房地产知识总汇

第一篇：房地产知识总汇

第一：房地产知识

1、什么是房地产业？

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

2、什么是房产、地产、房地产？

房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。

地产是指作为土地所有权或土地使用权客体的具有一定经济意义的土地及其附属物。房地产是房产和地产的合称。

3、房地产具有哪些特性？

1.位置固定性、地区性；2.单一性；3.耐久性；4.周期长、大量投资性； 5.政策限制性；6.相互影响性；7.保值性和增值性。

4、什么是房地产法？

房地产法是指确定和调整国家、集体、公民、法人及其其他社会组织在城市规划区内进行房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理以及房地产使用、修缮、服务等活动中的地位以及相互权利义务关系的法律规范的总称。

5、什么是房地产经营？它的特点有哪些？

房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全国程作出科学的决策，并组织有效的实施。

它的特点是：

1、经营风险大，获高收益的机会也多；

2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性；

3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。

6、什么是房地产交易？具体有哪几种类型？

房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。具体有如下几种： 1.产权转让型的交易。包括房地产买卖、房地产交换和房地产赠与。2.产权维护型的交易。如房屋租赁等。

3.产权不确定型的交易。包括房地产抵押和房屋典当等。

7、什么是房地产转让？它有哪些条件？

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移他人的行为。

----1----以出让方式取得土地使用权的转让条件：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发用地的形成工业用地或其他用地条件。

以划拨方式取得土地使用权的转让条件：

1、应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准，应由受让房办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定交纳土地使用权出让金；

2、有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。

8、哪些房地产不得转让？

1.以出让方式取得的土地使用权，不符合《城市房地产管理法》第38条规定的条件的； 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权的； 3.依法收回土地使用权的；

4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5.权属有争议的；

6.未依法的登记领取权属证书的；

7.法律、行政法规规定禁止转让的其他形式的。

9、房地产转让合同应包括哪些内容？

1.标的；2.价款；3.用途；4.使用年限；5.转让方式；6.履行期限、地点；7.支付方式；8.违约责任。

10、什么是房地产抵押？

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。

11、哪些房地产不能抵押？ 1.产权有争议的房地产；

2.用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；

3.列入文物保护的建筑物和有关重要纪念意义的其他建筑物； 4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；

5.被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产； 6.依法不得抵押的其他房地产。

12、什么是建筑容积率？它将如何计算？

建筑容积率是指区内总建筑面积之和与区内总占地面积之比。计算公式是： ★建筑容积率 =(区内总建筑面积之和㎡ / 区内总占地面积㎡)×100%

13、什么是管理用房？它是如何计算的？

----2----管理用房是指住宅区内用于物业管理的房屋。其计算公式是： ★管理用房面积(平方米)

= 人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数 ◊其中有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。

14、土地产权包括哪些权利？它们分别含义是什么？

土地产权的含义包括土地使用权、地上权、地役权、抵押权、典权和租赁权。

◊地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。地上权的实质也就是土地使用权。

◊地役权是指利用他人土地供自己使用的便利。

◊抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。

◊典权是指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利。

◊租赁权是指土地使用全获得者在其有效使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块土地的租赁权。

15、什么是建筑面积？它由哪三部分组成？

建筑面积是指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。它由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。

16、什么是总建筑面积、住宅建筑面积？

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。

住宅建筑面积是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低层、中层、中高层和高层住宅面积的总和。

17、什么是住宅区房屋本体自用部位？其责任人是谁？

自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔壁、墙面（板）等。维修责任人是业主，费用由业主自行负责。

18、什么是房屋本体共用部位（共（公）用部位及设施）？其责任人是谁？

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙）外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。维修责任人是物业管理公司，费用从房屋本体维修基金中支出。

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19、什么是房屋毗连部位？其责任人是谁？

毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。其维修责任人为毗连业主，费用由毗连业主按比例分摊。20、房屋一般分哪几种结构？

1、钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的；

2、混合结构：承重的主要构件使用钢筋混凝土和砖木建造的；

3、砖木结构：承重的主要构件使用砖木建造的；

4、其他结构：承重的主要构件使用竹木、砖石、土胚建造的简易房屋。

21、根据房屋的损害程度，维修工程分几大类？

1.小修工程：即房屋的日常零星维修养护工程，使房屋保持原有完好等级；

2.中修工程：是指房屋少量部门已损坏或已不符合建筑结构要求，需要进行局部维修，在维修中须牵动或拆换少量主体结构，但保持原房屋的规模或结构的工程；

3.大修工程：是指房屋的主体结构部位严重损坏，房屋已不安全。需进行全面维修，在维修中需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程；

4.翻修工程：是指房屋已失去使用价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除另行设计，重新在原地或移动更建筑的工程；

5.综合维修工程：是指成片多栋的楼房或面积较大的单栋楼房，其大中小修一次性全部维修的工程。

22、为什么要开发企业在交付商品房时要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？具体包括哪些方面内容？

针对商品房销售、服务和装修等方面存在的问题，为加强商品住宅质量的管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，国家建设部发出通知决定从1998年9月1日起，在商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。◊《住宅质量保证书》的内容应包括： 1.工程质量监督部门核验的质量等级；

2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备2个采暖或供冷期；卫生洁具1年；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

----4----4.用户报修的单位，答复和处理的时限。◊《住宅使用说明书》的内容应包括：

1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； 2.结构类型；

3.装修、装饰注意事项；

4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 6.门、窗类型，使用注意事项； 7.配电负荷；

8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 9.其他需说明的问题。

23、房地产登记中，土地使用年限怎样确定？

1988年1月3日之前政府无偿划拨用地仍按原规定使用年限执行，即： 1.住宅：50年

2.教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、特殊用地；50年 3.工业、仓储；30年 4.商业、金融业用地；20年 5.种植、畜牧、养殖业用地；20年

1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限期按国家规定执行。即 1.住宅用地：70年 2.工业用地：50年

3.教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 4.商业、旅游、娱乐用地：40年 5.综合或者其他用地：50年

◊对公告之前签订《土地使用权出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之日的按《土地使用权出让合同书》规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。

24、红皮《房地产证》与绿皮《房地产证》的区别在哪里？

红皮《房地产证》记载市场商品房地产；绿皮《房地产证》记载非市场商品房地产。

----5----◊凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，应按有关规定办理。◊已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？

◊已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押（按揭）合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。

25、什么是工程竣工验收？它分哪些种类？

竣工验收是指一个建筑工程项目经过建筑施工设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具有了使用的条件，即竣工以后，承建单位与开发单位之间办理交接手续的过程。竣工验收一般分为以下四类：

隐蔽工程验收，分期验收，单项工程验收和全部工程验收。

26、房屋销售时发展商须提供哪些证明文件？ 1.房地产产权证书； 2.工程竣工验收合格证 3.消防验收合格证；

4.各类机电设备验收合格证；

5.有关政府部门（建设局、供电局、煤气公司、通讯部门等）批文等。

第二部份：物业管理知识

1、什么是物业？

物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。◊物业一般由三个部分组成：

1.土地。指由一定范围的面积构成的地产。

2、建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。3.物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。

2、什么是物业管理？它包括哪些业务？

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。◊物业管理的业务可分为三类：

①基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；

----6----②专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等； ③ 特色业务类：包括特约服务和便民服务。④经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。

3、什么是物业管理人？

物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。是专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，也称物业管理公司，具有专业性、商业性、独立性。

4、什么是物业所有权人？

“物业所有权人”是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。

5、物业管理的性质、宗旨是什么？

物业管理的性质主要是服务，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。

其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。

6、什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？

1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规范，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准如下： ◊资质一级企业

1.注册资本500万以上；

2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书； 3.管理两种类型以上的物业；

4.管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。◊计算基数是：

(1)多层住宅200万平方米；(2)高层住宅100万平方米；(3)独立式住宅（别墅）15万平方米；(4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。5.20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管

----7----理制度；7.建立了维修基金管理与使用制度。◊资质二级企业

1.注册资本300万以上；

2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书； 3.管理两种类型以上的物业；

4.管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。◊计算基数是：

(1)多层住宅80万平方米；(2)高层住宅40万平方米；(3)独立式住宅（别墅）6万平方米；(4)办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。5.10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；7.建立了维修基金管理与使用制度。◊资质三级企业

1.注册资本50万以上；

2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；3.委托的物业管理项目；4.具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；5.建立了维修基金管理与使用制度。

7、物业管理公司的权利和义务有哪些？

根据建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司有以下权利和义务。

权利：① 物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

②依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理； ③ 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； ④有权制止违反规章制度的行为； ⑤ 有权要求业委会协助管理；

⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；⑦ 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

义务：① 履行物业管理合同，依法经营；

----8----② 接受业委会和住宅小区居民的监督；

③重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；

④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

8、物业管理行业规范服务标准包括哪些内容？ 1.有固定的管理经营场所； 2.持有物业管理资质证书；

3.管理人员有明显标志，言行文明规范； 4.服务意识强，咨询解答耐心；

5.设有专门的投诉电话或投诉信箱，对投诉件的处理要有明确的时间限制； 6.管理处24小时有人值班，对突发事件有处理应急方案、处理措施和记录； 7.卫生工作定时清扫，无卫生死角，灭“四害”达标； 8.保安人员定时巡逻，有巡视记录；

9.园林绿地维护较好，无明显黄土裸露地带； 10.配套设施维护及时，各类设备远行正常；

11.设立收费项目要有依据，有偿服务项目明码标价； 12.管理服务费、本体维修基金每三个月公布一次帐目。

9、什么是《业主公约》？它在包括哪些方面内容？

业主公约是指由业主承诺的，对全体业主（含房屋使用人）具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。它包括内容有：

1.住宅区名称、地点、面积及户数； 2.公共场所及公用设施状况；

3.业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式； 4.业主使用住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益； 5.业主监督住宅区内物业管理的权利； 6.业主对业委会及物业管理公司的监督权； 7.住宅区物业各项维修、养护和管理费的缴交； 8.业主在本住宅区内应遵守的行为准则； 9.违反业主公约的责任； 10.其他有关事项。

10、什么是《住户手册》？应包括哪些内容？

----9----《住户手册》是由物业管理企业制定发给业主保存的文件汇编。住户手册为业主介绍物业辖区内概况、物业企业和各种管理、服务、设备、守则及安全措施等。其目的是为了使业主更明了自己应有的权利和注意事项。

一般包括以下内容：1.物业辖区的概况；2.物业辖区的管理机构；3.物业辖区的各项管理规则；4.业主须知；5.日常管理与维护；6.综合服务；7.管理费用；8.常用电话号码及其他。

11、什么是物业管理的前期介入？它包括哪些方面？

物业管理的前期介入是指物业管理公司在获得物业管理权后，对该物业入伙前期的房屋接管和移交工作，以及入伙的准备工作。◊它主要包括软件和硬件两大方面：

物业硬件管理介入：既从物业管理和业主使用角度，对物业的规划设计提出合理化的意见，使之达到物业功能的完善。同时也参与物业的竣工验收工作，从开发单位处接管该物业的管理工作。物业软件管理介入：既完善建立该物业的管理架构、方案和手续，准备入伙的一切文件和相关资料。

12、所谓“二房”、“二金”、“一费”的含义是什么？

所谓“二房”指的是“物业管理用房”和“经营管理用房”，它是物业发展商按政府规定价格买给业委会，用于小区管理使用和补贴管理经费的经营用房；

所谓“二金”指的是“公用设施专用基金”和“住宅维修基金”（又称：房屋本体维修基金），它是政府为保障房屋正常使用所规定的，“公用设施专用基金”是由开发商缴交，并由区属住宅主管部门管理。“住宅维修基金”是由业主缴交，并由屋村管理处按楼栋分别管理使用； 所谓“一费”指的是“物业管理服务费”。目前有三种定价方式：政府定价、政府指导价、经营者定价。（深圳地区多为政府指导价、经营者定价）

◊经营者定价是指由业主委员会和业主、使用人代表与物业管理公司，根据物业管理合同的委托要求，共同商议确认的价格。

13、“公用设施专用基金”来源、管理和使用范围是怎样的？

★专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资2%的比例，在业主委员会成立时，一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专用基金。

★公用设施专用基金的权属住宅区全体业主和业委会；专用基金的主管部门是市、区住宅行政主管部门。

★专用基金由物业管理公司根据业主委员会的决定，用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大维修工程、改造项目。范围包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、----10----沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等；文体场所、停车场、连廊、自行车库等。如果是高层住宅专用基金30%用于本体外设施；另70%用于本体共用设施的重大维修工程项目。

14、“住宅维修基金” 来源、管理和使用范围是怎样的？

◇业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，根据物价部门的规定，按月向本屋村管理处缴交住宅维修基金。

◇住宅维修基金是由管理处以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用帐号存储物业的本体基金。管理处每3-6个月向业主公布一次使用情况，并接受有关部门和业主的监督。◇住宅维修基金用于房屋本体共用部位的维修养护。包括：房屋的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体共用排烟管、机电设备、本体消防设施、共用防盗监控设施等。

15、物业管理服务费的支出包括哪些方面？ 物业管理服务费的支出包括：

①住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗、垃圾清运费、绿化养护费等）；

② 业委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用； ③ 就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用； ④ 住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费； ⑤ 住宅区必要的社区文化活动费用。

16、什么是业主委员会？它有哪些职权和义务？

业主委员会是经住宅区全体业主通过业主大会选举表决产生的，并由区住宅主管部门备案的业主自治群众组织。◇其职权和义务如下：

职权是：1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采取公开招投标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议物业管理公司制定的本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

6、监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

义务是：1.执行业主大会各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不得从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

17、如何召集首届业主大会？业主大会有哪些职权？

住宅区在如住率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满二的，开发建设单位或其委托的单位

----11----应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会；开发建设单位应协助召集业主大会。

职权是：1.选举、罢免业主委员会的组成人员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主委员会章程。

18、业主委员会委员是如何产生的？他具备的条件是什么？

业主委员会委员是通过住宅区全体业主大会，按照住宅主管部门规定的选举程序和记票方式，民主投票选举产生。

他们具备的条件是：必须是年满十八岁住宅区内业主，应当具有热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士。

19、业主委员会筹备工作怎样进行？

1.由开发建设单位或委托的物业管理单位以书面的形式向区建设局物业科报告开始筹建业主委员会。

2.开发商召集成立筹备工作小组，并将筹备组名单公布。筹备工作组可由开发商代表1名、物业管理公司代表2名、业主代表2名三方共5人组成。

3.筹备工作小组要订出工作计划，定期开会讨论筹备工作中的一些具体问题。会议一定要做好签到、会议记录，并将这些作为原始资料保存，以便查考。

4.宣传发动工作一定要认真细致、广泛、明白，有一定的时间讲清楚成立业主委员会的目的、意义；业主委员会的权利义务、职责；候选人的条件和如何产生候选人及进行选举形式等问题。5.候选人的产生：候选人必须是业主本人，为了体现公平、民主，原则一份合同（一证）超过一人时，只能有一个人能当选候选人；其次候选人应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士，同时也应该有一定文化程度的人，最关键一点是有公益心，不能是出于私利而参与。

20、什么是住宅区物业管理？它包括哪些内容？

所谓住宅区物业管理，是指对以住宅为主及生活配套的住宅小区进行综合一体化管理，并为物业的产权人和使用人提供一个安全舒适的生活居住的环境。

他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮、设备维护、安全保卫、保洁绿化等基本业务，以及有偿服务和多种经营服务业务等。

21、什么是工业区物业管理？它包括哪些内容？

所谓工业区物业管理，是指对有较大规模的标准工业厂房进行全面综合性的管理，并为使用企业提供一个安全、规范的生产环境。他主要对生产能源保障的管理、工业区环境规划管理、配套设

----12----备设施的维护与保养、消防责任管理、等基本业务，以及提供仓储服务、租赁代理服务和生活配套服务等。

22、什么是写字楼物业管理？它包括哪些内容？

所谓写字楼物业管理，是指对以从事办公、商务洽谈等业务活动为主的收益性物业进行综合一体化管理，并为使用人提供一个良好的办公、商务活动环境。

他包括房屋的产权档案资料管理、房屋修缮养护、设备设施的维护及保养、外观的规划与管理、安全保卫、车辆管理等基本业务，以及提供大型商务会议服务、通讯信息服务、租赁代理服务和生活配套服务等。

23、什么是公用物业管理？它包括哪些类型？

◇事业单位物业管理（图书馆、科研所、医院、博物馆、体育场（馆）、文化艺术馆、学校）；港口物业管理（水码头、机场、火车站、汽车站、）；娱乐场所物业管理（风景旅游区、渡假村、娱乐城、影剧院）；宗教场所物业管理（庙宇、教堂、祠堂）；政府部门物业管理（行政机关、外交使馆、军营、监狱）；道路交通物业管理（公路、桥梁）等等。

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第二篇：房地产知识（范文）

【我国住房改革5个时期】80-85年，国家企业个人共同负担购买住房的试点。86-90年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革。91-93年，以公房出售为重点，改革全面铺开。94-97年，住房公积金、安居工程，改革全面推进。98年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段。

【房产泡沫】指由房地产投机等因素所引起的房价脱离市场基础持续上涨，形成一种表面上虚假繁荣的景象。根据中国社科院2010年12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告》显示，目前泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。

【买二手房，中午是最佳看房时间】因为中午日光最足，住宅中的问题将最大程度展现。强调居住感觉的市民应选择上午看房，时间越早越好，卧室是重点关注区域，可以感受有没有阳光照进来，是否舒适。如果西向住房，市民可以等到下午四五点左右再看，那时候西晒较强，对房屋的影响可以直观体现出来。

【“五证”、“二书”】根据规定，我国公民必须在土地证和房产证齐全的情况下才能取得房屋的合法居住权。因此，在购买商品房时，要记得检查房产商的“五证”是否健全，这“五证”分别是《国有土地使用证》、《建设工程规划证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》及《预售许可证》。“二书”是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

【公房】公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

【私房】也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭也就转为私有住宅《城市私有房屋管理条例》第3条规定“国家依法保护公民城市私有房屋所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。”

【尾房】又称扫尾房。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

【外销房和内销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人，而内销房仅限于大陆居民购买。内销房和外销房在房屋成本、品质高低等方面都有一定的差距。

【现房】现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。按国家销售现房的规定，已经盖好的房子，不等于是现房，已经有人入住的房子也不等于是现房，而已领房产证和土地使用证的房子才叫现房。

【准现房】是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。

【期房】指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

【两限房】全称限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位中小套型普通商品住房。

【两限房的购买资格】两限房用地的套型建筑面积全部为90平方米以下。从目前看来，“两限房”购买资格主要包括三个基本条件：具有本市常住户口；中低收入家庭优先；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。

【独栋别墅】即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。特征是私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。

【联排别墅】发源于英国，在欧美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊区，高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。在西方，联排别墅的主人是中产阶级或新贵阶层。在中国，它们则属于高消费人群。

【叠拼别墅】是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

【双拼别墅】是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。它降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。同时低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。

【人均住宅建筑面积与人均住宅使用面积】人均住宅建筑面积是按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住人口。人均住宅使用面积是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口。

【房屋面积的分类】a、使用面积：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积；b、建筑面积：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等；c、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。

【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

【出房率】是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。很多人买房只关注价钱，忽略了出房率。很多楼盘的出房率太低，一些楼盘的出房率只有70%多，出房率低使实际使用面积缩水，而且高层的出房率普遍都很低，公摊面积高。因此大家购房时要注意买高出房率的房子哦！

【得房率】实质是套内建筑面积和套建筑面积之比。得房率是衡量优秀套型的根本指标。一般情况下，多层住宅的得房率控制在 85～90％，小高层住宅的得房率控制在80～85％，高层的得房率相对较低，一般在75～80％。得房率越高，说明你实际得到的、能够使用的面积越大，也越经济实惠。

【得房率的计算方法】得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。

【土地开发程度】一个区域的土地开发强度，指的是建设用地占该区域土地总面积的比例。已开发土地的开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高。如果土地开发强度不足，即土地利用不充分。

【七通一平】七通一平是建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

【容积率】容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。例如，在1000平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为3。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，而绿地率应不低于30%。

【绿地率】指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可算做绿地率。

【绿化率】指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化率一般要比绿地率高一些。

【商品房成本构成】一是地价和契税，约占40%；二是项目的规划设计勘探等前期费用，约占5%；三是建安成本，约占35%；四是开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费等；五是电力、园林景观等基础设施费；六是营销费用，是销售额的2%；七是经营性税金，是销售额的8.5%；八是管理费；九是一些不可预见费。

【买房子要交哪些税？】很多购房者以为，只要交购房款就万事大吉，等到办按揭、签购房合同、交房、入住时才发现远不是这样。买房有哪些税费要缴纳？（1）契税；（2）营业税;

（3）土地增值税；（4）所得税：（5）房屋交易手续费；（6）房屋产权登记费：（7）房屋评估费。

【起价】也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。

【一房一价】指开发商必须明码标价，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调，且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售，以打击价格欺诈现象。

【房产暴利来自囤地】从成本的几大构成部分来看，如果出现暴利，最关键的就是指土地成本。举个很简单的例子，开发商在2001年前后拿到土地，分多批开发，中间拖上四五年，到2011年开发时，土地价格翻番增长，而开发商拿地时的成本还是很低的。这样算来，一个住宅项目利润率会达到40%以上，甚至超过100%。

【按揭】指购房者以房屋产权作为抵押，由银行先行支付房款给开发商，房屋所有权抵押在银行，以后购房者按月向银行分期支付本息。按揭所需材料包括：身份证复印件，户口本复印件，结婚证复印件，学历证复印件，收入证明，购房合同复印件，营业执照复印件，三个月连续税单，固定资产的发票，借款申请表。

【房地产信托】房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。

【房地产投资信托基金】是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。可理解为是一种直接投资于不动产的基金，也可理解为是投资于房地产投资信托产品的一种基金。

第三篇：房地产相关知识培训

房地产相关知识

一、土地及综合类

1、土地用途包括哪些种类？

土地用途分为农用地、建设用地和未用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

2、什么是集体土地？

集体土地是指农村集体所有的土地。

3、对集体土使用权有何规定？

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土使用权依法发生转移的除外。

4、什么是行政划拨用地？

县级以上人民政府依法批准，在土使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

5、什么是土地使用权出让？

是政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金。

6、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ /居住用地：70年 /工业用地：50年

/教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 /综合用地或者其他用地：50年 /商业、旅游、娱乐用地：40年 /加油站、加气站用地：20年

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二、开发与建设类

7、什么是商品房预售？

房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

8、《房地产预售许可证》包含哪些内容？

预售许可证编号；发展商名称；项目名称；项目坐落地点；

土地使用权出让合同书号、地块编号；

《房地产证》编号、栋数；

批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；

发证机关、有效证明；附注内容

9、商品房预售需要具备哪些条件？

/预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

/按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

/持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

/投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度的竣工交付日期；

/七层以下达到主体工程封顶；七层以上主体工程预算投资总额的三分之二以上层数；

/商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

10、什么是商品房现售？

房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

11、房地产现售应具备哪些条件？

/取得房地产开发资质证书、营业执照； /取得土地使用权证书；

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/持有建设工程规划许可证和施工许可证； /已通过竣工验收； /拆迁安置已经落实；

/供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

/物业管理方案已经落实。

12、房地产预售合同主要包括哪些内容？

1、当事人名称或者姓名和住所

2、商品房基本状况

3、商品房的销售方式

4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

5、交付使用条件及日期

6、装饰、设备标准

7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

8、公共配套建筑的产权归属

9、面积差异的处理方式

10、办理产权登记有关事宜

11、解决争议的方法

12、违约责任

13、双方约定的其他事项

附件：

预售商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的；楼号、楼层、和房号的位置

13、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？

1、买卖合同公正费（自愿），按成交价的3‰计收，由公正处收取

2、按揭合同公正费，按揭款额的3‰计收，由公正处收取

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3、保险费、按成本价的1‰计收，由保险公司收取

4、按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定

三、规划与设计类

14、“五证” “两书”

国有土地使用权证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建设工程施工许可证

商品房销售许可证

住宅质量保证书

住宅使用说明书

15、房屋共有建筑面积包括哪些内容？

共有建筑面积的内容包括：电梯、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，外墙以水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室内都不计入共有建筑面积。

16、建筑面积

房屋各屋面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积，辅助面积和结构面积三部分。

17、使用面积

住宅分户门内的卧室和起居室等净面积的总和。

18、销售面积

指商品房的建筑面积。

19、套内建筑面积

套内建筑由三部分组成：即套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。20、套内使用面积

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通常是指卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。

跃层住宅的户内楼梯按自然数的面积总和计入使用面积。

不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道并均计入使用面积。

21、套内墙体面积

建住宅各套之间的分隔墙，与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙），公用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面积安装厚度计入套内墙体面积。

23、阳台建筑面积

封闭阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。挑阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台，按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积。半挑半凹阳台，挑出部分按其地板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

24、公用建筑面积

公用建筑面积=全栋建筑面积-全栋各套建筑面积之和-单独具备使用功能的独立空间（地下车库、仓库、人防工程等）

25、公用建筑面积的分摊系数

整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，算出公用建筑面积分摊系数。

26、绿地率

指居住区用地范围内各种绿地的总和与居住区用地的比率。通常新小区不低于30%，旧小区不小于25%。

27、容积率

在建筑用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建筑用地面积的比率。

28、均价

将各单位套房销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的总和，第0页

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即得出每平方米的均价。

29、基价

经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。30、起步价

楼盘销售价格中的最低价格。

31、预售价

商品房预售合同中的专用术语，预售价不是正式价格。

32、解困房

政府为解决本地市民住房困难，专门修建用于解决特别困难户的拥挤住房的问题的住房。其特点是：适用、开发成本低、减免部分费用，价格在市场上比其它任何类住房要优惠。特困户购买的解困专用房，除具有使用权外还拥有部分产权。

33、安居房

国家为了推动房改，由国家安排贷款和地方自筹资金建设，面向广大中低收入家庭的非赢利性住房。特别是为4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非赢利性住房。购买的住房具有使用权和部分产权。

34、经济适用房

指具有社会保障性质的，带有很强政府行为的商品房，具有经济适用性的特点。其房屋价格、住房面积相对适中，销售对象是广大中低收入的家庭。这尖住房省去了很大部分的土地费用和其它一些政府收取的费用，其成本低于商品房。

35、健康住宅

指能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。应注意以下几个方面因素：

/ 阳光。

/ 冬至日底屋住户必须不少于一小时满窗日照。/ 通风。

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/ 空气对流效应良好，能够产生穿堂风。/ 厨房和卫生间的空间。/ 扩大面积，明厨、明卫设计。/ 室外环境建设。

/ 除保持一定绿化外，还要防止噪声的污染，空气的污染。

36、绿色生态住宅

在以人为本的基础上，追求节水、节能、改造生态环境、减少污染、延长建筑物寿命为目标人类理想居住地。9大系统：

能源系统——避免多条动力管道入户，建筑节能50%以上。

水环境系统——包括排水系统、雨水收集系统、景观用水系统、小区环保用水系统。

气环境系统——室外空气质量达到二级标准。

声环境系统——白天小于35分贝，晚上小于30分贝。

光环境系统——室内自然光以及居住区防止光污染。

热环境系统——保持人们正常生活对温度要求。冬天达到20~40

度，夏天达到22~27度。

绿化系统——达到生态环境功能、休闲生活功能、景观文化功能

三者合一。

废弃物管理处置系统——垃圾袋装化、分类装置。

绿色建筑材料——提供3K材料（可重复使用、可循环使用、可

再生使用）。选择绿色装修材料：无毒、无害。

37、住宅的层数划分应符合下列规定

1、低层住宅为一层至三层（≤10m）

2、多层住宅为四层至六层

3、小高层住宅为七层至九层

4、高层住宅为十层至三十层

38、层高和净高标准

1、住宅层高不应低于2.80M

2、卧室、起居室的净高不应低于2.4M 第0页

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3、利用坡屋顶内空间作卧室时，其局部净高不应低于2.2M，其余部分最地度高度不宜低于1.5M，低于2.2M部分不计入面积。

39、常见住宅平面类型

1、基本平面类型

/ 梯间式

楼梯平台直接进分户门，一般每梯可安排二~四户

A、一梯两户

每户有两个朝向，便于组织通风，户间少，较易组织户内交通，单元面宽较窄，拼接灵活。这种形式适应地区较广。

B、一梯三户

楼梯使用率较高，每户都能有好朝向，但中间的一户常是单朝向，通风较难组织。这种形式在北方目前还较多使用。

C、一梯四户

楼梯使用率高，每户有可能争取到好的朝向，一般将一室户布置在中间，三户室布置在两侧。有些地区可布置成四个单朝向的两室以上户。这种形式必然存在一些户通风不好。/点式

其特点是数户围绕一个楼梯布置，四面临空，皆可采光、通风。分户灵活，每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外型处理也较为自由，可丰富建筑群的艺术处理。建筑面积占地小，便于因地制宜地在小块零星的插建。高层住宅的平面类型

1、单元组合式

以单元组合成为一栋住宅建筑。各单元各住户以电梯、楼梯、为核心布置。

单元组合式高层住宅平面形式很多，为提高电梯使用效率，增加外墙采光面，照顾朝向及建筑体形的美观等，平面形状有多种变化，常见有矩形、T型、十字型、Y型等。

2、长廊式高层住宅 A、长内廊

长内廊高层住宅是在内廊两侧布置各户，可经济利用通道，使电梯服务户数增多。但由于这种方案过道通风条件很差，在发生火灾时 第0页

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不宜排除烟热，需设置机械通风设备，故这种形式很少采用。B、长外廊

以长外廊作为水平交通通道，可增加电梯的服务户数，优缺点是与多层住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高层风力很大，敞外廊不蔽风雨，故一般有将外廊封闭。

3、塔式住宅

这种类型住宅是以一组垂直交通枢纽为中心，各户环绕布置，不与其他单元拼接，独立自成一栋。

塔式住宅具有多层点式住宅的特点，一般每层布置四~八户。目前这种形式较多。

4、跃廊式

跃廊式高层住宅每隔1-2层设有公共走廊，由于电梯每隔1或2层停靠，从而大大提高了电梯利用率，即节约交通面积，有减少了干扰。对每户面积大、居室多的户型，这种布置方式较有利。

单元式、长廊式、跃廊式等各种方案可取长补短，混合使用。

40、常见缩略语解释

CBD（central business district）中心商务区

CID(central information district)中央科技区 CLD(central living district)中央生活区 SOHO(small office home office)小型家庭办公室 SOLO 单身公寓 LOFT 超高层办公空间

卫星城（卫星城镇）satellite town 在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。

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第四篇：房地产客服知识汇总

上海当家作主网络技术有限公司

1、我想咨询下，请你问知道虹口区东宝兴路这款近几年的规划安排吗？什么是自助拆迁？（拆迁规划 自助拆迁）

答：您好，详情请查询《全国主要城市规划和拆迁信息》http:// 或者到当地房管局和拆迁规划办公室查询相关公告。

自助拆迁详情查询：http://

2、你好；我是重庆市铜梁县东城袁家三社，我叫舒世明，男，现年38岁。未婚。我一个人过以好几年了，在2007年时，发洪灾，帮我的住房冲垮了，当是申请改建，政府回答是：城市开发区：，未能改建，从那时起，没有住房。但也没有拆迁，理由是，等到。现在，因各种原因，在说拆迁。我的数据如下；一，以前有手续的房屋面积120多平方米，因没有住房，没有申批修建的房屋面积130平方米。2；那次申请改建是报的125.4平方米的两层房屋，就是250.8平方米。现在他，她给的补偿标准如下；一；房屋安置补偿加所谓的奖金共计6.6万元，没有申批的按一平方米117元给予补助，有证的按186元平方米补助。合计补助费12万多元。另给予30平方米的优惠购房，条件是，1；每平方米出1800元*30平方米=5.4万元，2；大修基金，税费，水电等1.1万元，公摊面积6平方米*4000元=2.4万元。自己装修。也就是安置补偿后，我的房子保住30平方米都困难。最重要的是，如果将没有手续的房子按违法建筑执行，那么就更难！（拆迁补偿 补偿不公平补偿维权）

答：地方在拆迁中要按照地方补偿政策进行补偿，这是国家规定。但是，对于补偿有这样的说明：对于房屋拆迁的补偿价格不得低于拆迁公告发布之日当地同类房屋价格的平均价格。对有房产证和建房审批手续的房屋要进行补偿，没有建房审批手续按违建房处理，不予补偿，当地政策另有规定的，按当地政策执行。在拆迁评估过程中，如果拆迁户对补偿不满意，可以申请第三方价值评估机构对房屋价值进行重新评估，或者申请行政复议，对房屋价值进行行政判定。国家政策同时规定，拆迁方在拆迁户未签订拆迁协议的情况下，不得强拆，如果出现强拆，拆迁户可以通过司法途径维护自身合法权益。

3、在原承包土地中养老鳖有20年历史，面积大约为4.5亩，政府该怎样赔偿？已经有20年历史，马上要征地拆迁，无处饲养，该怎么办？原投资兴建池塘，人工费，机械费成本投入该怎么办？（养殖拆迁 拆迁补偿）

答：补偿是按照地方政策中规定对承包集体土地的补偿标准进行，在拆迁过程中会对停产停业损失做出补偿，但国家政策里没有规定在拆迁中对工作进行补偿的规定，http:// 这里是土地管理法，里面有对集体土地补偿的相关规定，您可以参考一下，具体补偿标准还需要看当地政策规定

4、我家因为国道改造要拆迁请问有哪些补偿？私有建房，有房屋审批手续。（私房拆迁 拆迁补偿）

答：补偿是按照当地政府颁布的拆迁补偿标准里的项目和标准进行补偿。如果是住房，会按照住房结构，住房面积等因素评定补偿，有地面附着物，合法临时建筑的，也会进行相应补偿，如果属于商业用房，会对停产停业损失进行补偿，具体补偿类目请查询当地补偿政策 上海当家作主网络技术有限公司

5、我2004年买了个二手房，里面有个原来房主的女儿的户口没弄走，现在我们这个房子要拆迁，怎么办呢，找不到人了，当时办理了过户，办了房产证

答：房屋拆迁补偿是补偿给房产所有人，但对房产补偿的处置问题，房屋共有者都有劝分配。您只要从原房主处证明他女儿没有房产共有权即可。另，所有权现在归你，他女儿和你没有任何关系，你们的房产过户手续也齐全，您可以到房产部门进行申请，让其证明原房主女儿对房屋没有共有权，在房产部门，会有原房主相关信息，您可以查询一下

6、我想问一下房屋拆迁的最低标准？和个人补偿款，我们这边房价每平米4300元我们的房子每平米560元这行的通吗？我们现在面临的就是房屋拆迁但是政府现在只有白条农民啥都没有，现在我们这边的拆迁合同是白纸他们只让我们签字没有说法。这合法吗(拆迁补偿 补偿不合理)答:拆迁补偿标准是当地政府按照当地实际情况制定的，没有最低标准.如果您对拆迁补偿价格不满意，在未签字以前，可以申请房屋价值评估，如果您对评估还是不满意可以申请第二次评估或者向房屋价格评估专家委员会对房屋价格进行鉴定。拆迁必须有明确的，双方签名的拆迁补偿合同，如果没有，拆迁方不能拆除（强拆）房屋

7、请问您知道廊坊市开发区梨园村什么时候拆迁吗？（拆迁规划）

答: 您好，拆迁详情请查询《全国主要城市规划和拆迁信息》http:// 或者到当地房管局和拆迁规划办公室查询相关公告。

8、我们村土地统一征用在陕西安康不知道补偿标准是多少？（地方性补偿标准 拆迁补偿）

答：补偿标准由地方政府按照当地实际情况规定，详情查询当地拆迁和房管相关部门。国家规定，对于房屋拆迁，补偿标准是，不低于拆迁公告发布当日，周边同类房屋平均价格，没有具体数额

9、请问天坛南里拆迁有消息了嘛？拆迁之前，会收走户口本吗？拆迁公告发布之前，有一个人从户口中迁走了，能得到补偿吗？（拆迁规划 户口 人头数补偿）

答: 您好，关于拆迁规划，详情请查询《全国主要城市规划和拆迁信息》http:// 或者到当地房管局和拆迁规划办公室查询相关公告。拆迁之前，户口会被冻结，不会被收走，房屋拆迁补偿是补给房屋产权所有人，和人头数无关。如果地方政府对人口数有补偿规定，那需要到户籍科注销迁出人信息，如果不登记的话，就会按照目前户口本显示的人数给予人头补偿，查出来还是会被追回

10、你好，我是杭州的，怎么和你们合作，我们做写字楼开发的。（寻求合作）

答：请将您的详细信息发布到我们网站上，我们会有工作人员和您取得联系，http://。您可以注册帐号，将贵公司的详细信息发布到以上网址，我们的工作人员会及时和您取得联系

11、业主没有同意拆迁，拆迁办要强拆，强拆后如何维权。拆迁办，有这个强拆的权利上海当家作主网络技术有限公司

吗？（强拆维权）

答：在没有签订拆迁协议的情况下，拆迁部门不得强拆，签订协议以后的强拆需要向人民法院提出申请，有了强拆的批复才能执行。如果权利受到危害，请通过法律途径维权。

12、我家拆迁了现在要开听证会你说我该怎么办？开听证会是因为补偿不合理。另外拆迁奖励是什么？（拆迁补偿 补偿不合理 听证会）答：拆迁补偿不合理，在听证会上可以表达自己的意愿和拆迁方进行沟通协商。国家 政策规定，拆迁中是没有奖励的，奖励是地方拆迁为了鼓励拆迁使用的一些手段

13、你好！我想问问我们这有没有拆迁的信息（拆迁规划）

答: 您好，详情请查询《全国主要城市规划和拆迁信息》http:// 或者到当地房管局和拆迁规划办公室查询相关公告。

14、你好，我想咨询一下。公司开始拆迁了，给们发布了一个书面通告，因为目前宿舍拆迁补偿方案还没协商好，所以他们公司准备自己先拆办公楼，他们公司接下来拆办公楼影响我们水电的做法是不是带有强迫性。

答：拆迁补偿您可以和公司协商。关于您说的强迫性这一点是不存在，从您发给我的截图来看，公司说的是不再代收水电费，并没有说断水断电，不代收了，电力公司和水厂收不到钱，自然就不给供电、供水了。在公司未拆迁以前，您和周边业主的水电表隶属于公司，公司在水厂和电力公司设一个统一帐号，由公司从住户处收缴水电费，统一交到水厂和电力公司，这是方便了住户，现在，公司要拆迁了，就不能做统一代理，发布公告让住户自己提前解决是合理的

15、我的房子要拆迁了，我想要房子和500万，我这里2000万买的政府出2个亿都不卖,我才要500万啊，这里可以帮助我么？（拆迁补偿）

答：拆迁补偿标准是地方在拆迁公告发布之日，按照周边同类房屋平均房价制定的，拆迁补偿包括房屋补偿和货币补偿两种，可以任选其一，如果地方政府有规定可以两者兼得，按地方规定执行。如果拆迁户对补偿价格不满意，在签订补偿协议前可与拆迁方就补偿价格和方式进行协商，协商未果，可以申请第三方房屋价值评估机构对房屋进行价值评估，如果仍不满意，可以申请房屋价值评估专家委员会对房屋价值进行定价。以上为解决办法，您可以就您的情况参考以上办法，以合法合理的途径获得补偿

16、您好我想咨询一下 我家现在面临拆迁但是我不知道国家现在是该按拆一还一还是只补总面积的12%。（拆迁补偿面积）

答：地方规定的拆迁补偿政策中规定怎么补，就按地方政策执行。地方政策中的规定是同类房屋补偿价格是一样的。

17、我家的房子即将要被政府拆迁 可以拆迁补偿款太低了 每平方米才450 我该怎么办啊？我们这里的房屋均价都在4500以上 补偿款还不够我买一套房子。还有就是如何判定我家的房屋属于农村还是属于城市？集体土地补偿和其他补偿区别大吗？

答：如果对拆迁补偿不满意，可以申请第三方房屋价值评估机构对房屋价格进行评估，也可以和拆迁方就拆迁补偿进行协商，国家规定，房屋拆迁补偿价格不低于拆迁公告发上海当家作主网络技术有限公司

布当日，周边同类房屋平均价格，详情查看http://。至于判定是什么性质的土地，看您是房产证或是宅基地证，但也不排除其他情况，建议您去房管局咨询一下。集体土地和国有土地补偿区别这个需要看当地规定的补偿价格，但还是不低于拆迁公告发布之日周边同类房屋价格的平均价格

18、我想知道如果之前我们已经签订了房产调换协议，现在发现补偿比原来的多，我还能反悔吗？们是去年签的，按1：1.5赔偿的，今年都是到少1：2赔偿，您说同是一个开发商开发的一块地，别人比我们的就多那么多，没有办法了吗？ 很不公平的

答：签订协议之后，如果感觉补偿不合理，可以和拆迁方协商，如果拆迁方不同意补偿差价，那只能按协议执行，地方另有规定的，按地方规定执行。您还可以申请行政复议（2）如果开发商在我签协议之前没有拆迁证的话，是不是协议就无效呢？房产调换协议和拆迁协议是不是有区别呢》？

答：可以要求开发商出示，或者到拆迁管理部门查询。两种协议，一样是补偿，一个是直接给房子，一个是给钱。

19、房子45平拆迁能得到65平吗？（拆迁补偿）答： 这要看当地拆迁补偿政策中对补偿标准的规定

20、你们是不是有个拆迁征收的团队？我这里是地产公司，想找一个拆迁的团队，进行拆迁或者对我们的工作人员进行拆迁培训。（合作）

答： 您好，如果你们是已经有项目，我们可以协助嫁接拆迁团队；至于您提到的拆迁培训，具体还需要了解您这边需要一个什么性质的培训，具体有多少人？

21、我家房子被开发商在晚上用铲车推倒，我现在无家可归，怎么办。我想了解国家有关法律法规。开发是商业行为，没有拆迁公告。（强制拆迁 拆迁维权）答：这个您可以通过法律途径起诉，国家规定，没有拆迁协议，无权强拆

22、我想咨询一下 武汉的拆迁动向，卓刀泉，六合村，就在体育学院对面的一个城中村。具体拆迁时间是什么时候？（拆迁规划）

答：您好，关于拆迁详情请查询《全国主要城市规划和拆迁信息》http:// 或者到当地房管局和拆迁规划办公室查询相关公告。拆迁是当地政府规划好以后才会定的，主要要看当地的政策，具体的时间都是政府部门定的。

23、我想请问一下，我是眉山市彭山县的，我是家里的独女，而且父母离婚，家里就我和我爸爸两人户口，去年我结婚了，老公户口是甘肃农村的，村上已经签字同意迁入，但是到了政府却说户口冻结，当地政府和我们的代表在协商，应该是要拆迁。但是政府说户口冻结，不能迁入，如果我老公户口不迁入的话，我们以后没有地方住。（拆迁 户口冻结）

答：如果当地有拆迁的规划，那么在政府规划好以后会对被拆迁者的户口进行冻结，如果户口进来了，就是那的人，拆迁有你的分。一般是不允许这样的，所以你可以等户口上海当家作主网络技术有限公司

冻结以后在迁入，户口冻结的期限最长是一年。您完全可以等到冻结期过去以后再进行迁入，因为拆迁补偿安置涉及到诸多经济利益，想迁进去有可能是为了补偿安置和补偿款，拆迁房冻结户口的目的同样是为了避免类似你这种情况的发生，导致安置或补偿成本增加。所以，既然户口已经冻结，就意味着不能再自由迁移。http://这是四川省的相关法律，这些法律条款就是最力的依据

24、拆迁补偿评估是怎么样的流程？是政府找人来评估 还是开发商找人来评估 还是自己找人来评估呢？谁来找第三方评估机构呢？我房子房产证被我拿去贷款了 房子面临拆迁 房产证拿不回来 补偿还是给我吗 房子还能拆吗？（拆迁流程 第三方评估）答：关于房屋征收的评估流程，具体有：选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被征收人都可以参与，拆迁是由政府进行的，开发商没有拆迁权力。拆迁方和被拆迁人共同申请第三方评估。这个需要申请，要征得您获取贷款方的准许

25、我们是做房地产基金，在深圳寻找旧改项目，怎么与你们的平台合作？我们正好偏向自行拆迁的项目，自主拆迁的业主也需要有资金的支持。（项目 合作）

答：您可以把您的相关资料发到我们网站的项目库中http://注明企业详细信息和联系方式，我们网站工作人员会和你们取得联系，商谈合作事宜

26、工厂拆迁营业损失含哪些内容？（厂矿拆迁 拆迁补偿）

答：您好，查询相关法律可知，在工厂拆迁中有如下补偿：

1、设备搬迁安装费;

2、设备重置成新价;

3、停产、停业补偿。一般情况下来说，只会对停产停业造成的利润、工资等进行补偿，贷款利息，退税这些和拆迁无关

27、请问‘国有土地上房屋征收与补偿’中央文件有何补偿标准？我是业主 是襄阳东站附近的 他们要我们搬到很偏僻的地方，给我们见还建房，我自己的房屋评估每平米只给800元RMB，然后再套800元每平方买还建房，每人还只可以买33平米，种地每亩只给1.9万元，请问都有那些不合理的，谢谢

答：相关政策请查询http:// 补偿是否合理，要参考当地的实际情况，我们无法进行评断，如果您感觉不合理，可以申请进行房屋价值评估

28、我想问哈武昌小何西村什么时候拆迁？（拆迁规划）

答: 您好，详情请查询《全国主要城市规划和拆迁信息》http:// 或者到当地房管局和拆迁规划办公室查询相关公告。

29、我想问下集体房屋土地证能过户吗？为什么国土局说要把集体改成国有才可以过户呢？

刚买的时候是空地，自己建的房子，是别村的。（集体土地房产证过户）

答：集体土地可以过户,但前提是,买方必须是本村村民,否则不予变更。集体土地如果上海当家作主网络技术有限公司

土地证不办理变更,房产部门是不会给你变更房产证的。(国有土地变更:先更房产证,后土地证。集体土地:先土地证,后房产证)（2）改土地证的费用是多少？（变更土地证费用）答：详情咨询当地房管部门，此类费用由地方政府制定

30、你好，拆迁与户口的人数，和户口的性质关系大吗？我现在的户口都在老丈人家里，而且户号是农业户口，户主是我老丈人。我现在买房，在进行 组合贷款。南京市公积金管理中心说 农业户口不可以公积金贷款，我在纠结要不要 把我的户口转回公司的集体户口或者直接把户主改成家庭户口（非农业户口）？公积金贷款也很省钱，就是不知道具体补偿的人头钱是多少？

答：您好，一般来说，在拆迁过程中，拆迁补偿是对房屋产权人进行补偿，和户口以及户口内的人数没有关系，如果地方政府出台的政策中有相关对户口和人头的补偿规定，按当地政策执行。这个要不要转户口是您自己的意愿，我们无权为您进行设定，另外，对于人头的补偿要看当地政策，如果当地政策规定政策中有人头补偿，则可以获得人头补偿，如果没有，那么补偿和人头无关，只补偿给产权人

31、您好，我想咨询一下要是过去的老旧小区是否有拆迁的可能！您这里能查到哪些老旧小区可以拆迁吗！（拆迁规划 老旧小区拆迁）

答:老久小区都有可能拆迁。详情请查询《全国主要城市规划和拆迁信息》http:// 或者到当地房管局和拆迁规划办公室查询相关公告。

32、你好，我是平原县坊子乡的一位村名，面临着拆迁，因为补偿标准不符合国家规定，协议一直未达成，至今未拆迁。但前几天，政府派人将我的房子用土一围，无法正常出入，我现在该怎么办？（拆迁不合理）

答： 对于补偿不合规定的，你们可以申请房屋价值评估，法律规定，在没有签订拆迁协议的情况下，不得强拆。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

33、我们村拆迁后，给５套房子。我们弟兄两个，一人２套。我婆婆一套，想更成我们自己的名字，但开发商说有一方去世，不好办，说让办增与，怎麽办合适。房产证还没有办下来。谢谢。（房产证更名 老人去世）

答：这个您可以直接在办房产证的时候把名字改掉，在没有纠纷的情况下，改成需要变更的人的名字就可以。这不属于遗产，没有继承可言，而且房产证还没办下来，可以通过和开发商协商进行更名。

34、我家面临迁拆,现在周边一部分人已经同意,签订了拆迁协议.我们这边的情况是,十多年前政府就不在批建二层楼了,所以大部份人家的盖的二楼都是没有批复的,我们这个地方在政府已经将土地出让给你开发商,准备建高档小区,我家现在对补偿不满意,二楼都不算面积,我们家人的户口早年都家转非了,现在怎么办?（补偿不合理 私房拆迁）答：没有建房审批手续加盖的房屋属于违建房，根据国家法规，在拆迁中是不予补偿，上海当家作主网络技术有限公司

如果当地政策对此类房屋有补偿规定，按照当地政策执行

35、村里有拆迁权吗？（乡、村政府是否有拆迁权）答: 没有

36、房屋没丈量强拆违法吗？（土地丈量 拆迁评估 强拆）

答：这不符合拆迁规定程序，并且国家规定，没有签订拆迁协议的情况下进行拆迁是违法行为，您可以提起诉讼，维护自身权益

37、想问一下，现在传言江安路58弄桂花园要旧区改造，但是没有相关的官方信息。（拆迁规划）

答：您好，关于拆迁详情请查询《全国主要城市规划和拆迁信息》http:// 或者到当地房管局和拆迁规划办公室查询相关公告。

38、祖上留下的产业，没有宅基证，是否补偿，补偿的标准有那些？（历史遗留房产）答：这个属于历史遗留问题，您可以去当地房管局查询相关信息，再确定补偿，具体的补偿标准您可以参照当地的相关法律

39、我们是一家蛋鸡养殖企业，营业执照，排污许可证，动物防疫合格证等都齐全，现在面临政府拆迁，我们该怎么办？我们是福州的养殖户。（商业拆迁补偿）

答：这属于商业房拆迁，按照商住房拆迁条例办就可以，补偿标准由当地规定。如果补偿不合理，您可以申请第三方价值评估机构对您的房屋进行重新评估。数额标准要根据拆迁公告发布之日的平均房价等做依据进行制定，没有统一标准，详情请查询以下网址http://。以下是福州市的管理办法，请参考，http://

40、您好，我想咨询一下，如果拆迁办来我家动员拆迁我该如何谈一些什么话能说服动迁办那些人呢?在回迁和补偿款方面。（拆迁补偿 回迁）

答：回迁和钱这在政策中都有规定，如果您认为补偿不合理，可以申请第三方房屋价值评估机构对您的房屋进行评估

41、您好，现在我们单位小区要拆迁，我们业主还没看到相关的拆迁规划、拆迁证等资料，但是单位想先进行评估，我们有权先拒绝吗？正常的评估应遵循什么程序呢？要在获得拆迁批准后吗？（拆迁评估流程）答：关于房屋征收的评估流程，选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被征收人都可以参与，每一个环节都是法定要求必不可少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明，各方充分参与的程序设计显得更重要。同时，为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道，也是应了发展之需。同时，通过新的渠道，新的评估办法，市场化的操作，将每一个环节都公开、透明，并充分利用市场化的处理模式，实现多元化的补偿，让拆迁双方实现共赢。这是民生所需，亦是发展所期。

（2）国有土地上房屋征收评估办法中第十一条“被征收房屋价值是指被征收房屋及其上海当家作主网络技术有限公司

占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额”，我们的土地证与安置后的土地证面积差是否也应在被征收房屋价值里？

答：补偿是按照房产证上的面积进行补偿，如果您是集体土地，会有其他相应的地面附着物补偿，具体补偿方式请参照当地拆迁补偿政策，或咨询当地拆迁办（3）我们是通过改造单位职工二手买过来的职工房，原来他们的是划拨性质，交易后，我们买的户主都缴纳了土地出让金，这部分就成了出让地，现在这出让地部分被改造单位征收了，可不可以要他们根据出让地面积差进行补偿 答：可以

42、我家要动迁啦，给的不合适怎么办？（拆迁不合理 第三方评估机构）答：如果您对您的补偿不满意，可以和拆迁方进行协商，或者申请第三方房屋价值评估，也可以申请行政复议。第三方价值评估机构是对房产价值进行评估的，需要申请才能进行评估，行政复议是向行政执法部门提出对房屋复查

43、请问一下。政府对农村土地征收需要那些文件才是合法？（拆迁合法性 拆迁方证件）

答：需要有五证：设项目审批文件。建设用地规划许可证。国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出局的拆迁补偿安置资金存款证明；拆迁资格证书

44、我住了18年的房子还属于违章吗？能得到怎样的补偿？原房东卖给我们有一张批条 我建房的时候过期了二年。（违建 建房手续过期）

答：有房产证或者建房审批手续的房子不属于违建，可以获得补偿，如果没有任何证件证明这是在批准下建造或者属于你本人，都属于违建，在拆迁中不会得到补偿，如果地方政府对你这样的情况有特殊规定，或者对于你这种房子有补偿规定，遵照地方规定，建议您到当地房管部门查询当地相关政策

45、你好，请问一下就是我有一套房子60平米 如果拆迁了会还我们多少个平方啊？（拆迁补偿 房屋置换）

答：拆迁补偿中的产权置换补偿一般是1：1，具体是不是能多补，请到当地房管部门查询相关补偿规定。

46、我想咨询拆迁问题，我家的房子现在面临拆迁但是赔偿的不合适我该怎么办呢？现在面临的问题是我的房子在我买签子的家里还有东西的情况！他们给我拆了一部分呢。答：您不满意您的补偿，那您可以不签字，然后到房管部门申请第三方房屋价值评估机构对您的房屋重新进行价值评估。如果已经强拆了，只能走法律途径进行维权。

自己以前拾的废地上栽树！如果国家要是用着地！应该给我补偿吗？在拾的飞抵上建设房屋，也没有房屋证没土地证，按照什么赔偿呢？

答：对于您栽的树，补偿标准请查看当地对于地面附着物的补偿标准，没有建房审批手续的房屋，法律规定不予补偿，当地另有规定的除外。国家规定，除了历史遗留，其余无建房审批手续或房产证或者宅基地证的房屋都属于违建

第五篇：房地产策划知识

名词解释

1、房地产项目主题策划：又称主题设计后者概念策划、策划设计，是指策划师根据房地产市场及消费者的需求状况以及房地产项目本身的特点来提炼并确定项目的主题思想，通过规划设计来体现项目的独特优势以及开发理念，并通过主题概念将这种独特优势及开发理念准确地传达给市场与消费者，树立项目的特定市场形象的过程，主题策划是一个思维创意过程。

2、市场细分：是指在房地产市场调研的基础上，根据消费者个人基本情况、消费需要、欲望、购买动机和购买行为等细分依据，将房地产整体市场细分为若干个具体相似需求的目标客户群体的过程，其实质是将异质市场划分为同质市场的过程。

3、项目财务评价：是投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。

4、物业管理：是指房地产的“售后服务”阶段，是指业主选聘的物业服务企业，按照物业服务合同的约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关次序的活动。

5、容积率：也称建筑面积毛密度，是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

6、房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营项目，在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，以独特的主题概念为中心，综合应用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，定制具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。

7、房地产市场策划：是房地产策划师根据项目发展的总体要求，从房地产市场的角度出发，通过对房地产项目进行内外部经济环境调查及房地产市场分析、市场细分等环节，找出房地产项目的市场空白点，最后实现房地产项目准确市场定位的创造性过程。

8、房地产投资：指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。

9、房地产项目投资策划：指房地产开发商或由开发商委托的策划机构在项目投资开发之前，在房地产市场调研与预测的基础上，综合分析与研究获得的各种信息，以投资效应最大化为目标，针对某个项目形成具体的投资方案的创造性活动。

10、资金筹措计划：主要是根据房地产项目对资金的需求及投资、成本与费用使

用计划，确定资金的来源和相应的数量。

11、资金来源与应用表：是反映房地产项目开发经营期各年的资金盈余或缺情况

以及项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表的编制和

资金平衡分析提供了重要的财务信息。

12、财务净现值：是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将

房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。

13、投资利润率：是指房地产项目开发建设完成后正常的年利润总额与项目

总投资额的比率。

14、房地产项目的竖向设计：是指为了满足居住区道路交通、地面排水、建筑布

置和城市景观等方面的综合要求，对自然地形进行利用与改造，确定坡度、控制

高程和平衡土石方等进行规划设计工作，主要包括道路竖向设计与场地竖向设计

等。

15、单选多选1、1—3层为低层4—6为多层7—9为中高层10层及以上为高层

2、商业房地产包括：百货商场、购物中心、超市、批发市场、商铺、菜市场、浴室、理发店、照相馆

3、城市居住区人口规模30000—50000人

居住小区人口规模7000—15000人

居住组团人口规模1000—3000人

4、三通一平：工地具体通水、通电、通路以及场地平整

五通一平：在三通一平的基础上再加上通气、通信

七通一平：在三通一平的基础上再加上通邮、通信、通暖气、通天然气或煤

气

5、建筑工程的保修期自竣工验收合格之日起计算

6、供暖与供热系统为2个采暖期

7、营业税5%城市建设维护税7%教育费附加3%

8、从建筑风格角度划分：传统居住主题传统园林主题现代建筑主题异域

风情主题9、5W+1H:WhoWhyWhatWhenWhereHow10、房屋调查法包括：座谈法深度访谈法电话调查法

11、问卷调查法包括：入户问卷法拦截问卷法邮寄问卷法留置问卷法媒

体问卷法

12、SWOT：优势、劣势、机会、威胁

13、房地产投资分类：从投资形式划分为直接投资、间接投资

14、经济环境包括：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境

15、基本财务报表有：现金流量表、资金来源表、资金应用表、损益表、资产负

债表

16、房地产项目风险分析可分为：风险识别、风险估计、风险评价、风险应对

17、房地产融资分为：公司融资和项目融资

18、居住区交通系统分类按照道理等级划分：居住区级道路（面宽不小于20m）、小区级道理（面宽6—9米）、组团级道路（面宽3—5米）、宅间小路（路面宽不

宜小于2.5米）、19、居住区信息标志可分为：名称标志、环境标志、指标标志、警示标志

20、栏杆大致分为三种：矮栏杆（高度30—40cm）高栏杆（高度在90cm左右）

防护栏杆（高度在100—120cm）

21、一般室外踏步高度设计为12—16cm，踏步宽度在30—35cm22、廊一般高度在2.2—2.5m之间，宽度在1.8—2.5m之间

23、定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法、市场比较

定价法

24、媒体类型：印刷媒体、视听媒体、户外媒体、网路媒体

25、招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上剧本承担招标项目的能力、资

信良好的特定方法人或其他组织发出投标邀请书。

26、房地产策划报告可分为：单项策划报告、综合策划报告

27、房地产项目主题策划的主用：1.主题策划能统率项目开发的各个环节、2.主题策划能突出项目的竞争优势3.主题策划能展示项目的独特个性 4.主题策

划能满足住户的精神需求5.主题策划能塑造项目的品牌形象 6.主题策划能提

升项目的市场价值

28、房地产策划的特征：地域性、政策性、市场性、创新性、前瞻性、系统性、程序性、多样性

简答题

一、房地产策划概念及特征？

房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营项目，在充分的市场调研和科

学的市场定位的基础上，以独特的主题概念为中心，综合应用各种策划手段，按照一定的程

序对房地产项目进行创造性的规划，定制具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场

环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。

特征：地域性、政策性、市场性、创新性、前瞻性、系统性、程序性、多样性

二、主题概念从哪些方面来发掘？

1.从项目所在区块的历史文化积淀中发掘

2.从与竞争性项目的对比中去发掘

3.从市场及消费者的需求中去发掘

4.从项目本身的资源优势中去发掘

5.从社会、经济及房地产市场发展变化中去发掘

三、塔式住宅优缺点

优点：

（1）塔式住宅体形修长，外立面丰富，更适合角窗、弧形窗等宽视角窗户的运用

（2）塔式住宅的户型种类比单元式住宅丰富，消费者挑选的余力较大

（3）塔式住宅的大堂、电梯厅等公共部分由于基座进深较大而更为宽大、气派

（4）塔式住宅比单元式住宅在居住区整体布局上更加灵活，容易形成大面积集体绿地，景观效果更好，也能更合理利用土地。

（5）塔式住宅由于体量小，对整个居住区的通风、采光有利

缺点：

(1)塔式住宅由于进深大，加上容易受楼体本身的阻挡，空气对流困难，通风、采光效果不佳，容易形成“灰房”甚至“暗房”。

(2)塔式住宅为解决通风、采光问题，楼体往往要开很深的嘈，可能造成相邻套型间的互视，影响居住的私密性

(3)塔式住宅受楼体结构影响，有些户型的开间和进深不合理，且容易出现不规则房间

(4)有些塔式住宅的户型朝向偏斜，不符合正向居住的传统习惯

(5)垂直交通集中布置，在高峰期容易产生拥堵

四、影响房地产价值的因素

1.自身因素

2.成本因素

3.供求因素

4.环境因素

5.人口因素

6.经济因素

7.社会因素

8.行政因素

9、心理因素

五、房地产项目开发流程

1.投资机会分析2.项目可行性研究 3.取得项目开发用地 4.取得《建设用地规划许可证》

5.取得《国有土地使用权证》 6.规划方案招标与设计 7.规划方案报批 8.初步设计 9.初步设计文件审查 10.施工图设计 11.施工图审查 12.取得《建设工程规划许可证》 13.开工准备 14.取得《建筑工程施工许可证》15.办理银行融资手续 16.工程施工 17.工程竣工验收 18.选聘物业服务企业 19.房屋租售 20.交房入住 21.物业管理

六、房地产项目案名的作用？

1.项目案名能够反映项目的独特个性与居住理念，是项目主题的核心体现。

2.好的项目案名能够引起市场的关注，起到先入为主的作用。

3.项目案名能够给消费者以心理暗示，是联系消费者和房地产项目之间的桥梁。

4.项目案名是展示项目品牌的重要手段。

5.开发商具有代表性的系列案名可以反映另一种意义上浓缩的房地产演进史。

七、房地产投资的作用？

1.从国家和社会的角度看

（1）房地产投资能够增加各级政府财政收入

（2）推动城市建设，改善城市基础设施与投资环境

（3）带动相关行业的发展

2.从投资者的角度看，房地产除了居住、办公等功能外还具有保值、增值的功能。房地产投资还具有避税收益。

八、植物配置的原则？

1.适应绿化的功能要求，适应所在地区的气候、土壤条件和自然植被的分布特点

2.充分发挥植物的各种功能

3.植物品种力求丰富多样

4.要注重植物位置的选择

5.植物配置尽量提高单位面积绿量

九、道路景观总体设计要求？

1.道路作为车辆和人员的汇流途径，其两侧的环境景观应符合导向要求，并达到步移景移的视觉效果。道路边的绿化种植及路面质地色彩的选择应具有音律感和观赏性。

2.在满足交通需求的同时、道路可形成重要的视线走廊。

3.休闲性人行道、园道两侧的绿化种植，要尽量形成绿荫带。

论述题

一、论述房地产策划报告包含内容P340

1.封面

（1）房地产策划报告的标题

（2）房地产策划报告的编制机构

（3）房地产报告完成或提交的日期

（4）其他

2.目录

3.前言或摘要

4.正文

（1）项目概况

（2）策划目标

（3)市场策划

（4）投资策划

（5）设计产品策划

（6）营销策划

5.附录

二、融资渠道的优缺点？

1.银行融资优点：企业可以选择的贷款机构较多

缺点：容易受国家宏观调控的影响，政策风险较大；银行融资的条件相对比较严格；融资成本较高，还本付息压力较大

2.上市融资优点：融资成本相对较低，可以减轻公司和项目的资金财务压力；融资数额较大；通过上市提升公司的治理结构和完善企业的管理架构、提高企业管理的规划性。

缺点：上市审批严格；上市融资时间较长；对企业的资产质量和管理水平及公关能力要求提高；上市融资会稀释房地产公司的股权。

3.债券融资优点：可以直接获得资金，比较灵活；资金使用较为自由；

缺点：申请发行企业债券必须经过配额审核程序和严格的资格审查程序；债券风险较大，债券到期偿还本金和支付利息将对企业机构构成较重的财务负担；企业发行债券门槛很高。

4.信托融资优点：对投资人而言，信托投资的收益相对较高；信托融资具有巨大的灵活性；信托融资能够与银行贷款融资实现互补。

缺点：对普通投资者而言，房地产信托产品的购买门槛较高，对开发商而言，信托融资不适合与规模小、实力弱的企业；融资期限较短；信托融资门槛提高，信托融资的费用要略高于银行贷款。

5.民间融资：优点：增加了房地产企业融资渠道，尤其是满足了房地产企业的应急资金需求；缓解了银行的信贷压力，转移和分散了银行的金融风险；为规模巨大的民间资本寻找到一个合适的投资渠道。

缺点：融资成本较高；融资风险较大

三、调价原因

1.当房地产项目的开发经营成本发生了很大的变化，需要通过调整售价来消化成本，这种情况往往发生在采用成本导向定价法的项目中

2.政府的调控政策对房地产市场产生了很大的影响，消费者对市场的预期发生了改变，此时需要调整售价来适应这种变化

3.市场竞争情况发生了很大的变化。

4.原先定价不合理，不能充分反映产品价差和价格水平。

5.为了更好地营造销售氛围，迎合客户买涨不买跌得心理时，应该考虑阶段性的调高价格。或者为了控制销售的节奏，降价销售以快速回笼资金等。