照约定履行债务或者承担责任-称为保证债务，也有人称保证责任。◆债权人：在债的关系中，有要求他的债务人实施一定行为或者不实施一定行为的权利的人，债权人主要是指预付款者，有权请求他方为特定行为的权利主体，是指那些对企业提供需偿还的融资的机构和个人，包括给企业提供贷款的机构或个人（贷款债权人）和以出售货物或劳务形式提供短期融资的机构或个人（商业债权人）按我国现行法律的规定，在民间借贷关系中，将钱借给他人的人，称为债权人；相对而言从别人手中借钱，欠别人钱的人称为债务人。◆债务人：通常指根据法律或合同﹑ 契约的规定，在借债关系中对债权人负有偿还义务的人。在财务会计学的术语中，债务人是指欠别人钱的实体或个人。债务人可以是公民，可以是法人，国家作为民事主体出现时也可以具备债务人的资格。◆买受人：又称买方。买卖合同中约定支付价金的人。◆出卖人:指通过买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益的人。◆利率：又称利息率，表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是：利息率= 利息量 ÷ 本金÷时间×100%利率是借款人需向其所借金钱所支付的代价，亦是放款人延迟其消费，借给借款人所获得的回报。◆月供：月供指在以银行按揭方式购置商品房、机动车辆等时，根据贷款协议的规定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，包括本金部分和相应的利息。目前，我国按揭贷款的还款方式包括：贷款期限在1年的一次性还款方式，贷款期限在1年以上的等额还款或等额本金还款方式。◆等额本息还款方式：每月还款的金额是一致的，但其中的本金部分逐月递增，而利息部分
逐月递减。在还款期内，支付的总利息费用，高于等额本金还款方式。◆等额本金还款方式：每月还款的金额逐月递减，其中本金部分保持不变，而利息部分逐月递减。在还款期内，支付的总利息费用，低于等额还款方式，但前期还款额（含本金和利息）高于等额还款方式。◆预告登记：指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” ◆预抵押登记：就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。◆他项权利证书：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。第二节第二节第二节第二节个人住房按揭贷款个人住房按揭
贷款个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款贷款用途贷款用途贷款用途贷款用途：：：：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，目前其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称“个人住房按揭贷款”。贷款对象贷款对象贷款对象贷款对象：：：：年满18年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明； 在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。贷款条件贷款条件贷款条件贷款条件：：：：借款人必须同时具备下列条件：（1）有合法的身份；（（（（身份证身份证身份证身份证，，军官证等军官证等军官证等军官证等））））（（（（2222））））借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁（一般执行男65，女60）（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（4）有合法有效的购买住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（（（（商品房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同））））（5）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；（（（（首付款收据首付款收据首付款收据首付款收据））））（6）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作
为保证人；（7）贷款行规定的其他条件。贷款额度贷款额度贷款额度贷款额度：：：：最高为所购住房全部价款或评估价值（以低者为准）的70%；贷款期限贷款期限贷款期限贷款期限：：：：一般最长不超过30年。贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率：：：：贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%； 贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）。申请贷款应提交的资料申请贷款应提交的资料申请贷款应提交的资料申请贷款应提交的资料：：：：1.夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本2.结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份（原件）3.经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；
4.合法的购买住房合同、协议及相关批准文件 5.借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明
6.资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等7.如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。8.银行规定的其他材料。客户贷款流程客户贷款流程客户贷款流程客户贷款流程（1）提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。（2）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。（3）开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。（4）支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。（5）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。（6）贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日（一次性还本付息类贷款）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）前结清贷款；正常结清指在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日向贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取“贷款结清证明”，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的“贷款结清证明到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。第三节第三节第三节第三节个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款住房住房住房住房公积金贷款公积金贷款公积金贷款公积金贷款的类别有的类别有的类别有的类别有：：：：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。（注意：不是所有的公积金中心都提供以上类别的贷款，请先咨询当地住房公积金管理机构）住房公积金贷款的住房公积金贷款的住房公积金贷款的住房公积金贷款的特点特点特点特点：：：：相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。公积金贷款额度公积金贷款额度公积金贷款额度公积金贷款额度大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，北京市住房公积金贷款额度最高是80万，如果评级评到3A级别的话最高可以到80万*（1+30%）=104万其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%;住房公积金贷款额度公式住房公积金贷款额度公式住房公积金贷款额度公式住房公积金贷款额度公式：：：：借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12(月)×0.45(还款能力系数)×贷款期限(最长可贷年限)若夫妻双方缴存比例不一致的,按比例较高的一方确定实际缴存比例。不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%(其中：月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和)。贷款对象应当符合以下条件贷款对象应当符合以下条件贷款对象应当符合以下条件贷款对象应当符合以下条件：：：：（1）具有有效的身份证明；（2）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。（3）参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。（4）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种“住房保障型”的金融支持。（5）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。贷款用途必须专款专用贷款用途必须专款专用贷款用途必须专款专用贷款用途必须专款专用：：：：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款。公积金贷款等额本金和等额本息对比公积金贷款等额本金和等额本息对比公积金贷款等额本金和等额本息对比公积金贷款等额本金和等额本息对比1.传统的还款方式有等额本金和等额本息两种。这两种还款方式中，等额本金在贷款利息上要更节省，但是这种还款方式的前期还款压力比较大，比较适合当前资金比较充裕，或是短期内有提前还款打算的借款人。而等额本息的还款方式虽然贷款利息要高些，但是对于那些目前手头资金不足，又不打算短期内办理提前还款的借款人来说比较适用。住房公积金贷款流程住房公积金贷款流程住房公积金贷款流程住房公积金贷款流程
1、借款人到住房资金管理（分）中心填写〈借款申请表〉并提供相关资料。如下：(1)申请人及配偶住房公积金缴存证明;(2)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;(3)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;(4)购买住房的合同、协议等有效证明文件;(5)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;(6)公积金中心要求提供的其他资料。
2、住房资金管理（分）中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定借款额度和期限、确定贷款担保方式。
3、初审合格，由受委托银行对借款人进行调查，内容包括：购房行为是否合法；抵押物或枝桠物质押物是否符合要求；收入情况，是否有偿还本息的能力；有保证人的，保证人是否具有保证资格等。
4、受托银行调查合格，出具调查意见书递交住房资金管理（分）中心，由住房资金管理（分）中心审批。
5、审批通过，住房资金管理（分）中心签发委托贷款通知单。
6、受托银行接到通知单后，与借款人签订借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签订委托转帐付款授权书，开立个人贷款专用帐户。
7、贷款合同生效，住房资金管理（分）中心将资金划入委托贷款基金，再由委托行将资金划入开发商帐户。
8、借款人按照规定的方式按时归还借款。
9、借款人还清贷款本息，结束抵押担保，收回有关证件
第五篇：《房地产公司简介》简介
《房地产公司简介》简介：
中铁四局集团房地产开发有限公司（以下简称公司）是由中铁四局集团有限公司投资成立的一家房地产综合开发企
《房地产公司简介》正文开始>>-
中铁四局集团房地产开发有限公司（以下简称公司）是由中铁四局集团有限公司投资成立的一家房地产综合开发企业，具有房地产开发二级资质。公司注册资金2000万元，现有在职员工38人，其中具有中级以上职称27人，年开发能力达10万平方米。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。
作为公司投资主体的中铁四局集团有限公司是以工程承包为主，跨行业、跨国经营的大型企业集团，名列全国五百家最大经营规模建筑企业第二位。在铁路、公路、建筑、市政工程、汽车试验场等施工领域五次荣获中国建筑工程最高奖（国家优质工程奖）——“鲁班奖”，多次荣获省（部）级优质工程奖，被评为“全国优秀施工企业”，资金信用被中国建设银行评定为AAA级，集团及13个子公司均通过IS09002质量认证体系。
公司转制前专门负责集团有限公司合肥基地的筹建和开发工作，并统管局内各单位基地的布点策划、立项、征地、规划、资金管理等工作。二十多年来，承担过集团公司内各主要单位的基地开发与建设，征用土地达3068亩，开发房屋74.7万平方米，工程合格率100%，优良率达25%。
同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。由公司承建的“呤春园”居住小区，将以新颖的设计、独特的造型、优美的环境，完美展示现代都市生活的新空间，为住http:///bbs/户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。
公司将秉承中铁四局集团有限公司的优良作风，坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献。
公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。
地址：合肥市望江路96号（230023）
法人代表：总经理 张朝鲁
注册资金：2000万元
美丽家园房地产经纪有限公司是一家专业从事房地产经纪服务的连锁机构。公司秉承“信守承诺，安全可靠”的服务理念，为广大客户提供房屋租售全程服务。其连锁运营的经营模式可以为全市居民提供快捷、便利的房产服务。
美丽家园成立于2003年12月11日，注册资金200万，在北京市建委存有60万保证金，可
做专业的房屋租赁代理业务。在现今社会经济发展的大潮中已成长了尽七个年头，从几十名员工壮大到现如今的几百名销售精英，为广大消费者提供丰富、真实、专业的房产信息，提供便捷的二手房交易平台。
美丽家园坚持“博爱、真诚、团结、专业、创新”的企业文化，积极培养人才，建立核心团队和标准化交易流程，为广大消费者提供最安全、最快速、最优质、最专业的经纪服务，使美丽家园成为广大居民的二手房乐园。
业务范围
房屋租售、公寓租售、商铺租售、写字楼租售、权证过户、按揭贷款、房地产投资、房地产评估、房地产调研、房地产抵押贷款、房产咨询和空置房的处理
荣誉称号
存量房中介服务机构一级单位
北京市二手房交易市场价格指定信息采集单位
多家银行提供贷款资信服务保证
首批在光大银行开设保证金帐户中介单位
北京经纪人协会会员
北京房地产中介行业协会会员
首批可从事房屋代理业务的合格中介之一
《经纪人》全国理事会理事
世界杰出华商协会理事单位
近期推出的特色服务
阳光工程：阳光交易、阳光收费、阳光流程
爱屋及屋：一次性支付房屋租金，免费提供保值22500元家庭财产保险和2次全面保洁 强强联手：首批合格中介之一的美丽家园与金融合作机构光大银行、中国农业银行、中国建设银行强强合作
四川地鑫房地产开发有限责任公司成立于2004年11月，注册资金2000万元，是取得国家房地产开发二级资质证书的房地产开发公司。中华全国工商业联合会房地产商会常务理事会会员。曾用名“四川省眉山市立信房地产开发有限公司碧辉园项目部。”
公司采取现代企业管理模式，以董事会为核心决策层，经理为直接经营层，构筑了一个精简高效的组织框架。拥有一支技术专业、团结合作、开拓上进的优秀员工队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力，以科学的经营管理，保障公司长期稳定地发展。
公司现有在职员工136人。拥有各类经济、技术职称人员55人，公司下设办公室、财务部、工程部、采供部、后勤部、售楼中心、眉山市风尚装饰公司、碧辉园休闲会所、眉山吉安物业管理有限责任公司和8个建筑施工队伍，有建筑工人800多人。
近年来，公司本着“我们开发的是土地，生产的是建筑，营造的是文化”的理念，致力于推动眉山房地产业的发展，优化眉山人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新理想”的居家生活典范。在眉山房地产市场发展中，公司抓住机遇，开拓发展，快速成长为管理严密、实力雄厚的房地产公司。公司先后开发建设项目总面积达30多万㎡。完成了眉山市多项旧城改造工程，在东坡湖开发区成功开发“碧辉园”一期、“碧辉园”二期、“碧辉园”三期和“山水园林”商住小区。在建小区有以“绿色、环保”为主题，占地113亩的“燕语林森”。目前 “燕语林森”一期工程已于2007年11月开工，现全部进入主体施工。
在取得成绩的同时，地鑫人不满足现状，正向着集团化公司的方向发展。2004年2月成立了“眉山市风尚装饰工程有限公司”，装饰公司有一支技术过硬的专业设计和施工队伍，为小区业主房屋装修提供精品户型设计、优质服务与品质保障，发展势头良好。2004年5月成立了“碧辉园休闲会所”，以其优雅环境、优质服务为小区业主和市民提供休闲娱乐场所，取得较好的经济效益。2005年成立了“眉山吉安物业管理有限责任公司”，以雄厚的经济实力、优质的服务、先进的安防系统为业主提供优越的居家氛围，让业主买得放心、住得舒心。经过地鑫员工的艰苦创业、奋发图强，地鑫房地产公司从无到有，由弱到强，在强手如林的房地产业中求得了生存与发展。地鑫房地产公司的“碧辉园”已成为一个社会公认的品牌房产。公司在取得良好经济效益的同时，其社会效益也影响深远。解决了1000多人的就业问题，几年来为国家和地方财政交纳各种税费1000多万元，获得了诸多殊荣。
1、经市政府及有关部门评定，碧辉园一公寓获得了“市级园林式居住小区”称号。
2、公司开发的“碧辉园•山水园林”A区住宅小区，在眉山市政第一届优秀住宅小区规划设计方案评比中荣获优秀住宅小区户型设计银奖。
3、连续三年被东坡区委、区政府授予“纳税大户”称号；
4、连续三年被东坡区工商局评为“守合同重信用企业”；
5、被眉山市保护消费者权益委员会授予“消费维权诚信单位”。
6、公司不忘回报社会，向社会奉献爱心。被中共眉山市委办
公室眉山市人民政府办公室授予“2006送温暖献爱心捐助活动先进单位”。
7、获得眉山市东坡区二00六第三产业突出贡献先进企业。
8、开发的“燕语林森”项目依据《中国生态住区技术评估手册》(第四版)通过“全国绿色生态住宅示范项目”评估，获得“全国绿色生态住宅示范项目证书。
9、经全国工商联房地产商会评估，“燕语林森”荣获二00七精瑞住宅科学技术奖“绿色生态建筑奖优秀奖”。
10、经四川省人居环境评审组委会评审，“燕语林森”被评为最适合人居环境精品楼盘。
11、连续两年被眉山市规划建设局、眉山市房地产协会授予“眉山市房地产行业优秀企业”称号。
今后，公司将按照“关爱你一生”的公司理念，向社会奉献新世纪住宅精品，以前瞻的观念、先进的技术、优秀的品质、高效的服务为社会各界人士创造幸福、创造快乐，创造美好家园！
四川地鑫房地产开发有限责任公司
二00八年十月十日
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